Rapport Annuel 2001 - Unibail

Transcription

Rapport annuel 2001
la plus grande
qualité de vie
au m2
acquérir
< Tour Ariane > 39-41 rue Cambon > Carré Sénart > Carrousel du Louvre > 7 place du Chancelier Adenauer >
Cité Europe > Cité du Retiro > Espace Champerret >
bâtir
< Cnit > Cœur Défense > 23 boulevard de Courcelles >
70 boulevard de Courcelles > Espace 21 - Les Villages > Euralille > Tour Europe > Le Forum des Halles >
aménager
<
Galerie Gaité-Montparnasse > 115 -123 avenue Charles-de-Gaulle - Neuilly > 168 avenue Charles-de-Gaulle - Neuilly > 42 avenue d’Iéna
>
rénover
< 44-46 rue de Lisbonne > 52 rue de Lisbonne >
louer
< 5 boulevard Malesherbes > 189 boulevard
Malesherbes > Mériadeck-Bordeaux > Hôtel Méridien-Montparnasse > 23bis-29 avenue de Messine/Murat/Monceau >
Immeuble Michelet-Galilée >
>
servir
accueillir
< 16 rue de Monceau > 50 avenue Montaigne > Nice Etoile
< Palais du Hanovre > Paris Expo-Porte de Versailles >
gérer
< Place d’Arc - Orléans > Printemps de l’Homme
> Quai Ouest > Les Quatre Temps > 108 rue de Richelieu > Rosny 2 > 1 rue Saint-Georges > 11-15 rue Saint-Georges
>
valoriser
< 137 rue du Faubourg Saint-Honoré > Strasbourg-Etoile >
céder
< 40 ter avenue de Suffren
> La Toison d’Or - Dijon > Centre d’affaires Tolbiac Masséna > Ulis 2 > Vélizy 2 > 67 avenue de Wagram > 41 rue Ybry >…
2 Les chiffres clés
4 Le message du Président
6 Pôle bureaux
10 Pôle centres commerciaux
14 Pôle congrès-expositions
18 Patrimoine
22 Rapport de gestion
41 Comptes consolidés
71 Comptes sociaux
76 Renseignements juridiques
89 Bourse et actionnariat
PROFIL
Unibail est le premier propriétaire français
d’immobilier commercial
Propriétaire d’un patrimoine évalué à 7,3 milliards d’euros, Unibail est
une société foncière active sur trois segments majeurs de l’immobilier
commercial : les immeubles de bureaux, les centres commerciaux
et les espaces de congrès-expositions. Unibail est leader en France
dans chacun de ces métiers.
Une stratégie claire
Le Groupe a choisi de se spécialiser sur des produits immobiliers qui
ont un très fort positionnement sur leur marché, en raison de leur taille,
de leur performance technologique, de leur emplacement ou de leur
notoriété.
Une vocation de création de valeur
Unibail cherche sans cesse à maximiser, au profit de ses actionnaires,
le retour sur investissement à travers la qualité de la gestion et de
l’exploitation, une politique active d’acquisition et de cession, la maîtrise
de grandes opérations de développement ou de rénovation.
Un groupe indépendant
Unibail dispose du plus large flottant parmi les foncières cotées
d’Europe Continentale. Membre du SBF 120 et de l’Euronext 100,
sa capitalisation boursière, à fin 2001, était supérieure à 2,6 milliards
d’euros. Unibail est notée A- par l’agence Standard & Poor’s.
Le présent document de référence a été déposé auprès de la Commission des Opérations de Bourse le 18 mars 2002,
conformément au règlement n° 98-01 / n° 95-01. Il pourra être utilisé à l'appui d'une opération financière
s'il est complété par une note d'opération visée par la Commission des Opérations de Bourse.
1
LES CHIFFRES-CLÉS
2001 : nouvelle année de création de valeur
Le cash flow courant avant impôt par action et l’Actif Net Réévalué par action font partie des indicateurs économiques retenus comme critères de performance par la Société.
La croissance de l’Actif Net Réévalué par action, augmentée du dividende annuel, reflète la création de valeur
générée par la Societé, soit en 2001, 19 % pour les actionnaires personnes morales qui bénéficient d’un avoir
fiscal de € 0,39 et 19,5 % pour les personnes physiques, pour lesquelles l’avoir fiscal est de € 0,73. La création
de valeur boursière est mesurée par le “Total Shareholder Return” (TSR - voir dernière page de ce rapport).
Chiffres-clés consolidés
(en millions d’euros)
1998
1999
2000
2001
Valeur expertisée du patrimoine
Investissements
Cessions
2 345
203
118
4 640
1 872
88
6 375
901
238
7 327
602
65
Capitaux propres avant affectation
Actif Net Réévalué
819
1 421
1 339
2 386
1 486
3 634
1 411
4 117
Revenus locatifs bruts
Bureaux
Centres commerciaux
Congrès-Expositions
165
61
96
8
203
85
103
15
357
160
122
76
456
229
140
87
Excédent Brut d’Exploitation
Cash flow courant avant impôt, part du groupe
Cash flow courant avant impôt
Bénéfice net, part du groupe
Bénéfice net
Montant global de la distribution
131
74
90
31
41
48
165
104
119
49
58
71
286
179
201
92
103
89
371
220
243
108
121
91*
30 612 756
29 482 791
42 892 176
34 854 843
46 563 123
45 081 345
45 193 193
45 877 069
2001
Nombre d’actions fin de période**
Nombre moyen d’actions**
Chiffres-clés, part du groupe, par action
(en euros)
1998
1999
2000
Bénéfice net par action
Cash flow courant avant impôt par action
Actif Net Réévalué par action - totalement dilué
Dividende net par action
Avoir fiscal (personne morale/personne physique)
1,07
2,52
38,47
1,58
-
1,41
2,99
47,27
1,67
-
2,05
3,96
67,30
1,67
0,29/0,29
* distribution soumise à l’approbation de l’AG d’avril 2002.
** hors actions d’auto-contrôle et après ajustement, suite à la division du nominal de l’action par 3 en juin 2001.
2
2,35
4,80
78,00
1,70*
0,39*/0,73*
Revenus locatifs
et dividende, par action (en euros)
Pôle
Cash
Pôle
Bureaux Pôle Centres commerciaux
Congrès-expositions
flow
Dividende
net
* auquel s’ajoute un avoir fiscal détaillé dans le tableau page 2.
2001
229
140
2001
87
456
4,80
1,70*
2000
160
122
76
2000
358
3,96
1,67*
1999
85
103 15
1999
203
2,99
1998
1,67
61
96 8
165
1998
2,52
1,58
Actif Net Réévalué par action
totalement dilué
Valeur expertisée du patrimoine
en valeur de remplacement.
(en euros)
Pôle
Pôle
Bureaux Pôle Centres commerciaux
2001
2001
4 642
2 199 486
7 327
2000
78,00
2000
3 794
1 883
698
6 375
1999
67,30
1999
2 799
1 458 383
4 640
1998
1 043
47,27
1998
1 166 136
2 345
38,47
3
LE MESSAGE DU PRÉSIDENT
“L’année 2001 a été une nouvelle année
de succès pour Unibail”
4
C’est en période difficile que se vérifie la validité d’une stratégie.
En 2001, le retournement de la conjoncture économique mondiale et les attentats du 11 septembre
ont créé des conditions plus difficiles dans les métiers où nous opérons. Cependant, tous les objectifsclés que nous nous étions fixés ont été atteints ou dépassés.
Le cash-flow courant avant impôt par action - indice le plus significatif de la performance d’une
société foncière - progresse de 21,2 % à € 4,80 ; quant au bénéfice net consolidé, part du groupe,
il franchit pour la première fois la barre des 100 millions d’euros pour atteindre 108 millions
d’euros.
Cette réussite repose sur la qualité de la démarche suivie depuis de nombreuses années et toujours
affinée.
Leader sur chacun de ses marchés - bureaux, centres commerciaux, espaces de congrès-expositions -,
Unibail a encore accentué sa concentration sur des actifs majeurs, dans les meilleures localisations,
avec comme locataires les plus grandes signatures de l’univers industriel, commercial et financier.
La croissance s’est donc effectuée et peut se poursuivre sur des bases fortes et saines caractérisées
par une qualité exceptionnelle des actifs et un profil de risque particulièrement bas.
Ce sont ces éléments qui nous permettent d’aborder l’année 2002 en toute confiance. Malgré un
environnement qui restera difficile, avec une demande réduite de surfaces de bureaux, un probable
ralentissement de la croissance de la consommation et un certain attentisme dans l’univers des
congrès-expositions, les perspectives restent favorables.
Ainsi, pour 2002, Unibail s’est fixé pour objectif une croissance du cash-flow courant avant impôt
par action de 15 %. Au-delà, les choix stratégiques effectués, les politiques de valorisation engagées,
les savoir-faire développés, tant au niveau du Groupe qu’au sein de chacun des métiers, procurent
visibilité et sécurité accrues sur le moyen terme.
Léon Bressler
Léon Bressler, Président Directeur Général
François Thomé, Directeur Juridique
Guillaume Poitrinal, Directeur Général Adjoint, Directeur Financier
Olivier Lecomte, Directeur Général Adjoint
5
Plus de
860 000 m2 de bureaux
dans les quartiers d’affaires…
8h00- sourires
à Coeur Défense…
6
LE PÔLE BUREAUX
Résistance, Visibilité et Croissance
Fidèle à sa stratégie de concentration sur les grands immeubles de bureaux des quartiers les plus
recherchés de Paris et de l’Ouest parisien, le Pôle Bureaux du groupe Unibail a continué, dans
un contexte économique plus difficile, à créer de la valeur en 2001.
Un marché immobilier de bureaux sain
Contrairement à ce qui s’est produit au milieu des années 1990, le marché immobilier de bureaux
parisien a abordé la phase de ralentissement économique global avec des fondamentaux très sains.
En effet, la prudence des acteurs conjuguée aux limitations réglementaires ont évité l’emballement
des livraisons de bureaux neufs qu’aurait pu susciter la très forte augmentation des valeurs
locatives des années 1999 et 2000.
Par comparaison avec les deux dernières années “fastes”, la demande de bureaux en 2001
s’est ralentie et les décisions de prise à bail dans les entreprises ont parfois pu être retardées.
Pour autant, les valeurs locatives restent fermes, comme stabilisées à haut niveau. Il faut y voir
la conséquence directe d’un nombre d’opportunités toujours aussi réduit pour les candidats locataires.
A fin 2001, le taux de vacance du marché parisien de bureaux est de 3,1 % 1. Les analystes
estimant généralement que la pression à la baisse des loyers commence à s’exercer dès lors que
le taux de vacance excède 5 %, il s’agit là d’un signal de bonne santé de notre marché.
Saint-Ouen
Levallois-Perret
Patrimoine bureaux
Bureaux en construction/rénovation
17e
La Défense
Neuilly
9e
e
8
2e
1e
16e
11e
Paris
BoulogneBillancourt
15e
13e
Issy-les-Moulineaux
1
Pour l’Ile-de-France selon Insignia Bourdais
7
LE PÔLE BUREAUX
Sur le plan de l’investissement, 2001 aura été une
très bonne année avec un intérêt marqué par
certains fonds d’investissement européens et
nord-américains pour les produits immobiliers de
bureaux à Paris, surtout lorsque ceux-ci offrent sur
longue période des flux locatifs sûrs. Le total des
investissements en immobilier de bureaux pour
l’Ile-de-France s’est élevé à 9 milliards d’euros2
en 2001.
Pour l’avenir, les conditions de marché devraient
globalement rester satisfaisantes compte tenu d’une
production limitée de bureaux en Ile-de-France.
Dans la conjoncture économique actuelle, de
nombreux projets sont repoussés ou ne trouvent pas
de financement, ce qui écarte largement le risque de
surproduction.
qu’elle entraînera en 2002, et au-delà. Tout comme
l’année précédente, ces locataires se sont
généralement engagés sur des périodes fermes
“longues”, permettant une sécurité maximale des
revenus sur six ou neuf ans ;
● indirectement, parce que cette performance illustre
le très fort potentiel de revalorisation locative dont
bénéficiera le Pôle dans les années qui viennent. Le
loyer moyen par m2 des baux signés cette année est
en effet supérieur de 51 % au loyer moyen par m2
des baux en cours sur le patrimoine.
Cette situation est la conséquence directe de la grande
crise immobilière du milieu des années 90 durant
laquelle le Groupe a acquis la plupart de ses actifs et
une très grande part des baux en cours a été signée.
Elle devrait se corriger, au profit d’Unibail, au cours
< 23bis, avenue de Messine, Paris 8e (Projet 3M)
< Cœur Défense, Paris-La Défense
> AOL Time Warner, Neuilly
Une activité locative 2001
prometteuse pour l’avenir
En 2001, à la faveur de la livraison de programmes, de
renouvellements de baux ou de re-commercialisations
de surfaces libérées, le pôle bureaux d’Unibail a signé
39 nouveaux baux, pour un total de 65 000 m2
environ. Cela représente 33,7 millions d’euros de
loyers en année pleine, pour un prix moyen de
489 euros par m2 de bureaux. Tout comme l’année
précédente, on retrouve parmi nos nouveaux
locataires des institutions de premier plan comme
l’OCDE, Microsoft, Cap Gemini Ernst & Young,
Groupama ou CDC-Ixis.
Cette performance réalisée en 2001 est doublement
prometteuse pour l’avenir :
● directement, à travers l’augmentation des loyers
2
8
Source CB Richard Ellis
> Siège Euronext, Paris 1er
des cinq prochaines années, au gré des renouvellements
et des relocations. Il y a là un gisement considérable
de création de revenus et de valeur pour le Groupe.
A périmètre constant, les loyers nets du Pôle ont
augmenté de 5,8 %. Cette performance est tout à
fait remarquable compte tenu, d’une part, de
l’impossibilité de réduire le taux de vacance (celui-ci
s’établissant à 1 % en début d’année), d’autre part,
du faible nombre de fins de baux sur l’année,
entraînant peu de renouvellement et peu de
rotation, et pour finir, de l’impact limité de
l’indexation sur cette année (estimé à 1,3 %). La
situation devrait évoluer encore plus positivement
en 2002 et au-delà, en particulier avec l’arrivée de
l’échéance des baux signés durant la crise du milieu
des années quatre-vingt-dix.
Au 31 décembre 2001, le taux de vacance financière
des immeubles en service s’établit à 4,6 %. Ce chiffre
comprend notamment 2,4 % au titre de Cœur Défense,
livré en milieu d’année, et 1,2 % de vacance dite
“stratégique” (c’est-à-dire volontaire, car s’inscrivant
dans le cadre d’opérations de création de richesse,
notamment au Cnit). Le solde, soit 1 %, est très
semblable au taux de vacance à fin 2000.
Une rotation continue du capital
à travers les acquisitions
et les cessions
Le Pôle est également resté fidèle à sa stratégie
consistant à céder les actifs sur lesquels une grande
partie de la valeur ajoutée a déjà été libérée, pour
La maîtrise de grandes opérations
de développement immobilier
L’année 2001 a tout d’abord été celle de la livraison
réussie de Cœur Défense, une opération majeure de
182 000 m2, louée au 31 décembre 2001 à 94 %
auprès des plus grands groupes internationaux.
Le chantier de la Cité du Retiro (21 200 m2 donnant
30 rue du Faubourg Saint-Honoré) s’est poursuivi
normalement. Le groupe Cartier s’y installera au
cours du second semestre 2002, conformément au
bail signé en février 2000.
Enfin, le Groupe a acquis l’ancien siège d’EDF pour
un montant de 183 millions d’euros. Il s’agit d’un
ensemble de bureaux d’environ 80 000 m2, situé au
cœur du 8e arrondissement (avenue de Messine, rue
de Monceau, rue Murat). Un projet immobilier
d’envergure y sera déployé d’ici à 2005.
< 5 boulevard Malesherbes, Paris 8e
< Cité du Retiro, Paris 8e
> Siège Pechiney, Paris 16e
concentrer son capital sur des actifs à plus fort
potentiel. Dans cette optique, les cessions réalisées
en 2001 ont porté sur quatre étages de la Tour
Maine Montparnasse et l’immeuble du 7 rue Saint
Georges à Paris 9. Deux autres promesses de vente
ont été signées fin 2001 : “La Chocolaterie” à
Levallois et le 23 avenue de Messine.
La principale acquisition d’immeuble en service a été
celle du siège d’Euronext pour un montant de
115 millions d’euros. Il s’agit d’un immeuble de
16 900 m2, rénové en 1991 et situé rue Cambon, à
deux pas de la Madeleine et de la Place de la
Concorde. Le bail, signé en 1997, fait ressortir un
loyer de l’ordre de 364 euros/m2, entrouvrant la
perspective d’une augmentation de plus de 50 % à
l’occasion du renouvellement du bail ou du départ
du locataire.
> Avenue Montaigne, Paris 8e
Cœur Défense
Cet ensemble d’immobilier de bureaux de 182 000 m2
livré en mai 2001 était, à fin décembre 2001, loué à
neuf locataires de premier ordre : AXA Investment
Managers, Cap Gemini Ernst & Young, CCF-HSBC,
Crédit Lyonnais, ING, PeopleSoft, Microsoft, SIFF Energies (groupe EDF), et Société Générale.
Unibail a signé un accord avec ses partenaires,
Bouygues et Gothaer, pour porter, en 2002, sa
participation dans cet actif de 78 % à 100 %.
9
4 millions
de visiteurs
chaque
semaine
dans
les centres
commerciaux…
Shopping
au Forum des Halles…
10
LE PÔLE CENTRES COMMERCIAUX
Une performance remarquable pour un portefeuille
exceptionnel de grands centres commerciaux français
Unibail occupe une position de leader en France dans le secteur des grands centres commerciaux.
Son portefeuille est composé de 18 centres majeurs, parmi lesquels de nombreux centres
régionaux ou super-régionaux.
Les progressions des chiffres d’affaires réalisés par les commerçants dans les centres d’Unibail
dépassent régulièrement les progressions moyennes des indices nationaux français : +4,5 % à fin
décembre 2001, contre +2,9 % pour la consommation française, et respectivement +6,9 % et
+2,4 % en moyenne annuelle sur 5 ans. Cette sur-performance, constatée aussi dans les périodes
de ralentissement économique antérieures, s’explique par deux atouts fondamentaux communs
à la quasi-totalité des centres commerciaux détenus par Unibail :
●
l’emplacement et la taille : principalement situés en centre ville ou sur des nœuds de
communication importants, ils accueillent au total 200 millions de visiteurs par an.
●
le positionnement “marketing” et la qualité des enseignes présentes : leur offre commerciale
est médiane, avec une exposition très limitée au segment haut de gamme et à la clientèle
touristique. Elle couvre pour une large part les besoins quotidiens ou récurrents.
En outre, les grandes enseignes ont les moyens financiers nécessaires pour effectuer d’importantes
campagnes de communication.
La force de ces atouts fondamentaux, alliée à des savoir-faire sophistiqués, à la qualité des équipes
du Groupe, a permis en 2001 d’assurer une progression soutenue des revenus nets du portefeuille
de 6,5 % à périmètre constant, entraînant une progression des valeurs d’actifs de 9,1 % sur une
base comparable.
Cité Europe
Euralille
Rosny 2
Les Quatre Temps
Vélizy 2
Ulis 2
Le Printemps de l’Homme
Le Forum des Halles
Le Carrousel de Louvre
Gaité Montparnasse
Strasbourg-Etoile
Carré-Sénart
La Toison d’Or
Place d’Arc
Saint-Martial
Saint-Genis
Bonnac
Mériadeck
Labège 2
BAB 2
Nice-Etoile
Bonneveine
Centres commerciaux
Centres commerciaux en développement
11
LE PÔLE CENTRES COMMERCIAUX
Les grands centres commerciaux,
lieux privilégiés de la distribution
Les grands centres commerciaux sont des véhicules
reconnus pour leur croissance régulière et leur qualité défensive. Ainsi, les plus grandes enseignes
nationales et internationales, les grands acteurs de
la distribution spécialisée et les nouvelles enseignes
positionnent les grands centres commerciaux au
cœur de leur stratégie. C’est ainsi que ces actifs
demeurent à la pointe des nouvelles tendances de
consommation.
C’est sans doute pour ces raisons que, selon le baromètre annuel de la Consommation publié par
Cofremca/Sociovision, 96 % des Français se déclarent
attirés par les centres commerciaux.
> Cité Europe
< Carré Sénart
Des méthodologies rigoureuses
et innovantes
La croissance des revenus générés par les centres
commerciaux est liée à leur succès commercial et à la
satisfaction des clients. Améliorer cette satisfaction
par une offre sans cesse renouvelée dans tous les secteurs de la consommation (équipement de la personne, culture-loisirs, hygiène-beauté…), apporter plus de
services aux parents, aux enfants, aux personnes
âgées ou à mobilité réduite, rendre les centres plus
agréables et plus sûrs, faciliter l’accès et les déplacements… sont par conséquent les maîtres-mots de
l’action des équipes du Groupe et notamment de ses
filiales spécialisées Espace Expansion et Unibail
Marketing et Multimédia (U2M).
Depuis de nombreuses années, le Groupe s’attache ainsi
12
à maîtriser le positionnement stratégique et l’évolution
de chaque centre commercial par la sélection rigoureuse d’un portefeuille d’enseignes performantes sur la
base d’études marketing pointues. Les équipes internes cherchent à anticiper les tendances de consommation, les changements de mode de vie et l’apparition
de nouveaux concepts, en collaboration exclusive avec
des cabinets reconnus dans les domaines de la consommation, de la distribution et des centres commerciaux.
D’importantes perspectives
de croissance pour les centres
commerciaux existants
Tout d’abord, la demande des enseignes reste forte sur
les centres leaders qui sont au cœur de la stratégie
d’investissement d’Unibail. Dans l’environnement
> Carrousel du Louvre
< Mériadeck
économique actuel, cette tendance devrait perdurer
compte tenu du caractère sûr de ces actifs.
Par ailleurs, les fondamentaux financiers des centres
détenus par Unibail sont excellents et devraient permettre à l’avenir une poursuite de la croissance des
revenus locatifs nets. Par exemple, le taux d’effort locatif moyen des enseignes, égal au rapport du total des
loyers, charges locatives et frais de communication sur
le chiffre d’affaires des locataires, reste à fin 2001 à un
niveau modeste inférieur à 10 %, proche du niveau de
1997. La croissance passée des loyers a donc été réalisée sainement et le gisement de croissance des revenus
reste important.
Cette croissance proviendra :
● des renouvellements et renégociations de baux ;
citons notamment les cas des centres Saint Martial
à Limoges et la Toison d’or à Dijon qui devraient
bénéficier dès 2002 d’une revalorisation significative
de loyers en raison de l’arrivée à échéance d’une partie importante des baux ;
● des conséquences des actions de commercialisation
ou de restructuration achevées à fin 2001 : le centre
Gaité à Paris-Montparnasse, commercialisé à 100 %
après restructuration, et le centre commercial de
Bonneveine à Marseille, qui accueillera une nouvelle
“locomotive”, devraient voir leurs revenus progresser
fortement en 2002 ;
● des opérations de restructuration et extension en
cours ou à venir :
le centre des Quatre Temps à La Défense, dont les
travaux de rénovation ont commencé au deuxième
semestre 2001 et qui devraient se poursuivre jusqu’en
2004. Ces travaux seront accompagnés de nombreuses
opérations commerciales et d’une extension qui
Plus de 110 000 m2
de projets en cours
Carre Sénart : ce centre de commerces et de loisirs de
nouvelle génération, développé sur 65 000 m2, est en
fin de construction et ouvrira au public en
septembre 2002. Le concept marketing, la qualité de
l’architecture, du design et des services à la clientèle
ont rencontré un très vif succès auprès des distributeurs français et internationaux. La commercialisation
a atteint, au 31 décembre 2001, plus de 85 %, très en
avance sur le plan initial. Les niveaux de loyers sont
supérieurs aux objectifs et les baux ont une durée
ferme minimale de 6 ans.
Strasbourg Etoile : ce projet, situé dans le centre-ville
de Strasbourg, développera une superficie d’environ
< Restructuration des Quatre Temps
< Gaité-Montparnasse, Paris 14e
permettra de créer un ensemble cohérent intégrant la
Colline de La Défense, qui abritera un complexe UGC
Ciné Cité. Dès 2002, suite à la reprise des magasins
Bricorama et Marks & Spencer, plus de 11 000 m2 de
locaux restructurés seront livrés à leurs nouveaux
exploitants ;
les travaux d’agrandissement du centre Labège à
Toulouse, destiné à accueillir la FNAC sur 2 300 m2,
démarreront au deuxième trimestre 2002. Un projet
d’extension ambitieux est à l’étude pour ce centre
très performant ;
la Toison d’Or à Dijon verra s’achever la restructuration des 6 500 m2 du magasin Bricostore, dont les
murs ont été acquis en décembre 2000. Après le
grand succès de l’ouverture du magasin Planète
Saturn en avril 2001, 2002 devrait voir l’arrivée d’un
autre leader de la distribution.
> Nice Etoile
25 000 m2. Il a obtenu l’accord de la CDEC 3 en
juin 2000 et le permis de construire devrait être
obtenu courant 2002. Son ouverture est prévue pour
2004.
Ilôt Bonnac à Bordeaux : ce projet commercial porte
sur environ 6 000 m2. Il assurera la jonction entre les
commerces du centre ville et le centre commercial de
Mériadeck, propriété d’Unibail, dont l’attractivité se
trouvera encore renforcée. La livraison est prévue
pour 2005.
Marques Avenue à Cité Europe : ce projet de magasin
de marques, qui a obtenu l’accord de la CDEC 3 en
janvier 2002, sera réalisé sur le site de Cité Europe et
portera sur plus de 12 000 m2. Il élargira ainsi l’offre
commerciale du site détenu par Unibail.
3
Commission Départementale d’Equipement Commercial
13
Partie de cache-cache
à Paris ExpoPorte de Versailles
Plus de
850 évènements
organisés
chaque année…
14
LE PÔLE CONGRÈS-EXPOSITIONS
La naissance d’un leader français des Congrès-Expositions
En 1999, le Groupe a décidé de constituer un troisième Pôle stratégique dans les espaces
de Congrès-Expositions. Le Cnit et le Carrousel du Louvre ont été acquis et sont venus compléter
l’Espace Champerret, détenu par le Groupe depuis 10 ans. Fin 1999, Unibail a lancé une offre
publique d’achat amicale sur le Parc des Expositions de la Porte de Versailles, qui a rejoint
le Groupe en mars 2000. Le mouvement s’est poursuivi en 2001 avec l’acquisition du Foyer
de la Grande Arche de La Défense (9 500 m2) et la prise en gestion du centre de conférences
de Cœur Défense (3 330 m2).
En moins de trois ans, le Groupe a atteint son objectif : devenir un acteur majeur sur le marché
des congrès-expositions au travers de l’exploitation de 309 000 m2 localisés à Paris et à
La Défense.
Enfin, la naissance du Pôle a été marquée par la création d’une nouvelle identité commune
à tous les sites, qui sont depuis le 1er janvier 2002 fédérés sous la marque “Paris-Expo®”
et la signature “The Paris Meeting Points®”.
A1
A1
Foyer
de l'Arche
Cnit
Cœur Défense
Conférences
Espace Champerret
La Défense
A3
Carrousel du Louvre
A13
Paris
Hôtel Méridien Montparnasse
Porte de Versailles
A4
A6
15
LE PÔLE CONGRÈS-EXPOSITIONS
Des fondements stratégiques forts
Un développement qui devrait s’accélérer avec la
mondialisation de l’économie.
L’augmentation des échanges et l’internationalisation des marchés sont des tendances profondes des
économies depuis plusieurs décennies.
Le périmètre des marchés des entreprises s’étend
donc régulièrement, tous secteurs confondus, pour
devenir européen et même mondial.
Il devient de plus en plus difficile pour un acteur
donné de bien connaître son marché : il faut aller
chercher les clients parfois très loin, et les concurrents,
les opportunités, les menaces sont également
disséminés à l’échelle d’un continent, voire de la planète. Salons et Congrès constituent, pour tous les
< Carrousel du Louvre
rajeunir leurs produits de plus en plus souvent et de
manière de plus en plus pointue. Mais une innovation
ne vaut que si elle est connue de sa cible client. Il en
résulte une croissance considérable des dépenses de
communication, sur de longues périodes. Dans cet
environnement, la part des dépenses hors-média dans
les budgets de communication ne cesse d’augmenter.
La répartition média/hors-média est ainsi aujourd’hui
de 42 %/58 % en France et de 35 %/ 65 % aux EtatsUnis. Les marchés sous-jacents aux sites de congrèsexpositions sont donc fondamentalement porteurs,
ce qui explique qu’une part importante du chiffre
d’affaires soit réalisée avec des opérations récurrentes, qui représentent près de 80 % des salons
accueillis dans nos murs.
> Cnit-La Défense
> Intérieur du Cnit
Une politique
d’inspiration industrielle
acteurs, des moyens privilégiés d’accéder de
manière très efficace à leur marché, tant du point de
vue des clients que des concurrents ou partenaires.
Parallèlement, la taille des entreprises croît et leurs
ressources humaines sont réparties à l’échelle de
continents, ou même du monde. Ainsi, les Conventions
d’entreprise sont nécessaires pour rassembler des
équipes souvent éloignées.
Les Salons et Evénements font partie du “hors
média”, dont le poids va croissant dans le marché
global de la communication.
