Contrat de construction Maison individuelle

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La réglementation relative au contrat de construction de maison individuelle a pour objectif essentiel
la protection du consommateur désirant accéder à la propriété.
Elle impose en effet aux entrepreneurs chargés de la construction
de maisons individuelles de nombreuses contraintes.
Articles L 231-1 à 231-13 et L 232-1 à L 232-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH)
issus de la loi n° 90-1129 - du 19 décembre 1990, JO 22 décembre 1990.
Contrat de construction
© Franck Boston - FOTOLIA
Maison individuelle
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Contrat de construction de maison individuelle
DOMAINE D’APPLICATION DU CCMI
Pour quelles prestations
faire signer un CCMI ?
Le Contrat de construction de maison individuelle
(CCMI) est obligatoire, à partir du moment où une
personne fait construire :
• un immeuble,
• à usage d’habitation, ou à usage d’habitation et
professionnel,
• ne comportant pas plus de deux logements (cas
du maître d’ouvrage qui veut loger une personne
de sa famille ou qui désire se procurer un revenu
complémentaire) sur un terrain lui appartenant.
Deux types de contrat
CCMI avec fourniture de plan
Premier cas
Le constructeur propose le plan
• L’entreprise propose des maisons selon un
catalogue et fait effectuer les travaux par des soustraitants
• ou retouche le plan proposé par le maître de
l’ouvrage et se charge de la construction.
Deuxième cas
Le constructeur fait proposer le plan
Tel est le cas lorsque le constructeur (l’entrepreneur)
adresse directement le maître de l’ouvrage (le
particulier) à l’architecte ou au bureau d’études.
C’est aussi le cas du constructeur qui se charge de
la construction d’après un plan fourni par un tiers
à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une
publicité faite pour son compte.
Troisième cas
Le constructeur fournit le plan directement
ou indirectement et réalise une part, même
minime, des travaux. C’est le cas des maisons
en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise
hors d’eau sur un terrain appartenant au maître
d’ouvrage.
CCMI sans fourniture de plan
Cas unique
• Le constructeur, sans fournir, même
indirectement, le plan (le maître d’ouvrage
apporte lui-même un plan utilisable en l’état),
se charge au minimum des travaux de gros
œuvre, de mise hors d’eau (charpente et
couverture) et de mise hors d’air (menuiseries
extérieures).
DISPOSITIONS COMMUNES AUX DEUX CCMI
Sanctions en cas de non-recours
au CCMI
Les contraintes de la loi conduisent
certains professionnels à la détourner. Ce
qui n’est pas sans risque car lorsqu’il y
a requalification du contrat par le juge,
il y a risque de sanction civile (nullité
du contrat) ou / et de sanctions pénales
(amende et peine d’emprisonnement).
Garantie de livraison
à prix et délai convenus
Le point essentiel de la loi de 1990 est la
garantie de livraison à prix et délai convenus,
qui est obligatoire et prend la forme d’une
caution délivrée par un établissement financier
ou une compagnie d’assurances.
Le CCMI peut être établi sous la condition
suspensive de l’obtention de la garantie de
livraison. Il est prévu un contrôle à cet égard
par le banquier prêteur qui ne débloque
pas les fonds s’il n’a pas communication de
l’attestation de délivrance de la garantie.
L’absence de remise de garantie de livraison
est soumise à des sanctions pénales.
Objet de la garantie de livraison
à prix et délais convenus
Elle prémunit le maître de l’ouvrage :
• contre les risques d’inexécution et de
mauvaise exécution des travaux,
• et en cas de non-respect du prix convenu
et des délais prescrits.
En cas de défaillance du constructeur, le
garant prendra en charge :
• Le coût des dépassements du prix convenu
(avec possibilité de franchise de 5 %).
• Les pénalités forfaitaires prévues au
contrat en cas de retard de livraison excédant
trente jours.
• à la réception sans réserve (lorsque le maître
de l’ouvrage est assisté d’un professionnel),
• à l’expiration du délai de huit jours suivant
la réception, sans réserve (lorsque celleci est faite par le maître de l’ouvrage sans
l’assistance d’un professionnel),
• à la levée des réserves.
Mise en œuvre de la garantie
de livraison à prix et délais convenus
Pénalités
En cas de :
• non-respect des délais de livraison (ou
de réserves formulées à la réception et non
levées),
• procédure de redressement judiciaire du
constructeur,
le garant a deux possibilités :
• soit désigner sous sa responsabilité la
personne qui terminera les travaux,
La réglementation impose une corrélation
entre les pénalités pour retard de paiement
(à l’encontre du particulier maître d’ouvrage) et les pénalités pour retard de livraison
(à l’encontre de l’entrepreneur constructeur).
Le taux de pénalité pour retard de paiement
ne peut excéder 1 % par mois calculé sur les
sommes non réglées si la pénalité pour retard
de livraison est limitée à 1/3 000e du prix par
jour de retard(2).
