L`immobilier, moteur

PROFESSION CGP
Date : 1ER TRIMESTRE 15
Page de l'article : p.26-28
Journaliste : Béatrice Philippe
Pays : France
Périodicité : Trimestriel
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Etudes • Secteur
L'immobilier, moteur
a croissance américaine
Béatrice Philippe partage son temps entre ses bureaux de New York et de Pans. Présidente de Pourpoints
Asset Management Inc., qu'elle a fondé en 1981, et forte de ses quarante-deux années ans d'expérience dans
l'investissement global, elle poursuit l'œuvre de son grand-père, Raymond, et de son père, Pierre. Fourpoints
AM Inc. pratique une gestion de conviction globale pour le compte d'institutionnels nord-américains et de
clients privés. Depuis 2011, Louiza Ferrara seconde Béatrice Philippe dans la gestion du fonds Fourpoints America ll s'agit d'un fonds actions américaines de toutes tailles avec un biais sur les moyennes capitalisations. Il est
géré depuis plus de quinze ans par l'équipe de Fourpoints, basée à New York et Paris. Les gérantes investissent en fonction de leurs convictions, qui résultent d'une analyse approfondie des sociétés La gestion se veut
active, opportuniste et non benchmarkée Le portefeuille, structure à l'origine par des paris thématiques forts,
est concentré sur une quarantaine de valeurs. Ces valeurs doivent être les plus solides de leur industrie, bénéficier d'avantages concurrentiels en termes de produits et de stratégies et opérer sur des marchés à forte visi
bilité et qui présentent des barrières à l'entrée importantes. Les gérantes visent l'appréciation du capital à long
terme (au moins SO % sur trois ans) tout en recherchant des prix d'entrée raisonnables. Une marge de flexibilité dans l'exposition au marché actions est offerte afin de réduire le risque dans les phases de baisse.
Fourpoints AM Inc travaille en étroite collaboration sur la recherche, la gestion et la commercialisation avec
Fourpoints IM, basé à Paris. Fourpoints IM est un acteur indépendant dans la gestion d'actifs, agréé par l'AMF
en France, et enregistré auprès de la CSSF au Luxembourg et de la SEC aux Etats-Unis. Son capital est entièrement détenu par ses dirigeants et salariés Ses encours sont aux alentours d'un milliard de dollars à fin décembre
2014 et sont gérés à travers une gamme de fonds actions ouverts ou de mandats institutionnels. Fourpoints
IM revendique une gestion très différenciée: le stock-pickmgde valeurs de croissance appliqué à quatre expertises actions (américaines, européennes, technologiques et internationales).
Tiré par les taux hypothécaires historiquement bas, I Décalage offre et demande, pénurie
l'amélioration constante du marché du travail., un pétrole de crédit, crise... le cercle vicieux
au plus bas et une inflation faible, l'immobilier américain L'analyse des facteurs démographiques démontre que les
de 2008 et 2009 ont été causées par un décalage
continue sa croissance à un rythme modéré. Lorsque l'on crises
entre l'offre et la demande de logements. Pour la presait que chaque dollar dépense dans la construction a un mière fois, entre 2003 et 2007, le nombre de primo-accéétait à son plus faible niveau pour la période, bien
effet multiplicateur significatif dans l'économie générale, dants
en deçà de l'offre de logements en construction. La crise
l'immobilier devrait sérieusement contribuer à la croissance des subprimes n'a fait qu'exacerber ce déséquilibre démodu PIB. Et un niveau de 4% de croissance du PIB américain graphique ponctuel (cf. graphique Rapport entre Ie nombre
logements en construction et les primo-accédants de 2001
en 2015 paraît réalisable aujourd'hui. Retour sur les de
à 2015).
différents f acteurs explicatifs de cette dynamique. Après la crise, de nombreux ménages se sont retrouvés
algré des vents contraires qui ont temporairement freiné sa reprise, comme
les bas niveaux des stocks et la hausse
des prix due à une demande sans précédent de la part des investisseurs, la
tendance est incontestablement positive pour le secteur
de l'immobilier américain, comme l'attestent les chiffres
de vente de logements neufs et anciens depuis 2010 (cf.
graphique Evolution des ventes de Logements neufs et
anciens depuis 2010).
M
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dans une situation financière désastreuse, avec une
épargne insuffisante pour financer un apport personnel
et obtenir une hypothèque.
