1.2 Zone d`Aménagement Différé (ZAD)

1.2 Zone d’Aménagement Différé (ZAD)
Permettre à l’Etat d’acheter en priorité des immeubles mis en vente, en vue de la réalisation d’actions ou
d’opérations d’aménagement
Objectifs PLH
Délimiter le périmètre de futures opérations d’aménagement
Lutter contre la spéculation foncière
Institué par la loi n°62-848 du 26 juillet 1962
Modifié par la loi n°85-729 du 18 juillet 1985 relative aux principes d’aménagement
Modifié par la loi n°89-550 du 2 août 1989 portant dispositions diverses en matière d’urbanisme et d’agglomérations nouvelles
Modifié par la loi n°91-662 du 13 juillet 1991 d’orientation pour la ville
Codifié aux articles L et R 212-1 et suivants du Code de l’Urbanisme
Caractéristiques
La ZAD permet à son titulaire de s’interposer entre un vendeur et un acheteur en faisant valoir son
droit de priorité dans l’acquisition.
Prérogative de puissance publique utilisée comme :

Moyen d’acquisition foncière

Outil de connaissance et d’observation du marché foncier

Outil anti-spéculatif de régulation du marché
Comme pour le Droit de Préemption Urbain, la ZAD peut être utilisée dans l’intérêt général pour :

Réaliser des actions et opérations d’aménagement

Constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions et opérations

Assurer le maintien dans les lieux de locataires dont l’immeuble à usage d’habitation a été vendu
La ZAD et le DPU sont deux procédures alternatives, même si elles suivent des règles communes.
Opérateurs
 Compétence exclusive de l’État. Le créateur de la ZAD est l’Etat au travers de ses représentants.
Bénéficiaires
Les titulaires du droit de préemption désignés par l’acte de création de la ZAD
 Collectivité publique, établissement public y ayant vocation, concessionnaire d’une opération
d’aménagement
Couverture
géographique
 A la différence du DPU, tout secteur d’une commune dotée ou non d’un document d’urbanisme.
 Mais dans le respect des règles d’urbanisme. Exemple : pas en Espace boisé classé
 Le périmètre est fixé par l’acte créant la ZAD, et pourra être modifié ou supprimé dans les mêmes
formes. En cas de cumul DPU - ZAD c’est cette dernière qui prédomine.
Financements
Sans objet
Le guide des outils
1.2_Zone d'Aménagement Différée_septembre 2009
AGAM_pôle AUR
Modalités
d’application
Création de la ZAD


Créée par arrêté préfectoral motivé, sur proposition ou après avis favorable de la commune
concernée ou de l’EPCI compétent. En cas d’un avis défavorable ou d’absence d’avis, la création de
la ZAD s’effectue par décret en Conseil d’État.
Durée de validité de 14 ans, au-delà elle devient caduque.
Procédure de pré-ZAD


La mise en place de la ZAD peut être longue, en attendant un périmètre provisoire de ZAD, dit préZAD, peut être délimité par le préfet, afin d’éviter la spéculation immobilière d’une zone de projet
Cette pré-ZAD est valable 2 ans, au-delà, si la ZAD n’a pas été créée, elle devient caduque. Le prix
d’un immeuble acquis dans le périmètre de pré-ZAD et cédé au titulaire du droit de préemption sera
celui fixé au jour de l’acquisition, soit 2 ans avant la ZAD
Opérations concernées par le droit de préemption

Aliénations, volontaires ou non, à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis et de droit sociaux
(apport en société entrainant le transfert en propriété ou en jouissance d’un immeuble)
Seuls les immeubles situés dans le périmètre de préemption peuvent être préemptés, même si cela
conduit à diviser une unité foncière.
Biens exclus du droit de préemption
Mise en œuvre

Les transmissions et cessions à titre gratuit (donations, successions, partages…), les transferts de
jouissance, les ventes dans le cadre de liquidations judiciaires ainsi que, notamment, les :

Immeubles appartenant aux organismes HLM, immeubles faisant l’objet d’un contrat de vente
d’immeuble à construire, immeubles cédés dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier

Terrains aliénés par l’État, ses établissements publics ou des sociétés dont il détient la majorité
de capital, en vue de la réalisation de logements dans des périmètres spécifiques

Tout propriétaire d’un immeuble situé dans le périmètre de préemption doit, s’il souhaite vendre son
bien, déposer une Déclaration d’Intention d’Aliéner à son titulaire, qui doit prendre une décision dans
un délai de 2 mois (acceptation du prix, acceptation mais à un nouveau prix proposé par le vendeur
ou absence de réponse, valant renonciation tacite et définitive à l’exercice du droit de préemption)
A défaut d’accord amiable, la partie la plus diligente saisit dans les 15 jours le juge de l’expropriation
(tribunal de grande instance) afin qu’il fixe le prix d’acquisition. Si le titulaire du droit y renonce après
la fixation judiciaire du prix, le propriétaire sera libre de vendre mais uniquement à ce prix, alors que
si renonciation avant, il peut vendre au prix de la DIA.

Droit de délaissement

Un propriétaire d’un bien situé dans le périmètre de préemption peut mettre en demeure son titulaire
de l’acquérir dans un délai d’1 an (acceptation : procédure classique ou refus : renonciation au droit)
Obligation de motivation et de motifs : deux obligations distinctes



Forces,
Faiblesses et
limites du
dispositif
Obligation de motifs : le droit de préemption ne peut être utilisé, dans l’intérêt général, qu’en vue de
la réalisation d’une action ou une opération d’aménagement ou en vue de constituer des réserves
foncières pour de futures actions ou opérations. Leurs titulaires doivent donc justifier de l’existence
de projet d’action ou d’opération d’aménagement suffisamment précis et certain.
Obligation de motivation : les motifs de la préemption doivent être repris et inscrits de manière
complète et précise dans la décision de préemption. Quelques cas de motivation par référence à un
acte antérieur sont toutefois admis (renvoi au PLH, à un programme de logements sociaux…).
Biens préemptés à utiliser conformément aux objets du droit de préemption, sous risque de devoir
les rétrocéder (obligation peu dissuasive car sanction très faible)
Avantages




Procédure simple, souple, moins longue et perçue comme moins traumatisante que l’expropriation :
durant toute la procédure les parties ont une faculté de renonciation
Utilisable même sans document d’urbanisme local, et dans tous type de zone
Outil qui permet une stratégie et une programmation à court, moyen et long terme de la politique
d’aménagement et de développement durable. Outil de connaissance du marché
Efficacité : peut être réalisé même sans l’avis favorable de la commune ou de l’EPCI
Limites


Nombreux litiges et annulations de décisions de préemption (sur motivation, prix, rétrocession…)
Remarque : il existe également un droit de préemption dans les espaces naturels sensibles dont le
titulaire est le conseil général, qui peut le déléguer, notamment, au Conservatoire du Littoral. Ce droit
de préemption est utilisé pour préserver la qualité des sites et protéger, gérer et ouvrir au public ces
sites.
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