HABITER LA FRICHE - Friche la Belle de Mai

HABITER
LA FRICHE
FRICHE LA BELLE DE MAI
PROJET D’HABITAT SOCIÉTAL
PARTICIPATIF A LA FRICHE
Novembre 2014
A
«
ujourd’hui, la reconversion des friches en lieux de culture n’est plus une approche
expérimentale. Elle est devenue une formule commode pour revitaliser certaines portions de
ville sinistrées par la désindustrialisation. […] La réhabilitation de ces parcelles reste pourtant
inaccomplie tant qu’elles sont inhabitées : seul le fait d’y vivre peut parfaire leur intégration,
le logement étant la matière première incontestable de la ville. Insérer du logement dans des
friches reconverties sera l’acte final d’une lente procédure de renaissance.» […]
« C’est ensemble que nous pouvons construire une ville autrement. Non pas des “grands
ensembles” construits par des machines préfabriquées pour des êtres abstraits, mais des projets
pour des êtres particuliers en quête d’habitat.»
Extrait du «Schéma Directeur Jamais 2 sans 3», Septembre 2008, ARM Architecture
SOMMAIRE
1 - INTENTIONS
2 - CONTEXTE
3 - OBJECTIFS
4 - PORTAGE
5 - PARTICIPATION
6 - METHODES
7 - PRINCIPES DU SCHEMA PROGRAMMATIQUE
8 - EMPRISE
9 - PLANNING
Crédits Photos : O. Amsellem & C. Dutrey
1 - INTENTIONS
C
’est dans le cadre de son schéma directeur «Jamais
2 sans 3», véritable contrat d’objectif d’intérêt général,
que la S.C.I.C. Friche la Belle de Mai, forte de ses
capacités (démontrées notamment durant l’année 2013
où la ville était capitale européenne de la culture),
souhaite expérimenter la réalisation de logements
sociaux sur le site de l’îlot 3 qu’elle aménage.
Ce projet urbain original, porté par un projet culturel
expérimental, ne pourra être abouti que lorsque la Friche
sera pleinement habitée. Depuis la pérennisation de
leur installation, de multiples résidents usent, occupent et
transforment déjà cette friche industrielle. Ils souhaitent
aujourd’hui ouvrir le lieu à d’autres types de résidents,
des habitants qui investiraient l’espace de façon plus
traditionnelle, en lien avec le reste du quartier.
HABITER LA FRICHE
NOVEMBRE 2014
Initié dès 2008 et aujourd’hui piloté par la S.C.I.C.,
des ateliers regroupant des personnes ressources
variées ont été organisés au cours du premier semestre
2014 pour définir les objectifs et le cadre de ce projet.
Nous avons placé l’hospitalité au cœur de la démarche.
La Friche Belle de Mai rassemblera autour de valeurs
communes et d’une identité collective en construction un
groupe d’habitants qu’elle souhaiterait voir s’approprier
le projet. Une participation accompagnée qui irait du
montage de l’opération à la gestion des logements
habités.
Cette hospitalité s’adresse au quartier dans lequel elle
est insérée en favorisant de fortes mixités sociales,
culturelles et générationnelles. Seront invités des
étudiants - notamment ceux de l’IMMS -, des artistes
en résidence, des foyers éligibles au logement social,
des personnes seules ou des groupes, dépendantes ou
actives, des jeunes et des aînés.
PROJET D’HABITAT SOCIETAL PARTICIPATIF A LA FRICHE
Comme ce projet de vie sera hors normes par son
état d’esprit, le lieu lui-même et ses habitants, il doit
expérimenter d’autres modes de production du logement
tant dans le montage de l’opération, dans les modes
constructifs que dans les manières d’en user.
La société coopérative, elle-même titulaire d’un bail
emphytéotique administratif qui définit des obligations
d’intérêt général et des droits de développement
autonome, souhaite ouvrir la question des modes
d’appropriation du logement. C’est par la création d’un
collectif d’habitants et d’espaces à usages partagés
qu’une voie pourrait être définie entre propriété
collective et usage individuel.
Ainsi ces habitations donneront envie d’y rester.
La SCIC a les compétences de la programmation,
de la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’usage de
projets importants. Elle sera le moteur de celui-ci, aidée
par ses tutelles, par les opérateurs du logement social
ou très social, pour gagner en efficacité et se donner
les moyens de l’expérimentation.