Dans le même temps, les banques, confrontées à des poursuites judiciaires dues à leur implication dans les subprimes, ont durci les conditions d'émission de prêts hypothécaires. En réalité, la pénurie de crédit a été la principale
raison pour laquelle la demande de prêt immobilier n'a
pas augmente plus rapidement. Peu d'acheteurs étaient
en mesure de prétendre à un emprunt hypothécaire,
compte tenu des directives strictes mises en place pour
corriger les excès de la période précédent 2008-2009.
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Evolution des ventes de logements neufs et anciens depuis 2010
— New Readential Sales, New House: Sold, SA, Thous Hou»: -United States (Rrçtit)
— Exislifio Home Sales, Housmg umts. SAAK. umts-united States M 000 (Uit)
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Rapport entre le nombre de logements en construction
et les primo-accédants de 2001 à 2015
2,500
2001 2002 2003 2009 200S 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
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Source: Bloomberg and US Census Bureau
Au fil du temps, la proportion des 25-34 ans vivant chez
leurs parents est passée à 13,9% en 2013, contre 11,4%
en moyenne entre 1990 et 2007. En élargissant aux
18-34 ans, le pourcentage d'adultes vivant à la maison a
atteint 31 %, contre un niveau moyen de 26 à 27% avant
la récession (cf. graphique Evolution de la part de 25-34
ans vivant chez leurs parents de 1990 à 2013).
Aujourd'hui, alors que le segment démographique des
primo-accédants atteint son plus haut niveau et que les
enfants des baby-boomers sont en âge de quitter leur
famille pour fonder un foyer, l'offre de logements est
insuffisante pour répondre à la forte demande des jeunes
adultes. Evaluées à environ I million d'unités annualisées aujourd'hui, les mises en chantier devraient atteindre
au moins 1,5 million d'unités pour répondre à une
demande grandissante au cours des trois à cinq prochaines années.
explique Alan Norris, directeur général de Brookfield
Residential Properties, Inc., une société de promotion
immobilière.
Les ménages, qui sont passés par la vente sur saisie
immobilière ou autres techniques de vente générant des
pertes au final, sont peu enclins à revenir en nombre
sur marché du logement. Pour autant, «à mesure que les
loyers augmentent et que la situation de l'emploi s'améliore, la propriété redevient très attractive ». Un récent
sondage de l'une des plus grandes banques américaines,
Wells Fargo, montre que l'accession à la propriété reste
une aspiration très forte pour 95% des répondants.
Comme l'affirme John Stumpf, PDG de Wells Fargo, au
cours de la dernière conférence sur les résultats, «La
richesse des ménages est à un niveau record; après des
années de remboursement, le poids de la dette des consommateurs est à son plus bas niveau en trente ans». Ceux-ci
sont maintenant en position d'augmenter leurs dépenses
et d'emprunter. L'immobilier d'habitation poursuivra
sa reprise, tirée par la demande et par des prix qui restent historiquement abordables, et ce en dépit de la
hausse des prix de l'immobilier résidentiel.
Cette demande non satisfaite de logements s'est ressentie dans l'économie en général, au bénéfice de nombreuses entreprises liées à la rénovation. En effet, la tendance du «do-it-yourself», perceptible aux premiers
stades de la reprise de logement (Home Depot) s'est
poursuivie avec l'augmentation des permis de construire
liés aux développements immobiliers d'habitations
(Howard Hughes), entraînant dans leur sillage les matériaux industriels nécessaires à la construction résidentielle, comme les pompes, les vannes, les produits électriques et les technologies de filtration (Pentair, Hubbell
ou RPM International).
En outre, la hausse des prix de l'immobilier a non seulement amélioré la richesse nette des ménages, mais
aussi bénéficié aux finances publiques, fédérales et
locales.
En effet, comme les taxes locales sont revenues à un
niveau normal, les dépenses publiques ont retrouvé de la
vigueur. Depuis le deuxième trimestre de 2014, la
consommation des gouvernements fédéraux et locaux
contribue à nouveau positivement au PIB américain. " " "
Evolution de la part des 25-34 ans vivant
chez leurs parents de 1990 à 2013
I Quand la construction irrigue
l'économie
II est vrai que la reprise de la croissance des formations
de foyer a été plus lente que prévu. «Il faut plus de temps
qu'on ne le croit pour que la reprise économique se fasse
sentir dans un secteur qui a subi de fortes contraintes»,
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«of 25-34 year:old Irving at home
Source: SeaBndge Investment Advisors
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Une reprise de la structure d'investissement commercial
et institutionnel a hauteur de son niveau moyen d'avant
la récession pourrait ajouter I % de PIB, soit 0,2 % a
0,3 % par an repartis sur trois a quatre ans Le Commercial Real Estate Development Association (NAIOP) suggère
que chaque dollar dépense dans la construction génère
directement deux dollars supplémentaires dans l'économie Ce quotient multiplicateur reflète l'effet vertueux
des depenses de construction, tandis qu'elles irriguent a
leur tour toute l'économie.
