Janvier L`immeuble vendu est-il conforme à celui déclaré lors de la

Société en nom collectif
Volume 7, Numéro 1
Janvier 2012
CAPSULE JURIDIQUE EN DROIT IMMOBILIER
L’IMMEUBLE VENDU EST-IL
CONFORME À CELUI DÉCLARÉ LORS DE LA VENTE?
Boissonneault c. Caron, 2009 QCCQ 12355
Par Me Joëlle Beauregard
La Cour du Québec, sous la plume de l’Honorable juge Daniel Lavoie, rendait le
29 octobre 2009, une décision traitant, d’une part, de l’obligation de délivrance
du vendeur et, d’autre part, de la responsabilité des courtiers immobiliers lors
des transactions immobilières.
Trame factuelle
En 2004, M. Caron retient les services d’un courtier immobilier pour mettre sa
propriété en vente. Conformément aux informations données par M. Caron, la
fiche descriptive de l’immeuble indique qu’il est pourvu d’une fosse septique et
d’un champ d’épuration.
Il est à noter que la fosse septique avait été endommagée près de dix (10) années
plus tôt à l’occasion du déneigement de la propriété. M. Caron avait alors
remplacé la fosse septique, sans toutefois vérifier l’état du champ d’épuration.
Le vendeur déclare toutefois à l’acheteur que le système sanitaire a été changé il
y a dix (10) ans.
Après avoir visité les lieux en compagnie du courtier immobilier, l’acheteur
présente une promesse d’achat qui mène à l’achat de l’immeuble à l’été 2004.
L’acte de vente contient les déclarations du vendeur quant à l’existence d’une
fosse septique avec champ d’épuration et quant au respect des normes
environnementales en vigueur.
En 2007, la municipalité avise l’acheteur que les installations sanitaires sont
source de pollution et lui demande d’effectuer les travaux correctifs pour les
rendre conformes aux lois et règlements. L’acheteur dénonce la situation au
vendeur, lequel nie toute responsabilité.
Procédant aux travaux requis, l’acheteur constate l’absence de tout champ
d’épuration fonctionnel, contrairement aux déclarations contenues tant à la
promesse d’achat qu’à l’acte de vente.
L’acheteur réclame près de 30 000 $ pour le coût de remplacement du système
sanitaire. Il reproche au vendeur un manquement à l’obligation de délivrance.
L’acheteur poursuit également le courtier immobilier pour les informations
fausses contenues à la fiche descriptive de même que pour son manquement à
ses obligations de vérification auprès de la municipalité de la conformité de
l’installation sanitaire.
Obligation de délivrance du vendeur
Le tribunal conclut que le vendeur a engagé sa responsabilité pour avoir manqué
à son obligation de délivrance en vendant un immeuble non conforme à celui
décrit. Le vendeur qui a décrit le bien a, de ce fait, garanti à son acheteur
l’exactitude de celui-ci.
La preuve a toutefois révélé l’absence d’un champ d’épuration fonctionnel, et ce,
contrairement à la déclaration du vendeur qui prévoyait que le système sanitaire
avait été changé. Cette déclaration était donc fautive.
Responsabilité du courtier immobilier
Le tribunal rappelle que lors de la conclusion de transactions immobilières, le
courtier immobilier doit adopter une conduite conforme aux règles de l’art, aux
usages et à la loi, de manière à ne pas causer préjudice à autrui.
Le tribunal retient la position du courtier immobilier à l’effet que les
vérifications faites auprès de la municipalité étaient conformes aux usages de
l’époque. Le Tribunal a considéré que la conduite du courtier n’était donc pas
fautive, ayant repris les propos du représentant de la municipalité à l’effet qu’il
n’y avait pas de plainte concernant le respect des lois et règlements en vigueur.
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Conclusion
Le tribunal conclut à la seule responsabilité du vendeur puisque ce sont ses
déclarations tant auprès de l’acheteur qu’auprès du courtier qui constitue la faute
dans ce dossier.
Commentaires
La prudence est de mise pour les courtiers immobiliers tant à l’étape de la
vérification des renseignements inscrits à la fiche descriptive qu’à l’étape des
conseils prodigués à leur client vendeur, et ce, pour leur éviter de faire des
représentations inexactes qui s’avéreront devenir des garanties.
Même si le courtier immobilier a vu sa responsabilité exonérée dans le cas qui
nous occupe, il n’en reste pas moins que ses démarches étaient minimales et que
la décision aurait facilement pu lui être défavorable.
Il faut avoir à l’esprit que la conséquence est importante puisque dans
l’éventualité où le tribunal conclut que le vendeur savait ou devait savoir que
l’information donnée est inexacte, le vendeur s’expose alors à être condamné à
des dommages-intérêts en sus du dommage relatif au vice prouvé par l’acheteur.
Il est surprenant que le juge n’ait pas mitigé les dommages en tenant compte du
fait que le champ d’épuration avait été construit depuis plusieurs années et qu’un
champ d’épuration a, habituellement, une durée de vie utile de vingt à vingt-cinq
ans.
Me Joëlle Beauregard a été admise au Barreau de la section de Laval en 2010. Au cours de sa
pratique, Me Beauregard a pratiqué dans le domaine du litige civil et commercial.
La firme Dufour, Mottet Avocats est en mesure de vous conseiller en matière de droit immobilier
par l’entremise de plusieurs de ses avocats.
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