ZAC DE LA METAIRIE ROUGE COMMUNE DE LA CHAPELLE SUR

VERSION 20131120
ZAC DE LA METAIRIE ROUGE
COMMUNE DE LA CHAPELLE SUR ERDRE
CONTRAT DE CONCESSION D’AMENAGEMENT
Entre Nantes Métropole
Et la société Loire Océan Métropole Aménagement
Transmis au représentant de l’Etat par la collectivité le : …..
Notifié par la collectivité au concessionnaire le : …
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IDENTIFICATION DES PARTIES
Entre :
Nantes Métropole,
Domiciliée 2 cours du Champ de Mars, 44000 Nantes
Représentée par Charles GAUTIER, Vice-président habilité à cet effet par délibération
du Conseil communautaire en date du 13 décembre 2013;
Ci-après désigné « Le CONCEDANT» ou « la collectivité »
D’une part
ET
La Société Loire Océan Métropole Aménagement (LOMA),
Société Publique Locale d’Aménagement, au capital de 225 000 €, inscrite au Registre
du Commerce et de Société de Nantes sous le numéro 535 164 412 00012, dont le
siège social est 1 BD DU ZENITH, 44821 SAINT HERBLAIN
Représentée par son Directeur Général en exercice, Monsieur Christian GIBOUREAU,
habilité par une délibération du Conseil d'Administration en date du 22/09/2011 ;
Ci-après dénommée « la Société LOMA » ou « le CONCESSIONNAIRE » OU
« l’aménageur »,
D’autre part
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SOMMAIRE
PARTIE 1.
MODALITES GENERALES
ARTICLE 1.
OBJET DE LA CONCESSION
ARTICLE 2
DOCUMENTS CONTRACTUELS
ARTICLE 3.
MISSION DU CONCESSIONNAIRE
ARTICLE 4
ENGAGEMENTS DU CONCEDANT
ARTICLE 5
PROGRAMME PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS
ARTICLE 6
DATE D’EFFET ET DUREE DE LA CONCESSION D’AMENAGEMENT
ARTICLE 7
CALENDRIER PREVISIONNEL – DELAI DE REALISATION
ARTICLE 8
MODALITES DE GOUVERNANCE
PARTIE 2
DISPOSITIONS FONCIERES
ARTICLE 9
SITUATION FONCIERE DES
PERIMETRE DE L’OPERATION
ARTICLE 10
MODALITES D’ACQUISITION ET DE LIBERATION DES IMMEUBLES
ARTICLE 11
GESTION DES IMMEUBLES ACQUIS
ARTICLE 12
MODALITES DE CESSION, DE CONCESSION OU DE LOCATION DES
IMMEUBLES
PARTIE 3
REALISATION DES OUVRAGES ET DES EQUIPEMENTS
ARTICLE 13
PROGRAMME DES TRAVAUX A LA CHARGE DU CONCESSIONNAIRE
ARTICLE 14
PRESENTATION DES PROJETS D’EXECUTION - ETUDES TECHNIQUES
ARTICLE 15
EXECUTION DES TRAVAUX
ARTICLE 16
MODALITES DE PASSATION DES MARCHES DE TRAVAUX
ARTICLE 17
DROITS ET OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR
PARTIE 4
ENTRETIEN ET REMISE DES OUVRAGES
ARTICLE 18
ENTRETIEN DES OUVRAGES
ARTICLE 19
RECEPTION, REMISE ET TRANSFERT DE PROPRIETE
OUVRAGES ET ESPACES A VOCATION PUBLIQUE
PARTIE 5
DISPOSITIONS FINANCIERES
ARTICLE 20
FINANCEMENT DES OPERATIONS
ARTICLE 21
PARTICIPATION DU CONCEDANT AU COUT DE L’OPERATION
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IMMEUBLES
COMPRIS
DANS
LE
DES
ARTICLE 22
REPARTITION DES RISQUES
ARTICLE 23
CONTROLE – COMPTABILITE – BILAN ET PLAN DE TRESORERIE
PREVISIONNELS
ARTICLE 24
PREVISION RECETTES ET DEPENSES
ARTICLE 25
REMUNERATION DE L’AMENAGEUR
ARTICLE 26
EVOLUTION DU CONTRAT - AVENANTS
PARTIE 6
DISPOSITIONS RELATIVES A L’EXPIRATION DE LA
D’AMENAGEMENT
ARTICLE 27
RESILIATION – DECHEANCE - RESOLUTION
ARTICLE 28
CONSEQUENCES JURIDIQUES DE L’EXPIRATION DE LA CONCESSION
D’AMENAGEMENT
ARTICLE 29
CONSEQUENCES
FINANCIERES
CONCESSION D’AMENAGEMENT
ARTICLE 30
SORT DES CONTRATS AVEC LES TIERS
PARTIE 7
DISPOSITIONS DIVERSES
ARTICLE 31
CONTROLES
ARTICLE 32
INDEMNITE AUX TIERS
ARTICLE 33
PENALITES
ARTICLE 34
PROPRIETE DES DOCUMENTS
ARTICLE 35
REGLEMENT DES LITIGES
ARTICLE 36
CESSION DE LA CONCESSION D’AMENAGEMENT
ARTICLE 37
ASSURANCES
ARTICLE 38
DOMICILIATION
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DE
CONCESSION
L’EXPIRATION
DE
LA
Préambule
Contexte :
Lors de la révision du Plan Local d’Urbanisme de la Chapelle sur Erdre, approuvé en
octobre 2007, le projet d’aménagement et de développement durable affiche parmi les
objectifs communautaires pour le secteur nord ouest de l’agglomération, la nécessité
d’assurer la complémentarité entre les sites d’activités économiques. Cette orientation se
décline en développant les parcs d’activités sud, notamment sur le site de Métairie Rouge ;
permettant de conforter le parc d’entreprises Erdre Active.
Des études préalables ont permis d’identifier la nécessité de construire un projet
d’aménagement global sur ce site d’une superficie de 18,6 hectares, situé en rive sud de
l’autoroute A 11, et directement desservi par l’échangeur de la porte de la Chapelle.
Ce projet d’aménagement, selon le mode opérationnel de zone d’aménagement concerté,
désignée ZAC de la Métairie Rouge, permettra de réaliser un parc d’activités destiné à
accueillir majoritairement des entreprises, artisanales, de type PME et PMI, soit environ
130 000 m² de surfaces cessibles. Le périmètre de la ZAC est défini selon l’annexe 1.
Par délibération du conseil communautaire du 25 juin 2010, Nantes Métropole est devenue
compétente en matière de création et de réalisation de zone d’aménagement concerté à
vocation d’habitat.
Par délibération du 13 décembre 2013, le conseil communautaire a décidé de créer la zone
d’aménagement concerté (ZAC) de la Métairie Rouge.
Par délibération du 13 décembre 2013, le conseil communautaire a décidé :
-
de désigner la société publique locale d’aménagement Loire Océan Métropole
Aménagement (LOMA) comme aménageur ;
-
d’approuver les termes de la présente concession conclue conformément aux
dispositions des articles L.300-4 ; L.300-5 ; L.300-5-2 et L.327-1 du code de
l’urbanisme ;
-
d’autoriser Monsieur Charles Gautier, Vice Président à signer le présent traité de
concession
La présente concession fixe les droits et obligations respectifs des deux parties, notamment
les conditions dans lesquelles l’aménageur réalise ses missions sous le contrôle du
concédant, dans le cadre du document d’urbanisme, du projet d’aménagement et du
programme des équipements publics qui sera approuvé.
La présente concession est menée aux risques de l’aménageur, dans les limites et
conditions définies au présent contrat.
CECI EXPOSE, IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT
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PARTIE 1 - MODALITES GENERALES
ARTICLE 1 – OBJET DE LA CONCESSION
1.1 - En application des textes en vigueur et notamment des articles L. 300-1, L. 300-4, L. 300-5,
L.300-5-2 et L.327-1 du code de l’urbanisme et dans les conditions déterminées par la présente
concession d’aménagement, Nantes Métropole concède, à la société Loire Océan Métropole
Aménagement (LOMA), qui accepte, la réalisation de l’opération désignée : « ZAC de la Métairie
Rouge», sur la commune de la Chapelle sur Erdre, dont la création, le programme et le périmètre
ont été arrêtés par délibération du conseil communautaire du 13 décembre 2013.
1.2 - Nantes Métropole fixe un objectif de réalisation d’un programme prévisionnel, d’environ
130 000 m² de surface cessibles pour développer un parc d’activités économiques, intégrant les
enjeux de développement durable et destinés à recevoir des entreprises de type PME – PMI,
artisanat, de services dédiés, accompagné d’un ilot tertiaire.
