Sélectinvest 1 - Helexia Patrimoine

BULLETIN N° 05-02 RELATIF AU 1ER TRIMESTRE 2005 VALABLE AU COURS DU 2E TRIMESTRE 2005
Sélectinvest 1
SCPI de rendement à capital variable
N° Siret : 784 852 261 00055
La note d’information de Sélectinvest 1 a reçu le visa AMF SCPI N° 05-15 du 08/03/2005
La société de gestion UFG Immobilier a reçu l’agrément de la COB (devenue AMF) N° SG-SCPI 95-13 du 09/03/1995
30 avril 2005
Situation locative
ment avec une progression de loyer de 23 %.
Les principales relocations ou renégociations
ont porté sur :
• Paris 4e, rue Beautreillis : renouvellement du
bail du Ministère des Finances sur 2 780 m2,
moyennant une progression de loyer de 10 %,
• La Valette (83), avenue de l'Université :
maintien en place de MDM sur 450 m2 dans
le cadre d’un bail 3/6/9/12 ans, avec une
progression de loyer de 27 %,
• Montrouge (92), rue de la Vanne (indivision
Sélectinvest 1 à 66% et Crédit Mutuel Pierre
1 à 34 %) : 423 m2 loués à Daytona, moyennant une progression de loyer de 51 %,
• Noisy-le-Grand (93), le Michel Ange : 388
m2 loués à BCA Expertise, moyennant une
progression de loyer de 17 %,
• Paris 16e (75), avenue Victor Hugo : 150 m2
loués à Loft, moyennant une progression de
loyer de 18 % et 285 m2 loué à ISS Environne-
• 5 907 m2 aux Ulis (91), avenue de l'Atlantique,
• 4 580 m2 à Morangis (91), Croix Boisselière en cours d'arbitrage,
• 3 986 m2 à Clichy (92), Le Forum,
• 3 855 m2 à Levallois (92), Le Victor Hugo,
• 3 508 m2 à Saint Priest (69), Ambroise Paré,
• 3 497 m2 à Evry-Courcouronnes (91), Plessis
Briard suite à deux liquidations judiciaires,
• 3 201 m2 à Eragny (95), Parc de la Danne,
• 3 046 m2 à Roissy (95), Parc des nations division pour répondre au marché de la
demande en petites surfaces - 408 m2 loués
à Gemini et 584 m2 loués à Rinco, la prise
d’effet de deux baux est prévue pour avril
2005,
Distribution de revenus
Volume réalisé au cours du 1er trimestre
Exercice 2004........................................... 34,56 €
Les vacants les plus significatifs, au 31 mars, sont :
Souscription ayant compensé des retraits.. 9 154
1 trimestre versé le 30/04/2005 ............... 8,64 €
Souscription de parts nouvelles ............. 20 564
- dont produits financiers ...................... 0,30 €
Parts en attente au 31/03/2005 ...................... 0
er
- après prélèvement libératoire ............. 8,56 €
Projet d’acompte 2e trim. 2005 .................. 8,64 €
Valeurs de référence
Valeur de réalisation (31/12/2004)......... 491,06 €
Rendement
Valeur ISF (2005).................................... 480,94 €
2004 .......................................................... 6,74 %
Prévisionnel 2005* ............................. 6,5 à 6,7 %
Evolution du capital
* Sur la base du prix de souscription actuel.
Au 01/01/2005
Marché des parts
Nombre de parts............................... 1 609 973
Capital social ................................ 246 325 869 €
Conditions de souscription et de retrait
Prix de souscription (acquéreur) ............ 513,00 €
Valeur de retrait (nette vendeur) ........... 480,94 €
Délais de jouissance
Souscription : les parts souscrites au cours
d’un mois donné portent jouissance, après un délai
d’un mois, le 1er jour du mois suivant.
Retrait : la date de fin de jouissance des parts
annulées est fixée à la fin du mois au cours duquel
est effectuée l’opération de retrait.
• 1 936 m 2 à Montrouge (92), Sud Affaires
(indivision Sélectinvest 1 à 66 % et Crédit
Mutuel Pierre 1 à 34 %) - deux signatures
sont en cours, ce qui permettraient de ramener le solde de la vacance à 705 m2,
• 1 233 m2 à Marseille (13), Le Schumann pour lesquels des contacts sont en cours.
