Juin Vétusté n`est pas vice

Société en nom collectif
Volume 9, Numéro 6
Juin 2014
CAPSULE JURIDIQUE EN DROIT IMMOBILIER
Vétusté n’est pas vice
Groupe Bishop Inc. c. Walker Ball, EYB 2013-221110 (C.S.)
Par Richard Dufour, avocat
Il s’agit d’une décision de la Cour supérieure rendue le 8 avril 20131.
Les faits
Le défendeur Ball est propriétaire d’un immeuble à proximité du Lac St-Louis dans
le West Island. Il s’agit d’une maison construite vers 1875 avec un vaste terrain. Il
vend cet immeuble le 19 décembre 2005 pour 1 950 000,00 $ à Bishop; lequel
demeure à proximité.
Bishop fait deux (2) visites du terrain sans entrer dans la bâtisse et par la suite visite
la bâtisse pendant environ une heure avec d’autres membres de sa famille. Aucune
inspection n’a été faite. L’acheteur est un entrepreneur en construction.
À la suite de la prise de possession, l’acheteur commence des travaux de rénovation
au cours desquels il constate plusieurs problèmes. Il intentera, trois (3) ans plus
tard, des procédures en réduction du prix de vente pour vices cachés. La preuve
révèlera que :
Structure : L’acheteur dépose des photographies qui montrent des signes évidents
de vétusté, mais ne fait entendre aucun expert;
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Groupe Bishop Inc. c. Walker Ball, EYB 2013-221110 (C.S.)
Infiltrations d’eau : Il y a des marques d’infiltrations d’eau évidentes, visibles en
accédant à l’entre-toit;
Arbres et poteaux : Certains arbres et poteaux sont affectés de pourriture liée à la
présence de termites, ce qui justifierait de les abattre, mais ces vices n’ont jamais
été dénoncés au vendeur;
Moisissure : Un expert témoigne pour la demande à l’effet qu’il y a, à certains
endroits dans la maison, des traces de moisissure. L’expert retenu par le vendeur
propose quant à lui, des travaux correctifs qui semblent mineurs. Aucune expertise
n’est produite par l’acheteur pour établir le caractère nocif de ces moisissures pour
la santé des habitants.
Jugement
Le juge rejette la demande aux motifs, que le recours est prescrit et que les
prétendus vices ne sont pas cachés. Il retient que :
a)
La maison avait 125 ans et l’acheteur le savait;
b)
L’acheteur n’a fait aucune inspection et s’est limité à une visite d’environ une
(1) heure;
c)
L’acheteur était un entrepreneur en construction spécialisé dans la rénovation
des maisons anciennes;
d)
Une inspection un tant soit peu minutieuse aurait permis de détecter les
problèmes d’infiltrations d’eau à partir du toit et de ses conséquences;
e)
L’acheteur n’a pas produit d’expertise indépendante sur les prétendus vices à
la structure, à la plomberie, à la fondation et à la nocivité des prétendus
moisissures.
Conclusion
La vétusté n’est pas un vice caché. Lorsqu’un acheteur se porte acquéreur d’une
bâtisse qui est âgée, il doit s’attendre, même s’il ne les voit pas, à ce que celle-ci
soit affectée de déficiences qui tiennent simplement à l’écoulement du temps. Tous
les biens meubles et immeubles, ont une durée de vie qui varie selon l’utilisation et
l’entretien qui en est fait, de même que de la qualité de la construction à l’origine.
Un acheteur diligent et prudent retiendra les services d’un inspecteur en bâtiment
dès lors que l’immeuble date ou montre des signes de vétusté. L’inspection doit
être beaucoup plus minutieuse et approfondie que s’il s’agit d’un immeuble qui n’a
que 10 ou 20 ans.
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Dans le cas sous étude, le vendeur, pour se protéger, avait lui-même, avant la vente,
fait réaliser une inspection de la bâtisse à la recommandation de son courtier
immobilier. Il s’agit d’un conseil sage dans les circonstances vu l’âge de la bâtisse
et le prix payé par l’acheteur. Le but de cet examen était de contrecarrer
l’inspection qui aurait pu être faite par l’acheteur, mais qui n’a jamais eu lieu.
De plus, dans ce dossier, le vendeur avait financé l’acheteur en consentant un solde
de prix de vente. Le conflit entre les parties relativement aux vices cachés a été
exacerbé au moment où le solde de prix de vente est devenu exigible. Ce qui n’est
pas inhabituel puisque certains acheteurs, lorsque vient le temps de payer, trouvent
toute sorte de prétextes pour ne pas s’exécuter.
On peut s’interroger sur le comportement de l’acheteur tant au moment de
l’acquisition qu’à l’occasion de la conduite de son recours. Le long délai avant
d’intenter le recours après la vente et l’absence d’expert sur la plupart des vices
allégués dans sa demande, laissent soupçonner un acheteur qui croyait être
indemnisé facilement du simple fait des procédures qu’il a intenté.
Malheureusement, ce type de comportement est souvent couronné de succès
puisque beaucoup de vendeurs préfèrent indemniser un acheteur et acheter la paix,
plutôt que de faire face à des procédures qui sont souvent longues et onéreuses.
Dans le cas sous étude, l’acheteur a perdu son pari avec comme conséquence des
frais et déboursés importants qu’il a dû assumer, en plus d’être condamné à payer
10 000,00 $ en dommages et intérêts au vendeur pour abus de procédures.
Me Richard Dufour a été admis au Barreau du Québec en 1976 et a obtenu un diplôme en sciences
administratives en 1984. Au cours de sa pratique, Me Dufour s’est spécialisé dans le domaine du
litige civil et commercial et possède une vaste expérience en matière de droit immobilier.
La firme Dufour, Mottet Avocats est en mesure de vous conseiller par l’entremise de plusieurs de
ses avocats, en droit immobilier et autres domaines de droit.
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