guide conventionnement - Financement du logement social

ANNEXE
N°2 :
PRÉSENTATION
CONVENTIONNEMENT SANS TRAVAUX
ET
MODALITÉS
D'INSTRUCTION
DU
I – Présentation du conventionnement sans travaux
Préalable
Le conventionnement sans travaux diffère assez peu du conventionnement avec travaux. Hormis le fait que son
instruction fasse l'objet d'un processus particulier indépendant d'une demande de subvention, la majorité des règles à
respecter sont les mêmes que pour le conventionnement avec travaux.
Les différences entre le conventionnement avec travaux et le conventionnement sans travaux portent sur les points
suivants :
• Pas d'exigence d'ancienneté du logement.
• Durée de la convention de 6 ans minimum.
• Pas de convention à l'immeuble.
• Pas de convention en loyer intermédiaire en logement occupé.
La présente annexe vise à rappeler la définition générale du conventionnement et à préciser plus particulièrement les
modalités d'instruction propres au conventionnement sans travaux.
Qu'est ce que le conventionnement sans travaux ?
C’est la conclusion d'une convention entre l’Agence nationale de l’habitat et un bailleur par laquelle ce dernier s'engage
pour une durée minimum de 6 ans à louer son logement en respectant des plafonds de loyers, de ressources des
locataires et, le cas échéant, certaines conditions de choix des locataires. En contrepartie de la signature de cette
convention, le bailleur peut bénéficier d'un avantage fiscal dit "Borloo ancien".
Les conventions sans travaux peuvent être conclues suivant trois niveaux de loyers différents, du plus élevé au moins
élevé : niveau intermédiaire, niveau social, niveau très social.
Chaque convention est accompagnée d'un document dénommé « engagements du bailleur » délivré par l'Anah à
réception du bail et de l'avis d'imposition du locataire qui permet au bailleur de prouver à l'administration fiscale le
respect de ses engagements et de bénéficier ainsi de l'avantage fiscal correspondant.
Il existe deux modèles types de conventions sans travaux accompagnés de notices explicatives, disponibles sur
extranah :
• la convention sans travaux à loyer intermédiaire,
• la convention sans travaux à loyer social ou très social.
L'avantage fiscal
Il consiste en une déduction spécifique sur les revenus fonciers bruts du logement, et ce pendant toute la durée de la
convention.
La déduction s'élève à :
• 30 % pour les conventions à loyer intermédiaire ;
• 60 % pour les conventions à loyer social ou très social ;
• 70 % lorsque le logement situé en zone A ou B du dispositif fiscal est loué à un organisme public ou privé en
vue de sa sous-location, meublée ou non, à des personnes défavorisées ou à des personnes physiques dont la
situation nécessite une solution locative de transition, ou pour l’hébergement de ces personnes.
Le bénéfice de l'avantage fiscal implique que le bailleur se soumette au régime réel d'imposition (excluant ainsi le régime
micro-foncier).
Les engagements à respecter
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Le bailleur s'engage à louer son logement à des locataires dont les ressources n'excèdent pas certains
plafonds et à un niveau de loyer qui doit être inférieur à la valeur fixée dans la convention (articles R. 321-26 et
R. 321-27 du CCH).
Le bailleur s'engage à louer son logement pendant 6 ans minimum (article L. 321-4 du CCH).
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Le logement loué doit répondre aux obligations de décence et ce pendant toute la durée de la convention,
c'est-à-dire qu'il ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité
physique ou à la santé de ses occupants (article R. 321-23 du CCH). Il doit par ailleurs être doté des éléments
le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le logement ne doit pas être loué à une personne occupant déjà le logement sauf à l’occasion du
renouvellement du bail (article R. 321-32 du CCH).
Aucune condition d'ancienneté du logement n'est exigée. Le logement doit être situé en France (métropole et
DOM) et la convention doit porter sur une propriété urbaine pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal.
