Hôtellerie : une classe d`actifs injustement méconnue

Hôtellerie : une classe d’actifs injustement méconnue
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Hôtellerie : une classe d’actifs injustement méconnue
HÔTELS/LOISIRS-14.05.2012
A condition d’être sélectif et de se concentrer sur les
établissements haut de gamme situés à Paris ou en
PACA, l’investissement hôtelier en direct ou via une PME
procure un rendement élevé et une très faible volatilité par
rapport aux classes d’actifs traditionnelles. A l’heure où les
marchés financiers multiplient les rechutes, où la
refiscalisation rampante de l’immobilier résidentiel
intervient dans un contexte de prix déjà tendu, il est un
type de placement à l’abri de ces tumultes : l’hôtellerie.
Méconnue des particuliers, cette classe d’actifs de niche
profite de fondamentaux économiques au beau fixe. A la
différence de nombreux autres secteurs économiques, le tourisme est en effet une des
industries les plus dynamiques du pays, tout en étant non délocalisable. Et ce n’est pas
terminé.
Déjà la première destination mondiale, la France profite depuis peu de nouveaux relais de
croissance avec l’arrivée d’un nouveau type de visiteurs : les touristes en provenance des pays
dits émergents, dont les arrivées hôtelières rien qu’à Paris ont augmenté en 2011 de 13,8 %
par rapport à 2010 et de 33 % par rapport à 2009.
Parallèlement, les capacités d’accueil de qualité dans le pays sont encore déficitaires, assurant
un taux d’occupation maximum et une sécurisation a priori des nouveaux projets hôteliers. Ce
déséquilibre entre l’offre et la demande a des conséquences bien palpables, pour les
investisseurs.
Le cabinet IPD a calculé que le rendement global annualisé de l’hôtellerie française avait
atteint 10,3 % entre 2006 et 2010 (dont 6,3 % de rendement locatif pur), soit bien au-delà des
placements plus traditionnels. Constituant une des classes d’actifs les plus rentables et les
plus sûres du moment, l’hôtellerie procure ainsi un rendement à la fois lisible, décorrélé des
marchés et peu volatile. En ligne de mire, le dynamisme du marché hôtelier sécurise a priori
tout projet de création de fonds de commerce hôtelier et désensibilise en retour l’investisseur à
l’égard de la vulnérabilité actuelle du foncier. Et ce n’est pas fini. Le cabinet In Extenso (groupe
Deloitte Touche Tohmatsu) estime entre 3 % et 5 % la hausse du revenu par chambre
disponible sur le haut de gamme en 2012 (contre 2 % à 4 % pour l’ensemble du marché).
Acheter une chambre en direct ou investir au capital d’un opérateur
Mais voilà. Ce paysage a priori favorable cache une réalité contrastée. Car si le revenu par
chambre disponible (RevPar) a progressé en 2011 de 10 % dans les catégories haut de
gamme, il n’a augmenté que de 4 % dans les standards dits « éco », selon In Extenso. Cette
disparité est aussi géographique. Sur le haut de gamme toujours, le revenu par chambre a
bondi de 12 % à Paris en 2010, contre « seulement » 5 % en région. Conséquence de ce
marché à plusieurs vitesses : les meilleures opportunités de placement concernent les biens
haut de gamme (généralement 4*) situées dans les zones touristiques privilégiées, Paris intramuros et PACA en tête. Et ces opportunités pourraient bien se multiplier, la mairie de Paris
conditionnant certaines ventes de biens publics à la création de projets hôteliers. Reste à
savoir comment se positionner, pour un investisseur particulier. En réalité, il existe peu de
moyens de s’exposer à cette classe d’actifs. Il est tout d’abord possible d’investir directement
dans une résidence hôtelière, à l’instar de n’importe quel lot de programme immobilier géré. Il
s’agit donc là d’un actif de rendement conçu dans une logique patrimoniale de long terme, dont
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le loyer est versé à dates régulières par l’exploitant de l’hôtel. Il est également possible
d’investir au capital d’un gestionnaire hôtelier coté (par exemple dans le cadre d’un PEA). Mais
ici, l’investisseur assumera le risque inhérent aux marchés d’actions et s’exposera à la seule
activité d’exploitation hôtelière. Une dernière possibilité (la meilleure) est d’investir au capital
d’une PME réalisant des opérations de promotion hôtelière. Dans ce cas, l’investisseur capte
une partie de la valeur générée par l’opération de promotion (plus-value foncière), puis sur la
création du fonds de commerce (plus-value hôtelière). Ce type de montage est d’autant plus
prometteur que la France souffre d’un déficit d’infrastructures d’accueil haut de gamme, ce qui
sécurise a priori la création de valeur de tout projet hôtelier. Autre avantage, ce type
d’investissement reste éligible à la loi Tepa (au moins jusqu’à la prochaine législature), ce qui
limite de moitié le montant à investir et double la rentabilité espérée. Pour toutes ces raisons,
le sous-jacent hôtelier est un placement d’avenir de bon père de famille. Et c’est certainement
un des derniers.
AUTEUR(S)
Joachim Azan
dirigeant associé - Novaxia
Mot(s) clé(s) :Deloitte Touche Tohmatsu, In Extenso, PEA, PME, RevPAR, TEPA
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