réponses 2006 / questions 2007

Transcription

LE MARCHÉ
DES COMMERCES
EN FRANCE
The French retail market
Investissement
Bureaux
Régions
Commerces
Activités
2007
N° 1 mondial du conseil en immobilier d’entreprise
• Agence
Lille
Conseil en implantation et commercialisation
Bureaux - Activités Logistiques
Surfaces commerciales
Le Havre
Metz
Rouen
Caen
Laval
Rennes
Le Mans
Angers
St Nazaire
Nantes
Strasbourg
Paris
Ile-de-France
Nancy
Orléans
• Investissement
Mulhouse
Dijon
Tours
Montluçon
Clermont-Ferrand
Annecy
Lyon
Chambéry
Grenoble
Bordeaux
Avignon
Montpellier
Sophia-Antipolis
Nice
Aix-en-Provence
Toulouse
Marseille
Bureaux CBRE
Affiliés CBRE
• 40 implantations
dont 31 en régions et 9 en Ile-de-France
• 600 salariés
300 collaborateurs commerciaux
Conseil à l'acquisition et à la vente
• Global Corporate Services
Service global aux groupes internationaux
Portfolio Management - Consulting
Building Consultancy
• Expertise
Evaluation d'immeubles
Optimisation des revenus
Due Diligence
Surfaces Commerciales
Habitation
• Résidentiel
Vente en bloc et à la découpe
pour les investisseurs
Vente et location d'appartements
et d'hôtels particuliers
• Gestion immobilière
• Chiffre d'affaires 2006
Plus de 116 millions d'euros
Gérer et conforter la rentabilité
de votre patrimoine
• Aménagement d'espace
• Assistance à maîtrise d'ouvrage
• Etudes et Marketing
Analyses des marchés, recherches
et prospectives.
CONTACTS
COMMERCES
Louis MEYNIEL
Tél. : 01 53 64 35 80 - Fax : 01 53 64 30 02
[email protected]
ETUDES ET RECHERCHE
Aurélie LEMOINE
Tél. : 01 53 64 36 35 - Fax : 01 53 64 40 00
[email protected]
SOMMAIRE
Environnement général
..................................................................
2
Le centre-ville . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Paris
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6
Les centres commerciaux
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
Les commerces de périphérie
Les régions
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
Les investissements
Europe
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
Réponses 2006 / Questions 2007
English summary
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
L'ESSENTIEL
• L’activité des commerces profite de la bonne tenue de la consommation des ménages. Les tendances
économiques de fond sont plutôt favorables à la vente de détail : recul du chômage et hausse du pouvoir
d’achat des ménages. D’autre part, les comportements de consommation s’inscrivent plus durablement
dans le paysage psychologique et social des Français.
• Stratégie, concurrence, cahier des charges et spécificité des enseignes se complexifient.
• Les fortunes sont diverses selon les types de commerces. Alimentaire/non alimentaire, spécialisé/non
spécialisé, grandes enseignes/petits commerces indépendants.
• L’immobilier pèse de plus en plus sur les comptes d’exploitation des enseignes. De plus, les valeurs locatives
se maintiennent à des niveaux élevés. Dans ce contexte, l’indexation des loyers sur le volatile indice INSEE
du coût de la construction est plus que jamais désapprouvée.
• Le consommateur devient sélectif et infidèle. Il recherche un environnement propice à « l’achat-plaisir ». Il
procède par ailleurs volontiers à des arbitrages et a intégré le e-commerce dans le processus de décision
d’achat.
• De façon générale, la compétition engagée entre centre-ville/périphérie/centres commerciaux a favorisé
une dynamique nouvelle où chacun des environnements s’inspire des autres : restructuration des centres-villes
avec l’irruption de moyens de transport « ad hoc » et la création d’espaces reconsidérés - intègration dans
les parcs de « boutiques de proximité » - emprunt en parcs et centres d’un « esprit centre-ville » - convergence
récente des concepts de parcs et de centres, dans la perspective probable d’une nouvelle génération de
sites commerciaux.
• Financiarisation et internationalisation croissantes de la distribution viennent doper les stratégies des
enseignes, accélérer les remises en cause et les adaptations des réseaux. L’actif immobilier devient un outil
stratégique majeur tant financièrement que commercialement.
• Un volume d’investissement en hausse en 2006, qui a atteint 1,8 milliard d’euros et qui s’élève déjà à
1,2 milliard d’euros au 1er semestre 2007. L’actif commerce, et plus particulièrement les centres
commerciaux, sont très recherchés et les opportunités rares.
CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'Intérêt Economique
Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 Paris Siren 412 352 817 - RCS Paris
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COMMERCES - SEPTEMBRE 2007 • 1
ENVIRONNEMENT GÉNÉRAL
Perspectives économiques
2005
2006
2007 (p)
PIB
1,7 %
2,0 %
2,1 %
Consommation
des ménages
2,1 %
2,7 %
2,1 %
Population
0,6 %
0,6 %
0,6 %
Prix à la consommation
2,0 %
1,5 %
1,2 %
Pouvoir d’achat
des ménages
1,6 %
2,4 %
3,2 %
Ensemble
des ménages endettés
52,6 %
50,9 %
≈ 50 %
Taux de chômage moyen
9,8 %
9,1 %
8%
Sources : Insee, Eurostat, Concenssus du Centre de Prévision de l’Expansion, Observatoire de
l’endettement des ménages
La croissance de l’économie française s’est établie à 2 % en 2006, ce qui
constitue une progression modérée, mais un regain par rapport aux performances
affichées en 2005 (1,7 %). Si ces résultats s’expliquent par la bonne tenue de la
consommation des ménages, il faut également prendre en compte un contexte
favorable grâce à une économie mondiale soutenue. En 2007, un léger décalage
pourrait apparaître entre l’évolution du pouvoir d’achat des ménages et celle de leurs
dépenses de consommation.
Les dépenses dans le commerce de détail ont été vigoureuses, mais à un niveau
moindre que les achats de services. Le recul de la part des produits dans la
consommation effective des ménages se poursuit donc. Fin 2005, ces derniers
représentaient moins de 40 % de la consommation, contre près de 42 % en 2000.
Comme nous l’observions l’an dernier, après le ralentissement de 2005, quelques
tendances récentes dévoilent une conjoncture favorable du commerce :
Première édition des « Soldes by paris »
L’opération a été organisée conjointement par la CCIP et la ville de Paris avec pour objectif de
concurrencer le « shopping de Londres » et d’attirer les touristes étrangers dans la capitale. Elle
s’est déroulée du 10 au 21 janvier 2007 et incluait notamment une « nuit des soldes », avec
ouverture des magasins jusqu’à 22 heures.
Cette dernière n’a pas eu tout le succès attendu :
• les 1 200 boutiques participantes étaient trop éparpillées géographiquement et le client s’est
fait plus rare à partir de 21 heures ;
• seulement 40 % des enseignes souhaitent que l’opération soit reconduite.
« Soldes by Paris » sera vraisemblablement renouvelée en 2008.
• en juin 2007, le moral des ménages était à son plus haut niveau depuis 2002
et les français sont de plus en plus nombreux à juger opportun d'effectuer des
achats importants (biens d’équipement notamment). L’inflation contenue ainsi que
le recul chronique du chômage sont également favorables à la consommation des
ménages ;
• l’emploi salarié dans le commerce de détail a augmenté de 1,2 % en 2006, soit
la plus forte hausse depuis 2003 ;
• les ouvertures de commerces sont en forte progression depuis mi-2006 et la
tendance semble se poursuivre en 2007, le mois de juillet a ainsi atteint des
niveaux jamais observés au cours des 15 dernières années ;
• les défaillances d’entreprises de commerce ont diminué de 9 % en 2006 ;
Chiffre d’affaires du commerce de détail*,
en valeur Md€
2004
2005
2006
Ensemble, dont
359,8
+ 1,9 %
+ 2,7 %
Alimentaire non spécialisé
174,5
+ 0,8 %
+ 1,9 %
Hypermarchés
90,9
+ 1,1 %
+ 1,6 %
Supermarchés
69,9
+ 0,6 %
+ 2,0 %
Magasins populaires
4,3
0%
+ 3,0 %
+ 0,1 %
Supérettes
3,9
- 1,4 %
Alim. générale indépendante
3,8
- 2,3 %
- 0,4 %
Produits surgelés
1,7
+ 6,5 %
+ 10 %
14,9
+ 0,6 %
+ 2,4 %
5,7
- 1,7 %
+ 1,8 %
Alimentaire spécialisé
Grands magasins et autres
magasins non alimentaires
non spécialisés
Non alimentaire spécialisé
145,3
+ 3,4 %
+ 4,0 %
Produits pharmaceutiques
et orthopédiques
30,0
+ 4,8 %
+ 2,7 %
Habillement et chaussures
25,0
+ 2,3 %
+ 3,6 %
Equipement de la personne
11,5
+ 1,8 %
+ 6,1 %
Culture, loisirs, sports
25,8
+ 1,2 %
+ 3,1 %
Equipement du foyer
25,2
+ 4,4 %
+ 5,0 %
Aménagement de l'habitat
22,2
+ 2,4 %
+ 4,8 %
5,6
+ 13 %
+ 4,9 %
Hors magasin (dont VPC)
17,8
+ 2,7 %
- 0,2 %
Réparation d’articles
personnels et domestiques
1,6
-
-
Produits divers
* Hors artisanat à caractère commercial
Source : Insee, indices de chiffre d’affaires en valeurs, serie CVS-CJO
2 • COMMERCES - SEPTEMBRE 2007
• enfin, depuis 2006, les ventes réalisées lors des soldes sont en constante
progression. Renaud Dutreil (ancien ministre des PME et du Commerce) a estimé
que les ventes des soldes d’hiver 2007 devraient être supérieures de 5 % à 10 %
à celles de 2006.
Cependant, ces observations ne doivent pas masquer une réalité plus délicate
pour les enseignes, qui, dans un contexte fortement concurrentiel, se battent entre
parts de marché et marges. De plus, un ralentissement de la consommation des
ménages au 2ème trimestre 2007 a été observé. Enfin, la situation demeure plus
mitigée pour le commerce indépendant. En effet, les mauvaises conditions climatiques
durant les soldes d’été ont davantage attiré les consommateurs dans les galeries
marchandes et les centres commerciaux que dans les rues de centre-ville.
Le commerce non alimentaire et spécialisé fait partie des formes de ventes
les plus dynamiques (+ 4 %). Toutefois, le rythme de progression de 2006 reste
moins important que celui des années 2002-2004 (plus de 5 % en moyenne
annuelle).
L’équipement du foyer et de la personne, malgré une pause au 2ème trimestre
2007, reste le moteur de la consommation. Les ventes des grandes enseignes
spécialisées dans le meuble, le bricolage ou encore l’électroménager affichaient de
bons résultats au 1er trimestre 2007. Une bonne tenue est également observée pour
les sports, les loisirs et les produits TV/Hi-Fi/Vidéo. Les marchés de la chaussure et de
l’horlogerie/bijouterie sont assez bien orientés. Par ailleurs, la distribution sélective de
produits de beauté affiche de solides résultats. Le mouvement de transfert des
dépenses alimentaires vers les biens de confort et de loisirs se poursuit donc.
Depuis plusieurs années, la distribution de produits non alimentaires se caractérise
ENVIRONNEMENT GÉNÉRAL
par un déclin relatif des hypermarchés et des supermarchés ainsi que du petit
commerce de proximité, tandis que les grandes surfaces spécialisées progressent
rapidement.
La situation est plus timorée pour le commerce de biens manufacturés, comme le
textile. Les disquaires et libraires font pratiquement figure d’exception en connaissant
de réelles difficultés, notamment dues à l’essor des ventes via internet.
Après les modestes performances de 2005, le grand commerce alimentaire
retrouve quelques couleurs. La situation semble se normaliser pour les
hypermarchés et supermarchés qui, grâce aux efforts tarifaires des grandes
marques nationales et des chaînes, ont freiné la progression du hard-discount. A
ce titre, les enseignes Carrefour et Intermarché ont, par le biais de promotions
attractives et par une politique de fidélisation accrue, considérablement amélioré
leur image en 2006. Il s’agit toutefois la plupart du temps d’un rééquilibrage
interne aux grands groupes, puisque plusieurs enseignes de hard-discount sont
détenues par les grands groupes de distribution français. Le coût de cette stratégie
a été supporté là aussi par les marges. Les meilleurs résultats de l’alimentaire sont
enregistrés par les magasins populaires1 (Monoprix essentiellement), du fait d’une
plus grande implication dans le non alimentaire.
Le e-commerce poursuit son fort développement. Les secteurs de la mode,
beauté et vie pratique sont ceux qui ont connu la plus grande croissance en termes
de nombre d’e-commerçants. La France, troisième pays européen, garde encore
un potentiel de croissance très important, notamment pour les achats alimentaires
et pour l’automobile. Début 2007, près de 18 millions de cyberacheteurs étaient
recensés, contre 15 millions début 2006. Le e-commerce reste cependant encore
assez marginal en valeur absolue. D’autre part, le m-commerce (commerce
électronique par les téléphones mobiles), qui est déjà une réalité dans plusieurs
pays européens, n’a toujours pas décollé en France.
