Immobilier : 7 placements à la loupe

N° 418
décembre 2016
Pages 56-59
3348 mots
VOTRE ARGENT
Immobilier : 7 placements à la loupe
Les taux de crŽdit cessent de plonger, les prix sont en hausse. Investir dans la pierre, oui mais
pas ˆ tout-va. Nos recommandations pour 2017. Enquête : Barbara Vacher
L 'immobilier n'est pas prêt d'être
détr™né de son rang de placement
préféré des Fran•ais. Du moins pas en
2017. Entre des taux d'emprunt voués
à rester très attractifs ces prochains
mois et des produits financiers de
moins en moins rémunérateurs, la
pierre a plus que jamais la cote. En
cette fin d'année 2016, 84 % des fu-
vénients en bas d'article. Puisse cette
présentation vous servir de boussole
dans vos futures décisions qui
doivent, bien sûr, être d'abord établies en fonction de vos objectifs ainsi que de votre situation personnelle,
patrimoniale et fiscale. Investir dans
l'immobilier neuf en vue de louer
vous permet de bénéficier du tr•s at-
présentent une rentabilité moyenne
brute de 5 % pour un investissement
en Pinel : Evry, Trappes et Villiers-leBel, en Ile-de-France, et Loos, dans le
Nord. Pour celles de plus de 145 000
habitants, seules quatre d'entre elles
affichent des rentabilités moyennes
brutes dépassant les 4 % : Dijon,
Lille, Marseille et Toulon. Autant
turs acquéreurs interrogés par
l'Observatoire du moral immobilier
de la plate-forme d'annonces LogicImmo pensent que c'est le bon moment d'acheter. Une appétence record ! Et pour cause : que ce soit pour
augmenter ses revenus, alléger ses
imp™ts, se constituer un capital retraite ou disposer d'un pied-à-terre
saisonnier, l'immobilier offre un
éventail de solutions.
trayant régime de défiscalisation Pinel. Prolongé jusqu'au 31 décembre
2017, il ouvre droit à une réduction
d'imp™t allant de 12 à 21 % en fonction de la durée de location de votre
bien. Mais il vous faudra •tre tr•s sélectif dans votre achat et tr•s prudent
dans vos calculs d'investissement si
vous désirez vous lancer dans un tel
placement. Car si les taux de crédit
immobilier n'ont jamais été aussi
bas, les prix des biens neufs, eux,
continuent de grimper ! A l'échelle
nationale, le prix moyen au m•tre
carré des appartements neufs (4 113
euros) enregistre une hausse de 3,4 %
au troisi•me trimestre 2016 par rapport à la m•me période en 2015,
d'apr•s la Fédération des promoteurs
immobiliers. Selon les agglomérations, les augmentations vont de 0,7
% (Orléans) à 7,8 % (Besan•on, Strasbourg). Dans ce contexte de prix élevés, les chances de réaliser une plusvalue en vendant votre bien au bout
de six, neuf ou douze années de location sont infimes ! Quant aux rendements locatifs, ne vous attendez pas
à des rentrées d'argent spectaculaires. Selon une étude réalisée par le
site de services immobiliers MeilleursAgents sur l'offre neuve de l'année
2016, quatre communes fran•aises
dire qu'apr•s imp™ts locaux et
charges de copropriété, le pécule restant n'est pas faramineux. Enfin,
m•mes dans les villes précitées,
n'achetez pas sur plan : déplacezvous pour visiter et ne retenez que
des logements dont la qualité et
l'emplacement vous assureront une
bonne demande locative.
Toutefois, il n'existe pas de placement miracle. Il s'agit, ici aussi, de
trouver un juste équilibre entre rendement et risque. D'autant qu'avec la
remontée des prix, la rentabilité locative des biens a tendance à s'éroder
et les promesses de plus-values
s'éloignent. Le plus souvent, ce type
d'investissement exige un ticket
d'entrée relativement élevé, il ne faut
donc pas se tromper ! Cette année,
nous avons choisi de passer au crible
sept de ces placements. La liste n'est
donc pas exhaustive mais elle donne
un aper•u des principaux investissements mis en avant par les
conseillers en gestion de patrimoine.
Nous avons attribué à chacun d'eux
un niveau de risque indicatif (modéré, moyen ou important) et avons
synthétisé leurs avantages et incon-
LÕimmobilier offre une large palette
dÕinvestissements, ˆ cultiver selon vos
objectifs.
Les biens éligibles au Pinel sont souvent surcotés.
1
Le locatif dans l'ancien
de 14,7 % en France entre 2010 et
2015, et nul doute que cette hausse
se poursuivra !
