Projet d`article pour le supplément "Yvelines" de MESSAGES

Bailleur solidaire : une bonne action
+ une bonne affaire
Laisser un logement vide, alors que le mal-logement n'a jamais été aussi élevé, n'est
pas seulement une hérésie économique, mais c'est aussi moralement
incompréhensible. Des solutions existent qui permettent de conjuguer lutte contre le
mal-logement et rendement financier.
La reprise des expulsions en début d'avril est directement liée à des impayés de loyer,
hantise n° 1 des bailleurs (avec la dégradation des biens loués, l'un allant bien souvent avec
l'autre). Ce qui provoque chez ceux-ci, qu'ils ne se soient pas assurés ou qu'ils se trouvent
face à un garant inexistant ou insolvable, la réaction bien connue : "Puisqu'il en est ainsi, je
renonce à louer ce bien … en attendant de le revendre si l'immobilier repart à la hausse … ou
en espérant des jours meilleurs (mais lesquels ?)".
Réflexe humainement compréhensible, mais économiquement absurde, puisqu'un logement
vide ne rapporte que :
- des frais d'entretien,
- des charges de copropriété qu'il faut bien continuer d'acquitter,
- le paiement de la taxe foncière et de la taxe d'inoccupation de locaux vacants,
- sans parler du risque d'occupation sauvage ("squat") qui demandera encore des mois
de procédure pour obtenir l'expulsion d'occupants sans droit ni titre.
Certaines autres situations (successions difficiles, indivisions "bloquées", tutelles, etc)
aboutissent à la même stérilisation d'un logement vacant.
Tout ceci est vraiment dommage, alors que des solutions existent, qui permettent de
contribuer au logement de personnes ou de ménages modestes, satisfaction morale
importante, que l'on soit croyant ou pas, tout en s'assurant une sécurité totale du paiement des
loyers et de l'entretien du logement.
Quelle que soit la variante retenue (voir ci-dessous), le "deal" proposé repose toujours sur
l'échange entre le bailleur et une association (agréée et garantie par l'Etat ou la ville de Paris),
échange du type "gagnant-gagnant" et que l'on peut résumer ainsi : en contrepartie de la
location de son bien à un tarif légèrement inférieur à celui du marché, le bailleur bénéficie :
- de la garantie de paiement du loyer et des charges locatives
- de la garantie de récupérer son logement - en aussi bon état qu'à la prise de bail - au
terme convenu (6, ou 9 ans selon les cas)
- si le bailleur est imposable, d'une déduction fiscale de 30 à 70 % des loyers ainsi
conventionnés sur ses revenus fonciers.
Trop beau pour être vrai ? La générosité de l'Etat à travers ces déductions fiscales s'explique
par le souhait de diminuer le nombre et le coût des nuitées en hôtel des personnes que la loi
l'oblige à héberger, nuitées qui lui coûtent fort cher, tout en assurant un logement plus digne et
mieux adapté aux besoins des familles hébergées dans ces hôtels.
Les opportunités offertes
Il s'agit principalement des offres souscrites à travers un "conventionnement ANAH" (L'Agence
nationale de l'habitat [ANAH] est un établissement public d’État, qui a pour mission de mettre
en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements
privés existants). Deux familles de conventionnement sont à distinguer selon que le logement
en cause est un logement décent, habitable en l'état, ou, qu'au contraire, il nécessite des
travaux lourds ou d'amélioration importante.
Dans le premier cas, le propriétaire bailleur sera orienté vers une offre de type "SOLIBAIL" (ou
"LOUEZ SOLIDAIRE", si le logement est situé à Paris intra-muros), qui, moyennant un
conventionnement de 3 ou 6 ans avec l'ANAH et l'acceptation d'un loyer légèrement inférieur
aux prix du marché, lui procurera une déduction fiscale de 70 % du montant de ce loyer sur
ses revenus fonciers.
Dans la seconde hypothèse (travaux indispensables avant location), le propriétaire bailleur se
verra proposer une subvention (pouvant atteindre 25 ou 35 %) pour la réalisation de ces
travaux. Le conventionnement est souscrit pour une durée de 9 ans minimum. La déduction
fiscale est de 30 % pour un logement intermédiaire et de 60 % pour un logement à loyer social
ou très social.
Mais si le conventionnement ANAH ne répond pas exactement aux souhaits du propriétaire
bailleur, il existe d'autres formules de location solidaire proposant d'autres formules de
rentabilité dans la sécurité :
- location à une association hors dispositifs institutionnels (baux glissants, sous-location)
- location à titre gratuit ou loyer indirect
- donation temporaire d'usufruit
- bail à réhabilitation
- donation, don ou legs
Toutes précisions sur ces formules sont données dans le "Guide du propriétaire solidaire en
Ile-de-France" (voir encadré).
En conclusion, nous invitons nos lecteurs à nous signaler les logements vacants dont ils (ou
leurs relations familiales, amicales, associatives ou professionnelles) disposent afin de ne pas
laisser passer l'occasion d'une excellente affaire. Nous les mettrons alors en relation avec
l'Association susceptible de leur faire la meilleure offre possible, et de leur garantir rentabilité
et sécurité.
Michel CASATI
Responsable du Service Logement
Pour en savoir plus …
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pour proposer un logement vacant à la location solidaire, contactez le Service
Logement du Secours catholique :
- par courrier : Secours catholique – Délégation des Yvelines
Service Logement
24 bis rue du Maréchal Joffre
RP 3542
78035 – Versailles Cedex
- par courriel : [email protected]
- par téléphone : 01.39.50.44.45
pour avoir un aperçu complet sur toutes les formes de location solidaire, téléchargez
le "Guide du propriétaire solidaire en Ile-de-France", édité par la FAPIL-IdF
(Fédération des Associations et des Acteurs pour la Promotion et l'Insertion par le
Logement) sur le site http://www.fapil-idf.net/participer/vendre-ou-confier-son-logementa-une-association/
pour mieux connaître la palette des offres de l'ANAH : téléchargez le "Guide des
aides" ou le "Guide du conventionnement avec ou sans travaux" sur le site
http://www.anah.fr/les-publications/les-aides/