L`immobilier de santé

DTZ Research
PROPERTY TIMES
L’immobilier de santé : un
futur prometteur
France Immobilier de Santé 2014
 L’heure est toujours à la concentration chez les opérateurs privés de la santé que ce
soit dans le secteur médico-social que sanitaire. Tarification en baisse, pression
fiscale orientée à la hausse, recherche d’économies et préservation des marges sont
autant de raisons qui expliquent les mouvements de recomposition des acteurs du
secteur. Après KORIAN et MEDICA, c’est au tour de MEDIPARTENAIRES et
MEDIPOLE Santé d’unir leur destin pour se positionner en deuxième place du
classement des opérateurs les plus importants dans le secteur médico-social.
17 Mars 2015
Sommaire
Contexte économique et
réglementaire
2
Accueil et hébergement
4
Les opérateurs privés
6
Marché de l’investissement
en immobilier de santé en
France
Définitions
8
11
 Coté investissement immobilier, les volumes sont toujours élevés avec plus de 730
millions d’euros de transactions réalisées en 2014, un chiffre à comparer aux 770
millions d’euros relevés en 2013. Les transactions ont été nombreuses, confirmant
ainsi le changement de paradigmes de ce segment : davantage de transactions
d’actifs unitaires et moins de cessions de portefeuilles, moins d’externalisations et
plus de cessions entre investisseurs. Ils s’engagent davantage sur l’acquisition de
cliniques, après avoir largement investi dans les maisons de retraite, en l’absence de
cette catégorie de produits sur le marché.
 L’investissement sur des actifs immobiliers de santé achève donc sa maturation et
s’ancre durablement dans la stratégie des grands acteurs de l’investissement, que
ce soit des foncières ou des fonds.
 Les 10 premiers opérateurs de santé détiennent encore près de 5 milliards d’euros
de patrimoine immobilier tous types d’actifs confondus, soit un potentiel important
d’externalisations pour les investisseurs en immobilier de santé. Les 75 000 à
100 000 créations de lits en EHPAD nécessaires d’ici 2025 représentent un
investissement immobilier potentiel de l’ordre de 4 à 8 milliards d’euros sur 10 ans.
Graphique 1
Volume d’investissements prévisionnel en immobilier de santé en France, en
millions d’euros
800
600
400
200
Auteur
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
www.dtz.com
0
2006
2007
Clinique
2008
2009
2010
2011
2012
Maison de retraite / Maison de soins
2013
2014
Autres
Source : DTZ Research
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1
France Immobilier de Santé 2014
Contexte économique et réglementaire
Faible croissance de la consommation de santé
Graphique 2
Taux de croissance annuel de la consommation de santé
et de biens médicaux et du PIB, %
Le montant des dépenses courantes de santé a atteint 247,7
milliards d’euros en 2013, soit 11,7 % du produit intérieur brut
(PIB) en base 2010. La consommation de soins et de biens
médicaux (CSBM), qui en représente les trois quarts, atteint
pour sa part 186,7 milliards d’euros.
8
Elle s’établit à 8,8 % du PIB en 2013, contre 8,7 % en 2012.
Ce pourcentage est relativement stable depuis le début des
années 2000 et place la France dans le groupe de tête des
pays de l’OCDE pour le poids des dépenses courantes de
santé dans le PIB. La France marque cependant sa
différence par la part élevée du financement public de la
santé.
0
La progression en valeur de la CSBM reste sensiblement
inférieure à 3% pour la quatrième année consécutive : + 2,2
% en 2013, après + 2,1 % en 2012, + 2,7 % en 2011 et + 2,3
% en 2010. La CSBM affiche donc des taux de progression
relativement faibles comparés à ceux enregistrés au début
des années 2000 (entre 5% et 6% entre 2000 et 2004). Le
recul de la consommation de médicaments, imputable à la
faible croissance de leur volume conjuguée à la baisse des
prix, contribue négativement à la croissance de la CSBM.