Galerie du Point Show
La demande de permis de construire modificatif, déposé par le syndic fin décembre sur les
lots dits centraux et ex-karaoké à la demande
des Services d’Urbanisme, est en cours d'obtention. Parallèlement, Eldorauto a obtenu son
permis d’aménagement. Fin janvier, nous
avons obtenu la signature d’un avenant au
bail entérinant la prise d’effet de celui-ci au 14
février 2005. L'ouverture du magasin est prévue pour fin mai. Une fois le permis obtenu, il
restera à traiter avec les Services de l'Urbanisme de la Ville la pose des vitrages des lots
des Bergeries.
Tour Aurore - La Défense
Un arrêt de la cour d’appel de Versailles a
annulé les assemblées générales validant le
principe d’éradication de l’amiante en site
inoccupé. Par ailleurs, les discussions se poursuivent actuellement avec Bouygues Immobilier afin de trouver une solution dans le cadre,
soit d’une offre d’achat de nos plateaux à
court terme, soit dans l'engagement de cession de nos lots à long terme après la restructuration de la Tour.
Evolution du patrimoine
Investissements
Au cours de ce 1er trimestre, Sélectinvest 1 n’a
procédé à aucune acquisition.
Capitalisation .............................. 825 916 149 €
Nombre d’associés................................. 17 897
Arbitrages
Au 31/03/2005
Sélectinvest 1 a procédé, au cours de ce 1er trimestre, à trois cessions pour un montant total
de 6 556 534 euros :
• 7 003 m2 à usage d’activités et de bureaux
sis 40, boulevard de Nesles à Champs-surMarne (77420) pour un prix de 3 815 534
euros hors droits. Il s’agit d’un parc d’activités vieillissant occupé par 19 locataires souvent d’une solvabilité fragile. Ces locaux en
mauvais état nécessitaient des travaux de
réfection lors de chaque relocation. Cette
zone subissait, en outre, des problèmes d’insécurité et d’environnement.
Nombre de parts............................... 1 630 537
Capital social ............................... 249 472 161 €
Capital plafond statutaire ............ 459 000 000 €
Capitalisation .............................. 836 465 481 €
Nombre d’associés................................. 17 924
Etat du patrimoine locatif
Montant des loyers encaissés
au cours du 1er trimestre 2005 .........17 890 825 €
Taux d’occupation financier ....................... 89,4 %
• 5 473 m2 à usage d’entrepôts sis 20/24, rue
du Ballon à Noisy-le-Grand (93160) pour
un prix de 2 656 000 euros hors droits. Cet
ensemble immobilier vieillissant est situé
dans la zone industrielle la plus ancienne
de Marne-la-Vallée. Le turnover des locataires était important et ces derniers étaient
souvent de qualité médiocre. Chaque
départ de locataire nécessitait des travaux
de remise en état. Un tiers du site était
vacant. Enfin, la façade du bâtiment était
amiantée.
• 484 m 2 à usage de bureaux sis 104/108,
place des Miroirs à Evry (91000) pour un prix
de 85 000 euros hors droits. L’accessibilité et
la visibilité étaient difficiles pour ces locaux
situés dans un ensemble immobilier conçu
dans les années 60. Il s’agissait de locaux
intégrés dans une copropriété complexe (lots
de volume), dont le coût des charges était
excessif par rapport aux prestations. Une
insécurité permanente régnait au sein de cet
environnement. La vacance locative était
récurrente : la moitié de la surface était
vacante depuis 7 ans. La commercialisation
dans cette opération était quasiment impossible bien que la valeur locative fût très basse.
Marché des parts
Le volume des souscriptions recueillies atteint
15,2 millions d’euros. Les 2/3 concernent
l’augmentation du capital de la SCPI, tandis
qu’1/3 a permis d’assurer la contrepartie des
retraits effectués dans le cadre du « retraitsouscription ». La collecte demeure volontairement réduite en raison des opportunités
d’investissements sur le marché d’immobilier
d’entreprise encore limitées.
Informations générales
Le versement intervient trimestriellement.
