Une fiscalité révisée à la rescousse de l`immobilier

ACTIFS
10 Dossier
SEMAINE DU 22 AU 28 JANVIER 2010 - N°429
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INVESTISSEMENT OUTRE-MER
Une fiscalité révisée
à la rescousse de l'immobilier
X Abandonné
par les investisseurs
métropolitains, le marché
des logements neufs
ultramarins doit trouver
un nouveau relais
au travers de la Lodeom
X Cette loi vise
à réorienter
la production
vers les secteurs
intermédiaires avec
le Scellier outre-mer
et surtout social grâce
à un nouveau dispositif
UNE ASSURANCE RCP
SPÉCIFIQUE
Vendre un logement en outre-mer nécessite
une couverture particulière, cette activité
étant considérée plus risquée.
« Pour les CGPI, la surprime
de leur assurance de responsabilité civile
professionnelle (RCP) va de 0,07 %
à 0,10 % du montant des investissements
réalisés selon les assureurs », analyse
Bertrand Kieffer, chargé de clientèle
au sein du cabinet de courtage
en assurances Aon. Certains assureurs
vont même jusqu’à exclure cette activité
de leur couverture. « Il faut bien vérifier
que la couverture concerne non seulement
l’activité d’agent immobilier, mais aussi
l’immobilier d’outre-mer défiscalisant
lui-même », poursuit-il.
Dans le cadre de l’outre-mer,
la franchise de l’assurance responsabilité
professionnelle des CGPI est comprise
entre 7.000 et 15.000, contre 3.000
et 6.000 euros en métropole et le montant
de garantie peut aller jusqu'à 4 millions
d’euros. « L’assurance RCP des monteurs
d’opérations prend en charge
les redressements fiscaux
des investisseurs. Le montant de garantie
représente entre un et deux millions
d’euros et la franchise s’établit entre
10.000 et 50.000 euros », précise
Bertrand Kieffer.
E
n moins de deux ans, le marché immobilier
ultramarin a été très bouleversé. D’une part
brouillé par une fiscalité remise en question,
il subit d’autre part les effets de la crise. Conséquence : les ventes de logements neufs ont été
stoppées.
La loi de Développement économique des
outre-mer (Lodeom) du 27 mai 2009, dont
les tergiversations ont participé à la chute du
marché, a pour but de recentrer l’investissement vers les logements sociaux. Afin de soutenir l’activité
immobilière, elle a finalement maintenu une fiscalité de
faveur, temporairement dans le libre et jusqu'en 2017 dans
l'intermédiaire.
Désormais, trois dispositifs fiscaux immobiliers se présentent aux particuliers : le Girardin, le Scellier outre-mer,
et le dispositif dédié aux logements sociaux. Ce dernier peut
notamment intéresser les CGPI les plus récalcitrants à préconiser de l’investissement en outre-mer, mais attention de
vérifier que cette activité est bien couverte par l'assurance de
responsabilité civile professionnelle (lire l'encadré).
Un marché bloqué. La défiscalisation a eu des effets bénéfiques sur l’activité immobilière en outre-mer. Selon les
estimations du ministère dédié, 14.400 logements ont été
construits en 2006, 17.200 en 2007 et 15.000 en 2008. En
2006, 29.000 contribuables auraient bénéficié du Girardin.
Acquérir un bien en outre-mer permettait de bénéficier d’un
avantage fiscal supérieur à la métropole en contrepartie d’un
risque également plus élevé et d'un rendement un peu plus
faible. Aujourd’hui, les ventes dans le neuf sont bloquées et les
chiffres manquent pour mieux appréhender le marché.
Dès 2008, l'outre-mer a été marqué par l’incertitude sur
l’avenir de la fiscalité immobilière, le Girardin étant remis
en cause dans le projet de la Lodeom. Les ventes chutent à
partir du milieu de l'année. A cette situation s’ajoutent la
crise financière et économique et le manque de confiance
des investisseurs.