Le projet sera modeste, pour s’intégrer à un site
déjà dense et composite. Il sera fait de rénovations
de bâtiments existants et de constructions neuves sur
des réserves foncières, pour accueillir entre 20 et 35
unités d’habitations, allant de la chambre d’étudiant à
l’appartement pour famille nombreuse.
Les coûts de construction seront réduits grâce à une
réponse plus juste aux besoins des habitants. Les
exigences environnementales seront importantes sur le
choix des matériaux sains et sobres, sur les économies
d’énergie et la préférence donnée aux circuits courts.
La présente étude rend compte des orientations données
par les ateliers pilotes réunis depuis le début de l’année
2014 sur les objectifs et la méthode du projet. Elle
propose également un schéma programmatique afin
de donner un point de départ aux implications des
partenaires et des futurs habitants qui auront le devoir
de le remettre en question.
Le programme de cette opération pourrait être :
- 15 à 20 logements sociaux (niveaux PLAI/PLUS/PLS)
- 5 à 10 logements étudiants / jeunes travailleurs
- 10 unités d’hébergements pour des artistes en
résidence à la Friche.
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NOVEMBRE 2014
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2 - CONTEXTE
UNE FABRIQUE PLURIDISCIPLINAIRE
EXPÉRIMENTALE
SITUATION
La Friche de la Belle de Mai, s’inscrit dans un univers
urbain dense.
Ce lieu de création et d’innovation, porté par les 70
structures résidentes (400 professionnels, artistes et
équipes artistiques, producteurs, opérateurs culturels,
techniciens) y travaillant, a permis aux expériences de
chacun de se développer et de se structurer.
Depuis 20 ans, tout en conservant son âme industrielle.
la Friche a su s’ouvrir au quartier, diversifier ses
propositions artistiques et ses dispositifs spatiaux pour
accueillir différents publics,tout en continuant à en
faire un lieu de fabrique artistique et expérimentale.
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NOVEMBRE 2014
Marseille, 3e arrondissement,
Quartier la Belle de Mai
Ancienne Manufacture des tabacs
L’îlot 3 : Parcelle 40 000 m² de surface au sol
Dont 45 000 m² de surface bâtie.
Les espaces publics :
En 2007 : 11 200 m²
En 2013 : 20 000 m²
Juridique:
Un bail emphytéotique administratif a été signé
entre la Ville de Marseille et la SCIC pour une
durée de 45 ans à compter de juin 2011.
PROJET D’HABITAT SOCIETAL PARTICIPATIF A LA FRICHE
m
ESPACE PUBLIC ET COLLECTIF
m
m
La Friche la Belle de Mai est aujourd’hui un espace
public et collectif multiple où se côtoient un skate park,
un restaurant, des salles de spectacles, des espaces
d’expositions, des jardins, une aire de jeux, une
librairie, une crèche...
Depuis 2008, la Friche en plus d’ouvrir son territoire,
par l’intégration d’équipements sociaux dans son
territoire (créche, Aire de Jeux, jardins partagés), a
commencé à investir le quartier en diffusant et irriguant
de ces pratiques artistiques (cinéma Le Gyptis, tunnel
Benedit, interventions photographiques de JR, actions
culturelles).
Son développement futur continuera ce principe et
cette identité sera à intégrer par les futurs habitants
qui auront la particularité de vivre dans un lieu culturel
animé.
m
Arrêt de Bus
Restaurant
Parking
Snack bar
m
Playground
Expositions
Théâtre
Point vélos
Pique-Nique
Arrêt de Bus
Skateboarding
Parking Hébergement Snack bar Musique
Librairie
m
RestaurantAtelier Bureau
Expositions
Playground
Théâtre Point de vue
Point vélos
Pique-Nique
Atelier Bureau
Librairie
Skateboarding
Hébergement
Musique
Point de vue
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NOVEMBRE 2014
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2 - CONTEXTE
VILLA 2013
GARDIEN
IMMS
SEITA PRO
VILLA AUTEURS
LA CRECHE
CARTONNERIE
STUDIOS
PARTICIPATION
ZONE DE L’ÉTUDE
Dans tous les projets qu’elle développe la Friche
associe artistes, associations, établissements
scolaires, centres sociaux... Le croisement des
regards et la volonté de faire ensemble en font
un lieu à part.