L’intensification des échanges et de la concurrence,
conjuguée à l’hyper-segmentation des marchés,
conduisent les entreprises à spécialiser, diversifier et
16
L’objectif est de faire de nos sites un ensemble cohérent,
géré, animé et commercialisé comme un produit
répondant aux besoins de nos différents clients.
Le Pôle s’appuie sur une base existante déjà forte :
les sites accueillent les plus grandes manifestations se
déroulant en France, telles le Salon de l’Agriculture,
la Foire de Paris, le Mondial de l’Automobile pour les
salons grand-public ; Batimat, le Salon du Meuble et la
Semaine des Technologies de l’Information pour les
salons professionnels. Nos axes de développement
consistent à renforcer la qualité des équipements et des
services afin d’accroître la valeur ajoutée et d’attirer
de nouvelles manifestations pour optimiser les taux
d’occupation…
L’atteinte de ces objectifs passe par le développement
de nouveaux outils marketing, la mise en place
d’une politique de commercialisation énergique,
l’enrichissement du catalogue des prestations proposées
aux clients, la création de nouvelles formules (de
type ‘package’) afin de répondre à certains segments
spécifiques de marché par la conclusion de partenariats,
la refonte des systèmes d’information, la création d’un
portail internet et le développement du e-business
en B to B…
L’offre des différents sites sera progressivement
segmentée de sorte que chacun d’eux dispose des
meilleurs atouts sur son segment de marché.
Les sites physiques eux-mêmes seront aussi amenés
à évoluer afin de mieux répondre aux besoins des
marchés, bénéficiant en cela des savoir-faire du
Groupe en matière immobilière et administrative.
De la simple rénovation d’espaces à leur reconstruction
Une politique
de partenariats
Dans le cadre de l’activité Corporate, Paris Expo a
décidé d’entamer début 2001 une politique de partenariats visant à associer des agences d’évènements à la réalisation d’opérations dans les sites du
Pôle Congrès-Expositions. Une quinzaine de partenariats ont ainsi été signés avec des agences d’évènements, tant françaises qu’étrangères.
Par ailleurs, Paris Expo a signé cette même année un
partenariat avec les Yachts de Paris pour permettre à ses
clients de poursuivre leur opération de communication
dans le cadre festif des croisières sur la Seine.
Cette politique de partenariats se poursuivra tout au
long de l’année 2002.
< FIAC - Porte de Versailles
< Porte de Versailles
pure et simple, comme dans le cas du Hall 5 de la
Porte de Versailles, ils sont analysés dans le détail
afin de procéder aux améliorations nécessaires et
d’établir des plans d’actions pluri-annuels. Par
ailleurs, au delà de l’activité, il est nécessaire de
maintenir et de faire évoluer le patrimoine. En 2001,
le programme de travaux a notamment porté sur :
● l’achèvement de la rénovation du Hall 1 de la Porte
de Versailles,
● l’achèvement de la modernisation des parkings
du Cnit,
● le dépôt d’un permis de construire pour la reconstruction du Hall 5 de la Porte de Versailles,
● la préparation d’un programme de travaux pour le
Foyer de l’Arche,
● la réalisation des travaux d’aménagement du centre
de conférences de Cœur Défense.
> Carrousel du Louvre
Les métiers
du Pôle Paris-Expo
L’activité du Pôle consiste en trois principaux axes :
● louer des surfaces à des organisateurs de salons, de
congrès et d’événements tant sur le marché interentreprises que sur le marché grand public,
● louer des amphithéâtres, des salles de réunions, des
espaces polyvalents à des entreprises qui organisent
pour leur besoin propre des conventions, séminaires,
assemblées générales, lancements de produits…
● vendre, aux clients qui ont loué des espaces, les
prestations indispensables au bon déroulement de leur
manifestation (eau, air, branchements électriques,
élingues, vidéo…).
Ces prestations sont réalisées directement par le Pôle
ou sous-traitées.
17
Un patrimoine concentré dans les quartiers d’affaires
de Paris et de l’Ouest parisien
Près d’1 million de m2 de bureaux
Plus de 4 millions de visiteurs chaque semaine
dans les centres commerciaux
Plus de 850 évènements organisés
chaque année dans les espaces
congrès-expositions
Saint-Ouen
Patrimoine bureaux
Levallois-Perret
17e
Centres commerciaux
La Défense
Neuilly
9e
e
8
2e
1e
16e
11e
Paris
BoulogneBillancourt
15e
13e
Issy-les-Moulineaux
18
LE PATRIMOINE
Répartition géographique du patrimoine
(Chiffres établis selon le périmètre de consolidation au 31.12.2001)
En valeur
Paris et QCA*
ouest parisien
Autres
région parisienne
Province
Total
Pourcentage
4 553
1 265
2 384
727
87
2
4 642
63 %
1 091
368
740
2 199
30 %
486
7%
100 %
Bureaux
dont Paris QCA*
dont Paris-la-Défense
dont Neuilly-Levallois-Boulogne-Issy
Centres Commerciaux
486
TOTAL (millions d’euros)
6 130
455
742
7 327
84 %
6%
10 %
100 %
Paris et QCA*
ouest parisien
Autres
région parisienne
Province
Total
Pourcentage
862 453
229 523
423 667
145 534
88 407
14 772
965 632
53 %
Centres Commerciaux
222 865
77 509
175 410
475 784
27 %
366 067
366 067
20 %
100 %
En surface
Bureaux
dont Paris QCA*
dont Paris-la-Défense
dont Neuilly-Levallois-Boulogne-Issy
TOTAL (m2)
1 451 385
165 916
190 182
1 807 483
80 %
9%
11 %
100 %
* Quartier Central des Affaires
** Hors Centres Commerciaux de Strasbourg et Bonnac en construction
Un patrimoine évalué
à 7,3 milliards d’euros
Une surface totale
de 1,8 million de m2
7%
20 %
30 %
27 %
Centres Commerciaux
Centres Commerciaux
63 %
Bureaux
53 %
Bureaux
19
LE PATRIMOINE
Pôle Bureaux* au 31 décembre 2001
Acquisition
Rénovation (R)
Construction (C)
Surfaces
des actifs (m2)
R 1991
R 1989
R 1981
Paris et Quartier Central des Affaires de l’Ouest parisien
Paris 1er
39-41, rue Cambon
2001
34-36, rue du Louvre
1976
6, rue Pierre Lescot
1981
Paris 2e
Palais du Hanovre, Bd des Italiens
1999(2)
108, rue de Richelieu
1986
12, rue du Mail
1985
e
Paris 8
23-29, avenue de Messine/Monceau/Murat
2001
Cité du Retiro
1999(2)
50, avenue Montaigne
1995
5, boulevard Malesherbes
1999
31, rue du Colisée
1999(1)
16, rue de Monceau
1981
44-46, rue de Lisbonne
1999(2)
137, rue du Fg St Honoré
1978
27-29, rue de Bassano
1978
52, rue de Lisbonne
1999(2)
Paris 9e
11-15, rue Saint-Georges
1991
1, rue Saint-Georges
1991
Paris 16e
7, place du Chancelier Adenauer
1999(2)
42, avenue d'Iéna
1998
Paris 17e
1999(2)
70, boulevard de Courcelles
1999(2)
67, avenue de Wagram
1999(2)
Sous-total Paris QCA
92 Paris-La Défense
Cœur Défense
Espace 21 (Les Villages)
Tour Ariane
Cnit (bureaux)
Immeuble Michelet-Galilée
Tour Europe
70-80, av. Charles de Gaulle
Sous-total Paris-La Défense
1998
1999(1)
1999(1)
1999(2)
1999(1)
2000
1999(2)
92 Neuilly-sur-Seine
2, rue Ancelle
1996
115-123, avenue Charles de Gaulle (“Le France”) 1996
41, rue Ybry
1990
136, avenue Charles de Gaulle
1999(1)
168, avenue Charles de Gaulle
1984
92 Levallois
125, avenue du Président Wilson
1992
141, rue Jules Guesde (La Chocolaterie)
1987
35, rue d'Alsace - Courcellor
1976
126, rue Jules Guesde
1988
92 Boulogne
40-42, quai du Point du jour (“Quai Ouest”)
1996
92 Issy-les-Moulineaux
34-38, rue Guynemer
1999(2)
Sous-total Neuilly-Levallois-Boulogne-Issy
Parkings
% consolidation
Surfaces conformes à
la consolidation (m2)
Principaux locataires (en loyers)
16 901
3 788
1 940
200
100%
100%
100%
16 901
3 788
1 940
Euronext
BNP-Paribas
Foot Locker
R 1996
R 1987/01
R 1996
18 115
3 504
1 622
174
14
100%
100%
100%
18 115
3 504
1 622
AXA
Livraison janvier 2002
Socpresse (Le Figaro)
R 2005
R 2002
R 1993
R 2000
C 1972
R 1999
R 1994
R 1994/97
R 1981
R 1999
80 215
21 188
13 218
8 444
6 200
3 972
3 906
3 905
1 615
1 514
622
260
216
2
149
14
4
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
80 215
21 188
13 218
8 444
6 200
3 972
3 906
3 905
1 615
1 514
En restructuration (Projet 3M)
En restructuration-préloué à Cartier
Disney Consumer Products
Siège d’Unibail
Havas
Nexans
H4 Valorisation et Sofilo (Groupe EDF)
Lindt
Chantrier et Associés
Moët Hennessy
R 1993
R 1993
7 655
2 840
153
117
100%
100%
7 655
2 840
Groupama,…
Thomson,…
C 1992
R 1991
12 048
1 749
150
3
100%
100%
12 048
1 749
Péchiney
Sun Microsystems
C 1990
R 1988
R 1988/90
6 528
4 839
3 817
105
104
40
100%
100%
100%
6 528
4 839
3 817
229 523
Eurest
Otor Participations
Livraison en janvier 2002
C 2001
C 1993
C 1975
C 1989
C 1986
C 1975
C 1988
181 817(3)
57 400
56 500
46 012
33 405
27 528
21 005
2 800
820
218
455
127
100
575
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
181 817
57 400
56 500
46 012
33 405
27 528
21 005
423 667
AXA-IM, Cap Gemini E&Y, CCF-HSBC,…
Société Générale, Vivendi Environnement,…
Crédit Lyonnais, Société Générale…
Espace Elec, CFPB, Essec,…
Total Fina Elf
OCDE, PMU,…
Wyeth Lederle, Clariant
R 1995
R 2000
R 1996
C 1992
R 1995
15 570
15 100
14 847
11 977
7 506
170
168
290
260
126
100%
100%
100%
100%
100%
15 570
15 100
14 847
11 977
7 506
Gras Savoye
AOL Time Warner
Arthur Andersen
Arthur Andersen
BNP-Paribas
C 1992
R 1994
C 1973
C 1970
6 881
6 236
3 264
2 791
179
91
85
56
100%
100%
100%
100%
6 881
6 236
3 264
2 791
Guerlain
Séphora
Promodès
Relais H
C 1993
15 883
372
100%
15 883
Network,…
C 1988
45 479
900
100%
45 479
145 534
Accor, Sybase,…
100%
5 000
Monoprix
Autres actifs de bureaux parisiens
Paris 11e
99, rue du Faubourg Saint-Antoine
1995
R 1996
Paris 13e - Seine Rive Gauche
Tolbiac-Masséna(4)
1989
C 1989
Paris 14e
Gaité-Montparnasse (bureaux)
1998
C 1974
Bureaux parisiens (autres)
1 actif (pour 1,4 M€)
Total Bureaux Paris et Quartier Central des Affaires de l’Ouest parisien
Autres actifs parisiens
Paris 8e
23, boulevard de Courcelles
1999(2)
Paris 15e
40ter, avenue de Suffren
1999(2)
Total Paris et Quartier Central des Affaires de l’Ouest parisien
Immeubles de bureaux de la Région Parisienne
78 St-Quentin-en-Yvelines
Guyancourt, Chemin des Chênes
1986
93 Saint-Ouen
48, rue Albert Dalhenne
2000
Autres bureaux de la Région Parisienne
11 actifs (pour 41,7 M€)
Sous-total immeubles de bureaux de la Région Parisienne
19
5 000
42 101
579
65%
27 366
BNP-Paribas et SAT (Sagem)
6 570
(5)
100%
6 570
Le Point
2 227
918
838 578
R 1989
12 000
100%
12 000
Concession Renault
R 1982
11 875
100%
11 875
862 453
Concession Volkswagen
R 1995
8 250
300
100%
8 250
Nortel Networks
C 1997
16 421
353
100%
16 421
Alstom Transport
63 736
88 407
Province (5 actifs pour 2,6 M€)
14 772
965 632 m2
Total
* et assimilés : commerces en pied d'immeubles, locaux d'activités, logements isolés…
(1)
(2)
(3)
Acquisition auprès de Vivendi
Acquisition de Crossroads Property Investors
La surface indiquée comprend le centre de conférences (3 330 m2)
(5)
Parking privé partagé par l'ensemble Gaité Montparnasse (Bureaux, Hôtel Méridien et Galerie Gaité)
20
(4)
Immeuble en indivision
LE PATRIMOINE
Pôle Centres Commerciaux au 31 décembre 2001
Surface GLA totale
du complexe (m2)
Centres Commerciaux à Paris et QCA de l’Ouest parisien
Paris-La Défense (92)
Les Quatre Temps :
108 000
Auchan,11 Mus et 200 boutiques
Colline de la Défense : Restructuration avec les 4 Temps
15 500
Cnit : Galerie commerciale
FNAC, 28 boutiques et un pôle de restauration
Paris 1er
Le Forum des Halles : FNAC,
57 000
10 Mus et 180 boutiques, un Ciné-cité UGC
Carrousel du Louvre :
4 Mus, 50 boutiques et un “ food court ”
9 200
Paris 9e
Printemps de l'Homme : Grand magasin (Groupe PPR)
13 870
Paris 14e
Galerie Gaité : 4 Mus et 20 boutiques
12 300
Autres Centres Commerciaux de la Région Parisienne
Rosny-sous-Bois (93)
Rosny 2 : Carrefour, BHV, 9 Mus,
106 000
190 boutiques et un complexe cinéma
Vélizy (78)
Vélizy 2 : Auchan, Le Printemps,
102 000
8 Mus, 150 boutiques et 7 cinémas
Sénart (77)
Carré Sénart :
65 000
En construction : Carrefour, 15 Mus, 115 boutiques
Les Ulis (91)
Ulis 2 : Carrefour, 6 Mus et 110 boutiques,
47 000
4 salles de cinéma
Centres Commerciaux de Province
Calais - Coquelles (62)
Cité Europe : Carrefour, 10 Mus et 130 boutiques,
une Cité Gourmande et des cinémas
Lille (59)
Euralille : Carrefour, 10 Mus et 110 boutiques,
un pôle de restauration et de loisirs
Grand Place : FNAC, 15 boutiques
Dijon (21)
La Toison d'Or : Carrefour, 7 Mus et 130 boutiques,
un centre aquatique
Toulouse (31)
Labège 2 : Carrefour, 3 Mus et 90 boutiques
Bayonne (64)
BAB 2 : Carrefour, 3 Mus et 80 boutiques
Bordeaux (33)
Mériadeck : Auchan,
7 Mus et 80 boutiques
Lyon (69)
Saint-Genis 2 : Auchan, BHV et 65 boutiques
Marseille (13)
Bonneveine : Carrefour, 2 Mus,
75 boutiques et 5 salles de cinéma
Orléans (45)
Place d'Arc : Carrefour, 4 Mus et 60 boutiques
Nice (06)
Nice Étoile : FNAC et Habitat,
3 Mus et 88 boutiques
Limoges (87)
Saint-Martial : Champion, 7 Mus et 60 boutiques
Parkings
Complexe commercial total
Zone de
Chiffre
chalandise* Fréquentation d’affaires
(millions de
(millions
estimé
personnes)
de visites)
(M€)
Construction
Acquisition Rénovation (R)
Centre commercial
Surface
Surfaces selon
locative Quote-part
périmètre de
GLA du détenue par
% consolidation
centre (m2)
Unibail(1) consolidation
(m2)
222 865 m2
6 500
3
28
686
ns
2 100
4,2
1981
104 000
53%
100%
104 000
(2)
1999
1999(2)
1992
1989
15 500
10 995
100%
100%
100%
100%
15 500
10 995
57 000
65%
100%
57 000
41
457
1994
1979/86
R 1996
6
55
1999(2)
1993
9 200
100%
100%
9 200
1993
1999
13 870
100%
100%
13 870
1998
1976
R 2000/01
12 300
100%
100%
12 300
700(3)
ns
(4)
1992/95
0,7
61
77 509 m2
7 000
2
13
564
1994
2001
R 1997
31 678
3 000
26%
100%
26%
100%
8 236
3 000
7 200
2,5
15
860
1994
1972
28 200
54%
54%
15 228
5 700
0,9
1994/99
2002
42 000
100%
100%
42 000
3 200
0,6
1994
1973
R 1998
20 100
45%
45%
9 045
9,2
442
175 410 m2
73 000
3 650
4,6
11
396
1995
1995
49 600
50%
50%
24 800
67 000
2 900
2,5
14
244
1994
1994
40 400
40%
40%
16 160
8 000
340
1992
1992
8 000
10%
56 000
3 500
1994
1990
31 450
100%
100%
31 450
0,5
7,5
305
43 000
2 850
0,8
7
244
1994
1983/92
11 000
100%
100%
11 000
37 000
2 500
0,7
7
244
1994
1982
11 000
90%
100%
11 000
35 000
1 500
0,8
11
167
1994
1980
R 2000
27 600
61%
100%
27 600
29 000
1 800
0,3
5
1994/96
1981
5 500
100%
100%
5 500
27 000
1 000
0,3
9
198
1986
1983
9 800
100%
100%
9 800
27 000
750
0,4
12
122
1988
1988
11 700
73%
100%
11 700
19 000
1 200
0,6
152
2000
1982
R 1993
14 600
100%
100%
14 600
18 000
800
0,6
70
1989
1989
11 800
100%
100%
3,5
11 800
475 784 m2
Total
Centres Commerciaux en projet
Strasbourg (67)
Strasbourg-Étoile : Leclerc, 15 Mus, 50 boutiques
Bordeaux (33)
Îlot Bonnac
Calais-Coquelles (62)
Marques Avenue (sur le site Cité Europe)
25 000
1 300
6 000
130
12 500
825
0,5
2004
25 000
100%
2005
6 000
100%
2 003
12 500
70%
*
à moins de 30 mn du centre
MUS : Moyenne surface
(1)
(2)
(3)
% d'intérêt économique détenu par le Groupe Unibail
Acquisition Vivendi
Parkings communs au Carrousel du Louvre (centre commercial et espaces d'expositions)
(4)
2 227 emplacements de parking pour l'ensemble Gaité Montparnasse (Hôtel Méridien, Galerie Gaité et bureaux)
Pôle Congrès-Expositions au 31 décembre 2001
Construction
Rénovation (R)
Acquisition
Paris et Paris-La Défense
Paris Expo - Porte de Versailles - Paris 15e : 8 halls (de 5000 à 70000 m2),
20 salles de conférences dont 3 auditoriums
Cnit - La Défense : Congrès-Expositions (43259 m2) et Hôtel
Foyer de l’Arche - La Défense
Espace Champerret - Paris 17e : Espaces d'expositions (salons)
Carrousel du Louvre - Paris 1er : Centre d'expositions, salons
Sous Total
Hôtel Méridien-Montparnasse - Paris 14e : Hôtel, Centre de Conférences et parking privé(4)
2000
(2)
Acquisition de Vivendi
(3)
%
quote-part
Unibail(1)
Surface*
des actifs (m2)
226000
100%
6,3
53540
9500
9200
7125
305 365 m2
57372
362 737 m2
3330
100%
100%
100%
100%
6,0
6500
96%
1999(2)
2001
1989/1995
1999(2)
1989
714
1989
1993
1800(3)
700(3)
100%
100%
100%
100%
1998
1974
(4)
Centre de Conférences de Cœur Défense : Surfaces comptabilisées dans le Pôle Bureaux
* surfaces conformes au périmètre de consolidation
(1)
% d’intérêt économique détenu par le Groupe Unibail
Parkings
Parkings non détenus par le Groupe
2001
(4)
100%
100%
%
Fréquentation
consolidation (millions de visites)
0,8
0,3
100%
100%
2 227 emplacements de parking pour l'ensemble Gaité Montparnasse (Hôtel Méridien, Galerie Gaité et bureaux)
21
rapport de gestion
22
23
Analyse et Commentaires
de l’Activité
29
Résultat et Cash Flow
Courant
31
Actif Net Réévalué
36
Ressources Financières
39
Ressources Humaines
40
Gouvernement d’Entreprise
ANALYSE ET COMMENTAIRES DE L’ACTIVITÉ
Pôle Bureaux
Les faits marquants de l’exercice 2001 pour Unibail sont la livraison
de Cœur Défense et l’acquisition de l’ancien siège d’EDF dans le 8e
arrondissement de Paris (projet 3M).
Le marché des bureaux en 2001
Le marché des bureaux sur Paris et la région parisienne a enregistré
en 2001 une diminution des m2 placés par rapport à l’année
précédente : 1,7 million de m2 contre 2,5 millions en 2000 (1).
Ce ralentissement trouve sa cause dans 3 facteurs :
• Permanence de la rareté de l’offre, notamment de l’offre de
qualité dans les meilleurs secteurs des quartiers d’affaires ;
• Allongement des processus décisionnels des entreprises dans
un contexte de ralentissement économique mondial et de
niveaux de loyers élevés ;
• Nombre élevé de précommercialisations en 2000.
L’offre immédiatement disponible est remontée au cours de l’année
2001, mais reste à un niveau extrêmement bas : le taux de vacance
moyen en Ile-de-France (1) se situant entre 2,7 % et 3,1 % en fin
d’année 2001, alors que le seuil de fluidité est communément
estimé à 5 %, voire 6 %.
L’offre future, certaine ou probable, reste très limitée avec moins
de 5 millions de m2 livrables (1) dans les quatre prochaines années.
Les loyers ont continué de progresser sur le 1er semestre 2001 en
Ile-de-France, pour se stabiliser ensuite au 2e semestre. A fin 2001,
ils enregistrent une augmentation de 9 % par rapport à la fin de
l’année précédente. La moyenne constatée (1) pour des immeubles
neufs ou restructurés en Ile-de-France ressort à 365 €/m2 et à
646 €/m2 pour Paris-Quartiers des Affaires, avec quelques
transactions atteignant 655 €/m2 à La Défense et 838 €/m2 dans
le 8e arrondissement, pour des immeubles de très grande qualité.
Le marché de l’investissement dans le secteur des bureaux en Ile-deFrance a atteint pour la 4e année consécutive un record historique,
avec près de 9 milliards d’euros (1) investis en 2001 (entre +13 % et
+18 % par rapport à 2000, selon les estimations). La moitié de ces
opérations a porté sur des actifs situés à Paris, dans l’OuestQuartiers des Affaires et à La Défense.
La stratégie d’externalisation du patrimoine des grandes
entreprises a été le principal moteur de cette progression : France
Télécom, Thalès, EDF sont les exemples les plus significatifs.
On observe une très légère remontée des taux de rendement
depuis janvier 2001 : ceux-ci se situent entre 6,3 et 7,5 % pour ParisQuartier Central des Affaires et 6,5-7,75 % pour l’Ouest-Quartiers
des Affaires.
Les acquéreurs étrangers se sont montrés les plus actifs en 2001
(68 % des transactions), avec une présence très forte des
investisseurs Nord-Américains et Allemands.
Activité 2001
Activité foncière de bureaux
1999
2000
2001
84,8
159,5
229,0
Charges nettes d’exploitation
- 8,3
- 12,4
- 12,6
Frais de gestion d’actifs
- 2,4
- 2,4
- 2,7
EBE du Pôle Bureaux
74,1
144,7
213,6
+ 95,2 %
+ 47,7 %
Revenus locatifs
(1)
Source Auguste-Thouard, Insignia-Bourdais et CB - Richard Ellis.
Le projet Cœur Défense, dont le Groupe détient 78 % au 31.12.2001,
a été livré le 22 mai 2001, au terme de 32 mois de travaux,
avec 7 semaines de retard sur le planning initial. Après obtention du
visa de la Commission de sécurité et du certificat de conformité,
les locataires ont pris possession de leurs locaux pour procéder aux
aménagements privatifs et les premiers occupants ont emménagé
dans le courant du mois de juin 2001. Au 31 décembre 2001, 94 %
des surfaces sont occupées par des locataires de premier ordre :
• Crédit Lyonnais
• Société Générale
• Axa
• ING
• Cap Gemini E&Y
36 347 m2
26 700 m2
24 100 m2
19 800 m2
16 800 m2
• CCF-HSBC
14 400 m2
• People Soft
6 500 m2
• SIFF-Energies (EDF) 4 250 m2
• Microsoft
1 700 m2
Par ailleurs, CNIT-expo et S2B, filiales d’Unibail, louent pour en gérer
l’exploitation le centre de conférences et divers locaux de services.
Le décalage de la livraison par rapport à la date initialement
planifiée a déclenché l’application des clauses de pénalités de
retard prévues au contrat du marché de construction conclu avec
l’entreprise Bouygues d’une part, et le versement des pénalités et
indemnités à certains locataires d’autre part.
Au 15 janvier 2002, la totalité des litiges, tant avec l’entreprise de
construction qu’avec les locataires, sont résolus à l’exception d’une
action encore pendante avec ING.
Comptablement, les pénalités de retard dues par (et retenues à)
l’entreprise Bouygues viennent compenser au compte de résultat
le manque à gagner correspondant aux loyers non facturés pendant
les 7 semaines d’indisponibilité de l’immeuble (9 M€) et le
versement des pénalités et indemnités dues aux locataires. Le solde
constitue une provision pour risque sur le seul litige encore en cours.
Sur 7 mois d’activité en 2001, Cœur Défense a généré 55,1 M€ de
loyers bruts.
Hors Cœur Défense, 33 nouveaux baux ont été signés, représentant
15,4 M€ en année pleine. Des périodes fermes allongées à 6 ans et
plus ont été obtenues pour 11 d’entre eux, contribuant ainsi à la
sécurisation des flux futurs.
Seuls 7 baux arrivaient à échéance en 2001 et ont été renouvelés
pour des surfaces identiques. Ils représentent une faible base
locative (1,1 M€) qui a été revalorisée de 24 %.
Par rapport à l’exercice précédent, les loyers bruts progressent de
69,4 M€ dont :
• 55,1 M€ pour Cœur Défense ;
• 12,2 M€ provenant des mises en service du 115-123 av. Charles
de Gaulle à Neuilly (loué à AOL-Time Warner), du 16 rue de
Monceau Paris 8e (loué à Nexans) et du 3-5 Bd Malesherbes Paris
8e (Siège Unibail et locaux commerciaux en pied d’immeuble) ;
• 7,4 M€ générés par les acquisitions :
- en 2000 : de l’immeuble St Ouen Dalhenne (Siège d’Alstom
transport), de 21 étages de la Tour Europe à La Défense et
23
le renforcement dans les immeubles Tolbiac-Paris 13e et
Quai Ouest à Boulogne,
- en 2001 : de l’immeuble 39-41 rue Cambon Paris 1er (siège
d’Euronext), de 50 % complémentaires de l’indivision du
168 av. Charles de Gaulle à Neuilly et des derniers étages de
la Tour Europe, la pleine propriété de ces deux derniers
immeubles étant ainsi reconstituée ;
• -6,4 M€ de perte de loyer liée aux cessions d’immeubles
réalisées en 2000 et 2001 ;
• -2,9 M€ de perte de loyer due à l’indisponibilité de surfaces
suite aux rénovations lourdes entreprises sur la Tour Ariane à
La Défense, le 137 rue du Fg St Honoré Paris 8e, le 67 avenue de
Wagram Paris 17e et l’immeuble Quai Ouest à Boulogne.
produit leurs effets, les indexations intervenant aux dates
anniversaires des signatures des baux.
• Diminution des coûts restant à la charge du propriétaire,
notamment par une amélioration des refacturations : 2,1 %.
Après imputation des frais de gestion d’actifs, l’Excèdent Brut
d’Exploitation 2001 du Pôle Bureaux s’élève à 213,6 M€,
contre 144,7 M€ en 2000, soit une progression de 47,7 %.
Au cours de l’exercice, le flux des investissements dans le secteur
des bureaux aura représenté 480,3 M€, se décomposant ainsi :
• 279,7 M€ au titre des nouvelles acquisitions :
- la SCI Cambon, propriétaire de l’immeuble de 16 900 m2 de
bureaux situé 39-41 rue Cambon Paris 1er, siège de la société
Euronext ;
- l’ensemble immobilier de près de 80000 m2, situé avenue de
Messine, entre les rues de Messine et Murat à Paris 8e, ancien
siège d’EDF, sur lequel une vaste opération de rénovation
sera entreprise pour une livraison envisagée en 2005 ;
• 41,5 M€ ont été investis pour reconstituer la pleine propriété de
trois actifs, ce qui représente des opérations particulièrement
créatrices de valeur pour le Groupe:
- acquisition de 4 étages complémentaires de la Tour Europe,
- rachat de 50 % de l’indivision du 168 av. Charles de Gaulle
à Neuilly,
-achat des derniers lots de l’immeuble Quai Ouest à Boulogne.
• 142,9 M€ au titre des travaux, constitués principalement du
solde des travaux de Cœur Défense et de la suite du chantier de
la Cité du Retiro Paris 8e.
Le solde de la variation, soit 4 M€, provient des effets des
relocations / renouvellements et de l’indexation.
