Observatoire régional du foncier en Île-de-France

Observatoire régional du foncier
en Île-de-France
Groupe de travail : Quelles pistes pour réduire les coûts fonciers ?
Feuille de route
PROJET
Sous la présidence de Catherine Pèrenet,
Directrice Régionale Ile de France de la Caisse des Dépôts
Rappel de la problématique
Alors que des mesures nationales ont été retenues ou sont en voie d’adoption pour de
réduire les coûts de construction, la sphère du foncier se doit d’apporter sa contribution aux
efforts nécessaires pour contenir la hausse des prix immobiliers et maîtriser leur évolution.
En effet, de quelques points au début du XXe siècle, la part du coût du terrain dans
l’immobilier s’est progressivement élevée pour atteindre entre 30 à 50 % en Ile-de-France,
parfois plus à Paris. Les prix des terrains constituent ainsi en Ile de France une composante
essentielle des coûts de production des logements et un levier incontournable de l’action
publique en faveur de leur modération.
Mais qu’entend-t-on par prix des terrains ? Cette notion ne recouvre pas la même réalité
chez les propriétaires fonciers, les aménageurs, les promoteurs ou encore chez les
investisseurs. De l’emboitement des bilans des différents acteurs de la chaîne de
l’aménagement – les recettes de l’aménageur constituant les dépenses du promoteur, celles
du promoteur les dépenses de l’investisseur – découle un constat : le prix d’un terrain
dépend de l’avancée de son processus de transformation dans la chaîne de l’aménagement.
Afin d’embrasser le plus largement possible les éléments constitutifs du prix des terrains
aménagés et pour comparer des choses comparables, le terme de coûts fonciers, compris
comme la résultante de l’ensemble des actions nécessaires à la production d’un terrain
constructible, sera préféré à celui de prix de terrains.
L’état des connaissances permet d’identifier les principales composantes de ces coûts
fonciers. Au fil de la chaîne de l’aménagement plusieurs dépenses se succèdent et
contribuent à la formation de ces coûts :
- les acquisitions foncières brutes ainsi que les dépenses éventuelles liées à la
suppression de baux en cours, aux indemnités versées pour libération, à la gestion
immobilière transitoire et parfois aux travaux de réparation obligatoires en cas de
bien occupés ;
- les coûts d’études et de diagnostics : sondages, diagnostics pollution, archéologie
préventive, par exemple ;
- la remise en état des sols comprenant notamment les opérations de dépollution, de
désaffectation de réseaux ;
- la réalisation d’infrastructures primaires (VRD), secondaires et tertiaires ;
- les frais de publicité et de commercialisation des terrains aménagés ;
- les frais financiers (liés au portage du foncier et au financement de l’aménagement).
- les taxes : frais notariaux, taxe d’assainissement, taxe de raccordement aux réseaux,
taxe d’aménagement, TVA, taxe sur les bureaux.
Si ces coûts sont inhérents au processus d’aménagement, leur ampleur peut varier sous
l’effet de facteurs exogènes. Certains membres du Conseil d’administration de l’ORF
soulignent que l’augmentation du niveau des normes constitue en soi un coût, qualifié
d’administratif, se traduisant par une multiplication des études et des diagnostics, par une
augmentation des exigences en matière de dépollution ou de construction, aboutissant à des
dépenses supplémentaires et à un ralentissement des projets.
Le groupe de travail devra formuler des propositions visant à réduire le niveau de ces coûts
fonciers et à modérer leur évolution. L’ORF a montré dans ses travaux précédents que pour
y parvenir l’anticipation devait prévaloir sur la mise en œuvre du projet et qu’elle requérait à
la fois des outils fonciers adaptés à la bonne échelle territoriale et temporelle ainsi que des
jeux d’acteurs (EPF, collectivités locales, aménageurs et constructeurs) articulés permettant,
le moment venu, de sortir le foncier nécessaire au projet de construction à des prix
compatibles avec les usages attendus. Cette anticipation passe par une bonne
connaissance des valeurs foncières. Elle doit pouvoir s’appuyer sur un système
d’observation indépendant et de qualité, à l’instar du dispositif régional de segmentation des
marchés que met en place l’ORF.