L ’immobilier géré
Rénover un bien ancien destiné à la location permet d'optimiser la fiscalité.
Pour la premi•re fois depuis septembre 2015, les courtiers font état
d'une remontée des taux au sein de
certaines banques. Rien d'alarmant
toutefois, l'augmentation demeure
tr•s contenue : au 6 décembre 2016,
les bar•mes s'él•vent en moyenne à
1,39 % sur quinze ans et à 1,60 % sur
vingt ans.
Dans ces conditions, et malgré la
hausse des prix en 2016, acheter à
crédit dans l'ancien pour louer reste
une bonne opération, bien plus abordable que l'immobilier neuf. Surtout
si vous devez réaliser des travaux de
rénovation. En vertu du déficit foncier, vous pouvez déduire leur cožt
de votre revenu global, dans la limite
de 10 700 euros la premi•re année, le
solde s'imputant de vos revenus fonciers les dix années suivantes. En
centre-ville des agglomérations o•
les prix ne sont pas excessifs (Caen,
Clermont-Ferrand, Dijon, Marseille,
StrasbourgÉ), vous pouvez espérer
une rentabilité brute supérieure à 5
%. Ç IntŽgrez dans vos calculs au
moins dix ˆ quinze jours de vacance locative par an È, préconise Julien Filipe, directeur général de la société
de conseil en investissement immobilier Iria. Enfin, n'oubliez pas qu'•tre
propriétaire en France induit des dépenses toujours plus lourdes à supporter : avec les obligations posées
par les lois Alur et pour la transition
énergétique, les charges de copropriété continuent d'augmenter. La
taxe fonci•re a pour sa part grimpé
La qualitŽ du gestionnaire de la rŽsidence est dŽterminante.
Au sein des rŽsidences seniors, Žtudiantes et des Žtablissements dÕhŽbergement pour personnes ‰gŽes
dŽpendantes (Ehpad), vous pouvez
rŽaliser un investissement locatif
Žligible au rŽgime de dŽfiscalisation
Censi-Bouvard. ProrogŽ jusquÕau 31
dŽcembre 2017, il ouvre droit ˆ une
rŽduction dÕimp™t de 11 % hors
taxe du prix dÕacquisition du bien,
rŽpartie sur neuf ans et plafonnŽe ˆ
300 000 euros dÕinvestissement par
an. En contrepartie, vous devrez
louer votre bien meublŽ pendant la
m•me pŽriode. Vos loyers seront
soumis au syst•me des bŽnŽfices industriels et commerciaux (BIC). Ce
dispositif, qui sÕapplique aussi aux
rŽsidences de tourisme, vous permet
dÕadoucir la fiscalitŽ de vos revenus
locatifs gr‰ce ˆ un abattement forfaitaire de charges de 50 % dans la limite de 32 900 euros. Ou bien de dŽclarer les bŽnŽfices rŽels et de dŽduire vos charges si elles sont supŽrieures ˆ ces 50 % ou si vos revenus
dŽpassent ce plafond. Avec des promesses de rendement moyen net de
4 ˆ 5 %, lÕimmobilier gŽrŽ attire de
nombreux investisseurs. Ç Moins
spŽculatif que les produits Žligibles au
Pinel, ce placement nÕest pas pour autant dŽnuŽ de risque È, prŽvient Benjamin Nicaise, prŽsident de Cerenicimo, plate-forme dŽdiŽe ˆ lÕinvestissement immobilier. Pour Žviter de
vous retrouver confrontŽ ˆ une dŽ-
faillance dÕexploitation, ne retenez
que des biens gŽrŽs par des acteurs
de rŽfŽrence. En outre, ne tablez ni
sur une hausse des loyers, ni sur une
plus-value dans le temps. Enfin, si les
rŽsidences Žtudiantes et les Ehpad
ont la cote aupr•s des conseillers en
gestion de patrimoine, de belles opportunitŽs existent aussi dans les
Žtablissements de tourisme (voir encadrŽ). Pour les rŽsidences seniors,
ne choisissez que des biens situŽs en
centre-ville des grandes agglomŽrations.
Les SCPI
Les SCPI offrent un rendement enviable, mais il faut rester sŽlectif.