Au 31 décembre 2001, les loyers potentiels sur les surfaces vacantes
des immeubles en service représentent 11,4 M€, soit un taux de
vacance financière de 4,6%. Ce taux comprend 2,4% au titre de Cœur
Défense, livré en juin 2001, et 1,2% de vacance dite “stratégique” due
aux surfaces gelées dans le cadre d’opérations de création de valeur,
notamment au Cnit. Le solde, soit 1%, est semblable au taux de
vacance de fin 2000.
Plusieurs immeubles font ou ont fait l’objet de rénovations lourdes :
• le 108 rue de Richelieu (Paris 2e) et le 67 avenue de Wagram
(Paris 17e), dont les commercialisations ont été entreprises
début 2002 (loyer potentiel 4,8 M€) ;
• la Tour Ariane à La Défense, où sont entreprises des rénovations
par blocs d’étages (loyer potentiel complémentaire 3,2 M€) ;
• les immeubles Quai Ouest à Boulogne et 137 St Honoré Paris 8e ;
• la Tour Europe à La Défense, en cours de rénovation et de mise
aux normes. Un bail a d’ores et déjà été signé avec l’OCDE qui
devrait s’y installer courant 2002 et progressivement s’étendre
dans l’immeuble. Cette opération, recréant la mono-propriété de
l’immeuble et permettant l’installation d’un locataire de tout
premier ordre, constitue un modèle de création de valeur.
En incluant la Cité du Retiro, où le groupe Cartier installera son
siège international en mai 2002, et hors le projet 3M, les immeubles
en construction ou en rénovation totale ou partielle représentent
25 M€ de loyer potentiel supplémentaire en année pleine.
Les charges nettes d’exploitation des immeubles s’élèvent à
12,6 M€, contre 12,4 M€ en 2000. A périmètre constant, le ratio
des loyers nets sur les loyers bruts s’améliore, passant de 92,4 % en
2000 à 94,5 % en 2001.
Au total, les loyers nets 2001 s’élèvent à 216,3 M€, en progression
de 47 % par rapport à l’exercice précédent. A périmètre constant,
les loyers nets progressent de 5,8 % par rapport à 2000.
Cette progression s’analyse ainsi :
• Effet des renouvellements et relocations : 2,4 %. Compte tenu
d’un taux de vacance quasiment nul sur ce périmètre fin 2000
et du très faible nombre de baux venant à échéance en 2001,
cette progression est satisfaisante. Le potentiel de revalorisation
des loyers facturés sur ce périmètre sera encore davantage
extériorisé au cours des exercices à venir au fur et à mesure des
échéances des baux.
• Effet de l’indexation : 1,3 %. Les hausses importantes de l’ICC (2)
enregistrées aux cours des derniers trimestres n’ont pas encore
24
(2)
Indice du coût de la construction servant de base à l’indexation des loyers.
A ces flux d’investissement viennent s’ajouter 16,2 M€ de frais
financiers supportés pendant la période de construction et
immobilisés.
Un accord de principe a été obtenu avec les deux actionnaires
minoritaires de Tanagra, société promoteur-constructeur de Cœur
Défense, en vue de l’acquisition de leurs participations. Cette
transaction a été finalisée en février 2002 (3).
Sur l’exercice 2001, 15 lignes d’actifs ont été cédées, les principaux
immeubles sont :
• le 7 rue St Georges - Paris 9e,
• 4 étages de la Tour Maine Montparnasse - Paris 15e.
Le montant total des cessions s’élève à 62,1 M€ et a dégagé un
résultat, net des frais, de 23 M€. La somme des valeurs obtenues au
titre des cessions est légèrement supérieure au montant des
dernières expertises réalisées, celles-ci servant de base au calcul de
l’Actif Net Réévalué par action.
Les promesses de vente de l’immeuble “La Chocolaterie” à Levallois et
du 23 av. de Messine Paris 8e, signées en décembre 2001 et qui
seront comptabilisées sur l’exercice 2002, portent le montant total
des cessions conclues en 2001 à 106,3 M€ et la plus-value à 46 M€.
Centres commerciaux
Le marché des centres commerciaux en 2001
Après une année 2000 exceptionnelle, la consommation est restée
très soutenue en 2001, avec une forte progression de la dépense
globale des ménages de 2,9 % en valeur (indice INSEE) et ce,
(3)
Voir dans Annexe “ Événements postérieurs à la clôture ”.
malgré les résultats plus erratiques du second semestre.
La hausse du chiffre d’affaires du commerce a été de 2% en 2001, portée
par le dynamisme des secteurs électronique grand public, hygiènebeauté-santé, culture-loisirs, services et équipement de la maison.
L’étude de Sociovision/Cofremca confirme l’attirance élevée des
Français pour les centres commerciaux, mettant en évidence leur
capacité à séduire les cibles les plus portées par la modernité et les
plus dynamiques sur le plan de la consommation.
Dans ce contexte, le chiffre d’affaires des centres commerciaux détenus
par Unibail a progressé de 4,5% en 2001, sur-performant une nouvelle
fois les indices de référence, grâce à la politique commerciale
dynamique, conjuguée aux qualités intrinsèques de chaque centre.
Le renforcement des secteurs porteurs de la consommation dans les
centres Unibail a engendré une forte progression des performances
de l’hygiène beauté (+9,8 %), des services (+10 %), des articles de
sport (+5,9 %), des produits culturels (+4,7 %), mais également du
textile qui progresse de 5 % versus 0,2 % au niveau national (Source
Banque de France).
La demande d’emplacements n° 1 par les grandes enseignes
nationales et internationales est restée très soutenue au cours de
l’année écoulée et les transactions se sont réalisées à des niveaux
élevés, identiques à ceux de la fin 2000.
Nombre d’entre elles se sont implantées dans les centres détenus
par Unibail au cours de l’année 2001. Tel est le cas de Planète
Saturn (groupe Métro), Virgin, Zara, H&M, Mango, Nature et
Découvertes, Résonances, Yves Rocher, Marionnaud, Timberland,
Quicksilver, ou Maison du monde ; elles seront autant de relais
de croissance du chiffre d’affaires dès 2002.
Le niveau des loyers, pour les commercialisations prévues en 2002,
devrait rester élevé, au même niveau que celui de l’année écoulée.
Les ajustements conjoncturels de marché pourraient infléchir le
montant des cessions de bail, favorisant ainsi l’implantation de ces
nouvelles enseignes performantes.
Sur le plan de l’investissement, le marché des centres commerciaux
s’est caractérisé en 2001 par une offre très rare : la seule transaction
significative a concerné la vente du portefeuille de TREMA dont
la dominante était italienne. De source publique, la vente du centre
commercial Parinor devrait se conclure au premier trimestre 2002 à
un taux de rendement initial inférieur à 6 %.
Activité 2001
Activité foncière de centres commerciaux
1999
2000
2001
Revenus locatifs
103,3
121,7
139,9
- 15,3
- 16,5
- 19,8
Foncier
- 4,0
- 3,7
- 3,4
- 0,6
- 0,6
- 0,3
EBE du Pôle Centres Commerciaux
83,3
100,9
116,3
+ 21,2 %
+ 15,2 %
En 2001, 139,9 M€ de loyers ont été comptabilisés dans le Pôle Centres
Commerciaux, contre 121,7M€ en 2000, soit une progression de 14,9%.
Cette progression résulte de :
• l’acquisition du centre commercial de Nice Etoile en octobre
2000 qui a généré 10 M€ de loyer sur l’année pleine 2001,
soit 0,8 M€ de plus qu’en 2000 ;
• l’ouverture du centre Gaîté Montparnasse en septembre 2001,
après sa rénovation et sa recommercialisation, qui permet
d’enregistrer 1,1 M€ de loyer complémentaire par rapport à 2000;
• l’achat d’un lot de copropriété dans le centre commercial de la
Toison d’Or à Dijon (+0,3 M€).
Sur le périmètre constant, les loyers bruts progressent de 7,4 % par
rapport à 2000.
Les plus fortes progressions sont enregistrées au Forum des Halles
à Paris (+13,2 %), à Mériadeck à Bordeaux (+18,1 %) et au
Carrousel du Louvre à Paris (+13,4 %).
Au cours de l’exercice, 153 nouveaux baux ont été signés (hors
Carré Sénart), 50 renouvellements et 59 résiliations ont été
négociés. Ces chiffres traduisent une activité soutenue, supérieure
à celle de 2000 (136 baux signés, 55 renouvelés et 45 résiliés).
Les nouveaux baux signés ou renégociés ont porté sur plus de
56 000 m2 et ont généré une augmentation de loyer en année
pleine de 7,4 M€. La revalorisation des loyers à l’occasion des
renouvellements atteint 53,6 %, à comparer à 32 % en 2000.
Les principales actions commerciales ont concerné les centres des
Quatre Temps à La Défense, le Forum des Halles et Gaîté Montparnasse.
Le taux de vacance financière dans l’ensemble des centres s’établit
à 3,9 % au 31.12.2001, contre 4,1 % au 31.12.2000, représentant
4,7 M€ de loyer en année pleine. Un peu plus de 40 % de cette
vacance provient de locaux volontairement libérés afin de procéder
à des restructurations ou réorganisations commerciales (vacance
dite “stratégique”) ; tel est le cas notamment pour les Quatre
Temps, le Forum des Halles, Mériadeck à Bordeaux et Rosny 2.
Les charges d’exploitation courantes sont quasiment stables par
rapport à l’exercice précédent, à 13,6 M€.
En 2001, le solde des droits d’entrée perçus diminués des
indemnités d’éviction versées (- 0,5 M€) a été moins favorable
qu’en 2000 (+1,3 M€) ; par ailleurs, 2,8 M€ de gros travaux ont pu
être refacturés aux locataires contre 3,2 M€ en 2000.
Il en résulte un solde global de charges sur immeubles de 11 M€ en
2001 contre 8,5 M€ en 2000.
Les honoraires de gestion facturés par Espace Expansion (8,4 M€ en
2001 contre 7,7 M€ en 2000) évoluent corrélativement à la hausse
des loyers facturés et au nombre d’opérations de commercialisation
conclues.
Les charges sur créances douteuses s’élèvent à 0,3 M€, au même
niveau qu’en 2000.
Cette charge représente 0,2 % du total facturé (loyer + charges), ce
qui peut être considéré comme le minimum incompressible et
traduit par là même la qualité des locataires.
Au total, les loyers nets s’élèvent à 116,6 M€, en progression de
14,9 % par rapport à 2000.
A périmètre constant, les loyers nets progressent de 6,5 % par
rapport à 2000 et de 8,7 % hors produits et charges non récurrents.
Le ratio loyers nets sur loyers bruts décroît légèrement : 83,5 % en
2001 contre 84,2 % en 2000, année où le solde des charges et
produits non récurrents était plus favorable.
25
Après imputation des frais de gestion d’actifs, l’Excèdent Brut
d’Exploitation du Pôle Centres Commerciaux s’élève à
116,3 M€ en 2001, contre 100,9 M€ en 2000, ce qui représente
une progression de 15,2 %.
Aucune cession d’actif n’est intervenue dans le Pôle Centres
Commerciaux en 2001, le portefeuille étant presque entièrement
constitué de centres parfaitement en ligne avec la stratégie du Groupe.
Sur l’exercice 2001, les investissements du Groupe dans le secteur
des centres commerciaux se sont élevés à 107,5 M€ :
• renforcement dans le centre Place d’Arc à Orléans, dont la
quote-part Unibail a été portée de 63 % à 73 % (5,3 M€) ;
• achat de lots de copropriété complémentaires dans les centres
St Martial à Limoges, La Toison d’Or à Dijon, Rosny 2 et
Bonneveine à Marseille(16,2 M€) ;
• travaux de rénovation (18,6 M€), principalement au Forum des
Halles et à Gaîté Montparnasse ;
• travaux de restructuration lourde ou de construction pour
64,8 M€ :
- Poursuite de la construction du centre commercial de Carré
Sénart au sud de Paris qui ouvrira ses portes en
septembre 2002. La commercialisation de ce centre de
65 000 m2, développant un concept innovant proche de la
nature et centré sur la qualité de vie, est quasiment achevée
(86 % des surfaces louées au 31.12.2001).
- Lancement de l’opération de rénovation / extension des
Quatre Temps à La Défense : les autorisations de la
Commission Nationale d’Equipement Commercial ont été
obtenues pour la réalisation d’un complexe cinématographique de 16 salles sur le site de la Colline de La Défense,
relié au centre commercial actuel par une extension et
la création d’un nouvel espace de restauration de 4 000 m2.
Ce projet permet par ailleurs la libération des locaux
actuellement occupés par les cinémas UGC, où vont pouvoir
être valorisés 15 000 m2 de surfaces commerciales complémentaires. La réalisation complète est planifiée en 2004.
Par ailleurs, le projet du centre de Strasbourg Etoile, après avoir
connu de nombreux aléas administratifs, devrait pouvoir être
définitivement lancé au 1er semestre 2002.
Le marché des centres de congrès-expositions
en 2001
L’activité des espaces de congrès-expositions présente une
singularité de planification qui se traduit par des années paires
généralement meilleures que les années impaires. A ce titre,
l’année 2001 est globalement en retrait par rapport à 2000.
Le Groupe n’échappe pas à cette particularité : les grandes
manifestations telles que le Mondial de l’Automobile ou la Biennale
des Antiquaires, qui constituent les plus importantes
manifestations accueillies, respectivement à la Porte de Versailles
et au Carrousel du Louvre, se déroulent les années paires.
La tendance générale observée sur les salons, notamment au cours
du dernier trimestre 2001, fait apparaître :
• une légère baisse du nombre de m2/jours occupés en Ile-de-France
au cours de l’exercice 2001, comparativement à l’année 2000,
• un maintien, voire une augmentation, du visitorat sur les salons
grand public,
• une baisse du visitorat sur les salons professionnels, apparemment sans conséquence sur le niveau d’activité générée à
l’occasion de ces manifestations par rapport à 2000 :
un peu moins de visiteurs mais autant d’affaires traitées à
la satisfaction des exposants.
Malgré les effets d’une conjoncture plus difficile, il faut noter
la bonne tenue des salons grand public avec une tension sur
les manifestations opérant dans les secteurs des nouvelles
technologies et de la communication. L’impact des événements du
11 septembre 2001 a été limité : seules 3 manifestations ont été
annulées sur les sites Unibail.
Activité 2001
L’activité du Pôle Congrès-Expositions dans le Groupe a été
marquée en 2001 par :
• la matérialisation de la constitution du Pôle se traduisant par :
- la mise en place d’une structure de gestion unifiée
s’appuyant sur un secrétariat général et une direction
marketing / communication / qualité uniques ;
- la définition d’une stratégie commerciale développant
les synergies et les complémentarités des différents sites,
mise en œuvre par une équipe commerciale unifiée ;
- l’extension de la marque “ Paris Expo – The Paris Meeting
Points ” à tous les sites et la création d’une identité visuelle
commune qui sera pleinement opérationnelle au
1er trimestre 2002.
• l’intégration de 2 nouveaux sites :
- le centre de conférences de Cœur Défense, dont le
démarrage d’activité au 4e trimestre 2001 est prometteur ;
- “le Foyer de l’Arche”, 9 500 m2 de surface brute au pied de
l’Arche de La Défense, acquis par le Groupe en
septembre 2001 et qui sera remis en exploitation fin 2002,
après travaux de rénovation.
Les résultats du Pôle Congrès-Expositions sont présentés
distinguant l’activité locative d’une part, présentée au compte
résultat dans l’activité de foncière, et la vente de prestations
services sur ces sites et leur gestion d’autre part, présentées
compte de résultat dans l’activité de prestations.
On rappelle que le chiffre d’affaires du secteur “foncier congrèsexpositions” est composé :
1. des facturations d’occupation de surfaces par les organisateurs de manifestations (y compris les charges d’accompagnement obligatoires),
2. des revenus des parkings horaires de ces sites,
3. des loyers versés par les deux sociétés opérationnelles
(filiales du Groupe) exploitant les locaux affectés à l’hôtel et
aux restaurants du Cnit,
4. des loyers de l’Hôtel Méridien-Montparnasse.
Activité foncière de Congrès-Expositions
1999
2000
Revenus locatifs
15,0
75,8
87,1
- 2,1
- 24,1
- 29,1
Foncier
- 0,4
- 6,9
- 8,4
-
-
-
12,5
44,9
49,6
ns
+ 10,5 %
EBE du Pôle Congrès-Expositions
26
en
de
de
au
2001
Activité de foncière Congrès-Expositions
Les loyers 2001 s’élèvent à 87,1 M€, contre 75,8 M€ comptabilisés
dans les comptes consolidés 2000, soit +14,9 %.
La progression de 11,3 M€ provient principalement de l’entrée dans
le périmètre de consolidation de Paris Expo-Porte de Versailles en
mars 2000, qui contribue pour la première fois en année pleine en
2001, contre 10 mois en 2000 (+10,2 M€). En comparant les deux
années pleines, la progression des loyers sur ce site est de 2,1 M€.
La charge du foncier comprend quasi exclusivement la redevance(4) due
à la Ville de Paris en application du contrat de concession du Parc de la
Porte de Versailles. Elle s’élève à 8,4 M€ en 2001, contre 6,9M€ en 2000.
L’Excédent Brut d’Exploitation de l’activité de foncière du
Pôle Congrès-Expositions s’élève à 49,6 M€ en 2001, contre
44,9 M€ en 2000, soit une progression de 10,5 %.
Corrigé de la variation de périmètre entre les deux exercices
(Paris Expo-Porte de Versailles pris en compte sur 12 mois en 2000),
l’EBE pro-forma progresse de 1 % entre les deux exercices.
Sur chacun des sites du Pôle :
• On observe une très bonne tenue du site de la Porte de Versailles
tant en chiffre d’affaires qu’en Excédent Brut d’Exploitation malgré
la saisonnalité biennale déjà mentionnée. Les principales manifestations de l’année ont été: Batimat, la Foire de Paris, les salons
du meuble, de l’agriculture et le salon nautique. Le Mondial du
2 roues, bien qu’ayant ouvert ses portes après les événements
du 11 septembre, a connu un record historique d’affluence.
Prestations de Services
• Les loyers du Cnit sont en progression de 13,9 % par rapport
à 2000 : 15 salons supplémentaires par rapport à l’année
précédente s’y sont déroulés, dont 10 créations de nouvelles
manifestations. Corrélativement, le poids du segment
“ corporate” dans l’activité a légèrement diminué.
Activité de prestations de services
dans les centres de congrès-expositions
• L’Espace Champerret enregistre une légère progression de son
chiffre d’affaires, du fait de l’arrivée de 5 nouveaux salons, dont
4 ouverts au grand public.
• Le Carrousel du Louvre fait apparaître un fléchissement de 18,8%
par rapport à 2000, du fait de la Biennale des Antiquaires, qui
ne s’est pas tenue en cette année impaire. L’activité “corporate” n’a
pas compensé totalement ce manque de chiffre d’affaires.
Activité de Prestations de Services
1999
2000
Prestations de services du pôle Congrès-expositions
- 0,8
9,2
6,0
Gestion et services immobiliers Bureaux et Commerces 1,4
0,3
3,9
Autres prestations de services
0,9
- 0,2
- 1,5
EBE des Prestations de Services
1,5
9,4
8,4
Le chiffre d’affaires est constitué :
• de la vente des prestations mises à la disposition des
organisateurs de manifestations et des exposants (fournitures
de fluides et d’énergie, d’élingues, prestations audio-visuelles…) ;
• du chiffre d’affaires des restaurants et de l’hôtel du CNIT
(à hauteur de 21 M€) ;
• et, sur les 6 premiers mois, du chiffre d’affaires d’Honoré James
Traiteur, à hauteur de 4,4 M€.
Il s’élève à 63,4 M€ en 2001, contre 69 M€ en 2000. Le périmètre
n’est pas comparable entre les deux exercices du fait de :
Les taux d’occupation, mesurés en m2/jour calendaire s’élèvent à :
• 42 % pour la Porte de Versailles (44 % en 2000)
• 34 % pour le Cnit (30,6 % en 2000)
• 43 % pour le Carrousel du Louvre (58 % en 2000)
• 40 % pour l’Espace Champerret (idem en 2000)
• La prise en compte de Paris Expo-Porte de Versailles sur 10 mois
en 2000 et 12 mois en 2001 ;
• La vente de l’activité traiteur “ Honoré James ” intervenue
le 1er juillet 2001.
A périmètre comparable, on constate une baisse du chiffre
d’affaires et de l’EBE provenant :
Le centre de conférences de Cœur Défense enregistre quant à lui,
sur son premier trimestre d’activité, un taux d’occupation
prometteur de 35 %.
• des prestations vendues dans le cadre des expositions grand
public. Il faut y voir à nouveau l’effet de la biennalité de
l’activité sur les sites de Porte de Versailles (chiffre d’affaires de
prestations élevé pour le Mondial de l’Automobile les années
paires) et dans une moindre mesure du Carrousel du Louvre.
• de la chute très sensible du chiffre d’affaires de l’hôtel du Cnit
après les événements du 11 septembre 2001.
Ces chiffres font ressortir les enjeux de progrès qui peuvent être
recherchés par l’optimisation des plannings d’occupation.
La masse des loyers du Pôle se répartit sur chaque site de la façon
suivante :
• Porte de Versailles
• Cnit la Défense
• Carrousel du Louvre
• Espace Champerret
• Hôtel Méridien-Montparnasse
60,8 %
20,7 %
6,5 %
3,2 %
8,8 %
2001
L’Excèdent Brut d’Exploitation de l’activité de prestations du Pôle
Congrès- Expositions s’élève à 6M€ en 2001, contre 9,2 M€ en 2000.
Les prestations de gestion et services immobiliers regroupent les
activités de trois filiales du Groupe : Espace Expansion, S2B et Arc 108.
Les charges nettes d’exploitation s’élèvent à 29,1M€. Elles comprennent
les coûts de fonctionnement des sites et les frais de gestion immobilière
constitués de 50% des coûts des équipes (masse salariale, frais directs
rattachés…), de Direction générale, de Secrétariat Général et de
Marketing, Communication et Qualité.
• Services aux propriétaires de bureaux et de centres commerciaux:
gestion locative et des syndicats de copropriété, gestion technique
des immeubles et gestion des charges, maîtrise d’ouvrage
déléguée, commercialisation (centres commerciaux uniquement).
(4)
40 % du résultat de Paris Expo-Porte de Versailles, calculé avant impôt sur les sociétés et
avant la redevance elle-même. Cette redevance est ventilée sur les activités de foncière et
de prestations au prorata de leurs résultats respectifs.
27
- Services aux locataires: gestion des GIE de commerçants dans
les centres commerciaux, prestations de services aux occupants
des immeubles de bureaux. Cette dernière activité est développée
par S2B depuis juin 2001, notamment sur le site de Cœur Défense.
Le chiffre d’affaires global s’élève en 2001 à 35,2 M€ d’honoraires,
contre 32 M€ en 2000, et 11 M€ de prestations revendues par S2B
dans le cadre de ses nouvelles activités vis-à-vis des locataires.
(10 en 2000). Les plus-values de cessions dégagées se sont élevées
à 0,6 M€, contre 0,3 M€ en 2000.
Les redevances facturées s’élèvent à 46,6 M€, soit -13,9 % par
rapport à 2000, la baisse des amortissements financiers étant, quant
à elle, moins rapide (10,2 %), du fait de l’ancienneté des dossiers.
Le produit net bancaire ressort à 4,2 M€ en 2001, contre 6,4 M€ en
2000.
L’Excédent Brut d’Exploitation dégagé par l’activité de gestion
et services immobiliers ressort à 3,9 M€, contre 0,3 M€ en 2000.
La rubrique autres prestations (-1,5 M€ en 2001) concerne
Unibail Marketing et Multimédia, filiale créée fin 2000 afin de
développer et valoriser les sites dont le Groupe est propriétaire,
en tant que support ou “ portail ” pour tous types de médias.
Pour les exercices antérieurs cette rubrique concernait
principalement la gestion du fonds Crossroads.
La contribution globale de l’activité crédit en 2001 s’élève à
3,4 M€, contre 4,8 M€ en 2000.
Cette activité devenant marginale, Unibail a demandé en
novembre 2000 au CECEI(5) le retrait de son agrément en tant que
société financière. Ce retrait sera effectif après une période
transitoire de 2 ans, soit le 28 novembre 2002.
(5)
Globalement les activités de prestations de services ont
généré un EBE de 8,4 M€ en 2001, contre 9,4 M€ en 2000.
Crédit
Le portefeuille de crédit-bail est géré en extinction depuis l’arrêt de
la production de nouveaux dossiers en 1992.
L’encours au 31.12.2001 s’élève à 105,3 M€ en valeur financière et
enregistre une baisse de 30,4 % par rapport à 2000, du fait de
l’amortissement normal des contrats. Au cours de l’exercice,
12 dossiers ont fait l’objet d’une levée d’option d’achat anticipée
28
Comité des Etablissements de Crédit et Entreprises d’Investissement.
RÉSULTAT ET CASH FLOW COURANT
Compte de résultat consolidé en M €
1999
2000
2001
EBE des pôles d’activité
174,2
304,6
391,3
Autres charges et produits d’exploitation
- 9,7
- 18,4
- 20,7
164,5
286,2
370,6
Dotations aux amortissements
- 52,0
- 100,8
- 113,4
Frais financiers nets
- 54,6
- 88,2
- 127,6
0,8
0,1
0,4
Excédent Brut d’Exploitation
Résultat courant des sociétés non consolidées
Résultat courant avant impôt
58,7
97,3
130,1
Résultat des cessions
0,3
58,9
25,6
Résultat exceptionnel
7,3
- 26,6
-
Dotations aux provisions pour dépréciations d’actifs - 5,3
- 0,3
0,5
Amortissement des écarts d’acquisition
- 0,9
- 0,9
- 3,9
Frais et provisions pour restructuration
- 0,9
-
-
Impôt sur les sociétés
- 1,3
- 25,8
- 30,9
Résultat net
57,9
102,6
121,4
Part des minoritaires
- 8,9
- 10,4
- 13,4
Résultat net part du Groupe
49,0
92,3
108,0
119,2
200,7
243,5
49,7
85,9
115,7
Cash flow courant avant impôt part du Groupe 104,2
178,6
220,4
Cash flow courant après impôt part du Groupe
88,8
147,1
180,8
Ratios par action
1999
2000
2001
34,9
45,1
45,9
Résultat courant avant impôt part du Groupe
Nombre moyen d’actions (en millions)
Résultat net part du groupe/action (en €)
Progression période N/période N-1
Résultat courant av. impôt part du groupe/action (en €)
part du groupe/action (en €)
Cash flow courant après impôt
part du groupe/action (en €)
1,41
2,05
2,35
31,9 %
45,6 %
15,0 %
1,42
1,90
2,52
47,7 %
33,7 %
32,4 %
2,99
3,96
4,80
18,7 %
32,5 %
21,2 %
2,55
3,26
3,94
-
27,8 %
20,8 %
Le total des Excédents Bruts d’Exploitation des activités des Pôles
s’élève à 391,3 M€ en 2001, contre 304,7 M€ en 2000, soit une
progression de 28,4 %.
Amortissements
Les dotations aux amortissements s’élèvent à 113,4 M€, contre
100,8 M€ en 2000.
Frais financiers nets consolidés
Les frais financiers globaux du Groupe se sont élevés à 156,8 M€
en 2001, contre 135,4 M€ en 2000.
Le taux moyen de refinancement ressort à 5,25 %, contre 5 % en
2000 - voir le chapitre “Ressources Financières”.
Les frais financiers générés par le financement pendant la période
d’indisponibilité des opérations de construction ou de rénovation
lourde sont immobilisés et ont représenté 20,7 M€ sur l’exercice ;
il s’agit principalement de Cœur Défense jusqu’en juin 2001, Cité
du Retiro et Carré Sénart.
Les frais financiers comptabilisés en charges en 2001 s’élèvent donc
à 136,1 M€, dont 8,5 M€ sont affectés au refinancement du portefeuille de crédit-bail.
Le Résultat Courant avant impôt 2001 s’élève à 130,1 M€, à
comparer à 97,3 M€ en 2000, soit une progression de 33,7 %.
Résultat de cessions et éléments exceptionnels
Ce résultat s’élève à 25,6 M€, contre 32,3 M€ (58,9-26,6) en 2000.
Il est uniquement composé en 2001 du résultat des cessions d’actif :
• Dans le secteur des bureaux, les cessions de 5 actifs significatifs
et 10 lignes mineures (voir supra) ont dégagé une plus-value de
25,3 M€.
• La cession du fond de commerces de traiteur dans le secteur
congrès-expositions a permis d’extérioriser un résultat de 2,6M€.
• Les frais encourus pour mener à bien ces arbitrages (2,3 M€)
viennent en déduction de ces plus-values.
Fiscalité
Les frais de Siège et les charges communes à toutes les activités
s’élèvent à 20,7 M€ en 2001, contre 18.4 M€ en 2000.
Le Groupe a poursuivi l’adaptation des moyens de gestion et de
contrôle en rapport avec la croissance du patrimoine et des
activités, essentiellement par le renforcement des ressources
informatiques et de la direction du contrôle de gestion.
Pour les équipes des fonctions centrales, l’année 2001 a été le premier
exercice complet dans le nouveau siège du 5 Bd Malesherbes, alors
que le Pôle Congrès-Expositions a entrepris son regroupement sur
le site de la Porte de Versailles fin 2001. Avec l’implantation de S2B
au Cnit, le Groupe dispose de trois pôles opérationnels reliés entre
eux par des liaisons informatiques à haut débit.
