07 Juin 2014 : Article Maranatha - Les Echos

06/07 JUIN 14
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PLACEMENTS//Les particuliers investissent de plus en plus dans l'hôtellerie française.
Des rendements élevés, une fiscalité alléchante : les atouts sont réels... Les risques aussi.
L'hôtellerie, nouvelle toquade
des investisseurs immobiliers
Anne-Sophie Vion
[email protected]
l'immobilier locatif traditionnel, qui présente
un rendement maigrelet
et une fiscalité pénalisante, les
épargnants préfèrent des placements plus rémunérateurs.
Parmi eux, l'achat d'hôtels en
France a le vent en poupe. Bénéfïciant d'une forte d e m a n d e ,
l'investissement hôtelier permet
d'espérer des gains élevés. De
plus, ce marché s'ouvre au grand
public avec l'éclosion de produits
d'investissement plus largement
distribués et assortis de carottes
fiscales. Maîs l'engouement ne
doit pas masquer les risques d'un
secteur de niche.
A
O DE QUOI S'AGIT-IL ?
Le marché de l'hôtellerie tricolore est porteur. La France reste la
première destination touristique
au monde. Le taux d'occupation
des hôtels parisiens - près de
80 % - est le meilleur d'Europe
après Londres. Mais l'Hexagone
n'occupe que le 4« rang européen
pour la taille de son parc hôtelier,
qui évolue peu. Dans de grandes
agglomérations, il manque des
chambres correspondant à la
demande. Plus de 60 % du parc
est composé de deux étoiles ou
moins." Les structures répondant
aux normes internationales pour
le tourisme d'affaires et de loisirs
sont en nombre insuffisant », souligne Jean-Marc Palhon, président d'Extend AM. Dans ce contexte, en dépit d'une économie
morose, l'investissement hôtelier
est très convoité.
Plusieurs spécialistes du secteur ont lancé des placements
dédiés ouverts aux particuliers.
Ce qui leur permet de lever de
l'argent pour acheter des hôtels
- fonds de commerce, murs
d'hôtel, ou les deux - en utilisant
ou pas le levier de l'endettement.
MARANATHA
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Ces intervenants ciblent des
hôtels à rénover, dont ils vont
favoriser la montée en gamme en
trois ou quatre étoiles alors que
les propriétaires n'ont plus les
moyens de les adapter aux attentes des clients. Certains comme
Novaxia t r a n s f o r m e n t des
immeubles de bureaux vétustés.
Les professionnels répondent
aussi au besoin d'accompagner la
transmission d'hôtels dont SO %
sont indépendants contre 20 %
sous enseigne. Les placements
ont une durée de vie limitée. A
l'échéance, les hôtels sont revendus et les éventuels gains sont
partagés entre les investisseurs.
Côté épargnants, outre le statut
de valeur refuge, les hôtels sont
vus comme des biens concrets
qu'ils peuvent s'approprier. Selon
Joachim Azan, associé fondateur
de Novaxia, « le particulier, souvent lui-même "consommateur
hôtelier", visuaiise et comprend ce
dans quoi U investit ». Côté professionnels, le marché présente une
forte valeur intrinsèque et une
faible volatilité. « C'est un actif
plus résilient que les bureaux et le
commerce, estime Benjamin Altaras, directeur de Turenne Hôtellerie. La vacance y est bien moindre. L'hôtellerie offre une
diversification intéressante en termes de clientèle, à la fois affaires,
loisirs,groupes et individuelle. »
O COMMENT Y ACCÉDER ?
La souscription de produits hôteliers - fonds de non-cote (FCPR,
FIP) ou parts de sociétés immobilières ou hôtelières - donne accès
à un marché peu ouvert en direct.
Le ticket d'entrée est en effet élevé
- pas moins de 4 à 5 millions
d'euros pour un hôtel à Paris et de
2 à 3 millions d'euros pour un
hôtel en province. En outre, note
Olivier Carvin, président de Finotel SCA & Groupe Maranatha,
« les bormes affaires sont plus di/-,
ficiles à trouver pour un particu-
lier, qui achète plus cher que le
marché ». C'est un m é t i e r
d'experts où il faut, remarque
aussi Joachim Azan, « s'appuyer
sur son réseau, être opportuniste
et réactif». Via les produits clefs
en main, l'investissement débute
à 5.000 euros. Le ticket moyen
varie de 20.000 à 50,000 euros.
O QUEL RENDEMENT
EN ATTENDRE ?
PHOTO FINOTEL - FAÇADE FIRST HOTEL - C BIELSA
L'offre hôtelière stagne tandis que les prix grimpent
L'offre en France
O QUELS SONT LES RISQUES ?
En milliers de chambres
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2006
2008
2010
2012
Prix moyen d'une nuitée
En euros (TTC)
100 _
2000
2002
Les, perspectives de rendement
sont élevées, dans une fourchette
allant, selon les dispositifs, de 4 %
à 10 % net par an, hors impôts,
sous réserve d'une durée de placement d'au moins six ans.
2004
Ce secteur n'est pas à l'abri de
déconvenues dans un contexte
économique difficile. « L'hôtellerie française est sensible au ralentissement de l'activité économique
età la perte de pouvoir d'achat des
classes moyennes. Rentabiliser sur
le long terme la location de surfaces dont le prix d'achat est élevé est
compliqué », prévient Andy Bussaglia, ingénieur patrimonial
chez RF Patrimoine.
Pour débusquer l'hôtel bien
placé au bon prix, les professionnels visent les emplacements
stratégiques, dans les grandes
métropoles. Parmi les 300 dossiers que Novaxia étudie par an,
seule une dizaine passe le filtre.
De son côté, Turenne Capital, qui
a investi à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Marseille, Metz et Mulhouse, met aujourd'hui en garde
sur l'hôtellerie parisienne, où les
« opportunités sont rares et trop
chères ». Le particulier veillera à
allouer au secteur de 2 % à 15 %
maximum de son patrimoine.
•LES ÊCHOS'/ IDE / SOURCE . MKG EUROPEAN HOSPITALITY REPORT
Eléments de recherche : Toutes citations : - MARANATHA : groupe d'investissement locatif et immobilier - OLIVIER CARVIN : président du groupe
Maranatha