A-1-8-Atelier-Conseil-Syndical-Impayes
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« Le salon Indépendant de la Copropriété » 5ème édition du salon de l’ ’ARC Le conseil syndical et le Suivi des impayés « Le salon Indépendant de la Copropriété » 5ème édition du salon de l’ ’ARC/UNARC Le rôle du conseil syndical 1. Vérifier le contrat du syndic avant l’AG : négocier les délais, les coûts… 2. Vérifier le coût des prestations des huissiers, avocat, etc. 3. Préparer un PROTOCOLE DE RECOUVREMENT DE CHARGES et la faire valider par l’Assemblée générale 4. Mettre en place une méthodologie de suivi : Trimestriellement, faire un point sur l’évolution des actions engagées Objectif : Mise en œuvre d’actions de recouvrement adaptées selon la situation de chaque débiteur 2 « Le salon Indépendant de la Copropriété » 5ème édition du salon de l’ ’ARC/UNARC Les documents à utiliser pour le suivi : 1/ Balance générale des copropriétaires (Balance du compte 450, comptes vendeurs et éventuellement la balance du compte 459 des comptes copropriétaires créances douteuses) 2/ Les extraits des comptes individuels des copropriétaires en impayés depuis plus de deux trimestres 3/ L’état du suivi contentieux 4/ Une feuille de présence à jour Documents si possible arrêtés en fin de trimestre, avant l’appel de charges courantes 3 « Le salon Indépendant de la Copropriété » 5ème édition du salon de l’ ’ARC/UNARC Comment obtenir un titre ? LA PHASE JUDICIAIRE pour DETTES < 10000 € Des Procédures Simples et peu coûteuses • L’injonction de payer : pour dette non contestable • Déclaration au greffe • Assignation en déchéance du terme « article 19-2 de la loi de 1965 » 4 « Le salon Indépendant de la Copropriété » 5ème édition du salon de l’ ’ARC/UNARC Comment obtenir un titre ? LA PHASE JUDICIAIRE pour DETTES < 10000 € Procédures classiques L’assignation au Tribunal d’Instance LA PHASE JUDICIAIRE pour DETTES > 10000 € Procédures classiques L’assignation au Tribunal de Grande Instance - Procédure dite « au fond » 5 « Le salon Indépendant de la Copropriété » 5ème édition du salon de l’ ’ARC/UNARC APRES AVOIR OBTENU LE TITRE: QU’EST CE QUE LE SYNDIC DOIT FAIRE? 1/ Signification du jugement 2/ Si pas d’opposition, d’appel ou de délai de paiement défini par le juge, ce titre prend forme exécutoire et donc une saisie pourra être engagée. Deux types de saisies : EXECUTOIRE : on prend l’argent ou les biens CONSERVATOIRE : on « gèle » le bien ou la valeur qu’il ne peut alors plus disposé 6 « Le salon Indépendant de la Copropriété » 5ème édition du salon de l’ ’ARC/UNARC PROCEDURE D’ALERTE DEPUIS 2009 Intervention préventive auprès des copropriétés (nouveaux articles 29-1 A et 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965). Qui peut saisir le TGI ? : le syndic ou un fournisseur Pour copropriétés ayant plus de 25% d’impayés de charges Nomination d’un « mandataire ad hoc » ayant la charge d’analyser la situation financière et la gestion de la copropriété et de formuler des préconisations pour permettre son redressement. 7