Evolution de l'indice AB!
• Nonresidential Total
K Comme relai (Office,
Commercial, Lodging)
«Industrial
(Manufacturing)
I La preuve par l'exemple
2014
2015
• Institution al
(Healthcare Education,
Religious Public Safety,
Amusements
Récréation)
Source The American Institute of Architects
I Immobilier non résidentiel : rattraper
le temps perdu
Alors que le secteur résidentiel continue sa progression
lentement, maîs sûrement, et contribue positivement au
PIB américain depuis 2012, la reprise tant attendue de la
construction non résidentielle prend de l'ampleur.
L'investissement non résidentiel public et prive a rencontre de nombreuses difficultés en 2013-2014 en raison
du séquestre sur le budget de l'Etat qui a freiné les
dépenses gouvernementales, le «shutdown», des restrictions de crédit sur les grands projets de construction et
d'une croissance globale au ralenti qui a pese sur les
exportations américaines et la confiance
La structure d'investissement de la construction non résidentielle comprend plusieurs sous segments, commercial,
industriel, institutionnel, équipement lourd, energie et
infrastructures Alors que la construction et les infrastructures sont encore faibles, les segments commercial,
industriel et institutionnel ont montré des signes d'accélération, comme l'atteste l'indice Architecture Billing Index
(ABI) de l'Amencan Instituts ofArchitects (AIA), l'indicateur le plus représentatif des tendances nationales de la
construction (cf graphique Evolution de l'indice ABI)
Cette accélération potentielle de la croissance, soit 8,1 %
en 2015, contre 4,4% en 2014, pourrait contribuer positivement au PIB et bénéficier par ailleurs à des secteurs
connexes tels que les matériaux de construction, les societes d'ingénierie, les entreprises d'installation et plus largement a l'économie grâce aux salaires qui tirent la
consommation En novembre 2014, selon les récentes
données fournies par l'AIA, les effets positifs se sont fait
sentir dans tous les secteurs lies. commercial, industriel,
résidentiel et même institutionnel, ceux-là même qui
étaient encore sous pression au premier trimestre 2014
En 2013, la structure d'investissement était interieure (de
0,6% pour le commercial et de 0,4% pour l'institutionnel) en pourcentage de contribution au produit inteneur
brut (GDP, en anglais), comparée à la moyenne constatée pour la période prerécession de 2003 a 2007 (cf graphique Tendance sur IO ans de la structure d'investissement
commercial et industriel)
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L'immobilier
d'habitation
poursuivra sa
reprise, tirée par
la demande et
par des prix
qui restent
historiquement
abordables, et ce
en dépit de la
hausse des prix
de l'immobilier
résidentiel.
United Technologies (UTX) a signale une nouvelle accélération des commandes de Otis Amerique du Nord de
l'ordre de 60 % par rapport a 44 % au deuxieme trimestre
2014 RPM International, Inc (RPM), fabricant spécialise de produits chimiques a destination des marches
domestiques et industriels, a commenté dans un communique sur ses resultats «Nous continuons de voir une
amelioration sur le marché de la construction commerciale
aux Etats-Unis, qui se traduit par une croissance nette des
ventes d'adjuvants pour béton, de produits d'etancheité et
de sols en polymere industriel1 et commerciaux»
Enfin, Airgas Inc (ARC), acteur majeur dans la distribution de gaz industriel à 98 % lié a l'économie américaine,
rapporte dans sa derniere publication de resultats «la
reprise de la construction non résidentielle que nous avons
patiemment attendue commence a se faire sentir »
Effet combiné de la baisse du prix du pétrole et d'un marche de l'emploi dynamique, la confiance est de retour
Les taux d'intérêt bas et la faible inflation devraient pous
ser la construction résidentielle a croître a un rythme
modeste, maîs qui néanmoins s'accélère L'immobilier
non résidentiel devrait également contribuer à la croissance du PIB
Nous croyons que l'économie américaine pourrait progresser de pres de 4% en 2015, en espérant qu'elle sera
en mesure de tirer vers le haut le reste du monde
•
Beatrice Philippe president de Pourpoints AM
et gérante du fords Pourpoints Amer ca
Tenda nee sur 10 ans de la structure d'investissement commercial
et industriel (en % de contribution au PIB)
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Source Bureau of Economie Analyse
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