à l`impôt sur la fortune Savoir évaluer ses biens

ESTIR
Investir-Le Journal des Finances N°2208 30 AVRIL 2016
M
l
IMPÔTS
l
INVESTIR
l
DOSSIER
l
INVESTIR
l
DOSSIER
l
INVESTIR
l
DOSSIER
Savoir évaluer ses biens immobiliers…
MOYENNE Les redressements d’ISF
proviennent souvent de la mauvaise
évaluation des biens immobiliers. Il
s’agit donc d’un sujet clé de la déclaration.
Le montant à déclarer est la valeur
vénale des biens immobiliers que
vous détenez. C’est la valeur à laquelle
vous vendriez ces biens en l’état au
1err janvier de l’année de déclaration.
Comparer
Cette valeur se détermine avant tout
par comparaison avec des biens similaires vendus. L’administration dispose de beaucoup d’éléments, mais
elle mène en général des analyses
statistiques qui ne tiennent pas
compte des spécificités des biens
immobiliers. Il faut donc, dans la plupart des cas, s’appuyer sur les valeurs
moyennes que recensent nombre de
sites spécialisés (Chambre des not a i r e s , F n a i m , g u i d e Fo n c i a ,
MeilleursAgents…), en privilégiant
néanmoins le site Patrim, mis en
ligne par l’administration fiscale, qui
est censé recenser les ventes réalisées au titre des dernières années.
Il faudra toutefois corriger cette
valeur moyenne : à la baisse si votre
bien nécessite de très gros travaux ou
souffre de défauts, à la hausse si la
situation est très prisée (étage élevé,
absence de vis-à-vis…) ou si le bien est
rare.
Attention, la méthode qui consiste
à rehausser chaque année la valeur
antérieure du bien ne peut être utilisée que pour les biens d’acquisition
récente ou très récente : au-delà de
trois ans, elle est déconseillée, sauf si
vous disposez, comme à Paris, d’une
analyse très fine de l’évolution des
prix médians par quartiers.
Pour les biens loués à usage d’habitation, l’administration retient
l’approche métrique, ou « méthode
par comparaison ». Il faut privilégier
l’approche par la valeur libre et opérer une décote liée à la contrainte
plus ou moins forte de l’occupation.
Appliquer une décote
Une fois la valeur du bien immobilier
libre estimée, certaines décotes de
valeur peuvent être opérées, à commencer par un abattement légal de
30 % sur la valeur vénale des résidences principales.
La pratique des décotes s’appuie
sur une question : le bien immobilier
est-il libre (non loué, non grevé d’une
interdiction, d’une restriction…) et
puis-je le vendre, sans contrainte
d’occupation, sans avoir à solliciter
l’autorisation d’une autre personne ?
Concrètement, il sera possible de
décoter le bien en cas de :
– location : la décote sera d’autant
plus importante que le loyer pratiqué
est faible ou encadré ;
– indivision : la valeur d’un bien possédé en indivision peut être diminuée
en raison, en particulier, de la nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires tant sur le principe de la
vente que sur le prix à demander. En
revanche, la jurisprudence a jugé
qu’aucune décote n’était possible en
cas de démembrement (usufruitier/
nu-propriétaire) ;
– détention en SCI, dont les statuts
peuvent rendre peu liquides les parts
sociales. Mais encore faut-il que ce
capital ne soit pas détenu à 99,99 %
par une seule personne ou par un
couple marié souscrivant une déclaration d’ISF commune.
l
INVESTIR
l
DOSSIER
l
INVESTIR
l
DOSSIER
… et les autres
VALEUR Ce sont souvent les règles
! Les titres de sociétés
Pour les sociétés cotées, l’évaluation
à retenir est le dernier cours connu
avant le 1err janvier ou la moyenne des
trente derniers cours connus précédant le 1err janvier (lire la cote, pp. P à
T). Dans le cas de titres de sociétés
étrangères cotées détenus sur des
places financières étrangères situées
hors zone euro, l’évaluation doit être
convertie en euros d’après le taux de
change à la date ou aux dates considérées. Pour chaque ligne de titres, on
peut opter pour l’une ou l’autre des
méthodes et, ainsi, diminuer l’évaluation de son portefeuille taxable.