Le groupe de travail pourra s’appuyer sur ces travaux et les compléter pour avancer plus loin
dans l’identification de leviers permettant de réduire les coûts fonciers. Cette réflexion
pourrait s’organiser selon plusieurs axes :
-
Premièrement la diminution des dépenses intrinsèquement liées à la production d’un
terrain constructible. Les opérateurs font état d’une rigidité certaine des coûts fonciers
bruts, surtout dans des contextes de renouvellement urbain pour des biens qui
peuvent avoir une valeur immobilière importante liée à leur usage actuel. Il ne faudrait
pas non plus que les économies pouvant être réalisées au cours de l’aménagement
soient captées par les propriétaires, grâce au jeu de la rente foncière. Sur ce point, la
réflexion s’attachera à identifier les pistes susceptibles de diminuer le coût du foncier
brut : intéressement des propriétaires fonciers au projet (clause de retour à meilleure
fortune, dation en paiement, investissement des propriétaires dans l’opération en
apport de foncier), montages dissociant foncier et bâti (bail emphytéotique,
association foncières solidaires), par exemple. Le groupe se penchera aussi sur
d’autres pistes telles que les montages financiers susceptibles de diminuer les frais
de portage et de financement de l’aménagement, ou les processus organisationnels
mutualisant, donc limitant, certaines dépenses (dépollution, terrassement, par
exemple).
-
Deuxièmement, alors qu’une partie des coûts de production du foncier s’impose de
manière exogène à la filière de l’aménagement, le groupe pourra identifier ces
facteurs de pression afin de proposer les moyens de les réduire ou de mieux en
répartir les coûts. Parmi ces contraintes sont d’ores-et-déjà identifiés : les attendus
en termes d’aménagement d’infrastructure et de superstructure, l’inflation des normes
et des procédures ou encore l’augmentation des taxes locales.
-
Dans un troisième temps, les coûts fonciers devront être envisagés au regard des
programmes développés dans les projets. Indépendamment des coûts fonciers
globaux jusqu’ici considérés, il est en effet possible de réduire le poids de ces coûts
en jouant sur la réceptivité des projets afin de diminuer les charges foncières.
Pourtant cette logique se heurte souvent à des blocages d’ordre politique et
procédural. Il s’agira d’identifier les moyens de dépasser ces blocages afin de mieux
coordonner dépenses et recette à l’échelle des projets.
Retours d’expérience
Le groupe de travail devra dans un premier temps rassembler les études et données
existantes sur ce thème et clarifier les définitions des coûts et charges foncières à l’origine
d’une grande confusion d’interprétation. Il travaillera ensuite autour d’un recueil
d’expériences et de cas exemplaires portés par des opérateurs, permettant de traiter un
panel de différents montages afin de pointer leurs avantages, leurs inconvénients, les
procédures associés et les conditions de leur reproductibilité.
Le groupe auditionnera également des personnalités ou des institutions engagées dans des
réflexions sur ces questions.
Rendus attendus
La publication d’un rapport restituera le diagnostic et les propositions du groupe de travail. Il
est attendu de ce rapport qu’il :
- clarifie ce qui est entendu par coût foncier à partir de l’analyse de la formation
des coûts sur toute la chaîne du foncier de certaines opérations.
- établisse un diagnostic pour rappeler certains outils existants permettant de
peser sur le coût du foncier en précisant leurs limites et leurs avantages,
notamment leurs coûts de mise en œuvre et leurs impacts sur les coûts finaux.
-
propose des leviers susceptibles de réduire les charges foncières en étudiant,
d’une part, des dispositifs mis en place en dehors de l’Île-de-France ou à
l’étranger tout en proposant les conditions de leur adaptation au contexte
francilien ou, d’autre part, en valorisant des démarches expérimentales ou
encore trop peu utilisées.
Calendrier
Les travaux du groupe de dérouleront de janvier 2015 à décembre 2015 en vue d’une
présentation des conclusions lors d’un colloque au printemps 2016.