Texte de la conférence de presse

Le logement à Bruxelles, vers une approche quantitative
Huisvesting te Brussel, naar een kwalitatieve benadering
Conférence de presse du 17 décembre 2001
Persconferentie van 17 december 2001
JACQUES DE MEESTER, PRESIDENT DE LA CCB-C
Je vous remercie toutes et tous pour votre présence,
ik dank u allen voor uw aanwezigheid.
En 2000, un groupe de travail avait reçu pour mission de réfléchir aux
différents moyens qui pourraient être utilisés pour dynamiser le logement
bruxellois et attirer de nouveaux résidents. Lors de la première réunion, les
avis étaient fort divergents :
1. Selon les uns, il fallait tenter d’agir sur l’adaptation de l’offre de
logements à la demande, et de mieux réguler la législation sur les baux ;
2. Selon les autres, il fallait principalement améliorer le cadre de vie et les
habitants reviendraient ensuite d’eux-mêmes habiter en ville.
Après de nombreuses heures de discussion, où chacun a pu exposer son
point de vue en détail, les deux idées ont fini par converger : l’amélioration
du cadre de vie était aussi importante que l’adaptation de l’offre à la
demande via des interventions fiscales, des aides à la rénovation ou du
logement social.
Ces échanges ont fourni une base à notre rapport annuel 2001, qui a pour
objectif d’intégrer, progressivement, l’approche quantitative traditionnelle et
une nouvelle approche qualitative.
Pourquoi désirons-nous mettre l’accent sur cette nouvelle approche ?
Principalement pour deux raisons :
1. Les Régions sont compétentes en matière de logement, mais les
principales compétences permettant d’agir quantitativement sur la marché
résidentiel restent du ressort fédéral. Un exemple : c’est la baisse du taux
de TVA de 21 à 12% sur la construction de certains logements pendant les
années 1996-1998 qui a permis de revigorer le marché des appartements
bruxellois.
2. A Bruxelles, la politique du logement est trop souvent comprise comme
« une politique du logement social ». Lorsque, début 2001, le
Gouvernement bruxellois décidait de « débloquer 1,6 milliard pour la
politique du logement », il ajoutait immédiatement « ce montant sera
principalement affecté à la rénovation de logements sociaux. » Nous
estimons que la politique du logement doit être plus globale et comprendre
d’autres types de logement.
Jean Andersson, Secrétaire général de la CCB-C, vous parlera chiffres et
approche quantitative. Jean-Christophe Vanderhaegen, Secrétaire général
adjoint de la CCB-C, vous exposera ensuite, de la manière la plus concise
possible, de l’approche qualitative. Je conclurai ensuite sur les options
d’actions politiques que nous défendons.
JEAN ANDERSSON, SECRETAIRE GENERAL DE LA CCB-C
La première photographie du logement bruxellois que nous désirons vous
présenter est composée d’une succession de chiffres. Ces chiffres datent un
peu pour certains, car, en attendant le résultat de l’enquête qui a eu lieu en
octobre 2001, ils sont basés sur le recensement général de 1991. D’autres
chiffres sont ceux publiés par la Région de Bruxelles-Capitale. Dans
certains cas, nous avons dû créer nous-mêmes nos données.
Le marché résidentiel bruxellois représente, avec ses 500.000 logements,
un dixième du marché belge. Seulement 3% de ces logements ont été
construits entre 1981 et 1991, 97% datent donc d’avant 1981.
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Malgré les efforts de rénovation entrepris ces vingt dernières années, le
parc de logements bruxellois souffre d’un sérieux manque de qualité :
• 19% des logements sont « sans petit confort », c’est-à-dire
dépourvus de salle de bain et/ou d’un WC intérieur ; dans les
quartiers défavorisés, les taux de logements sans petit confort
peuvent atteindre 56% ;
• 38% des logements n’ont pas de chauffage central ;
• 43% seulement des logements sont pourvus de « grand confort ».
En Belgique, 65% des familles habitent un logement dont ils sont
propriétaires, 27,4% louent un logement sur le marché privé et 6,7%
louent un logement social. A Bruxelles cette tendance est quasiment
inversée : en 1991, seulement 38% de la population était propriétaire de
son logement, 50% louait et 10% occupait un logement social. Le taux de
propriétaire a cependant augmenté, pour atteindre 43 % en 1998, ce qui
est bon signe.