Face aux nouvelles attentes des consommateurs, les grandes enseignes ont
continué de développer de nouveaux concepts autours des thèmes suivants :
• offrir un gain de temps à des clients à la recherche de plus en plus de praticité
et de rapidité d’achat. Cela se traduit concrètement par le développement du
courant "convenience", qui vise à mieux répondre aux besoins des
consommateurs à proximité de leurs lieux de travail. A ce titre, Monoprix
envisage l’ouverture de 50 « Monop », concept de gamme supérieure, en
France d’ici deux ans en centre-ville ;
• déployer des espaces hard-discount dans les grandes enseignes alimentaires
et non alimentaires ;
• susciter l’achat à travers un décor agréable pouvant évoquer des scènes de
vie ou restituer les pièces de la maison (l’ouverture de l’espace Weleda à Paris
en est un exemple) ;
• créer une relation affective et personnalisée avec le consommateur ;
Structure de la consommation finale des ménages,
par fonction, en 2006
Boissons alcoolisées et tabac
3%
Santé
3%
Articles d'habillement
et chaussures
5%
Équipement
du logement
6%
Hôtels, cafés
et restaurants
6%
Loisirs et culture
9%
Autres biens et services*
11 %
Communications
3%
Education
1%
Logement, chauffage,
éclairage
24 %
Transport
15 %
Alimentation et
boissons non alcoolisées
14 %
*Assurances, soins personnels, action sociale, intermédiation
financière
Source : Insee, la consommation des ménages en 2006
Parc de locaux commerciaux, France entière, 2006
Condition de Millions Magasins
surface (m2)
m2
(nombre)
≥ 2 500
Hypermarchés
Supermarchés
400 - 2 499
GMS* bricolage
≥ 300
Jardineries autonomes
Hard discount alimentaire 400 - 800
GMS textile
≥ 300
GMS electrodomestique
≥ 300
GMS sport
≥ 100
Libre service agricole
Supérettes
120 - 400
Cash & carry
Grands magasins
≥ 2 500
GMS jouet
≥ 100
GMS culture/loisirs
Magasins populaires
400 - 2 499
GMS beauté
Freezer
Autres commerces
de détail (estimation)
Ensemble (estimation)
-
8,21
6,88
6,64
4,33
2,71
2,61
2,45
1,86
1,04
0,99
0,88
0,78
0,65
0,50
0,50
0,33
0,21
1 435
5 525
2 467
1 367
4 074
2 595
1 884
2 432
1 828
5 008
264
103
985
385
277
2 036
803
32,27
315 932
73,84
349 400
*Grandes et Moyennes Surfaces
Source : Panorama Trade Dimensions, Insee, CB Richard Ellis
Evolution du CA du e-commerce de 2000 à 2007
(milliards €)
20
16,8
15
• poursuivre les innovations autour de l’écologie et de la vague bio.
Les enseignes restent cependant prudentes : peu d’initiatives d’envergure
sont prises et les concepts fortement novateurs demeurent peu nombreux.
11,9
10
8,7
5,7
1
Les magasins populaires sont des magasins qui exercent une activité de commerce de détail non
spécialisé à prédominance alimentaire réalisant entre un tiers et deux tiers de leur chiffre d’affaires
dans la vente de produits alimentaires, et d’une surface de vente comprise entre 400 m2 et moins
de 2 500 m2 (source : Insee).
5
3,7
2,3
1,4
0,5
00
Source : Fevad
01
02
03
04
05
06
07 (p)
LE CENTRE-VILLE
Evolution du nombre
de projets commerciaux en centre-ville en France
120
114
101
90
90
79
65
58
60
46
30
01
02
03
04
05
06
07
Source : Procos
Le manager de centre-ville
Apparu en France à la fin des années 1990, la gestion des centres-villes est fréquement confiée
à un manager spécialiste des opérations commerciales. Sa mission est de piloter la reconquête du
commerce du centre face au départ des consommateurs vers la périphérie.
Il doit s’efforcer de faire venir les enseignes leaders, en assurant la promotion de la ville.
Il est l’interface entre les commerçants et les organismes spécialisés (chambres consulaires,
fédérations professionnelles etc.). Il aide les indépendants à se professionnaliser à plusieurs
niveaux : merchandising, connaissance et fidélisation de leurs clients, etc. Il tient également
informés les commerçants de l’évolution des tendances de consommation. Enfin, il doit veiller à
ce que l’activité commerciale des quartiers ne se dégrade pas. A ce titre, son intervention peut
conduire à la décision de préemption de baux commerciaux, pour permettre aux commerçants qui
s’installent de payer un loyer abordable.
Les villes de l’Est misent sur l’arrivée du TGV
L’ouverture, depuis le 10 juin 2007, de la ligne à grande vitesse Est européenne devrait être
particulièrement bénéfique aux commerces des centres-villes. Effectivement, plus de 40 % de
voyageurs supplémentaires sont attendus dans les villes traversées. Reims est désormais à 45
minutes de Paris, Nancy à une heure et demie. Ainsi, ces villes tablent aussi sur une attractivité
démographique nettement renforcée. Elles multiplient donc les projets de création de surfaces
commerciales pour profiter de ces nouveaux flux. Le centre Rivétoile (21 400 m2 de surface de
vente) devrait revitaliser le commerce Strasbourgeois à partir de fin 2008. Metz se distingue en
associant la création de surfaces à la rénovation de quartiers entiers. Les enseignes sont conscientes
de ces opportunités : Ikéa s’implante à Reims, Planet Saturn à Mulhouse, Metz et Reims.
Les principaux points faibles des rues
Équipements pour
les personnes à mobilité réduite
71 %
Arbres et verdure (insuffisance)
63 %
Propreté
59 %
Sécurité
37 %
Pistes pour vélos /
motos / rollers (insuffisance)
34 %
Équipements urbains
(dont stationnement public)
30 %
Source : Sondage Ifop - Monoprix
À l’exception de Paris, les commerces de centre-ville peinent à
conserver leur dynamisme, mais il est vrai que ces dernières années de
nombreux travaux, précisément destinés à leur rendre leur vitalité, ont pour un
temps sérieusement compliqué circulation et offre commerciale (6 ans pour la
ligne B du métro toulousain et 3 ans pour le tramway du Mans). Il convient
également de distinguer la conjoncture des grandes enseignes, qui
parviennent globalement à conserver un niveau d’activité convenable, de celle
des petits commerces indépendants, qui peut être plus délicate. La
conjoncture moyenne en centre-ville n’empêche pas l’envolée des
loyers. Cette tendance est effectivement imputable à l’implantation croissante
de grandes enseignes étrangères en ville et à une raréfaction des bons
emplacements. Dans ce contexte, la demande pour les meilleurs
emplacements reste vive. En 2007, le nombre de projets commerciaux dans
ces zones est certes en hausse de 27 % (114 projets), mais il s’agit souvent
de projets de petite taille et les projets de périphérie demeurent trois fois plus
nombreux. Dans son rapport de 2006, l'Union du Commerce de Centre-Ville
précise que les travaux, les problèmes de circulation, l’obsolescence de
l’offre et la concurrence des surfaces de périphérie sont les principales
causes de cette perte de vitesse.
Pourtant, le centre-ville ne manque pas d’opportunités pour accroître son
attractivité et en premier lieu de circonstances liées à des choix
d’aménagement du territoire.
• La reconquête du centre-ville par les classes moyennes fait partie
intégrante du plan Borloo de cohésion sociale. Il prévoit ainsi la création
et la réhabilitation de logements dans le centre et la restauration de
quartiers. L’Agence Nationale de Rénovation Urbaine estime que plus de
30 milliards d’euros seront investis dans des programmes de rénovation
en France d’ici 2013. Les villes éligibles pourront en profiter pour créer
un environnement plus favorable au commerce.
• Les pouvoirs publics sont pleinement engagés dans le développement des
transports urbains. Près de 10 grandes villes françaises ont mis en
service un tramway ces 10 dernières années. Par ailleurs, de nombreux
projets existent, notamment dans des villes de taille moyenne. Cette
démarche permet de mettre les centres-villes au contact direct des
populations de périphérie. Certaines villes ont été profondément
revitalisées par l’arrivée de nouveaux flux grâce au tramway : citons
Grenoble ou Clermont-Ferrand.
Par ailleurs, le centre, disposant d’un équipement commercial plus complet
que celui de la périphérie, peut tirer profit des attentes des consommateurs.
Ces dernier peuvent y exercer mieux qu’ailleurs ce qui demeure au cœur de
la consommation : la « déambulation-plaisir ».
• La majorité des consommateurs préfère faire ses achats en
centre-ville (57 %). Le centre reste plus performant que la périphérie en
termes de qualité de l’offre et demeure plus propice à « l’achat-plaisir ».
Son authenticité est un atout important qui doit être conservé.
Or, les consommateurs déplorent que l’offre en ville ait tendance
à trop s’uniformiser. La transformation des rues commerçantes en
« rue de services », avec floraison d’agences bancaires, immobilières,
sandwicheries et autres services de restauration bon marché, à la
place des commerces de quartier est une menace à l’attractivité des
centres-villes. Il apparaît donc que si le centre parvient à se diversifier
davantage, il pourra garder sa place.
LE CENTRE-VILLE
• Les villes doivent s’adapter au mode de vie de leurs clients. Les
enseignes alimentaires de centre-ville semblent prendre acte de cette
problématique. Elles s’orientent vers des concepts proches des concepts
britanniques, qui offrent plus de proximité et de praticité. Un maillage plus
serré, grâce à des formats de magasins plus petits, permet
effectivement une meilleure couverture des lieux de passage. Plus souples,
les horaires d’ouverture sont mieux adaptés à l’emploi du temps des
travailleurs urbains. Enfin, l’offre en magasin convient bien à une clientèle
exigeante et pressée : plats chauds à emporter, produits innovants haut de
gamme etc. Avec « Monop », l’enseigne de centre-ville Monoprix est
la plus active dans ce domaine. Elle devrait disposer fin 2007 de
30 magasins, situés dans Paris, à La Défense et en banlieue. Elle envisage
20 ouvertures dans des grandes villes d’ici 2008 (Toulouse, Lyon,
Nice...). Carrefour multiplie les ouvertures de magasins Prodim, qui
regroupent les enseignes Shopi, 8 à Huit, Marché Plus et Proxi.
• Le vieillissement de la population peut s’avérer un atout pour les
villes. Les séniors préfèrent faire leurs achats en ville car ils apprécient les
lieux culturels et touristiques. Les villes doivent donc s’efforcer de préserver
et de valoriser un tel environnement. D’ici 2035, le nombre de personnes
âgées de plus de 60 ans va augmenter de 8 millions en France
Métropolitaine, alors que dans la même période, l’effectif des 0-59 ans
ne progressera pas.
Il faut toutefois préciser que ces opportunités restent difficiles à saisir et
peuvent impliquer des contreparties.
Evolution du chiffre d’affaires
des enseignes du panel Procos*
5%
4,2 %
4%
4%
3,7 %
3,7 %
3,4 %
3,1 %
3%
2,7 %
2,2 %
2%
1%
04
05
06
07
Centre-ville et centres commerciaux
Parcs d'activités commerciales
* Le panel se compose de 210 enseignes du commerce spécialisé,
représentant 28 400 points de vente et 35 % du commerce spécialisé
français en chiffre d’affaires.
Source : Procos
La réforme de la loi Raffarin est en marche
• Même si les moyens financiers sont déployés, il reste difficile pour les
centre-villes d’égaler le dynamisme de la périphérie. Celle-ci est soutenue
par une croissance démographique plus favorable et des valeurs locatives
moins élevées. Ainsi, à Rennes, malgré la présence d’une ligne de métro,
l’implantation d’enseignes locomotives et la création d’un Espace Culturel
au cœur de la ville (représentant un investissement de 100 millions
d’euros), il faut constater que les projets de périphérie abondent.
La loi Raffarin de 1996 avait pour objectif de limiter le développement des grandes surfaces
alimentaires en centre-ville, pour protéger le petit commerce, notamment de la profusion du harddiscount. Elle soumet toute ouverture de magasin alimentaire de plus de 300 m2 à une autorisation
de la CDEC. Pourtant, les effets pervers de cette loi ont été dénoncés. Elle aurait eu un impact
inflationniste et aurait empêché la création de 50 000 emplois dans le commerce (source
CEPREMAP). Par ailleurs, les hard-discounters ont régulièrement contourné le règlement, en
ouvrant des surfaces à peine plus petites.
Fin 2006, Renaud Dutreil a créé la Commission de Modernisation de l’Urbanisme Commercial.
