diagnostic immobilier - Je suis entrepreneur

DIAGNOSTIC IMMOBILIER
SOMMAIRE
LE MARCHÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER ............................................................................................. 2
LA RÉGLEMENTATION DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER ............................................................................. 5
L'ACTIVITÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER ............................................................................................... 7
LES POINTS DE VIGILANCE DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER .................................................................... 10
EN SAVOIR PLUS SUR CE SECTEUR ........................................................................................................ 12
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Tous droits réservés, reproduction interdite sans autorisation de l’auteur
Mise à jour : 20/12/2016
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LE MARCHÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER
Après plusieurs années de forte croissance (augmentation du nombre de
diagnostics obligatoires, élargissement des diagnostics aux locations), le chiffre
d’affaires en volume des diagnostiqueurs immobiliers est pénalisé par deux
facteurs majeurs :
- la baisse du nombre de transactions immobilières, qui a entraîné une diminution
d’activité importante sur les diagnostics réglementaires lors des ventes de biens
immobiliers.
- La saturation du secteur, conséquence de l’augmentation toujours plus
importante du nombre de professionnels (en moyenne, on compte 1 000
nouveaux diagnostiqueurs par an).
Toutefois, la mise en place de nouveaux diagnostics règlementaires pour la
location (plomb) et la vente de biens (électricité) a permis de soutenir le chiffre
d’affaires des professionnels.
Dans ce contexte, les professionnels diversifient leur activité (conseil en
économie d’énergie…) et élargissent leurs réseaux de prescripteurs (agences
immobilières,
administrateurs
de
bien,
banques,
notaires,
syndics
de
copropriété…). L’adhésion à un réseau sous enseigne permet d’accroitre leur
visibilité et de bénéficier d’avantages concurrentiels (veille juridique, formation,
achats groupés d’équipements…).
Tendances
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (loi
ALUR 2014-366) instaure de nouveaux diagnostics obligatoires (état des
installations intérieures d'électricité et de gaz, zone à risque mérules, informations
sur les sols, diagnostic technique global) qui dynamiseront le volume d’activité
des professionnels (décrets d'applications de la loi en attente).
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Toutefois, dans un contexte très concurrentiel, les pressions tarifaires favoriseront
la concentration du secteur au profit de réseaux organisés.
L’organisation du marché
- Les entreprises indépendantes non rattachées à un réseau sous
enseigne : elles sont très largement majoritaires dans le secteur (85% des
entreprises).
Le plus souvent, le professionnel exerce seul (70% des entreprises du secteur
n'emploient aucun salarié) et réalise un chiffre d'affaires de 60 à 90 000 euros.
- Les réseaux sous enseigne régionaux et nationaux : ils tendant à se
développer au détriment des indépendants isolés. Les professionnels bénéficient
des services de veille réglementaire et de formation des têtes de réseaux mais
aussi de leur puissance d'achat (achats groupés d'équipements) et de leur force
de communication (site web notamment).
Ces enseignes réalisent généralement un chiffre d'affaires de 250 000 euros et
emploient deux salariés.
Les principaux leaders sont Agenda France (près de 200 unités), Diagamter (110
unités) et Exim (70 unités). Ces réseaux s'appuient sur la franchise pour se
développer (les droits d'entrée se situent entre 15 et 25 000 euros).