Au niveau du coût des logements, nous avons effectué une analyse des
données officielles disponibles, ainsi qu’une enquête sur différents sites
internet présentant des offres immobilières. Sans entrer dans les détails,
cette analyse confirme ce que tout le monde sait, c’est-à-dire que le fossé
entre le coût d’habiter dans les 19 communes et la périphérie se réduit
progressivement.
Par contre, on retrouve des chiffres plus intéressants dans l’analyse
internationale, qui montre que :
• Bruxelles est la ville européenne où les appartements et les maisons
sont les moins chers, à égalité avec Lisbonne.
• Le prix d’acquisition d’un m² de bureau bruxellois représente le coût
d’acquisition d’un m² d’une habitation à Berlin, Paris ou Rome.
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Autre exemple : pour le prix - en euros - d’un appartement de 100 m² à
Paris, on peut acheter à Bruxelles :
• Une maison de 400 m² en plein centre-ville ;
• Un immeuble à appartements de 700 m² à Laeken ;
• Une maison de maître de 420 m² à Saint-Gilles ;
• Un hôtel de maître de 750 m² à Etterbeek ;
• Ou une villa de 430 m² dans le quartier Prince d’Orange à Uccle.
Notons cependant que la comparaison internationale n’arrange pas les
affaires du candidat acquéreur bruxellois : pour lui, la maison unifamiliale
de qualité dans un environnement agréable devient un bien de plus en plus
inaccessible, sa capacité à s’endetter auprès des banques dépendant
directement de ses revenus nets disponibles. Or, les statistiques
internationales montrent régulièrement que les Belges sont parmi les plus
taxés des habitants des pays de l’OCDE.
Là où la préférence d’un candidat-acquéreur pourrait dans de très
nombreux cas aller à une acquisition en Région de Bruxelles-Capitale, sa
capacité financière plus réduite que celle de ses homologues des autres
pays de l’OCDE l’obligera souvent à s’établir loin du centre urbain. Les
statistiques internationales favorables ne changeront rien à cet état de fait.
Cette approche procure une photo intéressante, mais incomplète du
marché résidentiel bruxellois. Pour la compléter, Jean-Christophe
Vanderhaegen vous parlera de la démarche qualitative que nous avons
adoptée pour la deuxième partie de notre étude.
JEAN-CHRISTOPHE VANDERHAEGEN, ADJUNCT SECRETARIS-GENERAAL VAN
DE CBB-H
Op de teletekst van de VRT stond er op 14 januari 2000 een heel bijzonder
bericht : “Brussel is één van de beste woonplaatsen ter wereld”. Dat bleek
uit een onderzoek van 218 wereldsteden waar men ondermeer keek naar
politieke en economische toestand, milieu, onderwijs, veiligheid,
gezondheid en transport. Brussel stond 15de, vóór Luxemburg, Parijs en
Londen.
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Brussel is inderdaad een metropool met een menselijk gezicht, die talrijke
wijken met eengezinswoningen met tuintjes heeft kunnen bewaren. Een
uiteenlopend aanbod en de aanwezigheid van talrijke individuele woningen
vormen het hoofdkenmerk van de Brusselse markt.
Het is duidelijk dat Brussel, afgezien van dit idyllisch beeld, eveneens
verwaarloosde wijken kent die zones van uitsluiting vormen met
afgetakelde gebouwen, een openbare ruimte in slechte toestand en zo
voort. Merken we ook op dat talrijke sociale woningen gebouwd werden in
een weinig creatieve architecturale en stedenbouwkundige omgeving waar
huisjes en lelijke torengebouwen naast elkaar staan.
Ondanks de algemene kwaliteit van het stadsleven, gaven talrijke gezinnen
er toch de voorkeur aan Brussel te verlaten om zich in de periferie te
vestigen. Dit is onder meer te wijten aan de aantrekkingskracht van de
“groene gordel” van de Brusselse periferie die, in tegenstelling tot die van
een groot aantal andere grote steden, een uitstekend levenskader biedt.
Nu, welke zijn de determinerende elementen van een kwalitatieve
benadering :
1. Het NIS toont aan dat een individu in zijn leven 5 à 10 maal van woning
verandert. Jaarlijks verhuizen in België 900.000 personen. Het NIS toont
ook aan dat de belangrijkste redenen voor de bevolking om zich te vestigen
in het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest de potentiële werkgelegenheid
en de sociaal en culturele troeven zijn.
2. Deze politieke doelstellingen moeten dus als prioritair beschouwd
worden in een kwalitatieve aanpak van het huisvestingsbeleid. Er is immers
een natuurlijk trend van de bevolking om een woning te kiezen buiten het
stadskader wanneer een bepaalde stabiliteit wordt verworven op familiaal
en beroepsvlak.
