3 pistes - MeilleursAgents

IMMOBILIER
3 PISTES
POUR DOPER SES RENDEMENTS
Alors que les loyers baissent un peu partout en France et sont encadrés à Paris, les rendements
ont tendance à s’effriter. Certaines stratégies permettent toutefois de limiter cette érosion.
ARNAUD ROBIN/LE FIGARO MAGAZINE
C
’est un fait, l’immobilier voit, depuis
quelques années,
ses rendements
chuter. Selon le dernier
observatoire Clameur, les
loyers étaient en baisse de
- 1,1 % sur un an en novembre 2015 (+ 1,5 % en 2014).
L’indice de référence des loyers
(IRL), qui sert à la révision annuelle du loyer en fonction de
l’inflation, est également en
léger repli (- 0,01 %) au quatrième trimestre 2015. Ce qui
signifie que, pour la première
fois depuis très longtemps, les
baux, dont la clause de révision
s’appuie sur ce trimestre,
n’ont pas eu la possibilité
d’être augmentés.
Les raisons ? Les détracteurs
dénoncent, bien sûr, la loi Alur
(loi pour l’accès au logement et
un urbanisme rénové) et son
lot de nouvelles contraintes
dont l’encadrement des loyers
à Paris. Mais un autre constat
est également fait. « L’encadrement des loyers n’est pour
rien dans cette baisse, rétorque
Jean-François Buet, président
de la FNAIM. De même que les
plafonnements de loyers imposés par les dispositifs de défiscalisation dans le neuf qui se limitent à deux ou trois dizaines
de milliers de logements neufs livrés en 2015. » Pour lui, la
cause en est pour l’essentiel
une paupérisation globale des
locataires qui nécessite des
réajustements de loyers à la
baisse. Il en découle un tassement des rendements.
Faut-il alors se tourner vers
d’autres placements ? Pas sûr.
A Paris, l’encadrement des loyers mis en place le 1er août 2015 freine l’ardeur des investisseurs.
La rémunération du Livret A,
ramenée à 0,75 % tout comme
celle de l’assurance-vie à
2,30 % en moyenne en 2015,
ne constituent pas des pistes
intéressantes, même si les
Français continuent de se ruer
sur ces placements. Investir en
Bourse n’est pas, hélas, plus
motivant pour l’heure. Dans
ce contexte, avec des rendements qui tournent fréquemment autour de 4 à 5 % brut
dans l’ancien et 3 à 4 % dans le
neuf, l’immobilier tire encore
son épingle du jeu. « Certes, la
tendance est à une érosion des
rendements mais pour peu que
l’investissement soit envisagé
sur quinze ans au moins, la plusvalue à la revente sera au rendezvous et viendra en améliorer la
106 LE FIGARO MAGAZINE - 19 FÉVRIER 2016
«
Les bailleurs
sont victimes
de la paupérisation
des locataires
»
performance », assure Renaud
Capelle, directeur immobilier
adjoint à l’Union financière de
France (UFF). Même si la fiscalité sur les plus-values s’est
alourdie. En outre, certaines
stratégies peuvent être mises à
profit pour doper les rendements immobiliers.
1
Comment faire face à
l’encadrement des loyers
à Paris
A Paris, l’encadrement des
loyers mis en place depuis le
1er août 2015 décourage certains investisseurs. Conséquence ? « La tendance est à la
revente des petites surfaces »,
affirme Cyrille Keff, de la
Chambre nationale des propriétaires. Mais, « ce n’est -
ARNAUD ROBIN/LE FIGARO MAGAZINE
A Boulogne-Billancourt, le
loyer d’un studio s’établit en
moyenne à 27,40 €/m2.
- pas un mouvement de
masse », rétorque Gilbert
Chouchana, gérant d’une
agence Laforêt du XIVe arrondissement. Même son de cloche chez d’autres professionnels. Selon Paris Estimation,
un site dédié aux investisseurs
qui a réalisé une étude sur les
rendements locatifs à Paris, un
s t ud io ne ra pp or te en
moyenne que 3,8 %, un 2-pièces 3,3 % et un 3-pièces 3,2 %.
Pour autant, pas de panique !
Paris reste une valeur sûre et si,
encadrement des loyers oblige,
les rendements s’y effritent, la
plus-value est probable à long
terme. En outre, si on analyse
le loyer de référence majoré
(valeur maximale autorisée)
défini pour chaque quartier
(80 ont été délimités), on
s’aperçoit qu’il est possible de
faire beaucoup mieux. Exemple, rue Etienne-Dolet, à Ménilmontant (quartier Belleville), un studio de 27,5 m2,
acquis 225 000 € et loué
33,80 €/m2 (loyer maximal du
secteur), rapporte 4,9 %. On
peut même atteindre 5,5 à 6 %
dans des quartiers très populaires comme la Goutte-d’Or
ou la Chapelle. A contrario, les
secteurs centraux sont à éviter.