La composition des dépenses de santé reste dominée par
trois types de dépenses majeures : les soins hospitaliers
(86,7 milliards d’euros en hausse de 2.6% en un an), les
soins de ville (48,9 milliards d’euros en 2013, en hausse de
2,9% en un an) et les médicaments qui, avec un volume de
33,5 milliards d’euros en 2013, enregistrent un recul de 1,3%,
après celui de 1,2% relevé en 2012. Ce résultat résulte d’une
nette diminution des prix et d’une hausse modérée des
volumes.
6
4
2
-2
-4
CSBM
Taux de croissance du PIB
Source : INSEE
Graphique 3
Consommation annuelle des dépenses de santé
0
20
40
60
80
Soins hosp. publics
Soins hosp. privés
Soins de ville
Transports de malades
Médicaments
Autres biens médicaux
2012
2013
Sources : DREES, Comptes nationaux de la santé
Les trois quarts des soins hospitaliers sont réalisés dans des
structures publiques (66,8 milliards d’euros, en progression
de 2,8%) alors que ceux privés ont représenté un peu moins
de 20 milliards d’euros en 2013, en hausse de 1,5%.
Un système de santé largement pris en charge par
la Sécurité Sociale
La répartition des dépenses de santé selon leur mode de
financement n’a que peu évolué en 2013. La Sécurité Sociale
supporte près de 76% de la dépense totale alors que les
organismes complémentaires comptent pour 14%
supplémentaires. Il en résulte une part prise en charge par
les ménages en baisse, passée de 9% en 2012 à 8,8% en
2013. Cette prise en charge par les ménages est encore
élevée pour certains types de dépenses (optique, soins
dentaires ou médicaments) ; elle est en revanche très faible
pour d’autres dépenses comme les soins hospitaliers.
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Graphique 4
Financement de la dépense de soins et de biens
médicaux en France en 2013 (%)
9
Sécurité Sociale de base
14
État et CMU-C org. de
base
1
76
Org. complémentaires
Ménages
Sources : DREES, Comptes nationaux de la santé
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2
France Immobilier de Santé 2014
Graphique 5
Mises en chantier et autorisations de construire en
baisse
Les autorisations de construction connaissent depuis 2001
une évolution à la fois accidentée et régulière jusqu’en 20062008, avec plus de 2,5 millions de m² de locaux de santé
autorisés. En 2009 et 2010, les autorisations avaient été
moins nombreuses, et ce jusqu’en 2011 qui marque un
nouveau retournement de tendance avec près de 2,5 millions
de m² autorisés (graphique 5). L’embellie n’aura été que de
courte durée et 2012 s’est achevée sur l’un des volumes
d’autorisations les plus bas avec seulement 1,7 million de m²,
mouvement baissier encore amplifié en 2013 avec seulement
1,4 million de m² autorisés.
Dans ce contexte, les mises en chantier ont enregistré un
véritable coup d’arrêt, passant de plus de 2,1 millions de m²
en 2011 à 1,5 million de m² en 2012 (dernière donnée
communiqué par les services de l’Etat).
Certifications des établissements : 91% des
établissements ont été traités
La Haute Autorité de Santé (HAS) procède, depuis début
2010, aux certifications V2010 visant à vérifier la mise en
place de critères de performance et de qualité des
établissements de santé. Au 1er décembre 2014, 2 623
visites de certification ont été réalisées et 2 391
établissements de santé disposent de leur résultat de
certification (91 % des établissements). Le dernier baromètre
des certifications fait état de 17% du parc audité aujourd’hui
certifié auxquels viennent s’ajouter 34% de certifications avec
réserves et 36% avec recommandations (graphique 6). Les
opérateurs ont donc intégré cette nouvelle donne sur la
qualité des établissements et se sont très largement
mobilisés pour satisfaire à ces nouvelles procédures. En
deux ans, le nombre d’établissements certifiés est passé de
141 à 417 (données arrêtées en décembre 2014).
Baisse des tarifs des structures d’accueil depuis
2013
Strictement réglementés par l’Etat, les tarifs pratiqués dans
les différentes structures enregistrent des taux de croissance
de plus en plus faibles au fil du temps. L’année 2013 marque
une aggravation de cette tendance avec des tarifs en baisse
de -0,2% pour les activités de Médecine Chirurgie et
Obstétrique (MCO) et -0,6% pour les structures de
psychiatrie (PSY) et de Soins de Suite et Réadaptation
(SSR) (graphique 7). Cette baisse des tarifs s’accompagne
aujourd’hui d’une bataille autour de la baisse des charges
des cliniques au titre du pacte de responsabilité aux
entreprises d’hospitalisation privée. Il en résulterait une
baisse des tarifs de 1,75% en 2014.