3. Dit economisch, sociaal en cultureel beleid mag vanzelfsprekend niet ten
alle koste gebeuren. Alle aspecten van de levenskwaliteit in de stad kunnen
in feite worden gebundeld onder één gemeenschapgelijke noemer, die te
dikwijls wordt gebruikt als een slogan, maar die toelaat concrete
beheersprincipes te bepalen : de duurzame ontwikkeling. Duurzame
ontwikkeling betekent dat er een evenwicht in het stadsbeheer wordt
verwezenlijkt tussen economische, sociale en leefmilieunoden.
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4. Duurzame ontwikkeling houdt, op vlak van de ruimtelijke ordening, de
noodzakelijke functievermenging in, in tegenstelling tot de
monofunctionaliteit van de zones en komt tot uiting in de nabijheid van de
arbeidsplaats, winkels, culturele activiteiten en andere diensten.
• Het veronderstelt dat het leefmilieu verbeterd wordt, rekening
houdend met de op het spel staande economische en sociale
belangen.
• Het houdt in dat de verhouding huisvesting - economische activiteiten
(en dus werkgelegenheid) niet gesteld wordt in termen van
ruimtelijke concurrentie, maar in termen van complementariteit.
Talrijke auteurs en drukkingsgroepen beschouwen immers de huisvesting
als een zwakke stedelijke functie die moet worden “beschermd” tegen de
sterke functies, en in het bijzonder de kantoren. Het is weliswaar een feit
dat Brussel, in enkele jaren tijd, de infrastructuur heeft moeten bouwen die
noodzakelijk is voor zijn nieuw statuut van politieke wereldhoofdstad en dat
zulks grote gevolgen heeft gehad voor de inrichting van het stadscentrum.
Men vergeet echter te dikwijls dat het dit statuut van internationale
hoofdstad en de bijpassende aanwezigheid van een uiteenlopende
tewerkstelling is die de hoofdtroef vormt van de Brusselse woningmarkt.
5. Duurzame ontwikkeling leidt ook tot duurzame huisvesting, wat
betekent dat de milieuhinder van de bouwmaterialen en – producten in elke
fase van hun levenscyclus, van de conceptie tot de bouwwerven en de
exploitatie van de gebouwen wordt beperkt. Duurzame huisvesting
benadrukt onder meer het belang van het thermisch comfort en van de
luchtkwaliteit in het gebouw, het akoestisch comfort en de geluidsisolatie
van de gebouwen en het hernieuwbare karakter van de energiebronnen.
JACQUES DE MEESTER, PRESIDENT DE LA CCB-C
Toutes ces données chiffrées et ces différents éléments qualitatifs nous ont
menés à proposer différentes pistes de réflexion pour « dynamiser le
logement bruxellois et attirer de nouveaux résidents ». Ces pistes sont au
nombre de trois :
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A. Réaliser une approche qualitative. Dans une des premières études
sur le logement bruxellois réalisée en 1983 à l’initiative d’Annemie Neyts,
l’auteur écrivait déjà que : « Les autorités doivent accepter et tenir compte
du fait que les possibilités de stimulation du logement à Bruxelles
uniquement par une politique du logement se révèlent plutôt minimes. La
première chose à faire est de rendre l’attractivité à Bruxelles en tant que
lieu d’habitation. »
B. Réaliser des projets sur base d’un partenariat entre pouvoir public
et secteur privé.
Le partenariat public-privé, qui se généralise dans la toute grande majorité
des villes européennes, continue à poser problème à Bruxelles à cause
principalement d’un « climat » défavorable. Le chemin de l’investisseur
immobilier est devenu un parcours du combattant. Il faut des années
d’acharnement pour réaliser un projet et il n’est donc pas étonnant que de
nombreuses entreprises soient réticentes à franchir le pas du partenariat
avec les pouvoirs publics.
Pour que ces partenariats puissent être réalisés à l’avenir, même dans les
quartiers les plus difficiles, je pense que trois conditions préalables doivent
être réunies :
1. La complexité institutionnelle présente à Bruxelles implique de
réaliser d’abord un partenariat entre les différents pouvoirs publics à
la cause. Une fois les différents intervenants publics associés dans un
projet commun, le secteur privé peut intervenir. Ceci n’implique pas
que le secteur privé ne doit pas être consulté dès la genèse du projet,
bien au contraire.
