le recouvrement des impayes - Le salon indépendant de la

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
8ème édition du salon de l’ARC
Des 19 et 20 octobre 2016
LE RECOUVREMENT
DES IMPAYES
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
8ème édition du salon de l’ARC
Des 19 et 20 octobre 2016
présentation des nouvelles
procédures simplifiées
Par Martine WAKIN
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Faire le point en 3 étapes
ETAPE 1 : Déterminer le montant précis de la créance
à recouvrer
depuis la date d’origine de la créance , depuis 0 €
jusqu’à la date que vous choisissez pour arrêter la
créance
ETAPE 2 : Les 3 conditions préalables à respecter
La créance doit ABSOLUMENT ETRE
liquide
certaine
exigible
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Faire le point en 3 étapes
ETAPE 3 : Constituer le dossier et rassembler
TOUTES les pièces justifiant de la dette
 Copie des appels de fonds (en fonction de la période de la
créance)
 Procès-verbaux des AG ayant voté le(s) budget(s)
prévisionnel(s), le(s) budgets travaux ou autres opérations
exceptionnelles (si appels de fonds impayés)
 Procès-verbaux des AG approuvé les comptes (si une partie
des charges correspond à un exercice clos)
 matrice cadastrale (voir plus loin)
 PV d’AG vous ayant désigné syndic bénévole
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Attention !
Depuis mars 2015
JJoindre à la procédure un document
justifiant l’échec de la tentative de
conciliation devant le conciliateur
de justice ( cf. explications plus loin )
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STOP ! Faites un BILAN !
À ce stade :
• Si vous n’avez pas toutes les pièces (notamment les Procèsverbaux d’AG)
• Si vos charges ne sont pas exigibles parce que vous n’avez pas
fait voter les dates d’échéance en assemblée générale
• Etc.
Venez nous voir !
Vous ne pouvez lancer une procédure en l’état, le SDC risque fortement
d’être débouté de ces demandes
Le Pôle syndics bénévoles fera le point avec vous et
vous accompagnera pour trouver des solutions
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Les 5 Q : SE POSER LES BONNES QUESTIONS
Attention à certaines chausse-trappes
Q1 - Qui assigne ? Le demandeur !
Le demandeur est le syndicat des copropriétaires représenté
par son syndic bénévole.
A SAVOIR !
Pas de mandat spécifique à faire voter en AG : le recouvrement
des charges fait partie de la gestion courante
Vérifier bien que vous avez été élu en AG et que votre mandat
n’est pas terminé
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Les 5 Q : SE POSER LES BONNES QUESTIONS
Q2 - Quel est le copropriétaire débiteur à
poursuivre en recouvrement ?
Vous connaissez le copropriétaire , mais derrière lui peuvent
se cacher des formes juridiques différentes:
 Régime matrimonial / pacs / concubinage
 Indivision
 SCI / SA / SARL / etc.
Vérifier le livre des copropriétaires et commander une matrice cadastrale
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Les 5 Q : SE POSER LES BONNES QUESTIONS
Q3 - Quel tribunal saisir ?
1. Toujours celui du lieu de la situation de l’immeuble
2. Le tribunal compétent (TI, TGI) est fonction du montant de
la demande
Le juge de proximité
> se trouve au tribunal
d’instance
Montant du litige
jusqu’à 4.000 €
Le tribunal d’instance
Le tribunal de Grande
Instance (TGI)
Montant du litige entre
4.001 € et 10.000 €
Litige supérieur à
10.001€
le Président du TGI
statuant comme en
matière de référés
Pour les provisions de
charges impayées avec
déchéance du terme
A SAVOIR !
 Avocat obligatoire uniquement pour le Tribunal de Grande Instance
 Assistance ou non d’un avocat au Tribunal d’Instance
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Les 5 Q : SE POSER LES BONNES QUESTIONS
Q4 - Quelle demande faire au tribunal ?
 La créance au principal
 La clause pénale et la majoration des intérêts
mentionnées dans RCP ou votées en AG
 Dommages Intérêts (DI) pour le préjudice subi
 Les dépens
 L’article 700
Faire un point sur les frais qui restent
à la charge du débiteur.
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Les 5 Q : SE POSER LES BONNES QUESTIONS
Q5 - Quelle décision prendre ?
 Faire le point sur l’importance de la dette
 Faire le point sur la situation personnelle du débiteur : de
bonne ou mauvaise foi, ses propositions de règlement par
rapport à la relance faite, ou par rapport à un échéancier
de paiement
 Évaluer la procédure à mener et en coût financier pour la
copropriété
 Envisager l’inscription
d’une hypothèque (à titre de sureté)
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LA PROCEDURE
1. Mise en demeure obligatoire
Par lettre recommandée avec accusé de réception

