Journal des Notaires "L`immobilier des Notaires d`Artois"

notaires
artois
d'
journal d’information et d’annonces immobilières - 85 000 exemplaires
#23 - 6 octobre au 3 novembre 2010
l’immobilier des
La Grand Place d’Arras
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questions à mon notaire
Héritage
Quand vient l’heure du partage…
Recueillir une succession
est souvent une étape plus
difficile qu’il n’y paraît.
Dans le meilleur des cas,
le partage se fait à l’amiable.
Mais ce n’est pas toujours
aussi simple, surtout lorsque
des litiges surviennent entre
les héritiers.
Que se passe-t-il
en attendant le partage
de la succession ?
Après un décès, les héritiers se retrouvent en indivision. Cela signifie qu’ils
sont titulaires des mêmes droits sur
les biens composant la succession. Ils
doivent gérer ensemble le patrimoine
du défunt.
Cette situation transitoire se conclut
par le partage de la succession,
parfois plusieurs années plus tard. Et
c’est là que, parfois, des situations de
blocage peuvent apparaître.
Qu’est-ce qui peut
provoquer un blocage
lors du partage ?
Les raisons sont nombreuses. La volonté du défunt peut parfois être
contestée.
De même, les actes effectués de son
vivant peuvent être interprétés différemment après son décès (remise
d’une somme d’argent considérée
comme un don ou un prêt…).
Dans certains cas, le différent vient des
mauvaises relations entre héritiers,
l’un d’entre eux pouvant, par exemple,
s’opposer au partage amiable.
Enfin, l’évaluation des biens (immobiliers surtout) et leur répartition
comptent parmi les principales cauPage 2 - L’Immobilier des Notaires d’Artois
ses de conflits. Il n’est pas rare que lors
du partage de la succession, plusieurs
héritiers demandent à recevoir le même
bien ou, inversement, le refusent.
Est-ce que cela peut aller
jusqu’au tribunal ?
Face à une situation de blocage, la
seule solution possible reste la justice. Un des héritiers peut donc saisir
le tribunal de grande instance du lieu
d’ouverture de la succession (c’està-dire celui du dernier domicile du
défunt).
Si le cas est “simple”, le tribunal ordonnera le partage après avoir évalué
les biens et composé les lots. Il peut
se faire aider d’un expert (un notaire
notamment).
Si la situation est plus complexe, le
tribunal désignera un notaire pour
réaliser les opérations de partage et
un juge pour les surveiller.
Si nécessaire, et notamment si la
consistance ou la valeur des biens le
justifie, le notaire pourra s’adjoindre
l’aide d’un expert.
Le notaire a un an pour établir ce que
l’on appelle un “état liquidatif”. Ce
document détermine notamment les
droits de chaque héritier et la composition des lots à répartir.
Si cela convient aux héritiers, le
partage pourra enfin s’effectuer et la
procédure sera close. Il peut arriver
que les héritiers contestent la position
du notaire. Dans ce cas, il transmettra
au juge un procès-verbal indiquant
les motifs de contestation. C’est le
tribunal qui se prononcera, au final,
sur le ou les points de désaccord.
M-C Ménoire
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infos juridiques
actualités
Achat à plusieurs :
quelle forme juridique ?
Comment acheter un bien immobilier
en couple, en famille, entre amis ?
Quelle forme juridique choisir ?
Comment se protéger ? En attendant
les conseils éclairés de votre notaire,
voici quelques pistes : SCI, indivision,
tontine…
Acheter en SCI
Une Société Civile Immobilière
(SCI) permet à ses associés
(couple, membres de la
même
famille,
amis…)
d’acquérir, ensemble, un ou
plusieurs biens immobiliers.
Sa constitution nécessite un
apport de chacun des associés,
des statuts et l’immatriculation
au RCS (registre du commerce
et des sociétés).
Basée sur le principe de
“l’union fait la force”, la SCI
permet d’acheter plus grand !
C’est une solution stable,
où les associés ne sont pas
sous la menace d’une action
en partage, où les parts sont
aisément négociables, et où
les décisions sont prises avec
facilité puisqu’elles relèvent de
la majorité. En revanche, la SCI
compte deux inconvénients
majeurs que l’on ne peut
ignorer : le coût de sa
création et la lourdeur de son
fonctionnement.
Acheter en indivision
L’indivision est une forme
juridique au sein de laquelle
deux ou plusieurs personnes
sont propriétaires d’un même
bien. Cette situation, souvent
imposée par une succession, est
également la forme juridique
immobilière de la plupart des
couples.
Bien plus“légère”juridiquement
et financièrement que la SCI,
l’indivision semble la solution
idéale… Mais attention : si son
fonctionnement a été simplifié
en 2007 (avec l’instauration
du principe de la majorité des
2/3 notamment), la règle de
l’unanimité demeure pour
certains actes, à commencer
par la vente du bien ! Toutefois,
depuis 2009 et sous conditions,
il est possible, pour les titulaires
détenant les 2/3 des droits
indivis, de demander une
autorisation de vendre. Pour
connaître la procédure à suivre,
consultez votre notaire !
Acheter en tontine
L’insertion d’une clause de
tontine dans un contrat de
vente peut être intéressante en
cas d’achat commun. C’est une
formule qui permet d’avantager
son conjoint, concubin ou
partenaire au moment de la
succession. En cas de décès,
c’est le survivant qui devient
l’unique propriétaire du bien.
Les ayants droit du défunt
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(enfants, parents) n’ont, quant à
eux, aucun droit.
