Maranatha : À la tête d`un petit empire hôtelier

Date : 20/08/2015
Heure : 22:09:54
Journaliste : A.D
www.ccimp.com
Pays : France
Dynamisme : 4
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Maranatha : À la tête d'un petit empire hôtelier
Le groupe marseillais, qui vante une nouvelle manière d'investir dans l'immobilier, a finalisé la plus
importante acquisition jamais réalisée. Six établissements de luxe et 500 chambres pour une opération
estimée à 350 M€.
En 15 ans, la marque ombrelle derrière laquelle se cache un parc d'hôtels aux adresses renommées, sera
parvenue à se constituer un petit empire hôtelier d'une cinquantaine d'établissements, employant 1 200
personnes dont 85 au siège marseillais, pour un chiffre d'affaires de 60,2 M€ en 2014. Selon le dernier
classement établi par le cabinet spécialisé MKG Hospitality, l'entreprise marseillaise s'impose désormais
comme le 13e groupe hôtelier français.
Boulimie d'acquisitions
Ces quatre dernières années, le tempo a changé pour le gestionnaire d'hôtels, qui a multiplié les acquisitions
et monté en gamme en raflant quelques établissements de prestige au nez et à la barbe d'investisseurs
qataris et de fonds d'investissements américains. De ses emplettes effectuées jusqu'en 2012 sur un
positionnement de 2 et 3*, Maranatha, nom qui tirerait son origine de l'Évangile et signifierait « esprit »,
a depuis majoritairement conclu des transactions de 4 et 5*. Parmi ceux-ci, de grands crus : Grand aigle
hôtel**** à Serre-Chevalier, Grand hôtel du Midi**** à Montpellier, Jules César - MGallery***** à Arles, Sofitel
Le louise***** à Bruxelles, Royal ours Blanc**** à l'Alpe d'Huez, L'aigle des neiges**** à Val d'Isère, Mas
des herbes Blanches***** à Gordes, Dolce Frégate Provence**** à Bandol, Astor Saint-honoré**** à Paris.
Aujourd'hui, le luxe pèse majoritairement dans son offre.
Face à Swiss Life et plusieurs fonds du Golfe
Fin juillet, conformément à son annonce en avril, Olivier Carvin, le président de Maranatha Hôtels, a finalisé
l'acquisition auprès de la famille Leroy, des murs et fonds de commerce de l'enseigne Hôtels du Roy, un
portefeuille de six établissements de luxe, dont cinq à Paris (Hôtel California, Résidence du Roy et Royal
Hôtel, près des Champs-Elysées, Hôtel Pont Royal, à Saint-Germain des Près, qui abrite l'Atelier de Joël
Robuchon, Royal Saint-Honoré, près de la place Vendôme), et un à Nice (La Pérouse), soit au total près
de 500 chambres, valorisées autour de 350 M€.
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Le groupe marseillais, qui a emporté la mise face à Swiss Life et plusieurs fonds souverains du Golfe, signe
ainsi la plus importante opération jamais réalisée à ce jour. En mars, avant cette opération et sur la base
de 39 hôtels, KPMG le valorisait à 218 M€.
Pas une success story
Si cette ascension s'apparente à une success story, le dirigeant, expert-comptable de formation et très
discret jusqu'il y a encore récemment, peaufine pourtant depuis quelques années un nouveau modèle basé
sur ce que vend la signature commerciale du groupe : « Une nouvelle manière d'investir dans l'immobilier ».
L'entreprise achète des hôtels à fort potentiel de valorisation, y effectue si besoin de lourdes rénovations,
et en assure la gestion avant de les revendre au bout à de 7 ans. Il s'en défend. Olivier Carvin, à la
présidence depuis juin 2011, ne veut pas être associé à un promoteur ou à un investisseur. Il revendique « un
positionnement d'exploitant-gestionnaire qui acquiert des établissements de 50 à 80 chambres positionnés
sur le segment charme et caractère ».
Rentabilité à 7 %
Pour ce faire, le groupe a deux recours : l'épargne publique (ticket d'entrée à 15 000 €) complétée par des
emprunts bancaires (à hauteur de 40 % du prix d'acquisition, dette remboursée par l'exploitation) via ses
véhicules d'investissement Finotel Premium (clôturé en juillet 2014) et Finotel 2. L'autre levier est son Club
Deal, qui s'adresse à des investisseurs plus aguerris avec un deal à partir de 100 K€.
La piste aux étoiles
Comment assurer cette rentabilité ? En donnant simplement de la valeur au portefeuille et en optimisant
l'exploitation, recettes qui se soldent souvent par le gain de quelques étoiles impactant de fait le prix de
la chambre.
Ainsi, le groupe a injecté 2,5 M€ dans la rénovation du Grand Hôtel du Midi à Montpellier, distingué en juin
denier par une quatrième étoile. 50 M€ sont par ailleurs pévus pour la rénovation prochaine de quelques
établissements, notamment 15 M€ pour le 4* Dolce Frégate dans le Var et 12 M€ pour le 5* Mas des Herbes
Blanches dans le Vaucluse.
Nouvelle opération à 400 M€ ?
Maranatha, qui a levé autour de 200 M€ via ses outils d'investissement, envisage à court terme une nouvelle
opération et à l'étranger, où il ne possède à ce jour que deux établissements, en Suisse et en Belgique. Il
s'agirait d'une nouvelle transaction d'envergure (autour de 300 à 400 M€) en Italie et en Espagne.
Pour Olivier Carvin, le potentiel de son groupe, qui a accueilli l'an dernier à la tête opérationnelle, Loïc
Fauchille, l'ex vice-président des opérations pour Sofitel en France-Europe du Sud et Benelux et patron du
Sofitel Vieux-Port, demeure localisé à Paris.
Actifs parisiens très prisés
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« Chaque année, 150 hôtels se vendent sur la région parisienne. La pression hôtelière y est forte en raison
de la sous-capacité hôtelière et de l'impossibilité de construire. Paris affiche le taux d'occupation le plus
élevé des capitales européennes, autour de 80 % (entre 15 et 23 points de mieux par rapport aux plus
grandes villes de France NDLR). La capitale représente près de 20 % de l'ensemble des nuitées dans
l'Hexagone mais seulement 8,8 % des hôtels français. 80 % de la demande en hôtellerie 3 à 5 étoiles est de
surcroît générée par la clientèle étrangère », détaille-t-il. Pour toutes ces raisons, « les grands investisseurs
privés affichent un engouement certain pour les hôtels parisiens, tant pour la qualité de ses actifs qu'en
raison de la situation concurrentielle très favorable à l'offre. »
Sur l'efficacité de son modèle, les investisseurs et épargnants devraient être rapidement fixés : le groupe
va prochainement céder l'un des premiers hôtels acquis par son groupe. Un investissement de 200 000
euros dont il compte bien en tirer 1 M€.
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