1 Imposition des plus-values immobilières Question à

Imposition des plus-values immobilières
Question à M. Parisis
Comment éviter un effet néfaste à court terme sur les prix de l’immobilier consécutif à
l’instauration d’un impôt sur la plus-value ?
Réponse de M. Parisis
Appelons « période transitoire » la période qui sépare le moment où le projet de taxation des plusvalues immobilières est communiqué au public et le jour où la nouvelle loi entre en vigueur. Si on
parvient à écourter cette période transitoire, on réduit d’autant le risque que les propriétaires
voulant profiter d’un effet d’aubaine participent finalement à la baisse généralisée des prix de
l’immobilier.
Si la nouvelle loi est votée à l’automne, elle peut entrer en vigueur le 1er janvier qui suit.
Evidemment, on n’a pas toujours la maîtrise de l’agenda parlementaire. C’est pourquoi, d’autres
solutions peuvent être envisagées, telle une entrée en vigueur progressive du nouveau dispositif
légal. Comment faire ?
En exonérant une partie de la plus-value les premières années, on éviterait un afflux de biens sur
le marché, lequel pousserait inévitablement les prix à la baisse. D’année en année, la quote-part
de la plus-value exonérée irait en diminuant. Après 5 ans, la totalité de la plus-value serait taxée.
Je crois utile de préciser à cet endroit que je recommande une exonération totale de la plus-value
immobilière lorsqu’il s’agit du logement familial occupé depuis plus de 5 ans par le contribuable.
Cette disposition devrait aussi contribuer à une certaine stabilisation des prix.
Question à M. Parisis
Quels sont les pays européens qui taxent les plus-values immobilières ?
Réponse de M. Parisis
Voyez le tableau comparatif en annexe
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Comme vous pourrez le constater à la lecture du tableau annexé à la présente note, les plus-values
immobilières sont généralement taxées en Europe (sauf aux Pays-Bas). Toutefois, la plus-value
relative à la résidence principale du contribuable est généralement exonérée.
Question à M. Parisis
Quelles sont les conséquences de l’imposition des plus-values immobilières sur la mobilité
professionnelle ?
Réponse de M. Parisis
L’imposition des plus-values n’a pas nécessairement d’impact sur la mobilité professionnelle. Ainsi,
si la plus-value est taxée quel que soit le nombre d’années de détention, le contribuable n’a aucun
intérêt à postposer le moment où il déménagera pour se rapprocher de son lieu de travail.
En revanche, on peut craindre un effet néfaste sur la mobilité professionnelle si on exonère la
plus-value après un certain nombre d’années de détention (c’est ce que je préconise pour le
logement familial occupé par le contribuable depuis au moins 5 ans). Le contribuable pourrait dès
lors être tenté d’attendre l’expiration du délai (de 5 ans) pour échapper à l’impôt sur la plus-value
avant de vendre sa maison d’habitation et de se rapprocher de son lieu de travail.
Pour neutraliser cet effet néfaste, je vous recommande d’exonérer totalement la plus-value
portant sur le logement du contribuable (même lorsque la réalisation du bien se fait dans les 5
ans) lorsque la vente est motivée par le désir du contribuable de se rapprocher de son lieu de
travail. Il faut toutefois conditionner cette exonération au fait que la distance entre le lieu de
travail et le nouveau logement a été réduite de plus de 50 km (par exemple) à moins de 10 km (par
exemple).
Revenu cadastral – Base d’imposition des revenus de certains immeubles
Question à M. Parisis
Comment taxe-t-on les revenus immobiliers dans les autres pays européens ? De quelle méthode
de calcul de la base imposable notre pays pourrait-il s’inspirer ?
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Réponse de M. Parisis
Voyez le tableau comparatif en annexe
Dans les autres pays européens, la taxation des revenus immobiliers se fait toujours sur base du
loyer réellement perçu, lesquels sont alors globalisés avec les autres revenus. A cet égard, la
Belgique et les Pays-Bas font plutôt figure d’exception.
En ce qui concerne la déductibilité des charges, il n’y a pas de tendance générale qui se dessine.
Dans certains pays (comme l’Allemagne, l’Espagne et la France), on applique un système
forfaitaire pour la déduction des charges. Dans d’autres (comme les Pays-Bas et le Royaume-Uni),
on permet au contribuable de déduire ses charges réelles.
Le propriétaire occupant est généralement exonéré d’impôt sur les revenus. La Belgique, les PaysBas et l’Espagne font exception.
Vu que la grande majorité des Etats européens taxent les loyers réellement perçus, je suis plutôt
d’avis de nous aligner sur eux. Quid alors de la déductibilité des charges ? Afin de faciliter le travail
de contrôle des agents du fisc, je suis à priori plutôt favorable à un système de déduction
forfaitaire des charges. Il a cependant un grand inconvénient : il favorise l’économie souterraine.
Une déductibilité des charges réelles (plafonnée à un pourcentage du revenu réellement perçu)
pourrait dès lors être un meilleur choix (plus compatible avec le souci légitime du législateur de
lutter contre la fraude fiscale). Seules les factures d’entretien et de réparation pourraient donner
lieu à déduction ; les dépenses d’investissement seraient uniquement prises en considération au
moment de la réalisation du bien (pour déterminer la base de calcul de la plus-value en cas de
revente de l’immeuble).