«
Louer meublé,
une façon
d’accroître
ses revenus locatifs
»
A Odéon (36,40 €/m2 maxi), la
même superficie ne rapportera
que 3,6 % compte tenu du prix
d’achat (329 000 €). Autre élément à examiner à la loupe : à
quelques rues près, le loyer de
référence peut varier sensiblement. Ainsi, mieux vaut investir rue Raymond-Losserand
(Plaisance), où le loyer de référence majoré s’établit à
35,30 €/m2, que rue Froidevaux (Montparnasse), où cette
valeur n’atteint que 34,40 €/
m2. En cause, un découpage
108 LE FIGARO MAGAZINE - 19 FÉVRIER 2016
des secteurs qui n’est pas assez
affiné. « Dans certains quartiers, les loyers de référence fixés
sont déconnectés de la réalité »,
assure Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.
Autre astuce qui permet de
doper le rendement : transformer un 2-pièces en studio.
Exemple, rue Christiani
(XVIIIe), l’un d’entre eux, de
24 m2, vendu 199 000 € procure 3,8 % (26,40 €/m2 de
loyer maxi). Mais, réaménagé
en studio, il peut se louer
30,20 €/m2 et atteindre un
rendement de 4,3 %. « On
s’aperçoit que beaucoup de propriétaires ont adopté cette stratégie », confirme Laurent Vimont, le patron de Century 21
France. A Paris, une autre
piste peut être explorée pour
doper son rendement : les
biens ayant des caractéristiques particulières, ce qui
autorise un complément de
loyer au-delà du loyer de référence majoré. Il semblerait
que les bailleurs ne s’en privent pas. D’après MeilleursAgents.com, 29 % des loyers
parisiens seraient encore audessus du loyer de référence
majoré. Mais pour que l’opération soit valable, encore
faut-il que le logement ait un
véritable plus. « Une vue exceptionnelle, une terrasse au
dernier étage peuvent justifier
un complément de loyer mais
pas un balcon ou un ascenseur », rappelle Gilbert Chouchana. A manier avec précaution donc, car si aucune
sanction n’est prévue par la
loi, en revanche le locataire
peut contester ce complément de loyer auprès de la
Commission de conciliation
dans le délai de trois mois à
compter de la signature du
bail pour obtenir une réduction du loyer.
Enfin, louer meublé (en résidence principale) peut aussi
doper le rendement. Le loyer
de référence majoré est, dans
ce cas, augmenté de 11 % par
rapport à un logement loué
vide. Mais attention au turnover et donc à la vacance locative qui affaiblit le rendement. Enfin, dernière piste,
« louer meublé à une clientèle de
passage qui a besoin de se loger
pour quelques mois permet
d’échapper à l’encadrement
des loyers et de booster de 2 à
3 points la rentabilité mais les
contraintes de gestion sont très
fortes », indique Renaud Capelle. Quant à la location saisonnière pure et non déclarée, sachez que la Mairie de
Paris lui fait désormais la
chasse.
2
De meilleurs rendements en périphérie
parisienne
Les lourdeurs de l’encadrement des loyers à Paris encouragent ceux qui ont un projet
d’investissement à se tourner
vers d’autres secteurs. Dans
une optique de rendement
pur, un constat : la première
couronne est plutôt décevante.
A Boulogne-Billancourt, par
exemple, le loyer d’un studio
s’établit, en moyenne, à -
du-Jour, l’un d’eux, de 25 m2
parti à 185 000 € rapporte
4,4 % brut. « Dans l’Ouest, les
prix sont trop élevés pour servir
de bons rendements », reconnaît Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy
Hoquet. Mieux vaut miser sur
la Seine-Saint-Denis ou le Valde-Marne. Notamment dans
des villes comme Saint-Denis,
Les Lilas, Bagnolet, Montreuil,
Villejuif, Le Kremlin-Bicêtre…
qui procurent des rendements
au-delà de 5 %. Exemple à
Bagnolet où un 2-pièces de 39
m2 peut se louer 20,50 €/m2 et
rapporter 5,3 %. Un investisseur y a même acheté un immeuble de 5 logements pour
500 000 € avec un revenu
mensuel de 3 500 €, soit un
rapport de 8,4 %. Autre exemple, à Saint-Denis, un studio
de 2 0 m 2 q u i s ’ a f f iche à
60 000 € peut laisser espérer
6,4 % de rendement. « A
Drancy, il n’est pas rare d’atteindre 8 à 10 % », affirme Julien
Batisse, de Century 21. Notamment dans des immeubles des
années 60/70. « Il y a, en effet,
un regain d’intérêt pour ce type
de biens, poursuit ce spécialiste, les plans sont généralement
bien faits. » Mais attention : les
locataires boudent les passoires thermiques. « Certes, ce
sont des biens décotés, mais il
faut savoir que des travaux vont
s’imposer de plus en plus aux
copropriétés dans les années qui
viennent », rappelle Renaud
Capelle. En grande couronne,
une ville comme Melun peut
rapporter 7 à 8 %. « A proximité
de la gare, un 2-3 pièces payé
150 000 € se loue 850 € », indique Fabrice Abraham.
