Investir dans l`ancien, le meilleur rendement locatif

N° 497
jeudi 10 au mercredi 16 novembre 2016
Pages 78-80
1054 mots
EN COUVERTURE—IMMOBILIER
Investir dans l'ancien, le meilleur rendement locatif
Avec des taux de crédit au plus bas, les particuliers se précipitent sur l'immobilier locatif. Mais attention ! Outre la rentabilité, il faut aussi prendre en compte le dynamisme du marché local. Nos conseils
d'investissement.
lier résidentiel. De fait, dans les dix
plus grandes villes de France, le rendement locatif brut atteint encore 4,6
%, d'après les données de l'Argus de
l'immobilier compilées par Chal-
bien va se louer facilement ou non ?
La connexion à un bassin d'emploi est
un précieux indice », indique Thomas
Lefebvre, directeur scientifique de
MeilleursAgents.com.
lenges. En outre, « il n'existe pratiquement
pas
d'autre
produit
que
l'immobilier pour se constituer un paL'immobilier est un rempart à
l'inquiétude, surtout celle qui entoure
l'avenir de notre système de retraites.
C'est une épargne forcée qui permet
d'obtenir une rente mensuelle pour
compléter ses revenus. Avec les taux
bas et les prix qui ont dégonflé, tout
converge.
U« n vent glacial avait soufflé sur les
investisseurs au moment du passage de
Cécile Duflot au ministère du Logement, martèle Laurent Vimont, président de Century 21. Mais depuis
peu, le marché de l'investissement locatif repart, y compris dans l'ancien. »
Si le temps n'est pas à l'euphorie,
l'embellie est bien là. Au sein de ce
réseau d'agences, la part des investisseurs dans les transactions est passée de 16,7 % l'an dernier à 18,4 %
au troisième trimestre 2016. Même
constat chez son concurrent Guy Hoquet : 18 % des ventes concernaient
des investissements locatifs au dernier trimestre, contre 14 % en
moyenne en 2015.
Repérer les pièges
« Le coût de l'argent est tellement bas
que les gens ont envie d'investir. En
particulier quand le rendement des
loyers est très supérieur au coût de
l'argent », analyse Nicolas de Bucy,
directeur de Crédit foncier immobi-
trimoine à crédit », ajoute Laurent Vimont.
Dans ce marché boosté par le dispositif Pinel sur le segment du neuf,
l'immobilier
ancien
dispose
d'indéniables atouts. Déjà, il permet
d'éviter les pièges liés aux avantages
fiscaux, parfois synonymes de
fausses bonnes opérations. Ensuite,
les perspectives de plus-values à la
revente sont tombées aux oubliettes.
La rentabilité des biens devient alors
l'un des critères-clés. Et à ce jeu, c'est
dans l'ancien qu'on trouve les
meilleurs rendements.
Les villes situées à proximité des
grands centres économiques peuvent
tirer leur épingle du jeu. En Ile-deFrance, les aménagements liés au
Grand Paris vont rebattre les cartes.
Il est temps d'en profiter, que ce soit
à Aubervilliers, EEE
L'ATTRACTIVITÉ PÈSE
SUR LA RENTABILITÉ
Les villes les plus dynamiques
souffrent de prix de l'immobilier élevés, qui font baisser la rentabilité.
Mais y avoir un bien à louer est souvent moins risqué. Bagneux, SaintDenis, Saint-Ouen ou Villejuif.
Reste à savoir où. D'une ville à une
autre, les rendements locatifs des petits appartements peuvent en effet
varier du simple au double (voir la
carte page 80). Assez logiquement,
les agglomérations où les prix au
mètre carré ont flambé depuis dix
ans, comme Paris, Lyon ou encore
Bordeaux, affichent des ren dements
bruts (avant charges et impôts)
moins attrayants, compris entre 4 et
5 % par an. En contrepar-tie,
l'investissement offre généralement
davantage de sécurité. « Avant de se
lancer, il faut s'intéresser au taux de
vacance. Autrement dit, est-ce que le
En province, certaines grandes villes
ont vu leur rentabilité locative progresser au cours des dix dernières années pour d'autres raisons : les prix
à l'achat reculaient plus vite que les
loyers. Perpignan, Le Havre, SaintEtienne ou Brest proposent ainsi des
1
rendements bruts supérieurs à 7 %.
Le risque est alors souvent plus fort,
à moins d'aller dans les quartiers
centraux où les prix à l'achat sont
plus élevés.
Equilibrer l'équation
« Les investisseurs recherchent des
biens qui ne souffrent pas de difficultés
pour se louer ou à la revente. Ils ne regardent pas que le rende-ment », rappelle Nicolas de Bucy. En dehors de
l'emplacement, la typologie du bien
et son adéquation avec la demande
locale ont une grande importance.
Les petites surfaces se louent plus facilement, en particulier si l'offre existante peine à couvrir les besoins des
étudiants ou des jeunes travailleurs.
L'investisseur devra donc toujours
acheter un bien en se mettant dans
la peau d'un futur locataire, en observant le quartier de jour comme de
nuit. A quelle distance sont situés les
transports en commun ? Y a-t-il assez de commerces de proximité ? La
sécurité est-elle assurée ? Autre astuce, regarder les annonces de location pour des biens similaires à
proximité du logement. S'il y en a
trop, c'est que l'offre est abondante
et qu'il sera sans doute plus difficile
de trouver un locataire.
ailleurs. Cela dépendra aussi du
mode de location : meublé ou non,
avec le régime d'imposition réel ou
Il ne faut pas non plus oublier de se
renseigner sur la fiscalité locale.
Entre 2 et 3 points de rendement partiront dans les impôts et les charges
en Ile-de-France, un peu moins
Laurent Vimont, président de Century 21.
forfaitaire. Enfin, « essayez de conserver douze mois de loyer de trésorerie,
histoire d'éviter la panique en cas de
locataire indélicat ou de gros travaux
», conseille Laurent Vimont. C'est le
prix à payer pour combiner un rendement élevé avec une certaine marge
de sécurité. Jean-Louis Dell'Oro ■
par Jean-Louis Dell'oro
ENCADRÉS DE L'ARTICLE
EFFET D'AUBAINE + 3%
d'investissements locatifs réalisés avec un emprunt dans l'ancien en 2016, selon les prévisions du Crédit foncier.
Parution : Hebdomadaire
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