Bonjour et Bienvenue sur Kernews. Propriétaire d`un local

Bonjour et Bienvenue sur Kernews.
Propriétaire d’un local commercial doit-on conclure un bail commercial ou un bail
professionnel ?
En réalité, tout dépend de l’activité du locataire.
Si ce locataire est un professionnel libéral, le bail sera un bail professionnel.
S’il est un commerçant, inscrit au registre du commerce et des sociétés, le bail sera un bail
commercial.
Le statut des baux commerciaux est d’ordre public. Il est impossible d’y échapper s’il doit
s’appliquer.
Au contraire, il est admis les extensions conventionnelles du statut des baux commerciaux aux
baux qui n’y seraient pas soumis.
En effet, aucune disposition n’interdit au propriétaire d’un local à usage commercial de faire
bénéficier son locataire d’un droit au renouvellement, que la loi ne lui permettrait pas
d’exiger.
Parmi les professions admises à se placer sous le régime des baux commerciaux, alors que
normalement le statut applicable est celui des baux professionnels, on peut citer : les
laboratoires d’analyses médicales, les kinésithérapeutes, les experts comptables, les agents
d’assurance, les centres médicaux. L’extension a été aussi admise pour des associations.
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Qu’est-ce que la communauté universelle ?
Il s’agit d’un contrat de mariage.
Ce contrat stipule que tous les biens présents et à venir feront partie de la communauté
existant entre les époux. Biens propres ou acquêts, ainsi que legs, dons et successions, seront
de plein droit inclus dans la communauté.
Certaines clauses peuvent cependant venir diminuer la portée de cette communauté.
* La clause d’exclusion permet de mettre en dehors de la communauté certains biens. On
pense alors aux biens et activités professionnelles afin d’isoler le patrimoine du couple
d’éventuelles difficultés.
* La clause d’attribution intégrale de la communauté permet au conjoint survivant d’être le
seul propriétaire de l’ensemble des biens communs. La communauté sera donc entièrement
détenue par le conjoint survivant évitant alors la succession, l’indivision avec les enfants et les
droits de succession y afférant.
L’inconvénient majeur de ce régime est que la communauté se retrouve responsable des dettes
personnelles des deux époux, avant ou pendant le mariage.
Le divorce est une catastrophe : l’ensemble des biens « acquis » pendant le mariage, les biens
propres de l’avant-mariage, les biens reçus par succession ou donation doivent être répartis
par moitié à chacun des époux. Quelle réaction peut-on espérer de l’époux qui voit le
patrimoine de ses parents partir pour partie entre les mains de son ex-épouse ?
En outre, si la mort du premier conjoint n’entraîne aucun droit de succession pour le conjoint
survivant, la mort du deuxième conjoint conduit quant à elle à la succession aux héritiers de
l’ensemble des biens de la communauté. Il en résulte pour les héritiers des droits de
succession fortement alourdis puisque l'assiette des droits de succession porte sur l'intégralité
du patrimoine des deux parents.
Alors réfléchissez bien et demander conseil à votre notaire, qui analysera votre situation et
vous aidera dans votre décision.
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Comment choisir le nom de l’enfant ?
Une grande liberté est offerte aujourd’hui aux parents.
Si la filiation de l’enfant est établie à l’égard des deux parents, c’est à dire le cas le plus
fréquent des parents mariés, les parents indiquent leur choix : soit le nom de la mère, soit du
père, soit le cumul des 2.
Cependant, tous les enfants nés de mêmes parents doivent porter le même nom, celui qui sera
dévolu au premier enfant vaudra pour tous les autres enfants communs.
Dans tous les cas, les noms du père et de la mère ne peuvent être accolés que dans la limite
d'un nom de famille pour chacun des parents. Lorsque l'un d’eux porte déjà un nom de famille
composé, il pourra déclarer ne transmettre à ses enfants qu'un seul de ces noms.
A défaut de choix, l'enfant porte : soit le nom de celui à l'égard de qui sa filiation a été établie
en premier, soit le nom du père si la filiation a été établie simultanément à l'égard des deux.
Si la filiation n'est établie qu'à l'égard d'un parent lors de la déclaration de naissance, l'enfant
porte le nom de famille de celui-ci.
Mais, si pendant sa minorité son second parent le reconnaît, les deux parents pourront alors
faire l'un des choix que la loi autorise, par déclaration conjointe devant l’officier d’état civil.
Si l'enfant a plus de 13 ans son accord est nécessaire.
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Comment se crée une servitude ?
Tout d’abord, il y a les servitudes établies par l'homme
C’est à dire par convention à laquelle sera intervenue le propriétaire du bien qui supporte la
servitude.
Ainsi, les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par
convention.
Cette convention peut être :
- soit un acte authentique, reçu et signé par un notaire et publié au bureau des hypothèques ;
- soit un titre recognitif : c’est un acte par lequel on reconnaît et on ratifie un droit ou une
obligation antérieure, en rappelant le titre constitutif dont l’original est perdu.
Ensuite, il y a les servitudes acquises par prescription
Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par la prescription
trentenaire (comme par exemple : servitude de vue). Cette possession doit être continue et non
interrompue, paisible, publique, non équivoque (ne permettant pas de mettre en doute la
qualité de propriétaire).
Celui qui revendique l’acquisition par prescription doit rapporter la preuve de la possession
trentenaire au moyen d’un acte de notoriété établi par un notaire et qui donnera lieu à
publicité foncière.
Il y a encore les servitudes crées par la destination du père de famille
Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que des fonds actuellement divisés
ont appartenu au même propriétaire, et que la division du terrain a nécessairement entraîné la
création de servitudes. Dans ce cas, un titre n’est pas nécessaire.
Et enfin, il y a les servitudes judiciaires
Lorsque les propriétaires concernés ne parviennent pas à un accord, les servitudes peuvent
être imposées par une décision judiciaire.
La loi du 23 juin 2006 crée le mandat posthume.
De son vivant, une personne peut désigner un mandataire avec pour mission de gérer tout ou
partie de sa succession, à la place de ses propres héritiers, pendant un temps limité.
Ceci dans deux circonstances :
- Lorsque les héritiers n'en ont pas la capacité, en raison de leur âge ou de leur handicap.
- Lorsque la gestion requiert des compétences particulières (par ex au sein d’un entreprise).
Le mandat est subordonné à l'existence d'un intérêt sérieux et légitime.
D'une durée de 2 ans, portée à 5 ans lorsque l'inaptitude ou l'âge des héritiers ou encore la
nécessité de gérer les biens professionnels le justifient, le mandat est prorogeable.
Si le mandant le souhaite, le mandataire peut être rémunéré en proportion du
patrimoine en cause et de l'activité déployée.
Le mandat posthume prend fin :
1° L'arrivée du terme prévu ;
2° La renonciation du mandataire ;
3° La révocation judiciaire;
4° La conclusion d'un mandat conventionnel entre les héritiers et le mandataire titulaire du mandat à
effet posthume ;
5° L'aliénation par les héritiers des biens mentionnés dans le mandat ;
6° Le décès ou la mise sous mesure de protection du mandataire
Compte tenu de son importance, la forme notariée est obligatoire. N’hésitez pas à prendre
rendez-vous avec votre notaire afin qu’il vous explique tous les avantages de ce mandat
posthume.
En effet, . il sera particulièrement utile lorsque les héritiers ne seront pas aptes à administrer
eux-mêmes la succession en raison notamment de leur inexpérience ou de leur prodigalité.