Les frais de structure 2001 représentent 5,3 % de l’Excédent Brut
d’Exploitation des Pôles, contre 6 % en 2000.
L’Excédent Brut d’Exploitation 2001 du Groupe s’élève à
370,6 M€, en progression de 29,5 % par rapport à 2000.
Les règles d’établissement des comptes consolidés visent à refléter
la situation fiscale latente du Groupe à la clôture de l’exercice, de
sorte que, lors des exercices à venir, la différence entre le taux
d’imposition théorique et le taux effectif d’impôt soit limitée au
strict minimum, en assurant un meilleur rattachement des charges
aux produits. Il se crée donc un décalage entre l’impôt décaissé et
l’impôt comptabilisé.
Impôt décaissé
Compte tenu des reports déficitaires dont disposait le Groupe au
début de l’exercice, seules Paris-Expo-Porte de Versailles et la SA
Nice Etoile (filiales dont la fiscalité est autonome) acquitteront
l’impôt sur les sociétés par un décaissement de 7 M€.
Au 31.12.2001, le Groupe dispose encore de plus de 200 M€ de
déficits reportés.
Impôt comptabilisé
La charge d’impôt comptabilisée au compte de résultat consolidé
s’élève à 30,9M€, soit un taux global d’impôt de 20,3%. L’écart entre
29
le taux d’impôt effectif et le taux d’impôt théorique s’explique à
hauteur de 20,3M€ par la consommation de déficits jusqu’alors non
valorisés. Hors cet élément non récurrent, le taux de charge d’impôt
sur le résultat courant ressort à 31,1%.
La charge d’impôt sur les sociétés intègre également une
provision de 2,6 M€ constituée suite à la mise en recouvrement
d’un redressement sur la filiale Omnifinance. Une procédure
contentieuse a été engagée, les Conseils du groupe ayant confirmé
que la position de l’administration est tout à fait contestable.
Par ailleurs, la société Zéphyr s’est vue adressée, le 28 décembre
2001, une notification mettant en cause la matérialité d’un déficit
fiscal de 183 M€. Cette position, de l’avis unanime des trois cabinets
conseils du Groupe, est totalement infondée. Il n’en n’est donc tiré
aucune conséquence dans les comptes de la dite société et du
Groupe.
Le résultat net consolidé 2001 s’élève à 121,4 M€, à comparer
à 102,6 M€ en 2000, soit une progression de 18,3 %.
Il s’élève à 243,5 M€ en 2001, contre 200,7 M€ en 2000, en
progression de 21,3 %.
Le nombre moyen d’actions(1) sur l’exercice 2001 ressort à
45 877 069, en progression de 795.724 titres par rapport au nombre
moyen d’actions de l’exercice précédent.
En 2001, 115 411 actions ont été crées dans le cadre des levées
d’option et du Plan d’Epargne d’Entreprise et 1 485 341 actions ont
été achetées par la Société - leur prix de revient est déduit des
capitaux propres consolidés.
Le résultat courant avant impôt part du groupe s’élève à 115,7 M€,
soit, ramené au nombre moyen d’actions sur l’exercice 2001,
à 2,52 € par action, faisant apparaître une progression de 32,4 %
par rapport à 2000.
Le cash flow courant avant impôt courant part du groupe est
déterminé en réintégrant au résultat précédent les amortissements
et provisions, hors la part des minoritaires.
Part des minoritaires
La part des minoritaires dans ce résultat s’élève à 13,4 M€. Elle est
constituée principalement des quote parts de résultat des centres
des Quatre Temps (6,5 M€), du Forum des Halles (2,4 M€) et de
la société Tanagra, propriétaire de Cœur Défense (3,1 M€).
Le résultat net consolidé part du groupe 2001 s’élève à
108M€, contre 92,3M€ en 2000, soit une progression de 17,1%.
Le cash flow courant avant impôt est obtenu, en réintégrant
au résultat courant avant impôt, les amortissements et la dotation
aux provisions pour prime de remboursement de l’emprunt
obligataire convertible (pour les exercices antérieurs).
30
Le cash flow courant avant impôt part du groupe s’élève à
4,80 € par action, soit une progression de 21,2 % par rapport
à 2000.
Après déduction de la charge d’impôt sur le résultat courant qui
s’élève à 40,4 M€, le cash flow courant après impôt ressort à 3,94 €
par action, en progression de 20,8 % par rapport à 2000. Il convient
de rappeler que la charge d’impôt ici déduite ne correspond pas à
l’impôt décaissé (qui ne s’élève qu’à 7 M€), mais à l’impôt normatif
faisant ressortir un taux de 31,1 % tel que décrit supra.
(1)
Le nombre moyen d’actions prend en compte les variations du nombre d’actions
aux dates des mouvements.
Les actions d’auto-contrôle (déduites des capitaux propres) ne sont pas prises en compte.
ACTIF NET RÉÉVALUÉ
A fin décembre 2001, l’Actif Net Réévalué par action, totalement
dilué, estimé en valeur de remplacement, est en hausse de 15,9 %
à 78,0 €.
1- Méthodologie
L’estimation de l’Actif Net Réévalué (ANR) en valeur de remplacement est fournie semestriellement depuis plusieurs années ; elle
représente la valeur de la société dans une optique de continuation
de ses activités. L’Actif Net Réévalué en valeur de remplacement est
établi à partir des capitaux propres comptables consolidés auxquels
sont ajoutées les plus-values latentes sur le patrimoine,
sur le portefeuille de contrats de crédit-bail et sur les titres
de participation. Elles résultent de la différence entre les valeurs de
marché estimées et les valeurs nettes dans les comptes consolidés.
L’Actif Net Réévalué par action est déterminé en part du groupe.
Le calcul de l’Actif Net Réévalué est soumis à la revue d’Ernst &
Young Audit, par ailleurs Commissaires aux Comptes de la Société,
qui contrôle l’application de la méthodologie retenue et la
cohérence des paramètres utilisés.
2- Patrimoine immobilier
Evaluation
du patrimoine(1)
31.12. 2000
retraité
31.12.2001
Évolution à
périmètre constant(2)
M€
%
M€
%
M€
%
3 962
63 %
4 642
63 %
251
6,9 %
Centres commerciaux 1 941
Bureaux
Congrès-Expositions(2)
Total
31 %
2 199
30 %
146
9,1 %
412
7%
486
7%
68
17,2 %
6 315
100 %
7 327
100 %
465
8,2 %
- A leur prix d’acquisition. C’est le cas des immeubles acquis
depuis moins de 6 mois : 39-41 rue Cambon, l’actuel siège
d’Euronext et l’ensemble “Messine-Monceau-Murat”, ancien
siège d’EDF.
- A leur prix de revient. Il s’agit essentiellement de Carré
Sénart, centre commercial en construction, et de la Colline
de La Défense - acquise fin 1999 - qui sera reliée au centre
commercial des Quatre Temps dans le projet en cours de
réalisation.
- A leur prix de vente prévisionnel, soit 43,1 M€ au
31.12.2001, correspondant à sept actifs de bureaux pour
lesquels des promesses de vente sont d’ores et déjà signées.
- Directement par les équipes d’Unibail. Cela concerne une
douzaine d’actifs mineurs estimés pour 8,5 M€.
La revalorisation, sur un an, de l’ensemble des actifs détenus à
périmètre constant s’élève en moyenne à 8,2 %.
Le Pôle Bureaux
Le principe général de valorisation retenu par Expertim consiste à
appliquer un taux de rendement de marché au revenu de l’actif.
La méthode de calcul dépend des caractéristiques financières des
actifs. Elle est rappelée ci-dessous :
• Actifs pour lesquels le revenu en place est supérieur au loyer de
marché : l’évaluation est déterminée à partir de la valeur
locative de marché des locaux divisée par le taux de rendement
de marché estimé par l’expert. Ce montant est augmenté de
l’écart entre le loyer constaté et le loyer de marché, actualisé sur
la durée restant à courir jusqu’à la prochaine date de résiliation
possible du locataire.
en conformité avec les règles et les périmètres de consolidation comptable applicables
depuis le 01.01.2000.
(2)
Conformément aux normes comptables, le coût d’entrée de Paris-Expo a été finalisé
au cours de l’année 2001. Ce coût a été ventilé entre les actifs immobiliers et la valeur
des activités de prestation de services. Les chiffres au 31.12.2000 ont donc été retraités
en conséquence afin de ne faire apparaître dans ce tableau que la valeur immobilière.
• Actifs pour lesquels le revenu en place est inférieur au loyer de
marché : l’évaluation est déterminée en appliquant un taux de
rendement de marché au revenu existant. Cette valeur est
ensuite corrigée :
Note : Afin d’améliorer la pertinence des analyses, il a été décidé en 2001 de ventiler
les surfaces du Cnit (classées jusqu’à présent en totalité dans le pôle congrès-expositions)
en fonction de leur utilisation finale : bureaux, commerces et congrès-expositions.
Il en est désormais de même des bureaux de l’ensemble Méridien Montparnasse qui
sont réaffectés au pôle bureaux. La ventilation du patrimoine au 31.12.2000 a été retraitée
en conséquence.
- à la hausse, d’un montant égal à l’écart entre le loyer de
marché et le loyer contractuel, capitalisé à un taux de
rendement supérieur au taux de rendement de marché
précédent,
- à la baisse, de l’écart entre le loyer de marché et le loyer
contractuel actualisé, à un taux financier, sur la durée
résiduelle du bail.
(1)
• Afin de garantir la permanence des méthodes, l’évaluation
des principaux actifs du patrimoine est confiée depuis fin
décembre 1995 aux mêmes experts indépendants : Expertim
(Auguste Thouard) pour le Pôle Bureaux et Healey & Baker pour
le Pôle Centres Commerciaux. Pour valoriser les espaces du Pôle
Congrès-Expositions il est fait appel depuis le 30.06.2000
à Jones Lang LaSalle.
• Les estimations incluent les frais et droits de mutation : elles
représentent le montant qu’un acquéreur devrait payer pour
reconstituer le patrimoine à l’identique. Cependant, les actifs
périphériques en cours de vente ou destinés à être vendus à
court terme sont estimés nets de frais et droits de mutation.
• A fin décembre 2001, 94 % de la valeur du patrimoine a fait
l’objet d’une expertise externe. Les autres actifs sont valorisés :
Lorsque le calcul aboutit à une valorisation qui paraît trop élevée
aux yeux de l’expert (compte tenu par exemple de variations très
rapides des valeurs locatives), il en limite la valeur. Ainsi, il applique
au revenu actuel et immédiat de l’immeuble, le cas échéant
augmenté du revenu potentiel des locaux vacants, un taux de
rendement qui tient compte notamment de la qualité de
l’immeuble, de la durée ferme d’engagement des locataires, de
la qualité de leurs signatures et enfin de la date de renouvellement
des baux. Dans ce cas, c’est le loyer initial qui est l’élément principal
de la valorisation, nonobstant sa revalorisation attendue.
Les surfaces vacantes sont prises en compte par une absence de
revenu et une non-récupération des charges sur une durée variable
déterminée au cas par cas.
31
Estimation
du patrimoine
de Bureaux
Paris QCA
Neuilly, Levallois,
Boulogne, Issy
La Défense
Autres
Total
Estimation
au 31.12.2001
M€
%
1 265
27 %
Prix
au m2
moyen (1)
Taux de
capitalisation
moyen utilisé
par l’expert
€/m2
%
M€
%
M€
%
6 920
6,6 %
70
6,3 %
83
7,7 %
Rendement
initial (3)
Loyer
potentiel (4)
Rendement
potentiel (5)
Hors Messine Monceau Murat
727
16 %
4 734
6,9 %
46
6,3 %
60
8,3 %
2 384
51 %
5 444
6,8 %
158
6,6 %
200
8,4 %
266
6%
1 503
8,1 %
22
8,3 %
23
8,6 %
4 642
100 %
4 855
6,8 %
296
6,6 %
366
8,2 %
hors parkings - en supposant une valeur moyenne des parkings de 15 000 €.
loyer facturé + loyer potentiel sur locaux vacants.
loyer initial divisé par estimation.
(4)
loyer de marché annualisé estimé par l’expert.
(5)
loyer potentiel divisé par estimation.
(1)
(2)
(3)
L’analyse à périmètre constant fait ressortir une hausse globale
moyenne des valeurs de 6,9 % depuis le 31.12.2000 et de 0,4 %
depuis le 30.06.2001. Sur le deuxième semestre 2001, la variation
s’explique par une légère hausse des taux de rendement initial
moyen de 10 points de base, soit un impact de -1,5 %, plus que
compensé par l’effet de la hausse des loyers annualisés dont
l’impact est de +1,9 %. Sur l’année 2001, la hausse à périmètre
constant est de +2,7 %, hors Cœur Défense. Elle résulte d’une
hausse moyenne des taux de rendement initiaux de l’ordre de
20 points de base, soit environ -3,0 %, et de l’effet de la hausse des
loyers annualisés retenus de +5,7 %.
Les cessions réalisées en 2001 font ressortir des prix moyens de
vente, droits compris, supérieurs de 5 % aux valorisations retenues
par les experts.
Cœur Défense :
Cet ensemble immobilier de 182 000 m2 a été livré par l’entreprise
Bouygues le 21 mai 2001. Au 31.12.2001, environ 164 000 m2 étaient
loués à neuf locataires de première qualité : AXA IM, Cap Gemini Ernst & Young, CCF-HSBC, Crédit Lyonnais, ING, PeopleSoft,
Microsoft, SIFF Energies (groupe EDF) et Société Générale, ce qui
représente 94 % des surfaces de bureaux disponibles. Ces baux ont
tous une durée de 9 ans, avec un engagement ferme des locataires
de 6 ou 9 ans. La durée ferme moyenne des baux ressort à 8 ans.
La valeur de l’ensemble immobilier a été estimée par Expertim
au 31.12.2001 à 1 303 M€ (contre 1 280 M€ à fin 2000)
correspondant à un loyer net objectif de 86 M€ capitalisé à 6,65 %
(contre 6,50 % à fin 2000). Son prix de revient dans les livres
consolidés d’Unibail ressort au 31.12.2001 à 693,8 M€ (535,2 M€
en part du groupe). Ainsi sa contribution aux plus-values latentes
totales est de 609,6 M€, soit 481,5 M€ en part du groupe. Sur
l’année 2001, sa contribution à la hausse de l’Actif Net Réévalué est
de 199,6 M€ (157,5 M€ en part du groupe), soit 3,3 €/action
totalement dilué.
Immeubles de bureaux en construction au 31.12.2001 :
Cité du Retiro – Paris 8e : Il s’agit de la reconstruction complète
d’un ensemble d’immeubles de bureaux d’environ 21 000 m2
situé entre la rue du Faubourg Saint Honoré et la Madeleine. Il est
pré-loué en totalité au groupe Cartier qui en fera son siège
international à compter du 2e semestre 2002. Le bail d’une durée de
12 ans comporte une période ferme de 9 ans.
32
Loyer
initial (2)
La méthode de valorisation utilisée par l’expert pour valoriser
cet actif consiste à calculer, dans un premier temps, sa valeur à
la date de livraison par capitalisation du loyer prévu aux conditions
du bail signé. Dans un deuxième temps, cette valeur est actualisée
au 31.12.2001 et, enfin réduite du montant des travaux restant à
réaliser et des frais financiers à capitaliser.
Messine, Monceau, Murat (3M) - Paris 8e : L’ancien siège d’EDF
d’une surface de 80 000 m2 environ, acquis en octobre 2001, fera
l’objet d’une rénovation lourde. Il a été évalué à son prix de revient,
soit 191 M€ au 31.12.2001.
Immeubles de bureaux en rénovation au 31.12.2001 :
108 rue de Richelieu - Paris 2e : La rénovation de cet immeuble
qui fut l’ancien siège du Groupe jusqu’en octobre 2000 a été
achevée en janvier 2002. Il est valorisé après prise en compte d’une
hypothèse de vacance de 6 mois.
67 avenue de Wagram - Paris 17e : Cet immeuble était l’ancien
siège de Time Warner France. Suite à la fusion avec AOL, la nouvelle
entité s’est installée dans un autre immeuble d’Unibail situé
115-123 avenue Charles de Gaulle à Neuilly, nouveau siège
du groupe AOL-Time Warner France depuis octobre 2000. Après
une période de rénovation qui s’est terminée en janvier 2002,
l’immeuble est valorisé en prenant en compte une hypothèse de
vacance de 6 mois.
Tour Europe – La Défense : L’année 2001 a vu l’aboutissement
du processus d’acquisition de la pleine propriété de la Tour Europe
ainsi que la pré-location de la quasi totalité des surfaces vacantes,
soit 17 250 m2, à l’OCDE. Après achèvement des travaux de
désamiantage et d’amélioration des conditions de sécurité,
l’installation est prévue au 2° trimestre 2002. Cet actif a été estimé
en valeur à terminaison sous déduction des travaux restant à
réaliser au 31.12.2001.
Tour Ariane – La Défense : Il a été décidé, en 2001, de lancer un
programme pluri-annuel de rénovation de cet actif occupé à 80 %
au 31.12.2001. La première phase de ces travaux concernera
6 des 34 étages de la tour qui seront livrés au 3e trimestre 2002.
La rénovation des autres étages interviendra au fur et à mesure
des mouvements de locataires. Bien que les hausses de loyers
attendues de ces rénovations soient supérieures à 75 % du loyer en
place, cet actif est estimé en l’état au 31.12.2001.
137 Saint Honoré - Paris 8e : Il a été décidé de rénover les 2200 m2
libérés en 2001, soit environ 50% de la surface totale de cet
immeuble exceptionnel. La fin des travaux est prévue pour juin 2002.
L’immeuble a été valorisé au 31.12.2001, déduction faite des travaux
à réaliser et après une période de vacance supposée de 6 mois.
Le Pôle Centres Commerciaux
La valeur du patrimoine de centres commerciaux d’Unibail est égale
à la somme des estimations individuelles de chaque actif.
Ainsi, la notion de “ part de marché ” qui a indiscutablement un sens
- et une valeur - dans ce secteur n’est pas valorisée.
Pour chaque centre commercial, la méthodologie utilisée par
Healey & Baker est basée sur une capitalisation des revenus locatifs
nets de charges. C’est-à-dire après prise en compte d’un taux de
vacance normatif, de frais de gestion, de frais de gérance, de charges
non récupérables, d’honoraires de commercialisation, des impayés,
des frais de contentieux et de provisions pour travaux d’entretien.
Le calcul est établi à partir d’une situation arrêtée au 31.12.2001.
Sont aussi prises en considération les incidences de certaines
plus-values locatives futures résultant de la location des locaux
vacants (sous réserve du taux de vacance normatif incompressible),
de la progression des revenus due à certains loyers à paliers et enfin
du renouvellement des baux arrivant prochainement à échéance.
Les expertises réalisées par Healey & Baker ont porté sur 93 %
de la valeur totale du patrimoine. Le solde est constitué
principalement par le centre commercial Carré Sénart et La Colline
de La Défense, tous deux valorisés à leur prix de revient comptable
au 31.12.2001.
A périmètre constant, la hausse des valeurs est élevée : 146 M€, soit
+9,1 %. Elle provient principalement de la progression des revenus
locatifs retenus annualisés de +8,4 % et, pour seulement 0,7 %, de
la baisse des taux de rendement initiaux. La hausse des loyers des
baux signés résulte des effets cumulés de l’indexation des loyers
pour 2,8 % et pour le solde, soit 5,6 %, de l’effet des actions de
commercialisation.
Estimation
du patrimoine de
Centres Commerciaux
en M€ au 31.12.2001
Paris et Région Parisienne (3)
Province
En construction
Total
(1)
(3)
Estimation
Taux de
capitalisation
(1)
Taux de
Rendement
initial (2)
1 248
6,10 %
5,59 %
843
6,70 %
6,41 %
108
ns
ns
2 199
6,36 %
6,00 %
utilisé par l’expert - (2) loyer annualisé divisé par l’estimation
y compris Le Printemps de l’Homme. Au 31.12.2001, les taux de capitalisation
varient de 5,75 % pour Vélizy 2 à 7,25 % pour Cité Europe.
Centres Commerciaux en cours de rénovation,
extension ou construction au 31.12.2001 :
Carré Sénart : La première pierre a été posée en mai 2000 et le
centre devrait être livré à la fin de l’été 2002. Au 31.12.2001, il était
pré-commercialisé à plus de 85 %, en avance par rapport au
planning initial. Bien que le rendement sur investissement attendu
soit supérieur au taux de rendement qu’un investisseur est prêt à
recevoir pour ce type d’actif, aucune plus-value latente n’a encore
été prise en compte. Il a été valorisé à son prix de revient comptable
au 31.12.2001.
Strasbourg - Etoile : Ce projet de construction d’un centre
commercial a obtenu l’accord de la CDEC le 30 juin 2000. Le permis
de construire en cours d’instruction devrait être délivré au cours de
l’année 2002. Il est valorisé comme s’il ne recelait aucune plus ou
moins-value et, sur le plan comptable, la totalité des montants
investis fait chaque année l’objet d’une provision pour
dépréciation.
Dans le même souci de prudence, les projets d’extension et de
restructuration de centres commerciaux ne sont pas valorisés, bien
que porteurs de fortes plus-values potentielles. Il s’agit des
rénovations et extensions déjà engagées aux Quatre Temps et
prévues pour Cité Europe, BAB 2, Labège à Toulouse, Rosny 2,
Ilot Bonnac à Bordeaux, Marques Avenue en face de Cité Europe et
le Forum des Halles.
Le Pôle Congrès-Expositions
Afin d’améliorer l’analyse du patrimoine, le périmètre des actifs du
Pôle Congrès-Expositions a été redéfini et limité aux surfaces
dédiées uniquement à cette activité. Ainsi, sont comprises dans ce
Pôle les surfaces d’expositions du Cnit et du Carrousel du Louvre,
ainsi que de la totalité des surfaces de Paris Expo (Porte de
Versailles) et de l’Espace Champerret, auxquelles sont ajoutés
les hôtels Sofitel Cnit et Méridien-Montparnasse et les parkings
horaires du Cnit. Par rapport au 31.12.2000, les bureaux et
commerces du Cnit et les bureaux de l’ensemble MéridienMontparnasse ont été reclassés dans leurs secteurs respectifs.
Estimation du
patrimoine de Congrès- 31.12.2000
Expositions en M€
retraité
31.12.2001
Montant
Montant
Montant
%
157
221
60
41,0 %
92
107
13
14,6 %
Porte de Versailles (1)
Cnit Expo, Foyer de l’Arche,
Carrousel du Louvre,
Espace Champerret (2)
Evolution à
périmètre constant
Hôtels Sofitel Cnit et
Méridien Montparnasse (2)
163
158
-4
-2,5 %
Total
412
486
69
17,2 %
(1)
Le coût d’entrée de Paris Expo-Porte de Versailles a été finalisé au cours de l’année 2001.
Ce coût a été ventilé entre les actifs immobiliers et la valeur des activités de prestations de
services. Les chiffres au 31.12.2000 ont donc été retraités en conséquence afin de ne faire
apparaître dans ce tableau que la valeur immobilière. Au 31.12.2000 Unibail détenait 93,4 %
de Paris Expo. La participation a été portée à 96,0 % au 31.12.2001
(2)
après reclassement des bureaux du Cnit et de l’ensemble Méridien Montparnasse
et des commerces du Cnit.
A périmètre constant, la hausse de valeur du patrimoine est de
17,2 %. Elle provient essentiellement de Cnit Expo et de Paris ExpoPorte de Versailles, qui était au 31.12.2000 valorisé à son prix de
revient. Hors la Porte de Versailles, la hausse à périmètre constant
est de 2,2 %. Quant à la valeur des hôtels, elle est en légère baisse,
reflétant la tendance générale constatée sur ce marché.
Si l’on compare les valorisations retenues aux revenus locatifs
comptabilisés, le taux de rendement initial moyen ressort à 12,8 %.
Ce taux de rendement élevé est un gage de la prudence des
valorisations retenues par les experts pour lesquels la valorisation
de ce type d’actifs n’est pas “habituelle”. Compte tenu de la qualité
et de la régularité du cash-flow de ces actifs, cette valorisation
recèle un potentiel de croissance.
Estimation
du patrimoine de
en M€
Valeur
d’expertise
EBE 2001
Taux de
rendement
initial
Porte de Versailles
221
28
12,7 %
Cnit Expo, Foyer de l’Arche
62
9
14,5 %
Carrousel du Louvre
33
3
9,1 %
Espace Champerret
12
2
16,7 %
328
42
12,8 %
Total
33
3- Activités de prestations de services
Espace Expansion bénéficie d’une forte position sur un marché
spécialisé qui ne compte qu’un seul autre grand opérateur et où le
savoir-faire des équipes est aujourd’hui l’élément-clé de la
valorisation pour les bailleurs. Compte tenu de la croissance
d’activité de cette filiale, son évaluation est maintenue à son
niveau historique d’acquisition. La plus-value constatée au
31.12.2001 (27 M€) est égale à l’écart entre le coût d’acquisition
des titres et leur valeur dans les livres d’Unibail, celle-ci étant
dépréciée chaque année à hauteur de l’amortissement de l’écart
d’acquisition.
La valeur d’entrée des activités opérationnelles (prestations de
services) de la Porte de Versailles a été déterminée en appliquant
au prix d’acquisition global le prorata de l’excédent brut
d’exploitation de l’activité de prestations de services. La valeur
d’entrée de ces activités ressort à 59,8 M€. Le chiffre d’affaires
de l’activité de prestations de services du site étant en phase de
développement, sa valorisation est déterminée à son coût
historique. L’amortissement de l’écart d’acquisition fait donc
ressortir une plus-value latente de 4,2 M€.
Les autres sociétés opérationnelles du Groupe (U2M, S2B, Arc 108)
sont, quant à elles, valorisées à leur valeur comptable consolidée,
c’est-à-dire à la valeur de leurs immobilisations d’exploitation.
Cette méthode, prudente, ne fait donc ressortir aucune plus ou
moins-value latente.
4- Crédit-bail
Le portefeuille est évalué, contrat par contrat, par actualisation
des marges futures, nettes de toutes charges (y compris le coût des
levées d’option anticipées, notifiées ou probables). Le taux
d’actualisation est celui qui résulte de la courbe des taux d’intérêt
au 31.12.2001 correspondant aux échéances des contrats, majoré
d’une prime de risque de 2 %.
Au passif, le coût de la couverture du risque de taux est intégré. Par
application de cette méthode, la valeur financière du portefeuille,
nette de la part de dette affectée, est estimée à 5,0 M€, soit une
baisse de 0,6 M€ par rapport au 31.12.2000.
5- Actions et titres donnant
accès au capital
Il est rappelé que le 13 juin 2001, Unibail a procédé à la division
par trois du nominal de l’action.
Au 31.12.2001, 1 485 341 actions détenues en auto-contrôle, dont
le prix de revient est déduit des capitaux propres consolidés, sont
annulées pour le calcul de l’ANR par action, conformément aux
usages internationaux. Ainsi, le nombre total d’actions retenu pour
calculer l’Actif Net Réévalué par action avant dilution est de
45 193 193.
Au 31.12.2001, Unibail détenait 360 063 bons de souscription
rachetés au cours de l’année. Ils ont été annulés et réduisent ainsi
la dilution potentielle.
34
A cette date, l’exercice des bons de souscription d’actions en
circulation et des contrats de stock-options aurait pour effet
d’accroître le nombre d’actions respectivement de 1 836 347 et de
1 084 263 unités, moyennant un apport en capital total de 115 M€.
Ces éléments sont pris en compte pour calculer l’Actif Net Réévalué
par action totalement dilué.
6- L’Actif Net Réévalué en valeur
de remplacement s’élève à 4 117 M€
Les capitaux propres consolidés ressortent à 1 410 M€, en baisse
par rapport au 31.12.2000, compte tenu des éléments suivants :
• à la baisse, (i) l’impact du dividende payé en juin 2001 pour
89 M€, (ii) l’effet de neutralisation des actions propres détenues
au 31.12.2001, soit 87 M€, (iii) l’impact de l’affectation du
résultat 2000 hors-groupe pour 14 M€, (iv) diverses variations
de périmètre (quote-part de minoritaires) et de reclassement,
soit 10 M€ ;
• à la hausse, (i) le résultat de l’année 2001, soit 121 M€ et (ii)
l’effet des levées d’options et des actions créées pour le Plan
d’Epargne d’Entreprise, soit +3 M€.
Les plus-values latentes sur le portefeuille immobilier sont en
hausse de 26 %. Elles s’élèvent à 2 671 M€, réparties entre
1 566 M€ pour le Pôle Bureaux, 950 M€ pour le Pôle Centres
Commerciaux et 155 M€ pour le Pôle Congrès-Expositions.
Au total, l’Actif Net Réévalué d’Unibail ressort à 4 117 M€, soit en
part du groupe 3 638 M€. L’ANR par action s’élève ainsi à 80,5 €
(sur une base de calcul non dilué), en progression de 16,5 % par
rapport au 31.12.2000. Après prise en compte de la totalité de
la dilution potentielle à venir de l’exercice des stock-options et des
bons de souscription, l’ANR par action totalement dilué s’élève à
78,0 €, en hausse de 15,9 %.
7- Informations complémentaires
Dette fiscale latente :
Pour la première fois, et dans un souci de transparence maximale,
une estimation de la dette fiscale latente générée par la liquidation
immédiate du portefeuille a été calculée.
Cette dette fiscale de “ liquidation ” ressort au 31.12.2001 à 13,5 €
par action, composée de 4,0 € au titre des droits de mutation et de
9,5 € au titre de l’impôt sur les plus-values.