Construction des établissements de santé, milliers de m²
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Autorisations
Mises en chantier
Source : SITADEL - *Données non disponibles
Graphique 6
Nombre d’établissements de santé par niveau de
certification
1000
800
600
400
200
0
Fin 2012
Fin 2013
Fin 2014
Source : HAS (Haute Autorité de la Santé)
Graphique 7
Croissance des tarifs des différentes structures d’accueil
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
2007
2008
2009
MCO
2010
PSY
2011
2012
2013
2014
SSR
Source : Journal Officiel
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3
France Immobilier de Santé 2014
Accueil et hébergement
Graphique 8
Nombre de lits d'hospitalisation, en milliers
Aux différents secteurs de soins correspondent des
développements immobiliers particuliers. Les opérateurs se
spécialisent dans une branche définie, plutôt sanitaire ou
bien médico-sociale.
600
500
400
300
Le secteur sanitaire
200
100
Nombre de lits d’hospitalisation complète en
baisse, mais hausse pour l’ambulatoire
La lente érosion du nombre de lits d’hospitalisation de 2002 à
2010 masque un important changement de modèle. En
MCO, les hospitalisations complètes ont reculé en moyenne
de 0,9% par an sur la période alors que l’ambulatoire a
augmenté de 5,5% par an. La tendance est identique sur les
établissements de SSR avec une croissance de 1,1% pour
les hospitalisations complète et de 7,2% pour celles partielles
(graphiques 8 et 9).
Concernant le MCO, l’évolution des capacités d’accueil
complet ou de jour montre bien le changement de modèle qui
s’opère depuis 2002. L’accueil complet a reculé de 7%
quand, dans le même temps, les hospitalisations
ambulatoires ont augmenté de 53%. Les opérateurs privés
privilégient donc les capacités journalières en se concentrant
sur des activités ciblées.
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Soins de courte durée (MCO)
Psychiatrie
Soins de suite et de réadaptation
Soins de longue durée
Source : DREES
Graphique 9
Répartition de l’accueil complet et de jour en 2010
Soins de courte durée (MCO)
18%
Psychiatrie
46%
20%
Soins de suite et de
réadaptation
Les soins de suites et de réadaptation sont dominés par les
opérateurs privés, qui devraient continuer leur expansion,
avec une tendance nette à développer davantage des
capacités d’accueil en jour/nuit (+73% depuis 2002) que
celles complète.
16%
Soins de longue durée
Source : DREES
La psychiatrie intéresse progressivement le privé ; son parc
réduit et l’accès récent au secteur privé pour l’accueil de jour
en font un actif de report opportun. Comme pour le SSR, le
développement du bâtiment est moins contraint. Le
traitement des maladies cérébrales accompagnant le
vieillissement global de la population rend ces structures
pérennes.
Domination du MCO et du SSR
Graphique 10
Nombre de lits d'hospitalisation en 2010
80%
60%
40%
20%
La répartition du nombre de lits d’hospitalisation montre la
prédominance des lits MCO avec 46% du parc des lits,
suivis, très loin derrière, par les lits de SSR puis de soins
longue durée, avec 20 et 18% du parc (graphique 10).
0%
-20%
Soins de courte
durée (MCO)
Psychiatrie
Hospitalisation complète
Soins de suite et de
réadaptation
Hospitalisation jour/nuit
Source : DREES
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4
France Immobilier de Santé 2014
Secteur privé : taux de pénétration important dans le
MCO, très faible pour le PSY
Le secteur MCO est celui où le taux de pénétration des
opérateurs privés est le plus important, surtout en ce qui
concerne les hospitalisations ambulatoires (50%). Celles
complètes posent la question de la rotation des patients et du
modèle économique à définir.