Le détail du programme prévisionnel de constructions figure à l’article 5 ci-après.
1.3 - Cet aménagement comprend également l’ensemble des travaux de raccordement aux réseaux
existants à réaliser pour desservir les constructions à édifier dans le cadre de la concession.
Conformément à l’article L.300-4 du code de l’urbanisme, le CONCESSIONNAIRE assurera la
maîtrise d’ouvrage des travaux et des équipements concourant à cette opération d’aménagement
dans les conditions ci-après.
ARTICLE 2 – DOCUMENTS CONTRACTUELS
Les documents contractuels sont constitués de la présente concession et des annexes suivantes :
le plan périmètral de la concession d’aménagement
le dossier de création de ZAC approuvé par le conseil communautaire
en date du 13/12/2013
le bilan financier et le plan de trésorerie prévisionnels
Le calendrier prévisionnel
le protocole type de remise d’ouvrage établi par Nantes Métropole
annexe 1
annexe 2
annexe 3
annexe 4
annexe 5
En cas de contradiction des documents contractuels, l’ordre de priorité est le suivant : la présente
concession, les annexes et tout autre document.
ARTICLE 3 – MISSIONS DU CONCESSIONNAIRE
Pour réaliser cette opération, le CONCESSIONNAIRE aura en charge les missions suivantes :
3.1- Le foncier
3.1.1
Acquérir soit par voie amiable, soit par voie d’expropriation les biens immobiliers bâtis ou
non bâtis situés dans le périmètre de la zone, ainsi que ceux qui, le cas échéant, situés en
dehors de ce périmètre, seraient utiles pour la réalisation des ouvrages nécessaires à
l’opération.
3.1.2
Procéder aux évictions éventuelles.
3.1.3
Gérer les biens acquis, mettre en état les sols et, le cas échéant, démolir les bâtiments
existants
nécessaires
pour
la
réalisation
de
l’opération
d’aménagement.
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3.1.4
Le cas échéant, lorsque la réalisation de l’opération rend nécessaire la destruction de zones
humides, acquérir le foncier nécessaire à la réalisation des mesures compensatoires, si
besoin y compris en dehors du périmètre de l’opération et gérer les biens acquis.
3.2- Les études
3.2.1
Assurer la réalisation des études opérationnelles et de maîtrise d’œuvre des éléments de
projet et de programme confiés, annexés à la présente convention.
3.2.2
Préparer les dossiers opérationnels correspondant aux procédures d’urbanisme et aux
actions retenues, et d’une manière générale préparer l’ensemble des dossiers préalables
aux autorisations nécessaires (archéologie, loi sur l’eau, DUP……), au vu de la législation et
de la réglementation en vigueur. Participer, dans les conditions définies en accord avec le
concédant, aux révisions ou modifications des documents d’urbanisme en rapport avec
l’opération.
3.2.3
Assurer le suivi des études relatives à l’évolution du site, participer en tant que besoin aux
instances décisionnelles, rendre compte au concédant et y exprimer le point de vue de
l’aménageur permettant le respect du programme global et des objectifs.
3.2.4
Proposer le cas échéant des modifications de programme assorties des choix financiers
prévisionnels correspondants.
3.3- Les aménagements et les travaux
3.3.1
Aménager les sols et réaliser les équipements d’infrastructures et de superstructures s’il y a
lieu, nécessaires à la zone, tels qu’ils seront définis dans le programme des équipements
publics et destinés à être remis au concédant, aux concessionnaires de service public et à
toutes personnes publiques intéressées ; assurer le suivi et la coordination de la réalisation
des équipements mis à la charge des autres bénéficiaires de cessions, locations ou
conventions d’usage des terrains aménagés.
3.3.2
Procéder aux aménagements et travaux nécessaires à la réalisation des mesures
compensatoires à la destruction des zones humides.
3.3.3
Procéder aux remises d’ouvrages publics selon les modalités définies à l’article 20 de la
présente.
3.4- La commercialisation
3.4.1
Céder les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, les concéder ou les louer à leur divers
utilisateurs agréés par le concédant, préparer et signer tous actes nécessaires.
3.4.2
Mettre en place des moyens efficaces pour assurer la commercialisation dans les meilleures
conditions possibles de rapidité et de prix de vente du foncier ; en procédant le cas échéant
à la consultation de promoteurs en vue des opérations de constructions.
3.5- La gestion globale de l’opération
3.5.1
Etudier et proposer au concédant les actions concourant à développer ce territoire et dans
une perspective globale de développement durable.
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3.5.2
Négocier et mettre en place les moyens de financement nécessaires à l’opération.
Contracter avec les organismes financiers au mieux des intérêts du concédant. Rechercher
et mobiliser les financements auprès d’autres partenaires.
3.5.3
Mettre en œuvre les conventions de participation tripartite qui seront conclues entre le
concédant, le concessionnaire et les constructeurs n’ayant pas acquis leur terrain de
l’aménageur en application de l’article L.311-4 du code de l’urbanisme.
3.5.4
Préparer et mettre en œuvre les conventions d’association conclues entre le
concessionnaire et les constructeurs en application de l’article L.311-5 du code de
l’urbanisme.
3.5.5
Assurer l’ensemble des missions d’études, de conduite, de gestion et de coordination de
l’opération, et notamment :
assurer la coordination des différents opérateurs intervenant pour la mise en œuvre
de l’opération ;
assurer le suivi et la coordination de la réalisation des aménagements et équipements
mis à la charge des bénéficiaires de cessions, locations ou concessions d’usage des
terrains aménagés ;
assurer les tâches de communication et de concertation avec les usagers et les
habitants, d’animation et de promotion liées à la conduite de l’opération
d’aménagement ;
tenir constamment à jour les documents comptables, des documents de gestion
faisant apparaître les éventuelles difficultés et la situation de trésorerie.
3.5.6
Assurer en tout temps une complète information au concédant sur les conditions de
déroulement de l’opération.
3.5.7
Procéder à la clôture de l’opération.
ARTICLE 4 - ENGAGEMENTS DU CONCEDANT
Le concédant s’engage pour sa part à :
Recueillir l’avis des collectivités ou groupement des collectivités destinataires des
équipements publics qui seront réalisés dans le cadre de la présente concession sur le
principe de la réalisation de ces équipements, des modalités de leur incorporation dans leur
patrimoine telles que définies à l’article 19 ci-après, et le cas échéant, sur leur participation
au financement
S’assurer de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la réalisation de
l’opération sachant que l’autorité environnementale a donné un avis sur l’étude d’impact le 27
juillet 2012,
Procéder aux enquêtes publiques de déclassement de voirie nécessaires à la réalisation du
projet.
Accompagner le concessionnaire dans sa recherche de sites pour une compensation
éventuelle de zones humides, en lui fournissant notamment tout document utile à sa
recherche,
Assurer la gestion des zones de compensation des zones humides après la réalisation des
travaux exécutés par le concessionnaire,
Réaliser les équipements publics spécifiques à l’opération qui, par nature, sont à sa charge,
s’ils ne sont pas déjà confiés au CONCESSIONNAIRE dans le cadre de la présente
concession d’aménagement. Le CONCESSIONNAIRE pourra demander au CONCEDANT
d’être consulté sur les avants projets avant leur approbation par les autorités compétentes
ainsi que sur les délais de réalisation prévisionnels.
Prononcer la clôture de l’opération.
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Valider les orientations et les documents soumis à son approbation.
ARTICLE 5 – PROGRAMME PREVISIONNEL DES CONSTRUCTIONS
Le programme prévisionnel prévoit environ 130 000 m² de surface cessible d’activités économiques,
destinés à recevoir des entreprises de type PME – PMI et artisanales.
Ce programme sera précisé lors de l’approbation du dossier de réalisation par le concédant. Le
programme prévisionnel des constructions du dossier de réalisation se substituera, après son
approbation par le concédant, au programme décrit à l’alinéa précédent.
ARTICLE 6 - DATE D'EFFET ET DUREE DE LA CONCESSION D’AMÉNAGEMENT
La concession d’aménagement est rendue exécutoire dans les conditions prévues par la
réglementation en vigueur. Le concédant notifiera la présente concession à l’aménageur en lui
faisant connaître la date à laquelle elle aura été reçue par le représentant de l'Etat. Elle prendra effet
à compter de la date de réception par l’aménageur de cette notification et s’achèvera le 31
décembre 2023 (10 ans).
Elle pourra être prorogée en cas d’inachèvement de l’opération et sur décision de Nantes Métropole.
A cette fin, les parties devront conclure un avenant dans les mêmes conditions que celles de la
présente concession d’aménagement, étant formellement et expressément précisé que le
concédant garde la faculté de refuser cette prorogation si le ou les retards constatés sont dus aux
seuls et uniques torts de l’aménageur.
