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la maitrise du foncier
Cycle de formation PLU, MODE D’EMPLOI Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de l’Eure THEME 7 – 7 novembre 2013 : LA MAITRISE DU FONCIER Communauté d’Agglomération Seine Eure Source : Thierry VILMIN Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER RAPPEL DU CYCLE DE FORMATION Journée 1 : 11 octobre 2012 LES OUTILS DU PLU Journée 2 : 6 décembre 2012 LE CADRE D’INTERVENTION DES ACTEURS DE L’AMENAGEMENT Journée 3 : 4 avril 2013 LA FISCALITE DE L’URBANISME Journée 4 : 25 octobre 2013 LES DOCUMENTS SUPRACOMMUNAUX DANS LE PLU Journée 5 : 4 juillet 2013 VISITE D’OPERATIONS INNOVANTES� Journée 6 : 3 octobre 2013 PROSPECTIVE DEMOGRAPHIQUE ET HABITAT Journée 7 : 7 novembre 2013 LA MAÎTRISE DU FONCIER Journée 8 : 19 décembre 2013 ??? 3 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER DEROULEMENT DE LA JOURNEE I. RETOUR SUR LA JOURNÉE DU 3 OCTOBRE II. INTRODUCTION III. IDENTIFICATION DES MARCHÉS FONCIERS VI. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER V. LES PROCÉDURES D’URBANISATION Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER I. RETOUR SUR LA JOURNÉE DU 3 OCT. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER I. RETOUR SUR LA JOURNÉE DU 3 OCT. Notions clés EVOLUTION DE LA POPULATION ET DES BESOINS EN LOGEMENTS Desserrement des ménages desserrement = décohabitation et vieillissement de la population è répercussion sur le nombre et la nature des équipements et logements à produire Autres facteurs à prendre en compte pour l’évaluation des besoins en logements : - la variation des résidences secondaires - la variation des logements vacants - le renouvellement du parc de logements Notion de «�point mort�» : nombre de logements qu’il faut construire pour maintenir le même taux de population en tenant compte des 4 facteurs cités précédemment Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER I. RETOUR SUR LA JOURNÉE DU 3 OCT. Perspectives et enjeux démographiques PRESENTATION DU CAS DU BASSIN DE VIE DE ROUEN Constat : - dépendance au solde naturel è bassin de vie peu attractif - au sein du bassin de vie, fuite des centres urbanisés où se concentrent équipements et commerces au profit des communes périphériques plus rurales Projections : - croissance démographique aurait tendance à ralentir mais le nombre de ménages continuerait à augmenter (desserrement) - forte augmentation des tranches d’âge 60-79 et 80 et + (1/6 aujourd’hui et 1/4 de la population demain) - effectifs scolaires en légère baisse Hypothèses de travail : - travailler sur l’attractivité è qui ? quels besoins ? - travailler à la bonne échelle (interrelation des communes et interco) Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER I. RETOUR SUR LA JOURNÉE DU 3 OCT. Lors de l’élaboration d’un document d’urbanisme PROJECTION ET PROJET DE TERRITOIRE Lors de l’élaboration d’un document d’urbanisme : - nécessité de comprendre les dynamiques d’évolution passé de la commune (population, logements, équipements) - choix d’un scénario d’évolution future parmi plusieurs (le scénario tendanciel n’est pas forcément celui à adopter) En fonction de l’évolution démographique projetée, nécessité d’anticiper : - le nombre et la nature des logements et équipements à produire ou adapter - l’impact sur la commune et l’intercommunalité de ces nouveaux logements et équipements (impacts physique et budgétaire) - la compatibilité avec la préservation des espaces agricoles et naturels, la préservation du patrimoine bâti et paysager, les risques et nuisances Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER II. INTRODUCTION Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER II. INTRODUCTION Sur quoi la commune a-t-elle prise ? Activités et économie Documents d’urbanisme et droit des sols En rouge : ce sur quoi la commune a prise Fiscalité et financement des équipements Sol et marché foncier Construction, bâti pour habitation et production Population et démographie Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER II. INTRODUCTION Objet de la journée Quels sont les outils pour maitriser le foncier ? Comment maitrise-t-on une opération lorsque l’on a pas la maitrise foncière ? Pourquoi est-ce si important de maitriser le foncier ? è le différentiel de prix important entre le terrain agricole et le terrain constructible Question : à qui va la plus-value sur le foncier ? Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER II. INTRODUCTION Rappel du zonage ZONE N Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, de l'existence d'une exploitation forestière, de leur caractère d'espaces naturels. ZONE A Secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. ZONE U Secteurs déjà urbanisés et secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. ZONES 1AU/AU à règlement Secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l'urbanisation avec capacité des réseaux suffisante à la périphérie immédiate de la zone. ou 2AU/AU strict Capacité insuffisante des réseaux. Ouverture à l’urbanisation après modification ou révision du PLU. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER II. INTRODUCTION Rappel du zonage ZONE AU AU1 - Capacité SUFFISANTE des réseaux (voies, eau, électricité et, le cas échéant, assainissement) à la périphérie immédiate de la zone au regard des constructions à venir Définis par le règlement et les orientations d'aménagement Réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus AU2 - Capacité INSUFFISANTE des réseaux (voies, eau, électricité et, le cas échéant, assainissement) à la périphérie immédiate de la zone au regard des constructions à venir Possibilité de subordonner l’ouverture à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS 14 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Les deux marchés fonciers urbains PROPRIETAIRE Vend du foncier brut (m² de terrain) ▼ MARCHE FONCIER « AMENAGEUR » ▼ AMENAGEUR -�Acquiert et regroupe les parcelles -�Obtient la constructibilité juridique -�Equipe les terrains è Vend des droits à construire (m² de surface habitable potentielle ) ▼ MARCHE FONCIER « PROMOTEUR » ▼ PROMOTEUR - Demande le permis de construire - Complète la viabilisation - Construit è Vend de la surface habitable utile (m² de surface de plancher) ▼ MARCHE IMMOBILIER ▼ UTILISATEUR FINAL OU INVESTISSEUR Source : Thierry VILMIN 15 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS L’équilibre prévisionnel de l’aménageur DEPENSES Source : Thierry VILMIN • • • • FONCIER PARTICIPATIONS MARGE BRUTE EQUIPEMENTS (Seules les participations sont ajustables par négociation avec la collectivité) RECETTES DROITS A CONSTRUIRE X PRIX VENTE / m² SH (Les droits à construire sont ajustables : densité et programme) 16 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS L’équilibre prévisionnel du promoteur DEPENSES Source : Thierry VILMIN • • • • • FONCIER PARTICIPATIONS VIABILISATION MARGE BRUTE CONSTRUCTION (Seul le foncier est ajustable) RECETTES SURFACE UTILE X PRIX VENTE / m² SH (Donné par le marché et le droit des sols) 17 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Interface entre les deux marchés fonciers AMENAGEUR DEPENSES RECETTES DEPENSES FONCIER BRUT DROITS A CONSTRUIRE FONCIER CONTRIBUTIONS TRAVAUX AMENAGEMENT INTERNE Source : Thierry VILMIN PROMOTEUR MARGE BRUTE CONTRIBUTIONS DROITS A CONSTRUIRE EN SURFACE HABITABLE POTENTIELLE X PRIX DU MARCHE VIABILISATION TRAVAUX CONSTRUCTION RECETTES SURFACE HABITABLE UTILE X PRIX DU MARCHE IMMOBILIER MARGE BRUTE Postes servant à l’ajustement des bilans 18 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Effet d’un doublement du COS sur le prix du terrain 2 m² SH: 4000 € 1 m² SH: 2000 € Source : Thierry VILMIN 180 140 80 FONCIER 400 Participations Viabilisation 280 120 600 (30%) Marge brute 1200 (30%) 1000 Construction 2000 19 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Effet de levier de l’immobilier sur le foncier FONCIER Participations Viabilisation Source : Thierry VILMIN Marge brute