Sur le plan méthodologique, le calcul a consisté à simuler une
cession aux valeurs des expertises au 31.12.2001 et à en calculer
l’impact immédiat en matière de droits de mutation (1) et d’impôt
sur les plus-values (2). Pour chaque actif, le mode de cession le moins
onéreux sur le plan fiscal a été choisi (TVA immobilière, cession de
société, cession d’actif, …).
La Direction précise qu’elle estime que ce calcul ne devrait pas être
intégré tel quel dans un exercice de valorisation de la Société.
En effet, Unibail doit s’apprécier davantage dans une optique
de continuité d’activité (“ going concern ”), prenant en compte
notamment la croissance du cash-flow courant par action,
l’appréciation à venir des valeurs d’actifs et le caractère
éminemment différé de certains impôts latents.
Valeur de marché des dettes financières :
La valeur estimée à prix de marché des dettes financières et des
instruments financiers hors-bilan fait ressortir une moins-value
latente de 4,7 M€, soit 0,10 € par action sur une base de calcul
totalement dilué.
(1)
Absence de droits sur immeuble en TVA immobilière.
5 % de droits et frais sur la valeur de l’immeuble ou des parts de la sociéte propriétaire.
(2)
Au taux de 35,43 %.
Actif Net Réévalué (en M €)
En valeur de remplacement
31.12.2000
31.12.2001
Variation part du groupe
Bilan
Part du groupe
Bilan
Part du groupe
Capitaux propres consolidés
1 486
1 329
1 410
1 264
- 4,9 %
Patrimoine : plus-values latentes
2 121
1 863
2 671
2 338
25,5 %
Valeur expertisée
6 375
5 775
7 327
6 640
Valeur nette comptable
4 254
3 912
4 656
4 302
6
6
5
5
Contribution des activités de prestations de services
(prises au coût d’acquisition)
21
21
31
31
Espace Expansion
21
21
27
27
-
-
4
4
3 634
3 219
4 117
3 638
Crédit-bail : valeur financière
Paris-Expo - Porte de Versailles
Total ANR en valeur de remplacement
Nombre d’actions (fin de période)
ANR en valeur de remplacement par action non dilué
2001/2000
13,0 %
46 563 123
45 193 193
- 2,9 %
69,1 €
80,5 €
16,4 %
Impact des titres donnant accès au capital
Impact potentiel sur les fonds propres des titres donnant
accès au capital (stock-options et bons de souscriptions)
109
109
115
115
Nombre potentiel d’actions à créer suite à l’exercice
des titres donnant accès au capital
Total ANR en valeur de remplacement après dilution
2 905 956
3 743
Nombre d’actions (fin de période)
ANR en valeur de remplacement par action - totalement dilué
3 328
2 920 610
4 232
3 753
12,8 %
49 469 079
48 113 803
- 2,7 %
67,3 €
78,0 €
15,9 %
Notes :
Retraitements comptables :
Au 31.12.2001, la Valeur Nette Comptable (VNC) du patrimoine hors créances rattachées est de 4 982 M€. La VNC utilisée pour calculer les plus-values latentes sur
le patrimoine est de 4 656 M€. L’écart, soit 326 M€, est constitué par les impôts différés sur les survaleurs (un montant équivalent fait l’objet d’une provision pour
impôt au passif du bilan).
Au 31.12.2000, la Valeur Nette Comptable (VNC) du patrimoine hors créances rattachées est de 4 542 M€. La VNC utilisée pour calculer les plus-values latentes sur
le patrimoine est de 4 254 M€. L’écart, soit 288 M€, est constitué par les impôts différés sur les survaleurs (un montant équivalent fait l’objet d’une provision pour
impôt au passif du bilan).
35
RESSOURCES FINANCIÈRES
1- Collecte de liquidité
3- Structure de l’endettement
En 2001, Unibail a maintenu son activité de refinancement sur les
marchés financiers en collectant 3,1 Md€ de ressources nouvelles
réparties comme suit :
Dettes par nature
• Une émission publique de 400 M€ réalisée en janvier 2001
dans le cadre de son programme d’Euro Medium Term Notes
(EMTN). Cette émission à taux fixe, d’une durée de 5 ans,
prévue initialement pour 300 M€, a été portée en raison de la
forte demande à 400 M€ ;
Au 31 décembre 2001, la dette consolidée d’Unibail s’élevait à
3 265 M€ (hors comptes courants d’associés).
Elle était constituée de :
104
625
Obligations et EMTN (M€)
Titres de créance
négociables (M€)
• 710 M€ d’EMTN émis sous forme de placements privés, à taux
variable d’une durée moyenne de 2 ans et 2 mois ;
Dettes sans recours (M€)
1 692
• 1 792 M€ d’émissions de Certificats de Dépôt d’une durée
inférieure ou égale à un an qui ont représenté un encours
maximum de 686 M€. Ces émissions à court terme sont
rendues possibles par l’existence des lignes de crédit
confirmées auxquelles elles sont adossées.
Il faut rappeler que la Société s’est fixée comme objectif de
gérer avec prudence sa situation de liquidité, c’est-à-dire
le risque provenant d’une absence momentanée ou plus
durable de prêteurs sur les marchés à court ou moyen terme.
Le montant des lignes de crédit confirmées, qui permettent
de se prémunir contre ce risque, s’élève à 711 M€ au
31 décembre 2001. Elles sont obtenues auprès d’une quinzaine
d’établissements financiers français et internationaux de
première renommée. Leurs échéances sont comprises entre
1 an et 5 ans et 3 mois, et leur durée de vie moyenne est de
2,5 années. Au 31 décembre 2001, aucune ligne de crédit
confirmée n’était tirée.
• 173 M€ d’emprunts interbancaires d’une durée de vie
moyenne inférieure ou égale à 1 an.
Mise à jour du programme EMTN
En juin 2000, Unibail mettait en place un programme EMTN d’un
montant de 1 milliard d’euros permettant, sur la base d’une
documentation juridique standardisée, de réaliser des émissions à taux
fixe ou à taux variable sur des durées comprises entre 1mois et 30ans.
L’Assemblée Générale du 24 avril 2001 a autorisé le Conseil
d’Administration à contracter un ou plusieurs emprunts
obligataires ou assimilés, tant en France qu’à l’étranger, dans la
limite d’un montant total d’encours de 3 milliards d’euros.
En conséquence, et devant le succès remporté par les émissions
d’EMTN, Unibail a procédé en juin 2001 à la mise à jour de son
programme EMTN en portant son enveloppe à 3 milliards d’euros.
(principalement hypotécaires)
Crédits bancaires (M€)
844
• 625 M€ de dettes sans recours dont 592 M€ de dettes
hypothécaires réparties sur trois emprunts. Ces derniers, à taux
variable, sont couverts par des contrats de garantie de taux
plafond (Cap). L’emprunt hypothécaire le plus important est
celui finançant la construction de l’immeuble “Cœur Défense”,
dont le montant tiré au 31 décembre 2001 s’élève à 493 M€.
Deux autres crédits hypothécaires financent les immeubles
Issy-Guynemer à Paris 15e et Place du Chancelier Adenauer à
Paris 16e. Ils représentent au total un encours de prêts de
99 M€.
• 1 342 M€ d’Euro Medium Term Notes (EMTN) et d’un emprunt
obligataire de 350 M€.
• 844 M€ de titres émis sur le marché monétaire. Ils sont
constitués de 318 M€ de Bons à Moyen Termes Négociables
(BMTN) et de 526 M€ de Certificats de Dépôts.
• 104 M€ de crédits bancaires dont 73 M€ d’emprunts
interbancaires et 31 M€ de découverts bancaires.
Dettes par maturité
La maturité de l’endettement d’Unibail est représentée après
affectation des lignes de crédit confirmées, selon leur durée de vie
résiduelle.
(en M€)
800
23 %
23 %
22 %
21 %
600
400
10 %
2- Notation financière
200
Unibail bénéficie d’une notation financière délivrée par Standard &
Poor’s. En août 2001, cette agence de notation a confirmé les notes
attribuées :
• note à long terme : ‘A-’ perspective stable ;
• note à court terme : ‘A-2’.
1%
0
- 1 an
1-2 ans
Lignes de crédit confirmées
2-3 ans
3-4 ans
Crédits bancaires et assimilés
(Y compris montants non utilisés).
36
Dettes sans recours
(principalement hypothécaires).
4-5 ans
Obligations et EMTN
5 ans
et plus
TCN
La dette Unibail est diversifiée en nature et en durée. Un tiers de
l’endettement est à plus de 4 ans ; quant au solde, il se répartit
de façon égale sur les maturités de 1, 2 et 3 ans.
L’émission d’EMTN à 5 ans réalisée en janvier 2001 pour un
montant de 400 M€ a été conservée à taux fixe à 5,625 %. Elle
s’ajoute aux opérations de couverture décrites précédemment.
Mesure du risque de taux d’intérêt
4- Gestion des risques de marché
Les risques de marché peuvent engendrer des pertes résultant de
variations de taux d’intérêt, de cours de change, de matières
premières ou de titres cotés en bourse. Dans le cas particulier de
l’activité d’Unibail, ce risque est limité à l’évolution des taux d’intérêt;
il résulte des emprunts collectés pour financer la politique
d’investissement et maintenir la liquidité financière nécessaire.
La politique de gestion du risque de taux d’intérêt d’Unibail a pour
but de limiter l’impact d’une variation des taux d’intérêt sur le
résultat et le cash-flow, ainsi que de maintenir au plus bas le coût
global de la dette. Pour atteindre ces objectifs, Unibail emprunte
généralement à taux variable et utilise des produits dérivés
(principalement des caps et des swaps) pour couvrir le risque de
taux. La Société ne réalise pas d’opérations de marché dans un
autre but que celui de la couverture de son risque de taux et elle
centralise et gère elle-même l’ensemble des opérations traitées.
La mise en place de produits dérivés pour limiter le risque de taux
expose la Société à une éventuelle défaillance d’une contrepartie
qui pourrait entraîner une croissance de la sensibilité du résultat à
une hausse des taux d’intérêt. Afin de limiter le risque de
contrepartie, Unibail ne réalise d’opérations de couverture qu’avec
les plus grandes institutions financières internationales.
Les hausses de taux d’intérêt sur des ressources à taux variable non
couvertes ou l’absence de perception des gains attendus sur des
opérations de couverture pourraient augmenter la charge des frais
financiers et avoir un impact négatif sur le cash-flow de la Société et
sur sa capacité à rembourser ses dettes. Les baisses de taux d’intérêt
sur des dettes à taux variable couvertes pourront se traduire par des
baisses de charges financières et seront compensées par des charges à
verser au titre des produits dérivés de couverture.
Opérations de couverture du risque de taux d’intérêt
Profitant de la baisse des taux d’intérêt intervenue au second
semestre 2001, Unibail a réalisé deux séries d’opérations de
couverture portant sur l’ensemble de l’année 2002 : 600 M€ de
swaps emprunteurs à taux fixe contre Euribor 3 mois à un taux
moyen de 3,76 %, et 700 M€ à un taux moyen de 2,89 %.
De plus, une stratégie de couverture à base de swaps et de collars a
été mise en place pour réduire le risque de taux d’intérêt des
années 2003 à 2005. D’un montant de 500 M€, elle permet de figer
un taux de 3,85 % lorsque l’Euribor 3 mois évolue entre 3,35 % et
4,38 %. En deçà, Unibail bénéficie de 50 % de la baisse des taux
d’intérêt, au-delà, la Société supporte 50 % de la hausse. Une
stratégie identique, d’un montant global de 200 M€, a été
répliquée pour la période 2004 à 2006, avec un niveau de
couverture de 4,35 % pour un Euribor 3 mois compris entre 3,85 %
et 4,82 %.
Au 31 décembre 2001, après prise en compte de 47 M€ de
trésorerie excédentaire, la dette financière nette d’Unibail s’élevait
à 3 218 M€ (hors comptes courants d’associés). Environ 2 451 M€
(76 %) étaient constitués de dettes émises à taux variable ou de
dettes à taux fixe immédiatement transformées à taux variable.
Ces dernières étaient couvertes par des opérations de swaps de
taux et de garanties de taux plafond (caps) à hauteur de 1 801 M€
(73 %) ; la maturité moyenne de ces couvertures était de 3 ans.
Le risque de taux de la Société est en général lié à l’évolution de
l’EONIA (European Overnight Index Average – moyenne du taux
au jour le jour en euro) et de l’Euribor 1 mois, 3 mois et 12 mois.
Ainsi, des variations de ces taux d’intérêt peuvent avoir un impact
financier.
Sur la base des opérations conclues au 31 décembre 2001 et
compte tenu du niveau de l’Euribor 3 mois au 28 décembre 2001
(3,29 %), une hausse moyenne des taux d’intérêt de un pour cent
(100 points de base) sur l’année 2002 aurait pour effet
d’augmenter les frais financiers de 3,4 M€. A l’inverse, une baisse
des taux d’intérêt de un pour cent (100 points de base) réduirait les
frais financiers de 4 M€.
5- Rappel sur l’abandon du statut
d’établissement financier
Il est rappelé que dans sa séance du 28 novembre 2000, le Comité
des Etablissements de Crédit et des Entreprises d’Investissement
(CECEI) a prononcé, à la demande d’Unibail (1), le retrait de son
agrément en qualité de société financière, avec une prise d’effet
au 28 novembre 2002.
Rappel des ratios de réglementation prudentielle au 31.12.2001
établis sur la base du bilan consolidé.
• Division des risques :
aucun engagement individuel
excédant 10 % des fonds propres
• Coefficient de fonds propres
et de ressources permanentes : 66,4 % (minimum 60 %)*
• Ratio de solvabilité :
21,4 % (minimum 8 %)
• Coefficient de liquidité :
548 % (minimum 100 %)
* Les exigences en fonds propres sont déterminées selon les modalités du CRB 91-05,
les seuils définis à l’article 4 du CRB 95-02 n’étant pas atteints.
(1)
Cette demande fait suite à l’extinction de l’encours de crédit bail qui, pour mémoire,
représentait moins de 2 % du total du bilan de la Société au 31 décembre 2001.
37
6- Structure financière
de l’activité de foncière
A l’actif du bilan, le patrimoine réévalué s’élève à 7 327 M€.
Les fonds propres réévalués affectés à l’activité de foncière
ressortent, quant à eux, à 4 081 M€ ; ils sont constitués des capitaux
propres comptables augmentés des plus-values latentes sur
le patrimoine. Le solde du besoin en financement est constitué (1) de
117 M€ de comptes courants d’associés qui, compte tenu de leur
nature, sont considérés comme des fonds propres pour les calculs
des ratios financiers, de 63 M€ de dépôts de garantie
et par différence, de 3 066 M€ de dettes financières.
Activité de foncière : Bilan réévalué (M€)
4 081
7 327
63
117
3 066
Actif
Passif
Patrimoine réévalué
Fonds propres réévalués
Dépôts de garantie
Comptes courants d’associés
Dettes bancaires, TCN
et autres dettes financières
Au 31 décembre 2001, ce ratio ressort à 42 %, pratiquement
inchangé par rapport au 31.12.2000 (41 %). Exprimé en
pourcentage des fonds propres réévalués affectés au patrimoine,
il s’élève à 75 %, contre 72 % au 31.12.2000.
Ces chiffres ne prennent pas en compte l’accroissement potentiel
de fonds propres à venir de l’exercice des bons de souscription
d’actions et des stock-options. Ces instruments sont tous “dans la
monnaie” et représentent au total un complément de fonds
propres de 115 M€ qui devrait venir renforcer les capitaux propres
de la Société et réduire encore les ratios d’endettement.
Ratio de couverture des intérêts
Le ratio de couverture des intérêts par l’Excédent Brut d’Exploitation reste à un niveau satisfaisant de 2,6x. La baisse par rapport
au 31.12.2000 s’explique essentiellement par le délai de montée en
charge des loyers de Cœur Défense suite à la mise en service
de l’immeuble au 2e trimestre 2001.
L’accroissement des revenus résultant de la location de 94 % des
surfaces de Cœur Défense, à compter du 1er janvier 2002, et
la diminution contractuelle de la marge sur le contrat d’emprunt
affecté devraient contribuer à renforcer ce ratio en 2002.
Ratios financiers
Ratios de structure financière
Les grands équilibres bilantiels du Groupe, analysés sur la base du
bilan réévalué de l’activité foncière, sont stables.
Ratio d’endettement
Depuis plusieurs années, Unibail s’est fixé pour règle prudentielle
de ne pas dépasser, sauf temporairement, un niveau de 50 % pour
son ratio “ Endettement net / Patrimoine réévalué ”.
38
31.12.2000
31.12.2001
Dette/patrimoine en valeur de marché
41 %
42 %
Dette/fonds propres réévalués
72 %
75 %
3,0
2,6
Ratios de couverture des intérêts par l’EBE (1)
(1)
calculé par le ratio “ EBE/intérêts financiers ”. Les frais financiers capitalisés décaissés
sont inclus, pour les besoins de ce calcul, dans la rubrique “ intérêts financiers ”.
Les charges financières affectées au crédit-bail étant par convention déduites de l’EBE
d’Unibail, elles ne sont pas comprises dans la rubrique “ intérêts financiers ”.
RESSOURCES HUMAINES
RESSOURCES HUMAINES
• Depuis le 1er janvier 2001, le renforcement de l’unité sociale
des équipes des Pôles Bureaux, Centres Commerciaux et des
Fonctions Centrales s’est concrétisé par :
- la reconnaissance par voie conventionnelle d’une Unité
Economique et Sociale (UES) intégrant les sociétés Unibail
Management, Espace Expansion, Arc 108, S2B et U2M.
Cette démarche originale permet d’assurer à l’ensemble des
collaborateurs de ces sociétés, des instances représentatives
compétentes à l’échelle de l’UES, ainsi qu’une politique
commune en matière d’activités sociales et culturelles du
Comité d’Entreprise ;
- l’adoption d’un statut unique du personnel qui assure des
garanties sociales homogènes pour l’ensemble des
collaborateurs de l’UES, créant ainsi un cadre favorable à
la mobilité professionnelle. La définition de ce nouveau statut
a permis par ailleurs d’aboutir à un accord équilibré portant
sur la réduction du temps de travail.
• Au cours de l’année, s’est mise en place une organisation adaptée
aux enjeux du Pôle Congrès-Expositions, caractérisée par la
création de fonctions communes à l’ensemble de ce Pôle,
regroupées dès octobre 2001 à la Porte de Versailles. Un vaste
chantier ressources humaines est lancé avec les partenaires sociaux
afin de doter ce Pôle d’une unité sociale et humaine forte, facteur
essentiel au développement des mobilités et au renforcement des
compétences.
En outre, les actions marquantes en matière de ressources
humaines se sont concentrées sur :
• Le renforcement des équipes nécessaires à la croissance
du Groupe et à l’évolution de ses métiers ;
• Les actions de formation qui ont représenté un budget
global de plus de 730 K€ (soit plus de 10 000 heures à
destination de 735 participants). Ces formations ont porté sur
le renforcement des compétences métiers (négociation,
développement commercial, juridique, immobilier…) ainsi que
sur des actions de perfectionnement aux nouvelles
technologies de l’information et de la communication, validées
pour certains collaborateurs par l’obtention du PCIE (Passeport
de Compétences Informatiques Européen) ;
En termes de rémunération, la Société dispose d’une large palette
d’instruments permettant de motiver ses collaborateurs en les
associant à la performance de ses pôles d’activités et du Groupe,
par le biais :
• d’accords de participation ou d’accords d’intéressement assis
sur des indicateurs s’exprimant, soit en termes de croissance du
cash-flow courant par action avant impôt (hors impact de
l’indice du coût de la construction), ou de progression du
résultat d’exploitation (avant impôts, taxes et loyers) par
rapport au budget ;
• des Plans d’Epargne Entreprise : en 2001, le Groupe a soutenu
l’effort d’épargne volontaire de ses collaborateurs en
consacrant plus de 400 000 € au titre de l’abondement.
Au 31 décembre 2001, la part du capital d’Unibail détenu par
les salariés du Groupe s’élevait à 0,4 %, soit 188 215 actions.
• Un plan de stock-options : dans le cadre de la deuxième tranche
du plan ouvert en 2000, 317 000 options ont été attribuées
en 2001 à 52 collaborateurs, sans décote par rapport au cours
de bourse au moment de l’attribution, à un prix d’exercice de
53,44 € par action.
Organigramme organisationnel simplifié :
Léon Bressler
Direction
des Affaires
Juridiques
Président Directeur
Général
Olivier Lecomte
Directeur Général Adjoint
Direction des Systèmes
d’Information
Pôle
Centres Commerciaux
Direction
des Ressources
Humaines
Contrôle Interne
Guillaume Poitrinal
Directeur Général Adjoint
Direction Financière
Pôle
Pôle Bureaux
• Le management par objectifs et la gestion des compétences : en
parfaite cohérence avec les fonctionnements en mode projet
privilégiés au sein du Groupe, le processus d’évaluation
transversale a été démultiplié en vue d’acquérir une vision
globale des contributions des collaborateurs, enrichissant en
cela l’appréciation hiérarchique.
39
GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE
Sensible à la plus grande transparence possible vis-à-vis de ses
actionnaires et du marché, Unibail a adopté depuis septembre 1995
les règles du Gouvernement d’Entreprise, en les faisant évoluer dans
le sens des recommandations préconisées par le rapport VIENOT II.
membre des différents Comités a perçu une somme de 3 049 €
et leur Président : 4 573 €.
Le Conseil d’Administration
PASSAGE A LA MONNAIE UNIQUE
Composé en totalité d’administrateurs indépendants à l’exception
de son Président, le Conseil d’Administration s’est réuni
quatre fois au cours de l’année 2001 et a pu débattre des
orientations stratégiques, de toutes les acquisitions majeures,
notamment celle de l’ancien siège social d’EDF (avenue de
Messine), du programme de rachat d’actions, des attributions de
stock-options, des nouvelles dispositions à prendre dans le cadre de
la mise en vigueur de la loi NRE…
La mobilisation de l’ensemble des collaborateurs du Groupe sur la
problématique du passage à la monnaie unique a été forte sur
l’année 2001, avec notamment la participation active des comités
“ métiers ” et du comité Groupe qui s’est réuni toutes les 6 semaines.
Un dossier exhaustif des sujets inscrits à l’ordre du jour de chaque
conseil est adressé au préalable à chaque administrateur,
suffisamment à l’avance pour lui laisser le temps d’étudier les
différents points.
L’assiduité des administrateurs aux réunions du Conseil a été de 78%.
Les jetons de présence sont fixés à 15 245 € par administrateur,
dont les trois-quarts au titre d’une partie fixe et un quart en
fonction de la présence.
Gestion des risques
La mission permanente d’évaluation et de contrôle de l’état
d’avancement de ce projet, confiée à la Direction de l’Audit tout au
long de cette année, a permis de suivre l’état de préparation et de
s’assurer du respect de la méthodologie préconisée par le Groupe.
La bascule à la monnaie unique des comptabilités et systèmes
d’information s’est réalisée en 3 temps : le 1er septembre 2001
pour toutes les sociétés du Groupe hors Pôle Congrès-Expositions,
le 1er octobre 2001 pour les sociétés du Pôle Congrès-Expositions et
le 1er janvier 2002 pour les parcs de stationnement du Groupe.
Cette préparation a permis au Groupe Unibail de basculer à la monnaie
unique dans des conditions optimales et sans aucun incident.
RENOUVELLEMENT DES POLICES D’ASSURANCE
Les Comités
• Le Comité d’Audit, composé de trois administrateurs
indépendants, est présidé par Monsieur Bruno Boutrouille.
Il s’est réuni deux fois en 2001 et a eu à examiner, en-dehors
des questions habituelles (comptes semestriels et annuels,
contrôle interne, gestion des risques liés au passif et Actif Net
Réévalué), les modalité du passage à l’Euro. Il a été par ailleurs
tenu informé des évolutions des règles comptables attendues
dans le cadre de la mise en œuvre de l’IAS au niveau européen.
L’ordre du jour est arrêté par le Président du Comité et un
dossier exhaustif des sujets à l’ordre du jour de chaque comité
est adressé au préalable à chacun des membres.
Le Comité d’Audit a pu librement s’entretenir avec les principaux dirigeants de la Société et entendre les Commissaires
aux Comptes. Il est dressé un procès-verbal de chaque réunion
du Comité d’Audit.
Le renouvellement des contrats d’assurance dommages en fin
d’exercice a été caractérisé par le relèvement des taux de primes
des polices suite aux mauvais résultats techniques enregistrés par
les assureurs sur cette branche.
De plus, les événements tragiques du 11 septembre 2001 et de
Toulouse ont accentué cette hausse des tarifs qui s’est
accompagnée d’une incertitude quant au renouvellement de la
couverture du risque de terrorisme par les assureurs (garantie
obligatoire) : le recul de la réassurance sur ce risque a conduit
la majorité des assureurs français à ne plus trouver de capacité pour
renouveler ces garanties.
• Le Comité des Nominations et des Rémunérations, composé
de quatre administrateurs, dont trois indépendants, est présidé
par Monsieur Roger Papaz. Il s’est réuni deux fois en 2001 pour
se pencher notamment sur le renouvellement des mandats
d’administrateurs, la fixation de la rémunération du Président
et le calcul de sa rémunération variable (le Président, membre
du Comité des Nominations et Rémunérations n’ayant pas pris
part à ces décisions), la liste des salariés, à proposer au Conseil
d’Administration, qui pourrait bénéficier du plan de stockoptions et plus généralement sur la politique de rémunération
du Groupe.
Le gouvernement a annoncé le 7 décembre 2001 que la CCR
(Caisse Centrale de Réassurance) couvrirait le Risque Attentats au
dessus de 1,5 milliard d’euros au travers d’un pool nommé
“GAREAT” (Gestion d’Assurance et de Réassurance des risques
Attentats et actes de Terrorisme).
Il est dressé un procès-verbal à l’issue de chaque réunion du Comité.
Le Groupe Unibail reste donc couvert à 100 % des valeurs assurées
ou des limitations contractuelles d’indemnité sur le risque
attentats, terrorisme.
En plus des jetons de présence au Conseil d’Administration, chaque
40
Malgré les difficultés rencontrées dans le renouvellement des
polices d’assurance, le placement des risques du Groupe Unibail a
été acquis avant le 31 décembre 2001, et ce, à garanties identiques.
Les dispositions du décret, publié le 28 décembre 2001, autorisant
la réduction du montant de la couverture Terrorisme à 20 % du
montant total garanti, n’ont pas été retenues par le Groupe Unibail,
compte tenu de la nature des activités exercées sur les actifs de
bureaux et de commerces.
comptes consolidés
au 31 décembre 2001
42
Bilan
44
Compte de résultat
45
Tableau des flux de trésorerie
46
Evolution des capitaux propres
47
Evolution du capital
48
Annexe aux comptes consolidés
70
48
Principes et méthodes de consolidation
Méthodes d’évaluation
49
Autres principes comptables
51
Périmètre de consolidation
53
Principaux événements et comparabilité
56
Notes et commentaires
65
Autres informations
68
Présentation normée des états financiers CRC 99.07
Rapport des Commissaires aux comptes
41
COMPTES CONSOLIDÉS
BILAN CONSOLIDÉ
Actif
1999
2000
2001
brut
Amortissements
provisions
2001
net
28
19
47
0
47
0
0
1
0
1
Comptes ordinaires
27
13
18
0
18
Titres de placement
0
6
28
0
28
Créances rattachées
1
0
0
0
0
24
21
33
14
19
3
2
16
14
2
21
19
17
0
17
Opérations de crédit-bail (note 2)
206
157
110
2
108
Encours financier
197
151
104
0
104
Immobilisations des contrats résiliés
3
1
0
0
0
6
5
6
2
4
Activités de foncière (note 3)
4 034
4 724
5 577
364
5 213
Bureaux et locaux d’activités
2 536
2 789
3 323
158
3 165
Centres commerciaux
1 194
1 398
1 628
152
1 476
191
355
390
49
341
2
0
0
0
0
111
182
236
5
231
0
0
0
0
0
Opérations diverses (note 4)
172
184
240
1
239
Créances fiscales
114
113
109
0
109
Créances rattachées à l’activité de prestations de services
15
25
28
1
27
Créances diverses
19
10
50
0
50
Comptes de régularisation
24
36
53
0
53
Valeurs immobilisées (note 5)
28
25
35
3
32
1
3
1
0
1
26
20
32
3
29
1
2
2
0
2
14
71
81
11
70
4 506
5 201
6 123
395
5 728
au 31 décembre (en millions d’euros)
Opérations de trésorerie et interbancaires (note 1)
Caisse, Banque de France, CCP
Opérations avec la clientèle
Prêts aux professionnels de l’immobilier
Autres crédits à la clientèle
Habitation
Opérations sur titres
Parts dans les entreprises liées, titres de participation
Immobilisations d’exploitation
Ecarts d’acquisition (note 6)
Total de l’actif
Les exercices 1999 et 2000 ont été retraités par rapport aux précédentes publications. Voir § 5 comparabilité.