Au cas où l’ensemble des missions de concédant et du concessionnaire aurait été accompli avant le
terme normal de la convention d’aménagement, la concession d’aménagement expirera de plein
droit à la date de la constatation de cet accomplissement.
ARTICLE 7 -
CALENDRIER PREVISIONNEL- DELAI DE REALISATION
Le calendrier prévisionnel de l’opération est présenté en annexe 4 de la présente.
Ce calendrier prévisionnel sera réexaminé chaque année lors de la présentation du Compte Rendu
Annuel à la Collectivité Locale (CRACL) de l’opération.
ARTICLE 8 -
MODALITES DE GOUVERNANCE
Un comité de suivi et un comité de pilotage sont constitués afin d’assurer une information
permanente du concédant et des différents partenaires de l’opération concédée.
La composition du comité de suivi est la suivante :
- le chargé d’opération du concessionnaire
- l’équipe de maîtrise d’œuvre urbaine du concessionnaire
- Pour Nantes Métropole : un représentant de la Direction Générale au Développement
Economique et à l’Attractivité Internationale direction pilote, un représentant du pôle de
proximité Erdre et Cens et tout représentant des autres directions en tant que de besoin,
- Un représentant de la commune.
Le comité de suivi a pour objectif de suivre régulièrement l’opération, de préparer les validations
nécessaires.
La composition du comité de pilotage est la suivante :
- Pour le concessionnaire : le directeur de la SPL et son chargé d’opérations,
- pour Nantes Métropole : le vice-président délégué au développement économique, le Vice
Président délégué au développement urbain, les directions associées
- pour la commune : le maire et les services associés
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Ce comité de pilotage, se réunissant au moins une fois par an, a pour objectif de valider l’avancée
de l’opération et de valider la feuille de route pour l’année à venir.
PARTIE 2 – DISPOSITIONS FONCIERES
ARTICLE 9 – SITUATION FONCIERE DES IMMEUBLES COMPRIS DANS LE PERIMETRE DE
L’OPERATION
Le périmètre prévisionnel couvre une surface de 18.6 hectares, comprend des parcelles, entières ou partielles,
bâtis ou non bâties, appartenant en intégralité à des propriétaires privés.
ARTICLE 10 - MODALITES D'ACQUISITION ET DE LIBERATION DES IMMEUBLES
Le transfert de propriété des terrains nécessaires à la réalisation de l'opération se fera dans les
conditions suivantes :
Dès que la concession d’aménagement est exécutoire, l'aménageur peut procéder aux éventuelles
acquisitions amiables et entamer la procédure pour recourir à l’expropriation, conformément à
l'article 3 de la présente convention.
10.1 - Acquisitions des terrains par voie amiable
Les prix des acquisitions ou des prises à bail, ainsi que les montants des indemnités, doivent être
fixés après demande d’avis de France Domaine conformément aux dispositions de l’article 23 de la
loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réforme à caractère économique et financier.
En cas d’acquisition de terrains situés en dehors du périmètre de l’opération mais indispensables à
sa réalisation, le concessionnaire doit en outre recueillir l’accord formel du concédant. Dans le cas
d'une rétrocession au concédant, le prix de cession ne peut pas excéder le prix d'acquisition majoré
des frais justifiés par l'aménageur.
10.2 – Acquisitions des biens par expropriation
Au cas où des accords amiables ne pourraient être conclus entre le concessionnaire et une partie
des propriétaires de terrains bâtis ou non bâtis, compris dans le périmètre de l’opération, le
concédant s’engage à mettre en œuvre la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, et
à demander la déclaration d’utilité publique au bénéfice de l’aménageur.
En tant que de besoin, lorsque la déclaration d’utilité publique de l’opération a été prononcée au
nom du concédant, celui-ci s'engage à la transférer au concessionnaire.
A cette fin, le concessionnaire établit tous les documents nécessaires à l’intervention du ou des
actes déclaratifs d’utilité publique et aux enquêtes parcellaires.
Les cessions s’effectueront ensuite dans les conditions prévues aux articles L.21-1 et suivants du
code de l’expropriation.
En cas d’acquisition de terrains situés en dehors du périmètre de l’opération mais indispensables à
sa réalisation, le concessionnaire doit en outre recueillir l’accord formel du concédant.
Dans le cas d'une rétrocession au concédant, le prix de cession ne peut pas excéder le prix
d'acquisition majoré des frais liés à cette acquisition justifiés par l'aménageur.
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10 .3 – Droit de préemption
Dans le cadre des articles L.213-3 et R.213-1 à R.213-3 du code de l’urbanisme, le concessionnaire
peut solliciter du concédant qu’il lui soit délégué le droit de préemption urbain à l’occasion de
l’aliénation d’un bien compris dans le périmètre de l’opération.
Cette délégation s’effectuera par décision du Président.
er
Dans cette hypothèse, le concessionnaire exerce ce droit dans les conditions fixées par le titre 1
du libre II du code de l’urbanisme.
Les terrains et les immeubles bâtis, acquis antérieurement par la collectivité concédante en vertu du
droit de préemption, sont, le cas échéant, cédés au concessionnaire au prix d’acquisition majoré des
frais exposés par la collectivité concédante.
10.4 – Suivi et contrôle des acquisitions foncières
Conformément aux dispositions de l'article L.1524-3 du Code Général des Collectivités Territoriales,
le concessionnaire présente chaque année au concédant un rapport spécial sur les conditions de
l'exercice de ces droits de préemption et d’expropriation. Le concessionnaire adresse ce rapport
spécial au représentant de l’Etat dans le département.
De façon générale, le concessionnaire informe chaque année le concédant des acquisitions et
prises à bail réalisées dans les conditions prévues à l’article 23 du présent contrat.
Il tient à sa disposition tous les contrats relatifs à ces acquisitions et prises de bail.
ARTICLE 11 - GESTION DES IMMEUBLES ACQUIS
L'aménageur doit démolir ou rendre inutilisables les parties libérées dès que l'opération est
techniquement et juridiquement possible.
La gestion des immeubles acquis incombe à l'aménageur jusqu'à leur commercialisation.
Le concédant assure, en liaison avec l’aménageur, le relogement définitif des occupants des
immeubles acquis, notamment les exploitants agricoles et, au préalable s'il y a lieu, leur relogement
provisoire. Il empêche par tous les moyens à sa disposition, la réoccupation de ces immeubles dans
la période pouvant s'étendre en début de leur libération et leur démolition ou réutilisation effectives,
sauf s'ils sont susceptibles de recevoir, en accord avec le concédant, une utilisation provisoire. Dans
ce cas, les terrains ou immeubles ne peuvent faire l'objet que de conventions d'occupation précaire.
ARTICLE 12 – MODALITES DE CESSION, DE CONCESSION OU DE LOCATION DES
IMMEUBLES
12.1. Modalités générales
Les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, acquis ou pris à bail, par le concessionnaire font l'objet,
après mise en état conformément à l'article 3, de cessions, de concessions d'usage, de locations ou
de remises au profit des utilisateurs et gestionnaires.
Chaque année, le concessionnaire informera le concédant des cessions intervenues pendant
l’exercice écoulé et les conditions auxquelles elles ont été conclues.
12.2. Accord préalable de la collectivité concédante sur l’acquéreur
Afin de s’assurer du respect du programme prévisionnel des constructions à réaliser et des
conditions, notamment financières, de chaque cession, le concessionnaire devra soumettre pour
validation les projets d’implantation à la revue de projets économiques en vue de recueillir son
accord exprès. Il sera précisé :
les noms et qualités des acquéreurs éventuels
Une description du programme de construction envisagée
Le nombre d’emplois et les prévisionnels à trois ans
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Le prix de cession
Cet accord de Nantes Métropole doit être préalable à toute cession.
12.3. Approbation du cahier des charges de cessions de terrains
Les modalités (nom, qualité, programme, nombre de mètres carrés de surface de plancher, prix) de
cession, de location ou de concession d'usage des terrains et immeubles bâtis aux utilisateurs sont
définies par un cahier des charges de cession établi par l'aménageur en accord avec le concédant.
Ce cahier des charges est approuvé par le Président ou son représentant lors de chaque cession ou
concession d’usage. Il deviendra caduc à la date de suppression de la zone. Il comprend trois titres :
1) Le titre I détermine les prescriptions imposées aux utilisateurs des terrains, dans le but de
veiller au respect de l'utilité publique de l'opération ; il précise notamment le but de la cession,
les conditions dans lesquelles la cession est consentie et résolue en cas d'inexécution des
charges ; il est conforme aux clauses types approuvées par décret en Conseil d'Etat, en
application de l'article L.21-3 du Code de l'Expropriation.