Les soins de suites sont dominés par les opérateurs privés, qui
devraient continuer leur expansion, que ce soit en accueil de
jour ou en hébergement complet. Cette position de catalyseur
de la productivité en MCO pour la partie en hébergement
complet, combinée à une organisation aisée pour les soins
journaliers, en font un actif phare de ces dernières années.
Son utilité dans le parcours de soin et les moindres contraintes
afférentes à son développement, comparé à un MCO, font du
SSR un actif immobilier sûr et promis à un bel avenir.
Enfin, le secteur PSY est largement sous-exploité par les
opérateurs privés, avec 4% des hospitalisations partielles
(tableau 1).
Le secteur médico-social
Forte progression de l’accueil en EHPAD
Tableau 1
France : Taux de pénétration du secteur privé selon
l’activité de soins
Type
d’activité
MCO
PSY
SSR
Soins longue
durée
Venues en
hosp. part.
50%
4%
29%
Entrées en
hosp. comp.
27%
18%
31%
Journées en
hosp. comp.
22%
22%
31%
-
2%
2%
Source : DREES SAE données administrative, traitement DRASS
Graphique 11
Structures d’accueil des personnes âgées en France, en
milliers d’unités
1 500
1 000
500
Le vieillissement de la population française a engendré un
besoin croissant de structures d’accueil pour les personnes
âgées, avec la constitution de deux types de structures
prédominantes : les maisons de retraite et les Etablissements
d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes
(EHPAD). De 2005 à 2012, le nombre de lits en maisons de
retraite a progressé de 3,6% et ceux en EHPAD de 23%. En 7
ans, les EHPAD ont pris le dessus sur les maisons de retraite
et représentent aujourd’hui le nombre de places
d’hébergement le plus important. A contrario, le modèle
d’hébergement en logements-foyers ou en soin à domicile
s’inscrit en recul (graphique 11).
Une part des opérateurs privés encore faible
Selon les données de la dernière enquête (2011) réalisée
auprès des EHPAD, la part du secteur privé à but non lucratif
est encore assez faible, que ce soit pour les maisons de
retraite (24% en nombre de structures) ou en EHPAD (22%).
Les capacités d’accueil des personnes âgées restent donc très
largement dominées par des structures publiques ou privées à
but non lucratif (graphique 12).
Pour autant, les groupes médico-sociaux poursuivent le rachat
d’établissements indépendants et de groupes de taille
moyenne pour continuer de croître et proposer une alternative
innovante (ergothérapie, e-services, domotique, e-médecine…)
à la question de l’hébergement des seniors.
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0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Maisons de retraite (en nombre de lits)
Logements-foyers (en nombre de logements)
EHPAD (en nombre de lits)
Soins à domicile (en nombre de places)
Source : DREES
Graphique 12
Répartition du parc de maisons de retraites et d’EHPAD en
France par statut, fin 2011
Maisons de retraite
Privé à but
lucratif
24%
Privé à but
non lucratif
32%
Public
44%
EHPAD
Privé à but
lucratif
22%
Privé à but
non lucratif
29%
Public
49%
Source : DREES SAE données administratives, traitement DRASS
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5
France Immobilier de Santé 2014
Les opérateurs privés
Tableau 2
Opérateurs de santé : concentration dans tous les
secteurs
Nombre d’établissements par opérateur en 2014
Les spécialistes de la dépendance, comme ORPEA, se sont
positionnés sur le moyen et long séjour (activité de SSR, PSY
et EHPAD). Les groupes hospitaliers (GENERALE DE SANTE)
bénéficient d’une complémentarité d’activité entre les
structures de SSR et de MCO et se positionnent sur le court et
le moyen séjour. Début 2014, GENERALE de SANTE a
confirmé son désengagement de ses activités de psychiatrie
ainsi que de plusieurs cliniques de soins de suite liées à la
santé mentale afin de recentrer ses activités sur ses pôles
territoriaux MCO et SSR. Cette transaction illustre bien la
stratégie de concentration des opérateurs sur un segment
précis d’activité, sanitaire ou médico-social. Le produit de la
cession du pôle psychiatrique permet aussi la poursuite de son
désendettement tout en augmentant sa capacité
d’investissement.
MEDICO – SOCIAL
SANTAIRE
Plusieurs catégories d’opérateurs peuvent être identifiées.