En outre, si le bien est la
résidence principale des deux
conjoints et que la valeur
du bien n’excède pas 76 000
euros, il n’y aura aucun droit de
succession à payer…
Mais la tontine présente aussi
un intérêt pour l’achat à plusieurs. En cas de décès, chaque
part revient aux survivants (au
final, c’est le dernier co-acheteur qui récupèrera la totalité
de la propriété). Cela permet
d’éviter que la part de chacun
des co-acheteurs soit divisée par autant d’ayants droit
légitimes !
Attention : ce système impose
une entente parfaite. Il est en
effet impossible de vendre
le logement à moins de
convaincre l’autre acquéreur de
renoncer à la clause de tontine.
On le voit, il n’est pas facile de
choisir une forme juridique.
Elle doit être adaptée à chaque
situation, à chaque régime
matrimonial. Avant toute
décision,
prenez
conseil
auprès de votre notaire ! ◾
Pascale Janvier
Pas plus de 3 000 €
Selon un récent décret,
il est désormais interdit
de régler en espèces
une dette d’un montant
supérieur à 3 000 €.
Cette restriction ne s’applique cependant pas
aux paiements réalisés
entre particuliers, ni aux
personnes dans l’incapacité de régler leur
dette par chèque ou
par un autre moyen de
paiement, ni à celles qui
ne disposent pas d’un
compte de dépôt.
Décret n° 2010-662 du 16
juin 2010 (JO du 18 juin).
Plus-value et
terrains devenus
constructibles
La loi de modernisation
de l’agriculture et de la
pêche a instauré une
nouvelle taxe sur les
plus-values
réalisées
lors de la cession de
terrains nus, devenus
constructibles depuis
le 13 janvier 2010, suite
à une modification du
plan local d’urbanisme.
La taxe ne s’applique
pas lorsque le prix de
cession est inférieur à 10
fois le prix d’acquisition.
Son taux est de :
- 5 % lorsque le prix de
cession est compris entre 10 fois et 30 fois le
prix d’acquisition ;
- 10 % pour la part de
plus-value située audessus de cette limite.
Sont exclues du champ
d’application de la taxe,
les cessions de terrains
nus consécutives à
une expropriation, ainsi
que les cessions dont le
montant est inférieur à
15 000 €.
Loi n° 2010-874 du 27
juillet 2010, article 55
fiscalité
Crédit d’impôt développement durable :
l’État moins généreux en 2011
Actuellement, les dépenses engagées pour rendre un logement
plus économe en énergie et les systèmes de chauffage écologiques
permettent de déduire entre 25 et 50 % de l’impôt sur le revenu.
Mais le projet de loi de finances va raboter ces “niches fiscales
vertes”… Il est urgent d’en profiter !
T
out occupant d’un logement
de plus de deux ans, qui
souhaite rendre son habitation
principale moins gourmande en
énergie, ou qui désire recourir
aux énergies renouvelables, peut
actuellement profiter du “crédit
d’impôt développement durable”.
Un coup de pouce fiscal
valable quelques mois
encore…
Suivant les équipements installés,
cet occupant, qu’il soit locataire ou
propriétaire, pourra déduire de son
impôt entre 25 et 50 % des frais
engagés, dans la limite d’un plafond
de 8 000 euros pour une personne
seule, 16 000 euros pour un couple
(plus 400 euros par personne à
charge).
Page 4 - L’Immobilier des Notaires d’Artois
Un coup de rabot
pour 2011…
La loi de finances 2010 avait déjà
quelque peu rogné les crédits d’impôt
dédiés au développement durable.
Le projet de loi de finances 2011
va leur donner un sérieux coup
de rabot… D’après le ministre de
l’Écologie, cela devrait générer une
économie de deux milliards d’euros,
non négligeable dans un contexte de
réduction des déficits publics.
Ce qui va changer
Voici quelques exemples concrets
qui inciteront sans doute nombre
d’occupants à ne pas remettre leurs
travaux au lendemain !
• Aujourd’hui : le crédit d’impôt
pour les équipements solaires et
photovoltaïques est de 50 %.
• Demain : il sera abaissé à 25 % et
serait réservé exclusivement aux
logements anciens.
• Aujourd’hui : les pompes à chaleur à capteurs enterrés ou air/eau
ouvrent droit à un crédit d’impôt de
40 %.
• Demain : ce taux pourrait être
abaissé à 36 %.
• Aujourd’hui : les pompes à chaleur
air/air et les chaudières à bois ou
biomasse permettent de bénéficier
d’un crédit d’impôt de 25 %,
l’isolation des parois opaques et le
calorifugeage des installations de
25 %, les chaudières à condensation,
les parois vitrées et les portes
d’entrée de 15 %, etc.
• Demain : chaque type de travaux
subira une baisse du crédit d’impôt
d’au moins 10 % !
Dernière minute !
Ces nouvelles dispositions
doivent s’appliquer le 1er janvier
2011… Sauf pour les panneaux
photovoltaïques qui voient leur
crédit d’impôt réduit à 25 %
et ce, dès le 29 septembre 2010.
Les travaux d’écorénovation
ne peuvent plus attendre !
La plupart ouvrent encore droit aux
crédits d’impôt actuels. Chacun peut,
sous conditions, en bénéficier et faire
ainsi baisser sensiblement la facture.
Mais, étant données les restrictions
annoncées, il n’y a vraiment plus de
temps à perdre !
◾
Pascale Janvier
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L’Immobilier des Notaires d’Artois - Page 5 Maisons
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RÉDACTION :
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Page 8 - L’Immobilier des Notaires d’Artois
Réf. 9110478. SECTEUR ARRAS Ensemble immobilier compr maison
de 205m2 hab et bâtiment à usage professionnel de 800m2. Contacter l’étude
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sérieuse sera étudiée.
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