2) Le titre II définit les droits et obligations du concessionnaire et des constructeurs ou
utilisateurs pendant la durée des travaux d'aménagement de la zone et de construction des
bâtiments. Il fixe notamment les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales
imposées aux constructeurs. Si les terrains à bâtir sont cédés avant l'achèvement des
équipements prévus, une date prévisionnelle d'achèvement des équipements par l'aménageur
devra être précisée. Ces équipements devront permettre toutefois l'accès aux chantiers et la
poursuite des travaux.
3) Le titre III fixe les règles et servitudes de droit privé imposées aux bénéficiaires des cessions,
des concessions d'usage ou des locations, à leurs héritiers ou ayants droit, à quel que titre
que ce soit, ainsi qu'aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au cahier des
charges par voie de convention avec l'aménageur. Il détermine notamment les conditions de
la gestion des parties communes et ouvrages collectifs.
Ce cahier des charges de cession de terrains sera annexé à chacun des actes de cession entre
l'aménageur et les constructeurs.
12.4. A l'expiration de la concession d’aménagement, les terrains et immeubles bâtis, situés à
l'intérieur des îlots ou de la zone qui n'auraient pu être revendus, seront cédés au concédant selon
les dispositions à convenir entre les parties.
PARTIE 3 - REALISATION DES OUVRAGES ET DES EQUIPEMENTS
ARTICLE 13 - PROGRAMME DES TRAVAUX A LA CHARGE DU CONCESSIONNAIRE
Le concessionnaire prend à sa charge l’étude, la réalisation et le financement des équipements
nécessaires à la réalisation de l’opération tels qu’ils figureront dans le dossier de réalisation.
Le concessionnaire devra établir le dossier de réalisation de la ZAC.
Il est précisé que le programme des équipements publics de la ZAC déterminera notamment la
personne publique destinataire de l’ouvrage qu’il s’agisse de la collectivité concédante ou d’autres
collectivités ou groupements de collectivités.
Y figurera l’accord des collectivités ou groupements de collectivités sur le principe de la réalisation
de ces équipements sur les modalités de leur incorporation dans leur patrimoine et le cas échéant,
sur leur participation au financement qui se fera dans les formes prévues au dernier alinéa de
l’article L.300-5 du code de l’urbanisme.
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A ce titre il est précisé qu’aucune modification de programme ne saurait être apportée à l’opération
sans délibération préalable de l’organe délibérant du concédant. Celui-ci devra impérativement tenir
compte, dans ses décisions, des incidences financières à l’égard du concessionnaire, quand bien
même les modifications auraient pour origine une proposition du concessionnaire. Le concédant
accepte corrélativement de modifier par avenant les présentes afin d’assurer au concessionnaire
que les conditions initiales de l’équilibre financier de l’opération soient sauvegardées.
ARTICLE 14 – PRESENTATION DES PROJETS D’EXECUTION - ETUDES TECHNIQUES
14.1. Les équipements publics prévus par la présente convention et dont la réalisation incombe au
concessionnaire font l’objet d’un ou plusieurs avant projet(s) établi(s) en accord avec les services
concernés et le cas échéant, les concessionnaires de services publics intéressés. Ils sont réalisés
selon les prescriptions figurant dans les guides réalisés par Nantes Métropole.
Ce ou ces avants projets sont soumis pour accord à la collectivité concédante ou à la collectivité
compétente en la matière, la collectivité concédante assurant le relais entre le concessionnaire et
les autres collectivités engagées dans l’opération d’aménagement.
Chacun de ces avants projets doit être présentés selon un échéancier établi en accord avec le
concédant.
Avant tout début d’exécution, les projets d’exécution présentés par l’aménageur doivent être
acceptés formellement par le concédant. Le concédant définit à ce stade ce qui est attendu dans les
dossiers d’ouvrage exécutés (DOE, DIUO) et autres documents requis ;
Cet agrément sera réputé acquis s’il n’a pas été fait d’observations par la collectivité dans un délai à
convenir entre les parties qui ne dépasse pas 45 jours à compter de la réception de la proposition.
En cas de non-présentation des documents sus-visés au concédant, le concédant se réserve la
possibilité de résilier la concession d’aménagement.
Chaque année, le concessionnaire transmettra au concédant un planning d’avancement des travaux
à réaliser dans l’année au moment des CRAC.
ARTICLE 15 – EXECUTION DES TRAVAUX
15.1. Le concessionnaire assure la maîtrise d’ouvrage des travaux et équipements prévus dans la
concession et s’assure de leur parfait achèvement dans les délais prévus. Il assure à ce titre une
mission de coordination générale.
Il lui appartient d'établir ou de faire établir, sous son contrôle, le calendrier d'exécution des divers
équipements concédés et de s'assurer que ce calendrier est respecté.
S'agissant des travaux à charge de l'aménageur, les entreprises chargées de réaliser les travaux
seront désignées par l'aménageur.
Le concédant ou les services de contrôle compétents contrôleront l’exécution des travaux qui
devront être conformes aux projets d’exécution et/ou aux dossiers de consultations d’entreprises
(DCE). Toutefois ils ne peuvent présenter leurs observations qu’au concessionnaire et non
directement aux entrepreneurs ou maîtres d’œuvre.
Si des divergences étaient constatées par rapport aux projets d’exécution approuvés, l’aménageur
prévenu par le concédant par courrier recommandé avec accusé de réception, devra rendre
conformes ses ouvrages dans le délai qui lui sera alors précisé.
15.2. Pour les travaux de déplacement de réseaux ou d’infrastructures existantes, le
concessionnaire se mettra en relation avec le propriétaire de l’infrastructure.
13/27
Ultérieurement, après travaux il sera procédé, entre le propriétaire de l’infrastructure déplacée et le
concédant, à la conclusion d’une convention d’occupation du domaine public constatant la présence
des infrastructures déplacées.
ARTICLE 16 - MODALITES DE PASSATION DES MARCHES DE TRAVAUX
Pour l’exécution de la présente concession, les contrats conclus par le concessionnaire seront
passés conformément aux dispositions contenues dans l’article L. 300-5-1 du code de l’Urbanisme,
et dans l’ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005, re latives aux marchés passés par certaines
personnes publiques ou privées non soumises aux dispositions du code des marchés publics et à
son décret d’application du 30 décembre 2005.
Le concédant sera représenté au sein de la commission d’appel d’offres du concessionnaire appelé
à intervenir dans la procédure de passation.
Par ailleurs, conformément à l’article R. 300-14 du code de l’urbanisme, le concessionnaire
informera le concédant dans un délai de trente jours à compter de la conclusion des contrats.
ARTICLE 17 - DROITS ET OBLIGATIONS DE L'AMENAGEUR
L'aménageur est investi, pour l'exécution des ouvrages faisant l'objet du présent contrat, de tous les
droits que les lois et règlements confèrent aux collectivités publiques en matière de travaux publics.
Il est notamment autorisé à occuper le domaine public et privé du concédant pour réaliser les
travaux.
Il demeure, en même temps, soumis à toutes les obligations qui en découlent.
PARTIE 4 - ENTRETIEN ET REMISE DES OUVRAGES
ARTICLE 18 - ENTRETIEN DES OUVRAGES
Jusqu'à la remise des ouvrages réalisés directement en application de l'article 19, ceux-ci sont
entretenus en bon état par les soins de l'aménageur et les dépenses correspondantes prises en
compte au bilan de l'opération. Le concédant assurera l'entretien desdits équipements ou ouvrages
à partir de cette remise.
ARTICLE 19 –RECEPTION, REMISE ET TRANSFERT DE PROPRIETE DES OUVRAGES ET
ESPACES A VOCATION PUBLIQUE
Les ouvrages réalisés en application de la présente concession qui ne sont pas destinés à être
cédés aux constructeurs, et notamment les voiries, espaces libres et réseaux, constituent des biens
de retour qui appartiennent à NANTES MÉTROPOLE et aux autres collectivités compétentes au fur
et à mesure de leur achèvement par tranches successives cohérentes, en conformité avec les
prescriptions validées en phase projet de la tranche considérée par NANTES MÉTROPOLE.
Un plan des domanialités des espaces dissociant le domaine public communal, le domaine public
métropolitain, et le domaine privé sera établi par le concédant en phase Avant Projet, puis consolidé
successivement par tranches au stade PRO, en lien avec la direction des espaces publics et les
pôles de proximité de Nantes Métropole.
Les travaux de création d’infrastructures de réseaux de télécommunication et d’information
(chambre et fourreau) ou d’éclairage seront rétrocédés solidairement des voiries par l’aménageur à
Nantes Métropole, désormais gestionnaire.
