Dispositif « Borloo ancien » et conventionnement avec l`Anah

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❙ Par Frédéric Zumbiehl
Fiscalité
Dispositif « Borloo ancien »
et conventionnement avec l’Anah
Remplacement du dispositif « Besson ancien » par le « Borloo ancien »
depuis le 1er octobre 2006, évolution des règles concernant le conventionnement
avec l’Anah… : le contribuable peut manquer d’y voir clair. Précisions.
D
epuis la loi Dalo du 5 mars
2007 (article 42), les propriétaires bailleurs peuvent opter
pour le dispositif de conventionnement
avec l’Anah lors du renouvellement du
bail (et donc avec le locataire en place). Ainsi, les propriétaires « peuvent
conclure une convention avec l’Anah,
afin de bénéficier du dispositif (…), à
l’occasion du renouvellement [à distinguer de la reconduction tacite] du
bail avec le locataire déjà occupant »,
le propriétaire pouvant « être amené à
réduire le montant du loyer par rapport
à celui pratiqué dans le cadre du bail
antérieur » (rép. min., Q. 1927, JOAN du
20 novembre 2007, p. 7289).
Par ailleurs, le décret n° 2010-122 du
5 février 2010 a simplifié sensiblement la
procédure de conventionnement avec
l’Anah en supprimant notamment la règle de l’antériorité de la convention par
rapport au bail. Désormais, il est donc
possible de conclure une convention
avec l’Anah jusqu’à deux mois après la
date de prise d’effet du bail ou de son
renouvellement, étant précisé que cette convention prendra effet rétroactivement à la date de prise d’effet du
bail, qu’il s’agisse d’un premier bail ou
d’un bail renouvelé (article R. 321-24
al. 1 du Code de la construction et de
l’habitation).
Depuis ce même décret du 5 février
2010, il est possible, lorsque le propriétaire bénéficie de subventions pour travaux dans le cadre du dispositif « Borloo
ancien », de signer une convention unique pour l’immeuble ou l’ensemble des
logements conventionnés de l’immeuble (voir annexe III à l’article R. 321-23
du CCH). Mais dans ce cas, « la prise
d’effet de la convention doit être distin-
28 - Le Propriétaire immobilier - Juin 2011
guée pour chacun des logements » (art.
R. 321-24 al. 2 du CCH).
Aux termes de l’article R. 321-33, annexe I,
du CCH, « la prolongation de la convention doit faire l’objet d’un avenant à la
convention initiale ». Toutefois, « lorsque, à l’échéance de l’une des conventions
mentionnées à l’article L. 321-4 ou L. 321-8
du Code de la construction et de l’habitation1, y compris après une période triennale de prorogation, le contrat de location
du logement concerné est en cours de validité (…), le bénéfice (…) des déductions
(…) est maintenu jusqu’à la date fixée
pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location, tant que
le même locataire reste en place et que
toutes les conditions, notamment celles
de loyer, sont remplies » (article 31, I, 1°,
m du Code général des impôts, tel que
modifié par l’article 50 de la loi Boutin
du 25 mars 2009). Il faut en conclure
que même si la convention signée avec
l’Anah n’est pas prolongée, le propriétaire
bailleur peut malgré tout continuer à bénéficier de l’avantage fiscal (déduction de
30 % à 70 %) jusqu’au terme du contrat
en cours au moment de l’échéance de la
convention, à condition néanmoins de
continuer à respecter les conditions posées par l’ancienne convention.
De plus, toujours depuis la loi Boutin, le
bailleur qui ne souhaite pas prolonger la
convention conclue avec l’Anah peut, si
le terme du bail est postérieur à la date
d’expiration de la convention, proposer
un nouveau loyer qui dépasse le plafond
inscrit dans la convention2, alors même
qu’au moment de l’offre la convention
est toujours en cours (article L. 321-111 du CCH).
Enfin, concernant les propriétaires
bailleurs qui avaient opté pour le disposi-
❙ Pour
retrouver
les plafonds
de loyers et
de revenus
2011
pour les
dispositifs
« Borloo
ancien » et
« Besson
ancien »,
cf. Le
Propriétaire
immobilier
N° 441,
mai 2011.
tif « Besson ancien » et qui souhaitent désormais bénéficier du dispositif « Borloo
ancien », précisons qu’un bailleur qui
« bénéficie d’un avantage fiscal en contrepartie d’un engagement de location (…) est
tenu de respecter cet engagement jusqu’à
son terme, éventuellement prorogé » (rép.
min., Q. n° 30320, JOAN du 27 janvier
2009, p. 780). Il est toutefois admis que
« les contribuables bénéficiant du dispositif “Besson ancien”, qui ont respecté l’engagement de location initial de six années
et qui ont procédé au renouvellement de
cet engagement pour une période triennale, puissent bénéficier du dispositif “Borloo
ancien” avant le terme de cette période
triennale, en cas de résiliation du bail par
l’ancien locataire et de la conclusion, dans
un délai de douze mois à compter de cette
résiliation, d’un bail avec un nouveau locataire » (rép. min. précitée).
(1) C’est-à-dire les conventions à loyer intermédiaire et les conventions à loyer social ou très social.
(2) Dans les conditions prévues à l’article 17 c) de
la loi du 6 juillet 1989 (« lors du renouvellement du
contrat, (…) le bailleur peut proposer au locataire,
au moins six mois avant le terme du contrat (…),
un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des
logements comparables (…) »).
Ce qu’il faut retenir
❙ 0n peut conclure la convention avec
l’Anah dans les deux mois de la signature
du bail initial.
❙ La convention avec l’Anah peut être
conclue lors du renouvellement du bail.
❙ à l’échéance de la convention non
renouvelée avec l’Anah, le bailleur continue
à bénéficier de la déduction fiscale pour
la durée du bail en cours.