Le logement doit être loué non meublé à des personnes physiques. Elles doivent l’occuper à usage d’habitation
principale, au moins huit mois par an tout au long de la durée de la convention. Toutefois, la location du
logement peut être consentie à un organisme, public ou privé, en vue de sa sous-location ou de l'hébergement
de personnes physiques (article L. 321-10 du CCH). Le logement peut dans ce cas être sous-loué meublé mais
ne peut faire l'objet de fourniture de prestations hôtelières ou para-hôtelières.
Le logement ne doit pas être mis à disposition ou loué (instruction fiscale 5-D-2-12 du 29 mars 2012) :
− aux ascendants ou descendants ainsi que, le cas échéant, au conjoint, concubin ou partenaire (lié par un
pacte civil de solidarité) du bailleur, ainsi qu'à leurs ascendants ou descendants ;
− à un membre du foyer fiscal du bailleur ou à ses ascendants ou descendants ;
− aux associés de la société signataire de la convention avec l’Anah ainsi qu'à leurs conjoints, concubins ou
partenaires liés par un pacte civil de solidarité ainsi qu'à leurs ascendants ou descendants ;
− à titre d’accessoire d’un contrat de travail ou en raison de l’exercice d’une fonction.
Le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 (article L. 321-5 du CCH).
En cas de signature d'une convention à loyer très social, le bailleur s'engage à réserver son logement à un
candidat locataire présenté par la préfecture.
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit
aussitôt être remis en location jusqu’à la fin de cette période. A défaut de relocation effective dans un délai de
douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son
congé au bailleur, les services fiscaux pourront procéder à la remise en cause des déductions pratiquées sauf
si le bailleur peut établir qu’il a accompli les démarches nécessaires et que les conditions de location ne sont
pas dissuasives.
Le bailleur a l'obligation d'informer l'Anah, dans les meilleurs délais, de ses changements de domicile
intervenant pendant la durée des engagements.
Le bailleur doit informer les services de l'Anah de tout changement d’occupation ou d’utilisation des logements
ou de toute mutation de propriété, dans les deux mois suivant l’événement (sauf cas d'un simple changement
de locataire).
Le contrôle des engagements
L'Anah contrôle le respect des engagements du bailleur. Ce dernier doit tenir à la disposition de l'Agence les documents
nécessaires et accepter de se soumettre au contrôle. Le bailleur doit notamment conserver une copie des avis
d'imposition de ses locataires à chaque conclusion d'un nouveau bail.
En cas de refus de se soumettre au contrôle ou de non respect d'un ou plusieurs de ses engagements, le bailleur
s'expose à des sanctions mises en œuvre par l'Anah. De plus, l'administration fiscale est prévenue et est susceptible de
remettre en cause les avantages perçus liés au conventionnement (reprise de l’avantage fiscal). En outre, en cas de
fausse déclaration ou de manœuvre frauduleuse, le bailleur peut faire l’objet de poursuites judiciaires.
En cas de mutation, un avenant précisant l’identité du nouveau propriétaire est signé entre celui-ci et l’Anah. A défaut,
l’Anah peut appliquer au propriétaire vendeur des sanctions.
Qui peut conventionner ?
Le bailleur peut être une personne physique ou une personne morale, propriétaire ou titulaire d’un droit réel immobilier
ou porteurs de parts. Cependant, tous les bailleurs ayant conclu une convention avec l'Agence ne bénéficient pas de
l’avantage fiscal (par exemple les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés).
Si le bailleur est une personne physique, pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, il doit être un contribuable dont les
revenus issus de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Si le bailleur est une personne morale, c’est son gérant ou son représentant légal qui est habilité à conclure la
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convention et, le cas échéant, à signer les engagements du bailleur qui l'accompagnent. Pour pouvoir bénéficier de
l'avantage fiscal, les revenus des logements doivent être imposés chez les associés dans la catégorie des revenus
fonciers.
Conventionnement d'un logement occupé
Si un bailleur souhaite conclure, avant l'expiration du bail en cours, une convention sans travaux, il doit proposer un bail
conforme aux stipulations de la convention. Le locataire dispose d'un délai de 6 mois pour accepter le bail. Ce dernier
entre alors en vigueur à la date de son acceptation par le locataire.