• soit, si l’immeuble a atteint le stade du hors
d’eau, proposer au maître de l’ouvrage de
conclure lui-même les marchés de travaux.
Dans ce cas, le paiement des entrepreneurs,
pour les sommes consécutives au dépassement
du prix, se fait directement par le garant avec
l’accord du maître de l’ouvrage.
Durée de la garantie de livraison
à prix et délais convenus
Les obligations du garant courent à partir de
la date d’ouverture du chantier.
Les obligations du garant cessent :
II Bâtiment actualité n° 16 • dossier • 3 octobre 2006
Sous-traitance
Le CCMI réunit deux interlocuteurs, le maître
de l’ouvrage (le particulier) et le constructeur
(l’entrepreneur). Néanmoins, l’exécution
des travaux est en pratique confiée à des
entreprises sous-traitantes.
Les contrats de sous-traitance
• doivent être conclus par écrit et ce,
avant tout commencement d’exécution
des travaux de chaque sous-traitant,
• sont communiqués à l’établissement qui
garantit la livraison de la maison.
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Contrat de construction de maison individuelle
Les paiements des sous-traitants
sont garantis
• soit par une caution personnelle et solidaire
d’un établissement financier,
• soit par une délégation de paiement, qui
lui permettra d’être payé directement par le
maître d’ouvrage,
• soit par toute autre garantie délivrée par
un établissement de crédit ou une entreprise
d’assurance de nature à garantir le paiement
des sommes dues au sous-traitant.
Si le constructeur ne fournit pas de garantie de
paiement à ses sous-traitants, il peut être soumis à
des sanctions pénales jusqu’à un emprisonnement
de deux ans et une amende de 18 000 €.(3)
Assurances
Le constructeur doit être assuré en responsabilité décennale pour l’exécution des travaux. Le maître d’ouvrage doit obtenir une
assurance dommage-ouvrage, et une attestation doit être jointe au contrat.
Réception
et paiement du solde
Règles communes
Lorsque les travaux sont achevés, la réception est
prononcée contradictoirement entre le constructeur
et le maître de l’ouvrage et doit être constatée dans
un procès-verbal écrit.
En aucun cas, la réception ne peut être tacite.
Lorsque des réserves sont formulées à l’occasion
de la réception, une somme proportionnée à
l’importance de celles-ci, et au plus égale à 5%
du prix convenu, est consignée jusqu’à la levée de
ces réserves.
Dans ce cas, le constructeur (l’entrepreneur)
ne peut en aucun cas subordonner la remise
des clés au paiement intégral du prix et
empêcher le maître de l’ouvrage de consigner
les sommes restant dues.
Le maître de l’ouvrage...
... se fait assister par un professionnel
habilité(1) lors de la réception
Cette faculté d’assistance du maître de l’ouvrage
doit être mentionnée dans le contrat.
Le solde est payé à la réception des travaux
formulée sans réserves, ou à la levée des réserves.
... n’est pas assisté par un professionnel(1)
Le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de huit
jours à compter de la réception pour dénoncer
les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés
au moment de la réception.
Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la réception. Le
constructeur est alors tenu d’effectuer les travaux.
Le solde (soit 5 % au minimum) est payé huit
jours après la réception sans réserves ou à la levée
des réserves.
DISPOSITIONS SPECIFIQUES
Mentions obligatoires
Avec fourniture de plan
• La désignation du terrain,
• L’affirmation que le projet est conforme aux
règles de construction,
• La consistance et les caractéristiques techniques
de la maison incluant tous les travaux d’adaptation
au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous
les travaux d’équipement intérieur ou extérieur
indispensables à l’implantation et à l’utilisation de
la maison,
• Le coût de la maison qui comprend le prix
forfaitaire et définitif de la maison et le coût des
travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve, le
cas échéant, l’exécution,
• Les modalités de règlement en fonction de l’état
d’avancement des travaux,
• L’indication que le maître de l’ouvrage pourra
se faire assister, lors de la réception, par un
professionnel habilité et assuré pour cette mission,
Sans fourniture de plan
• L’indication de l’obtention du permis de construire
et des autres autorisations administratives : une
copie est annexée au contrat,
• L’indication des modalités de financement, la
nature et le montant des prêts obtenus et acceptés
par le maître de l’ouvrage,
• La date d’ouverture du chantier, le délai
d’exécution des travaux et les pénalités de retard
de livraison,
• La référence de l’assurance de dommages qui
doit être souscrite par le maître de l’ouvrage
obligatoirement avant l’ouverture du chantier,
• L’attestation de la garantie de livraison à prix
et délai convenus accordée par un établissement
financier ou un assureur,
• Le cas échéant, l’attestation de la garantie de
remboursement du montant versé avant la date
d’ouverture du chantier.