! Les meubles meublants
Ils sont évalués soit sur la base d’un
inventaire détaillé établi par un commissaire-priseur, soit en retenant un
forfait de 5 % calculé sur l’ensemble de
l’actif brut du contribuable (solution le
plus souvent très défavorable), soit
compte tenu d’une évaluation globale
déterminée par le contribuable en un
seul chiffre sans qu’il soit besoin de
détailler la nature et la valeur de
chaque objet. En l’absence de toute
mention, c’est le forfait de 5 % qui peut
être retenu.
! Les voitures
Le mieux est de se référer à la cote
Argus ou autre publiée dans nombre
de magazines.
nature, les actions et droits sociaux,
les contrats d’assurance-vie ou de
capitalisation souscrits auprès de
compagnies d’assurances établies
en France. Toutefois, sont taxables
sous conditions les titres de sociétés
à prépondérance immobilière (pour
la fraction correspondant aux
immeubles), les actions ou parts
détenues directement ou indirectement à plus de 50 % par des nonrésidents dans des personnes
morales ou organismes propriétaires d’immeubles ou de droits
réels immobiliers situés en France.
notamment d’un engagement
d’exploitation pendant 30 ans, d’un
bilan de mise en œuvre du document de gestion durable… Pour les
parts de groupements forestiers
acquises à titre onéreux, il faut également un délai de détention minimal de 2 ans. Les biens ruraux à bail
cessible ainsi que les parts de groupements fonciers agricoles bénéficient de cette même exonération
dans la limite de 101.897 € (au-delà,
l’exonération est limitée à 50 % de la
valeur de ces biens ou parts).
"#
Certains titres. Ils sont, sous certaines conditions, également exonérés à concurrence de 75 % de leur
valeur. C’est le cas des parts ou
actions de sociétés faisant l’objet
d’un engagement collectif de
conservation. Mais encore faut-il
respecter un ensemble de conditions de durée, de portée de l’engagement… Sont également concernés
les titres de certaines sociétés,
lorsque le redevable y exerce son
activité principale comme salarié ou
mandataire social (s’il s’agit d’une
société soumise à l’IS), et à condition
que ces titres soient conservés pendant au moins 6 ans à compter du
1 er janvier de l’année au titre de
laquelle l’exonération est demandée
pour la première fois.
d’évaluation retenues en matière de
succession qui s’appliquent.
! Les comptes courants
Les soldes à fin décembre sont à
déclarer. Les soldes négatifs constituent un passif.
! Les produits d’épargne
Assurance-vie : tout dépend des
termes du contrat. S’il est « non
rachetable », seules sont à déclarer
les primes versées après les 70 ans du
souscripteur au titre des contrats
conclus après le 20 novembre 1991.
Si, au contraire, le contrat est
rachetable, le souscripteur doit,
quelle que soit la date de conclusion
de celui-ci, inclure dans sa déclaration ISF la valeur de rachat au
1er janvier de l’année d’imposition
telle qu’elle est fournie par la compagnie d’assurances
Sicav-FCP : les actions de
Sicav et les parts de FCP doivent être évaluées pour la
TROIS
dernière valeur de
CONSEILS
rachat connue avant
POUR L’ÉVALUATION
le 1er janvier de
IMMOBILIÈRE
l’année d’imposition,
Se tenir informé
sans pouvoir retenir
des prix des mètres carrés.
une autre méthode.
Adapter les prix
Bons anonymes :
« médians » donnés
ils n’ont pas à être
par les journaux.
déclarés à l’ISF.
Etre attentif au
métrage.