Construction 20 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Exemple d’évolution des prix fonciers Prix de vente du lot en 2005 : 100 000 € DANS UNE COMMUNE RURALE DE LOIRE ATLANTIQUE 47 000 € (78€/m2) 3 000 € Source : Thierry VILMIN Prix de vente du lot en 2000 : 45 000 € FONCIER 8 750 € (15€/m2) 3 000 € Participations 11 250 € (25%) Marge brute 22 000 € Aménagement 25 000 € (25%) 25 000 € 21 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Effet de l’affichage des contraintes Prix de vente du lot en 2005 : 100 000 € 36 000 € (60€/m2) FONCIER Logement social 8 750 € (15€/m2) 3 000 € Participations 11 250 € (25%) Marge brute 22 000 € Aménagement Source : Thierry VILMIN Prix de vente du lot en 2000 : 45 000 € 4 000 € 10 000 € 25 000 € (25%) 25 000 € 22 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Retour sur les filières de l’aménagement Source : Thierry VILMIN LES STRATEGIES D’AMENAGEMENT DES COMMUNES I. Laisser faire : le diffus II. Encadrer les acteurs : contraintes juridiques et financières imposées aux acteurs pour inciter à la mutation du tissu («�incitation réglementaire�») III. Négocier avec les acteurs (triangle) : contrat (ZAC, PUP) sur finance et programme, parallèlement à la modification du droit des sols IV. L’aménagement public : la puissance publique fabrique le foncier équipé 23 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Retour sur les filières de l’aménagement Source : Thierry VILMIN LES ACTEURS DANS LES FILIERES D’AMENAGEMENT FILIERE OPERATEURS Diffus Constructeurs de maisons individuelles Encadré Lotisseurs, promoteurs maisons groupées Négocié Groupes privés aménageurs promoteurs Aménagement public Régie ou Aménageurs publics: SEM, SPLA, EPA 24 Source : Thierry VILMIN 25 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER III. IDENTIFICATION DES MARCHES FONCIERS Retour sur les filières de l’aménagement LES FORMES URBAINES PRODUITES 26 DIFFUS ENCADRE NEGOCIE PUBLIC PRINCIPE Règles générales, non intervention Règles précises pour inciter à la mutation Négociation avec acteurs privés Aménagement par la collectivité ou SEM ou EPA RNU ou PLU extension Zone U, COS AU règlement OAP AU strict AU strict PLU tissus existants Zone U, COS PLU incitatif à densification U, servitude 5 ans (L.123-2 a) U, servitude 5 ans FONCIER Droit de Préemption Urbain ponctuel DPU, ER, Déclaration d’Utilité Publique DPU renforcé, ZAD, DUP FINANCIER TA 1 à 5%, TFPNB TA 5 à 20 % Bilan ZAC ou PUP Bilan ZAC DIVERSITE HABITAT Périmètre L. 123-1-5 16/ Empl. réservé Périmètre L. 123-1-5 16/ Péréquation en ZAC Péréquation en ZAC OPERATION. PC PA, PC, PVD, (AFU) ZAC, PVD, PA ZAC Source : Thierry VILMIN (L.123-2 a) (morphologique) DPU ponctuel, emplacement réservé 27 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER IV. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER IV. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER Association foncière urbaine (AFU) ASSOCIATION FONCIERE URBAINE Définition : Les AFU (associations foncières urbaines) sont des associations syndicales, constituées entre propriétaires intéressés, pour l'exécution de travaux et d’opérations. Objectifs : Offrir la possibilité de faire à plusieurs ce qu’il est impossible de faire seul : remembrement de parcelles, la modification de l'assiette des droits de propriété, la réalisation des travaux d'équipement et d'aménagement… Points particuliers : il existe des AFU libres (personnes de droit privé), autorisées ou forcées (établissements publics administratifs). RECAPITULATIF ASSOCIATION FONCIERE URBAINE PRINCIPE Mutualisation des forces d’action CONDITION AVANTAGE - - opportunité financière aménagement sans appropriation publique préalable LIMITE Difficile si trop de propriétaires PRÉCAUTION Faire un bilan des économies et coûts induits par la création d’une AFU autorisée Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER IV. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER Emplacement réservé EMPLACEMENTS RESERVES Définition : Terrains réservés pour la réalisation de voies, d’ouvrages publics, d’installations d’intérêt général, d’espaces verts. Objectif : Anticiper l’acquisition de terrains qui seront nécessaires à la réalisation d’équipements, de logements sociaux, geler tout autre projet de construction sur l’emplacement. Points particuliers : Les terrains ne peuvent recevoir d’autre affectation que celle définie. La commune est prioritaire pour l’acquisition. Les propriétaires peuvent faire valoir leur droit de délaissement. RECAPITULATIF EMPLACEMENT RÉSERVÉ PRINCIPE Anticiper/Geler CONDITION Périmètre à définir Motif AVANTAGE Changement possible du bénéficiaire LIMITE Durée (contentieux) PRÉCAUTION Droit de délaissement Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER IV. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER Droit de préemption urbain DROIT DE PREEMPTION URBAIN Définition : Le DPU (droit de préemption urbain) donne à la commune la priorité pour l’achat d’un bien mis en vente. Objectif : Acquérir prioritairement des biens mis en vente. Point particuliers : Le DPU est institué par la commune en vue d’un projet d’aménagement (réserves foncières, réalisation d’actions ou d’opérations) dans l’intérêt général uniquement sur les zones U et/ou AU. RECAPITULATIF PREEMPTION PRINCIPE Se placer comme acquéreur prioritaire CONDITION U ou AU - Périmètre à définir - Motif AVANTAGE Fixe le prix de référence LIMITE Moment non choisi – Renoncement possible – Capacité financière PRÉCAUTION Droit de délaissement Dispersion Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER IV. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER Zone d’aménagement différé ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE Définition : Secteur créé par l’Etat à l’intérieur duquel un droit de préemption s’applique pendant 6 ans renouvelables. Objectifs : Acquérir en vue de réaliser une opération dont le programme n’est pas encore connu. Points particuliers : La ZAD peut couvrir des zones urbaines et naturelles. Dans l’acte de création, le bénéficiaire de la ZAD doit être indiqué. Un périmètre provisoire peut être créé dès le lancement de la procédure de création de la ZAD. RECAPITULATIF ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE PRINCIPE CONDITION AVANTAGE Se placer comme U, AU ou N - Périmètre Fixe le prix de acquéreur prioritaire à définir - Motif référence - Limiter la hausse du prix du foncier LIMITE PRÉCAUTION Moment non choisi – Droit de délaissement Renoncement possible - Dispersion – Capacité financière Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER IV. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER Déclaration d’utilité publique / expropriation DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE Définition : Acte par lequel la commune indique son intention de recourir à une procédure d’expropriation, dans un but d’utilité publique, et identifie les parcelles à exproprier. Objectifs : Obtenir sous forme d’une cession forcée le transfert d’un bien immobilier. Points particuliers : Une enquête publique doit précéder la DUP. La déclaration d’utilité publique est prononcé par une autorité de l’Etat. RECAPITULATIF PRINCIPE Obliger à céder EXPROPRIATION CONDITION Déclaration d’Utilité Publique AVANTAGE Dernière solution LIMITE Politiquement lourd – Capacité financière PRÉCAUTION Prix supérieur au prix de référence Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER IV. LES OUTILS DE MAÎTRISE DU FONCIER Tableau récapitulatif PRINCIPE À L’AMIABLE ASSOCIATION FONCIERE URBAINE EMPLACEMENT RÉSERVÉ PRÉEMPTION ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE AVANTAGE Acheter Moins lourd politiquement Mutualisation des forces d’action - - opportunité financière aménagement sans appropriation publique préalable LIMITE PRÉCAUTION Capacité financière Dispersion Difficile si trop de propriétaires Faire un bilan des économies et coûts induits par la création d’une AFU autorisée Anticiper/Geler Périmètre à définir - Motif Changement