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Droit de la vente d’immeubles
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Mandat - Révocation n° 63
L'agent immobilier qui reçoit un mandat exprès et exclusif d'assurer la gestion locative d'un bien manque à ses obliJustice
de paix
de Wavre,
du 19locative
novembre
2002
gations
lorsqu'il
ne veille
pas à ceJugement
que la garantie
soit constituée
lors de l'entrée da..ns les lieux, qu'il
n'informe pas en temps utile son mandant des défaillances du locataire et ne prend pas les dispositions adéquates
pourL'agent
régler immobilier
le différend.qui reçoit un mandat exprès et exclusif d'assurer la gestion locative d'un
bien manque à ses obligations lorsqu'il ne veille pas à ce que la garantie locative soit constituée
lors de peut
l'entrée
les lieux,
qu'il n'informe
pas en ne
temps
sonqu'ex
mandant
défaillances
Le mandat
êtredans
révoqué
ad nutum.
La révocation
peututile
opérer
nuncdes
lorsque,
comme le bail dont il était la
du il
locataire
et ne
pas les successives.
dispositions adéquates pour régler le différend. Le mandat peut
cause,
porte sur
desprend
prestations
être révoqué ad nutum. La révocation ne peut opérer qu'ex nunc lorsque, comme le bail dont il
était la cause, il porte sur des prestations successives (RCDI 2007/3, p. 42).
Jugement du 19 novembre 2002
La Tribunal,
(…)
4. La résolution du mandat
Pour justifier leur demande de résoudre le mandat aux
torts de la SPRL G. les époux M.-M. invoquent:
- son manque de diligence;
- sa demande d'avance des frais et honoraires de son
conseil;
- le départ de Monsieur D.C.;
- la clause de limitation de responsabilité.
a. Manque de diligence
(
... )
Révocation du contrat ex nunc et ad nutum
La SPRL G. fait appel à l'article 1184, alinéa 2 du Code
civil pour refuser à M. et Mme M.-M. le droit de
résilier unilatéralement le contrat. Il lui paraît qu'il était
nécessaire de saisir le tribunal pour obtenir la résolution
du contrat;
L'article 2004 du Code civil autorise pourtant cette
révocation ad nutum. H. DE PAGE (Traité élémentaire
de droit civil, T. V, n° 477 c, p. 454) écrit: "Il importe
peu qu'il y ait justes motifs ou non. Le mandant n'a pas
à donner de motifs de sa décision. Il exerce un véritable
droit. Il en résulte que ce droit s'exerce sans indemnité.
Il n'y a exception que son exercice se fait, en vertu de
circonstances extrinsèques, indépendantes du droit luimême, dans des conditions dommageables pour le
mandataire".
(Voir dans le même sens: S. HEREMANS, "Le
mandat", in Chronique de jurisprudence 1996-2000.
Les contrats spéciaux, Les dossiers du J.T., n° 34, p.
188, n° 267); H. DE PAGE enseigne également (ibid.,
n° 469, B, p. 457) que si le mandat n'est pas révocable
ad nutum lorsqu'il a été conclu dans l'intérêt des deux
parties, le salaire versé au mandataire est étranger à
l'intérêt de celui-ci;
Le droit de révocation s'exerce donc ad nutum. En
l'espèce toutefois, par la lettre de leur conseil du 23
août 2001, les demandeurs au principal avaient adressé
une mise en demeure à la défenderesse au principal de
sorte qu'il ne peut être prétendu qu'il y aurait eu
brusque rupture intervenue dans des conditions
dommageables pour le mandataire;
Il est évident que la révocation du mandat ne peut
opérer qu'ex nunc lorsque, comme le bail dont il était la
cause, il porte sur des prestations successives
(voir à ce propos: S. STIJNS: "Résolution judiciaire et
non judiciaire des contrats pour inexécution", in La
théorie générale des obligations, vol. XXVII, décembre
1998 des Éditions CUP, pp. 195 et s., spécialement p.
234; C. DELFORGE, "L'unilatéralisme et la fin du
contrat", in La fin du contrat, vol. 51, décembre 2001
des Éditions CUP, pp. 79 et s., spécialement n°s 135 et
s., p. 133; P. WÉRY, "Droits des contrats", Le Mandat,
tiré à part des Novelles, Larcier, 2000, pp. 267 et s. et
spécialement p.273);
Les demandeurs au principal ne postulent d'ailleurs pas
le paiement de tous les loyers dus depuis le début du
bail consenti à Monsieur D.C. Il est par contre exact
que postuler la résolution du bail alors qu'il est arrivé à
son terme ne permet que de former une demande de
dommages et intérêts pour rupture fautive. Les
demandeurs au principal s'en abstiennent;
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Mandat - Révocation n° 63
Il a par contre été dit qu'en reprenant la gestion de leurs
affaires, les demandeurs au principal pouvaient obtenir
paiement des arriérés échus avant cette révocation du
mandat;
La résiliation unilatérale étant déclarée fondée, elle ne
peut donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts à la
SPRL G.