• La désignation du terrain,
• La consistance et les caractéristiques techniques
de l’ouvrage à réaliser,
• Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve,
s’il y a lieu, de sa révision ainsi que les modalités
de son règlement en fonction de l’avancement des
travaux. Les règles relatives à la révision du prix sont
laissées ici à la liberté des parties,
• L’indication que le maître de l’ouvrage pourra
se faire assister lors de la réception par un
professionnel habilité et assuré,
• Le délai d’exécution des travaux et les pénalités
applicables en cas de retard de livraison,
• La référence de l’assurance de dommages
souscrite par le maître de l’ouvrage,
• L’attestation de la garantie de livraison établie
par le garant.
Documents joints obligatoirement
Avec fourniture de plan
Sans fourniture de plan
(4)
• La notice descriptive de la maison
précise les caractéristiques techniques de la maison et des matériaux utilisés et les caractéristiques
des travaux d’équipement indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ;
la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire.
• L’attestation d’assurance DO,
• L’attestation de la garantie de livraison.
• Une notice d’information conforme à un modèle type(5).
• Une notice d’information conforme à un
modèle type(7).
• Le plan de la maison signé par le constructeur et le maître d’ouvrage(6).
Attention : Si l’un de ces documents n’est pas joint au contrat, ce dernier peut être annulé.
Bâtiment actualité n° 16 • dossier • 3 octobre 2006 III
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Contrat de construction de maison individuelle
Conditions suspensives
Avec fourniture de plan
Sans fourniture de plan
Ce contrat peut être conclu sous conditions suspensives d’acquisition du terrain, de l’obtention du permis
de construire, de l’obtention des prêts, de l’obtention de l’assurance de dommages et de l’obtention de
la garantie de livraison.
Il n’est pas précisé de conditions suspensives pour
le contrat sans fourniture de plan.
Lorsque ces diverses conditions ne sont pas réalisées dans le délai imparti par le contrat, ce dernier est
considéré comme n’ayant jamais existé et aucune indemnité n’est due par l’une quelconque des parties
(maître d’ouvrage ou constructeur).
Acomptes avant le début des travaux
Avec fourniture de plan
Sans fourniture de plan
Aucun versement d’argent ne peut être fait avant la signature du contrat et avant la date d’exigibilité de la créance en respectant
l’échelonnement des paiements sous peine de sanctions pénales.
Néanmoins, le contrat peut prévoir :
• soit un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix de la construction. Ce dépôt est effectué sur un compte
spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage et reste bloqué jusqu’à la réalisation de toutes les conditions
suspensives,
• soit une caution bancaire qui garantit le remboursement des sommes versées avant l’ouverture du
chantier.
• Les dispositions concernant le dépôt de garantie
et la garantie de remboursement ne s’appliquent
pas au contrat sans fourniture de plan.
Révision de prix
Avec fourniture de plan
Sans fourniture de plan
• soit une révision entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois qui
suit la plus tardive des deux dates suivantes :
- date de l’obtention du permis de construire,
- date de l’obtention des prêts.
• soit une révision de prix, limitée à 70 % de la variation de l’index BT 01. La révision de prix est appliquée à chaque versement. La révision de prix s’arrête 10 mois après l’obtention des prêts et du permis
de construire.
• Le prix peut faire l’objet d’une révision dans les
conditions et limites convenues par le contrat (sans
avoir à respecter les dispositions applicables au
contrat avec fourniture de plan).
Le maître de l’ouvrage doit être informé de ces deux possibilités avant de signer le contrat.
• Le choix de l’index est libre, il doit seulement être
sélectionné en fonction de l’objet du contrat. Une
révision sans partie fixe et sans limitation dans le
temps est possible.
Echelonnement des paiements
Avec fourniture de plan
Sans fourniture de plan
Une grille d’appels de fonds fixe le pourcentage maximum du prix total que peut percevoir le constructeur à chaque stade de la construction.
• C’est le contrat qui fixe l’échelonnement des
Les paiements devront intervenir au plus tard à l’expiration du délai prévu au contrat :
le point de départ de ce délai est la date de la demande de paiement présentée par le constructeur.
- 15 % à l’ouverture du chantier (sur lequel sera imputé, le cas échéant,
le montant du dépôt de garantie),
- 25 % à l’achèvement des fondations,
- 40 % à l’achèvement des murs,
- 60 % à la mise hors d’eau,
- 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
IV Bâtiment actualité n° 16 • dossier • 3 octobre 2006
paiements au fur et à mesure de l’exécution des
travaux.
1) Architecte, maître d’œuvre agréé en architecture, contrôleur technique) ou par tout autre professionnel de la construction titulaire
d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de
mission (ingénieur conseil, bureau d’études techniques…).
2) Article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation (CCH).
3) Article L 241-9 du CCH.
4) Article L 231-4 du CCH pour les contrats avec fourniture de
plan et L 232-4 pour les contrats sans fourniture de plan.
5) Article L 231-9 du CCH.
6) Article L 231-3 du CCH.
7) Article L 231-9 du CCH.