D’un côté sont présents des pure players, spécialisés soit dans
les maisons de retraite (comme EMERA ou le NOBLE AGE)
soit dans le MCO comme le groupe de cliniques MEDIPARTENAIRES. De l’autre, des opérateurs qui se spécialisent
en fonction des durées de séjour. Le fait marquant de l’année
2013 avait été la fusion de KORIAN et MEDICA. Cette
opération a permis de donner naissance au leader européen
des maisons de retraite avec un chiffre d’affaires de 2,2
milliards d’euros, à comparer à 1,6 milliard d’euros annoncés
pour 2013 par ORPEA.
Opérateurs
MCO
PSY
SSR
EHPAD
GENERALE DE SANTE
47
-
28
-
VITALIA
42
-
5
-
MEDI-PARTENAIRES /
MEDIPOLE SANTE
36
-
7
-
CAPIO
22
-
4
-
DOMUS VI
-
-
-
200
ORPEA
-
31
68
246
KORIAN +MEDICA
-
-
36
328
Source : Sites Internet des opérateurs
L’autre grand mouvement de l’année 2014 aura été la fusion
entre MEDIPOLE Sud Santé et MEDI-PARTENAIRES qui se
regroupent pour créer le second acteur de l’hospitalisation
privée en France en nombre de lits (6 300 lits dans 60
structures de santé). Ce mouvement est motivé par des
économies d’échelle (restauration, fournitures de matériel ou
de médicaments), rendues nécessaires par le recul des
revenus induites par la baisse des tarifs et une pression fiscale
croissante.
Effet taille & groupe pour se développer
La recherche d’un effet taille / effet groupe permet aux
opérateurs de disposer de capacités de financement plus
importantes et de mutualiser les ressources médicales. C’est la
stratégie gagnante développée par les opérateurs ces dix
dernières années dans le secteur médical.
L’effet taille constitue la deuxième étape de cette stratégie. Les
plus grands groupes rachètent les plus petits afin d’absorber à
la fois leur patrimoine immobilier mais surtout leurs
autorisations.
Il s’agit aussi pour les opérateurs privés de peser dans les
discussions avec les pouvoirs publics à l’heure où s’engage la
réflexion sur le développement d’une offre d’hébergement pour
les retraités moins aisés, bastion des structures publiques et
associatives.
Si l’externalisation des murs a été essentiellement un moyen
de dégager des liquidités pour investir dans le rachat de
groupes ou se désendetter, on observe désormais un véritable
partenariat entre les investisseurs en immobilier de santé et les
opérateurs.
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6
France Immobilier de Santé 2014
Place aux poids lourds du secteur
Après les opérateurs de maisons de retraite, c’est au tour du
secteur des cliniques de connaître une recomposition en 2014.
L’érosion de leurs marges, la pression sur la tarification des
actes orientée à la baisse depuis 2 ans contraint les opérateurs
à changer de modèle et à chercher un effet de taille et des
synergies nouvelles.
Leader incontesté tant en termes de chiffre d’affaires (un peu
moins de 1,9 milliard d’euros de chiffres d’affaires annoncé en
2013) que de lits et de places, La GENERALE DE SANTE a
cédé son portefeuille de cliniques psychiatriques pour se
renforcer sur les deux pôles de MCO et de SSR. Le groupe
vient d’annoncer son rapprochement avec RAMSAY France.
Suivant un raisonnement similaire, MEDI-PARTENAIRES et
MEDIPOLE SANTE ont, eux aussi, fusionné pour créer un
nouveau groupe fort d’un chiffre d’affaires de 830 millions
d’euros et d’un patrimoine d’établissements totalisant 6 300
lits. Cette nouvelle alliance a permis aux deux entités de ravir
ème
la 2
place du classement des opérateurs du court et moyen
séjours à VITALIA (graphique 13).