Dommage et relation causale
Monsieur et Madame M.-M. postulent la condamnation
solidaire et in solidum des parties défenderesses au
paiement de € 2.151,89 représentant les loyers dus pour
les échéances du 15 mars au 15 août inclus et au
paiement d'une somme de € 743,69 à titre de dégâts
locatifs. Nous avons dit que l'arriéré de loyer s'élevait,
en fait, à la somme de € 1.844,50;
À défaut de produire un quelconque justificatif des
dégâts locatifs ou de postuler la désignation, au reste
tardive, d'un expert, la demande de dommages et
intérêts de ce chef peut dès à présent être déclarée non
fondée;
La SPRL G. conteste que les fautes reprochées puissent
avoir été la cause d'un dommage pour les époux M.-M.,
à savoir la perte de loyer. En effet:
- il faudrait d'abord établir que Monsieur D.C. est
insolvable;
- ce n'est qu'après trois mois de loyers arriérés qu'il
existait une possibilité d'obtenir la résolution du bail.
L'expulsion n'aurait pu intervenir au plus tôt qu'au
cours du mois de juillet. Compte tenu de l'échéance du
bail au 15 septembre, il était illusoire de vouloir relouer
le bien pour une aussi courte période;
- le coût de la procédure pouvait être estimé à quelque
€ 740. Compte tenu de la situation apparente de
Monsieur D.C., seuls les loyers impayés pourraient être
irrécupérables alors que les frais de procédure n'ont pas
été exposés;
Faire la preuve de l'insolvabilité de Monsieur D.C.
revient à imposer la preuve d'un fait négatif. Cette
insolvabilité ne semble pas faire de doute aux yeux de
la SPRL Immobilière G. puisqu'elle n'a pas jugé utile
de demander, fût-ce à titre infiniment subsidiaire sa
condamnation à la garantir contre toute condamnation
qui serait portée contre elle par le présent jugement;
Il n'est par ailleurs pas nécessaire d'établir
l'insolvabilité de Monsieur D.C. pour conclure que par
le fait des loyers impayés, M. et Mme M.-M. ont subi
un préjudice;
Si, comme elle en avait le devoir, la SPRL G. les avait
informés au lendemain du délai fixé dans la mise en
demeure du 17 avril 2001 que Monsieur D.C. n'y avait
pas donné suite, les poursuites auraient pu être
entamées immédiatement et la citation signifiée pour
une audience du mois d'avril. En cas de procédure par
défaut, il n'est pas illusoire de penser que le bail aurait
été résolu et l'expulsion aurait été autorisée à bref délai
puisqu'il ne s'agit pas d'un bail de résidence principale.
La perte de loyer se serait sans doute limitée au mois de
juin ou à la première quinzaine de juillet, soit au total à
quatre mois;
Il ressort des informations légales jointes à la citation
que Monsieur D.C. est âgé de plus de 40 ans ce qui
laisse supposer qu'il n'était pas étudiant lorsqu'il prit le
studio en location. Ceci indique qu'il n'était pas
nécessaire d'attendre le 15 septembre pour que le bien
soit reloué;
La perte de loyer imputable aux défaillances dans la
gestion de la SPRL G. est en conséquence limitée à
trois mois de loyer;
Les demandeurs au principal ne justifient pas avoir subi
un dommage particulier par le fait de la révocation du
mandat en sorte que leur demande de dommages et
intérêts égaux à trois mois de loyer du chef de cette
révocation doit être déclarée non fondée.
Clause de limitation de responsabilité de la SPRL
Il est évident que la SPRL Immobilière G. ne peut être
tenue pour responsable de la perte d'emploi alléguée
par Monsieur D.C. pour justifier qu'il ne payait plus le
loyer et avait quitté les lieux. Une agence immobilière
ne peut en effet garantir la solvabilité des candidats
locataires;
Immobilière G.
Il a été vu lors de l'exposé des faits que la SPRL G.
avait inscrit dans le mandat une clause limitant à un
montant maximum de six mois d'honoraires de gestion
les indemnités dont elle pouvait être débitrice lorsque
sa responsabilité est mise en cause;
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Mandat - Révocation n° 63
Compte tenu du montant réclamé par la défenderesse
au principal pour révocation ad nutum, soit 12 mois
d'honoraires, il s'agit ici d'une somme de 116,25: 2 = €
58,13;
Les demandeurs au principal considèrent qu'une telle
clause doit être déclarée illégale car elle a pour effet de
l'exonérer de toute faute même lourde;
La SPRL G. lui répond que les parties à un mandat
sont en droit de régler comme elles l’entendent le
régime de la sanction applicable à l’inexécution des
obligations ;
Il vient d’être constaté que le montant maximum des
indemnités qui pourraient être dues par la SPRL G.
lorsque sa responsabilité est engagée est de € 58,13 ce
qui est dérisoire par rapport au dommage que ses
défaillances peuvent occasionner à sa clientèle et par
rapport à l’indemnité qu’elle réclame pour l’exercice
du droit de révoquer le mandat ad nutum. On peut
d’ailleurs se demander si cette clause est compatible
avec les dispositions de l’article 31,6°, 15° et 22 alinéa
6 de la loi sur les pratiques du commerce et la
protection du consommateur.
Demande d’avance de frais et honoraires de son
conseil.
(…)
La demande incidente
(…)
Dispositif conforme
Siège : Ch. De Frésart