Celle-ci s’efforcera de simplifier le processus et veillera à ce que l’intégration du concept
d’urbanisme commercial soit au cœur de la procédure d’autorisation d’ouverture. Par ailleurs, la
Commission Européenne a entamé en décembre 2006 la deuxième phase de la procédure contre
la France pouvant aboutir à des sanctions. En effet, la loi Raffarin pourrait être jugée contraire à
la liberté d’établissement.
• Toutes les villes ne parviendront pas à drainer les flux financiers suffisants
pour redresser l’attractivité de leur commerce. Les plans de réhabilitation
sont lourds : 8,7 millions d’euros pour la place Stanislas à Nancy,
10 millions d’euros pour la restructuration du centre Martial à Limoges, etc.
Valeurs locatives moyennes
des boutiques en centre-ville en France
• L’arrivée massive des locaux de services dans les centres-villes paraît
inéluctable. Effectivement, les petits commerces n’ont pas les mêmes
moyens que les grandes banques ou les compagnies d’assurance, moins
freinées par les hautes valeurs locatives. Dans un contexte incertain,
notamment pour les cafés-tabac, avec la hausse des prix du tabac et
l’interdiction progressive de fumer, les commerçants, qui sont de plus en
plus âgés, sont tentés de céder leurs fonds aux plus offrants.
Les opérations de centre-ville sont généralement longues, onéreuses
et complexes. Leur succès dépend de l’implication des pouvoirs publics et de
la coopération des enseignes les plus attractives. La perspective d’un
retournement de tendance en faveur des centres urbains n’apparaît
donc pas certaine. Des changements au profit du centre restent possibles à
l’échelle locale, en faveur des métropoles régionales ou des grandes villes
touristiques, mais moins probables à l’échelle nationale.
(en € courants /m2/an)
1 000
800
729
674
600
699
642
721
661
638
652
731
721
691
662
643
663
636
400
1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S
00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07
La valeur locative est égale au loyer annuel plus 10 % du montant
du droit au bail, divisé par le nombre de m2.
Avertissement : il s'agit d’une moyenne de l'ensemble des transactions
publiées.
Source : L’Argus de l’Enseigne
PARIS
Nombre de locaux en rez-de-chaussée à Paris
Commerces de détail
et services commerciaux
61 766
Locaux vacants
8 276
Autres locaux
13 377
(commerce de gros, salles de concert etc.)
TOTAL
83 419
Source : Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris, 2005
Le 1er semestre 2007 a offert une conjoncture plutôt favorable aux
commerces parisiens. Près des trois quarts des commerçants du centre parisien
sont satisfaits des résultats des soldes d’hiver. Les ventes de chaussures et
d’habillement ont été soutenues. Le textile connaît une situation plus mitigée.
Pourtant, à Paris, une hausse du nombre d’immatriculations d’entreprises au
registre du commerce a bien été constatée, mais il y a eu parallèlement une
augmentation significative des défaillances de commerces. La conjoncture est
surtout délicate pour les petits commerces et les indépendants. Toutefois,
même si le grand commerce a tendance à s’emparer du centre de Paris, une
bonne résistance du petit commerce est observée dans le cœur historique de la
ville.
Les prix de l’immobilier commercial ont continué à monter dans la
capitale en 2006, impliquant la recherche difficile du bon compromis entre
compte d’exploitation et valeur locative.
Répartition des locaux du commerce
de détail parisien, par activité, en 2003
Généralistes
0,1 %
Alimentaire
16,3 %
Cafés restaurants
29,4 %
Équipement
de la personne
18,9 %
Auto-moto
2,6 %
Santé-beauté
5,4 %
Bricolage-jardinage
2,8 %
Culture et loisirs
14,5 %
Équipement de la maison
10 %
Source : Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris
Les Champs Elysées en quelques chiffres
• la 3ème avenue la plus chère au monde (en valeurs «prime»), derrière la 5ème Avenue à New
York et Causeway Bay à Hongkong ;
• 332 vitrines réparties sur 1,9 Km de long ;
• 900 millions d’euros de chiffre d’affaires réalisés par les commerçants, soit l’équivalent du
chiffre annuel des commerces de la ville de Bordeaux.
Les dix plus grands centres de commerce du monde
(classement MasterCard 2007)
1 - Londres
2 - New York
3 - Tokyo
4 - Chicago
5 - Hong Kong
6 - Singapour
7 - Francfort
8 - Paris
9 - Séoul
10 - Los Angeles
Étude réalisée à partir d’indicateurs multiples (stabilité économique,
accessibilité, cadre juridique, etc.)
Source : MasterCard
Le quartier Saint-Honoré a très nettement accentué son attractivité. Il est
actuellement le lieu le plus dynamique de Paris dans sa gamme. La proximité de
ces axes avec de grands lieux touristiques et commerciaux de la capitale en font
des emplacements de choix. L’attrait pour le Marais se poursuit. La rue des
Francs- Bourgeois est à cet égard la plus prisée du Bas-Marais et attire depuis
plusieurs années les enseignes haut de gamme. La nouveauté provient du
développement rapide du Haut-Marais. La rue de Bretagne, les rues Turenne,
de Poitou et surtout la rue Vieille-du-Temple deviennent très prisées. Après des
années de fort engouement, la rue du Faubourg-Saint-Antoine et les axes
adjacents observent un retour au calme. Le quartier Saint-Germain semble
un peu souffrir de la concurrence du Marais. D’autre part, l’implantation de
quelques enseignes moins « prestigieuses » fait de plus en plus hésiter les grandes
enseignes. La rue du Cherche-Midi, le boulevard Saint-Germain et les rues
Saint-Sulpice et Tournon restent cependant des axes très recherchés. Certains
quartiers du 17ème et du 18ème arrondissement sont en vogue. Les valeurs
locatives raisonnables conjuguées à une fréquentation importante en font de
bonnes opportunités. Les rues adjacentes à la place des Ternes ainsi que le
quartier des Abesses présentent à ce titre un bon potentiel.
Les Champs-Elysées bénéficient toujours d’une attractivité exceptionnelle,
sans équivalent. Sur cet axe, le troisième plus cher au monde, les valeurs
locatives oscillent entre 4 500 € et 10 000 € le m2, selon l’emplacement. Ce
prix n’effraie pas les enseignes. Ainsi, pour Häagen-Dazs, le loyer
représenterait environ 20 % du chiffre d’affaires. D’autre part, Adidas et
Nespresso y ont récemment ouvert leur plus grande boutique au monde
(1 750 m2 et 1 500 m2). Le flux de visiteurs et surtout le rayonnement international
que procure une telle implantation leur confèrent une rentabilité directe (CA
records au m2) mais aussi indirecte (communication et notoriété).
L’année 2007 des centres commerciaux a été marquée par le début des
travaux de rénovation du centre de Beaugrenelle (15ème arrondissement), qui
s’étendra sur une surface de 33 000 m2 et accueillera 110 enseignes.
L’ouverture est prévue pour 2010. Par ailleurs, le futur visage des Halles a
été dévoilé. Le centre sera recouvert d’un immense toit de verre ondulant. Les
180 commerces répartis sur 60 000 m2 seront préservés. L’ouverture du nouveau
centre est espérée pour 2012.
Globalement la dynamique commerciale parisienne reste très liée au tourisme ou
au prestige culturel, reléguant cette place au 8ème rang mondial, l’« esprit retail »
étant beaucoup plus performant (cf. tableau) ailleurs.
PARIS
LES VALEURS LOCATIVES À PARIS INTRA-MUROS (juillet 2007)
Nota Bene : La rareté des configurations et emplacements idéalement adaptés aux besoins des utilisateurs ainsi que la spécificité de plus en plus grande des critères retenus par les enseignes rendent l'application de valeurs de référence
d'un axe à un site déterminé de plus en plus aléatoire.
Quartiers « principaux »
Arr.
Quartiers « secondaires »
Valeur locative
(en € HT/m2/an)
Axe
Valeurs locative
(en € HT HC/m2/an)
6
Rue Saint Placide
1 000 € / 1 500 €
7
Rue Saint Dominique
Rue du Bac
610 € / 910 €
610 € / 1 090 €
8
Bd. Malesherbes
Rue La Boétie
380 € / 635 €
585 € / 1 200 €
11
Bd. Richard Lenoir
330 €/ 450 €
Quartier Opéra/Vendôme/ Saint Honoré
Rue Saint Honoré
De rue Royale à place Vendôme
2 100 € / 6 000 €
De Castiglione au marché Saint Honoré
2 600 € / 3 200 €
Du marché Saint Honoré à Palais Royal
1 200 € / 1 600 €
Av. de l’Opéra
800 € / 3 300 €
Rue de la Paix
2 000 € / 5 000 €
Rue Royale
1 900 € / 4 500 €
Rue du Fbg St Honoré
De place Beauvau à rue Royale
3 000 € / 6 000 €
12
Av. Daumesnil
Av. Saint Mandé
380 €/ 430 €
13
Av. de France
Rue Neuve Tolbiac
400 € / 660 €
14
Av. du Gal Leclerc
450 € / 1 000 €
15
Rue de Vaugirard
Rue du Commerce
530 € / 1 100 €
500 € / 1 000 €
16
Av. Victor Hugo
Rue de Passy
650 € / 1 300 €
1 500 € / 2500 €
Quartier Triangle d’Or
Av. des Champs Elysées
Trottoir impair :
D’Étoile à George V
De George V au Rond Point
Trottoir pair :
D’étoile au Rond Point
Rue François 1er
Av. Montaigne
Av. George V
Depuis Pierre Charon
17
Av. des Ternes
Rue de Lévis
2 890 € / 3 050 €
650 € / 800 €
6 090 € / 10 000 €
2 500 € / 3 500 €
3 500 € / 6 000 €
2 500 € / 4 000 €
Quartier Rivoli/Bastille
De Saint Paul à Sébastopol
De Sébastopol à rue du Louvre
1 600 € / 3 050 €
2 440 € / 3 800 €
Axe
Tronçon
Quartier Grands Magasins
8
9
2/9
1
1/2
2
8
8
8
8
3/4
5/6
Rue Tronchet
Bd. Haussmann
Bd. Madeleine /
Bd. des Capucines
Rue de Rivoli
Secteur Grands Magasins
1 250 € / 3 500 €
3 050 € / 5 000 €
1 700 € / 3 000 €
4 600 € / 6 860 €
5 030 € / 5 790 €
6
Rue de Rennes
6/7
Rue de Sèvres
5/6
Quartier Latin 2 (Saint Michel / Maubert)
Bd. St Michel
De la Saine à Saint Germain
2 300 € / 3 000 €
De Saint Germain à rue Soufflot
1 270 € / 3 050 €
3 800 € / 4 500 €
3 700 € / 4 300 €
1 500 € / 1 800 €
2 500 € / 3 800 €
Quartier Marais
3/4
Rue des Francs Bourgeois
Rue Vielle du Temple
Source : CB Richard Ellis
environ
Quartier Latin 1 (Saint Germain / Odéon)
Bd. Saint Germain
De rue du Bac à rue de Rennes
1 520 € / 3 050 €
De rue de Buci à Odéon
1 800 € / 3 050 €
Quartier Montparnasse
Quartier Saint Germain
Quartier Bon Marché
De bd. Raspail au carrefour Croix Rouge
Arr.
1 500 € / 3 000 €
1 000 € / 1 500 €
Ces fourchettes correspondent à des valeurs moyennes en
zone A (cf. charte de pondération des surfaces commerciales).
Elles incluent le loyer et l’amortissement de la cession. Elles ne
prennent pas en compte des aménagements particuliers qui
auraient pu être consentis par des bailleurs. Ces cotes ne
sauraient également prendre en considération la ou les
particularités de surfaces commerciales justifiant d’une décote,
ou bien au contraire des aspects exceptionnels autorisant une
surcote.
Définitions
« Prime » : Site ou endroit qui bénéficie d'une attractivité exceptionelle ou hors normes, tributaire
de facteurs externes
N°1 : Lieu consacré au commerce. Axe incontournable pour permettre à une enseigne de toucher
les principaux flux de communication
N°1 Bis : Prolongement du N°1
Quartier des Halles
2/9
Bd. Sébastopol
Rue Etienne Marcel
500 € / 800 €
1 000 € / 2 000 €
Quartier Grands Boulevards
Grands Boulevards
De Richelieu Drouot à rue Poissonnière
De rue Poissonnière à bd. Bonne Nouvelle
600 € / 1 500 €
550 € / 900 €
En matière d'évaluation : la pratique de la pondération
des surfaces commerciales se trouve appliquée
essentiellement aux commerces traditionnels de centre-ville,
en pied d'immeubles. Les autres surfaces se voient
appliquer une notion de surface utile ou GLA.