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DIAGNOSTIC
IMMOBILIER
NOMBRE
D'ENTREPRISES DU
2015
7 000 (1)
2011
404 M€ (2)
SECTEUR
CHIFFRE D'AFFAIRES DU
SECTEUR (en millions
d'euros)
2015
ÉVOLUTION DU CHIFFRE
D'AFFAIRES DU
2014
2013
SECTEUR EN
Nc
VALEUR(indice ICA base
2012
2011
100 en 2010)
2010
(1)
Source : infodiagnostiqueur.com
(2)
Source : infodiagnostiqueur.com
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LA RÉGLEMENTATION DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER
Les aptitudes professionnelles
Le professionnel est généralement issu du secteur du BTP. Depuis 2007, le
candidat au métier de diagnostiqueur doit obtenir une certification auprès d’un
organisme agréé par le Cofrac. Cette certification porte sur six compétences :
Diagnostic de Performance Energétique (DPE), Termites, Amiante, Constat de
Risque d’Exposition au Plombs (CREP) , diagnostic des installations de gaz et
état des installations électriques. Les candidats ont la possibilité de suivre des
préparations (bilan des connaissances, évaluation à blanc…).
La profession requiert des compétences techniques, une parfaite connaissance
de la règlementation en vigueur mais aussi de bonnes aptitudes commerciales et
de gestion.
L’environnement réglementaire
Les contraintes à l’installation
Le professionnel doit être certifié par un organisme agréé par le Cofrac. Le
certificat est délivré pour une durée de 5 ans. Le professionnel s’inscrit au registre
du commerce et des sociétés.
Les principaux points de la réglementation professionnelle
Le diagnostiqueur doit être indépendant. Il ne doit pas être lié à une entreprise ou
à un organisme exerçant une activité connexe : bailleurs, professionnels de la
rénovation…
Ses équipements doivent être conformes à la norme XP 45-500 et certifié EN
50379.
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Tous les 5 ans, le professionnel doit renouveler sa certification (examen théorique
et pratique). Il est soumis à un audit de compétences au cours de la deuxième
année.
Le professionnel fixe le prix de ses prestations librement.
Enfin, le diagnostiqueur doit souscrire une responsabilité civile professionnelle (à
hauteur de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année).
Statut juridique et fiscal
Rendez-vous dans notre rubrique Les guides pratiques / Mes impôts & taxes pour
connaître le taux de TVA qui s’applique à votre activité ainsi que le mode
d’imposition de vos bénéfices.
Rendez-vous dans notre rubrique Les guides pratiques / Mon régime social pour
connaître le montant des cotisations et des prestations de votre régime social
obligatoire.
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L'ACTIVITÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER
L’installation
Le créateur peut créer un cabinet indépendant ou adhérer à un réseau. Le
secteur étant en situation de saturation, le professionnel doit veiller à réaliser une
solide étude de marché sur la zone où il souhaite s’implanter.
Les investissements
Les équipements de diagnostic représentent les principaux investissements :
analyseur de plomb, caméras infrarouges, humidimètre, contrôleur de sécurité
gaz, … Le véhicule professionnel, les certifications et les équipements
informatiques constituent également des investissements nécessaires dès le
lancement de l’activité.
Soumis aux évolutions règlementaires, les professionnels du secteur doivent
également investir dans la formation continue.
La gestion
Le suivi au quotidien
Le diagnostiqueur doit organiser méthodiquement ses interventions pour ne pas
perdre de temps : réalisation des diagnostics, rédaction des rapports et prise de
contact avec les prescripteurs : agences immobilières, administrateurs de biens,
banques, syndics de copropriété, notaires, marchands de biens…
Le nombre de diagnostics réalisés par jour dépend de sa spécialisation, du type
de clientèle auprès de laquelle il intervient et des distances à parcourir.
Généralement, le professionnel réalise plusieurs diagnostics sur un même site.
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Les recettes de l’activité
Les prix sont librement fixés par les professionnels.
Le diagnostiqueur établit le plus souvent une facturation forfaitaire comprenant un
ou plusieurs diagnostics. Ses tarifs varient en fonction du type de diagnostic et de
la surface à expertiser.
Les charges à surveiller
Pour les diagnostiqueurs exerçant seuls, les principales charges sont constituées
des frais de déplacement, des charges sociales personnelles, des assurances et
de l’amortissement des équipements de diagnostic.
Pour les cabinets plus importants, les charges de personnel représentent un
poste important de dépenses.