Solutions dÕŽpargne confortables Ð
il suffit dÕinvestir et de toucher son
dividende sans se prŽoccuper de la
gestion Ð les sociŽtŽs civiles de placement immobilier (SCPI) rencontrent un succ•s croissant aupr•s
des investisseurs particuliers. Rien
dÕŽtonnant quand on sait que leur
taux de distribution moyen atteint
4,69 % sur les quatre derniers trimestres, dÕapr•s la sociŽtŽ de
conseil et de placement Meilleurescpi. Ces produits rapportent bien plus
que lÕimmobilier en direct ou que
dÕautres produits tels que les fonds
en euros de lÕassurance vie. Attention toutefois ! Une SCPI nÕest pas
un placement sans risque et beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine incitent aujourdÕhui ˆ la
prudence. En cause : le marchŽ de
bureaux, qui reprŽsente la moitiŽ
des investissements rŽalisŽs par les
2
gŽrants de SCPI au troisi•me trimestre 2016, et sur lequel plane en
France la menace dÕune bulle spŽculative. MalgrŽ la morositŽ Žconomique, la production de nouveaux
immeubles continue de cro”tre significativement alors que la demande
est stable depuis 2014. Les biens sont
chers tandis que les loyers Žvoluent
peu. M•me si la situation nÕa rien
dÕalarmiste ˆ ce stade, mieux vaut
diluer votre risque. Pour ce placement ˆ long terme, jouez la carte de
la diversitŽ, en choisissant des SCPI
rŽunissant diffŽrentes sortes dÕactifs (bureaux, commerces, h™tels,
internationalÉ) et en intŽgrant dans
votre portefeuille des produits Žmanant de plusieurs sociŽtŽs de gestion. Le taux dÕoccupation et le rendement vous donneront une premi•re indication de la santŽ dÕune
SCPI. Mais il est aussi impŽratif
dÕexaminer lÕhistorique de la sociŽtŽ et son niveau de transparence
sur la nature et la gestion des actifs.
Le viager occupé
ReprŽsentant 5 000 transactions par
an, dÕapr•s le rŽseau de conseillers
patrimoniaux RenŽe Costes Viager,
la vente en viager occupŽ est une
niche de lÕimmobilier rŽsidentiel.
Mais avec lÕallongement de la durŽe
de vie et la baisse progressive des
pensions de retraite, elle est promise
ˆ un bel avenirÉ Pour rappel, cette
forme de transaction a pour particularitŽ de reposer sur un alŽa : la date
de dŽc•s du vendeur. Le jour de la signature de lÕacte notariŽ, une partie
de la valeur du bien est payŽe comptant (le bouquet). LÕautre partie est
transformŽe en une rente mensuelle
que lÕacheteur verse ˆ vie au vendeur, qui conserve un droit dÕusage
jusquÕˆ sa mort. Le viager est un
contrat plut™t gagnant-gagnant.
LÕimmobilier en Espagne (ici la Costa
del Sol) est tr•s prisŽ des Fran•ais.
L'international
LÕachat en viager occupŽ attire de
plus en plus dÕinvestisseurs.
Le vendeur rŽcup•re des liquiditŽs
qui lui permettent de subvenir aux
besoins liŽs ˆ son ‰ge ou ˆ sa condition de santŽ. « Son principal intérêt
est de pouvoir rester le plus longtemps
possible à son domicile », estime
HŽl•ne Leraitre, gŽrante de lÕagence France Viager. Quant ˆ lÕacquŽreur, il investit dans un bien ˆ
crŽdit, sans intermŽdiaire financier
(les mensualitŽs Žtant versŽes directement au vendeur) et sans vacance locative. La contrepartie est
quÕil supporte un risque, celui dÕun
prix alŽatoire ! A condition de disposer de la trŽsorerie suffisante (pour
le versement du bouquet) et dans
lÕobjectif dÕŽpargner en vue de la
retraite, le viager peut •tre un bon
placement complŽmentaire des produits bancaires Ç classiques È (plan
dÕŽpargne
retraite
populaire,
contrat MadelinÉ). Bien quÕelle
reste encore limitŽe, lÕoffre tend ˆ
se diversifier. « Toutes les catégories
de logements sont aujourd'hui représentées, de la bicoque modeste en rase
campagne à la villa en bord de mer »,
indique Michel Paingris, directeur
gŽnŽral du fonds dÕinvestissement
Viagerfi. Quel que soit votre budget,
faites-vous accompagner pour trouver lÕŽquilibre entre le montant du
bouquet et celui de la rente.