Début 2009, coup de massue : le dispositif Scellier qui, à
l’instar du régime Girardin, est sous forme d’une réduction
d’impôt, sonne le glas de l’investissement en outre-mer. Résultat, le premier semestre 2009 est catastrophique, les ventes
sont arrêtées et elles peinent encore aujourd’hui à repartir que
ce soit à La Réunion ou aux Antilles.
Du stock à La Réunion. Pendant les années d’engouement
pour le Girardin, les programmes à l’île de La Réunion ont été
et sont toujours favorisés par les commercialisateurs. « Pour
notre sélection de biens en outre-mer, nous privilégions La Réunion
qui est un marché plus lisible au fort potentiel locatif, explique
Jean-Loup Duvail, directeur général du développement de Cerenicimo. Sa croissance démographique est forte et elle bénéficie
d’un environnement politique et social et d’une économie diversifiée
qui n’est pas exclusivement tournée vers le tourisme. Certes, le taux
de chômage y est élevé mais il y a aussi de nombreux fonctionnaires
et cadres supérieurs privés. »
Ainsi, le nombre de logements neufs commercialisés à La
Réunion a avoisiné les 8.000 appartements par an dans les
dernières années (lire l'avis d’expert p. 12). « Il y a eu une forte
production de logements en 2006-2007 et 2008, supérieure aux
besoins annuels en libre et en intermédiaire », remarque André
Ladevèze, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de la Réunion. Et, bien évidemment, des promoteurs ont
profité de cet enthousiasme avec les dérives que cela comporte
(lire l'encadré p. 11).
En effet, si bon nombre de programmes sont bien situés,
d’autres n’ont été créés que pour les vendre aux investisseurs
métropolitains sans se soucier de l’adaptation des logements
aux besoins locaux. Beaucoup de petits appartements ont
été construits alors que les grandes surfaces sont les plus recherchées. « Après avoir été sous-équipées, certaines zones sont
désormais sur-équipées. Le développement sur le littoral réunionnais est aujourd'hui saturé. Nous y allons donc avec précaution »,
remarque Claude Campagnès, président de Cconseils qui
commercialise un programme à La Réunion après en avoir
examiné 114.
La saturation du marché et le coup de frein des ventes
engendrent aujourd’hui un important stock estimé à environ
2.500 logements.
André Ladeveze, président de la Fédération
des promoteurs constructeurs de La Réunion
« La crise
va permettre
de réguler l'offre
et la demande par
rapport à la réalité
des besoins locaux »
Scellier outre-mer méconnu. Certains ressentent pourtant un
léger soubresaut. « Le Scellier outre-mer permet à l’activité de repartir depuis septembre 2009 sans pour autant atteindre les mêmes
niveaux de ventes qu'auparavant, constate Jean-Loup Duvail. Et
ce d’autant plus que ce nouveau dispositif reste encore méconnu. »
Des investisseurs se sont notamment tournés vers l’outre-mer
faute de biens Scellier en métropole.
Par ailleurs, après avoir laissé la place aux métropolitains,
les Réunionnais sont à nouveau présents sur le marché. « Le
redémarrage se fait avec 25/30 % de locaux dans les programmes
(investisseurs ou accédants) », remarque Eric Wuillai, directeur
général de la société foncière CBO Territoria qui va lancer
500 logements cette année, dont la moitié en social et l'autre
en promotion immobilière.
Les prix sont en baisse de l'ordre de 15 % à 20 % par rapport à 2002 et sont inférieurs à 3.000 euros/m2, contre des
prix très élevés allant même jusqu’à près de 4.000 euros/m2
les années antérieures. « De notre côté, nous constatons que les
prix se sont maintenus entre 2.900 euros/m2 et 3.300 TTC, les biens
ne sont pas bradés », déclare Eric Wuillai.