La zone d’étude pour les logements se situe au nord
du site : entre la villa 2013 et la crèche.
Par rapport à cette dernière, construite dans un
ancien
bassin, le règlement exige un recul minimum
MAGASINS
de 8 m pour le passage des secours.
Elle associe à ses événements ses résidents
permanents et les acteurs culturels du territoire.
A côté se trouve un terrain de tennis, puis un
logement préfabriqué au milieu d’un jardin, celui du
gardien.
Enfin la Villa 2013 à l’ouest est bordée d’un grand
jardin avec de grands platanes,arbres plutôt rares
sur le site.
L’entrée de la Friche, rue François Simon, s’effectue
au milieu de la zone.
Ils animent ce bout de ville, l’utilisent comme
un terrain de jeu. La participation est l’essence
même de ce projet : on pratique la Friche parce
qu’on veut, intimement, participer à son élan.
RÈGLEMENT URBAIN ZONE UGE
> Habitat neuf envisageable CAMPEMENT
> Cos non réglementé.
> Hauteur maximale : 28 m
> Implantation d>8 m par rapport à l’axe de la voie
> Implantation sur un même terrain, entre deux
constructions d>5 m si hauteur >10 m
> Stationnement :
-1
placeBISvoiture pour 70 m² (2 places MAGASINS
maximale par logements)
- 1 place moto pour 6 voitures.
TOUR
Le parvis de la Cartonnerie attenant, sert à la fois
de parking,et d’espace forain, lors de la venue de
manifestations.
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3 - OBJECTIFS
UN PROJET CULTUREL POUR UN PROJET URBAIN, POUR UN PROJET HABITÉ.
L’ensemble d’habitations s’inscrit dans la ligne de
conduite des opérations précédentes : il s’agit de
poursuivre l’expérimentation urbaine de ce morceau
de ville.
La Friche Belle de Mai se fixe pour objectif de travailler
le projet pour démontrer l’exemplarité du processus,
dans un but de reproduction éventuelle sur le territoire
de la Métropole.
Le projet - processus sera :
1 ) SOCIAL
2 ) UNE RÉFLEXION SUR LE LOGEMENT
3 ) EXEMPLAIRE
- Accueillir un public mélangé : étudiants, résidents
de la Friche, logement social classique, logement
très social, logement banalisé, jeunes, personnes
âgées.
- Expérimenter d’autres manières de réaliser
du logement : dans le montage de l’opération,
dans la conception de l’habitat, dans les modes
constructifs, dans les usages créés et la gestion
d’un ensemble.
- Être exemplaire écologiquement suivant
les principes de l’« Ecosophie » (F Guattari) :
excellence environnementale, sociale et culturelle.
- Lier les nouveaux résidents à tout ce qui s’y
déroulera.
Faire que l’on n’habite pas La Friche comme on
habiterait ailleurs.
- Dé-standardiser, humaniser, personnifier l’habitat
pour le rendre appropriable. Une forme de
modularité doit permettre une mixité des usages.
- Mettre les usagers au centre du processus en les
impliquant dès le début puis à toutes les étapes du
projet. Cette participation pourra aller d’une simple
présence à la participation à la construction.
- Offrir des espaces partagés non attribués et
trouver les moyens d’une forme de propriété
collective des logements.
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NOVEMBRE 2014
PROJET D’HABITAT SOCIETAL PARTICIPATIF A LA FRICHE
- Être efficace dans la réalisation : réduire les
intermédiaires, les contraintes normatives, les
automatismes constructifs, pour réduire les temps
et les coûts de l’opération.
- Mettre l’accent sur la formation et l’insertion
professionnelle durant le chantier. Les futurs
habitants volontaires seront les premiers sollicités.
- Utiliser le numérique dans la gestion du
bâtiment et penser une mutualisation des outils
technologiques pour les habitants.
4 - PORTAGE DE L’OPERATION
BAILLEUR SOCIAL
PROJET
HABITAT
PARTICIPATIF
LE PORTAGE DE L’OPÉRATION
La SCIC est le porteur de ce projet.
Toutefois pour mener à bien cette opération, elle
souhaite s’associer à un bailleur social.