Acheter ˆ lÕŽtranger est une option
intŽressante, en particulier lorsquÕelle vous permet de profiter
dÕun piedˆ-terre quelques semaines
par an ou de vous y installer ˆ la retraite. « Cette forme d'investissement
hybride à l'international combinant intérêt patrimonial et fiscal se développe
très fortement », explique Hugues Van
Heesewijk, cofondateur de la plateforme de location SquareBreak. AttirŽs par le cadre de vie mŽditerranŽen, une fiscalitŽ douce, un foncier abordable et zŽro risque de
change, beaucoup de Fran•ais acqui•rent aujourdÕhui un bien en Espagne ou au Portugal (voir p. 42). Si
votre premier objectif est la rentabilitŽ, lÕAllemagne est aussi une
bonne option. « Dans les grandes agglomérations, les logements rapportent
entre 4 et 5 % de rentabilité nette par
an », assure CŽdric Dujardin, directeur immobilier France et Benelux de
Deutsche AM. Si vous investissez
hors zone euro, nÕoubliez pas de
vous prŽserver du risque de change
en souscrivant une assurance spŽcifique.
3
Les parkings
Un placement rentable, surtout si vous louez des box
fermŽs.
Dans la famille des placements qui
rapportent encore, demandez les
parkings ! Moyennant un ticket
dÕentrŽe mŽdian de 16 000 euros en
rŽgion parisienne, selon la Chambre
des notaires de Paris, et avec une
rentabilitŽ brute dÕenviron 5 %,
dÕapr•s les estimations du site spŽcialisŽ MonsieurParking, voici un
placement ˆ la portŽe de presque
toutes les boursesÉ avec de faibles
charges dÕentretien ! Les loyers
per•us sont soumis au rŽgime des revenus fonciers : sÕils sont infŽrieurs
ˆ 15 000 euros par an, vous bŽnŽficiez dÕun abattement de 30 % dans
le cadre du rŽgime du micro-foncier.
Quant au risque de vacance locative,
il est aisŽ de sÕen prŽmunir en suivant deux r•gles simples. La premi•re
est relative ˆ lÕemplacement :
prŽfŽrez les grandes villes telles que
Lille, Marseille, Montpellier, Paris et
sa petite couronne. La seconde
concerne la catŽgorie de parking :
privilŽgiez les box fermŽs au sein
dÕinfrastructures bien ŽclairŽes, les
places offrant le plus de sŽcuritŽ
Žtant aussi les plus recherchŽes. ■
par Barbara Vacher
+ FiscalitŽ avantageuse et transmissible ˆ la revente, bon rendement, peu de contraintes de gestion.Baisse probable des loyers
dans le temps, dŽpendance visˆvis du gestionnaire, difficultŽ ˆ
changer la destination du bien en
cas de revente.
+Ticket dÕentrŽe accessible, bon
rendement, simplicitŽ du produit.Frais de gestion et de souscription ŽlevŽs (entre 9 et 12 %),
faible liquiditŽ.
+ DŽcote, absence de vacance locative.Prix alŽatoire, importante
trŽsorerie ˆ prŽvoir.
+ Investissement ˆ la fois patrimo-
+ Fiscalité avantageuse.Prix souvent excessifs, risque important de
moins-value, faible rendement.
+ Fiscalité avantageuse, bon rendement.Charges
importantes,
moins-value possible.
nial et fiscal, prix doux, fiscalitŽ
attractive.Rendement limitŽ.
+
Ticket
dÕentrŽe
accessible,
bonne rentabilitŽ.Frais de notaires
ŽlevŽs, taxe fonci•re ˆ prŽvoir.
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ENCADRÉS DE L'ARTICLE
“
Le locatif dans le neuf
La location meublée sous contrôle
Vous arrondissez vos fins de mois en louant ponctuellement votre logement ? Sachez que dans certaines communes, une demande d'autorisation préalable est désormais exigée pour les résidences principales, comme
pour les résidences secondaires. Et si vous hésitez à déclarer les deniers issus de cette location, prenez garde :
en vertu de la loi de finances 2017, les plates-formes telles qu'Airbnb pourraient être bientôt obligées de déclarer les revenus de leurs utilisateurs au fisc.
Une résidence de tourisme haut de gamme aux Arcs
Une résidence de tourisme haut de gamme aux Arcs Les appartements de ce nouvel ensemble immobilier ne dŽsemplissent pas. Vingt-cinq nouveaux T2 et T3 sont
actuellement disponibles ˆ la vente (exploitŽs ˆ partir de dŽcembre 2017). Piscine,
hammam, sauna, salle de sport. Au pied des pistes et du golf. 6 500 euros par
m•tre carrŽ environ. Biens non Žligibles au Censi-Bouvard apr•s le 1 er janvier
2017 mais loyers soumis aux BIC. P Edenarc1800.com.
Parution : Mensuelle
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Diffusion : 177 502 ex. (Diff. payée Fr.) - © OJD PV 2015
4171051b5b8a880e21165480b308610067430562931b9c2eb31a325
Audience : 791 000 lect. (LDP) - © AudiPresse One 2015/
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