LES CENTRES COMMERCIAUX
La classification des centres commerciaux
Surface
GLA
Nbre
de pdv*
Exemples
Centres commerciaux
régionaux
> 40 000 m2
≥ 80
Euralille,
Vélizy 2
Grands centres
commerciaux
> 20 000 m2
≥ 40
Nice Etoile
Petits centres
commerciaux
> 5 000 m2
≥ 20
Caen Paul
Doumer
Centres à thèmes /
d'usine
Centres spécialisés
dans un domaine
Usines
Center
* Points de vente.
Source : CNCC
Répartition des centres commerciaux en France
70 %
62 %
60 %
50 %
39 %
40 %
40 %
32 %
30 %
25 %
29 %
27 %
26 %
20 %
9%
10 %
5%
3% 4%
Centres
commerciaux
régionaux
Grands
centres
Petits
centres
Centres
à thèmes
/ d'usine
Nombre
Surface (millions de m2)
CA (hors GSA)
Source : CNCC, 2006
Les nouveaux centres commerciaux
La conception des centres des années 1960-1980 ne répond plus aux attentes des clients, à la recherche
d’espaces conviviaux, lumineux et sécurisés. Ces centres, souvent renfermés sur eux-mêmes, offrent en effet
une image d’abandon et parfois d’insécurité à travers la vision des boutiques fermées et murées. Leur
vétusté peut aller jusqu’à mettre en péril le développement d’un quartier. Face à ce risque, les projets de
rénovation peuvent être financés par la commune et par l’Etat.
Le nouveau centre commercial est donc un espace totalement repensé, offrant des cheminements
piétonniers clairs et simplifiés. C’est un lieu transparent, lumineux et fluide. Le fonctionnement
intérieur est largement amélioré : l’articulation de la zone de chalandise avec les parkings et les
locaux de stockage est optimisée. De plus, il est sécurisé, avec gardiens, vidéosurveillance et
totalement en phase avec les normes incendie. Sur le plan architectural, le centre commercial est
un espace attrayant et ouvert au maximum sur le quartier, notamment en recourant à d’immenses
vitrines repérables de loin par les piétons. Les promoteurs n’hésitent pas à faire appel à des
architectes de renom afin que l’aspect du centre devienne un véritable vecteur de communication.
Enfin, les nouveaux centres offrent un meilleur accès aux restaurants et aux terrasses des cafés et
leur conception est mieux pensée pour les personnes handicapées.
Dans cette perspective, le centre commercial rénové est à nouveau en mesure de jouer un rôle social et
économique et de recréer un véritable espace d’animation urbaine.
Répartition des centres commerciaux
par catégorie d'espace urbain, en surface (m2 GLA)
Zone périurbaine
27 %
Périphérie
53 %
Centre-ville
20 %
Source : CNCC, 2006
L’industrie des centres commerciaux a maintenu sa croissance en 2006, avec
une hausse de son activité de 2,8 %, contre 2,7 % en 2005.
En 2006, 664 centres commerciaux sont répertoriés en France. Ils représentent
une surface de près de 13,9 millions de m2 GLA* et accueillent plus de 30 000
commerces. En 2006, ont été enregistrées 6 créations de centre et 27 extensions et
rénovations, pour une production totale de 270 000 m2.
La plus grande partie des ouvertures a concerné le centre-ville. Les 4
Boulevards (Calais), Le Grand Cèdre (Achères) ou encore le Palais des Pyrénées à
Pau en sont des exemples. Parmi les extensions et rénovations de 2006, citons Les
Quatre Temps (Paris La Défense), Bordeaux Lac (Bordeaux) ou encore Val d’Europe
(Serris).
En France, la densité est aujourd’hui encore suffisante pour offrir des opportunités aux
centres commerciaux, malgré la concurrence élevée du commerce de proximité. Ainsi,
pour 2007, Procos dénombre 264 projets de centres commerciaux (soit une
hausse de 22 % par rapport à 2006), dont 57 % en périphérie.
L’arrivée des fonds d’investissement et des foncières a considérablement
« financiarisé » la gestion des centres commerciaux. Le commerce est un actif
immobilier très rentable qui permet à ces sociétés de dégager des profits sécurisés.
Le résultat qui en découle est une réalité plus complexe pour les enseignes
implantées dans ces centres. Elles doivent en effet composer avec l’appétit financier
des bailleurs et faire face à la hausse des charges locatives et du taux d’effort
par m2. Tout ceci pèse sur leurs marges. C’est notamment dans ce contexte que les
fédérations de commerce réclament une indexation des loyers plus encadrée et en lien
avec la consommation que ne l’est l’indice INSEE du Coût de la Construction.
Une autre problématique pour les enseignes provient de l’évolution des comportements
de consommation dans les centres commerciaux. La clientèle des centres est
réputée exigeante et « infidèle ». Pour la séduire, il faut prendre en compte de
nouveaux besoins liés au thème de la convivialité. Cela explique la tendance actuelle
qui consiste à construire l’attractivité du centre autour du loisir. Ouvert en 2005,
le centre Odysseum à Montpellier illustre ce propos : outre ses 150 commerces et
restaurants, il comporte également un bowling, un planétarium, une patinoire et un
aquarium. Le centre devient un lieu où le client recherche de nouvelles
expériences de consommation.
L’exercice, pour les gestionnaires, propriétaires et enseignes consiste donc à s’efforcer
de développer des concepts innovants et différenciants pour apporter un
« plus » à des visiteurs en quête de nouveauté. Ceci nécessite que l’outil
marketing soit optimisé.
La présence dans un temple de la consommation reste un vecteur d’image
fondamental pour les enseignes. Le centre demeure un lieu clé dans la relation
client et fait partie intégrante de la stratégie de fidélisation et de conquête des grandes
marques.
Néanmoins, les bailleurs doivent rester vigilants vis-à-vis de la compétitivité financière
qu’offrent les centres commerciaux aux enseignes. Par ailleurs, si les marques
étrangères comme Zara, New-Look ou H&M continuent pour l’instant de s’implanter
activement dans les centres commerciaux français, il faut se demander quel sera leur
attrait à plus long terme, une fois leurs positions bien établies sur le territoire. Enfin, un
changement des habitudes de consommation est toujours possible et le loisir pourrait
n’être qu’un effet de mode. Quel serait alors l’avenir des centres bâtis autour de ce
concept ?
* GLA (Gross Leasing Area) : correspond au cumul de la surface de vente, des espaces de circulation et
des espaces de stockage.
LES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE
Le Procos a recensé 416 projets commerciaux en périphérie pour l’année
2007, soit une hausse de 35 % en un an. Cette progression est largement stimulée
par les parcs d’activités commerciales, dont le nombre croît de près de 50 %. Ces
derniers, qui ne représentaient qu’à peine 8 % du total des projets en 2001,
équivalent aujourd’hui à la moitié des projets, ce que le Procos dénonce vivement au
regard, selon lui, de l’état de saturation des marchés.
Pourtant, cette inflation de projets peut être expliquée par des facteurs démographiques
et sociologiques :
• il existe dans les zones périurbaines un potentiel de croissance démographique,
et donc de consommation, plus fort qu’ailleurs. Le rythme de croissance des
communes de moins de 10 000 habitants a presque doublé depuis 1999.
Actuellement, ces zones croissent environ deux fois plus vite que la
population française. En valeur absolue, elles concentrent près de 30 millions
d’habitants. L’accélération de la croissance est plus forte encore dans les
communes de moins de 2 000 habitants. La croissance maximale pour les
communes de moins de 10 000 habitants se situe à 25 Km du centre des aires
urbaines, alors qu’elle se trouvait à 15 Km dans les années 1990. Les causes de
cet éloignement progressif sont multiples : loyers et prix résidentiels inabordables
à proximité du centre-ville, meilleure desserte des zones périurbaines, etc. ;
• les populations aisées (cadres et retraités essentiellement) s’implantent
davantage en périphérie qu’auparavant.
D’autres raisons liées à la stratégie des enseignes et aux évolutions des modes de
consommation sont également à prendre en compte :
• avec l’augmentation des loyers de l’immobilier commercial en centre-ville,
l’implantation périurbaine apparaît comme une bonne alternative pour les
commerçants soucieux de préserver leur marge. L’emplacement en
périphérie est souvent plus rentable. Il est devenu très difficile, notamment
pour les petits commerçants et artisans, de se positionner sur les meilleurs
emplacements en centre-ville. Un bon emplacement en périphérie est parfois
préférable à une mauvaise implantation dans le centre ;
• la périphérie devient une aubaine pour les grandes enseignes purement
urbaines qui ont déjà bien établi leurs positions en centre-ville. Pour elles, ces
zones constituent un potentiel de croissance. La Fnac par exemple ne disposerait
d’une part de marché que de 5 % en périphérie. Elle souhaite accroître ce chiffre
et y contrer des concurrents déjà présents. En 2007, l’enseigne avait à cet effet
prévu des ouvertures à Thiais ainsi que dans la zone commerciale d’Avignon ;
• la périphérie répond mieux au critère de proximité souhaité par le
consommateur. Les meilleures conditions de circulation et d’accueil de la
clientèle sont de plus appréciées par les enseignes. Les centres-villes souffrent
souvent de difficulté de stationnement, avec des parkings payants et saturés et un
trafic très dense, pouvant décourager les visiteurs.
Pourtant, certains experts évoquent le début d’un choc immobilier en périphérie. L’attrait
croissant pour ces zones conduit inévitablement à une hausse des loyers et à une
baisse des rendements. Par ailleurs, parmi la multitude des projets en cours, tous
ne sont pas nécessairement en cohérence avec les attentes des consommateurs. Face
à ce double constat, les grandes enseignes restent prudentes et sélectives. Le
parc de périphérie doit offrir un confort d’achat maximal, en termes d’accessibilité,
d’accueil, d’attractivité des vitrines, etc.
Malgré son fort développement, l’appareil commercial de la périphérie reste toutefois
encore assez nettement inférieur à celui des villes et une certaine obsolescence peut
désormais guetter rapidement tout parc de périphérie, même majeur.
Evolution du nombre de projets
en périphérie depuis 2001
250
238
200
150
150
100
50
15
13
01
02
03
04
05
06
07
Centres commerciaux
Loisirs
Parcs d'activités commerciales
Magasins d'usine
Source : Procos
Répartition des m2 en projet en périphérie
Magasins d'usine
4%
Loisirs
3%
Centres
commerciaux
33 %
Parcs d'activités
60 %
Source : Procos
France : évolution démographique
des villes depuis 1990
1990 - 1999 1999 - 2005
France métropolitaine et Dom
0,4 %
0,6 %
Ensemble des communes
de moins de 10 000 habitants,
dont :
0,5 %
0,9 %
0,5 %
0,6 %
1,1 %
0,7 %
Communes rurales
Unités urbaines
Source : Insee
La montée en gamme des magasins d’usine
Les centres de déstockage ne sont plus assimilables à des hangars ou à des entrepôts. L’appellation
« magasins d’usine » a laissé place à celle de « village des marques ».
Aux simples étalages se substituent des boutiques attirantes. L’accueil de la clientèle s’est amélioré
(parkings, toilettes, restaurants, espace de détente, etc.). Par ailleurs, figurent désormais des
grandes marques haut de gamme et des articles « élégants ». Enfin, l’architecture évoque le
patrimoine local et intègre le respect de l’environnement.
En 2007, on dénombre 19 centres de marques en France. Ils représentent une surface de
264 000 m2. 94 % de la surface de vente sont situées dans la moitié Nord du pays.
Les centres attirent environ 8 millions de consommateurs par an.
LES RÉGIONS
Valeurs locatives moyennes au m2 en centre-ville
Lille
1 082 €
Paris
1 178 €
Rennes
690 €
L’activité des grandes villes en régions a été globalement satisfaisante. Les centrevilles ont été dynamique, malgré la vive concurrence des commerces de
périphérie. Plusieurs villes ont bénéficié d’une certaine accalmie dans les grands
travaux. La fréquentation touristique des grands cœurs de ville a été soutenue et
caractérisée par une clientèle haut de gamme. Malgré un contexte de loyers
élevés, les emplacements « prime » et N°1 restent très prisés.
Bordeaux
Nantes
694 €
Lyon
649 €
Bordeaux
909 €
Marseille
957 €
Toulouse
715 €
Nice
1 067 €
La valeur locative est égale au loyer annuel plus 10 % du montant du
droit au bail, divisé par le nombre de m2.
Avertissement : il s'agit d’une moyenne de l'ensemble des transactions publiées.
Source : L’Argus de l’Enseigne, avril 2007
Après les travaux du tramway, la clientèle semble revenir dans le centreville bordelais. Néanmoins, la périphérie draine toujours des flux importants.
L’immobilier commercial est dans une assez bonne conjoncture. La ville, qui
manque de locaux vacants, attire beaucoup de projets commerciaux.