Principe et computation du délai
2. Phase de conciliation
Par saisine du conciliateur de Justice

Avant de saisir le tribunal
3. Saisine du tribunal
Si pas de conciliation
• formulaire déposé ou envoyé au juge de proximité
• assignation délivrée par huissier
4. Les conclusions et l’échange des pièces
5. L’audience de plaidoirie
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LE JUGEMENT ET SA SIGNIFICATION
1. Signification du jugement par huissier
• point de départ pour faire appel : 1 mois
• Si pas d’appel, le jugement est définitif
• cas des jugements en dernier ressort : le pourvoi en cassation
2.Décision définitive
Commandement de payer délivré par l’huissier
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VOIES DE RECOUVREMENT FORCÉ
Aperçu sur la saisie immobilière
Aperçu sur les autres saisies
 Loyers
 Compte bancaire
 Salaires
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ALLER-RETOUR
sur Les dernières nouveautés
législatives
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Super Privilège du SDC
Élargissement du privilège immobilier
(article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965)
1er janvier 2017
Le privilège immobilier spécial
prévu à l’article 2374 du Code civil
couvrira désormais aussi les
dommages et intérêts alloués par
les juridictions au syndicat des
copropriétaires et le
remboursement des dépens.
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Impayés de charges de copropriété et mutation
Bloquer une nouvelle acquisition dans
l’immeuble par un copropriétaire débiteur
(ayant au moins fait l’objet d’une mise en demeure de payer restée infructueuse
depuis plus de 45 jours)
(article 20 de la loi du 10 juillet 1965)
Délivrance d’un certificat ayant moins d’un mois de date attestant, soit que
l’acquéreur n’est pas copropriétaire, soit, si cette personne est copropriétaire, qu’elle
n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure.
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Impayés de charges de copropriété et mutation
Effet de l’opposition adressée par le
syndic au notaire
(article 20 de la loi du 10 juillet 1965)
•Notification de la vente dans les 15 jours du transfert de propriété.
•Dans le délai de 15 jours à compter de la réception de cette notification, le
syndic bénévole forme opposition au prix de vente (huissier).
•Le notaire doit alors ensuite reverser la somme litigieuse dans un délai de 3
mois (sauf si le copropriétaire vendeur saisit le tribunal pour contester les
charges qui lui sont réclamées).
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Procédure simplifiée
de recouvrement
Une nouvelle procédure simplifiée instaurée par loi
Macron du 6 aout 2015
Art L 125-1 code de
procédure civile d’exécution CPCE
relatif à la procédure simplifiée de recouvrement des petites
créances (inférieures à 4000 €)
 voie dématérialisée possible
 huissier de justice du ressort du TGI où l'un des débiteurs a son domicile ou sa
résidence et, à compter du 1er janvier 2017, huissier de justice du ressort de la cour
d'appel où le débiteur a son domicile ou sa résidence
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Procédure simplifiée de recouvrement
Loi Macron : procédure simplifiée de recouvrement
•Pour créances inférieures à 4 000 €
•Frais de procédure à la charge exclusive du créancier
Principales étapes :
1.Mise en demeure préalable par huissier (possibilité d’utiliser la voie
dématérialisée)
2.Le copropriétaire débiteur dispose d’un mois pour manifester son accord à
partir de la lettre AR envoyée par l’huissier.
3.L’huissier doit constater l’accord des parties, notamment du copropriétaire
débiteur sur le montant de la créance, passé le délai d’un mois.
4.Une fois l’accord constaté, l’huissier délivre le titre exécutoire du montant de la
créance.
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Convention d’honoraires
Loi Macron : convention d’honoraires d’avocat (article 51 modifiant
l’article 10 la loi du 31 décembre 1971 « portant réforme de certaines professions judiciaires et
juridiques »)
N.B. Aucune sanction n’est formellement prévue pour les avocats refusant de fournir une
convention d’honoraires mai :
•Possibilité de saisir la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et
Répression des Fraudes), autorisée à rechercher et à constater les manquements à cette nouvelle
obligation.
•Le Conseil National des Barreaux (CNB) prévoit d’intégrer des sanctions relatives à cette nouvelle
obligation dans son règlement intérieur national.
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