La fusion entre MEDICA et KORIAN est venue en 2013
bouleverser le classement des opérateurs spécialistes de la
dépendance (graphique 14). Leader du marché, ORPEA a
affiché un chiffre d’affaires de 1,6 milliard d’euros en 2013 en
mettant l’accent sur des projets fortement créateurs de valeur,
notamment à l’international. La compétition est donc désormais
lancée entre les deux poids lourds du secteur ; ils développent
une logique de croissance à l’international tant en Europe
(Belgique, Espagne, Italie, Suisse et Allemagne via les
acquisitions de SENEVITA et de KORIAN-MEDICA), mais
aussi Chine pour ORPEA.
DOMUS VI, né de la fusion entre DOMUS VI et DOLCEA,
affiche, quant à lui, un chiffre d’affaires de 611 millions d’euros
en 2013 pour un parc de plus de 15 000 lits, essentiellement
en EHPAD. La modernisation de ses établissements est là
encore un enjeu majeur affiché par l’opérateur dans ses
documents de référence. Pour 2015, DOMUS VI axe son
développement sur la création de valeur via une croissance
organique et un désendettement (graphique 14).
Le secteur associatif est lui aussi l’objet d’une consolidation.
Fin novembre, les associations AREPA et AREFO-ARPAD ont
signé
un
protocole
d’accord
non-engageant.
Ce
rapprochement vise à la création du premier organisme
associatif, à but non lucratif. Celui-ci totaliserait 127
établissements (47 EHPAD, 77 logements foyers, 2 résidences
locatives avec services et un SSIAD) et un service de transport
de proximité pour les personnes âgées. Le futur groupe
réalisera un volume d’affaires supérieur à 200 millions d’euros
et passera devant la FCES (Fondation Caisse d’Epargne pour
la Solidarité), qui possède 119 établissements.
Les 4 groupes privés d’EHPAD représentent la
moitié du parc privé à but lucratif
Graphique 13
Les opérateurs spécialistes du court et moyen séjour en
2013 : CA en millions d’euros et nombre de lits/places
2 000
20 000
1 500
15 000
1 000
10 000
500
5 000
0
0
CA
Nombre de lits/places
Source : Sites des opérateurs
Graphique 14
Les opérateurs spécialistes de la dépendance en 2013
2500
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2000
1500
1000
500
0
Korian + Medica
France
CA
Orpéa
Domus Vi
Nombre de lits/places (EHPAD)
Source : Sites des opérateurs
Graphique 15
Capacité en lits des 4 premiers groupes privés d’EHPAD
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Source : DTZ Research
Le mouvement de concentration des opérateurs privés du
secteur de la dépendance a donné naissance à 4 grands
groupes qui affichent une capacité d’accueil proche de 60 000
lits. Ils représentent donc plus de la moitié des lits de ce
segment (118 000 lits recensés fin 2011). Le lancement par
l’Etat d’un groupe de travail sur la tarification des EHPAD en
Décembre dernier pourrait peser sur le futur du secteur
(graphique15).
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Property Times
7
France Immobilier de Santé 2014
Marché de l’investissement en immobilier
de santé en France
Graphique 16
Patrimoine en immobilier de santé des principales
foncières par types d’actifs, nombre d’établissements et
valeur en millions d’euros, début 2015
Foncières et investisseurs : spécialisation dans la
diversification
80
2 000
60
1 500
ICADE SANTE continue de dominer assez largement le
secteur de la santé avec un patrimoine de 1,9 milliard d’euros
d’actifs en patrimoine, suivi par GECIMED (1,1 milliard
d’euros). En nombre d’actifs, GECIMED arrive en tête (75
établissements), suivi de près par ICADE SANTE et
COFINIMMO (graphique 16).
40
1 000
20
500
L’essentiel des actifs détenus par les foncières se situe dans le
secteur médico-social et plus précisément dans les EHPAD
(GECIMED, FONCIERE DES MURS et COFINIMMO). ICADE
SANTE, filiale d’ICADE dédiée à l’investissement dans
l’immobilier de santé, marque sa différence avec une forte
exposition au secteur MCO via la propriété de cliniques
exploitées par GENERALE DE SANTE et MEDIPARTENAIRES.
C’est aussi sur le secteur des EHPAD que le groupe
FONCIERE DES MURS a axé son développement dans le
secteur de l’immobilier de santé, avec un patrimoine évalué à
332 millions d’euros.
La différence de valorisation des foncières s’explique par la
nature des actifs détenus.