Bordeaux est bien doté en grandes enseignes. Les grandes marques
d’habillement prolifèrent dans les rues piétonnes Sainte-Catherine et PorteDijeaux, qui sont les emplacements « prime » de la ville. Les Galeries Lafayette,
H&M, Célio, Camaïeu et Zara y sont présents. Les enseignes de luxe et les
marques haut de gamme se localisent davantage Cours de l’Intendance
(emplacements N°1). Baccarat, Vuitton et Kenzo y sont implantés, Diesel
récemment. Les centres commerciaux attirent les enseignes : Soho et La Cure
Gourmande se sont récemment installés dans le centre Meriadeck (35 000 m2).
Suite aux départs de Bricorama et Truffaut, le Hangar des Quais est devenu
Quai des Marques, un ensemble spécialisé dans l’habillement. 40 boutiques
y ont ouvert au printemps 2007.
Les zones excentrées et la périphérie regroupent l’essentiel des projets de
création/rénovation : Monte Cristo à Floirac, Les Comptoirs du Lac (Bordeaux
Nord) ou encore le Parc de Cubzac.
Lille
Emplacement
Loyer
en € / m2 / an
Principales artères
commerciales
N°1 « prime »
1 500 € / 1 800 €
Grand Place
Rue de Béthune
N°1
1 000 € / 1 600 €
Rue Esquermoise
Rue Grande
Chaussée
N°1 bis
750 € / 900 €
Rue de Paris
Rue Faidherbe
Rue de la Monnaie
N°2
600 € / 800 €
Rue Basse
Rue de la Clef
Périphérie
150 € / 200 €
Surfaces
commerciales
de périphérie
Source : Garber & Ryber
L’activité du commerce lillois a été satisfaisante en 2006. La création
d’entreprises commerciales et la construction de locaux commerciaux ont été
soutenues. Plus de 52 000 m2 de projets ont été autorisés par la CDEC dans
la circonscription lilloise (1,9 million d’habitants).
Dans le centre-ville, les travaux de repavage de la rue de Béthune ont porté
préjudice à l’activité commerciale de cet axe piétonnier, qui est le plus fréquenté
de la ville. Toutefois, l’inauguration du centre commercial Espace Béthune, avec
son magasin les Galeries Lafayette en septembre 2007, et l’achèvement des
travaux devraient à terme renforcer l’attractivité du centre. L’immobilier
commercial se porte bien dans le vieux Lille. Ce quartier devient
progressivement plus commercial et touristique. Les grandes enseignes sont
attirées par les ruelles proches du centre-ville et où les grandes marques sont
encore peu présentes. A ce titre, certains axes comme les rues de la Clef,
Lepelletier et Masurelle changent peu à peu de visage. Euralille (66 000 m2)
a connu une année mitigée, avec un chiffre d’affaires inchangé par rapport à
2005. Pour conserver son attractivité, le centre mise sur l’implantation de
magasins innovants. Ainsi, il accueille depuis fin 2006 un concept de magasin
Go-Sport dédié à une clientèle citadine et active et devrait compenser le départ
remarqué de Media Saturn. New look vient d’y arriver.
Lyon
A Lyon, la tendance est au rééquilibrage entre l’attractivité commerciale du
centre et celle de la banlieue. En effet, l’hyper-centre et particulièrement la
Presqu’île sont des zones qui ont considérablement renforcé leur
attractivité. La grande diversité commerciale de ses magasins et l’implantation
de nombreuses grandes enseignes attirent une clientèle nationale et
internationale (le site est classé au patrimoine mondial de l’Unesco). De plus,
LES RÉGIONS
c’est un lieu facile d’accès. L’attractivité devrait encore s’amplifier au fur et à
mesure de l’avancement du projet Lyon Confluence (120 000 m2 de
commerces, services, loisirs, etc.), qui prolongera la Presqu’île. A cet égard,
l’attrait pour la rue Victor Hugo, qui relie le cœur de la Presqu’île à Confluence,
devrait s’accroître. Le 2ème arrondissement reste le quartier le plus commerçant
de la Presqu’île. Il regroupe les meilleurs emplacements : la place des Jacobins,
la rue de la République est, elle, bien dotée en grandes enseignes de
l’équipement du foyer (Habitat), de l’habillement (Zara, Pimkie, Célio, Kookaï,
etc.) et également de culture-loisirs (Fnac et Virgin). Édouard Herriot reste
l’ancrage classique de plusieurs magasins de luxe.
Emplacement
N°1 « prime »
N°1
Loyer
en € / m2 / an
commerciales
1 800 € / 2 600 €
Rue de la République
(secteur Cordeliers)
Rue Herriot
(secteur Grenette / Terreaux)
Rue Victor Hugo
Rue de Brest
(secteur Jacobins / Grenette)
Place Bellecour
Rue de l’Ancienne
Préfecture
900 € / 1 300 €
La stratégie de commercialisation de l’ensemble « Grolée Carnot », en
Presqu’île et sur 19 000 m2 de pieds d’immeubles consécutifs, devrait être un
facteur clé de prestige commercial de la capitale des Gaules. À l’Est de la
ville, dans le 3ème arrondissement, la Part-Dieu, avec son centre commercial de
260 boutiques demeure dynamique.
En tout état de cause, la compétition avec la périphérie restera importante dans
les années à venir, avec les projets de la Tour Oxygène (centre-ville,
12 000 m2, 2009) et du Carré de Soie à l’Est de la ville (2008, 40 000 m2).
N°1 bis
Rue Jean de Tournes
Rue Childebert
Rue Ferrandière
Rue Gasparin
Rue de Brest
(secteur St Nizier)
Cours Vitton
Cours Franklin
Roosevelt
Avenue de Saxe
Avenue des Frères Lumières
Grande rue de la Croix-Rousse
400 € / 750 €
Marseille
Le bilan des soldes d’hiver a été plutôt négatif à Marseille, même si les grandes
enseignes ont mieux résisté. Les principaux obstacles aux commerces de la ville
demeurent la propreté, l’accessibilité et la moyenne de pouvoir d’achat des résidents.
Toutefois, des perspectives totalement nouvelles s’ouvrent. L’ouverture de la
1ère ligne de tramway fin juin 2007 est emblématique de la transformation du
centre-ville : aménagement résidentiel et commercial (plus de 40 000 m2 de l’axe
haussmannien Republique reliant Joliette au Vieux Port). Notons également le projet
innovant et de bonne gamme des Terrasses du Port (41 000 m2). Plusieurs secteurs
majeurs existants en seront dynamisés (Vieux Port et Cannebière / St Ferréol et le
Centre Bourse agrandi ajusteront sans doute leurs enseignes). Le cours Pierre-Puget
est un lieu dynamique et les artères adjacentes à la rue Saint-Ferréol restent de bonnes
alternatives en terme de rapport qualité-prix, tandis que le quartier Belsunce connaît
une baisse de sa fréquentation, dans l’attente d’un nouveau raccordement. Le défi
de la réhabilitation socio-économique ambitieuse de Republique et la création du
pôle Joliette pourraient bouleverser la dynamique commerciale de Marseille. Le pari
présente toutefois un risque non négligeable et l’adéquation de l’offre en commerces
au potentiel de consommation reste problématique.
En périphérie, l’annulation de la dérogation d’ouverture dominicale pour les grands
magasins de Plan-de-Campagne pourrait porter préjudice à l’activité du centre
commercial, qui accueille 30 % de ses visiteurs le dimanche.
N°2
Rue de la République
(secteur bellecour /
place de la République)
Rue Edouard Herriot
Place des Jacobins
Rue Emile Zola
Place des terreaux
Avenue Jean Jaurès
Cours Gambetta
Cours Lafayette
Avenue du Point-du-jour
Cours Charlemagne
150 € / 200 €
Emplacement
Loyer
en € / m2 / an
commerciales
N°1 « prime »
1 500 € / 1 700 €
Rue Saint-Ferréol
N°1
1 000 € / 1 300 €
Rue Paradis
Rue Grignan
N°1 bis
400 € / 550 €
Rue de Rome
La Canebière
Place de Gaulle
N°2
350 € / 450 €
Rue Vacon
1 000 € / 1 500 €
Printemps
La Valentine
300 € / 500 €
600 € / 900 €
Plan de Campagne
Avant Cap
Centre
commercial
Périphérie
Source : Compagnie Phocéenne de Négociations
Nantes
Malgré un mauvais automne 2006, le commerce nantais a connu depuis une
conjoncture assez favorable, probablement sous l’effet de la fin des grands
travaux et de la campagne de communication « les rues de Nantes ». En 2006,
le cœur de ville s’est montré actif. L’Ouest de la ville a été plus dynamique
que l’Est. Nantes peine à s’imposer face à une périphérie pourvue de
14 centres commerciaux. Le commerce nantais compte 2 000 unités
réparties sur 100 000 m2 et se caractérise par une sous-représentation en
grandes enseignes. Effectivement, les fortes valeurs locatives et le faible
rendement en centre-ville font hésiter les grandes marques à s’y implanter.
Nantes demeure moins dotée en la matière que des villes plus petites comme
Rennes ou même Angers, mais tente d’y remédier. Ainsi, de nombreux projets
sont amenés à renforcer l’attractivité de l’Ile de Nantes : restructuration de
LES RÉGIONS
logements, création d’un pôle média et d’un pôle santé, ouverture d’un centre
socio-culturel, etc. La mutation de cet espace inclut également l’extension du
centre commercial Beaulieu en 2008, qui accueillera de nouvelles enseignes
(dont H&M et Carré Blanc), et l’installation de places de parking. Dans le cœur
historique de la ville, l’immeuble Neptune, suite à sa démolition, laissera place
en 2009 à 12 000 m2 de surfaces commerciales.
Nice
Emplacement
Loyer
en € / m2 / an
commerciales
N°1 « prime »
1 000 € / 1 500 €
Av. Jean Médecin
800 € / 1 000 €
Rue Masséna
N°1 bis
250 € / 400 €
Rue de l’Hôtel
des Postes
N°2
100 € / 150 €
Av. Jean Jaurès
250 € / 300 €
Zone commerciale
Lingostière
N°1
Périphérie
Source : FICI CB Richard Ellis
Après quelques années de fléchissement, le commerce niçois peut
espérer de meilleures perspectives, avec l’arrêt prochain des désagréments
liés à la mise en service de la ligne 1 du tramway (ouverture en octobre 2007).
Les meilleurs sites restent très prisés et les valeurs locatives des
emplacements « prime » et N°1 affichent des hausses de 10 % à 20 %.
L’attractivité de la Place Masséna se renforce fortement. En juin 2007
s’est achevée sa plus importante rénovation depuis 200 ans. Elle va, de plus,
bénéficier des flux du tramway. Ainsi, elle pourrait devenir le meilleur
emplacement de la ville et les propriétaires devraient y demander des loyers
plus importants. L’avenue Jean Médecin reste dynamique. Elle a récemment
accueilli la Fnac, Célio et Score Games. Par ailleurs, le centre Nice Etoile,
rénové, a constaté une forte progression de son chiffre d’affaires.
En périphérie, le centre Lingostière, dans la Plaine du Var, attire la convoitise
des grandes enseignes. Toutefois, les autorités veilleront à ce que le centre
propose une offre harmonieuse et de qualité.
Rennes
Emplacement
Loyer
en € / m2 / an
commerciales
N°1 « prime »
1 000 € / 1 300 €
Rue Bastard
Rue d’Orléans
900 € / 1 150 €
Rue Lafayette
Rue de Toulouse
N°1 bis
400 € / 700 €
Rue de Nemours
Rue de la Motte Fablet
Rue Maréchal Joffre
N°2
300 € / 600 €
Rue Leperdit
Rue du Guesclin
Périphérie
120 € / 200 €
de périphérie
N°1
Le commerce rennais est dynamique. Il est soutenu par la forte croissance
démographique du Pays de Rennes, qui devrait compter 47 000 habitants
supplémentaires d’ici 2011. Les pouvoirs publics souhaitent encourager la
prépondérance du centre-ville, qui comporte 1 700 commerces répartis sur
une surface commerciale de 110 000 m2. Ainsi, les projets de création, de
modernisation et de transports sont nombreux. Fin 2006, la nouvelle galerie
commerciale de la Visitation, située au nord du centre de Rennes a ouvert ses
portes. Elle accueille 16 enseignes, dont H&M (2 200 m2), Planète Saturn
(2 900 m2) et Intersport (1 600 m2) sur un espace de 15 000 m2. D’autres projets
sont à l’étude, notamment la modernisation du centre commercial des Trois Soleils.
L’urbanisme commercial en périphérie reste plus actif. Ikea va par
exemple ouvrir en 2008 un magasin de 18 000 m2 à Pacé.
Toulouse
Rue Alsace Lorraine
Rue Saint
Antoine du T.
Rue Wilson
Le centre-ville de Toulouse est à l’honneur cette année : ouverture de la ligne B
du métro, extension du plateau à priorité piétonne, réaménagement de la rue
d’Alsace Lorraine, ouverture du centre commercial St Georges. Ces
changements participent au développement de nouveaux flux piétons et vont
favoriser des rues jusque là peu plébiscitées par les enseignes telles que les rue
Rémusat et Filatiers.