Les Antilles et la Guyane. Aux Antilles, les meilleures années
ont été aussi en 2006 et 2007. « On estime qu’environ 1.500
ventes de logements étaient réalisées par an respectivement en Martinique et en Guadeloupe, explique Stéphane Plaissy, président
du réseau d’agences immobilières Le Marché de l’Immobilier
Groupimo. La transaction en Vefa était pour nous l’un des moteurs de croissance. Aujourd’hui, nous nous sommes repositionnés
sur l’administration de biens. »
En plus de l’état de l’économie, de la remise en cause du
Girardin et de l’arrivée du Scellier, les Antilles souffrent de
leur mauvaise image liée à la crise sociale du début 2009.
« Espérons que le non au référendum octroyant davantage d’autonomie à la Martinique et en Guyane participe à retrouver un
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climat de confiance », observe Stéphane Plaissy. Le niveau de
ventes dans le neuf demeure quasiment nul. « Toutefois, contrairement à La Réunion, il n'y a pas de stock, ni de surproduction en
Martinique », constate Ghislain de Jaham, responsable immobilier d’ACI Outremer.
Les prix ont également baissé de l’ordre d’environ 20 %. Des
appartements commercialisés 3.200 euros/m2 se retrouvent
maintenant à 2.500 euros/m2. Cependant, même à ce prix-là,
ils ne partent pas.
En Guyane aussi, la commercialisation de biens reste difficile, d’autant que ce marché est encore peu connu des investisseurs. Pour autant, le taux de natalité y est très élevé et la
croissance démographique importante. « Il manque de logements
en Guyane alors qu’elle connaît un boom économique, notamment
avec les pas de tir italien, russe et français. Les loyers sont élevés et il y
a beaucoup de fonctionnaires », remarque Ghislain de Jaham.
Deux dispositifs patrimoniaux. Le paysage fiscal de l’investissement immobilier en outre-mer a été refondu par la Lodeom.
Trois dispositifs cohabitent désormais, dont deux sous forme
d’investissement patrimonial dans le libre et intermédiaire.
Initialement prévu jusqu’en 2017, le régime Girardin doit
progressivement s’éteindre (voir le tableau). Pour essayer de sauver la mauvaise posture de l’outre-mer, le dispositif Scellier a été
adapté par la Lodeom en majorant son taux et en prolongeant sa
durée d’application. « La réduction d'impôt Scellier outre-mer peut
atteindre 52 % du montant de l'investissement. Ainsi, en acquérant
un bien à 3.000 euros/m2, il revient à 1.440 euros /m2 en prenant
en compte la réduction d'impôt », précise Jean-Loup Duvail, qui
rappelle qu’il s’agit d’un placement de long terme.
Pour autant, l’objectif est de limiter les petites surfaces à La
Réunion et de réorienter les constructions vers l’intermédiaire et
le social. Ainsi, les plafonds de loyers et de ressources du Scellier
outre-mer parus récemment sont inférieurs au Girardin (1) (voir
les indicateurs en cahier central). Par exemple, pour un couple et un
enfant, la limite est de 41.096 euros, contre 56.032 en Girardin.
Pour Ghislain de Jaham, « les plafonds de loyers sont bien trop bas. Ils
conviennent peut-être à La Réunion mais pas à la Martinique ».
Profil d’investisseurs. Ces deux dispositifs n’ont pas la même
cible d’investisseurs. Le Girardin conviendra davantage à un profil fortement fiscalisé. La réduction d’impôt étalée sur cinq ans
permet de condenser la défiscalisation alors qu’elle s’étend sur
un minimum neuf ans pour le dispositif Scellier. Eric Wuillai
considère ainsi que « le Scellier outre-mer amène une nouvelle clientèle ». Il faudra aussi tenir compte de la limite de la base de calcul
de la réduction d’impôt, la loi Girardin s’exprimant en euros/m2
à un niveau qui reste encore en deçà des prix de marché et le
régime Scellier en un montant de 300.000 euros. Pour l’heure,
les effets du plafonnement ne sont pas ressentis, d’autant que
beaucoup d’opérations lancées avant 2009 y échappent.