Un cadre de partenariat sera mis en place pour
préciser le rôle et la place de chacun des acteurs.
Le principe est d’aboutir à une maîtrise d’ouvrage
conjointe.
SCIC
HABITANTS
?
IVE
CAT
O
L
GESTION
La gestion locative, elle, pourrait être confiée à
une association collégiale réunissant bailleur,
habitants et SCIC, créée pour cela dès l’étape de
programmation du projet.
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5 - LA PARTICIPATION DES HABITANTS
GENÈSE
TEMPS 1
TEMPS 2
Le projet envisagé diffère des «opérations d’habitat
participatif » que l’on a pu observer ces dernières
années, dans la mesure où, ici, un collectif d’habitant
ne préexiste pas et l’habitat proposé ne peut être que
locatif.
La participation sera envisagée en premier lieu
comme un échange collaboratif entre la S.C.I.C. et
toute personne intéressée par ce type de démarche,
poursuivant celui entamé depuis le début de l’année,
et un collectif d’habitants impliqués se constituant peu
à peu.
Ensuite, au sein d’une association collégiale réunissant
bailleur, habitants et SCIC, seront décidées les grandes
orientations économiques, juridiques et urbaines du
projet.
Individuellement, les habitants co-conçoivent leur
logement, les espaces partagés, et les choix
architecturaux d’ensemble. Ils organisent les temps de
préfiguration et d’ouverture au quartier. Ils participent à
la construction.
C’est bien la Friche Belle de Mai qui, dans le cadre de
la mission d’intérêt général qui lui a été confiée par les
collectivités publiques à travers son bail emphytéotique,
est initiatrice et garante du projet.
Elle met en place une étude sociologique sur «le désir
d’habiter» avec un enjeu analytique (l’exploration
des aspirations et désirs profonds d’habiter, les
représentations liées à l’ « habiter » dans le quartier
, la projection d’un modèle idéal) et un enjeu
méthodologique (préfiguration d’une recherche élargie).
La phase d’initiation de ce processus participatif sera
conduite par la S.C.I.C. accompagnée d’opérateurs
professionnels (architectes, urbanistes, artistes, ...)
qui assureraient «l’activation du lieu pour la création
du collectif des habitants». Ils seraient en charge de
l’organisation d’ateliers, de conférences, de moments
artistiques et festifs autour de l’habitat, de l’architecture,
du vivre ensemble afin de favoriser une dynamique
collective sur ce projet.
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NOVEMBRE 2014
Un accompagnateur (AMO) spécialisé en conduite
de projets d’habitat participatif accompagnera d’un
point de vue méthodologique la création du collectif
puis sa « structuration » (association, coopérative…)
avec notamment : la rédaction d’une charte et une
convention SCIC/Bailleur/Collectif habitants.
Cet AMO interviendra pendant toute la durée du
projet et pourrait assurer également des missions
d’accompagnement juridique et financier si besoin.
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6 - METHODES
MONTAGE
ÉTUDES
CHANTIER
- Durant cette période de pré-programmation,
mener de front la création d’un collectif d’habitants,
les premières pistes du projet architectural et le
montage juridique et financier de l’ensemble.
Le financement de ces travaux devra être obtenu
hors du circuit classique : aides des collectivités
(Région PACA, CUMPM, PUCA, Fondation de
France,… pour l’innovation.
- Proposer un projet volumétrique dès le commencement
de la faisabilité sous forme de maquette. Il servira à
quantifier les possibles et à rassembler les participants.
Il devra être assez souple et totalement transformable
pour s’adapter aux rencontres et aux temps de montage.
Il mettra à l’épreuve la faisabilité et son évolution pour
définir le programme de l’opération.
- Par l’organisation de temps forts, festifs et culturels,
ce lieu doit s’ouvrir au quartier et aux résidents de
La Friche. Il rassemblera ainsi des futurs habitants,
des représentants ou tout simplement de personnes
impliquées. Ce groupe à géométrie variable assurera
la maîtrise d’usage du projet puis, plus tard, son
fonctionnement.
- Désigner une maîtrise d’œuvre de conception qui
devra s’adapter aux besoins, aux possibilités et aux
envies de chaque foyer tout en gardant une vision de
l’intérêt général. Elle assurera une permanence dans la
maison du projet.