1 300 € / 1 600 €
Rue des Arts
Rue de la Pomme
Rue Lapeyrouse
Rue St Rome
Les mouvements sur les emplacements N°1 restent « calmes », l’offre
disponible étant assez limitée en termes de surfaces et les valeurs locatives
élevées. Pour les autres, les prix sont souvent revus à la baisse.
700 € / 1 200 €
Rue de Rémusat
Rue Boulbonne
En périphérie, les projets de zones commerciales concernent principalement
l’Ouest de l’agglomération : Portes de Gascogne, Portes des Pyrénées, et
extension de Portet de Garonne toujours à l’étude. Quant aux centres
commerciaux, les demandes d’extension vont bon train : + 3 400 m2 pour
Labège 2, + 5 000 m2 pour Blagnac et + 6 000 m2 pour Roques.
Emplacement
Loyer
en € / m2 / an
N°1 « prime »
1 700 € / 1 900 €
N°1
N°1 bis
Périphérie
140 € / 200 €
commerciales
LES INVESTISSEMENTS
Les engagements en commerces continuent de progresser. Ils ont atteint
1,8 milliard d’euros en 2006 (+ 9 % par rapport à 2005) et 1,2 milliard
d’euros au 1er semestre 2007. La part des commerces dans le total des
investissements en immobilier d’entreprise demeure assez stable. Elle s’établit à
8 % en 2006 et à 9 % au 1er semestre 2007. Comme nous l’anticipions l’an
dernier, l’immobilier commercial n’a pas échappé au recul et à la compression
des taux de rendement.
Le poids des Français parmi les investisseurs continue de s’accentuer. Ils
sont à l’origine de 67 % des engagements en 2006 et 68 % au
1er semestre 2007, contre 44 % en 2005.
Hors portefeuille, en 2006, les engagements se sont principalement localisés
en province (70 % des montants). Paris enregistre 11 % des volumes investis et
le reste de l’Ile-de-France 19 %. Au 1er semestre 2007, les volumes s’étaient très
majoritairement concentrés en région parisienne (91 %).
En 2006, les foncières ont dominé le marché à l’acquisition avec 71 % des
volumes. En 2007, ce sont les institutionnels qui ont été les plus
dynamiques, avec 76 % des montants engagés en commerces au 1er semestre.
Le marché de l’investissement en commerces se caractérise par un petit nombre
d’acteurs, spécialisés. A ce titre, 2007 a été marqué par la naissance d’un
géant de l’immobilier commercial français, issu de la fusion entre les foncières
Unibail et Rodamco. Cette nouvelle structure possède 95 centres commerciaux,
dont 10 des 25 plus grands centres européens.
Les surfaces commerciales sont un produit rare et très recherché. Les
loyers des commerces sont indexés en partie sur le chiffre d’affaires. Or, la bonne
tenue de la consommation fait progresser les résultats des enseignes et, par
conséquent, le niveau des loyers. Ainsi, l‘actif commerce offre des perspectives
de cash flow très intéressantes (pérennité, croissance) pour les investisseurs. Il
s’agit donc d’un actif performant et offrant des garanties. Il présente des
taux de rendement attractifs, conjugués à des valeurs locatives assez stables.
Évolution des engagements en commerces
(en milliards d’euros)
2,0
1,5
1,0
0,5
01
03
04
05
06
1S 07
Typologie des investisseurs en commerces
2006 : 1,8 Md
Md€
€
Privés
5%
Institutionnels
13 %
Fonds d'investissement
11 %
Foncières
71 %
De par leur rentabilité (supérieure aux commerces de centre-ville), les parcs
d’activités commerciales et les centres commerciaux sont particulièrement prisés.
Ils constituent une bonne acquisition pour des investisseurs, soucieux de
diversifier leurs portefeuilles. Cependant, les centres commerciaux restent un
actif rare et leurs ventes sont peu nombreuses.
Du côté des utilisateurs, s’il est vrai que les grandes enseignes considèrent
traditionnellement leurs murs comme un élément stratégique qu’il faut conserver,
la prise de participation des fonds d’investissement dans leur capital pourrait
changer la donne. Ces derniers sont en effet toujours soucieux de rentabiliser au
maximum leurs actifs. Récemment, de grands fonds sont entrés dans le capital de
nombreuses enseignes, dont Carrefour, Quick, Feu Vert, Camaïeu et Vivarte.
02
1S 2007 : 1,2 Md
Md€
€
Privés
4%
Foncières
20 %
Institutionnels
76 %
Les taux de rendement net immédiats en commerces, juillet 2007
• Centre-ville à Paris
- emplacements « prime » : 4 - 5,25 %
- autres emplacements : 5 - 6,75 %
• Centre-ville en Province
- emplacements « prime » : 4,25 - 5,25 %
- autres emplacements : 7 - 8 %
• Périphérie
- Parcs d’activités commerciales Ile-de-France (nouvelle génération) : 5 - 5,5 %
- Parcs d’activités commerciales province (nouvelle génération) : 5,25 - 5,75 %
• Centres commerciaux régionaux France entière : 4 - 6 %
Carrefour devrait se séparer de ses murs, sous la
recommandation de ses nouveaux actionnaires
Le fonds d’investissement Colony Capital et la holding Bernard Arnault sont entrés en mars 2007
à hauteur de 10 % dans le capital du numéro un français de la grande distribution. Souhaitant
améliorer la rentabilité de leur nouvel investissement et doubler le résultat net du groupe d’ici 5
ans, les nouveaux membres du conseil d’administration ont proposé au distributeur de vendre ses
murs commerciaux. Une solution qui ne semble pas avoir les faveurs de la direction, qui pourrait
néanmoins céder. L’endettement de Carrefour est en effet encore important, notamment suite au
rachat de Promodès. L’actif immobilier détenu en main propre par le distributeur représente une
surface totale de 6 millions de m2, valorisée entre 25 et 30 milliards d’euros.
Peu après l’entrée de Colony Capital dans le capital d’Accor en 2003, le groupe hôtelier avait
externalisé ses actifs immobiliers pour 1,6 milliard d’euros.
Les groupes Casino et Auchan adoptent une stratégie différente, en gardant la maîtrise de leurs
murs de commerce.
EUROPE
Dotation des principaux
pays européens en centres commerciaux
Pays
Centres
Surface
M2 / 10 000
commerciaux (millions m2 GLA) habitants
Royaume-Uni
747
14,9
2 472
France
664
13,9
2 206
Espagne
471
10,0
2 286
Italie
587
10,0
1 695
Allemagne
414
8,9
1 079
Pays-Bas
412
5,1
3 096
Pologne
199
4,6
1 197
Suède
234
3,7
4 121
Autriche
121
1,9
2 350
Portugal
82
2,2
2 090
Rép. Tchèque
52
1,5
1 424
Hongrie
68
1,4
1 405
Danemark
91
1,3
2 411
Belgique
63
1,2
1 142
Irlande
70
1,1
2 576
Grèce
21
0,4
378
En Europe occidentale, l’économie connaît une grande diversité de
performances, avec certaines régions en forte croissance économique, comme
la Scandinavie et d’autres, comme l’Italie où la reprise est laborieuse. En 2006, le
redressement de l’économie allemande, après de nombreuses années de
contreperformances, est à noter. Les pays d’Europe de l’Est affichent quant à eux de
fortes progressions. La croissance a entraîné une baisse du taux de chômage global
de l’Union Européenne, qui avoisine 7 %, soit son taux le plus bas depuis 15 ans.
La consommation privée devrait donc jouer un rôle de plus en plus important dans
la croissance future des pays européens, du fait du renforcement de la confiance
des ménages. L’Allemagne pourrait toutefois connaître un ralentissement de sa
consommation en raison de la hausse, cette année, de son taux de TVA.
Les investissements en immobilier commercial ont représenté 26 % des
engagements européens. En commerces, 45 % des montants ont été investi dans
les centres commerciaux. L’activité de ce secteur est fortement induite par la
disponibilité des produits. Le manque d’opportunités dans le domaine des centres
commerciaux favorise l’intérêt des investisseurs pour d’autres formes d’immobilier
commercial. A ce titre, l’attrait pour les magasins d’usine et les supermarchés, ainsi
que les emplacements secondaires, se développe.
La Russie arrive en tête en termes de surfaces de centres commerciaux en
projet, avec 7 millions de m2 potentiels avant fin 2009, en sus des 4 millions
de m2 existants. Viennent ensuite le Royaume-Uni, l’Espagne et l’Italie, qui ont
d’importants projets en réserve. La France et l’Allemagne disposent d’un
volume de projets plus réduit, pouvant au maximum augmenter le stock de
25 %.
Source : PMA, Eurostat, CNCC
Londres : une bonne référence pour Paris ?
Il y a une différence notable dans la nature de l’immobilier commercial de Londres et de Paris.
Ces deux villes ont pourtant une population similaire et toutes deux emploient autant de personnes
dans le commerce de détail.
Les employés se répartissent dans plus de 80 000 magasins à Paris et dans seulement 41 000
à Londres. Dans la capitale britannique, la surface utile totale des commerces par personne est
supérieure. Cela témoigne d’une différence importante des formes de vente entre les deux
métropoles.
Les chiffres de Paris reflètent une place plus importante accordée aux commerces de détail
traditionnels des rues commerçantes. La surface moyenne élevée des magasins de Londres est
due essentiellement à ses centres commerciaux de périphérie. Les restrictions imposées en matière
d’urbanisme commercial limitent les formes modernes de commerce que l’on trouve généralement
ailleurs au Royaume-Uni, comme les centres commerciaux à l’extérieur des villes, les magasins
de marque et les entrepôts de vente au détail.
Si les loyers de Paris restent stables pour les emplacements « prime » sur les Champs-Elysées,
Londres a connu ces dernières années une hausse des loyers « prime » supérieure à la moyenne.
Globalement, l’Europe occidentale reste en tête pour ce qui est des loyers de commerce. En effet,
39 des 50 meilleurs emplacements mondiaux s’y localisent. Il s’agit de Paris, Londres et Dublin,
qui a connu une forte augmentation de ses valeurs locatives au cours des dernières années.
Cependant, c’est New York qui détient la palme, avec la 5ème Avenue. Les loyers « prime » de cet
axe sont 14 % plus élevés que ceux des Champs-Elysées.
Les surfaces de centres commerciaux proposées en Europe centrale et orientale
sont importantes par rapport aux volumes existants. Dans le cas de la Pologne,
la Hongrie et la Slovaquie, la densité de centres commerciaux par habitant est
en voie de devenir aussi élevée qu’en France, au Royaume-Uni ou en Irlande.
Quelques tendances du commerce récemment observées en Europe :
• les aléas climatiques et la vague de chaleur de 2006 auraient eu un impact
direct sur les ventes d’immobilier commercial ;
• la taille moyenne des transactions en commerces réalisées par les fonds
d’investissement augmente. En 2006, de grandes enseignes comme Boots
et Sainsbury’s ont fait l’objet d’offres de rachat. Toutefois, avec des taux
d’intérêt plus élevés, l’endettement nécessaire pour financer de tels rachats
est devenu plus coûteux. Ainsi, la tendance semble avoir atteint son apogée.
Malgré les réactions souvent négatives suscitées par ce genre de
transactions, il y a eu quelques réussites spectaculaires ;
• l’alimentation biologique a finalement trouvé grâce aux yeux des classes
moyennes citadines et non pas seulement de l’élite.
Les loyers* en Europe
(en € / m2 /an), juillet 2007
8 000
8 000 €
7 000
6 734 €
6 250 €
6 000
5 000
4 688 €
4 340 €
4 000
4 200 €
4 000 €
3 524 €
3 500 €
3 000
3 100 €
3 000 €
2 880 €
2 834 €
2 760 €
2 640 €
2 640 €
2 600 €
Manchester Dusseldorf
Cologne
Hambourg
Barcelone Birmingham Glasgow
2 553 €
2 544 €
2 520 €
2 000
1 000
Moscou
Londres
Paris
Dublin
Zurich
Munich
Milan St Petersbourg Rome
* Valeurs « prime » harmonisées en tenant compte des facteurs de pondération locaux .
Genève
Francfort
Madrid
Prague
RÉPONSES
2006 /
QUESTIONS
2007
Dans cette rubrique, nous proposons d'identifier d'une année sur l'autre des thématiques
ou des sujets ouverts et d'en donner l'année suivante un commentaire.
Le e-commerce va-t-il poursuivre sa progression avec la
même intensité cette année ? Comment mesurer son
impact sur le commerce classique, notamment en termes
de réseau physique ?