Besoin de logements sociaux. Les besoins de logements sociaux
en outre-mer sont très importants en raison d’une croissance
démographique élevée, des faibles ressources des ménages et
d’une forte décohabitation. Ainsi, 80 % de la population peut
prétendre à un logement social, contre 68 % en métropole. Le
nombre de demandeurs de logements sociaux se chiffrerait à
64.000 demandes, dont 15.000 à la Guadeloupe, 10.000 en Martinique et 26.000 à la Réunion. Ce dernier département doit
construire 6.000 logements sociaux par an pour répondre à la
demande. « Tous les ans, on prend du retard car ce sont seulement
2.950 logements qui ont été financés en 2009 », explique Roanito
Infante, directeur de la production de SHLMR, société HLM à
La Réunion.
Différents rapports parus sur le logement en outre-mer
soulignent que la défiscalisation dans le libre et l’intermédiaire
pénalise la production dans le social. D’une part, les sociétés de
construction privilégient les opérations plus rentables et sont
donc moins disponibles, et d’autre part, le prix du foncier s’est
renchéri. Le contexte est aujourd’hui plus favorable aux opérateurs de logements sociaux car les promoteurs et constructeurs
rencontrant des difficultés pour vendre sur le marché privé se
tournent désormais vers eux.
Réorientation de la défiscalisation. Pour multiplier l'offre de logements sociaux, la Lodeom prévoit un nouveau dispositif dédié
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LES CONTENTIEUX LIÉS À LA LOCATION D’UN BIEN IMMOBILIER EN OUTRE-MER
A l’instar de la métropole,
les problèmes de location existent
en outre-mer. Le bien ne se loue pas
et il est d’ailleurs dans ce cas souvent
indiqué au propriétaire qu’il y a eu
un sinistre. Ou encore, la valeur locative
pratiquée diverge de celle annoncée.
Les investisseurs recherchent alors
les responsables. Hélène Féron-Poloni,
avocate, donne l’exemple à La Réunion
« d’un investisseur qui a acquis
en 2006 un petit appartement (T2)
qui ne correspond pas à la demande
locale et qui se retrouve vide. La valeur
vénale du bien acheté - 169.600 euros
en 2006 - est estimée par l’expert
à cette même période à 119.000 euros
et à 74.375 euros en 2009. De même,
la valeur locative établie par l’expert
est de 371 euros en 2006 et 341 euros
en 2009 ». Pour autant, l'avocat
Nicolas Lecoq Vallon relève que
« tous les dossiers ne vont pas toujours
jusqu'à leur terme. Il arrive qu'après
expertise préalable, on considère que
le manquement ne soit pas suffisamment
caractérisé pour aller au contentieux ».
« Lorsque le commercialisateur
se trouve en métropole, nous pouvons
l'assigner et l'affaire est plaidée
en France. En revanche, les contentieux
en outre-mer sont plus difficiles
à maîtriser et les frais de procédure
sont plus importants », poursuit Hélène
Féron-Poloni.
De plus, le bien une fois loué, sa gestion
reste moins aisée lorsqu’il se trouve
à des milliers de kilomètres. « Dans
l’un de mes dossiers, un client avait
confié la gestion de son bien situé
à Saint-Martin à une agence
immobilière. Le bien devait être
loué sous les conditions du Girardin
intermédiaire, relate Dounia Harbouche,
avocate au barreau de Paris. A la suite
d'une vérification de comptabilité,
un inspecteur des services fiscaux
s'est aperçu que le locataire mentionné
dans la déclaration du contribuable
était rentré en Métropole. Le client a été
redressé et a perdu devant le tribunal
administratif. Il se retourne aujourd’hui
contre l'agence immobilière qui n’a pas
exécuté avec soin et diligence le mandat
de gestion locative conformément
à son objet. Elle a encaissé des loyers
sans s'assurer de l'identité du locataire,
ni vérifier s'il répondait aux conditions
du bail et les a reversés par virement
à mon client, qui ne pouvait en aucun
cas être alerté de la situation.