à l’impôt sur la fortune
tiers ou donataires, comme l’éventuel acquéreur de ces droits, devront
inclure la valeur de capitalisation de
ceux-ci dans leur patrimoine taxable.
De même, le contribuable qui a
déposé un brevet, un dessin, un
modèle ou encore une marque de
fabrique lui reconnaissant un droit
exclusif peut exclure de la base de
son ISF la valeur de ce droit, mais
cette exonération ne bénéficiera pas
à ses ayants droit ou aux acquéreurs.
"#
Les rentes assimilées à des
retraites. En principe, les biens ne
sont taxables à l’ISF que s’ils présentent une valeur patrimoniale. Selon
ce principe, les pensions de retraite
servies après la cessation d’une activité professionnelle et en raison de
cette activité échappent à l’ISF. Sous
certaines conditions, cette exonération est applicable à la valeur de
capitalisation de rentes constituées
dans le cadre d’un plan d’épargne
retraite populaire (Perp), d’un plan
d’épargne collectif pour la retraite
(Perco) et d’un plan d’épargne
retraite d’entreprise (Pere).
"#
Les sommes ou rentes allouées au
titre de la réparation de dommages
corporels. La valeur de capitalisation des rentes ou indemnités perçues en réparation de dommages
corporels liés à un accident ou à une
maladie est exclue du patrimoine
des personnes bénéficiaires. En
revanche, l’exonération n’est pas
applicable aux sommes accordées
en réparation de dommages matériels. Cette exonération bénéficie
également aux sommes perçues par
la victime avant son décès et transmises par succession à son conjoint
survivant ou à son partenaire de
Pacs. Les concubins notoires, ascendants ou descendants sont, en
revanche, imposables à l’ISF sur de
telles sommes.
"#
Les titres de PME ou parts de certains fonds. Les titres reçus en
contrepartie de la souscription au
capital de PME ayant leur siège de
direction dans un Etat membre de
l’Union européenne, en Norvège, en
Islande ou au Liechtenstein peuvent
être exonérés d’ISF. L’exonération ne
s’applique que si la société répond à
la définition communautaire de
la PME.
L’exonération est ouverte aux
souscriptions directes ou indirectes
(viaa des sociétés holdings, par exemple). La même exonération s’applique aux parts de certains fonds
(FIP, FCPI, FCPR) sous réserve de
certaines conditions : « De tels produits sont souvent proposés par les établissements financiers, notamment
pour permettre au contribuable de prétendre à la réduction d’ISF qui y est
attachée. Pensez à déduire de la valorisation de vos actifs, telle qu’elle a été
effectuée par les banques, la valeur de
tels placements s’ils sont effectivement
éligibles à l’exonération. Pensez également à recueillir de l’établissement en
question les documents à fournir à
l’appui de l’exonération sollicitée »,
conseille Isabelle Emin, avocate
associée chez Fidal (lire aussi pages N
et O).
"#
Les placements financiers des
non-résidents. Afin d’inciter les
redevables domiciliés hors de
France à maintenir leurs placements financiers en France, il a été
prévu une exonération d’ISF sur certains placements tels que les dépôts
à vue ou à terme, les comptes courants d’associés détenus dans une
société ayant en France son siège
social, les bons et titres de même
$
LES EXONÉRATIONS
PARTIELLES
"#
Les bois et certains biens ruraux.
Les bois bénéficient d’une exonération de 75 %, sous réserve du respect
de certaines conditions. Il s’agit
DÉDUCTIBILITÉ DES DETTES
ATTENTION, les dettes contractées par un redevable pour l’acquisition de biens exonérés d’ISF ne sont pas déductibles de l’assiette
imposable. Le cas échéant, ces dettes sont imputables à concurrence
de la fraction de la valeur de ces biens qui n’est pas exonérée, c’està-dire dans la même proportion que celle dans laquelle les biens
concernés sont imposables à l’ISF.