Les professionnels qui exercent sous enseigne (franchise) doivent également
verser des redevances aux têtes de réseaux.
La maîtrise du résultat
Le résultat dépend essentiellement du volume des prestations et de la
productivité
par
salarié
dans
les
cabinets
plus
importants.
Pour
les
diagnostiqueurs exerçant seuls, la maîtrise des charges, les investissements et
les amortissements conditionnent leur résultat.
La gestion financière et les besoins en trésorerie
L’activité
de
diagnostiqueur
nécessite
peu
de
fonds
propres
car
les
investissements sont relativement peu élevés.
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Le besoin de trésorerie est minime car le professionnel facture sa prestation au
moment de son intervention. Seuls les diagnostiqueurs travaillant pour les
institutionnels ou pour les entreprises peuvent avoir des besoins de trésorerie.
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LES POINTS DE VIGILANCE DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER
Les principales difficultés du métier
Dans un contexte de plus en plus concurrentiel du fait de la saturation du secteur,
l’activité de diagnostiqueur immobilier est devenue plus risquée. En outre, malgré
ses efforts pour se diversifier, la profession reste très liée à la conjoncture de
l’immobilier.
• La dépendance au marché de l’immobilier :
L’activité du diagnostiqueur est directement liée au marché de l’immobilier et du
BTP. Toutes les fluctuations (baisse des mises en construction, diminution de la
mobilité sur le marché locatif…) se répercutent sur le volume d’activité des
professionnels du secteur.
• L’insuffisance des marges commerciales :
Dans un contexte de forte concurrence, le professionnel doit trouver un équilibre
entre la nécessité de maintenir un volume d’activité important (tarifs attractifs) et
pratiquer des marges suffisantes au maintien de la rentabilité de son activité.
• La concurrence des professions connexes :
Face à la baisse du secteur du BTP, un grand nombre de professionnels du
bâtiment (géomètre-expert…) ont cherché des relais de croissance en
développant une activité de diagnostiqueur.
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• La dépendance à la réglementation :
La profession est très règlementée : points de contrôle, équipements de contrôle,
périodicité des expertises, certifications….Le professionnel doit impérativement
satisfaire à ces obligations et suivre en permanence leurs évolutions.
Dans ce contexte, l’adhésion à un réseau constitue un atout indéniable. Les
professionnels qui réussiront le mieux seront ceux capables de maintenir leur
volume d’activité par une politique de fidélisation auprès de leur clientèle à la fois
professionnelle et privée.
DIAGNOSTIC
IMMOBILIER
Analyses, essais et inspections
65,3 % (1)
TAUX DE SURVIE
techniques
AU-DELÀ DES 5
Services aux entreprises, activités
PREMIÈRES ANNÉES
immobilières
54,3 %
Moyenne tous secteurs
51,9 %
(1)
Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération 2006.
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EN SAVOIR PLUS SUR CE SECTEUR
Les principales organisations professionnelles
FIDI
Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier
4, avenue du Recteur Poincare, 75016 Paris
Tél. : 01 44.30.49.30 - Fax : 01.40.50.92.80
http://www.lafidi.fr
FNECI
Fédération Nationale des Experts de la Construction et de l’Immobilier
83, rue Michel Ange, 75016 Paris
Tél. : 01.40.71.70.80
http://www.fneci.org
CNEI
Compagnie Nationale des Experts Immobiliers
18, rue Volney, 75002 Paris
Tel : 01.42.96.18.46
http://www.expert-cnei.com
FNAIM - CDI
Chambre des Diagnostiqueurs Immobilier de la Fédération Nationale de l’Immobilier
129, rue du Faubourg Saint-Honoré - 75407 Paris
Tél : 01 44 20 77 00
http://www.fnaim.fr/3377-diagnostiqueur-immobilier.htm
La presse spécialisée
Dimag
http://www.dimag.info/Dimag/Accueil.html
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