le fonds de commerce - Ordre des Experts

LE FONDS DE COMMERCE
Définition du fonds de commerce
Textes légaux applicables : lois 17/03/1909 – 29/06/1935 – 20/03/1956.
Le fonds de commerce est constitué d’éléments incorporels et d’éléments corporels.
1. Eléments incorporels – ils sont constitués par :
•
La clientèle et l’achalandage qui dépendent beaucoup de la situation du fonds et de
la qualité professionnelle du commerçant. Ce sont les éléments essentiels sans
lesquels le fonds de commerce n’existerait pas. La clientèle est considérée comme «
l’aptitude à réaliser un chiffre d’affaires » ;
• Le droit au bail : le commerçant exerçant une activité commerciale et titulaire d’un
bail, détient un « droit au renouvellement » qui constitue un des principaux
éléments incorporels du fonds de commerce, car il permet le maintien dans les lieux
et évite toute éviction arbitraire. Le droit au bail a une valeur propre ;
• Le nom commercial et l’enseigne : ils sont protégés car attachés au fonds et cédés
avec lui ;
• Les autres éléments incorporels : notamment les brevets d’invention, les dessins et
modèles industriels, les marques de fabrique, les licences, la propriété littéraire et
artistique.
La réunion de ces divers composants concourt à la valeur vénale de l’entité que
constitue le fonds de commerce. Chacun des éléments ci-dessus peut, en raison de
l’influence de certains facteurs, avoir une valeur autonome et, par conséquent, une
importance relative variable. Le fonds de commerce peut donc exister alors que certains
de ces éléments font défaut.
NB : l’immeuble, les créances et les dettes ne sont pas inclus dans le fonds de commerce.
2. Eléments corporels : ils comprennent
•
•
Les agencements et installations ou aménagements,
Le matériel, le mobilier et l’outillage – en fait, l’équipement du fonds.
3. Stocks :
•
Généralement, l’estimation des fonds de commerce par les méthodes usuelles
s’entend marchandises non comprises.
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•
Bien qu’évaluées à part, les marchandises, dans le cas le plus fréquent, sont cédées
avec le fonds. Elles constituent un composant non négligeable.
Facteurs de valorisation
Un fonds de commerce n’a de valeur qu’au regard de :
•
•
•
son chiffre d'affaires,
sa rentabilité,
son emplacement et la valeur des murs. Aujourd'hui la valeur de l'emplacement
devient de plus en plus prépondérante,
• la valeur du loyer,
Puis un facteur très important difficile à maîtriser qu'est la tendance du marché. Si la
tendance du marché est à la confiance, les fonds se vendent bien et les prix sont à la hausse.
Si au contraire la tendance n'est pas à la confiance, les fonds se vendent moins bien et les
prix sont à la baisse. C'est la loi de l’offre et de la demande.
Les méthodes de valorisation
Valeur vénale
Pour l’estimation des fonds de commerce, c’est la valeur vénale qui est prise en
considération. Cette valeur ne doit pas être confondue avec la valeur liquidative, la valeur
de remplacement ou la valeur comptable.
•
La valeur vénale correspond au prix moyen qui peut être raisonnablement obtenu
dans le cas de mise en vente amiable.
• La valeur vénale d’un fonds de commerce peut différer de son prix de réalisation. Le
prix peut en effet être influencé par l’urgence manifestée par l’une des parties pour
traiter ou par des motifs de convenance personnelle.
Eléments constitutifs de la valeur vénale
En règle générale, le fonds de commerce se présente comme un instrument de travail et un
moyen de placer le capital (notion de « propriété commerciale » et de rentabilité).
Pour déterminer la valeur vénale de ce bien, il convient de rappeler quels sont les principaux
éléments de la valeur du fonds de commerce. Ces éléments sont d’ordre économique et
juridique.
Eléments économiques
•
Chiffre
d’affaires
et
bénéfices
réellement
réalisés
:
Dans la pratique, on se fonde plus sur le chiffre d’affaires que sur les bénéfices. En
effet, ces derniers sont fluctuants en raison du jeu de dispositions comptables
(amortissements, provisions, distributions, etc…) et difficiles à reconstituer. Il est
d’usage de retenir la moyenne du chiffre d’affaires des 2 ou 3 dernières années.