Plus de 50% du patrimoine des foncières en EHPAD,
le MCO est loin derrière
L’ensemble du patrimoine d’immobilier de santé détenu par les
foncières et les investisseurs est majoritairement constitué
d’EHPAD. Ces actifs, tout comme les SSR, ont un
fonctionnement plus lisible quant aux risques à anticiper du fait
d’une fonction hébergement importante (graphique 17).
0
0
EHPAD
MCO
SSR
PSY
Patrimoine
Source : Sites des investisseurs FDM : Foncières des Murs.
Graphique 17
Répartition par type d’actifs du patrimoine total détenu par
les foncières, début 2015
PSY
8%
SSR
15%
EHPAD
47%
MCO
30%
Source : Sites des investisseurs
Les MCO, qui attirent des investisseurs plus spécialisés,
représentent 30% des actifs détenus. Si l’EHPAD demeure la
porte d’entrée des investisseurs en immobilier de santé, les
autres types d’actifs attirent de plus en plus d’engagements.
Au-delà de la spécialisation, opérateurs et foncières ou fonds
d’investissement ont noué de véritables partenariats gagnants.
Les 10 premiers opérateurs détiennent encore près de 5
milliards d’euros de patrimoine immobilier, soit un potentiel
important d’externalisations pour les investisseurs.
Les 75 000 à 100 000 lits en EHPAD nécessaires d’ici 2025
représentent un potentiel d’investissement de 4 à 8 milliards
d’euros en un peu plus de 10 ans. En marge d’un
investissement privé encore important en immobilier de santé,
celui des investisseurs institutionnels est donc promis à bel
avenir.
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France Immobilier de Santé 2014
Plus de 730 millions d’euros investis en 2014
Après le volume record enregistré en 2013 avec près de 800
millions d’euros engagés, l’année 2014 a vu le volume de
transactions reculer légèrement, atteignant 733 millions
d’euros. Les investissements ont pourtant été nombreux avec
une vingtaine de transactions recensées au cours de l’année
passée - un chiffre record – mais le volume moyen a été plus
faible ce qui explique ce moindre volume in fine.
On se souvient qu’en 2013, trois transactions d’un montant
supérieur à 100 millions d’euros étaient venues dynamiser le
marché. En 2014, ces investissements d’envergure ont été
moins nombreux. On signalera l’acquisition par ICADE SANTE
des murs de sept établissements exploités par CAPIO SANTE
pour un montant de plus de 260 millions d'euros. C’est la plus
grande transaction de l’année.
La foncière a d’ailleurs multiplié les acquisitions en 2014 à
travers les rachats de cliniques exploités par RAMSAY
SANTE, GENERALE DE SANTE, MEDI-PARTENAIRES ou
VEDICI, pour un volume additionnel de 200 millions d’euros.
L’autre grand animateur du marché aura été en 2014 BNP
REIM via son fond dédié HEALTH PROPERTY FUND 1 qui
aura signé pour plus de 100 millions d’euros d’engagements
en immobilier de santé au cours de l’année. De leurs cotés,
VIVERIS et PRIMONIAL continuent d’enrichir leur patrimoine
avec de nouveaux actifs.
Depuis deux ans, l’essentiel du marché se concentre sur les
cliniques (MCO, SSR, PSY) avec plus de 600 millions d’euros
investis, un modèle qui rompt avec la forte dominante
« Maisons de retraite/Maisons de soins » relevée entre 2008 et
2012, en dépit d’un fort appétit des investisseurs mais en
l’absence de produits sur le marché.
Graphique 18
Volume d’investissement en immobilier de santé en
millions d’euros
800
600
400
200
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Clinique
Maison de retraite / Maison de soins
Autres
Source : DTZ Research
Graphique 19
Volume d’investissement en immobilier de santé en
millions d’euros
800
600
400
200
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Investissements
Développement
Un marché arrivé à maturité
Source : DTZ Research
La composition du volume d’investissement selon le type
d’opérations réalisées montre bien l’arrivée à maturité de ce
secteur alternatif d’investissement avec aujourd’hui une
majorité du volume investi issu de cessions entre investisseurs
(538 millions d’euros en 2014). Les externalisations demeurent
bien l’autre axe de développement pour les investisseurs
opérant dans cette classe d’actifs. Elles auront représenté un
peu moins de 200 millions d’euros au cours de l’année passée.