3
Province et étranger
séduisent les investisseurs
Parmi les pistes à explorer, il y a
aussi les villes de province,
mais il faut savoir que des menaces d’encadrement des
loyers pèsent sur Lille et
Grenoble. Et personne n’est à
l’abri d’une décision d’enca-
PATRICK WALLET/LE FIGARO MAGAZINE
- 27,40 €/m2. Rue du Point-
A Marseille comme dans de nombreuses villes de province, on peut encore dénicher des pépites.
drement, la loi Alur visant
28 agglomérations de plus de
50 000 habitants qui présentent un déficit locatif. «Plusieurs villes sont en train de le
mettre en œuvre, ça va sortir
dans quelques mois » , a affirmé
Emmanuelle Cosse, la nouvelle
ministre du logement.
Nantes, Rennes, Montpellier,
Toulouse, Bordeaux ou encore
Marseille… offrent aujourd’hui
parfois des pépites. A Montpellier, un 3-pièces de 57 m2 acquis
103 000 €, près de l’avenue
Georges-Clemenceau, propose
un revenu de 6 600 € annuel,
soit 6,4 % de rendement.
Un investisseur qui disposait
d’un studio dans le XIe arrondissement de Paris vient de le
vendre pour réinvestir à
Bordeaux, sa ville d’origine.
« Cette clientèle trouve souvent
son point de chute en fonction de
son lien avec la région »,
constate Pascal Boulenger, directeur de MeilleursAgents
Patrimoine. Si l’emplacement
reste primordial, « il faut savoir
parier sur l’avenir et faire de la
prospective sur les quartiers qui
vont prendre de la valeur »,
martèle Renaud Capelle. Une
autre piste permet parfois de
doper le rendement. A condition de cibler une ville étudiante. A Rennes, un 3-pièces
de 60 m2 se loue autour de
620 € en location classique et
110 LE FIGARO MAGAZINE - 19 FÉVRIER 2016
«
Acheter dans
l’ancien avec
travaux pour payer
moins d’impôts
»
en colocation autour de 660 à
700 €. Des villes intermédiaires peuvent aussi être explorées comme Reims, Metz,
Nancy, La Rochelle. A Reims,
comptez sur 6,2 % de rendement pour un quartier central.
Acheter de l’ancien avec travaux constitue une autre option, quelle que soit la ville. Car
au plan fiscal, cette dépense
déductible du revenu locatif
permet de réduire l’impôt et
d’améliorer la performance du
placement.
Au lieu d’acheter de l’ancien,
pourquoi ne pas investir dans le
neuf ? Certes, les rendements
sont moins élevés, entre 3,5 et
4 % brut, mais l’avantage fiscal
Pinel améliore de 1 ou 2 points
la performance. « Dans une ville
comme Parentis-en-Born, non
loin de Biscarrosse, construire
deux petites maisons jumelées
pour un coût global de 200 000 €
permet de récupérer 1 300 € par
mois et d’obtenir 7,8 % de rendem e n t » , e s t i m e Fa b r i c e
Abraham. Une piste qui peut
être suivie car selon les professionnels, en province, la demande locative en maison est
forte et l’offre très réduite. Malgré tout, avant de plonger,
mieux vaut s’assurer de la
réalité de la demande locative.
Enfin, pour ceux qui lorgnent
hors de nos frontières, le
Portugal, la Belgique ou
l’Allemagne sont à explorer.
« A Berlin, les rendements ne
sont pas exceptionnels, de l’ordre de 3,6 à 3,8 %, mais on peut
amortir 2,5 % du prix du bien
pendant quarante ans, les plusvalues sont exonérées au bout de
dix ans, et il n’y a pas de prélèvements sociaux », explique
David Nguyen, responsable
de l’agence Aden Immo, spécialiste de l’investissement à
Berlin. Des arguments qui font
mouche auprès des investis■ COLETTE SABARLY
seurs.