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Pour certaines activités, on prend les chiffres hebdomadaires ou journaliers. Le
chiffre d’affaires annuel représente alors 50 recettes hebdomadaires ou 300
recettes journalières TTC.
•
Situation
:
La qualité de l’emplacement a toujours été considérée comme un gage de sécurité
et, par conséquent, comme un facteur essentiel de la valeur.
•
Importance des locaux :
La configuration et l’importance des locaux influent plus ou moins sur la valeur du
fonds, selon le type de commerce exercé. Il en est de même de la qualité et de l’état
de l’immeuble dans lequel est installé le fonds de commerce.
•
Matériel
:
En général, le matériel ne constitue pas un élément important, bien qu’il reste un
élément déterminant dans certains fonds (entreprise de transports, laverie
automatique, reprographie, blanchisserie).
•
Agencements
et
installations
:
Leur importance varie selon l’activité exercée (adaptabilité, vétusté ou
modernisme).
•
Marchandises
:
Bien qu’il fasse l’objet d’une estimation à part, le stock, par son importance et son
obsolescence, peut constituer un facteur de plus-value ou de moins-value du fonds
de commerce.
Eléments juridiques
Les éléments à prendre en considération à ce titre sont :
•
•
•
Les lois et règlements susceptibles d’avoir une influence sur l’exploitation du fonds,
Les dispositions fiscales : droit de mutation, taxes diverses.
Les conditions locatives, c’est-à-dire le bail et ses différentes clauses :
o durée du bail restant à courir,
o nature des commerces autorisés,
o faculté de sous-location et de mise en gérance,
o clauses relatives aux réparations et charges,
o importance du loyer,
o existence d’un logement attenant.
Il n’existe pas de rapport direct entre les clauses du bail et le montant du loyer, d’une part,
et la valeur vénale du fonds de commerce, d’autre part.
Cependant, la protection juridique dont bénéficie la propriété commerciale, concrétisée par
le droit au renouvellement du bail, comporte sa traduction économique dans le droit au bail.
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Les méthodes mathématiques
Les méthodes mathématiques sont basées sur le raisonnement suivant : pour l’évaluation du
fonds, le bénéfice escompté représente la rémunération de l’investissement réalisé ainsi
que celui du travail à fournir.
•
•
Le revenu retiré de l’exploitation du fonds ne revêt pas à terme un caractère certain.
Il est important que l’entreprise dégage des bénéfices réels que l’on retrouve dans la
comptabilité.
• Ces méthodes ne prennent pas en compte certains facteurs pourtant fondamentaux
dans la valeur du fonds tels que la compétence et l’activité de l’exploitant.
Application des barèmes : l’Administration fiscale utilise ces barèmes pour évaluer les
fonds de commerce
Observations générales
Le barème ci-après est établi en fonction des usages spéciaux à chaque profession. Dans la
pratique, on applique un coefficient déterminé à l’un des éléments suivants :
•
•
•
bénéfice annuel,
chiffres d'affaires annuels, hebdomadaires ou journaliers,
éléments spécifiques (Iitrage, tonnage) ou représentatifs de l'activité (nombre de
chambres, de places ou de fauteuils).
Ce barème résulte de l’observation des faits et du marché. Il permet d’obtenir pour
chaque profession considérée la valeur du fonds de commerce.
Mode d’utilisation du barème :
1. La plupart des données du barème se fondent sur le chiffre d'affaires, c'est-à-dire sur la
recette TVA comprise, conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation.
Lorsqu'il est constaté des variations profondes sur les recettes, il convient de rechercher si
cette évolution n'est pas artificielle ou passagère. A cet égard, on peut noter qu'une
augmentation du chiffre d'affaires ne correspond pas nécessairement au développement de
l'exploitation, mais quelquefois à la seule augmentation du prix des produits vendus. Il est
précisé que :
•
l'on retient habituellement la moyenne du chiffre d'affaires des 2 ou 3 dernières
années d’exploitation, sauf pondération si la variation est trop importante,
• l'année commerciale comprend 50 recettes hebdomadaires ou 300 recettes
journalières,
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•
les valeurs s'entendent matériel compris.