Cette faculté n'est ouverte que pour les conventions à loyer social ou très social et ne s'applique pas aux conventions à
loyer intermédiaire.
Loyers et ressources
Le loyer maximum au m2 applicable à la convention conclue est fixé localement (par l'Anah ou le délégataire), par
catégorie de logement, en fonction du niveau des loyers du marché, du type de convention et de la situation
géographique du logement. Ce montant ne peut être qu'égal ou inférieur à un montant maximum fixé par instruction ou
circulaire au niveau national. Le montant du loyer pratiqué par le bailleur et inscrit dans le bail ne doit pas dépasser le
loyer maximum fixé au m2 de surface habitable fiscale par la convention.
Pour vérifier que les ressources du locataire sont inférieures aux plafonds, il convient de comparer son revenu fiscal de
référence figurant sur l’avis d’imposition établi au titre des revenus de l’avant-dernière année (année N-2) précédant
celle de la signature du bail (année N) aux plafonds de ressources en vigueur à la date de signature du bail en tenant
compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux à la date de signature du
bail. Par exception, lorsque cela est plus favorable et dès lors que l’avis d’imposition correspondant est disponible, les
ressources du locataire peuvent être appréciées sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N- 1. Par la suite,
le locataire n'a plus à justifier de ses ressources. Le bailleur doit conserver ces documents pendant toute la durée de la
convention.
A quelle date la convention entre-t-elle en vigueur et quelle est sa durée ?
La convention entre en vigueur à compter de la date de prise d'effet du premier bail (en pratique il s'agit de la date de
remise des clefs) ou du renouvellement du bail conclu par le bailleur.
La convention mentionne sa durée, si le bailleur ne réalise pas de travaux subventionnés, cette durée est de 6 ans
minimum.
La convention signée par le bailleur avec l'Anah ne se reconduit pas tacitement à son terme. Elle peut être prolongée
par période de 3 ans, sur demande du bailleur formulée au moins 6 mois avant le terme de la convention. La convention
est reconduite dans les mêmes conditions quel que soit le niveau de ressources du locataire en place au moment du
renouvellement. Si les ressources du locataire en place n'ont jamais fait l'objet d'un contrôle au cours de la convention,
la demande de prorogation s'accompagnera de ce contrôle des ressources du locataire à sa date d'entrée dans les
lieux. Si le bailleur reconduit sa convention, il continue de devoir respecter ses engagements sur la durée de
prolongation sous peine de sanctions. Dans ce cas, le bénéfice de l'avantage fiscal est reconduit dans les mêmes
conditions.
A défaut de prorogation, la convention est clôturée.
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II - Les étapes de l'instruction des conventions sans travaux
Étape 1 : Réception de la demande
1) Réception de la convention datée et signée par le bailleur en deux exemplaires1 :
• soit avant la conclusion du bail,
• soit au plus tard deux mois après la signature du bail. Dans ce cas, allez directement à l'étape 3.
2) Enregistrement de la convention dans Op@l > création d'un numéro de convention.
Étape 2 : Instruction pour accord
1) Examen de la demande :
• Éventuel contrôle sur place.
• Contrôle du loyer plafond inscrit dans la convention. Le montant du loyer doit être conforme au montant plafond
défini dans le programme d'actions.
2) Accord de la demande :
• Renvoi de la convention signée par l'autorité locale compétente en bas de page en deux exemplaires.
• Envoi d'un courrier accordant la convention.
Attention : la date de signature de la convention doit être celle de son accord.
3) Saisie dans Op@l de la date de signature : il s'agit de la date de signature pour accord de la convention.
Étape 3 : Instruction pour validation
1) Réception de la convention accompagnée de :
• l'engagement bailleur complété et signé le cas échéant,
• la copie du bail conclu,
• la copie de l’avis d’imposition N-2 du locataire (ou N-1).
2) Examen des pièces
• ressources du locataires,
• montant de loyer porté dans le bail (il ne doit pas dépasser le montant inscrit à la date d'accord de la
convention, mais peut faire l'objet d'une révision dans les limites autorisées),
• éventuel contrôle sur place.