Nous avons donc été contraints de saisir
le TGI de Basse-Terre afin d’obtenir
dédommagement du redressement subi
en assignant l’agence immobilière
en responsabilité contractuelle. »
Les trois dispositifs fiscaux immobiliers en outre-mer
Réduction d’impôt
CGI
Girardin (1)
Libre
Intermédiaire
199 undecies A
40 %
50 %
40 %
50 %
30 %
45 %
35 %
Scellier outre-mer (2)
Logements
sociaux
Classique
Intermédiaire (3)
199 septvicies
199 undecies C
40 %
de 40 à 52 %
50 %
40 %
de 40 à 52 %
50 %
40 %
de 40 à 52 %
50 %
35 %
de 35 à 47 %
50 %
35 %
de 35 à 47 %
50 %
de 35 à 47 % (4)
50 %
9 ans
9 à 15 ans
1 an
2009
2010
2011
2012
2013
de 2014 à 2017
Etalée sur
5 ans
Limite de la base de réduction d’impôt
2.194 euros/m2 HT en 2009
300.000 euros par an
et pour un seul logement
Déduction sur les revenus fonciers
Location minimum
Délai de mise en location
Plafonds de loyers (Dom)
Plafonds de ressources
non
5 ans
non
9 ans
5ans
non
6 ans
6 mois
aucun
non
12,5 €/ m2 (5)
oui
oui : 30 %
9 à 15 ans
12 mois
11,88 €/m2 (6)
9,5 €/m2 (6)
non
oui
2.194
euros/m2 HT
en 2009
non
5 ans
6 mois
oui
oui
(1) La réducion d’impôt Girardin peut être complétée par une réduction de 4 % en faveur des énergies renouvelables et de 10 % dans les zones urbaines sensibles.
(2) En vigueur à la date de promulgation de la loi du 27 mai 2009.
(3) Après la période obligatoire de neuf ans, le propriétaire peut louer par périodes de trois ans le bien pendant au plus six ans. La réduction d’impôt est égale à 2 % pendant cette période.
(4) Le logement doit rester louer à l’issue des 9 ans.
(5) Pour les baux conclus en 2009 BOI 5 B-7-09 du 23 février 2009.
(6) Pour les baux conclus à compter de la date d’entrée en vigueur du décret n° 2009-1672 du 28 décembre 2009.
(art. 199 undecies C du CGI). Le mécanisme utilisé est celui mis
en place pour les investissements productifs sous le Girardin
industriel (art. 199 undecies B du CGI). C'est donc un produit de
défiscalisation et non un investissement patrimonial.
Le principe est que les logements acquis, par le biais d’une
société, sont mis à la disposition pendant cinq ans d'un organisme de logement social (OLS). Ce dernier sous-loue à des personnes éligibles aux critères sociaux. Au terme de la location,
les logements sont rachetés par l’OLS (voir le schéma et lire l'avis
d’expert page 12).
Calquée sur le Girardin industriel. Dans cette opération, le montage consiste pour les personnes physiques à investir dans une
société de capitaux : une société par actions simplifiée (SAS),
laquelle doit avoir reçu un agrément préalable du Ministère du
Budget. Les investisseurs deviennent ainsi actionnaires de la société et non plus associés comme dans le cadre d’une société en
nom collectif. De ce fait, leur responsabilité est limitée et il n’y a
plus de problème lié au statut de commerçant.
Au travers de cet investissement, le particulier bénéficie
d’un taux de réduction d’impôt qui s’élève à 50 % du prix de
revient des logements. L’atout de ce dispositif est que l’avantage
fiscal est acquis dès la première année. Ainsi, pour un apport
de 10.000 euros en 2010 et un taux de rendement proposé de
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20,5 %, la réduction d’impôt sera de 12.050 euros en 2011 sur
les revenus de 2010.