- Permettre qu’au sein du chantier en cours se côtoient
ceux qui construisent, ceux qui résident et ceux qui
habiteront. Il sera ouvert au public et des actions
culturelles continueront à y être programmées. Une part
importante de la construction sera réservée à l’insertion
et à la formation pour lesquelles les futurs habitants
seront sollicités en priorité.
- Réaliser sur le site une permanence de l’équipe
projet, du montage à la fin du chantier. Un lieu
habitable dans lequel sera préfiguré l’état d’esprit
du projet en train de se faire. Par exemple ouvrir
un appartement témoin» dans une villa existante et
y installer la maison du projet.
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7 - PRINCIPES DU SCHEMA PROGRAMMATIQUE
PROGRAMME ENVISAGE
VILLA 2013
NOUVELLE CONSTRUCTION
- 15 à 20 logements sociaux (niveaux PLAI/PLUS/PLS)
- 5 à 10 logements étudiants / jeunes travailleurs
- 10 unités d’hébergements pour des artistes en
résidence à la Friche.
La villa 2013 sera aménagée pour accueillir les
logements étudiants et les résidences d’artistes de La
Friche. Les programmes pourraient être séparés mais il
serait plus intéressant de les mêler. Le fonctionnement
et les usages seront parfaitement compatibles et
enrichissants.
- Une nouvelle construction sera proposée en front de
rue François Simon. Elle regroupera un programme
mixte de logements locatifs fortement ouverts à la
participation des habitants.
- Une extension de la villa 2013 pourra être étudiée
soit à l’ouest soit à l’est de celle-ci.
- Cette dernière s’alignera au nord et au sud sur les
emprises des villas existantes, formant ainsi une 3ème
villa. Elle sera l’occasion d’une requalification de la
rue en partenariat avec les collectivités. En hauteur, elle
sera limitée par le toit de la villa des auteurs.
- Cet immeuble-villa pourra être dans un premier temps
conçu comme une grande étagère faite de plateaux sur
lesquels pourront être implantés de manière libre des
constructions fixe à haute qualité environnementales et
d’autres plus légères, laissant place à l’autoconstruction
et à la modularité du bâti.
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8 - EMPRISE GENERALE
+ 65.65 NGF
Hauteur Panorama
Requalifiaction de la
limite
Gabarit Villas
13 m
Plateau
70 m²
13mx5m
Distance minimale
par rapport aux
voiries
+ 76 NGF
+28 m
Distance minimale entre bâtiments sur une même propriété
Distance minimale pour passage BMPM vers la crèche
Plateau :
290 m²
22m x13 m
Plateau :
120 m²
11m x11m
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9 - PLANNING
TEMPS 1
6 mois
COLLECTIF D’HABITANTS
2015
TEMPS 2
4 mois
PRE-PROGRAMME
MOE
TEMPS 3
4 mois
PROGRAMME
TEMPS 4
7 mois
CONCEPTION DU PROJET / FIANCEMENT
TEMPS 5
3 mois
ENTREPRISES
TEMPS 5
3 mois
CHANTIER
2017
2016
2018
1. Temps et chiffrage
Temps 1
Temps 2
Temps 3
Temps 4
Temps 5
Temps 6
Constitution d'un collectif d'habitant autours d'une
maison de projet:
Réalisation d'un préprogramme par le collectif
d'habitant, le comité de pilotage et les experts associés
(juriste, architecte, participatif)
Désignation d'un maître d'œuvre et mise au point du
programme définitif
Conception du projet par le maître d'œuvre
Finalisation du financement
Consultation des entreprises et commandes
Chantier de construction
Constitution de l'association d'habitants
TOTAL
HABITER LA FRICHE
NOVEMBRE 2014
6 mois
4 mois
4 mois
7 mois
3 mois
12 mois
14
3 ans et 6
mois
Janvier 2015
Juin 2015
Septembre 2015
Décembre 2015
Janvier 2016
Avril 2016
Mai 2016
Déc 2016
Janvier 2017
Mars 2017
Avril 2017
Mai 2018
Eté 2018
PROJET D’HABITAT SOCIETAL PARTICIPATIF A LA FRICHE
Avec le soutien de :
la Région PACA,
la CUMPM,
la Ville de Marseille,
la Caisse des Dépôts et consignations.