2. Par contre, si l'on utilise les barèmes fondés sur les bénéfices, la valeur obtenue doit être
augmentée de celle du matériel.
3. D'autre part, les bases retenues dans les barèmes ne tiennent pas compte de la valeur
des marchandises : les stocks devant être évalués distinctement pour leur valeur
marchande.
Valeur du barème :
Le barème ne peut conduire qu'à des approximations. En effet, le barème est un instrument
de mesure simple qui doit être utilisé avec prudence sous peine de s'exposer à certaines
erreurs d'appréciation. Le résultat obtenu doit être affiné en apportant les corrections qui
tiennent compte des caractéristiques particulières de l'entreprise.
Chaque fonds de commerce procédant d'une valeur singulière, son estimation ne peut
résulter que de la conclusion minutieuse de l'expert qui, grâce à ses qualités techniques et à
son expérience, aura su tirer parti de l'ensemble des composants permettant d'établir
l'évaluation souhaitée.
La seule composante indispensable pour que le fonds de commerce existe est la
clientèle prise dans son sens le plus large.
Remarque : en règle générale, la valeur du droit au bail constitue la valeur minimale du
fonds.
Mode d’emploi du barème :
Le barème se réfère soit aux bénéfices, soit au chiffre d'affaires.
Estimation par le bénéfice (colonne 2 du barème)
Le bénéfice à retenir est le bénéfice net moyen réalisé dans les trois dernières années. Le
matériel n'est jamais compris dans la base d'évaluation.
Evaluation par le chiffre d'affaires (colonne 3 du barème)
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Le chiffre d'affaires s'entend toutes taxes comprises. A moins d'indications contraires, le
tableau donne la valeur d'ensemble du fonds, matériel compris, à l'exclusion des
marchandises neuves (le stock étant estimé à part, à dire d'expert). Dans certaines
professions, le chiffre d'affaires annuel peut être remplacé par les recettes journalières ou le
chiffre d'affaires hebdomadaire ou mensuel moyens (calculés sur la dernière année) (col, 4
du barème). Il peut être recouru également aux quantités produites ou débitées et aux
places disponibles (voir colonne «Observations»). Si diverses bases sont ainsi préconisées
(chiffre d'affaires annuel, hebdomadaire ou journalier, autres éléments), il y a lieu de
recouper et de combiner entre eux les résultats obtenus.
La référence au C.A, dont les données sont moins sujettes à critiques, doit être préférée.
Les résultats obtenus peuvent néanmoins être corrigés par référence au bénéfice.
L’estimation par le bénéfice donne en général des valeurs minimales.
Quelques conseils à l’acquéreur
1. Ne vous achetez pas vous-même
C’est-à-dire ne payez pas au vendeur le fruit que vous espérez retirer de votre propre
travail et de votre propre compétence.
2. N’achetez pas une valeur qui s’en ira avec le vendeur
Si les résultats du fonds de commerce sont trop étroitement liés à la personne et à la
compétence du vendeur, êtes-vous sûr de pouvoir les remplacer vis-à-vis de la clientèle ?
Il faut essayer de travailler à deux pendant quelques temps : si l’accompagnement est court
(de 1 à 3 mois) la rémunération est incluse dans le prix de vente. Au-delà il faut y réfléchir.
3. N’acceptez que les chiffres prouvés et éprouvés
Exemple : une évolution trop rapide du chiffre d’affaires et des résultats pendant les deux
années qui précèdent la cession doit être regardée avec attention. Est-elle réelle ou fabriquée
pour les besoins de la cause ?
4. Prévoir un audit : Indispensable pour vérifier la réalité des chiffres avancés.
5. Pondérez les évaluations en fonction des éléments suivants :
•
•
Reprise du personnel (niveau de rémunération, ancienneté, liens avec le cédant…),
Période de transition : accompagnement du cédant…
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