14/27
Le protocole de remise d'ouvrage, selon modèle joint en annexe, sera établi et signé
concomitamment à l’approbation du dossier de réalisation entre le concédant et le concessionnaire.
Ce protocole définit le phasage et les conditions de remise des ouvrages (niveau de finition).
19-1 Réception
Lorsque les ouvrages sont achevés, ils font l’objet d’une réception à laquelle participe le concédant,
ainsi, que le cas échant la personne à laquelle l’ouvrage doit être remis.
Les uns et les autres sont appelés à formuler, s’il y a lieu, leurs observations sur les ouvrages
exécutés et le concessionnaire doit mettre en œuvre les moyens nécessaires pour leur donner
satisfaction, et notamment pour la levée des réserves éventuelles qui rendraient les ouvrages non
conformes à leur destination.
19- 2 Remise d’ouvrages
Dès que les conditions permettant de constater l'achèvement des ouvrages sont réunies, le
concessionnaire doit inviter NANTES MÉTROPOLE, les concessionnaires de service public et les
associations syndicales ou foncières intéressées par les ouvrages réalisés, aux opérations de
remise desdits ouvrages.
Les ouvrages reviennent de plein droit au concédant après achèvement, visites et procès verbal de
remise, conditionné à l’inexistence de désordre.
La remise des ouvrages s’établira aussi en direct avec les autres concessionnaires pour les
ouvrages relevant de leur responsabilité.
Lors de ces visites, un procès verbal est dressé et signé par les parties, constatant l’existence ou
l’inexistence de désordres et/ou défectuosités et/ou réserves qui rendent les ouvrages non
conformes à leur destination.
Dès que l’aménageur a remédié aux désordres et/ou défectuosités et/ou réserves qui rendent les
ouvrages non conformes à leur destination, il en justifie auprès du concédant et des autres parties
compétentes, ce qui engendre la remise d’ouvrage et le transfert de responsabilité.
En outre, lors de la remise de l’ouvrage, l’aménageur fournit à NANTES MÉTROPOLE et
éventuellement aux concessionnaires de services publics et aux administrations publiques
compétentes un dossier des ouvrages exécutés (DOE, DIUO et autres documents requis précisés
par le concédant lors de la validation des projets d’exécution de la tranche considérée).
En cas de demandes complémentaires à celles exprimées lors de la validation du DCE, la remise
d’ouvrages ne pourra être suspendue dans l’attente de la fourniture de ces éléments par le
concessionnaire. Une date de remise de ces éléments sera définie d’un commun accord entre le
concédant et le concessionnaire, dans des délais raisonnables pour les deux parties afin d’assurer
une remise des ouvrages dans les meilleures conditions.
Dans les meilleurs délais et après la remise des ouvrages à NANTES MÉTROPOLE (ou à une autre
collectivité compétente), le concessionnaire établira une « fiche d’ouvrage » qu’il établira, précisant
les éléments nécessaires à l’intégration de l’équipement dans le patrimoine de la collectivité.
a) Identification de l’ouvrage
b) Coût complet hors taxe de l’ouvrage incluant :
-
Coût d’acquisition des terrains d’emprise de l’ouvrage et frais annexes liés à ces
acquisitions, déterminés directement ou par ratio,
-
Coût de mise en état des sols (démolition, dépollution…) rapportés à l’emprise de
l’ouvrage remis,
15/27
-
Coût des travaux, mis en œuvre pour la réalisation de l’ouvrage, et des honoraires
techniques liés à ces travaux (maîtrise d’œuvre, SPS, bureau de contrôle…),
-
Autres charges indirectes : honoraires des tiers (études, expertises diverses),
rémunération de l’aménageur, frais financiers…
L’affectation des charges indirectes se fera selon des clefs de répartition objectives.
Jusqu’à la date d’acception de la remise des ouvrages par NANTES MÉTROPOLE et les autres
concessionnaires de services publics, le concessionnaire a l’obligation de les entretenir en bon état.
Une fois la remise d’ouvrages effectuée, les personnes publiques compétentes assurent la garde le
fonctionnement et l’entretien de l’ouvrage.
19-3 Transfert de propriété
Le concessionnaire a l'obligation de faire préparer et présenter à la signature de NANTES
MÉTROPOLE ou, le cas échéant, des autres personnes intéressées, un acte authentique constatant
le transfert de propriété du terrain d'assiette des voies, espaces plantés ou non plantés, réseaux
divers ou autres équipements d’infrastructures et/ou de superstructures.
Dès lors, outre la garde, le fonctionnement et l’entretien, NANTES MÉTROPOLE ou, le cas échéant,
des autres personnes intéressées exercent pleinement leurs obligations de propriétaires de
l’ouvrage. Elles sont, alors, seules qualifiées pour engager toute action en responsabilité sur le
fondement des principes dont s’inspirent les articles 1792 et 2270 du Code Civil.
PARTIE 5 - DISPOSITIONS FINANCIERES
ARTICLE 20 - FINANCEMENT DE L’OPERATION
20.1. La totalité des charges supportées par l'aménageur pour la réalisation de l'opération concédée
sera couverte, notamment, par les produits à provenir des cessions, des concessions d'usage, des
subventions, des produits financiers, des locations des terrains ou d'immeubles bâtis, tel que prévus
dans le bilan prévisionnel annexé à la présente concession.
20.2. Le concessionnaire peut également recevoir des constructeurs d’immeubles situés dans le
périmètre de la ZAC des participations telles que prévues à l’article L.311-4 dernier alinéa du code
de l’urbanisme. Les modalités de calcul et de versement de ces participations seront expressément
arrêtées par la convention tripartite (concédant, concessionnaire et constructeur) rédigée par le
concessionnaire, en accord avec le concédant.
Le montant de la participation exigée des constructeurs, déterminée dans le respect du principe
d’égalité des constructeurs devant les charges publiques, sera calculé dans les conditions prévues
dans le dossier de réalisation de la ZAC.
Il est précisé dans la convention de participation le principe du versement direct de cette
participation au concessionnaire pour le compte du concédant.
20.3 Le concessionnaire contracte tous emprunts et avances nécessaires au financement
provisoire des opérations dans des conditions à préserver au maximum les intérêts du concédant.
Le concessionnaire peut en outre recevoir des acomptes des bénéficiaires des cessions de terrains
équipés.
A la demande des organismes prêteurs et compte tenu du montant des emprunts tels qu'ils résultent
du plan global de trésorerie défini à l'article 24, mais à l'exclusion des relais exceptionnels de
trésorerie, Nantes Métropole peut décider d’accorder, sous réserve de l’approbation du conseil
communautaire, sa garantie au service des intérêts et au remboursement des emprunts contractés
16/27
par le concessionnaire pour la réalisation de l'opération, dans la limite édictée par les textes en
vigueur et en application des principes posés par l'article L. 1523-1 du Code général des collectivités
territoriales.
Une convention spécifique entre la collectivité concédante et l’aménageur régira alors les modalités
de la garantie d’emprunt.
Les modalités de mise en œuvre de la garantie devront avoir été vues en concertation avec la
collectivité, et particulièrement les conditions de prêt, tout en sachant qu’il s’agit d’une condition
nécessaire au bon déroulement de l’opération.
Une garantie peut, en outre, être demandée à d'autres personnes, notamment à tout actionnaire du
concessionnaire. Tous les garants peuvent exercer le contrôle financier prévu à l'article 24 au profit
de Nantes Métropole. En outre, les collectivités territoriales ou leurs groupements qui auront donné
leur garantie et qui ne seraient pas directement administrateurs du concessionnaire ont le droit de
se faire représenter au Conseil d'administration du concessionnaire par un délégué spécial ainsi
qu'il est dit à l'article L. 1524-6 du Code général des collectivités territoriales.
Au titre de la mise en œuvre des garanties, les sommes ainsi versées par la collectivité aux
organismes prêteurs ont un caractère d’avances de trésorerie recouvrables que le concessionnaire
doit rembourser.
20.4. Sous réserve de l’accord préalable de la collectivité concédante, le concessionnaire est
autorisé à solliciter éventuellement à son profit, en vue de financer des actions qu’il aura à mener en
application de la présente concession, l'allocation de toute aide financière auprès de l’Etat, des
collectivités territoriales, de leurs groupements ou des établissements publics, dans les conditions
fixées au paragraphe III de l’article L.300-5 du code de l’urbanisme et de l’avant dernier alinéa de
l’article L. 1523-2 du code général des collectivités territoriales.