Appels d'offres. En contrepartie de cet avantage, l’OLS bénéficie
d’une rétrocession représentant 65 % minimum de la réduction
d’impôt, soit 32,5 % de l’investissement. « Nous utilisons la défiscalisation qui est une source de financement complémentaire pour
nos opérations, à la fois celles où nous sommes promoteur et celles
où nous achetons en état futur d’achèvement auprès de promoteurs
privés », explique Josselin Juan, responsable du service Vefa de
la SIDR.
Pour l’heure, les opérations sont montées par les cabinets spécialisés dans le Girardin industriel auxquels les opérateurs sociaux
soumettent des appels d’offres. « Les bailleurs sociaux pourront utiliser les entreprises comme les nôtres pour bénéficier de la défiscalisation
qui va être appliquée à trois types de programmes : construits par les
HLM, acquis auprès d’un promoteur privé ou réhabilités », explique
Daniel Petit, président d'Interinvest. « Pour faire notre choix entre
les différentes propositions des cabinets, nous allons regarder le type de
montage, voir s'il est sécurisant, et le taux de rétrocession, ce qui est le
plus important », précise Roanito Infante.
Schéma juridique mis en place pour l’application de l’article 199 undecies C du CGI
Investisseurs
personnes physiques
INFI
Montage, ingénierie, gestion de la SAS
Apports en capital
Plafonnement. Par ailleurs, à côté du plafonnement global des
niches fiscales, les investissements en outre-mer disposent de
leur propre plafonnement (art. 199 undecies D du CGI). Ainsi,
le montant des réductions d’impôt issues des articles 199 undecies A, 199 undecies B et 199 undecies C ne peut dépasser
40.000 euros ou 15 % du revenu imposable. Toutefois, le plafond ne s’applique qu’après prise en compte de la rétrocession
d’une partie de l’avantage fiscal, soit à 40.000 euros net de
rétrocession. Ainsi, il est plus élevé pour l’article 199 undecies
C à 114.285 euros, contre 100.000 euros pour l’industriel avec
agrément et 80.000 euros pour l’industriel de plein droit.
Face aux besoins et au plafonnement, les monteurs d’opérations vont devoir rechercher un plus grand nombre d’investisseurs pour ce vaste marché du logement social. ■
Agrément fiscal
SAS Dédiée
crédit-bailleur
Revente
des logements
à 5 ans
Contrat
de crédit
bail
Loyers de crédit bail
+
option d'achat
Ministère
du Budget
=
Remboursements
du crédit
revendeur
OLS
Crédit-preneur
Prêts garantis
par les collectivités locales
Vente des logements
en VEFA assortie
d'un crédit vendeur
Baux
Loyers aidés
Subventions
LBU
Dispositif plus sécurisé. Les OLS étant au cœur du dispositif,
le nouveau régime de défiscalisation rend l’opération sécurisée,
notamment en prévoyant la revente des biens. « Ce mécanisme
évite le risque de reprise fiscale et d’être soumis à l’évolution du prix
immobilier », souligne Daniel Petit. De ce fait, des professionnels craignent d’ailleurs que le choix des investisseurs se porte
désormais sur le logement social au détriment des secteurs industriels. Leur sélection dépendra du rendement offert et du
risque du sous-jacent. « Le rendement fiscal est d’environ 20 %
pour logement social, 25 % pour l’industriel avec agrément et 30 %
pour l’industriel sans agrément », indique Nathalie Le Roy (voir
ci-dessous). Sans oublier que des investisseurs resteront réticents
en raison de la mauvaise connotation du logement social.