42
COMPTES CONSOLIDÉS
Passif
1999
2000
2001
Opérations de trésorerie et interbancaires (note 7)
1 027
858
849
19
59
31
905
687
698
98
108
117
5
4
3
Comptes ordinaires
Emprunts
Autres dettes financières
Dettes rattachées
Opérations sur titres (note 8)
1 410
2 026
2 577
Titres du marché interbancaire et titres de créances négociables
666
1 612
843
Emprunts obligataires convertibles
299
0
0
Emprunts obligataires et EMTN
416
388
1 692
29
26
42
Dettes rattachées
Opérations diverses d’exploitation (note 9)
334
428
498
Dettes sur investissements
77
54
57
Dettes fiscales et sociales
34
47
50
Dépôts et cautionnements
49
55
63
Autres dettes d’exploitation
134
172
214
40
100
114
Provisions pour risques et charges (note 10)
396
404
393
dont provision pour impôt différé sur écart d'évaluation
315
346
344
Capital
225
245
233
Primes d’émission
852
891
788
Réserves consolidées
279
320
354
Actions propres
-75
-74
-85
58
103
121
Total des capitaux propres
1 339
1 485
1 411
Part du Groupe
1 188
1 329
1 264
151
156
147
4 506
5 201
5 728
Bénéfice net global
Part des intérêts minoritaires
Total du passif
43
COMPTES CONSOLIDÉS
COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ
1999
2000
2001
Revenus locatifs
84,8
159,5
229,0
-8,3
-12,4
Foncière de Bureaux (note 11)
-12,7
charges des immeubles
-6,6
-10,0
-11,2
frais de gestion immobilière
-1,4
-1,9
-1,6
créances douteuses
-0,3
-0,5
0,1
= Loyers Nets
76,5
147,1
-2,4
-2,4
216,3
-2,7
Excédent Brut d’Exploitation Pôle Bureaux
74,1
144,7
213,6
Revenus locatifs
103,3
121,7
139,9
-15,3
-16,5
Foncière de Centres Commerciaux (note 11)
-19,8
-9,2
-8,5
-11,1
-6,0
-7,7
-8,4
créances douteuses
-0,1
-0,3
-0,3
Foncier
-4,0
-3,7
-3,5
= Loyers Nets
84,0
101,5
116,6
-0,7
-0,6
-0,3
Excédent Brut d’Exploitation Pôle Centres Commerciaux
83,3
100,9
116,3
Foncière de Congrès-Expositions (note 11)
Revenus locatifs
15,0
75,8
87,1
-2,1
-24,1
-29,1
-2,0
-18,3
-23,7
-
-5,8
-5,4
-0,1
-
créances douteuses
-
Foncier
-0,4
-6,8
-8,4
= Loyers Nets
12,5
44,9
49,6
Excédent Brut d’Exploitation Pôle Congrès-Expositions
-
-
-
12,5
44,9
49,6
Activité de Prestations de Services (note 12)
Prestations de services du pôle Congrès-Expositions
-0,8
9,3
6,0
1,4
0,3
3,9
0,9
-0,2
-1,5
Excédent Brut d’Exploitation Prestations de Services
1,5
9,4
8,4
Gestion et services immobiliers Bureaux et Commerces
Activité de Crédit (note 13)
Produit net bancaire du crédit-bail
3,1
6,4
4,2
-3,2
-1,2
-1,3
Résultat des cessions
2,6
-0,1
0,3
Produits financiers accessoires
0,2
-0,3
0,2
Contribution nette des activités de crédit
2,7
4,8
3,4
Frais de siège et charges communes
-9,6
-18,5
-20,7
Divers
-0,1
0,1
-
Total autres charges et produits d’exploitation
-9,7
-18,4
-20,7
370,6
Autres charges et produits d’exploitation (note 14)
= Excédent Brut d’Exploitation
164,4
286,3
Dotations aux amortissements (note 15)
-52,0
-100,8
-113,4
Frais financiers nets (note 16)
-54,5
-88,3
-127,6
Résultat des sociétés non consolidées
= Résultat courant avant impôt
0,1
0,4
97,3
130,0
25,6
Résultat des cessions (note 17)
0,3
58,9
Résultat exceptionnel (note 18)
7,2
-26,6
-
-5,3
-0,3
0,5
Amortissements des écarts d’acquisition (note 20)
-0,9
-0,9
-3,8
Frais et provisions pour restructuration
-0,9
-
-
Impôt sur les sociétés (note 21)
-1,3
-25,8
-30,9
57,8
102,6
121,4
-8,8
-10,3
-13,4
49,0
92,3
108,0
Dotation aux provisions pour dépréciations d’actifs (note 19)
= Résultat net
Part des minoritaires (note 22)
= Résultat net part du Groupe
44
0,8
58,7
COMPTES CONSOLIDÉS
Résultats par action
Nombre moyen d’actions non dilué
1999
2000
2001
34 749 456
45 081 345
45 877 069
108,0
Résultat net part du groupe
49,0
92,3
Résultat net part du groupe / action (€)
1,41
2,05
2,35
Résultat courant avant impôt
58,7
97,3
130,1
Intérêts minoritaires
-8,9
-10,4
-13,4
-15,6
-32,6
-40,5
Résultat courant après impôt part du groupe
34,2
54,3
76,2
Résultat courant après impôt part du groupe / action (€)
0,98
1,21
1,66
35 161 680
45 552 153
46 863 212
1,39
2,03
2,30
Impôt sur résultat courant (2)
Nombre moyen d’actions dilué (1)
Résultat net part du groupe dilué / action (€) (note 23)
(1)
calculé selon la méthode du “rachat d'actions” (conforme à l'avis n° 27 de l'OEC et à la norme IAS33).
(2)
voir Note 21. L'impôt exigible ne s'élève respectivement qu'à : 1,3 M€ / 5,9 M€ / 7 M€.
TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS
1999
2000
2001
Résultat net
57,8
102,7
121,4
Amortissements et provisions
48,0
88,1
107,0
Variation des impôts différés
-1,9
20,0
23,9
Plus et moins values sur cessions d’actifs
15,5
-40,9
-21,7
Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation
Moins value nette sur rachat de l’obligation convertible
Capacité d’autofinancement
Variation du besoin de fonds de roulement d’exploitation
-
26,5
-
119,4
196,4
230,6
11,9
-5,4
-5,7
131,3
191,0
224,9
Secteur des activités de foncière
-925,9
-603,4
-578,9
Acquisitions de filiales consolidées
-178,7
-283,4
-130,9
-0,3
-
-
-835,7
-559,9
-519,7
1,7
Total des flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation
Flux de trésorerie des activités d’investissement et de placement
Acquisitions de filiales non consolidées
Acquisitions d’immobilisations corporelles
Cessions de filiales consolidées
-
30,0
3,0
1,5
-
85,8
208,4
70,0
130,4
47,9
49,0
79,3
45,3
46,7
0,8
0,5
0,5
Financements immobiliers
-2,4
-
-
Remboursement des financements immobiliers
52,7
2,1
1,8
1,0
Cessions de filiales non consolidées
Cessions d’immobilisations corporelles
Secteurs crédit-bail et crédit court terme
Remboursement des prêts en crédit-bail
Remboursement des prêts aux professionnels de l’immobilier
Investissements financiers
Acquisitions d’immobilisations financières
-8,4
3,2
-322,3
-0,6
-
313,9
3,8
1,0
-803,9
-552,3
-528,9
Cessions d’immobilisations financières
Total des flux de trésorerie provenant des activités d’investissement et de placement
Flux de trésorerie des activités de financement
Augmentation de capital
239,0
3,2
3,4
Dividende distribué
-48,2
-71,7
-89,2
Acquisitions d’actions propres imputées sur les capitaux propres
-15,4
-60,1
-84,9
Rachats de bons de souscription d’actions
-
-
-3,3
Cessions d’actions propres imputées sur les capitaux propres
-
61,6
-
2 511,0
5 645,9
3 495,5
-1 871,2
-5 258,9
-2 958,2
815,2
320,0
363,3
Nouveaux emprunts et dettes financières
Remboursements emprunts et dettes financières
Total des flux de trésorerie provenant des opérations de financement
Variation des liquidités et équivalents au cours de l’exercice
Trésorerie à l’ouverture
142,7
-41,2
59,3
-138,3
4,4
-36,8
4,4
-36,8
22,5
Trésorerie à la clôture (note 24)
45
COMPTES CONSOLIDÉS
ÉVOLUTION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS
PART DU GROUPE
Capital
Primes
d’émission
et de fusion
Réserves et
bénéfices
non distribués
Autres
réserves
Total des
capitaux
propres
155,7
379,9
170,6
-
706,2
-
-14,6
-33,6
-
-48,2
69,3
486,7
-
-
556,0
Résultat part du Groupe
-
-
49,0
-
49,0
Acquisitions / cessions de titres d’auto-contrôle
-
-
-
-75,0
-75,0
225,0
852,0
186,0
-75,0
1 188,0
-
-39,6
-32,0
-
-71,6
2,6
13,6
-
-
16,2
-
-
92,3
-
92,3
Acquisitions / cessions de titres d'auto-contrôle
-
-
-
1,4
1,4
-20,8
20,8
-
-
16,5
83,5
-
-
100,0
0,8
2,1
-
-
2,9
exercices 1999, 2000, 2001 (en millions d’euros)
Solde au 31 décembre 1998
Dividendes payés
Augmentations de capital
Distribution effectuée par l'entreprise consolidante
Augmentations de capital
Dotation de la réserve de plus value à long terme
Conversion des obligations
Options de souscription d'actions
244,9
890,8
267,1
-73,6
1 329,2
Distribution effectuée par l'entreprise consolidante
-
-40,1
-49,1
-
-89,2
Réduction de capital suite à la conversion en euros
-3,8
-
3,8
-
-
-
-
108,0
-
108,0
Acquisitions / cessions de titres d'auto-contrôle
Annulation d'actions (par décision du CA du 13 février 2001)
Conversion des obligations
Options de souscription d'actions et PEE
-
-
-
-87,1
-87,1
-8,2
-65,4
-
73,6
-
-
-
-
-
-
0,5
2,8
-
-
3,3
233,4
788,1
329,8
-87,1
1 264,2
ÉVOLUTION DES INTÉRÊTS MINORITAIRES
DANS LES CAPITAUX PROPRES
Variation de périmètre
Affectation du résultat 2000
Résultat hors groupe 2001
46
Total des capitaux
propres des minoritaires
156,4
-9,7
-13,5
13,4
146,6
COMPTES CONSOLIDÉS
ÉVOLUTION DU CAPITAL
Au 31 décembre 1998
Augmentation de capital en numéraire
Augmentation de capital réservée aux salariés dans le cadre du plan épargne d’entreprise
Augmentation de capital suite aux apports par C.P.I.
Nombre
d’actions (1)
dont actions
autodétenues
10 204 252
0
2 081 500
-
20 935
-
2 447 617
-
-
463 098
Actions reçues dans le cadre de la liquidation de C.P.I.
Conversions d'obligations convertibles
6 166
-
20
-
-
122 499
14 760 490
585 597
Exercices de bons de souscription
Acquisitions d’actions Unibail
Augmentation de capital suite à la fusion de CNIT SA
Conversions d'obligations convertibles
162 679
-
13 621
-
1 075 847
-
-
-23
Levée d'options
47 760
-
-
429 789
Cessions d’actions Unibail
-
-476 007
16 060 397
539 356
33 628
-
-
-78
Levée d'options
50 835
-
-
896 235
Division du capital par 3 et conversion en euros le 13 juin 2001 (2)
Annulation d'actions par décision du CA du 13 février 2001
(1)
(2)
31 073 030
589 184
-539 356
-539 356
46 678 534
1 485 341
Nominal 100 F jusqu’au 13 juin 2001 - 5€ ensuite.
Décision du Conseil d'Administration du 29 mai 2001, autorisée par l'Assemblée Générale du 24 avril 2001.
Options donnant accès au capital
Période d’exercice
Nombre
d’options
attribuées
Annulations
Nombre
d’options /
bons exercés
options de souscription d'actions
du 28/03/2000 au 27/03/2003
315 000
34 638
-
176 965
172 673
172 673
du 27/03/2001 au 26/03/2004
172 500
20 010
-
48 098
144 412
144 412
du 19/03/2002 au 18/03/2005
306 000
34 842
10 500
-
330 342
330 342
du 18/03/2003 au 17/03/2006
327 000
25 764
41 355
-
311 409
311 409
du 09/03/2004 au 08/03/2007
109 500
4 392
21 324
-
92 568
92 568
options de souscription d'actions (1)
du 21/11/2005 au 20/11/2008
502 500
7 239
41 796
-
467 943
467 943
options de souscription d'actions (1)
du 09/10/2003 au 08/10/2009
317 000
-
-
-
317 000
317 000
Bons de souscription (mai 1999) (2)
du 12/05/1999 au 11/05/2004
2 081 500
-
360 063
385
1 721 052
1 084 263
Nature
Ajustements
(3)
Nombre
d’options /
bons restants
Total
(1)
(2)
(3)
Nombre
d’actions
potentielles
2 920 610
Les options de souscription peuvent être exercées à hauteur de 30 % au terme de la deuxième année suivant la date d'attribution, 30 % au terme de la troisième année.
Actions nouvelles ou attributions d’actions existantes.
Consécutifs aux distributions de dividende prélevées sur les réserves.
47
COMPTES CONSOLIDÉS
ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDÉS
1- Principes et méthodes
de consolidation
1-1 Référentiel
Les comptes consolidés sont établis selon la méthodologie
de consolidation définie par le règlement du CRC n° 99-07 du
24 novembre 1999 relatif aux entreprises relevant du Comité de
la réglementation bancaire et financière.
Ce règlement impose la prise en compte d'impôts différés sur les
écarts d'évaluation constatés lors de l'entrée de nouvelles sociétés
dans le périmètre de consolidation. Lors de la première application
de cette méthodologie, au 1er janvier 2000, le groupe avait opté
pour le non retraitement des écarts d'évaluation antérieurs à cette
date.
Dans la cadre de sa réflexion sur l'évolution de ses règles
comptables, le groupe a pris la décision, en 2001, de comptabiliser
les impôts différés sur les écarts d'évaluation antérieurement
constatés. Toutes les opérations du passé ont donc été retraitées
en appliquant le taux d'impôt en vigueur au 1er janvier 2001.
Ce retraitement a pour effet d'augmenter le poste immobilisations
de l'activité de foncière et les provisions pour risques et charges
au titre de l'impôt différé constaté.
La présentation du bilan et du compte de résultat est adaptée aux
spécificités du Groupe afin d'améliorer l'information des
actionnaires et permettre une lecture plus directe des principaux
chiffres-clés des activités.
Ces mêmes documents, présentés selon le format normé par le
règlement CRC 99.07, figurent en annexe au chapitre 8.
1-2 Méthode de consolidation
Entrent dans le périmètre de consolidation les sociétés placées sous
le contrôle exclusif d'Unibail, ainsi que les sociétés dans lesquelles
le Groupe exerce une influence notable matérialisée par le contrôle
direct ou indirect d’au moins 20 % du capital.
• Les sociétés dans lesquelles Unibail détient directement ou
indirectement un pourcentage de contrôle supérieur à 50 %
sont consolidées par la méthode de l’intégration globale.
• Les sociétés dans lesquelles Unibail détient directement ou
indirectement un pourcentage supérieur à 20 % sont consolidées, soit par mise en équivalence, soit par la méthode
d'intégration proportionnelle s'il existe un contrôle conjoint.
• Les sociétés dont le Groupe n'a pas la volonté stratégique de
conserver le contrôle, ainsi que celles jugées non significatives
par rapport à l'ensemble consolidé, sont exclues du périmètre
de consolidation.
Omnifinance, et selon celles du plan comptable général pour
les autres sociétés du Groupe, des retraitements sont opérés afin
de rendre ces comptes homogènes et conformes au référentiel
exposé au § 1-1.
Opérations réciproques
Les soldes réciproques et les opérations entre sociétés du Groupe
sont éliminés.
Cependant, afin de conserver un sens économique au compte de
résultat par secteur d’activité, les flux intragroupe entre
les secteurs d'activité de foncière et de prestations de services ne
sont pas éliminés.
Ecarts de première consolidation
La différence entre le prix d'acquisition et la quote-part dans
les capitaux propres retraités à la date d'acquisition des sociétés,
est affectée à des éléments identifiables au bilan de l'entreprise
consolidée et suit les règles d'évaluation des éléments concernés.
La quote-part de la différence de première consolidation affectée
à l’immobilier est ventilée entre le terrain et la construction en
fonction de la nature et de la localisation de l’immeuble.
Pour ce qui concerne les centres commerciaux et les espaces de
congrès-expositions, leur valeur est liée à la localisation des terrains
sur lesquels ils sont édifiés et à leur affectation à usage commercial
résultant des autorisations administratives. En conséquence, cette
quote-part de la différence de première consolidation est dans
ce cas totalement affectée au foncier.
Lorsque l’immeuble est édifié sur un terrain objet d’un bail
à construction ou d'une concession, la différence de première
consolidation est amortie sur la durée du bail ou de la concession
restant à courir.
L’écart d’acquisition éventuel demeurant après affectation de
l’écart de première consolidation à des éléments identifiables est
amorti sur une durée appropriée dépendant de la société acquise.
Lors de l'acquisition d'intérêts minoritaires, les écarts de consolidation dégagés sont affectés selon les mêmes règles.
Résultat financier des activités de crédit-bail
Le résultat des activités de crédit-bail est établi en fonction des
amortissements financiers calculés pour chaque contrat.
L'amortissement financier est porté directement en diminution
des produits bancaires de façon à ne faire apparaître que le produit
des intérêts sur ces opérations. Les loyers sont retraités afin de
les présenter comme des échéances de prêts constituées pour
partie par un remboursement du capital et par des produits
financiers rémunérant l'investissement réalisé ainsi que les services
rendus par le crédit-bailleur.
1-3 Date de clôture des comptes
Toutes les sociétés consolidées clôturent leurs comptes au
31 décembre.
1-4 Retraitements de consolidation
Retraitements d'homogénéisation des comptes sociaux
Les comptes sociaux étant établis selon les règles édictées
par la Commission Bancaire pour la société-mère Unibail et pour
48
2- Méthodes d’évaluation
2-1 Opérations avec la clientèle
Elles sont présentées au bilan pour le montant des encours de crédit.
Les créances impayées, dès lors qu'elles présentent un risque
probable ou certain de non-recouvrement, sont présentées au
compte “clients douteux” ; l'affectation est systématique lorsque
la créance est impayée depuis plus de six mois.
COMPTES CONSOLIDÉS
Les provisions font l'objet d'une évaluation au cas par cas,
en prenant en compte notamment la situation du marché,
l'avancement des procédures engagées et les garanties obtenues.
2-2 Opérations de crédit-bail
Les opérations de crédit-bail sont présentées au bilan consolidé
pour leur encours financier en ce qui concerne les contrats en
service et pour les valeurs nettes comptables des immeubles pour
ce qui est des contrats résiliés.
Selon les mêmes principes que pour les opérations avec la clientèle,
les créances impayées sont classées en créances douteuses
et provisionnées en considération de l'ancienneté de la créance,
du type de procédure engagée et de son avancement, ainsi que
des garanties obtenues.
2-3 Activités patrimoniales
Valeur brute des immeubles
Elle correspond au coût d’acquisition ou de construction (prix
d’achat, frais accessoires et frais financiers de la période de
construction). Pour les actifs acquis antérieurement à 1996, les frais
d’acquisition et les frais financiers étaient constatés en charges et
ne sont donc pas intégrés dans la valeur brute des immeubles.
Amortissement des immeubles
Les constructions sont amorties linéairement sur des durées allant
de vingt-cinq à quarante ans selon la nature des immeubles, tandis
que les aménagements sont amortis sur dix ans.
Provisionnement pour dépréciation des immeubles
La totalité du patrimoine fait l’objet, à chaque situation semestrielle, d’une évaluation ligne à ligne en valeur de marché par
expertises externes et accessoirement internes pour les actifs peu
significatifs en valeur.
• Si la valeur d’expertise (droits inclus) d’un ensemble immobilier
destiné à être conservé dans la perspective d’une valorisation à
moyen-long terme est inférieure à la valeur nette comptable
d’un montant au moins égal à 5 annuités d’amortissement,
une provision est constituée pour ramener la valeur nette
comptable à la valeur d’expertise majorée de ce même
montant.
• Pour les actifs destinés à être cédés à court terme, si la valeur
d’expertise nette des frais de vente est inférieure à la valeur
nette comptable, la dépréciation est immédiatement constatée
ligne à ligne par voie de provision.
Une provision ainsi constituée n’est susceptible d’être reprise que
lorsque la valeur nette comptable, nette de provision, redevient
inférieure à la valeur d’expertise.
Créances douteuses
Les créances impayées, dès lors qu'elles présentent un risque de
non recouvrement, sont présentées au compte clients douteux.
Les provisions sont déterminées bail par bail sous déduction du
dépôt de garantie, en prenant en compte notamment l'ancienneté
de la créance, l'avancement des procédures engagées et les
garanties obtenues.
marché. Ces titres sont évalués à leur valeur de marché : valeur
boursière pour les sociétés cotées et valeur estimative de
négociation pour les autres. La variation de valeur est constatée au
compte de résultat.
Titres d'investissement
Les titres d'investissement correspondent à des titres à revenu fixe
destinés à être conservés durablement. Ces titres font l'objet d'un
financement adossé ou d'une couverture en taux d'intérêt sur la
durée de vie résiduelle. Lorsque le prix d'acquisition est différent du
prix de remboursement, la surcote ou décote est étalée sur la durée
de vie résiduelle. A la date d'arrêté, il n'est pas constaté de provision
pour risques pour couvrir la moins-value éventuelle entre le prix de
marché et la valeur nette comptable de ces titres.
Titres de placement
Sont classés dans cette rubrique les titres n'appartenant pas
aux autres rubriques présentées (titres de transaction / titres
d'investissement). Ils sont enregistrés à leur prix d'acquisition
frais exclus. Ces titres sont évalués à chaque arrêté comptable à
la plus basse des deux valeurs suivantes : leur prix de revient ou leur
prix de marché par référence au dernier cours connu.
2-5 Valeurs immobilisées
Titres de participation
Les titres de participation non consolidés sont comptabilisés à
leur prix d'acquisition hors frais. En fin d'exercice l'évolution de
la situation des sociétés concernées, leur situation nette et leurs
perspectives d'avenir conduisent le cas échéant à la constitution
de provisions.
3- Autres principes comptables
3-1 Primes de remboursement des emprunts
obligataires convertibles
Les emprunts obligataires convertibles apparaissent pour leur prix
d'émission au passif du bilan ; une provision pour frais financiers
à payer est constituée pour couvrir la charge financière
complémentaire qu’engendrerait la prime de remboursement en
cas de non conversion. Cette provision est constituée, selon
un calcul actuariel, au rythme des intérêts courus. L'écart entre la
provision constituée et la prime est mentionné en engagement
hors-bilan.
3-2 Frais d’emprunt obligataire
Les frais d'émission des emprunts obligataires émis à compter du
1er janvier 1999 sont étalés sur la durée des emprunts; antérieurement
ces frais étaient directement comptabilisés en charges.
3-3 Commissions du secteur bancaire
Les commissions d’engagement et les commissions sur cautions
accordées sont portées au compte de résultat prorata temporis
sur la durée de vie des engagements ou cautions.
2-4 Opérations sur titres et opérations diverses
Titres de transaction
Les titres de transaction sont des titres acquis sur un marché
suffisamment liquide avec l’intention, dès l’origine, de les revendre
dans un délai maximum de six mois selon les opportunités de
3-4 Instruments financiers à terme
Les principes comptables appliqués sont essentiellement fonction
de l’intention avec laquelle les opérations sont effectuées.
Unibail utilise divers instruments de taux tels que les swaps,
49
COMPTES CONSOLIDÉS
les caps, les floors, et les “Forward Rate Agreements” en couverture
et gestion du risque global de taux.
Les primes payées à la signature d’un contrat couvrant plus que
l’exercice en cours sont étalées sur la durée du contrat sur une base
actuarielle. Les charges et produits courus sont inscrits prorata
temporis au compte de résultat. Les pertes et les gains latents
ressortant de la différence entre la valeur de marché estimée des
contrats à la date de clôture et leur valeur nominale ne sont pas
comptabilisés, sauf si une position de micro-couverture devenait
isolée suite à la cession de l’élément couvert.
3-5 Aménagements de loyers
Lorsqu’un bail comporte des clauses d’aménagement du loyer,
telles des franchises ou des paliers, l’effet global des aménagements consentis sur la durée ferme du bail est étalé sur cette
même durée. Cet étalement n’est cependant pratiqué que si l’impact
sur un des exercices de la période ferme du bail est significatif.
Cette modalité est appliquée à tous les baux ayant une prise d’effet
postérieure au 1er janvier 1999, sans retraitement pour les baux
antérieurs.
3-6 Honoraires de commercialisation,
droits d’entrée et frais d’éviction
Les honoraires de commercialisation sont étalés sur la durée ferme
du bail. Les honoraires de première commercialisation consécutifs à
la livraison d'un centre commercial en construction sont
immobilisés et amortis sur la durée ferme moyenne des baux.
Lors d’un changement de locataire, l’indemnité d’éviction versée au
locataire sortant, nette du droit d’entrée facturé au locataire
entrant, est comptabilisée en résultat de l’exercice ; lorsque les
charges ou produits ainsi déterminés trouvent une contrepartie
dans la valeur actualisée des accroissements ou diminutions de
loyer obtenus dans le cadre du nouveau bail, ce résultat est étalé
sur la durée ferme du bail.
Les indemnités versées aux locataires dont l’éviction s’inscrit dans
le cadre d’une restructuration lourde d’un immeuble ou d’un centre
commercial, sont indissociables du coût global de l’opération, et
sont à ce titre immobilisées.
3-7 Impôts
Unibail (société mère), du fait de son ancien statut de Sicomi,
conserve une fiscalité spécifique à savoir :
• un secteur non fiscalisé qui s'applique aux contrats de
crédit-bail signés avant le 1er janvier 1991 ;
• un secteur fiscalisé en totalité pour l’ensemble des autres
opérations.
50
Le groupe Unibail comprend un sous groupe (Doria) ayant opté
pour le régime d’intégration fiscale institué par l’article 68 de la loi
de finances pour 1988.
Impôts différés
Les différences temporaires existant à la clôture de chaque
exercice, entre les valeurs comptables au bilan consolidé des
éléments d’actif et de passif et les valeurs attribuées à ces mêmes
éléments pour la détermination du résultat fiscal, font l’objet
de provisions pour impôts différés calculées selon la méthode
du report variable.
• Les dettes ou créances latentes d’impôt sont calculées sur
la totalité des différences temporaires, et sur les reports
déficitaires, en fonction du taux d’impôt, si celui-ci est fixé,
qui sera en vigueur à la date probable d’utilisation des déficits
ou de renversement des différences concernées ; à défaut, c’est
le taux d’impôt en vigueur à la date d’arrêté des comptes qui
est appliqué. Au sein d’une même entité fiscale et pour un
même taux, les éventuels soldes nets débiteurs ne sont
enregistrés à l’actif qu’à hauteur du montant estimé
récupérable à un horizon prévisible.
• Les écarts d'évaluation constatés dans le cadre de la première
consolidation d'une filiale donnent lieu à la comptabilisation
d'impôts différés.
3-8 Actions d’auto-contrôle
Ces actions sont classées selon leur destination en opérations sur
titres et évaluées à chaque arrêté comme indiqué au point 2-4.
Les actions classées en titres immobilisés dans les comptes sociaux
sont portées en diminution des capitaux propres consolidés ;
les cessions ultérieures n’affectent pas le compte de résultat.
3-9 Plans de retraite
Les pensions de retraite dues au titre des divers régimes de retraites
obligatoires auxquels cotisent les employeurs et les salariés sont
prises en charge par des organismes extérieurs spécialisés.
Les cotisations dues au titre de l’exercice sont comptabilisées dans
le résultat de la période.
Les indemnités de fin de carrière font l’objet de constitution
d’une provision résultant du calcul de la valeur actuelle nette
des prestations futures.