20.5. Lorsque les prévisions budgétaires actualisées feront apparaître une insuffisance provisoire de
trésorerie, le concessionnaire pourra solliciter une avance de trésorerie auprès du concédant,
éventuellement renouvelable, dans les conditions définies à l’article L. 1523-2 4° du code général
des collectivités territoriales.
Les avances prévues à l’alinéa précédent feront l’objet d’une convention conclue avec l’aménageur
et approuvée par le concédant. Cette convention précisera le montant, la durée et l’échéancier de
remboursement de l’avance consentie.
20.6 Le concessionnaire gère distinctement la trésorerie de l’opération au mieux de l’intérêt de
l’opération en effectuant des mouvements de trésorerie nécessaires à titre onéreux entre les
différentes opérations du concessionnaire, ou avec les comptes propres du concessionnaire ou
avec un établissement financier. Le concessionnaire impute à l’opération, en fonction de la situation
de trésorerie réelle de l’opération, les intérêts débiteurs au taux réel pratiqué par les établissements
financiers auprès desquels il sollicite les découverts et des produits financiers au taux moyen des
placements pratiqués sur l’exercice.
ARTICLE 21 – PARTICIPATION DU CONCEDANT AU COUT DE L'OPERATION.
Il est prévu des participations de la collectivité concédante au coût de l’opération d’aménagement,
objet de la présente concession, conformément au bilan prévisionnel ci annexé, sous la forme d’un
montant de 1 076 400 € TTC contre remise des équipements publics.
ARTICLE 22 – REPARTITION DES RISQUES
La concession est exécutée aux risques et périls de l’aménageur. Toutefois, les faits suivants ne
participeront pas du risque assumé par l’aménageur :
- évolution du cadre législatif et réglementaire ;
17/27
-
-
-
nécessité d’une dépollution importante non détectée à la signature de la concession, et
affectant l’équilibre économique de l’opération et le cas échéant, impactant le calendrier.
découverte de contraintes archéologiques affectant l’équilibre économique de l’opération, et
le cas échéant, impactant le calendrier de réalisation de l’opération
découverte de sujétions imprévues liées à la qualité géotechnique du sol affectant l’équilibre
économique de l’opération ou le calendrier de réalisation,
dépassement du montant prévisionnel des acquisitions foncières par expropriation,
préemption, des indemnités d’évictions des exploitants agricoles et des occupants au-delà
de 10% du montant figurant dans le bilan prévisionnel annexé en pièce 3 ; basé sur
l’évaluation domaniale,
modification par le concédant du programme de constructions, ou des équipements
publics à réaliser et donc du cadencement prévisionnel de l’opération;
Evolution de l’indice d’actualisation TP01 entrainant un dépassement du coût des travaux
au-delà de 10 % par rapport au bilan prévisionnel annexé en pièce 3 ;
réduction substantielle des recettes de cession du fait de la demande du concédant ;
impact financier de retard de commercialisation par rapport au calendrier prévisionnel
annexé pièce 3, du fait de la demande du concédant,
découverte lors des études techniques destinées à établir le dossier d’autorisation
relative à la Loi sur l’Eau, des zones humides, impactant fortement le schéma
d’aménagement, et in fine, le cadencement de l’opération ou obligation de
compensation.
L’impact financier éventuel de ces évènements fera l’objet d’un réexamen commun, chacune des
parties favorisera l’identification des solutions permettant la poursuite de la réalisation de l’opération
d’aménagement dans le maintien des conditions de la présente concession.
Si nécessaire, les conditions d’exécution financière de cette dernière pourront être modifiées par
avenant.
ARTICLE 23 – CONTROLE - COMPTABILITE – BILAN ET PLAN DE TRESORERIE
PREVISIONNELS
23.1. Dans le cadre de son plan comptable particulier établi selon la réglementation en vigueur,
l'aménageur doit tenir sa comptabilité de manière à faire apparaître distinctement la comptabilité
propre à l'opération publique d'aménagement, afin de permettre au concédant d'exercer son droit de
contrôle comptable prévu par l'article L. 1523-2-3 du Code Général des Collectivités Territoriales et
par l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme.
23.2. Dans ce cadre :
24.2.1. L'aménageur établit chaque année un bilan financier prévisionnel global et actualisé
et détaille par poste, par nature et par objet son quantitatif et prix unitaire des activités, objet
du contrat, faisant apparaître, d'une part, l'état des réalisations en recettes et en dépenses
et d'autre part, les recettes et les dépenses restant à réaliser estimées en fonction des
conditions économiques de l'année en cours.
Ce budget prévisionnel comporte notamment :
-
en dépenses, les acquisitions de terrains, le coût des travaux de mise en état des sols
et d'infrastructure, les frais résultant de l'intervention des hommes de l'art, techniciens et
spécialistes, les indemnités dues aux tiers, les frais financiers, l'imputation forfaitaire par
l'aménageur de ses frais dits de « rémunération annuelle ».
-
en recettes, les prix des cessions ou location à encaisser, les produits financiers, les
subventions éventuelles et les participations dues par le concédant mentionnées au
paragraphe 21 ci-avant en application de l'article L. 1523-2-3 du Code Général des
Collectivités Territoriales et de l'article L. 300-5 du code de l'urbanisme, au cours de
l'exercice suivant, ainsi que la ou les dates de leur versement.
18/27
Ces éléments de dépenses et de recettes seront fournis pour chaque nature de dépense et
de recette en rapprochant s’il y a lieu les montants à des données quantitatives issues des
avant-projets, marchés, études, consultations...
Ces documents doivent être établis dès que la concession d’aménagement est exécutoire et
par la suite, avant le 31 mars de chaque année.
23.2.2. L'aménageur établit avant le 31 mars de chaque année, un plan global de trésorerie
actualisé faisant apparaître l'échéancier des recettes et des dépenses en application de
l'article L. 1523-2-3 du Code Général des Collectivités Territoriales et de l'article L. 300-5 du
code de l'urbanisme en détaillant par poste, par nature et par objet son quantitatif et prix
unitaire. Ce plan de trésorerie prévisionnel fait ressortir les excédents ou les déficits de
trésorerie, le montant des emprunts, des avances reçues du Concédant au cours de
l'exercice suivant ou remboursées au Concédant.
23.2.3. L'aménageur établit avant le 31 mars de chaque année un tableau des acquisitions
et des cessions immobilières réalisées pendant l'exercice écoulé pour chaque lot en
distinguant les différentes natures de logements (social, abordable, libre).
Ce tableau comportera pour chaque cession :
-
la nature du bien, en précisant s'il s'agit d'un immeuble ou de droits réels, si le bien
est grevé de servitudes ou non et en indiquant sa situation locative (nature du bail ou
du titre d'occupation, sa date, son terme et le montant des loyers). En d'autres termes,
le tableau comportera les éléments communiqués au service des domaines, qui ont
permis de procéder à son estimation ;
-
la localisation du bien : parcelle cadastrale, rue ou lieudit ;
-
l'origine de propriété : date de l'acquisition, nom du précédent propriétaire, prix et
conditions d'acquisition ;
-
le nom du cédant (la collectivité ou la personne publique ou privée agissant dans le
cadre d'une convention avec celle-ci) ;
-
le nom de l'acquéreur
-
les conditions de cession : prix, conditions de paiement et autres conditions
éventuelles.
23.2.4. L'aménageur adresse pour approbation au Concédant, avant le 30 avril de chaque
année, un compte rendu financier comportant notamment en annexe :
1) Le bilan financier prévisionnel global actualisé et détaillé défini ci-dessus ainsi qu’un
programme détaillé et un calendrier prévisionnel des travaux et notamment :
Une ventilation par nature de travaux avec les ratios correspondants, qui
sera déterminée par le concédant au stade de l’AVP des équipements publics,
notamment par nature de travaux à spécifier : terrassement, voirie, éclairage,
mobiliser, signalisation verticale, espaces verts, eaux usées, eau potable, eaux
pluviales, électrification, génie civil, réseau gaz, aléas.
La surface cessible
La surface équipée au regard du PEP
Les ratios espaces verts, voirie, réseaux
2) Le plan global de trésorerie actualisé et détaillé de l'opération définie ci-dessus ;
19/27
3) Une note de conjoncture sur les conditions physiques et financières de réalisation de
l'opération au cours de l'exercice écoulé comparée aux prévisions initiales et les
prévisions de l'année à venir ;
4) L’aménageur devra transmettre aux collectivités publiques intéressées, les
documents dont il dispose, nécessaires pour que lesdites collectivités puissent
bénéficier du FCTVA prévu à l’article 1615-11 du Code général des collectivités
territoriales ;
5) Le tableau défini ci-dessus des acquisitions et des cessions immobilières réalisées
au cours de l’exercice écoulé ;
6) Le cas échéant, le bilan de la mise en œuvre des conventions d’avances prévues à
l’article 21.5 ci-avant ;
7) Le cas échéant, le compte rendu d’utilisation des subventions versées par les autres
collectivités territoriales en application de l’article 21.4.