3) Validation de la convention
• Renvoi de la convention validée par la signature de l'autorité compétente sur la première page dans la
cartouche prévue à cet effet,
• accompagnée d'un courrier validant la convention,
• accompagnée de l’engagement bailleur signé par l'autorité compétente : l'engagement bailleur renseigne à la
fois le montant du loyer plafond /m² défini à l'accord de la convention et également le montant du loyer
plafond /m² éventuellement révisé au moment de la validation.
4) Saisies dansOp@l :
Commencer par renseigner le bail :
• Date de prise d'effet du bail.
• Montant loyer plafond/m² révisé le cas échéant.
• Montant loyer pratiqué.
• Surface.
• Identité locataire.
• Ressources locataire.
• Nombre de personnes à charge.
Enregistrer les données relatives au bail, puis sélectionner « signer pour validation » sur la convention :
• Date de signature (validation) de la convention.
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pas d'obligation réglementaire de délivrance d'un accusé de réception de dépôt de dossier
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Enregistrer la date saisie. Par défaut, Opal renseigne en date d'expiration, la date de prise d'effet du bail + 6 ans. Au
besoin, il est possible de modifier la date d'expiration de la convention (date d'expiration = date de validation + 6 ans).
En cas de convention à loyer social ou très social, une copie doit être adressée à la CAF ou MSA.
Étape 4 : Vie de la convention
1) Saisie dans Op@l des informations reçues tout au long de la vie de la convention par exemple en cas de changement
de locataires lorsque cette information est transmise.
2) Contrôle éventuel :
• Organisation d'une visite sur place.
• Demande de pièces au propriétaire (avis d'imposition / bail).
En cas de constat du non respect des engagements :
• Nécessité d'engager une procédure de résiliation de la convention dans les conditions prévues par l'instruction
sur les contrôles du 29 février 2012 révisée.
• Suite à la procédure, saisie dans Op@l > convention résiliée.
• Prévenir la CAF ou MSA ainsi que les services fiscaux locaux.
Étape 5 : Au terme de la convention
Possibilité d'adresser un courrier avant le terme de la convention pour demander au propriétaire s'il envisage de faire un
avenant de prorogation.
1) Réception d'une demande d'avenant de prorogation :
• Envoi de l'avenant de prorogation pour signature par le bailleur.
• Réception de l'avenant signé en deux exemplaires.
• Renvoi d'un exemplaire de l'avenant signé par l'Anah.
• Saisie dans Op@l : sélectionner « proroger » et indiquer une durée de prorogation, ex : 3 ans.
2) Non renouvellement de la convention :
Saisie dans Op@l > convention clôturée.
Spécificité des recours :
Contrairement au conventionnement avec travaux, les bailleurs souhaitant conclure ou ayant conclu une convention
sans travaux ne peuvent exercer que deux types de recours à l'encontre des décisions de rejet des demandes de
conventionnement ou des décisions de résiliation : un recours gracieux et un recours contentieux, la possibilité de
recours hiérarchique auprès du Conseil d'administration n'étant ouverte qu'aux demandeurs ou bénéficiaires d'une aide.
Documentation et références réglementaires relatives au conventionnement avec et sans travaux
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Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 861290 du 23 décembre 1986
Code de la construction et de l'habitation : articles L. 321-3 à L. 321-12 et articles R. 321-23 à R. 321-36
Instruction 5 B-11-10 du 15 janvier 2010 (Direction Générale des Finances Publiques) relative aux conditions
d'appréciation des ressources des locataires
Instruction 5 D-2-12 du 29 mars 2012 (Direction Générale des Finances Publiques) relative au
conventionnement Anah
Instruction fiscale annuelle fixant les plafonds maximum de loyers par zone et les plafonds de ressources
correspondants
Note de la directrice générale de l'Anah du 10 février 2010 relative au conventionnement Anah avec ou sans
travaux
Guide du conventionnement avec ou sans travaux ( guide commun Anah – Anil - mai 2012)
Notices explicatives du conventionnement accompagnant les conventions types
Grille de loyer du programme d'actions
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