DDP : le droit de propriété du XXIe siècle Le droit de superficie, ou

DDP : le droit de propriété du XXIe siècle
Le droit de superficie, ou droit de construire sur le terrain d’autrui, a trouvé son origine au début du
XXe siècle par l’introduction du Code Civil Suisse et consiste en une formule améliorée du bail
emphytéotique (sorte de bail à ferme de longue durée). Il peut être constitué en droit distinct et
permanent (DDP) et acquérir ainsi les caractéristiques juridiques d’un "immeuble", dans les limites
de sa durée. Il est créé par un contrat qui prévoit notamment des dispositions relatives à sa durée, au
mode de rétribution et au droit de retour.
Nous avons d’un côté le fonds, qui est propriété du superficiant et de l’autre, le droit de superficie
lui-même qui consiste dans la faculté d’utiliser le sol à des fins de construction pendant une durée
déterminée, accordé au superficiaire, lequel paye une rente. Celle-ci est une sorte de loyer, en
principe indexée sur l’IPC, mais elle peut être remplacée par le versement d’un capital unique voire
par un système mixte, notamment s’il existe déjà une construction lors de la constitution du droit.
Le DDP a une durée pouvant se situer entre 30 ans au minimum et 100 ans au maximum, il peut être
prolongé mais tout engagement pris à l’avance sur ce sujet est nul. Bien que jusqu’à présent on ait
peu d’expérience en matière d’échéance de droit de superficie, en raison principalement de sa
relative jeunesse, l’on peut tout de même affirmer que généralement celle-ci est l’occasion pour les
parties de négocier soit une prolongation du droit, soit la constitution d’un nouveau droit, soit la
vente du terrain ou enfin l’exercice par le superficiant de son droit de retour.
La question du droit de retour est certainement l’élément le plus délicat du contrat car il définit la
manière dont il conviendra de procéder à l’échéance concernant l’indemnité à verser par le
superficiant au superficiaire pour les constructions que ce dernier aurait érigées sur le fonds. La loi
dit bien (art. 779d CCS) que le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable…
mais il sera bienvenu de préciser un certain nombre de choses. En effet, l’on peut contractuellement
convenir soit du montant de cette indemnité, soit de la fixation de celle-ci le moment venu à dire
d’expert, soit de l’absence d’indemnité voire enfin convenir de la restitution du fonds dans son état
d’origine impliquant alors la démolition des constructions.
Notons encore que l’on peut constituer des droits de superficie à des degrés subséquents, 2ème,
3ème etc. mais que ceux-ci doivent au moins respecter les conditions des droits antérieurs. Sa
transmissibilité constitue un attrait supplémentaire. Sous une forme plus simple, et pour une durée
inférieure à 30 ans, le droit de superficie peut également être constitué en servitude, il n’a dès lors
pas le caractère d’un immeuble au sens juridique du terme. Enfin, il existe un droit de préemption au
profit du propriétaire du fonds ou du propriétaire du droit dans l’hypothèse de la vente de l’un ou
l’autre des éléments.
La formule du DDP peut être utilisée en définitive par n’importe qui pour n’importe quel immeuble
(terrain construit ou non) bien qu’il soit le plus souvent utilisé par les collectivités (Communes ou
Etats) pour la valorisation de leurs terrains, celles-ci n’entendant pas se défaire de manière définitive
de leur patrimoine foncier. A titre informatif, les prix pratiqués par les communes sur le Littoral
Neuchâtelois sont de l’ordre de CHF 5.- à 10.-le m2 par an.
En conclusion, le droit de superficie constitue une alternative intéressante voire avantageuse à la
propriété ordinaire. Il se dessine d’ailleurs comme susceptible de faire partie dans les décennies à
venir de notre environnement de la propriété, à une époque où les possibilités d’investissements se
font rares. Le partage de la propriété entre propriétaire de fonds et propriétaire de bâtis permettrait
de satisfaire les intérêts d’un propriétaire foncier traditionnel intéressé à percevoir une rente et le
promoteur investisseur qui recherche une source de rendement qu’il puisse adapter à ses besoins.
Le droit de superficie est peut-être en voie de devenir le droit de propriété du XXIe siècle.
F. Thorens SA
M. François Thorens