Après avoir augmenté de 53 % en 2005, le chiffre d’affaires du
e-commerce a cru de 40 % en 2006, en s’établissant à 12
milliards d’euros. Il y a donc eu un ralentissement de la hausse,
même si la progression reste très soutenue. L’impact du
e-commerce sur le commerce, en termes de réseau physique,
est pour l’instant peu visible. Signalons qu’en 2005, près de
40 % de l’activité du e-commerce ne concernent que la vente de
services (bancaires, voyages, etc.) et donc n’affecte pas le
commerce. Par ailleurs, la principale victime du
e-commerce demeure la vente à distance traditionnelle
(catalogue, téléphone, minitel, etc.). En tout état de cause,
beaucoup d’enseignes perçoivent internet davantage comme
une opportunité de diversifier l’offre et les canaux de vente.
Toutefois, les commerces physiques de biens culturels et de
loisirs (libraires, disquaires, etc.) pâtissent du développement de
l’internet. Il faudra également surveiller l’équipement de la
personne et de la maison et à plus long terme, d’autres activités.
Le web est clairement devenu un support de pointe dans la
connaissance des consommateurs et un espace de décision de
celui-ci avant un achat ciblé et rapide… dans un lieu de vente
traditionnel.
Un cycle de développement intensif est apparu en optique.
Quels impacts sur l’organisation de ce secteur en 2007 ?
Le nombre d’opticiens et plus particulièrement d’indépendants
est en hausse. En 2006, près d’un point de vente sur deux était
détenu par un indépendant. Une évolution qui peut sembler
paradoxale, car les opticiens indépendants auraient tendance
à perdre leurs parts de marché au profit des chaînes
spécialisées. Pourtant, elle s’explique en partie par le prix
onéreux d’ouverture d’un magasin en franchise.
Quelles incidences sur les loyers de périphérie du fait de la
multiplication des nouveaux entrants ?
Les loyers de périphérie progressent, du fait d’un rythme
d’implantation soutenu dans ces zones. Effectivement, les
grandes enseignes, mais aussi les petits commerçants, sont de
plus en plus incités à une implantation périurbaine. Ainsi, sur
des surfaces souvent faibles, ils acceptent des loyers à la hausse
mais, toutefois encore très compétitifs avec ceux du centre-ville.
Plus de 50 réseaux d’enseigne ont changé de main en
2005, le phénomène va-t-il se poursuivre ? Avec quels
acteurs et quels résultats ?
Le phénomène perdure. Les réseaux d’enseigne sont des actifs
performants et sûrs. Ils attirent particulièrement les banques et
les fonds d’investissement. Ces acteurs sont aussi souvent des
professionnels de l’immobilier qui cherchent à optimiser
financièrement et géographiquement les réseaux physiques. La
recherche d’efficacité financière se fait parfois au détriment de
certains points de vente pourtant rentables. Vivarte et Camaïeu
ont récemment été repris. Les franchisés sont rarement impactés
par ces opérations. Ces derniers sont effectivement protégés
par le contrat de franchise, qui rend impossible toute résiliation
par l’unique volonté d’une seule des parties.
Quelle évolution de chiffres d’affaires pour les
centres-villes dont la rénovation était effective début
2006 ?
La rénovation des centres renforce nécessairement l’attractivité
de ses commerces. Pourtant, les situations sont variables. La
rénovation du centre Troyen a fortement dynamisé le commerce,
tandis qu’à Bordeaux, une progression du chiffre d’affaires du
centre-ville de l’ordre de seulement 3 % à 4 % est évoquée. De
fait, il faut considérer que l’évolution de l’activité des villes
dépend de plusieurs facteurs : conjoncture économique et
démographique, concurrence de la périphérie, capacité à
attirer les enseignes locomotives, etc. La rénovation « pure » ne
suffit pas.
Après 3 ans de quasi-absence, une nouvelle vague
d’enseignes de prêt-à-porter s’intéresse à la France. Quel
impact sur les leaders H&M et Inditex ? Et sur les dispositifs
commerciaux ?
Les nouvelles enseignes n’ont pour l’instant pas la
reconnaissance ni le réseau de distribution des grands leaders.
Implantés depuis plus longtemps, H&M et Inditex bénéficient
d’une grande notoriété et d’un bon maillage territorial. Ils
comptent chacun près d’une centaine de magasins en France et
le rythme d’ouvertures est soutenu. Ainsi, H&M a ouvert 16
magasins en 2006, soit le nombre de boutiques New Look en
France et les ventes ont progressé de 14 %. Inditex prévoit
prochainement 30 nouveaux magasins. En revanche, nous
assistons pour 2007-2008 à la conjonction d’une part, de la
décision résolue de certains groupes (New Look, Uniqlo etc.)
d’investir l’Europe continentale pour asseoir un développement
que n’offrent plus leurs marchés domestiques, et d’autre part, à
l’arrivée de nouveaux concepts (New Yorker – Desigual etc.)
positionnés sur des niches, notamment sur les marchés jeunes.
Loi Fouché : innovation dynamique ? Alourdissement
réglementaire ? Ou affaire sans suite… ?
Validée par le Sénat en 2005, la proposition de loi Fouché
destinée à mieux contrôler l’implantation des grandes surfaces
n’a jamais passé le cap de l’Assemblée Nationale. Renaud
Dutreil a jugé plus opportun d’intégrer la directive dans la loi en
vigueur. C’est dans cette perspective qu’a été créée fin 2006
la Commission de Modernisation de l’Urbanisme Commercial,
dont le sénateur Fouché est le vice-président. Les premières
propositions de cet organe sont de conserver une législation
propre à l’urbanisme commercial, mais en y intégrant de
nouveaux éléments. Elle propose d’intégrer un critère de
RÉPONSES
2006 /
QUESTIONS
concurrence (pour éviter les situations de position dominante).
De plus, elle suggère de prendre en compte les notions
d’esthétisme et d’aménagement du territoire, pour mieux protéger
l’environnement et encourager un aménagement harmonieux. Elle
recommande par ailleurs de tenir compte des besoins des
consommateurs en termes de modernité et de diversification de
l’offre commerciale. Elle préconise enfin de placer la notion
d’urbanisme au centre du processus d’autorisation.
Après le « boom » des réseaux bancaires, une nouvelle
concentration aura-t-elle lieu début 2007 ?
En dépit des rumeurs évoquant le rapprochement entre BNP
Paribas et la Société Générale, ou des réseaux de détail des
Caisses d’Epargne et des Banques Populaires, le marché
bancaire français semble désormais trop concentré pour offrir
des opportunités significatives. Les banques misent davantage (à
nouveau) sur l’international pour la croissance externe. Ainsi, des
opérations de grande envergure ont eu lieu : rachat de la 6ème
banque italienne, la BNL, par BNP Paribas et de la 4ème banque
grecque par le Crédit Agricole, etc.
Quel avenir et quelles innovations résulteront des nouveaux
sites consacrés à la « Maison » : essoufflement des sites à
thème ? Elément nouveau de tout grand site commercial ?
Apparition de réseaux spécialisés et/ou de nouveaux
concepts ?
L’habitat est aujourd’hui une préoccupation majeure des
ménages. Ainsi, l’équipement de la maison était en 2006 la
première activité en termes de surfaces commerciales autorisées.
Pourtant, le centre Domus, dédié à l’habitat, ne semble pas avoir
connu un démarrage spectaculaire. Maisonément à Boissénart
(42 000 m2) ou la cité de l’habitat à Reims (28 000 m2) sont des
concepts de centres commerciaux semblables à Domus, qui
ouvriront prochainement. Les Français ont le goût pour la
décoration intérieure. La maison n’est plus un cocon protecteur
mais un point de rencontre. Les concepts présentant la maison
comme un lieu convivial et ouvert vers l’extérieur abondent. Sur
2007
l’avenir des thèmes, la période 2007-2008 devrait permettre
d’en apprécier mieux les tendances et les résultats.
L’opération Printemps est-elle de nature à transformer
l’évolution du pôle « Grands Magasins » parisien et
l’attractivité de son périmètre actuel ?
En 2006, un consortium formé par Deutsche Bank et le groupe
Maurizio Borletti a racheté France Printemps à PPR. Le Printemps
a souhaité se doter d'un secteur haut-de-gamme. Après la montée
en charge du magasin parisien, les magasins de province seront
alignés sur cette orientation (exemple Lille). Celle-ci comporte de
nouveaux référencements et l'arrivée de nouvelles marques
prestigieuses et créatives. Le concept de grand magasin et de
multimarque parraît donc reprendre du "poil de la bête", avec le
rôle très structurant que cela peut avoir dans les centre-villes.
La dynamique Francs-Bourgeois et l’image « Marais » ont
créé une dispersion sur les rues adjacentes à des valeurs
locatives élevées. Phénomène durable ou simple effet de
mode ?
Il y a à l’évidence conjonction des deux, selon les principes
fondamentaux du commerce : d’une part une logique de flux
pérennes sur l’axe Beaubourg-Vosges, d’autre part des facteurs
touristiques et culturels, aboutissant à la déambulation-plaisir,
laquelle suscite une offre commerciale que son environnement
rend « branchée ». A ce stade, l’effet de rareté joue rapidement
entrainant une hausse des prix au m2. L’adhésion du promeneurconsommateur a eu pour conséquence d’élargir le périmètre,
suscitant l’émergence de Sévigné, Vieille du Temple, Poitou…
Cette diffusion est probablement maintenant à son apogée,
comme semble l’indiquer un certain manque de ciblage de
l’opération « Rosiers ». Authenticité, maintien d’une grande
variété et non banalisation des enseignes seront les exigences de
poursuite de ce succès exceptionnel qui a vu les valeurs se
multiplier par 4 ou 5 en 2 ans.
Questions 2007
• Depuis le 10 juin 2007, plusieurs grandes villes de l’Est de la France sont reliées à Paris par une ligne à grande vitesse.
Quel impact commercial pour les villes desservies par le TGV Est ?
• Quelles évolutions et quelles incidences d’implantation immobilière ont eu les prises de participation financière dans
les enseignes ?
• Les surfaces de bricolage évoluent. Quelles sont les grandes caractéristiques de ce changement ?
• Les cycles du commerce s’accélèrent. Les nouveaux entrants doivent trouver les conditions de leur pérennité. Qu’en
est-il du hard-discount ?
• Qu’est ce qu’un grand magasin ? La définition n’a-t-elle pas évoluée ?
• Au vue du marché 2006-2007, quels sont les résultats et les limites de la diversification produit-cible dans les réseaux
physiques des grandes enseignes (H&M, Inditex, etc.) ?
• Quel bilan de la place respective des indépendants et des grands réseaux ?
ENGLISH SUMMARY
Economic outlook
GENERAL CONTEXT
The French economy gave an average performance in 2006 growing
by 2%, although this was an improvement on 2005’s growth of 1.7%.
Consumption was yet again the driving force. In 2007, a slight
discrepancy may develop between changes in consumer purchasing power
and consumer rates of spending. Some trends observed suggest that the
economic climate will favour spending: improved consumer moral, increased
employment in retail, the opening of new shops and a drop in the number of
bankruptcies in the retail sector. However, we should not let these positive
signs obscure the fragile situation of retailers who, in a highly competitive
environment, have to fight to protect their market share, often by sacrificing
profit margins. The situation is even more complex for independent retailers.
2005
2006
2007 (p)
GDP
1.7%
2.0%
2.1%
Households consumption
2.1%
2.7%
2.1%
Population
0.6%
0.6%
0.6%
Consumer prices
2.0%
1.5%
1.2%
Households
purchasing power
1.6%
2.4%
3.2%
Total of households in debt
52.6%
50.9%
≈ 50%
Average unemployment rate
9.8%
9.1%
8%
Sources Insee, Eurostat, Concenssus du Centre de Prévision de l’Expansion, Observatoire de
l’endettement des ménages
Trends in retail sales revenue
of the Procos sample group*
The situation of large food retailers has shown some improvement but nonfood and specialised retailers have been the strongest performers.
E-trade has been expanding rapidly and still has the potential to grow strongly
in France.
Large retail groups have continued to develop new concepts to satisfy evolving
consumer behaviour, but their approach has been very cautious and they have
avoided drastic innovations.
5%
4.2%
4%
4%
3.4%
3.1%
3%
2.7%
TOWN CENTRE
Apart from Paris, town centre shops are struggling to remain busy. A
distinction does have to be made, however, between the position of major
brand retailers who are, generally speaking, able to maintain a respectable
level of business activity and small independent shops, whose situation is more
delicate. Despite the relatively difficult situation for retailers in town centres,
rents have been rising. This paradoxical trend is directly attributable to the
increasing number of foreign retail brands choosing town-centre locations and
the increasing scarcity of sites. Consequently, demand for the best sites is
high and competition rife.
In 2007, the number of retail development projects in town centres is three
times lower than in peripheral locations. The main difficulties for town
centres are works, traffic, old fashioned merchandise and competition
from out-of-town locations.
Yet town centres still boast assets that can increase their attractiveness to
retailers:
• Politicians want to encourage the middle-classes to return to town centres
and are dedicated to improving public transport networks. Almost 10
large cities have built tramways over the last decade and there are many
projects for creating and renovating lines. Such new infrastructure can
bring more people into the centre and make them much more attractive.