2. Une volonté politique clairement affichée. Pour investir, le
secteur privé a besoin de sécurité juridique et il faut donc que la
volonté des pouvoirs publics de conclure des partenariats dans un
cadre bien défini soit clairement affichée. Il a fallu attendre une quasi
unanimité parmi les autres Etats membres de l’UE et les institutions
internationales - telles que l’OCDE ou la Commission Européenne pour que la Région de Bruxelles-Capitale se risque a institutionnaliser
le PPP dans le projet de PRD publié au mois de novembre dernier.
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3. Un cadre favorable. Outre la volonté théorique de vouloir
conclure de vrais partenariats avec les entreprises, les pouvoirs
publics doivent donc veiller avant tout à mettre en place un cadre
favorable à la conclusion de tels partenariats, à créer un climat
favorable à l’entreprise. Et c’est ici que le bât blesse. En effet, les
pouvoirs publics bruxellois poursuivent le parachèvement d’un cadre
législatif et réglementaire conflictuel à nul autre pareil. Pour s’en
convaincre, il suffit de reprendre les derniers projets d’ordonnance
déposés au Parlement : le premier a trait au droit de préemption et
le second à des charges d’urbanisme obligatoires et à un phasage des
travaux prévus dès la délivrance du permis d’urbanisme.
Ce genre de projet législatif tue dans l’œuf toute initiative pour
rétablir la confiance entre public et privé. Elle annihile purement et
simplement tout espoir de voir un jour se réaliser les partenariats
préconisés par le projet de PRD.
C. Enlever les différents freins aux investissements immobiliers
privés.
Nous avons identifié certains freins aux investissements en matière
résidentielle, tels que :
Le futur droit de préemption : nous sommes opposés au principe même
de l’introduction d’un droit de préemption, qui confère aux pouvoirs publics
le pouvoir discrétionnaire de modifier les conditions, et de compromettre la
bonne fin d’une cession immobilière en cours entre opérateurs privés.
L'exercice de ce droit, dans les conditions de l'avant-projet, sera générateur
de distorsions de concurrence au sein de la Région, et entre celle-ci et sa
périphérie. Il nuira à l'attractivité du marché bruxellois et pénalisera les
investissements, en ce compris les investissements résidentiels.
Les procédures de délivrance des permis : malgré les priorités
annoncées dans la politique régionale et dans les plans d’aménagement et
d’affectation, les procédures de délivrance des permis d ‘urbanisme pour
des ensembles de bureaux ou de logements sont les mêmes. Par contre,
les calculs de rentabilité des projets sont différents : une discrimination
positive devrait être prévue pour le logement, comme c’est le cas dans
l’affectation du sol.
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Un système d’assurance gratuite contre la perte de revenus existe
dans les deux autres régions du pays mais elle a disparu de l’arsenal
législatif bruxellois. Cela est bien entendu très étrange pour une Région qui
place le logement en tête de ses priorités de développement. Nous
demandons dès lors sa réinsertion au plus tôt.
La simplification du système des aides au logement et des primes
à l’acquisition et à la rénovation. Si le système actuel des primes à
l’acquisition et à la rénovation a le mérite de tendre vers la plus grande
équité sociale possible - les classes de revenus les plus démunies sont
privilégiées dans les quartiers les plus difficiles -, il est néanmoins très
complexe. Le système doit être simplifié. Dans le cadre du développement
durable, il serait par ailleurs judicieux de prévoir certaines primes
environnementales, comme ce fut le cas pour la prime à l’installation d’un
chauffe-eau solaire. La prime régionale pourrait ainsi venir « épauler » les –
futurs - incitants fiscaux fédéraux en la matière.
L’harmonisation des règlements communaux d’urbanisme. Il s’agit
ici des parties de règlements qui n’auraient pas été abrogés implicitement
par le Règlement Régional d’Urbanisme bruxellois. Nous suggérons de s’en
référer aux notes d’information techniques rédigées par le Centre
Scientifique et Technique de la Construction.
Je concluerai en disant qu’en matière de logement, la concurrence entre
les Régions devient de plus en plus d’actualité. La Région Flamande vient
en effet de prendre des mesures de réduction de taxes et de droits qui
s’ajoutent aux avantages déjà existants d’une localisation dans la périphérie
flamande de Bruxelles. De plus, la Région Flamande propose un arsenal de
primes et d’interventions, de type sociales ou environnementales, qui ne
peuvent plus laisser les pouvoirs publics de la capitale de l’Europe
indifférents.
Je vous remercie pour votre attention, ik dank u voor uw aandacht.
Y-a-t-il des questions, zijn er vragen ?
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