COMPTES CONSOLIDÉS
4- Périmètre de consolidation
Méthodes (1)
SA Unibail
SA Omnifinance
IG
IG
% d’intérêt
Fin 1999
100.00
100.00
Bureaux
SA Capricorne
SARL Zéphyr
SAS Corto
SAS Immobilière 125 Wilson
SAS Immobilière 137 Fg St Honoré
SAS Immobilière 16 Monceau
SAS Immobilière 25 Choiseul
SAS Immobilière 27-29 Bassano
SAS Immobilière 35-38 Hameau
SAS Immobilière 41 Ybry
SAS Immobilière 47 Victoire
SAS Immobilière 49 Etienne Marcel
SAS Immobilière 5 Royale
SAS Immobilière Babylone
SAS Immobilière Château Garnier
SAS Immobilière Erlanger
SAS Immobilière Hôtel Lully
SAS Immobilière Iseult
SAS Immobilière La Chocolaterie
SAS Immobilière Louvre
SAS Immobilière Montgolfier
SAS Immobilière Noria
SAS Immobilière Penthièvre
SAS Immobilière Tolbiac Masséna
SAS Liberty
SAS Quai Ouest
SAS SFAM
SAS SIG 34
SAS Société Foncière de Bureaux Parisiens
SAS Tanagra
SAS Unibail Investissement II
SAS Uni-Bureaux
SCI 189 Malesherbes
SCI 3-5 Malesherbes
SCI 7 Adenauer
SCI Alba
SCI Ariane Défense
SCI 39-41 Cambon
SCI Colisée 31
SCI Galilée Défense
SCI Immobilière Illustration
SCI Poncelet Wagram
SCI Saint-Ouen Dalhenne
SCI Sirmione
SCI Syra
SCI Véga
SCI Village 1 Défense
SCI Wilson 70
SNC 38 Jeuneurs
SNC 50 Montaigne
SNC Foncière Richelieu Bureaux
SNC Ida
SNC Sogec
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
78.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
90.00
100.00
100.00
100.00
% d’intérêt
Fin 2000
100.00
100.00
% d’intérêt
Fin 2001
100.00
100.00
% contrôle
Fin 2001
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
78.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
90.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
78.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
90.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
78.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
90.00
100.00
100.00
100.00
51
COMPTES CONSOLIDÉS
Méthodes (1)
% d’intérêt
Fin 1999
% d’intérêt
Fin 2000
% d’intérêt
Fin 2001
% contrôle
Fin 2001
100.00
Commerces
SA Nice Etoile
IG
-
100.00
100.00
SA Société d'Expl. des Park. Forum des Halles
IG
65.00
65.00
65.00
65.00
SARL Sage
IG
53.30
53.30
53.30
53.30
SAS La Toison d'Or
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Uni-Commerces
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SCI Colline Défense
IG
-
-
100.00
100.00
SCI du CC de Bordeaux Préfecture
IG
61.00
61.00
61.00
61.00
SCI du CC des Pontôts
IG
90.00
90.00
90.00
90.00
SCI du Forum des Halles de Paris
IG
65.00
65.00
65.00
65.00
SCI Espace Commerce Europe
IP
50.00
50.00
50.00
50.00
SCI Pégase
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SCI Rosny Beauséjour
IP
50.00
50.00
50.00
50.00
SCI SCC de la Défense
IG
53.30
53.30
53.30
53.30
SCI Sicor
IG
63.00
63.00
73.00
73.00
SCI Triangle des Gares
IP
40.00
40.00
40.00
40.00
SEP Rosny 2
IP
26.00
26.00
26.00
26.00
SEP Ulis 2
IP
45.00
45.00
45.00
45.00
SEP Vélizy
IP
54.00
54.00
54.00
54.00
SNC Bures Palaiseau
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC Centre Commercial Francilia
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC du CC Labège
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC du CC Strasbourg Etoile
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC Foncière Richelieu Commerces
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC Saint Genis Laval
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC Vélizy Petit Clamart
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SCI Pandore
IG
-
-
100.00
100.00
SNC Le Carrousel du Louvre
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SA Espace Champerret
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SA Paris expo
IG
-
93.43
95.99
95.99
Sociétés de prestations de services
SA Arc 108
IG
99.93
99.93
99.93
99.93
SA Crossroads Property Investors
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SA Exploitation Carrousel du Louvre
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SARL Sovalec
IG
50.00
50.00
50.00
50.00
SAS Alain Fraux
IG
-
-
100.00
100.00
SAS Espace Expansion
IG
99.99
99.99
99.99
99.99
SAS Forum Restauration
IG
-
-
65.00
65.00
SAS S2B
IG
-
100.00
100.00
100.00
SAS U2M
IG
-
100.00
100.00
100.00
SAS Unibail Management
IG
-
100.00
100.00
100.00
SNC Espace Expansion Création
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC Société Exploitation Cnit
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SARL Espace Expansion Immobilière
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SARL Courcelles Immobilier
IG
99.77
99.77
99.77
99.77
SAS Immobilière Activa
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Doria
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Eva
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Farroé
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Génoa
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Harrys
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Léa
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Puerto
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SAS Immobilière Resta
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
SNC Financière Francilia
IG
100.00
100.00
100.00
100.00
Holdings intermédiaires et autres
(1)
52
I.G. = Intégration Globale
I.P. = Intégration Proportionnelle
COMPTES CONSOLIDÉS
5- Principaux événements des 3 derniers
exercices et comparabilité
La comparaison entre les exercices 1999, 2000 et 2001 est affectée
par les événements et opérations résumés ci-après :
En 1999 :
• Acquisition d'un portefeuille d'actifs immobiliers du groupe
Vivendi pour un montant global de 854 M€.
Le portefeuille d'actifs de bureaux composé de la tour ‘Ariane’,
des immeubles ‘Michelet-Galilée’ et ‘les Villages’ à la Défense,
ainsi que de l'immeuble dit 'Havas', avenue Charles De Gaulle à
Neuilly et de l'immeuble du 31 rue du Colisée à Paris, a été
acquis le 1er juillet 1999.
Le portefeuille d'actifs de Congrès Expositions comprenant
le Cnit, le Carrousel du Louvre et la ‘Colline de la Défense’
et les sociétés d'exploitation de ces actifs ont été acquis le
1er décembre 1999.
Ces acquisitions ont été financées par une augmentation de
capital de 244 M€ en mai 1999 assortie de Bons à option
d'acquisition d'actions existantes et/ou de souscription
d'actions nouvelles et l'émission en juin 1999 d'un emprunt
obligataire de 350 M€.
• Apport de DORIA par Crossroads Property Investors – SCA.
Le Groupe Unibail détenait 16 % de Crossroads Property
Investors (fonds d’investissement créé fin 1997), dont il était
par ailleurs “ General Manager ” par l’intermédiaire de CPI-SA
(filiale à 100 % d’Unibail).
Le 21 décembre 1999, CPI-SCA a apporté à Unibail les titres de
la société DORIA, holding française détenant les participations
dans les sociétés foncières ayant acquis des immeubles ou des
projets immobiliers, ainsi qu'une créance de 166,5 M€ qu'elle
détenait sur la société DORIA.
Ces apports, évalués à 315 M€, ont été rémunérés par
l'attribution de 2 447 617 actions UNIBAIL nouvellement
émises, avec jouissance au 1er janvier 1999 et entièrement
assimilables aux actions existantes. Les actions UNIBAIL reçues
par CPI-SCA ont été ensuite distribuées aux différents
partenaires de Crossroads Property Investors. L’apport a par
ailleurs déclenché le calcul du 'carried interest' auquel CPI-SA
(general manager) pouvait prétendre. Celui-ci, d'un montant de
10,6 M€, a été réglé à CPI SA, par remise d'une partie des
actions UNIBAIL que CPI-SCA a reçu dans le cadre de l'apport.
• Autres acquisitions / cessions.
- création et consolidation de la SCI 3/5 Malesherbes
qui a acquis en juillet 1999 l'immeuble à cette adresse,
- consolidation de la SCI IDA, acquéreur, en 1999, de 3 étages
de la tour Maine Montparnasse,
- consolidation de la SCI Pégase acquéreur auprès de l'EPAD
le 15 mars 1999 du terrain sur lequel est édifié le centre
commercial des Quatre Temps,
- consolidation de la société du Centre Commercial Francilia
(Carré Sénart), dans laquelle le groupe a fait passer
sa participation de 50 à 100 %, la construction du centre
ayant par ailleurs été lancée.
En 2000 :
• Acquisition de Paris expo.
A l'issue de l'Offre Publique d'Achat amicale des titres de Paris
expo lancée en décembre 1999 et dont les résultats ont été
annoncés le 18 février 2000, Unibail détenait 61,6 % de
la société concessionnaire du Parc des Expositions de la Porte
de Versailles. Suite à l'acquisition des participations de la CCIP
et de la SAGI, le 1er octobre 2000, Unibail a porté son contrôle
à 93,4 %. Le coût d'acquisition, frais compris, s'élève à 183 M€,
dégageant un écart de première consolidation de 93 M€
affecté au foncier et à l'activité de services, qui est amorti sur
la durée résiduelle de la concession du site par la Ville de Paris,
soit 26 ans.
• Fusion absorption de Cnit SA par Unibail.
Les assemblées générales d'Unibail et de Cnit SA propriétaire
du terrain et de la voûte du Cnit à la Défense, ont approuvé, le
12 mai 2000, la fusion absorption de Cnit SA (détenue à 72 %
par Unibail) par Unibail à effet rétroactif du 1er janvier 2000. La
parité retenue de 5,5 actions Unibail pour 1 action de Cnit SA
a conduit à l'émission de 162 679 actions représentant une
augmentation de capital de 2,5 M€ assortie d'une prime de
fusion de 12,6M€.
• Rachat partiel de l'obligation convertible et offre de
remboursement anticipé.
Conformément aux termes du contrat de l'obligation
convertible émise en 1994, il a été décidé de mettre fin à
la dilution potentielle en procédant en 2 étapes :
(i) Unibail a procédé au rachat de 1 921 131 obligations
convertibles à un prix moyen de 142 €. Ces obligations ont été
immédiatement annulées.
(ii) UnibailL a proposé le remboursement anticipé des
1 002 678 obligations restantes, au prix de 117,6 €. Les
porteurs ont eu la possibilité, jusqu'au 13 septembre 2000,
d'opter pour la conversion ou pour le remboursement.
La quasi totalité des obligations ont été converties en
1 075 722 actions.
Le rachat à fait ressortir une perte avant impôt de 26,6 M€, en
résultat exceptionnel. Après prise en compte de l'effet impôt,
l'impact a été neutre sur le résultat net consolidé.
• Acquisition de la SA Nice Etoile
Le 28 septembre 2000, Unibail a acquis 100 % des actions
de la SA Nice Etoile, propriétaire du centre commercial situé
sur la principale artère commerciale de Nice. Cette acquisition
a dégagé un écart de première consolidation de 52,7 M€,
augmenté de 32 M€ d'impôt différé. Cet écart est affecté
au foncier et amorti sur 74 ans, durée résiduelle du bail à
construction.
• Autres acquisitions et cessions :
- Acquisition par la SCI Saint-Ouen Dalhenne de l'immeuble
siège de Alstom Transport à Saint-Ouen,
- Acquisition de 21 étages de la Tour Europe à la Défense,
- Cession de 29 actifs de bureaux pour un montant total
de 237 M€.
53
COMPTES CONSOLIDÉS
Principaux évènements 2001 :
• L'ensemble immobilier Cœur Défense a été mis en service en
mai 2001, date à partir de laquelle ont été comptabilisés
les premiers loyers et l'amortissement des constructions.
Simultanément les frais financiers ont cessé d'être immobilisés
et sont depuis lors comptabilisés en charges.
• Le 1er juillet 2001, la SCI Cambon (propriétaire de l'immeuble
siège d'Euronext, 39/41 rue Cambon Paris 1er valorisé à 115 M€)
a été acquise par Doria, filiale d'Unibail. La SCI Cambon est
entrée dans le périmètre de consolidation à cette même date.
• Début octobre 2001, Unibail, par l'intermédiaire de sa filiale
Zéphyr, a acquis pour 183 M€ l'ensemble des immeubles de
l'ancien siège de l'EDF situé dans le 8e arrondissement de Paris
(projet 3 M).
Cet actif fera l'objet d'une restructuration totale. Il est non
productif de revenus et comptabilisé en immobilisations
en-cours. Les frais financiers générés par cette opération sont
immobilisés pendant la période de rénovation.
• Le 18 septembre 2001, la SCI Pandore filiale d'Unibail a
acquis pour 0,8 M€ “le Foyer de l'Arche” à la Défense (9 500 m2
de surface de Congrès-Expositions).
• Le Groupe a par ailleurs renforcé sa position dans divers actifs :
+10 % de la société Sicor (centre commercial Orléans Place
d'Arc), +50 % de l'indivision de l'immeuble 168 Avenue Charles
de Gaulle à Neuilly, et acquisition des derniers étages de la tour
Europe à la Défense.
• Dans le cadre de son programme d'Euro Medium Term Notes,
Unibail a procédé à une émission publique de 400 M€
en janvier 2001 et à un placement privé de 710 M€ au
2e trimestre 2001.
54
• La distribution de dividende de juin 2001 a été faite
partiellement par prélèvement sur les réserves. Les modalités
d'exercice des options donnant accès au capital ont été
ajustées en conséquence.
• Le 13 juin 2001, le nominal de l'action Unibail a été divisé
par 3 et converti en Euros (5 € de nominal par action).
Les conditions d'exercice des Bons de Souscription d'Action ont
été modifiées en conséquence : 5 bons et 130 € donnent
dorénavant droit à 3,15 actions.
• Dans le cadre de son programme de rachat d'actions, Unibail
a acquis, en 2001, 1 484 483 de ses propres titres.
Comparabilité :
Les présentations des exercices 1999 et 2000 ont été retraitées par
rapport aux précédentes publications :
1. Constatation des impôts différés sur la totalité des écarts
d'évaluation dégagés lors des premières consolidations.
Dans les précédentes publications, seules les acquisitions
postérieures au 1 er janvier 2000 avaient été traitées.
Ce retraitement a généré au 31 décembre 1999 une augmentation
de 315 M€ des valeurs d'entrée de certains actifs avec, en
contrepartie, l'enregistrement d'une provision pour impôts différés
passifs du même montant.
2. Dans les précédentes publications, le Cnit était classé en totalité
dans le secteur d'activité Congrès-Expositions. Afin de mieux
refléter l'économie de cet actif qui comprend des surfaces de
bureaux, de commerces et de congrès, celui-ci a été découpé en
3 unités qui alimentent chacune leur secteur d'activité respectif.
Il en est de même des surfaces de bureaux et de parkings de
l'ensemble immobilier Méridien Montparnasse.
COMPTES CONSOLIDÉS
Résultat courant avant impôt 2000 et 2001 proforma intégrant en année pleine l'impact des variations
de périmètre.
Les variations de périmètre de consolidation 2000 ont été retraitées dans le compte de résultat proforma ci-dessous, selon les hypothèses
suivantes :
- Prise en compte de Nice Etoile (acquis le 28 septembre 2000) en année pleine en 2000.
- Prise en compte de Paris-Expo - Porte de Versailles (acquis pour 61,6 % en février 2000 et 93,4 % en octobre 2000) en année pleine en
2000.
Pour l'exercice 2001, la SCI Cambon acquise le 1er juillet 2001 n'est pas ici retraitée. Son acquisition au 1er janvier 2001 aurait généré 3,2 M€
de loyers complémentaires. Le projet 3M est sans impact sur le compte de résultat 2001.
Compte de résultat consolidé (en millions d’euros)
2000
(1)
Impact des
variations
de périmètre
Pro-forma
2000
Réel
2001
Foncière de Bureaux
Revenus locatifs
159,5
-
159,5
229,0
Charges nettes d'exploitation
-12,4
-
-12,4
-12,7
-2,4
-
-2,4
-2,7
144,7
-
144,7
213,6
Frais de gestion d'actifs
Excédent Brut d’Exploitation du Pôle Bureaux
Foncière de Centres Commerciaux
Revenus locatifs
121,7
6,6
128,3
139,9
-16,5
-1,3
-17,8
-19,8
Foncier
-3,7
-
-3,7
-3,5
-0,6
-
-0,6
-0,3
100,9
5,3
106,2
116,3
Excédent Brut d’Exploitation du Pôle Commerces
Foncière Congrès-expositions
Revenus locatifs
75,8
8,1
83,9
87,1
-24,0
-2,8
-26,8
-29,1
-6,9
-1,2
-8,1
-8,4
-
-
-
-
44,9
4,1
49,0
49,6
Prestation de services du pôle Congrès Expositions
9,2
1,7
10,9
6,0
Gestion et services immobiliers Bureaux et Commerces
0,3
-
0,3
3,9
-1,5
Foncier
Excédent Brut d’Exploitation du Pôle Congrès-expositions
Activité de Prestations de Services
-0,2
-
-0,2
Excédent brut d'exploitation du Pôle Prestations de Services
9,3
1,7
11,0
8,4
Contribution nette des activités de crédit
4,8
-
4,8
3,4
Total autres charges et produits d'exploitation
-18,4
-
-18,4
-20,7
= Excédent Brut d’Exploitation
286,2
11,1
297,3
370,6
Dotations aux amortissements
-100,8
-5,9
-106,7
-113,4
-88,2
-6,9
-95,1
-127,6
0,1
-
0,1
0,4
130,0
Frais financiers nets
Résultat courant des sociétés non consolidées
= Résultat courant avant impôt
97,3
-1,7
95,6
-11,5
0,5
-11,0
-14,3
85,8
-1,2
84,6
115,7
45 081 345
45 257 841
45 877 069
1,90
1,87
2,52
= Résultat courant avant impôt Part des minoritaires
= Résultat courant avant impôt Part du Groupe
Nombre moyen d’actions
Résultat courant part du groupe / action (€)
(1)
L'exercice 2000 a été retraité par rapport aux précédentes publications. Voir § 5 comparabilité.
55
COMPTES CONSOLIDÉS
6- Notes et commentaires
6-1 Notes sur l’actif du bilan consolidé
Note 1 - Opérations de trésorerie et interbancaires
Le solde des opérations de trésorerie (47 M€) a une échéance inférieure à 3 mois. L'augmentation du poste de titres de placement est
principalement due à l'acquisition de Sicav par la SAS Tanagra.
Note 2 - Opérations de crédit-bail
En l’absence de production nouvelle depuis 1991, l’encours financier diminue au rythme des fins de contrats (fins normales, levées d’options
d’achat anticipées, résiliations).
Encours financier des dossiers en service
1999
2000
2001
Valeur brute
197,6
151,3
104,5
Provisions
Valeur nette de provisions
Nombre de contrats
Durées restant à courir
-
-
-
197,6
151,3
104,5
375
326
262
Moins de 1 an
De 1 à 5 ans
Plus de 5 ans
Total bilan
25,9
70,1
8,5
104,5
Encours financier
Note 3 - Activité de foncière
Terrains
Constructions
Agencements
et autres
Actifs non
consolidés
Immobilisations
en cours (1)
Total
Bureaux et locaux d'activités
992,1
2 255,0
8,6
-
67,3
3 323,0
Centres commerciaux
917,1
638,2
33,5
0,4
38,4
1 627,6
105,3
275,7
3,4
-
6,1
390,5
2 014,5
3 168,9
45,5
0,4
111,8 (1)
5 341,1
Valeurs brutes des actifs
Total
(1)
Le montant de 111,8 M€ d'immobilisations en-cours au 31 décembre 2001 comprend principalement les travaux de Cité du Retiro dans le pôle bureaux (Cœur Défense ayant été mis en
service au cours du second trimestre 2001), de Carré Sénart, de Strasbourg Etoile, du centre commercial des Quatre Temps et de la Colline de la Défense dans le pôle Commerces et de Paris expo
pour le pôle Congrès.
Les écarts de première consolidation relatifs à l’immobilier sont affectés à la construction ou au foncier des immeubles, selon la règle
définie au §1-4.
Variation des immobilisations brutes
Bureaux et
locaux d’activités
Centres
Commerciaux
CongrèsExpositions
Total
Solde au 31 décembre 1999 publié
2 371,2
1 046,4
368,5
3 786,1
Constatation de l'impôt différé sur les écarts d'évaluation à l'ouverture
124,3
203,5
-4,0
323,8
Reclassements (1)
129,8
40,5
-170,3
-
2 625,3
1 290,4
194,2
4 109,9
335,6
65,9
23,3
424,8
-2,6
147,1
228,1
372,6
124,9
6,4
9,2
140,5
-208,1
-4,5
-0,3
-212,9
23,3
13,3
-71,7
-35,1
2 898,4
1 518,6
382,8
4 799,8
158,4
86,3
12,4
257,1
84,1
7,9
-3,0
89,0
Acquisitions (2)
225,3
16,4
0,8
242,5
Cessions (2)
-43,7
-1,6
-2,5
-47,8
0,5
-
-
0,5
3 323,0
1 627,6
390,5
5 341,1
Solde au 31 décembre 1999 retraité
Travaux
Variation de périmètre
Acquisitions
Cessions
Reclassements (5)
Travaux
Variation de périmètre (3)
Reclassements (4)
(1)
Reclassements entre les activités Congrès expositions et Commerces ou Bureaux des actifs du Cnit et des bureaux et parkings de l'ensemble Méridien Montparnasse.
Les principales acquisitions et cessions de chaque exercice sont décrites au chapitre “principaux événements et comparabilité”.
Les variations de périmètre en 2001 correspondent essentiellement à l'acquisition de la SCI Cambon dans le pôle Bureaux et à l'acquisition d'une quote-part complémentaire de 10 % dans la SCI
Sicor au sein du pôle Commerces.
(4)
Le solde de reclassement en 2001 de l'activité bureaux correspond à un immeuble transféré du crédit-bail à la location simple.
(5)
Le solde de reclassement en 2000 correspond à 3 immeubles transférés du crédit-bail à la location simple suite à la signature de baux de droit commun et au transfert de l'immeuble de
l'ancien siège social du 108 rue de Richelieu dans le secteur locatif. A cela s'ajoute le reclassement d'une partie de l'écart de première consolidation de Paris Expo en écart d'acquisition (cf. note 6).
(2)
(3)
56
COMPTES CONSOLIDÉS
Variation des amortissements et provisions
Bureaux et
locaux d’activités
Centres
Commerciaux
CongrèsExpositions
Total
85,1
86,7
7,4
179,2
Constatation de l'impôt différé sur les écarts d'évaluation à l'ouverture
0,1
7,2
1,0
8,3
Reclassements (1)
3,7
1,5
-5,2
-
88,9
95,4
3,2
187,5
Dotations amortissements
39,8
26,5
25,1
91,4
0,8
1,0
-
1,8
-6,9
-
-
-6,9
-21,2
-2,1
-
-23,3
8,5
-
-
8,5
109,9
120,8
28,3
259,0
55,8
32,1
22,6
110,5
-
0,3
-
0,3
-3,5
-
-
-3,5
Dotations provisions
Reprises provisions
Reprises amortissements
Reclassements (2)
Dotations amortissements
Dotations provisions
Reprises provisions
Reprises amortissements
-4,7
-0,8
-1,8
-7,3
157,5
152,4
49,1
359,0
(1)
Reclassements entre les activités Congrès-expositions et Commerces ou Bureaux des actifs du Cnit et de l'ensemble Méridien Montparnasse.
(2)
Reclassement en 2000 de 3 immeubles transférés du crédit-bail à la location simple suite à la signature de baux de droit commun et au transfert de l'immeuble de l'ancien siège social du
108 rue de Richelieu dans le secteur locatif.
1999
2000
2001
99,0
171,3
219,5
Dont dépôts et cautionnements
1,3
1,8
1,7
Dont créances douteuses
8,5
8,2
2,2
10,6
11,0
13,0
Créances clients
Fournisseurs débiteurs
Créances sur cessions d’actifs
3,5
-
0,4
Créances sur partenaires
3,9
6,2
2,9
117,0
188,5
235,8
-6,2
-5,9
-4,7
110,8
182,6
231,1
Détail des créances rattachées par activité
2001
Valeur brute
Provisions sur clients douteux
1999
2000
Bureaux et locaux d'activités
25,9
26,1
51,4
Centres commerciaux
77,3
128,9
139,1
Total
7,6
27,6
40,6
110,8
182,6
231,1
Les créances douteuses, sous déduction des dépôts de garantie, sont provisionnées à près de 100 % de leur montant hors taxe.
Note 4 - Opérations diverses
Créances fiscales
Taxe sur la valeur ajoutée
Impôt sur les sociétés
Impôt différé actif
Total
1999
2000
2001
32,8
57,1
57,4
1,4
3,2
2,3
80,1
52,8
49,5
114,3
113,1
109,2
Le poste impôt différé actif est constitué pour 36,7 M€ de la valorisation de déficits fiscaux reportables d'Unibail S.A. et pour le solde de
différences temporaires. Voir 3.7. des principes comptables.
L'ensemble des déficits reportables hors intégration fiscale non valorisés s’élèvent à 26 M€ de déficits propres à certaines sociétés et 8,0 M€
de déficits long terme.
Créances rattachées à l’activité de prestations de services
Valeur brute
Dont créances exigibles à moins de 3 mois
1999
2000
15,6
26,9
2001
27,7
15,6
26,9
26,8
Dont créances douteuses
0,2
1,6
0,9
Provisions sur créances douteuses
-0,2
-1,4
-0,9
15,4
25,5
26,8
57
COMPTES CONSOLIDÉS
1999
2000
2001
1,4
10,6
13,9
12,4
11,9
23,4
Instruments conditionnels achetés
4,2
3,9
3,4
Charges constatées d’avance
6,4
9,1
12,8
24,4
35,5
53,4
Frais de commercialisation à répartir
Autres charges à répartir
Total
Les autres charges à répartir sont principalement composées des indemnités d'éviction à étaler (notamment 3,1 M€ sur les Quatre Temps et
1,4 M€ sur le centre commercial du Carrousel du Louvre), de l'étalement des franchises et paliers de loyers sur Cœur Défense pour 8,9 M€, et
des primes et frais d'émission étalés de l'emprunt obligataire et des EMTN pour 5,0 M€.
Note 5 - Valeurs immobilisées
L'augmentation des immobilisations d'exploitation s'explique principalement par le démarrage de S2B, société créée en octobre 2000, chargée
de la gestion technique des immeubles de bureaux et qui a vocation à offrir de nouveaux services aux locataires, notamment sur Cœur Défense,
le premier site sur lequel ces services sont déployés.
Note 6 - Écarts d’acquisition
1999
2000
Valeur brute consolidée
18,6
78,4
2001
80,8
Amortissement
-4,7
-7,4
-11,3
Valeur nette au bilan
13,9
71,0
69,5
Jusqu'au 31 décembre 2000, ce poste était uniquement constitué de l’écart constaté lors de la prise de contrôle du Groupe Arc Union en 1995
(après imputation sur les capitaux propres consolidés à hauteur de la prime d’émission liée à cette opération pour un montant de 30,8 M€).
Dans le cadre de l'affectation de l'écart de première consolidation de Paris expo, effectuée dans le délai d'un an de l'acquisition, les activités
de prestation de services ont été valorisées à 59,8 M€.
6-2 Notes sur le passif du bilan consolidé
Note 7 - Opérations de trésorerie et interbancaires
Durée restant à courir
moins
de 3 mois
de 3 à
6 mois
6 mois
à 1 an
de 1 à
5 ans
Plus de
5 ans
Total
2001
Comptes ordinaires
31,0
-
-
-
-
31,0
Emprunts
30,6
31,8
5,5
562,2
67,9
698,0
Dettes rattachées
Total
3,0
-
-
-
-
3,0
64,6
31,8
5,5
562,2
67,9
732,0
Parmi les 698 M€ d'emprunts, 592 M€ sont des dettes hypothécaires réparties sur trois emprunts. Ces derniers, à taux variable, sont couverts
par des contrats de garantie de taux plafond (Cap). L'emprunt hypothécaire le plus important est celui ayant financé la construction de
l'immeuble “ Cœur Défense ”, dont le montant tiré au 31 décembre 2001 s'élève à 493 M€. Deux autres crédits hypothécaires financent
les immeubles Issy-Guynemer à Paris 15e et Place du Chancelier Adenauer à Paris 16e. Ils représentent au total un encours de prêts de 99 M€.
Les autres dettes financières figurant au bilan représentent les comptes courants ou emprunts vis à vis des associés minoritaires externes,
dont principalement ceux du centre commercial de la Défense (32,9 M€), du Forum des Halles (32,9 M€), du centre commercial de Bordeaux
Mériadeck (10,7 M€), de la SNC 50 Montaigne (13 M€) et de Tanagra (Cœur Défense, 21,2 M€).
Note 8 - Opérations sur titres
Durée restant à courir
moins de
3 mois
Titres du marché interbancaire et de créances négociables
3 mois à
6 mois
6 mois à
1 an
1 an à
5 ans
Plus de
5 ans
Total
2001
843,3
545,4
185,0
112,9
-
-
Emprunts obligataires
-
-
-
350,0
-
350,0
EMTN
-
7,5
195,0
1 139,7
-
1 342,2
545,4
192,5
307,9
1 489,7
-
2 535,5
Total
Les 843 M€ de titres émis sur le marché monétaire sont constitués de 318 M€ de Bons à Moyen Terme Négociables (BMTN) et de 525 M€ de
certificats de dépôts.
Dettes rattachées (intérêts courus)
58
1999
2000
Titres du marché interbancaire (BON)
1,5
0,6
2001
-
Titres de créances négociables (BSF, BMTN & CD)
6,4
16,3
6,4
Obligations
21,5
9,3
35,6
Total
29,4
26,2
42,0
COMPTES CONSOLIDÉS
Caractéristiques des emprunts obligataires et EMTN
juin-1999
juillet-2000
juillet-2000
juillet-2000
août-2000
août-2000
août-2000
septembre-2000
octobre-2000
janvier-2001
mars-2001
mars-2001
juillet-2001
juilllet-2001
août-2001
octobre-2001
novembre-2001
Total
(1)
Montant nominal
10 000 €
100 000 €
100 000 €
50 000 €
100 000 €
100 000 €
10 000 €
10 000 €
500 000 €
1 000/10 000/100 000 €
100 000 €
100 000 €
100 000 €
100 000 €
10 000 €
100 000 000 JPY (1)
1 000 000 JPY (1)
Taux
Fixe 4,375 %
Euribor 3 + 0,20 %
Eonia OIS + 0,20 %
Structuré Euribor 3 mois
Eonia OIS + 0,24 %
Euribor 3 + 0,19 %
Euribor 3 + 0,25 %
Encours au 31.12.2001
350,0
20,0
15,0
10,0
40,0
95,0
20,0
Echéance
juin 2006
juillet 2002
juillet 2002
août 2005
août 2002
décembre 2002
novembre 2003
Euribor 3 + 0,22 %
Fixe 5,395 %
Fixe 5,625 %
Euribor 3 + 0,20 %
Euribor 3 + 0,15 %
Eonia OIS + 0,30 %
Euribor 3 + 0,25 %
Euribor 3 + 0,30 %
Yen Libor 3 + 0,125 %
Yen Libor 3 + 0,12 %
25,0
7,5
400,0
10,0
100,0
25,0
376,5
180,0
9,1
9,1
1 692,2
septembre 2002
avril 2002
janvier 2006
mars 2003
mars 2003
juillet 2003
juillet 2003
août 2004
mai 2003
octobre 2003
Swaps en euros
Instruments Financiers
Unibail est exposé au risque lié à l'évolution des taux d'intérêt, résultant d'emprunts collectés pour financer la politique d'investissement et
maintenir la liquidité financière nécessaire. La politique de gestion du risque de taux d'intérêt d'Unibail a pour but de limiter l'impact d'une
variation des taux d'intérêt sur le résultat et le cash-flow ainsi que de maintenir au plus bas le coût global de la dette. Pour atteindre ces objectifs,
Unibail emprunte également à taux variable et utilise des produits dérivés (principalement des caps et des swaps) pour couvrir le risque de taux.