possible du bénéficiaire Durée (contentieux) Droit de délaissement Se placer comme acquéreur prioritaire U ou AU Périmètre à définir - Motif Fixe le prix de référence Moment non choisi – Renoncement possible – Capacité financière Droit de délaissement Dispersion Se placer comme U, AU ou N Fixe le prix de référence acquéreur prioritaire Périmètre à définir - Limiter la hausse Motif du prix du foncier Obliger à céder EXPROPRIATION CONDITION Déclaration d’Utilité Publique Dernière solution Moment non choisi – Droit de délaissement Renoncement possible - Dispersion – Capacité financière Politiquement lourd – Capacité financière Prix supérieur au prix de référence Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Le foncier maîtrisé Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Lotissement communal LOTISSEMENT COMMUNAL Définition : Opération de division d’une propriété foncière ou de plusieurs propriétés contigües en vue de l’implantation de bâtiments. Champ d’application : Division en plus de 2 lots, en moins de 10 ans. Demande d’urbanisme nécessaire : La procédure de droit commun s’applique. Un permis d’aménager lorsque le lotissement prévoit la réalisation de voies et espaces communs ou lorsqu’il est situé dans un site classé ou en secteur sauvegardé. Pour les autres lotissements, une déclaration préalable est suffisante. Avantages : Permet à la commune de maîtriser son développement, c’est une alternative à la ZAC pour les petites opérations. Inconvénients : Faire attention à la qualité urbaine et paysagère. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Lotissement communal Élément déterminant : Foncier détenu par la commune ACTEURS Collectivité Op public/privé Particuliers PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Collectivité Collectivité OUTILS RÈGLEMENTAIRES / CONTRACTUELS Règlement du PLU – Orientations d’aménagement - Cahier Charges du lotissement - Règlement du lotissement OUTILS FONCIERS - OUTILS FINANCIERS Vente des terrains équipés - TFPB - TA Particuliers Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Lotissement communal LOTISSEMENT DES COURTILS BAZOUGES SOUS HEDE (35) CONTEXTE Commune de 1 900 habitants à 25 km au nord de Rennes OBJECTIFS de la COMMUNE Conserver son identité rurale Diversifier l’offre en logements Minimiser les surfaces de voirie PROGRAMME sur 2 ha 32 logements : 22 lots libres 10 logements locatifs Parcelles de 300 à 700 m2 REALISATION 2004 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Lotissement communal ASPECTS INNOVANTS Parcelles longues et étroites Offre variée de logements dont 1 maisonnée de 4 T3 Espaces végétalisés à l’avant et à l’arrière Verger communal Chaussée étroite à sens unique Chemins piétons enherbés Parking visiteur à l’entrée Groupement des garages privatifs Les courtils, Bazouges sous Hédé, Maitres d’œuvre : G. Le Garzic et B. Menguy, architectes Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Lotissement communal Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – PC valant division PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION Définition : Permet la division et l’aménagement d’un terrain par un ou plusieurs opérateurs, sans être soumis aux réglementations sur les lotissements ou au permis d’aménager. Champ d’application : Constructions de plusieurs bâtiments sur un même terrain. Le terrain devra faire l’objet d’une division avant l’achèvement de l’ensemble de l’opération. Demande d’urbanisme nécessaire : C’est un permis de construire classique complété par : un plan de division et un document indiquant le mode de gestion des parties communes (création d’une association syndicale, transfert à la collectivité), sauf si c’est en copropriété. Avantages : Le PCVD permet de ne pas déposer de permis d’aménager. Les règles d’urbanisme s’appliquent à l’ensemble du terrain, sans compter les divisions finales, sauf si le règlement s’y oppose expressément. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – PC valant division Éléments déterminants : Division foncière après construction. Règlement appliqué aux constructions sans considération du M.O. ACTEURS Collectivité Opérateur public/privé Particuliers PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Collectivité OUTILS RÈGLEMENTAIRES / CONTRACTUELS Règlement du PLU (applicable à l’ensemble de l’opération et non lot par lot, comme un lotissement) OUTILS FONCIERS - OUTILS FINANCIERS Rapport des ventes ou location 2014) – TA – TFPB Particuliers ou Collectivité (location) (bâtiments+foncier) – PVR (è fin Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – PC valant division DOUVILLE SUR ANDELLE (27) CONTEXTE Commune de 300 habitants OBJECTIFS de la COMMUNE Conserver sa population Diversifier l’offre en logements PROGRAMME sur 2 ha 27 logements locatifs 3 lots libres Parcelles de 600 à 700 m2 REALISATION 2005 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – PC valant division CARACTERISTIQUES Achat du terrain par la communauté de communes Cession à l’organisme HLM à titre gratuit OPAC 27 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Bail à longue durée BAIL A LONGUE DUREE Définition : Bail qui permet au propriétaire bailleur d’un terrain de garder la propriété tout en permettant au preneur d’avoir de véritables droits immobiliers sur le terrain qu’il loue. Champ d’application : Bail sur terrains vierges ou bâtis, conclu entre 1 et 99 ans et donnant lieu à un loyer appelé canon emphytéotique. Le preneur a de larges droits : hypothéquer son bail, construire sur le terrain, il peut aussi exploiter ou sous-louer le terrain. Les différents types de baux : - Le bail emphytéotique est le bail de droit commun. - Le bail emphytéotique administratif s’applique quand le domaine public est concerné pour une mission de service public ou une opération d’intérêt général. Le BEA est consenti à une personne privée. - Le bail à construction : lorsque le preneur s’engage à construire et à maintenir les constructions en bon état. Avantages : La commune garde la maîtrise foncière et récupère les plusvalues sans devoir réaliser elle-même les opérations. Inconvénients : Le loyer est généralement modeste, la sortie du bail doit être envisagée avec précaution. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Bail à longue durée Éléments déterminants : Dissociation propriété foncière/opération de construction. Continuité de la détention du foncier par la commune. BAIL À CONSTRUCTION – BAIL EMPHYTEOTIQUE ACTEURS Collectivité, Bailleur social PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Collectivité OUTILS RÈGLEMENTAIRES / CONTRACTUELS Règlement du PLU – Orientations d’aménagement - Cahier Charges du Bail à construction OUTILS FONCIERS - OUTILS FINANCIERS Loyer Bailleur social (usufruit) Collectivité Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Bail à longue durée LA CHAPELLE VENDOMOISE (41) CONTEXTE Commune de 750 habitants à 15 km au nord de Blois OBJECTIFS de la COMMUNE Requalifier la traverse du bourg Regrouper les commerces et services Créer des logements locatifs Réaménager les espaces publics autour de la mairie PROGRAMME sur l’îlot de la mairie 3 commerces (boucherie, boulangerie, coiffeur) 5 logements locatifs sociaux 1 lieu culturel REALISATION en cours Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – Bail à longue durée CARACTERISTIQUES Bail emphytéotique / société 3 F Opération tiroir / associations, commerces et services Démolition reconstruction + réhabilitation 2ème tranche prévue une fois le foncier maîtrisé F. Roumet, urbaniste et paysagiste J. Quatrepoint, architecte Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – ZAC publique ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE Définition : Procédure d’urbanisme opérationnel qui permet la réalisation d’opérations de toute nature. Elle permet de réaliser ou faire réaliser les aménagements et équipements de terrains en vue de les céder ou concéder à des utilisateurs publics ou privés. Champ d’application : Une ZAC est toujours d’initiative publique, elle peut être créée que la commune ait ou non un document d’urbanisme, elle peut couvrir des secteurs contigus ou non (ZAC multi-sites). La ZAC est dite «�publique�» quand l’aménageur est public (à la différence de la ZAC «�privée�» quand l’aménageur est privé). Avantage : Permet la réalisation d’opérations complexes sans posséder le foncier. Elle peut remplacer la TA par un régime de participation contractuel. Inconvénients : Une ZAC peut conduire à modifier ou réviser le PLU. Elle demande une bonne gestion financière. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier maîtrisé – ZAC publique Éléments déterminants : Réalisation de travaux d’aménagements/ équipements - Risque financier assuré par la collectivité ACTEURS Privé Opérateur public PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Partic. OUTILS RÈGLEMENTAIRES / CONTRACTUELS Règlement du PLU - Dossier de création / réalisation Convention d’aménagement (ou régie) – Cahier Charges Cession des terrains OUTILS FONCIERS À l’amiable - Préemption - Expropriation OUTILS FINANCIERS Bilan de ZAC Op. public Promoteurs Particuliers Promoteurs Partic. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – ZAC «�publique�» ZAC des Étangs, Pont Audemer (27) ZAC des Perrières, La Chapelle sur Erdre (44) Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus URBANISATION EN DIFFUS Définition : Construction de maisons individuelles par des particuliers, le long des routes. Champ d’application : Procédure de laisser faire par les communes. Pas d’encadrement des acteurs. Inconvénients : Aucune maîtrise de la forme urbaine, extension incontrôlée coûteuse, tendance à verrouiller le règlement. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus Éléments déterminants : constructions au coup par coup, règlementées par le RNU ou le PLU. ACTEURS Collectivité, Particuliers PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Particuliers OUTILS RÈGLEMENTAIRES / CONTRACTUELS Règlement écrit/graphique du PLU OUTILS FONCIERS Emplacement Réservé OUTILS FINANCIERS TA – PVR – TFPNB - Taxe sur terrains nus rendus constructibles Particuliers Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus GAMACHES en VEXIN (27) CONTEXTE Commune de 300 habitants Vente d’un terrain privé au cœur du village OBJECTIFS de la COMMUNE Rationaliser le foncier PROGRAMME 4 lots accession Parcelles de 1 000 m2 REALISATION 2008 Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Urbanisation en diffus CARACTERISTIQUES Mise en place de la Participation pour Voirie et Réseaux pour aménager une desserte Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé PROCEDURES D’URBANISATION Lotissement privé : même procédure que pour le foncier maîtrisé. En outils financiers, en plus de la TA et de la TFPNB, la commune peut aussi instituer la PVR (jusqu’à fin 2014) ou le PUP. Permis de construire valant division : même procédure que pour le foncier maîtrisé. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION Même si la commune ne maîtrise pas le foncier elle peut maîtriser l’urbanisation des secteurs stratégiques : les OAP permettent d’encadrer l’urbanisation de secteurs choisis par la commune. Les OAP portent sur des secteurs publics et/ou privés, de forme écrite et/ ou graphique. Elles sont opposables lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme par compatibilité. è Elles s’imposent à tous, même au particulier ou aux opérateurs sur du foncier privé. Les OAP doivent respecter le PADD et être articulées au règlement. Il y en a 3 types : - OAP aménagement (PLU et PLUI), - OAP habitat (PLUI) : tiennent lieu de PLH, - OAP transport (PLUI) : tiennent lieu de PDU. Les OAP = ce sur quoi la commune ne veut pas transiger. Attention à ne pas être trop précis, la réalisation du projet dépend de la volonté des opérateurs privés. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION Les OAP sont la traduction dans le PLU de la vision pré-opérationnelle de la commune sur les secteurs choisis. Comme les procédures d’urbanisation, les OAP doivent être accompagnées d’une stratégie règlementaire, foncière et financière. Outils réglementaires : règlement du PLU (taille minimum des opérations possible…), PLU morphologique, OAP. Outils fonciers : emplacement réservé. Outils financiers : PVR, PUP, TFPNB, taxe sur terrains nus rendus constructibles. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Incitation réglementaire Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – Négociation avec les opérateurs ZAC «�PRIVEE�» Même sans maîtrise foncière la commune peut négocier avec l’opérateur privé afin d’orienter le contenu de l’opération et ainsi garder une certaine maîtrise de l’urbanisation. è La commune doit avoir quelque chose à négocier, notamment la modification de son PLU (règlement, zones 2AU,…). La ZAC est toujours d’initiative publique, même quand l’opérateur est privé. La convention d’aménagement qui confie la réalisation de la ZAC à l’opérateur privé est l’occasion de négocier le programme. Objets de négociation pour la commune : - création de la ZAC, - modification de son PLU. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�» Éléments déterminants : Réalisation de travaux d’aménagements/ équipements - Risque financier assuré par l’opérateur privé ACTEURS Privé Opérateur privé Promoteurs Particuliers PROPRIÉTÉ FONCIÈRE Privés Opérateur privé Promoteurs Particuliers OUTILS RÈGLEMENTAIRES / CONTRACTUELS Règlement du PLU - Dossier de création / réalisation Convention d’aménagement – Cahier Charges Cession des terrains OUTILS FONCIERS À l’amiable - Préemption - Expropriation OUTILS FINANCIERS Bilan de ZAC Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�» BOIS GUILLAUME (76) CONTEXTE Commune de 13 500 habitants Agglomération rouennaise Aménageur : Foncier Conseil OBJECTIFS de la COMMUNE Extension (10 000 habitants en 1990) PROGRAMME sur 38 ha 570 logements – 9 quartiers 250 maisons individuelles (170 lots libres de constructeurs et 80 lots groupés), 70 maisons de ville, 250 logements collectifs (150 logements en accession et 100 logements locatifs. 2 équipements scolaires ; une crèche ; une hallette ; 4 ha d'espaces verts dont 1,5 ha de plaine de jeux. 1 résidence pour personnes âgées ; des commerces en pied d'immeubles ; 1000 m2 de bureaux REALISATION 1990 à 2005 Portes de la forêt, Bois-Guillaume. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�» CARACTERISTIQUES Le parti pris environnemental de l'opération a été d'évacuer les eaux pluviales à l'air libre avec le souci de les restituer au milieu naturel, de limiter l'imperméabilisation des sols, de reconstituer la biodiversité. Les voiries, spécialement étudiées et calibrées à minima, sont hiérarchisées en fonction de leur usage et le moins possible imperméabilisées. L'ensemble de l'opération a été géré par son PAZ et son son Règlement d'Aménagement de Zone. Des cahiers de prescriptions architecturales précisaient les volumétries, les matériaux et les couleurs autorisées secteur par secteur. Ils fixaient les proportions des matériaux sur chaque construction. Enfin, l'aspect architectural du projet devait être validé par l'architecte concepteur de la ZAC, Daniel Hulak et le C.A.U.E., conseil de la commune. Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�» MAINVILLIERS (28) CONTEXTE Commune de 10 000 habitants Agglomération de Chartres OBJECTIFS de la COMMUNE Diversifier son offre de logements Rationaliser le foncier PROGRAMME sur 3,5 ha 120 logements dont 20 % de logements sociaux - 1/3 collectifs - 2/3 maisons groupées REALISATION en cours Cycle PLU, Mode d’emploi CASE – THEME 7, LA MAITRISE DU FONCIER V. LES PROCEDURES D’URBANISATION Foncier non maîtrisé – ZAC «�privée�» CARACTERISTIQUES Négociation amiable depuis 20 ans avec les propriétaires riverains (fonds de parcelles) pour éviter une urbanisation au coup par coup, Obligation d’une opération d’ensemble au POS, Création d’une ZAC pour confier l’opération à un aménageur en négociant une participation / équipements.