Par ailleurs, certains professionnels demeurent sceptiques
sur l’application de ce nouveau dispositif et privilégient les investissements à l'impôt sur les sociétés sous l’article 217 undecies du CGI. « L'article 199 undecies C sera peu utilisé, considère
Philippe Souchier, président d'Outremer Finance. En raison
du nombre d’investisseurs par opération, la défiscalisation à l’impôt
sur le revenu engendre des frais de collecte et des frais de gestion plus
importants que la défiscalisation à l’IS qui ne nécessite qu’un seul
investisseur. La rétrocession versée aux organismes de logements
sociaux est donc plus performante dans le schéma à l’IS. » Pour
Nathalie Le Roy, qui a lancé des opérations à l’IR et à l’IS, « en
l’état de la position de l’administration fiscale, le profil de gain fiscal
constaté par l’investisseur IS est moins attractif dans le logement
social que dans l’industriel. Cela tient à la durée et aux modalités
d’amortissement, plus pénalisantes pour les logements que pour les
biens industriels ».
Locataires
personnes physiques
résidence principal
Marchés de construction
PÉLAGIE TERLY
CDC
DDE
Entreprises
de construction
Source : Infi
(1) A l’instar du Girardin, la varangue a été intégrée dans la surface
habitable dans la limite de 14 m2.
Définition de la varangue : rép. min n° 33247, JOAN du 03/02/2009.
NATHALIE LE ROY, PRÉSIDENTE D’INFI, CABINET DE FINANCEMENT DE PROJETS OUTRE-MER
Notre travail est de présenter à la fois une rentabilité
attractive aux investisseurs et une rétrocession
intéressante aux organismes de logements sociaux
L’Agefi Actifs. - Comment se sont
déroulées les premières opérations
sous le dispositif de l’article 199
undecies C ?
Nathalie Le Roy. - Nous avons fait
le pari, en septembre 2009, de lancer
des opérations à la Réunion portant sur
du logement social en utilisant le nouveau
dispositif. Après avoir reçu les agréments
fiscaux début décembre, nous avons
levé 10 millions d’euros à travers
300 investisseurs personnes physiques
au sein de quatre SAS. C'est un premier
test pour le marché, notamment pour voir
si le produit intéresse les investisseurs.
Pouvez-vous expliquer le schéma que vous
avez mis en place (voir ci-dessus) ?
- Notre travail est de bâtir les bons
équilibres pour présenter à la fois
une rentabilité attractive aux investisseurs
et un taux de rétrocession intéressant
aux organismes de logements sociaux
(OLS). Le schéma s’approche de celui
mis en œuvre pour l’industriel.
Les investisseurs souscrivent des parts
de SAS dédiée. Leur apport en capital
est affecté à la rétrocession versée
à l'OLS et aux frais de montage,
de collecte et de gestion. Il ne leur sera
donc pas remboursé.
En revanche, en contrepartie,
les investisseurs bénéficieront
d’une réduction d’impôt supérieure
au montant de leur apport.
La SAS acquiert des logements en état
futur d’achèvement auprès de l’OLS
qui est le promoteur (les fondations
doivent être achevées). La SAS finance
cette acquisition grâce à l’apport
en capital des investisseurs représentant
la rétrocession, et un crédit-vendeur
qui lui est accordé par l’OLS (1).
Parallèlement au crédit-vendeur,
la SAS donne en crédit-bail les logements
à l’OLS.
Ainsi, les loyers du crédit-bail, dus
par l’OLS pour la mise à disposition
des immeubles, remboursent le crédit
vendeur. Et au bout des cinq ans, l’OLS,
qui dispose d’une option d’achat au titre
du crédit-bail, acquiert le logement pour
un montant égal à l’encours résiduel
du crédit-vendeur. En pratique, il n’y a
donc aucun flux financiers entre la SAS
et l’OLS, les montants du crédit-bail
et du crédit-vendeur se compensant.
(1) Le crédit vendeur représente pour la SAS
un financement long terme - une ressource et, pour l’OLS, un besoin qu’il finance
grâce à des subventions perçues directement
(LBU) et aux prêts à taux bonifié de la Caisse
des dépôts et consignations.