Fiscalité des plus values
immobilières
Son montant inclut, outre les revenus fonciers
provenant du résultat de la gestion immobilière, une faible quote-part de produits
financiers. Ces produits sont issus des placements bancaires de la trésorerie disponible
de vos sociétés et peuvent, sur option,
être soumis au prélèvement libératoire
forfaitaire. Le taux pratiqué à compter du
1er janvier 2005 est de 27% (prélèvements
sociaux inclus).
Le paiement de l’impôt éventuellement dû
lors de la cession d’un immeuble détenu par
une SCPI est assuré dès la signature des actes,
et ce pour le compte de chacun des associés
à proportion de son nombre de parts. Aussi,
il convient de communiquer à la société de
gestion toute modification du régime fiscal
auquel est assujetti le titulaire de parts
(particulier résident, non résident, personne
morale IS, BIC etc…)
Le montant prélevé pour chaque associé est
déterminé à partir du cumul des revenus
financiers dont il est bénéficiaire. En raison de
la règle des arrondis, le montant unitaire
correspondant peut ne pas être strictement
identique à celui figurant dans la rubrique
“Distribution de Revenus”. Les associés qui
souhaiteraient opter pour ce prélèvement
ou annuler cette option peuvent dès maintenant en informer la société de gestion ;
cette modification sera prise en compte pour
le prochain versement.
Délai de jouissance
L’acquéreur de nouvelles parts bénéficie
des revenus afférents à celles-ci à compter
d’une date postérieure à celle de son
acquisition. Le délai est indiqué dans la
rubrique “Marché des Parts”.
Taux d’occupation financier
Celui-ci mesure le rapport entre les loyers
effectivement facturés et le total des loyers
facturables au cours de la période. Ce taux
est un indicateur de la réalité de l’impact
moyen économique et financier des locaux
n’ayant pas été occupés au cours du trimestre.
Capitalisation
Son montant est obtenu en multipliant à une
date donnée le nombre de parts sociales par
le prix de souscription. Ainsi peuvent être
mesurées les valorisations de la SCPI fondées
sur le prix de marché de ses parts.
Marché des parts
Votre SCPI à capital variable est constituée
de parts pour lesquelles les prix pratiqués
demeurent le prix de souscription payé par
l’acquéreur et publié par la société de gestion.
La valeur de retrait correspondante (égale
au prix de souscription net des frais) est
perçue par l’associé qui se retire en contrepartie d’une souscription nouvelle. Le
mécanisme est communément appelé
“retrait/souscription”.
Cession directe entre associés
Tout associé a la possibilité de céder
directement ses parts à un tiers. Cette
cession, sans l’intervention de la société
de gestion, s’effectue sur la base d’un
prix librement débattu entre les parties.
Dans ce cas, il convient de prévoir le
montant des droits d’enregistrement
(4,80 %) et le forfait dû à la société de
gestion pour frais de dossier, dont le
montant figurant dans les statuts des
sociétés, est, de 50 € HT (par cession et
par cessionnaire), soit 59,80 € TTC.
Conditions d’agrément :
Si le cessionnaire est déjà associé, la cession
est libre. Si le cessionnaire n’est pas associé,
l’agrément de la société de gestion est
nécessaire. Il n’entre pas, sauf circonstances
exceptionnelles, dans les intentions de la
société de gestion de faire jouer la clause
d’agrément. La société ne garantit pas la
revente des parts.
Nantissement
des parts de SCPI
Les associés ayant financé l’acquisition de
leurs parts à crédit ont généralement
consenti leur nantissement au bénéfice
de l’établissement bancaire préteur à titre
de garantie.
Au terme de la durée de l’emprunt, et/ou
après son remboursement, l’associé doit
solliciter sa banque afin que celle-ci lui
délivre la “mainlevée du nantissement”.
Ce document est à communiquer à la
société de gestion afin de procéder aux
modifications administratives correspondantes et plus particulièrement permettre
l’éventuelle cession des parts concernées.
173, boulevard Haussmann - 75008 Paris
Tél. : 01 44 56 10 00 • Fax : 01 44 56 11 00 • www.groupe-ufg.com
Avril 2005 - I90078
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