• Even if town centres have lost some ground, consumers are still partial to
towns because they are places where it is particularly pleasurable to stroll
around. An ageing population is another favourable factor for town
centres; senior citizens particularly appreciate cultural and tourist sites.
• If towns are to remain as favourites to consumers they must emphasize
their authenticity and the quality of the retail selection. They will therefore
have to avoid streets being turned into “service streets”. Another factor of
success is adapting to the lifestyle of their clients. To this end some retailers
3.7%
3.7%
2.2%
2%
1%
04
05
06
07
Town centre and shopping
Retail parks
*Sample group of 210 specialized retailers, representing 28.400
shops and 35% of the French specialised retail as far as sales revenue is concerned
Source Procos
Average rental values of town centre retail shops in France
(in current euros/sq. m pa)
1 000
800
729
674
600
699
642
721
661
638
652
731
721
691
662
643
663
636
400
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07
Rental value equals annual rent plus 10% of key money divided by
the number of sq. m.
Source L’Argus de l’Enseigne
RETAIL - SEPTEMBER 2007 • 17
ENGLISH SUMMARY
1996 Raffarin law under reform
The aim of the 1996 “Raffarin” law was to protect small stores, particularly from hard discount
stores, by limiting the development of large grocery retailers in town centres. The law required every
new grocery store exceeding 300 sq. m to obtain approval for its opening from the relevant
Commission Départementale d’Equipment Commercial (CDEC). Unfortunately it would seem to
have had several negative knock-on effects including an inflationary impact and the prevention
of the creation of 50,000 jobs in retailing. In addition, hard discount operators have regularly found
a way round the law, principally by opening stores only slightly smaller than 300 sq. m.
At the end of 2006, Renaud Dutreil formed a commission for the modernisation of retail planning.
This commission will attempt to simplify the process and will make sure that the integration of retail
planning is at the heart of new store approvals. Moreover, in December 2006, the European
Commission started proceedings against France that may result in sanctions if the law Raffarin is
found to go against the principle of the freedom of establishment.
are designing shops that better meet city clientele’s expectations, for
example in terms of opening hours, innovative products and services etc.
These advantages can be hard to exploit and may involve certain sacrifices.
• Only major renovations have a direct impact on retail activity. But such
renovation means lengthy works that can prejudice business activity and
requires substantial investment.
• The massive arrival of service activities in town centres seems unavoidable.
Small retailers are often tempted to sell their business to large banks or
insurance companies who are less affected by high rental values.
Consequently it is difficult to avoid turning shopping streets into “service
streets”.
To summarise, town-centre developments are generally long,
expensive and difficult to implement. Their success depends on how keen
public authorities are and on the cooperation of the most popular retailers.
Shifts back to centres remain possible on a local level for regional
agglomerations or very large tourist towns, but they are probably trickier to
organise on a national scale.
PARIS
Number of ground-floor premises in Paris
Retail stores and commercial services
61,766
Vacant premises
8,276
Other premises
(wholesale trade, concert hall, etc.)
13,377
TOTAL
83,419
Source Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris, 2005
The Champs-Elysées in figures
• the 3rd most expensive avenue (in prime value) after the 5th Avenue in New York and Causeway
Bay in Hongkong
• 332 shops on 1.9 km long ;
• 900 million euros of turnover made by retailers, which is equivalent to the annual turnover
of outlets in Bordeaux.
The ten largest retail centres in the world
(MasterCard ranking 2007)
1 - London
2 - New York
3 - Tokyo
4 - Chicago
5 - Hong Kong
6 - Singapour
7 - Frankfort
8 - Paris
9 - Seoul
10 - Los Angeles
Study made from numerous indicators (economic stability, accessibility,
legal context…)
Source MasterCard
18 • RETAIL - SEPTEMBER 2007
The first six months of 2007 provided a generally favourable climate for retail
in Paris.
Rents for retail premises continued to climb in the capital in 2006, so
many retailers struggled to find the right compromise between turnover and
rental value. The district around rue Saint-Honoré became substantially more
attractive. The old Marais district is also attracting more retail. Rue des FrancsBourgeois is the most sought-after location in the “lower Marais” attracting
more and more luxury brands over the last few years. The rapid
development of the upper Marais is the most noteworthy trend in
recent months. Rue de Bretagne, rue Turenne, rue de Poitou and, above all,
rue Vieille-du-Temple are all very popular with retailers. By contrast searches
for pitches in the sector rue du Faubourg-Saint-Antoine and its surrounding
streets have calmed down. The district of Saint Germain seems to have come
under competition from the Marais. Rue du Cherche-Midi, boulevard SaintGermain, rue Saint-Sulpice and rue Tournon have, however, maintained their
pulling power. Some areas of the 17th and 18th arrondissement are in vogue.
Reasonable rents combined with high footfall provide good opportunities. For
example streets around place des Ternes or the district of Abesses in old
Montmartre have good potential.
The Avenue des Champs-Elysées is still an unparalleled location in
Paris. As the third most expensive artery in the world, rental values along the
avenue vary between €4,500 and €10,000 per square metre depending on
the pitch (see page 7). Such levels have not scared off retailers. For example
for Häagen-Dazs the rent would equals approximately 20% of its turnover.
Adidas and Nespresso have recently opened their largest stores in the world
on the Champs Elysées (1,750 sq. m and 1,500 sq. m). The number of
visitors and the international reach of such an outlet here is directly profitable,
producing record turnover figures per square metre, but also indirectly affecting
their image and brand awareness.
ENGLISH SUMMARY
Generally speaking strong retail activity in Paris is closely linked to tourism
and cultural prestige, but the city ranks 8th in the world as the “shopping”
habit is much stronger in other cities (see table).
Breakdown of shopping centres
by type of urban surroundings, in GLA sq. m
Periurban area
27%
SHOPPING CENTRES
The shopping centre industry maintained a strong level of activity in 2006
with growth of 2.8% compared to 2.7% in 2005.
Some 664 shopping centres exist in France, providing a GLA of almost
13.9 million square metres. In 2006, most new openings were in town
centres. In France, the density of shopping centres is at a level where
development opportunities for shopping centres still exist, despite high
competition from local shops.
The arrival of investment funds and of property investment companies has
increased the financial sophistication of shopping centre management. Retail
is a very profitable real estate asset which provides such investors with
secure profits. Consequently, retailers in centres are in a difficult situation;
they must juggle with the financial appetite of lessors by paying more in rent
and charges with a higher “effort rate per sq. m”. This eats into their profit
margins. Indeed a retail federation recently called for a tighter indexation
framework for rents and one that was also linked to consumer spending which
is not the case of the INSEE cost of construction index.
Another issue for retailers stems from changing consumer behaviour in
shopping centres. Shoppers in centres are very demanding and not very loyal.
Whatever the drawbacks, being present in these “consumer temples” is
fundamental for the image of retailers. A centre is a key place for maintaining
good client relations and is an integral part of large retailers’ policy to
strengthen brand loyalty and gain market share. Nevertheless, lessors will
have to be wary of tarnishing the financial attractiveness of shopping centres
for retailers. If foreign retailers are still moving to French shopping centres now,
the question must be asked what their policy will be once they are securely
anchored in the French market.
Suburb
53%
Town centre
20%
Source CNCC
Breakdown of shopping centres in France
70%
62%
60%
50%
32%
30%
The strong development was for socio-demographic reasons. The
population is rising more quickly in peripheral locations than in town centres.
High rents in town centres and improvements in access to peripheral sites are the
main factors encouraging their expansion. In addition more people are moving
to peripheral areas than before.
29%
27%
26%
25%
20%
10%
9%
3%
Regional
shopping centres
Large
malls
Small
malls
4% 5%
Themed
malls
Number
Floor area
Sales revenue (excl. large food retailers)
Source CNCC
Evolution of projects identified over
the past 7 years (in number)
PERIPHERAL RETAIL OUTLETS
There are many retail projects in the periphery of French towns. A total of
416 were identified in 2006, which is a 35% rise. This increase is largely due
to the expansion of retail parks.
39%
40%
40%
250
238
200
150
150
100
Other reasons can also be taken into consideration.
• The high level of retail rents in town centres has incited retailers to move to
outer locations. A good site on the outskirts is sometimes preferable to a bad
town centre site.
• The outskirts are also attracting certain major town-centre retailers that have
been less prevalent. For such retailers the outskirts provide a good opportunity
for growth. In addition, out-of-town locations have better conditions for
receiving shoppers (including cleanliness and parking).
50
15
13
01
02
03
04
05
06
07
Shopping centres
Leasures
Retail parks
Factory outlets
Source Procos
RETAIL - SEPTEMBER 2007 • 19
ENGLISH SUMMARY
Breakdown of projects in the suburbs (in sq. m)
Factory outlets
4%
Leisure
3%
Shopping centres
33%
Yet a growing attraction for such sites inevitably leads to higher rents and
falling yields. Also, of the multitude of projects in the pipeline, some are not
necessarily in line with consumers’ wishes. Large retailers are therefore very
careful and selective when choosing sites. Finally despite the strong
development of retail structures on the outskirts of towns, retail stock is still
substantially below the one in town centres.
INVESTMENTS
Investment in retail continued to rise, reaching 1.8 billion euro in
2006, a 9% rise on 2005’s figures, and 1.2 billion for the first half of 2007.
The share of retail in total commercial real estate investment is fairly stable
standing at around 9% in the first half of 2007. Retail investment was
subjected to the same squeeze on yields as other investment products.
Retail parks
60%
Source Procos
The share of French investors rose from 44% in 2005 to 67% in 2006. Not
counting portfolio acquisitions, investments were principally located in the
provinces (70% of investment) in 2006. Paris accounted for 11% of volume
invested and the rest of the Ile-de-France 19%. In the first half of 2007, the vast
majority of investment volume was in the Paris region, 91%.
Trends in commitments in the retail sector
(in billion euros)
2.0
In 2006, property investment companies dominated the acquisition
market with 71% of volume. In the first six months of 2007, institutional
investors were the most active, with 76% of investment volume in retail. A
feature of the retail investment market was its domination by a relatively low
number of specialist buyers. In 2007, the merger of two property companies
- Unibail and Rodamco - led to the birth of French property giant.
Retail space is a scarce investment product that is very in demand. Shop rents
are partially linked to the retailer’s turnover, so high consumer spending has
pushed up turnover and consequently the level of rent. Retail assets, as longterm investments with growth potential, therefore offer investors good prospects
for rental income. Retail parks and shopping centres are particularly in
demand.
1.5
1.0
0.5
01
02
03
04
05
06
H1 07
Source CB Richard Ellis
From the retailer’s perspective, private equity deals by investment funds in their
capital may alter the stakes, as funds are always looking to maximise profits
from their assets. Recently large funds have become shareholders in several
retailers.
Net immediate yields in the retail sector, July 2007
• Town centre in Paris
- Prime locations: 4 - 5.25%
- Other locations: 5 - 6.75%
• Town centre in provinces
- Prime locations: 4.25 - 5.25%
- Other locations: 7 - 8 %
Information herein has been obtained from sources
believed reliable. While we do not doubt its accuracy,
we make no guarantee, warranty or representation
about it.
The reproduction of the whole or any part of this report
is only authorised if is source is credited.
20 • RETAIL - SEPTEMBER 2007
• Out-of-town
- Retail parks Paris region (new generation): 5 - 5.5%
- Retail parks in provinces (new generation): 5.25 - 5.75%
• Regional shopping centres in France: 4 - 6%
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de CB Richard Ellis. Rédaction : Edouard de Laboulaye
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Glasgow
(44) 141 204 7666
Gothembourg
(46)31 761 8750
Hambourg
(49) 40 80 80 20 0
Harare
(263) 4 707 101
Hoofddorp
(31) 23 565 7700
Istanbul
CB Richard Ellis
(90) 212 259 36 29
Jersey
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Johannesburg
(27) 11 444 0462
Johannesburg
(27) 11 444 0462
Kampala
(256) 1923 254 445
Kraków
(48) 12 626 01 68
Leeds
(44) 113 394 8800
Lisbonne
(351) 311 4400
Liverpool
(44) 151 227 4611
Londres
(44) 20 7182 2000
Madrid
(34) 91 598 1900
Malaga
(34) 95 207 0710
Manchester
(44) 161 455 7666
Marbella
(34) 95 2765 130
Milan
(39) 02 655 6701
(39) 02 303 7771
Moscou
Noble Gibbons Limited
(7) 501 258 3990
Munich
(49) 89 2420 600
Nairobi
(254) 20 248 106
Oslo
Atrium AS
(47) 40 00 57 66
Palma de Majorque
(34) 97 145 6768
Port Elizabeth
(27) 41 363 5559
Poznan
(48) 501 728 083
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(420) 224 814 060
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(30) 2310 244 962
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(34) 96 316 2890
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(41) 1 226 30 00
145-151 rue de Courcelles - BP 80450
75824 Paris cedex 17
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