Pour taxer efficacement les loyers réellement perçus, je suggère d’obliger les contribuables
locataires à mentionner dans leur déclaration de revenus annuelle le nom de leur bailleur ainsi
que le montant des loyers et des charges versés au cours de la période imposable. Afin d’inciter les
locataires à communiquer ces informations, on pourrait leur accorder un petit avantage fiscal (ex :
réduction d’impôt de 50 €).
Question à M. Parisis
L’actualisation du revenu cadastral va provoquer certaines secousses dans le marché de
l’immobilier d’habitation. La valeur de certains biens pourrait grimper/baisser. De quelle manière
pourrait-on compenser les effets de l’actualisation du revenu cadastral pour les propriétaires
existants ?
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Réponse de M. Parisis
Avant de répondre à cette question, je me dois d’attirer votre attention sur le fait que la
Commission
européenne a récemment (fin novembre 2013) invité la Belgique à revoir son système de taxation
des revenus immobiliers (basé sur le revenu cadastral pour ce qui concerne les immeubles
d’habitation loués à des particuliers). Les critiques de la Commission sont motivées par le fait que
notre régime fiscal favorise l’investissement dans l’immobilier belge au détriment de l’immobilier
étranger. La Commission y voit une atteinte à la libre circulation des capitaux.
Dans ce contexte, je crains que l’actualisation du revenu cadastral ne soit pas la réponse attendue
par l’Europe au problème qu’elle soulève. A moins bien sûr qu’on ne décide de supprimer la
réserve de progressivité pour les revenus immobiliers étrangers. Mais cette solution aurait un coût
pour l’Etat.
Pour rappel, les revenus immobiliers étrangers ne sont presque jamais taxés en Belgique car
ils sont déjà imposés dans le pays de situation de l’immeuble (conformément aux conventions
préventives de double imposition conclues par la Belgique). Les contribuables belges sont
toutefois tenus de déclarer leurs revenus immobiliers étrangers (valeur locative ou loyers
réellement perçus) afin de taxer les revenus d’origine belge à un taux d’imposition plus élevé.
C’est ce qu’on appelle la réserve de progressivité. Si on supprime cette réserve de
progressivité, le problème soulevé par l’Europe disparaît de facto. Cette suppression de la
réserve de progressivité permettrait dès lors de maintenir le régime de taxation actuel (basé
sur le revenu cadastral). Il en résulterait cependant une inégalité entre ceux qui détiennent
tous leurs immeubles en Belgique et ceux qui sont propriétaires ou usufruitiers d’immeubles
en Belgique et à l’étranger. Seuls les premiers subiraient les effets de la progressivité de
l’impôt. Ce problème peut être évité par une taxation des revenus immobiliers à un taux
distinct plutôt qu’au tarif progressif.
Ceci étant précisé, revenons à votre question. Vous m’interrogez sur le point de savoir comment
on pourrait compenser les effets de la revalorisation du revenu cadastral.
La revalorisation du revenu cadastral pourrait entraîner tantôt une augmentation tantôt une
diminution du prix de l’immeuble. Les immeubles qui se sont dégradés au fil du temps ou qui sont
situés dans des quartiers moins prisés devraient plutôt voir leur prix augmenter (ou rester stable)
contrairement aux immeubles rénovés ou situés dans des quartiers plus aisés, dont le prix pourrait
baisser en raison de l’augmentation sensible du revenu cadastral et, par voie de conséquence, du
précompte immobilier.
A mon sens, l’effet prix serait limité dans le temps. Quelques années tout au plus, le temps que le
marché trouve un nouvel équilibre. Et comme l’investissement immobilier se conçoit plutôt à long
terme qu’à court terme, les dégâts potentiels me semblent assez limités. La valeur des immeubles
pourrait tout au plus stagner quelques années. Quoi de plus normal après une longue période de
croissance ininterrompue des prix de l’immobilier.
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Proposer une quelconque compensation pour les propriétaires existants nous semble dès lors peu
opportun d’autant que cela grèverait inutilement le budget de l’Etat fédéral (ou des entités
fédérées).
Une compensation pourrait consister à réduire temporairement les droits d’enregistrement sur les
ventes d’immeubles. Une telle mesure bénéficierait avant tout à l’acheteur mais aussi
indirectement au vendeur puisqu’il pourrait mettre son immeuble en vente à un meilleur prix.
Question à M. Parisis
En droits d’enregistrement, faut-il maintenir le tarif réduit pour les ventes d’immeubles ruraux ou
d’habitations modestes en cas d’actualisation du revenu cadastral ?
Réponse de M. Parisis
Si on actualise le revenu cadastral, le tarif réduit ne trouvera généralement plus à s’appliquer
étant donné que les immeubles auront tous – ou presque tous – un nouveau revenu cadastral
supérieur au seuil maximal fixé par arrêté royal pour profiter du tarif réduit de 5% (tarif en vigueur
en Région flamande) / 6% (Région wallonne et de Bruxelles-Capitale).
Ma recommandation est dès lors de supprimer purement et simplement le tarif réduit pour les
immeubles ruraux et les habitations modestes. Mieux vaut aligner notre tarif général (10% en
Région flamande, 12,5% à Bruxelles et en Wallonie) sur la moyenne européenne (qui tourne
autour de 6%) que maintenir un double tarif (le tarif normal et le tarif réduit).
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