L`expert immobilier - Elysees Expertises

L’expert Immobilier
Homme de l’art en estimation immobilière
Il est : un Economiste, un Juriste et un Technicien de la construction
En latin : « Ex » vient de l’un parmi les autres
« Pert » : comme expérience
Métier aussi vieux que date le droit des biens, le code civil (1804).
Au XIXe siècle, l’expert immobilier était d’abord un technicien du bâtiment.
Au XXe siècle, les évolutions législatives et réglementaires ont conduit l’expert à devenir en plus un économiste, un
juriste, un fiscaliste dans le domaine immobilier appréciant l’incidence sur la valeur des règles d’urbanisme, de la
législation des loyers, de la fiscalité, de l’environnement économique général, etc. ...
A partir de 1990, la profonde crise de l’immobilier avant sa convalescence puis son rétablissement à la fin de la
décennie, ont amené des changements profonds du métier d’expert immobilier.
Sa rémunération ne doit pas être à la commission ou au pourcentage. Il doit facturer à l’heure + ses frais quelque
soit l’importance économique des enjeux. Après évaluation du temps passé, il pourra forfaitiser son tarif. Un tarif
trop bas cache forcément un vice (peu d’expérience, peu de clients, pas ou peu de compétence, mission bâclée).
Une Charte en évaluation immobilière existe depuis 1993. Elaborée par l’ IFEI et signée par tous les « grands » de
l’immobilier. L’Expert Immobilier doit y adhérer.
Cette Charte reprend entre autres les méthodes déontologiques d’évaluation.
Cette recherche de la Valeur Vénale a donc bien des méthodes. Même si, l’évaluation immobilière n’est pas une
science exacte, loin s’en faut !
La définition de la valeur vénale d’un bien immobilier est :
« la plus forte probabilité de prix auquel il se vendrait à une date précise et dans des conditions normales
d’offre ou de demande. C’est le « prix du marché » à un moment donné d'un bien en l'état le jour de
l'évaluation ».
Les principales méthodes d’évaluation sont :
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la méthode par comparaison
la méthode par capitalisation du revenu
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EVALUATION IMMOBILIERE
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La profession n’est pas encore réglementée. Elle le souhaite pourtant. Des projets de réglementation de la
profession sont à l’étude. Pour l’heure, cela veut dire que certains s’engagent dans cette profession sans
expérience ou qualification reconnue ne permettant pas une assistance précieuse à leurs mandants.
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la méthode par sol et construction
la méthode par coût de remplacement
la méthode par l’indice (érosion monétaire)
la méthode du « bilan promoteur »
la méthode par cash flow
la méthode dite professionnelle ou locaux monovalents (hôtels, cinémas, etc.…)
A chaque mission, il est important de connaître le type d’immeuble et la raison de l’évaluation, pour adapter la/les
méthodes d’évaluation.
Les raisons d’évaluer ne manquent pas ! Exemples :
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dissolution de communauté
partage
succession
I.S.F
expropriation, éviction
évaluation de patrimoine des sociétés cotées en bourse et SCPI
litiges familiaux, administratifs, etc…
évaluation de gage
contentieux de banque
audit patrimonial
assurance
La pertinence de l’expertise immobilière demande d’utiliser au minimum deux méthodes.
Dans tous les cas, une visite extérieure et intérieure du bien sont nécessaires. L’Expert s’attachera à vérifier tous
les facteurs composant la valeur.
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d’ordre physique,
1. la surface du bien. Plusieurs méthodes de mesurage peuvent être utilisées. Par la shon, la sdhop, la
surface utile, la surface habitable, etc… Il y a une bonne dizaine de méthodes de mesurage. En
général, l’Expert calculera la surface habitable du bien et la surface utile pondérée. Ce calcul
renseignera le donneur d’ordre et permettra de mieux appréhender la valeur vénale surtout lorsque
l’Expert utilisera la méthode par comparaison. Car, l’Expert, en veille permanente sur le marché tient
une banque de données à jour, de tous les biens vendus, expertisés.
2. la situation du bien, son emplacement particulier, élément des plus importants
3. étude des infrastructures (autoroutes, équipements divers…)
4. caractéristiques techniques du bien
5. étude des éléments d’agréments du bien
6. les éléments valorisants
7. étude environnementale
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d’ordre juridique,
1. vérification de la constructibilité du fonds
2. vérification des servitudes apparentes, cachées, non apparentes
3. étude des baux
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d’ordre fiscale,
1. vérification de la zone dans laquelle se trouve le fonds (Zone franche, etc..)
2. montant impôts fonciers, taxes habitation et professionnelle
3. étude des éléments corporels et incorporels (pour un fonds de commerce)
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d’ordre économique
1. situation économique (taux de chômage)
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Ces facteurs non exhaustifs sont :
2. la commercialité des locaux commerciaux
3. les particularités du marché
Pour les locaux à usage d’habitation, les méthodes par comparaison et par capitalisation du revenu sont de loin les
plus utilisées. Ces 2 méthodes pourront être vérifiées par la méthode par sol et construction si le logement évalué
est récent.
Les valeurs vénales ainsi trouvées ne devront pas être trop éloignées l’une de l’autre. L’Expert jugera, en son âme
et conscience, en tant qu’Homme de l’Art, avec bon sens et faisant fi de ses goûts personnels, la valeur à retenir
dans ses conclusions.
L’Expert immobilier a une obligation de moyens et non de résultats. La valeur trouvée devra se situer aux
alentours de 5 % à 10 % du prix effectivement vendu sauf valeur de convenance.
Enfin, le rapport devra éclairer le donneur d’ordre de façon claire et précise, sans terme ésotérique,
compréhensible par des non-professionnels.
Le rapport devra obligatoirement comporter les éléments suivants :
la désignation exacte du bien
le régime de détention
l’état apparent d’occupation, les conditions du bien et son avis sur les loyers éventuellement pratiqués.
la qualité du propriétaire
la composition du bien
la surface
la description
les désordres apparents
la situation générale (commune) et la situation particulière (environnement)
l’étude succincte du marché et les valeurs prises pour comparaison
ses conclusions sur la valeur marchande et enfin la valeur vénale.
en annexe, un plan cadastral, un plan de situation, une photo extérieure du bien et tout autre élément
concourant à la formation de la valeur, seront fournis.
Ce rapport d’expertise en évaluation immobilière pourra être présenté sous la forme détaillée ou résumée ou
encore sous la forme condensée si le donneur d’ordre lui demande des missions répétitives comme l’évaluation de
maisons ou appartements par exemple. Mais, la présentation n’exonère pas l’Expert de répondre à tous les points
déjà évoqués. Ce type de rapport n’est qu’une façon de présenter la valeur.
La valeur vénale pourra être exprimée dans une fourchette ou une valeur nette.
Enfin, l’Expert restera humble dans l’exercice de sa profession. Il est un humain avec le droit à l’erreur. Il pourra
ainsi revoir une valeur si des éléments probants et vérifiables dont il n’a pas eu connaissance au moment de
l’évaluation lui sont apportés.
Lucien MASSE
Expert en évaluation immobilière et technique bâtiment
www.elysees-expertises.com
Paris - Lille
Tél : 0 810 811 233
Si vous avez une question ou une observation au sujet de cet article,
N’hésitez à nous envoyer un courriel à :
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