Graphique 20
L’immobilier de santé – qu’il soit en clinique ou en EHPAD continue de séduire les investisseurs. En mai dernier, ICADE
SANTE a annoncé l’ouverture de son capital à un nouvel
investisseur pour 110 millions d’euros qui viendront augmenter
la capacité d’investissement de son OPCI Santé.
Les taux de rendement prime des cliniques MCO et SSR-PSY
ont continué de se compresser 2014 et se situent dans une
fourchette comprise entre 5,75% pour les EHPAD et 6,40%
pour les MCO (graphique 20). Les opportunités sont toujours
aussi rares et les investisseurs spécialistes du secteur ou
nouveaux entrants se livrent à une compétition féroce qui peut
entraîner des acquisitions à des taux de rendement plus bas
pour des actifs de très grande qualité.
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Externalisations
Taux de rendement prime
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
Ehpad (hors Paris) hors LMP/LMNP
SSR et PSY (hors Paris)
MCO (hors Paris)
Source : DTZ Research
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France Immobilier de Santé 2014
Définitions
Agence Régionale de Santé
Nées de la loi du 21 juillet 2009, les ARH, au nombre de 26, concentrent en un seul établissement public régional, les
organismes étatiques jusqu’alors initiateurs et acteurs des politiques locales de santé. Les ARS traduisent au niveau régional
la politique de santé et de prévention de l’Etat.
Consommation de santé et de biens médicaux (CSBM)
Cette donnée des comptes nationaux témoigne de l’évolution annuelle de la valeur des services et des biens acquis par les
patients. On distingue la Consommation de Services et de Biens Médicaux de la Consommations de Services de Médecine
préventive, les deux constituant la consommation médicale totale.
Clinique MCO
Clinique regroupant les activités de Médecine, Chirurgie et Obstétrique ou spécialisée dans une de ces activités.
Clinique SSR
Clinique spécialisée dans les Soins de Suite et Réadaptation.
Clinique PSY
Clinique spécialisée dans la Psychiatrie.
EHPAD
Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.
Haute Autorité de Santé
Cette autorité administrative à caractère scientifique est créée par loi du 13 août 2004 portant réforme de l’assurance
maladie. Elle est constituée d’un collège de 7 membres, de 7 commissions spécialisées et de services organisés autour de 4
directions comptant près de 400 agents. Ses missions consistent à identifier les prestations qui ont un caractère médical,
définir les bonnes pratiques de soins, intervenir en faveur de la qualité des soins, contrôler la qualité de l’information
médicale, diffuser l’information sur les données de santé publique et développer les relations internes et internationales
Hospitalisation complète
Qualifie l’activité des unités et services qui, accueillant et hébergeant des patients, se caractérisent par un équipement en lits
d’hospitalisation, et par des équipes médicales et paramédicales qui assurent le diagnostic, les soins et la surveillance.
Hospitalisation de jour
Qualifie des unités hospitalières qui effectuent pendant la seule journée des investigations spécialisées, des traitements
médicaux séquentiels délicats, des interventions chirurgicales courtes, ou une surveillance post-thérapeutique particulière.
Les lits et places autorisés
Correspondent aux lits et places pour lesquels l’établissement bénéficie d’une autorisation des tutelles.
PASA et UHR
Pôles d’Activités et de Soins Adaptés et Unités d’Hébergement Renforcées, initiés en 2008 dans le cadre du plan Alzheimer.
Tarification à l’activité (T2A)
Est issue de la réforme hospitalière du plan Hôpital 2007 ; elle vise à la création d’un cadre unique de facturation et de
paiement des activités hospitalières dans lequel l’allocation des ressources est fondée sur la nature et le volume des activités.
Une logique de résultat remplace la logique de moyen jusqu’alors en place. Ce sont désormais les recettes qui vont
déterminer les dépenses et non l’inverse.
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EMEA
France
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
PDG
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Agency
Investissement
Expertise
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
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Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Asset Management
Conseil
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
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Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
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