L'ensemble de ces documents est communiqué au Concédant qui a le droit de contrôler les
documents fournis, ses agents accrédités pouvant se faire présenter toutes pièces de comptabilité
nécessaires à leur vérification.
ARTICLE 24 - PREVISION RECETTES ET DEPENSES
L’état prévisionnel des dépenses et des recettes (par poste, nature et objet), et les plans de
trésorerie et de financement prévisionnels de l’opération doivent être établis dès que la concession
d’aménagement est exécutoire, et par la suite avant le 15 novembre de chaque année.
ARTICLE 25 - REMUNERATION DE L'AMENAGEUR
25.1. L’aménageur n’est pas autorisé à imputer ses charges réelles de fonctionnement au bilan de
l’opération, mais seulement à imputer forfaitairement des charges sur le compte de l’opération en
fonction de l’état d’avancement de ses différentes missions ; ces imputations, destinées à couvrir le
coût d’intervention de l’aménageur, sont dites « rémunération ».
L’aménageur s’engage à faire figurer l’ensemble de ses rémunérations sur un poste comptable
unique dans les différents documents financiers présentés à la collectivité.
25.2. Ces imputations sont déterminées de la façon suivante :
25.2.1. Pour les missions globales dites de conduite de l’opération (autres que commercialisation,
accompagnement de projet faisant l’objet d’une participation, et clôture), le concessionnaire
percevra une rémunération annuelle forfaitaire de :
- 35 000 € H.T. pour l’année 2013 et 40 000 € H.T. pour les années suivantes
Les rémunérations forfaitaires annuelles seront imputées trimestriellement par le concessionnaire au
er
compte de l’opération, à partir du 1 trimestre 2014 jusqu’au 31 décembre 2023, sous forme
d’acompte les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année.
25.2.2. Pour les missions de commercialisation prévues à l’article 3.4, l’aménageur percevra une
rémunération égale à 3.15 % des montants hors taxes fixés dans les actes de cessions ou locations
à long terme aux utilisateurs, les loyers des baux emphytéotiques ou à constructions étant pris pour
leur valeur capitalisée à la signature du bail. La rémunération sera perçue à 30 % à la signature du
compromis de vente et 70 % à la signature de l’acte. Aucune rémunération ne sera prise par le
concessionnaire en cas de cession au concédant, quelle qu’elle soit.
25.2.3. Pour la mission de clôture, la rémunération est fixée à 20 000€.
Le montant total de la rémunération ne devra en aucun cas excéder le ratio de 8% du cout de
l’opération net de rémunération, sauf en cas d’une modification importante du programme initial
demandée par le concédant.
20/27
La rémunération globale annuelle est fixée et cadencée selon les besoins prévisionnels nécessaires
au suivi et à la réalisation de chacune des phases de l’opération.
ARTICLE 26 – EVOLUTION DU CONTRAT - AVENANTS
Les parties s’engagent à exécuter le contrat de bonne foi, en mettant en œuvre les dispositifs
humains, matériels et techniques adaptés à la réalisation des objectifs poursuivis, dans le respect
des conditions économiques qui ont présidé à sa passation, telles qu’elles résultent des pièces
annexées à la présente, des discussions intervenues dans le cadre de la négociation et du bilan
financier prévisionnel joint en annexe.
Le contenu et les conditions de financement de la présente opération d’aménagement sont toutefois
susceptibles d’évoluer.
Ces évolutions seront examinées chaque année par les parties conformément à l’article 23 de la
présente concession d’aménagement et, le cas échéant, dans les conditions de l’article 22.
Les décisions éventuelles de modifier le programme et les conditions financières ne peuvent
intervenir que par voie d’avenant qui suppose nécessairement l’accord des deux parties.
PARTIE 6 - DISPOSITIONS RELATIVES A L'EXPIRATION
DE LA CONCESSION D’AMÉNAGEMENT
ARTICLE 27 - RESILIATION – DECHEANCE – RESOLUTION
27.1. Résiliation pour motif d'intérêt général
Moyennant le respect d'un préavis de douze mois, le concédant pourra notifier au concessionnaire,
par lettre recommandée avec accusé de réception, sa décision de racheter la totalité de la
concession d’aménagement.
Le concédant justifiera les motifs de sa décision qui devra être prise dans l'intérêt général.
27.2. Résiliation d'un commun accord
La concession d’aménagement peut être résiliée d'un commun accord entre les parties dans les
conditions prévues à l’article 29.
27.3. Déchéance
En cas de manquement grave de l'une ou l'autre partie dans l'exécution du présent contrat, chacune
d'elle pourra demander au juge de prononcer la cessation de la concession d’aménagement aux
torts et griefs de l'autre, après mise en demeure restée infructueuse dans un délai de trois mois.
27.4. Autres cas de résiliation
Au cas où l’aménageur ferait l'objet d'un jugement de redressement judiciaire, le contrat ne pourra
être résolu, conformément à l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985, que sur décision expresse ou
tacite par l'administrateur de renoncer à la continuation de la concession d’aménagement.
En revanche, en cas de liquidation judiciaire de l’aménageur ou en cas de liquidation amiable
régulièrement décidée par son assemblée générale, la concession d'aménagement sera résiliée de
plein droit.
21/27
Elle sera aussi résiliée sur la seule décision de l'une des parties, en cas de saisine du Tribunal
Administratif par le Préfet du Département en application de l'article L. 2131-6 du Code Général des
Collectivités Territoriales ou en cas d'avis défavorable de la Chambre Régionale des Comptes saisie
en application de l'article L. 1524-2 du Code Général des Collectivités Territoriales.
ARTICLE 28 - CONSEQUENCES JURIDIQUES DE L'EXPIRATION DE LA CONCESSION
D’AMÉNAGEMENT
Dans tous les cas d'expiration de la concession d’aménagement, pour quelque motif que ce soit, à
terme ou avant terme, sauf dans le cas de liquidation judiciaire du CONCESSIONNAIRE, le
CONCEDANT est, du seul fait de cette expiration, subrogée de plein droit dans les droits et
obligations du CONCESSIONNAIRE, selon les modalités ci-après définies.
1- Les équipements et ouvrages publics qui, , n’auraient pas été préalablement remis au
CONCEDANT ou à la personne publique compétente dans l’hypothèse où celle-ci serait différente
du CONCEDANT seront dès l’expiration de la concession d'aménagement remis dans leur état
d’avancement au CONCEDANT selon les modalités prévues à l'article 19-2 ci-avant, moyennant le
cas échéant le versement des participations prévues et affectées à la réalisation de ces
équipements tel que prévu à l’article 21 ci-avant. La Collectivité concédante en poursuivra la
réalisation. Ces biens sont considérés comme biens de retour.
2 - En cas d’expiration de la concession d’aménagement au terme prévu à l’article 6 ci-dessus, ou
en cas d’expiration anticipée, le CONCEDANT devient, dès l'expiration de la concession
d’aménagement, et sauf accord express contraire des deux parties, propriétaire de l'ensemble des
biens destinés à être cédés aux tiers et non encore revendus, en particulier s’agissant des terrains
apportés en nature à l’opération. Les parties signeront dans les meilleurs délais un acte constatant
que ce transfert de propriété est intervenu.
Le transfert de propriété de ces biens sera réalisé en contrepartie du versement d’un prix convenu
entre les parties ou, en cas de contestation par les parties, à dire d’expert. Ces biens sont
considérés comme biens de reprise.
Le CONCEDANT aura la faculté de se substituer, à titre gratuit, toutes personnes physiques ou
morales de son choix dans l’acquisition desdits biens immobiliers.
En cas de substitution, le CONCEDANT demeurera garant personnel et solidaire de l’exécution du
contrat par le substitué et notamment des paiements.
Si le CONCEDANT renonce à sa faculté d’acquérir, le CONCESSIONNAIRE sera libre de disposer
des biens dont il sera propriétaire.
ARTICLE 29 - CONSEQUENCES FINANCIERES DE L'EXPIRATION DE LA CONCESSION
D’AMÉNAGEMENT
A l'expiration de la concession d’aménagement, pour quel que motif que ce soit, que l'opération
publique d'aménagement soit ou non achevée, il sera procédé aux opérations et versements
suivants :
29.1. Arrêté des comptes de l'opération publique d'aménagement
Dans tous les cas d'expiration de la concession d’aménagement, à terme ou avant terme, selon les
dispositions de l'article 28, il devra être établi un arrêté des comptes de l'opération à la date
d'expiration du contrat, d'où il résultera un solde d'exploitation et un solde des financements issus
des emprunts et des avances consenties par le Concédant.
29.1.1. Solde d'exploitation
22/27
EN PLUS
l'ensemble des produits, hors TVA, perçus avant l'expiration de la concession
d’aménagement, inclus les subventions et les participations, les produits financiers
perçus jusqu'au règlement final, ainsi que les créances hors taxes exigibles avant
l'expiration de la concession d’aménagement (à l'exception de celles qui ne seraient pas
recouvrées à l'arrêté des comptes et qui seront alors cédées au Concédant dans les
conditions prévues par les articles 1689 et suivants du Code Civil).
•
EN MOINS
•
l'ensemble des charges, hors TVA déductible, exposé par l'aménageur du fait de l'exécution
de sa mission, payées ou exigibles avant l'expiration de la concession d’aménagement,
inclus notamment les frais financiers courus jusqu'au complet règlement par le Concédant et
les rémunérations de l'aménageur exigibles contractuellement ;
•
la TVA dont est éventuellement redevable l'aménageur au titre de cette opération de
transfert et d'arrêté des comptes.
29.1.2. Solde des financements
EN RESSOURCES
•
le capital perçu, à la date d'expiration de la concession d’aménagement, sur tous les
emprunts ;
•
les avances consenties par le Concédant, notamment en exécution de sa garantie.
EN EMPLOIS
•
les remboursements en capital effectués par l’aménageur sur les emprunts et les avances
consentis par le Concédant.
29.1.3. Règlement final
A l'expiration de la concession d’aménagement, au vu des éléments ci-avant issus des dispositions
des articles 29.1.1 et 29.1.2, le bilan de clôture est arrêté par l'aménageur et proposé pour
approbation au Concédant.
Ce bilan précise le résultat définitif de l’opération.
Si le solde d’exploitation est négatif, l’aménageur assumera le déficit lié aux éléments relevant de sa
responsabilité, en application de l’article 22. Pour tout autre motif, le déficit sera assumé par le
concédant.
En cas d’excédent des soldes d’exploitation et des financements, définis ci-dessus, le
concessionnaire reversera le montant des soldes au concédant.
29.2. Opérations de liquidation
Après l'expiration de la concession d’aménagement, l’aménageur a l'obligation de procéder aux
opérations de liquidation : transfert des contrats, des biens, de l'actif et du passif et arrêté des
comptes. Toutefois, en cas de mise en redressement judiciaire ou de liquidation des biens de
l’aménageur, ces tâches seront assurées, sous le contrôle ou par un administrateur judiciaire, ou en
cas de liquidation amiable, par ou sous le contrôle de son liquidateur.
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La rémunération due à l’aménageur pour cette tâche particulière accomplie au terme normal du
contrat est prévue à l'article 25 ci-dessus.
Par ailleurs, en cas de résiliation pour mise en redressement judiciaire, liquidation judiciaire ou
liquidation amiable de l’aménageur, compte tenu de la nécessité de mettre l'administrateur judiciaire
ou le liquidateur en mesure d'effectuer les opérations de liquidation, il sera dû une indemnité égale
au coût réel justifié de ces opérations, plus T.V.A., cette indemnité devant être versée à
l'administrateur judiciaire ou au liquidateur au fur et à mesure des besoins et être exclusivement
affectée par eux à la mise en œuvre de ces opérations. Cette indemnité se substituera à la
rémunération de la clôture prévue ci-dessus.
29.3. Indemnité pour cessation anticipée de la concession d’aménagement
29.3.1- En cas de résiliation pour motif d'intérêt général ou de résiliation d'un commun
accord de la concession d’aménagement.
Le concédant devra en outre à l’aménageur une indemnité égale à 10 % de la rémunération
dont l’aménageur se trouve privé du fait de la cessation anticipée du contrat, calculée sur la
base des rémunérations attendues (hors rémunération de clôture) d'après le dernier bilan
prévisionnel approuvé. Cette indemnité est plafonnée à 100 000 €.
29.3.2. En cas de déchéance ou de résiliation pour liquidation judiciaire prévue à l’article
27.3 et 27.4 :
L’aménageur n'a pas le droit à l'indemnité prévue à l’article 29.3.1 ni à la rémunération de
clôture.
29.4. Modalités de règlement
L'ensemble de ces sommes, rémunérations et indemnités, doit être intégralement versé par
l’aménageur au concédant ou par ce dernier à l’aménageur, dans les trois mois de la présentation
des comptes de liquidation, étant rappelé que les frais financiers et produits financiers seront pris en
compte jusqu'au complet règlement.
ARTICLE 30 - SORT DES CONTRATS AVEC LES TIERS
Pour chacun des contrats afférents à l'opération concédée, l'aménageur fera l'obligation à chacun
de ses cocontractants, à l’exclusion de ses salariés, de s'engager à continuer son contrat avec le
concédant, après expiration de la concession d’aménagement pour quel que motif que ce soit, si ce
contrat n'est pas soldé lors de cette expiration.
PARTIE 7 - DISPOSITIONS DIVERSES
ARTICLE 31 - CONTROLE
Le concédant aura droit de faire établir, par ses agents, toutes vérifications qu'il jugera utiles pour
s'assurer que les clauses du présent traité sont régulièrement observées et que ses intérêts sont
sauvegardés.
ARTICLE 32 – INDEMNITE AUX TIERS
L’aménageur suit les contentieux liés à l’opération, objet du présent contrat.
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Toute indemnité due à des tiers par le fait de l’aménageur dans l’exécution de la concession
d’aménagement est prise en compte, à titre de dépense, au bilan de l’opération objet du présent
contrat, sauf faute lourde de l’aménageur. Après l’expiration de la concession d’aménagement, ce
principe est appliqué conformément aux dispositions de l’article 28 ci-avant.
ARTICLE 33 - PENALITES
En cas d'inexécution ou de mauvaise exécution par l’Aménageur de ses obligations issues de la
concession, le concédant met en demeure l'aménageur de procéder à leur exécution dans un délai
d’un mois à compter de la réception de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec
accusé réception.
A l’issue de ce délai, et en l’absence d’exécution constatée, les pénalités suivantes seront imputées
à l’aménageur selon les modalités suivantes :
Nature de la défaillance
Absence de transmission des éléments
permettant l’approbation du compte
rendu à la collectivité (CRACL) et PRD
Absence de transmission de la
demande d'agrément du cessionnaire
et du cahier des charges de cession de
terrain
Retard dans la transmission du bilan de
clôture
Montant de la pénalité
100 euros / jour calendaire de retard
1% HT de la rémunération sur la vente
considérée
100 euros / jour calendaire de retard
ARTICLE 34 - PROPRIETE DES DOCUMENTS
Toutes les études et tous les documents établis en application de la présente concession
deviennent la propriété du Concédant, ou s'il y a lieu, de la collectivité ou concessionnaire de
service public intéressé, qui peut les utiliser sous réserve des droits d'auteur qui y sont attachés.
L'aménageur s'engage à ne pas communiquer à des tiers autres que les représentants de
l'administration, les documents qui pourraient lui être confiés au cours de sa mission.
ARTICLE 35 - REGLEMENT DES LITIGES
Tout litige entre le concédant et l'aménageur est de la compétence du tribunal administratif dans le
ressort duquel se trouve la partie défenderesse.
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ARTICLE 36 - CESSION DE LA CONCESSION D’AMÉNAGEMENT
Toute cession totale ou partielle de la concession d’aménagement, tout changement d’aménageur
doivent faire l'objet d'un avenant à la présente concession d’aménagement, après accord du
concédant.
ARTICLE 37- ASSURANCES
L'aménageur doit souscrire les assurances couvrant ses diverses responsabilités, conformément à
la législation en vigueur.
Elles doivent fournir des garanties suffisantes.
L'aménageur communiquera une copie des polices d'assurance souscrites à première réquisition au
concédant.
ARTICLE 38– ELECTION DE DOMICILE
Pour l’application des présentes, les parties élisent domicile :
•
Pour le Concédant, en son siège social
•
Pour le Concessionnaire, en son siège social.
Fait à
Le
En deux exemplaires originaux
Pour l’aménageur
Pour le Concédant
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- ANNEXES -
le plan périmètral de la concession d’aménagement
annexe 1
le dossier de création de ZAC approuvé par le conseil
communautaire en date du 13/12/2013
annexe 2
le bilan financier et le plan de trésorerie prévisionnels
annexe 3
le calendrier prévisionnel
annexe 4
le protocole type de remise d’ouvrage établi par Nantes
Métropole
annexe 5
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