La Société ne réalise pas d'opérations de marché dans un autre but que celui de couvrir son risque de taux. Elle centralise et gère elle-même
l'ensemble des opérations traitées.
Valeur de marché des instruments financiers
Les principales méthodes et hypothèses retenues pour valoriser les instruments financiers sont les suivantes :
• La dette à taux variable, par nature, a pour valeur son montant nominal augmenté des coupons courus (valeur comptable) ;
• La dette à taux fixe a été valorisée :
- soit sur la base d'un prix de marché au 31 décembre 2001 (instrument coté),
- soit à partir d'une actualisation des flux futurs sur une courbe de taux d'Etat au 31 décembre 2001.
• Les instruments dérivés ont été valorisés par une actualisation des cash-flows futurs estimés sur la base d'une courbe de taux d'intérêt au
31 décembre 2001.
Les valeurs de marché estimées des instruments financiers ayant une valeur de marché différente de leur valeur comptable sont les suivantes :
31 décembre 1999
Valeur de marché des instruments financiers
31 décembre 2000
31 décembre 2001
Valeur
Comptable
Valeur
de marché
Valeur
Comptable
Valeur
de marché
Valeur
Comptable
Valeur
de marché
343,0
383,0
-
-
-
-
627,2
619,4
688,6
708,6
1 085,9
1 079,2
Dette à long terme
Obligations convertibles
Emprunts à taux fixe, titres du marché
interbancaire et de créances négociables
Instruments financiers hors bilan
SWAPS
-
8,3
-
-7,0
-
-1,9
CAPS
12,8
29,8
12,0
15,1
7,4
-2,3
Total
983,0
1 040,5
700,6
716,7
1 093,3
1 075,0
Risques de taux
Sur la base de la situation au 31 décembre 2001, après prise en compte de 47 M€ de trésorerie excédentaire, la dette financière nette d'Unibail
s'élevait à 3 218 M€ (hors comptes courants d'associés). Environ 2 451 M€ (76 %) étaient constitués de dettes émises à taux variable ou
de dettes à taux fixe immédiatement transformées à taux variable. Ces dernières étaient couvertes par des opérations de swaps de taux et de
garanties de taux plafond (caps) à hauteur de 1 801 M€ (73 %) ; leur maturité moyenne était de 3 ans.
Profitant de la baisse des taux d'intérêt intervenue au second semestre 2001, Unibail a réalisé deux séries d'opérations de couverture portant
sur l'ensemble de l'année 2002 : 600 M€ de swaps emprunteurs à taux fixe contre Euribor 3 mois à un taux moyen de 3,76 % et 700 M€ à
un taux moyen de 2,89 %. De plus, une stratégie de couverture à base de swaps et de collars a été mise en place pour réduire le risque de taux
d'intérêt des années 2003 à 2005.
59
COMPTES CONSOLIDÉS
Risques de contrepartie
La mise en place de produits dérivés pour limiter le risque de taux expose la Société à une éventuelle défaillance d'une contrepartie qui pourrait entraîner une croissance de la sensibilité du résultat à une hausse des taux d'intérêt. Afin de limiter le risque de contrepartie, Unibail ne
réalise d'opérations de couverture qu'avec les plus grandes institutions financières internationales.
Note 9 - Opérations diverses d’exploitation
La dette sur investissement de 57 M€ est principalement composée au niveau du Pôle Bureaux de la dette relative aux travaux achevés sur
Cœur Défense (21 M€), sur l'immeuble du 108 rue de Richelieu (1,4 M€) et sur la Cité du Retiro (6,6 M€). Au niveau du Pôle Centres
Commerciaux la dette sur investissement est essentiellement composée de la dette sur les travaux réalisés dans les centres commerciaux de
Bordeaux Mériadeck pour 7,2 M€ et des Quatre Temps pour 4,4 M€. Enfin les travaux réalisés sur le site de Paris-Expo - Porte de Versailles
représentent la totalité de la dette sur investissement du Pôle Congrès-Expositions (soit 8,9 M€).
1999
2000
2001
Dettes sociales
Dettes fiscales et sociales :
11,3
15,6
15,1
Taxe sur la valeur ajoutée
18,4
29,6
29,4
4,4
1,8
5,6
34,1
47,0
50,1
Autres dettes fiscales
Total
Dépôts et cautionnements
Ce poste présente les dépôts versés par les preneurs en garantie de loyers et dans une moindre mesure les dépôts versés dans le cadre de
l'activité de crédit-bail. L'augmentation des dépôts et cautionnements en 2001 est principalement due aux dépôts de garantie appelés vis-àvis des locataires de Cœur Défense (6,2 M€ au 31 décembre 2001).
Autres dettes d’exploitation :
1999
2000
2001
Charges à payer
109,5
157,3
190,3
Dettes vis-à-vis des partenaires
Créditeurs divers
Total
7,3
2,1
6,1
17,1
12,6
17,7
133,9
172,0
214,1
La variation constatée entre 2000 et 2001 sur les charges à payer est essentiellement liée à la mise en service de Cœur Défense au cours du
second trimestre 2001.
Comptes de régularisation :
1999
2000
2001
Produits constatés d’avance
36,2
97,8
112,8
Primes sur instruments de hors bilan
Total
3,4
1,9
1,4
39,6
99,7
114,2
Les produits constatés d’avance en 2001 comprennent les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) relatives au centre commercial en
construction de Carré Sénart, les loyers et services d'accompagnement facturés d'avance sur certains salons se tenant en 2002 à la Porte de
Versailles, et l’étalement d’un gain sur le MATIF réalisé lors de la levée de la couverture sur risque de taux mise en place pour l’émission de
l’emprunt obligataire de juin 1999 (ce gain étant étalé sur la durée de l’emprunt).
Note 10 - Provisions pour risques et charges
La prise en compte d'impôts différés sur les écarts d'évaluation constatés lors des premières consolidations a eu pour conséquence
d'augmenter la valeur d'entrée des actifs et de générer une provision pour impôt différé passif du même montant au niveau des provisions pour
risques et charges. Les principaux actifs concernés sont Paris expo (pour la partie affectée au foncier), les centres commerciaux et les actifs de
bureaux provenant de l'ancien groupe CPI. Les exercices précédents ont été retraités pour assurer la comparabilité.
1999
publié
1999
retraité
2000
publié
2000
retraité
Dotations
0,5
0,5
2,9
2,9
-
Ecart d'acquisition négatif
Reprises 2001
utilisées non utilisées
-
-0,1
Variation de
périmètre
2001
-
2,8
Provisions pour prime de remboursement
de l’emprunt obligataire convertible
44,5
44,5
-
-
-
-
-
-
-
Provisions sur activités patrimoniales
23,3
23,3
25,7
27,3
8,0
-5,6
-2,1
0,5
28,1 (1)
Provisions pour impôt différé passif
6,9
321,9
40,1
354,4
3,1
-11,9
-
0,4
346,0 (2)
Autres provisions
6,1
6,1
20,6
19,0
3,5
-2,1
-1,2
-3,6
15,6 (3)
81,3
396,3
89,3
403,6
14,6
-19,6
-3,4
-2,7
392,5
Total
(1)
Dont :
• 12,5 M€ de provision concernant le loyer de l’hôtel Méridien Montparnasse, qui correspond, dans le cadre de la procédure de fixation judiciaire en cours depuis la fin du bail en 1995,
à la différence entre le loyers facturé (9,2 M€ en base annuelle) et le loyer estimé par les experts (7,6 M€ en base annuelle).
• 5,3 M€ de provision pour litiges consécutivement au retard de mise en service de Cœur Défense.
• 5,4 M€ de provision pour travaux à effectuer sur l'hôtel du Cnit.
(2)
Ce solde de 346 M€ est composé de : 32,0 M€ d'impôt différé passif déjà constaté en 2000 sur l'écart d'évaluation de Nice Etoile, et de 315 M€ de retraitement d'impôt différé passif sur
les autres écarts d'évaluation. Ce retraitement a été effectué sur les exercices 1999 et 2000 pour assurer la comparabilité.
(3)
Comprend principalement la provision pour risque sur la filiale non consolidée SA Dôme de la Défense à hauteur de sa situation nette négative pour 8,6 M€.
60
COMPTES CONSOLIDÉS
6-3 Hors-bilan
1) Instruments financiers - opérations de couverture
Les engagements sur instruments financiers à terme de taux d’intérêt sont enregistrés conformément aux dispositions des règlements
n° 88-02 et n° 90-15 du Comité de la réglementation bancaire :
• pour les opérations fermes, les montants sont portés pour la valeur nominale des contrats,
• pour les opérations conditionnelles, les montants sont portés pour la valeur nominale de l’instrument sous-jacent.
Opérations fermes
1999
2000
2001
Swap de taux
863,9
1 193,5
3 069,3
Total
863,9
1 193,5
3 069,3
1999
2000
2001
- Achats
1 349,3
1 390,2
1 715,6
- Ventes
160,1
114,3
464,4
1 509,4
1 504,5
2 180,0
Opérations conditionnelles
Sur marchés de gré à gré
Caps & floors
Total
Incidence sur le résultat au 31 décembre 2001
Capital de référence
Nature de l’instrument utilisé
réalisé
Provisionné
Moins de 1 an
1 an à 10 ans
produits
charges
produits
charges
1 566,5
1 502,8
16,8
18,5
5,1
6,1
- Achats
-
1 715,6
1,5
4,1
-
0,1
- Ventes
-
464,4
-
-
-
-
Contrat (BOBL,…)
-
-
0,9
-
-
-
Swaps de taux
CAP & floors
2) Autres engagements reçus et donnés
Engagements reçus
1999
2000
2001
Accords de refinancement obtenus, non utilisés
251,5
721,5
712,8
88,3
297,9
394,9
1,1
-
-
340,9
1 019,4
1 107,7
1999
2000
2001
276,5
279,4
485,0
34,9
-
-
311,4
279,4
485,0
Garanties reçues
Autres engagements reçus
Total
Engagements donnés
Accords de refinancement donnés, non utilisés
Garanties données
Prime de remboursement de l’emprunt obligataire convertible 1994
Total
Au 31 décembre 2001, 7 actifs font l'objet de promesses de vente pour un montant total de 44 M€.
6-4 Notes sur le Compte de Résultat
Note 11 - Activité de foncière
Afin d’améliorer la pertinence de l’analyse à travers les comptes consolidés, le patrimoine est réparti en 3 catégories :
• Les bureaux, auxquels sont rattachés les locaux d’activités ainsi que les commerces établis en pied d’un immeuble de bureaux ou les locaux
d’habitation annexes à des immeubles de bureaux.
• Les commerces comprennent les centres commerciaux, ainsi que l’immeuble “Le Printemps de l’homme” (ex Brummell Paris 9e). La galerie
marchande du Carrousel du Louvre (hors les surfaces d’exploitation et de congrès) et les surfaces de commerces du Cnit sont classées dans
cette catégorie.
• Les centres de Congrès/Expositions, (l’hôtel Méridien Montparnasse avec son centre de congrès et son parking sont rattachés à ce pôle).
Revenus locatifs
Les revenus locatifs regroupent les loyers et produits assimilables (ex : indemnités d’occupation, recettes des parkings) facturés au cours
de l’exercice. Les effets des franchises de loyer ou des paliers sont étalés sur la durée ferme du bail (voir Principes Comptables § 3-5).
Pour le pôle Congrès-Expositions, est comptabilisé en revenu locatif, le chiffre d'affaire généré par la location des espaces et la fourniture des
prestations associées obligatoires.
Les charges refacturées aux locataires et les droits d'entrée perçus ne sont pas intégrés dans les revenus locatifs mais sont présentés en moins
des charges des immeubles.
61
COMPTES CONSOLIDÉS
- Les charges des immeubles, présentées nettes des refacturations aux locataires, correspondent aux dépenses restant à la charge du
propriétaire, soit de par leur nature, soit du fait de la vacance constatée dans les immeubles. Outre les charges locatives, ces charges
comprennent les coûts de recommercialisation, les frais de contentieux, les indemnités d’éviction versées nettes des droits d’entrée
perçus selon la règle décrite au 3-6, et les dotations aux provisions pour risques et charges de l’exercice nettes des reprises.
- Les frais de gestion immobilière correspondent aux honoraires de gestion des loyers, facturés par Espace Expansion et de gestion
technique facturés par S2B, pour la quote part restant à la charge du propriétaire.
- Le poste créances douteuses est composé du solde des dotations / reprises de provisions et d’éventuels passages en pertes.
Les charges du foncier correspondent aux redevances versées lorsque le terrain fait l’objet d’un bail à construction ou d'une concession.
Cette rubrique trouve à s’appliquer principalement pour les centres commerciaux, notamment Le Forum des Halles, Euralille et Cité Europe,
et pour Paris Expo - Porte de Versailles auquel la ville de Paris concède l'exploitation du Parc des Expositions de la Porte de Versailles.
Les frais de gestion des actifs correspondent aux coûts des missions liées à la stratégie de valorisation des actifs. Ces frais sont constitués
essentiellement de frais internes au groupe répartis analytiquement.
Note 12 - Activité de prestations de service
• Prestations de services du Pôle Congrès-Expositions : ce secteur regroupe les activités de vente de prestations de services optionnelles
aux exposants, aux organisateurs de salons et à toute entreprise utilisant l'un des sites du Pôle Congrès Expositions. Les deux sites
principaux contributeurs sont le Parc des Expositions de la Porte de Versailles et le Cnit. Le chiffre d'affaires consolidé 2001 s'élève à 63,4 M€.
• Gestion et services immobiliers Bureaux et Commerces :
Ce secteur regroupe les activités de :
- Gestion par Espace Expansion des Centres Commerciaux et des Bureaux pour le compte des propriétaires. Afin de conserver un sens
économique au compte de résultat par activité, les honoraires facturés aux sociétés foncières du Groupe sont maintenus en chiffre
d'affaires de ce secteur, la charge correspondante étant conservée dans le secteur d'activité de foncière.
- Gestion technique des immeubles et services aux locataires des immeubles de bureaux (S2B).
- Maîtrise d'ouvrage déléguée et conseil en réalisation promotion (ARC 108 pour les Bureaux, Espace Expansion pour les Centres
Commerciaux). La marge interne réalisée sur les opérations de construction ou de rénovation, dont les coûts sont immobilisés
dans les comptes de sociétés du Groupe, est éliminée.
• Les autres prestations de services regroupent :
- L'activité de U2M (Unibail Marketing & Multimédia) lancée au dernier trimestre 2000.
- Pour les exercices antérieurs, la gestion de Crossroads Property Investors.
Note 13 - Activité de crédit
Le produit net bancaire du crédit-bail correspond aux redevances des dossiers de crédit-bail, nettes des amortissements financiers et des frais
financiers affectés analytiquement.
Les charges nettes d’exploitation proviennent, pour les exercices antérieurs, essentiellement des immeubles non loués. Elles regroupent
également les frais de gestion correspondant à la quote-part des frais de fonctionnement d’Unibail, affectés analytiquement, ainsi que des
produits ou charges à caractère non récurrent (indemnités) et les dotations nettes aux provisions pour créances douteuses.
Résultat des cessions d'immeubles : Ce résultat est formé du solde des plus ou moins values sur levées d’option d’achat anticipées, après
amortissement de la réserve latente associée.
Produits financiers accessoires nets : Cette ligne regroupe principalement les charges et produits liés à l’activité d'Omnifinance
(ex Omnibanque) qui a prêté son concours soit à des sociétés dans lesquelles le Groupe détient une participation, soit à des filiales
de Crossroads Property Investors, jusqu'à fin 1999, sous forme de financements, prêts relais ou garanties. Elle comprend également l’activité
résiduelle de prêts aux professionnels de l’immobilier dont l’encours net au 31 décembre 2001 est ramené à 1,9 M€.
Note 14 - Autres charges et produits d’exploitation
Les frais de siège et charges communes regroupent les frais de fonctionnement du Groupe hormis ceux alloués directement à la gestion des
actifs des trois pôles d’activité de foncière, les frais supportés directement par les sociétés de prestations de services et les frais alloués à la
gestion du portefeuille de crédit-bail.
Ils sont composés essentiellement de frais de personnels et des coûts des locaux du siège.
62
COMPTES CONSOLIDÉS
Note 15 - Dotations aux amortissements
Elles comprennent les amortissements des constructions et agencements selon les principes définis par les règles comptables du Groupe
(voir 2-3), l’effet de l’étalement des charges à répartir et l’amortissement des écarts de première consolidation affectés au foncier lorsque
les immeubles sont édifiés sur des terrains objets d’un bail à construction ou d'une concession (voir 1-4).
1999
2000
2001
Bureaux et locaux d’activités
Dotations aux amortissements par secteur
23,9
39,5
54,4
Commerces
25,0
29,3
32,6
3,1
26,3
23,1
-
2,4
3,3
52,0
97,5
113,4
Prestations de services
Total
Note 16 - Frais financiers nets
1999
2000
2001
Produits
2,4
1,8
2,0
Agios bancaires
2,1
0,9
1,6
Autres intérêts financiers
1,2
1,1
0,4
Opérations sur instruments de taux
9,1
20,4
26,2
14,8
24,2
30,2
-28,4
-56,9
-42,1
Rémunération des obligations
-38,1
-24,7
-65,4
Intérêts et frais sur emprunts
-4,9
-41,3
-43,9
Agios bancaires
-0,5
-1,4
-0,4
Autres intérêts financiers
-3,6
-4,9
-7,1
Opérations sur instruments de taux
-17,2
-20,6
-28,1
Total charges
-92,7
-149,8
-187,0
Total produits
Charges
Charges financières affectées aux activités de crédit et de prestations de services
20,4
9,9
8,5
Frais financiers immobilisés (1)
2,9
27,5
20,7 (1)
Charges financières nettes
-54,6
-88,2
-127,6
(1)
Le montant des frais financiers immobilisés sur 2001 correspond principalement à l'opération Cœur Défense (8,1 M€ jusqu'à la mise en service), à la Cité du Retiro (5,3 M€), à Carré Sénart
(2,2 M€) et au projet 3M - immeuble Messine Monceau Murat - (2,4 M€).
Note 17 - Résultat des cessions
Ce résultat est formé du solde des plus ou moins values constatées sur les ventes intervenues durant l'exercice, corrigé des reprises
des provisions éventuelles sur ces immeubles et diminué des frais de transactions.
1999
Cessions
2000
2001
Prix de vente
Résultat cessions
Prix de vente
Résultat cessions
Prix de vente
Résultat cessions
87,8
0,3
237,1
71,3
62,2
23,0
Commerces
-
-
0,6
0,5
-
-
Congrès
-
-
-
-
3,1
2,6
87,8
0,3
237,7
71,8
65,3
25,6
Bureaux
Total produits
Le montant des cessions dans le secteur congrès correspond à la vente de l'activité traiteur.
Note 18 - Résultat exceptionnel
Ce poste comprend essentiellement :
• en 1999, le résultat exceptionnel de C.P.I. SA, composé de i) l’encaissement du “ carried interest ” lié à l’apport de Crossroads (10,6 M€) ii)
l’amortissement du solde des frais de création de C.P.I. (-4,3 M€).
• en 2000, l'effet du rachat partiel et du remboursement anticipé de l'obligation convertible (voir principaux évènements 2000).
• Aucune opération exceptionnelle n'a été enregistrée en 2001
Note 19 - Dotation aux provisions pour dépréciations d’actifs
Conformément à la règle de provisionnement pour dépréciation d’actifs décrite au § 2-3, l'ajustement des provisions se solde par une reprise
de 0,5 M€ en 2001.
63
COMPTES CONSOLIDÉS
Note 20 - Ecarts d’acquisition
L’amortissement des écarts d’acquisition correspondait jusqu'au 31 décembre 2000 à l’amortissement sur 20 ans de 18,7 M€ de survaleur
d’Espace Expansion. Dans le cadre de l'affectation de l'écart de première consolidation de Paris expo, effectuée dans le délai d'un an de
l'acquisition, les activités de prestations de service ont été valorisées à 59,8 M€ et amorties sur 26 ans (durée de la concession de la Ville
de Paris restant à courir).
Ecarts d’acquisition
Brut
Amortissement
Doria (Espace Expansion)
18,7
-6,4
Valeur nette 2001
12,3
Paris Expo
59,8
-4,2
55,6
Divers
2,2
-0,6
1,6
Total
80,7
-11,2
69,5
1999
2000
2001
-
5,9
-7,0
Impôts différés
-1,4
-36,0
-23,9
Total impôt
-1,4
-41,9
-30,9
Note 21 - Impôt sur les sociétés
Impôt exigible
• La charge d'impôt exigible provient en 2000 et 2001 des filiales ne faisant pas partie de l'intégration fiscale (Paris expo et
Nice Etoile) et accessoirement des charges d'impôt forfaitaire annuel (IFA).
• La charge d'impôts différés est déterminée selon les règles décrites au § 3-7.
Compte tenu de la difficulté à établir un échéancier fiable de résorption des actifs et passifs d'impôt constatés, il n'est pas procédé à leur
actualisation.
L'impôt comptabilisé peut également être analysé de la façon suivante :
Impôt comptabilisé
Base
Impôt
Taux
Résultat de cessions et exceptionnel
22,2
-8,1
36,4 %
Consommation de déficits non valorisés
Valorisation d’impôts différés actifs
Provision sur redressement fiscal contesté
17,0
3,2
-2,6
Résultat courant
130,1
-40,4
31,1 %
Global
152,3
-30,9
20,3 %
Preuve d'impôt
Le passage du taux d'impôt théorique (36,43 %) au taux effectif dans le compte de résultat consolidé (20,3 %) est explicité ci-après :
Résultat comptable avant impôt
152,3
Charge d’impôt théorique au taux en vigueur pour l’entreprise consolidante (36,43 %)
-55,5
Ecart entre impôt théorique et impôt effectif sur :
Consommation de déficits non valorisés au bilan
Impact de la variation de taux d'IS sur la valorisation du déficit d'Unibail (société mère)
17,0
0,7
Différences permanentes
Produit du crédit-bail exonéré
2,4
Amortissement de l'écart d'acquisition
-1,4
Provision pour impôt sur Omnifinance
-2,6
Différences temporaires n'ayant pas fait l'objet de constatation d'impôts différés
2,5
Charge d'impôt des minoritaires pour les sociétés fiscalement transparentes et consolidées par la méthode globale (1)
4,2
Autres
Charge d’impôt effective
Taux d’impôt effectif
(1)
1,7
-30,9
20,3 %
La charge d'impôt des sociétés fiscalement transparentes est appréhendée directement par les associés à hauteur de leur quote part dans la société.
Note 22 - Part des minoritaires
Le résultat des minoritaires est constitué principalement des quote-parts de résultat des centres des Quatre Temps (6,5 M€), du Forum des
Halles (2,3 M€) et de Tanagra-Cœur Défense (3,1 M€).
Note 23 - Résultat net part du Groupe dilué par action
Le résultat net part du groupe dilué par action est calculé selon la méthode du “ rachat d'actions ” (conforme à l'avis n°25 de l'OEC et à la norme
IAS 33). Suivant cette méthode les fonds recueillis, suite à l'exercice des bons ou des options, sont supposés être affectés en priorité au rachat
d'actions au prix de marché. Ce prix de marché correspond à la moyenne des cours moyens mensuels de l'action Unibail pondérée des volumes
échangés. Le nombre théorique d'actions qui seraient ainsi rachetées au prix de marché vient en diminution du nombre total des actions
résultant de l'exercice des droits. Le montant net ainsi calculé vient s'ajouter au nombre moyen d'actions en circulation et constitue
le dénominateur.
64
COMPTES CONSOLIDÉS
1999
2000
2001
49,0
92,3
108,0
34 749 456
45 081 345
45 877 069
-
-
- (1)
Numérateur
Résultat net part du groupe (M€)
Dénominateur
Nombre moyen d’actions pondéré avant effet dilutif (en millions)
Effet des actions dilutives (en millions d’actions) :
Emprunt obligataire convertible
Bons de souscription d’actions
Options de souscription d’actions
Effet dilutif potentiel total
-
153 822
294 647 (2)
412 224
316 986
691 496 (3)
412 224
470 808
986 143
35 161 680
45 552 153
46 863 212
Résultat net part du groupe par action non dilué (€)
1,41
2,05
2,35
Résultat net part du groupe par action dilué (€)
1,39
2,03
2,30
Nombre moyen d’actions pondéré après effet dilutif (en millions)
(1)
Le calcul du résultat net part du groupe par action ne prend pas en compte l'impact des obligations convertibles en 1999 car leur inclusion aurait eu un effet antidilutif (en 2000 cet emprunt
obligataire a été entièrement racheté ou converti).
(2)
Le calcul du résultat net part du groupe par action ne prend pas en compte en 1999 l'impact de l'exercice potentiel des bons de souscription d'actions émis le 12 Mai 1999 car leur inclusion
aurait eu un effet antidilutif.
(3)
Effet dilutif des plans de souscription d'actions tels que décrits au chapitre évolution du capital (“ options donnant accès au capital ”).
6-5 Note sur le tableau des flux de trésorerie
Note 24 - Trésorerie à la clôture
Caisse, Banque de France, CCP
Comptes ordinaires de banques
Placements de trésorerie à court terme
Total
1999
2000
-
0,3
2001
0,6
4,4
-43,0
-6,0
-
5,9
27,9
4,4
-36,8
22,5
7- Autres informations
Événements postérieurs à la clôture
• La vente de l'immeuble “ la chocolaterie ” à Levallois, dont la promesse avait été signée en décembre 2001, a été régularisée par signature
de l'acte authentique le 8 février 2002.
• Unibail a acquis les participations des deux actionnaires minoritaires de Tanagra, société promoteur-constructeur de Cœur Défense,
le 19 février 2002.
En échange de 22 % des actions de Tanagra, Unibail a remis 2.039.820 de ses propres actions (prélevées sur les actions d'auto-contrôle
et acquises au prix moyen de 57,15 €) et s'est engagé au paiement éventuel d'une soulte en août 2005. La soulte (par action reçue et
encore détenue) sera égale à la différence, si elle est positive, entre i) 78,8 € moins la somme des dividendes nets perçus pendant la période
et ii) le prix moyen (pondéré par les volumes) de l'action Unibail au cours des 100 derniers jours.
L'engagement de paiement de la soulte cessera i) si Gothaer ou Bouygues vendent ces actions ii) ou si Unibail propose d'acheter les actions
non vendues au prix de 72 €, auquel s’ajouterait 6,80 X n/1277, moins la somme des dividendes nets distribués depuis le 19 février 2002
(étant précisé que ‘n’ représente le nombre de jours écoulés depuis le 19 février 2002) iii) ou si le cours de l'action Unibail dépasse 73,7 €
pendant plus de 60 jours non consécutifs.
• Unibail a conclu un accord avec la Société Nouvelle du Palais des Sports (société titulaire de la concession du Palais des Sports de la Porte
de Versailles) pour une prise de participation de 50% au capital de cette société par le biais d'une augmentation de capital de 3 M€,
réservée à Unibail. Cette opération a été autorisée par la Ville de Paris, concédant du Palais des Sports, le 10 février 2002.
Ajustement des modalités d’exercice des bons à option d’acquisition d’actions existantes et/ou de
souscription d’actions nouvelles et des options de souscription d'actions.
La distribution de dividende afférente à l'exercice 2000 ayant été réalisée partiellement par prélèvement sur les réserves, conformément
aux contrats d’émission des actions assorties de bons à option d’acquisition d’actions existantes et/ou de souscription d’actions nouvelles de
mai 1999, les modalités de l’exercice des bons ont été ajustées. Compte tenu par ailleurs, de la division par 3 du nominal de l'action,
les nouvelles bases d'exercice des bons sont, à compter du 13 juin 2001 : 5 bons et 130 € donnent droit à 3,15 actions.
Le même principe d’ajustement s’applique aux options de souscription d’actions (voir tableau page 47).
Contrôle fiscal
Une provision de 2,6 M€ a été constituée suite à la mise en recouvrement d'un redressement sur la filiale Omnifinance.
Il a été décidé d'engager une procédure contentieuse, les cabinets de conseil du groupe ayant confirmé que la position de l'administration est
tout à fait contestable.
65
COMPTES CONSOLIDÉS
Par ailleurs, la société Zéphyr s'est vue adresser, le 28 décembre 2001, une notification mettant en cause le fondement d'un déficit fiscal de
183 M€. La société, sur la base de l'avis unanime de ses cabinets de conseil, considère que la position de l'administration fiscale est totalement
infondée. Il n'en est donc tiré aucune conséquence dans les comptes de cette filiale.
Faits ou litiges exceptionnels
Il n’existe à ce jour aucun fait exceptionnel ni litige susceptible d’affecter substantiellement l’activité, le patrimoine, la situation financière ou
les résultats d’Unibail et de ses filiales.
Dans le cadre du litige sur la fixation du loyer de l’hôtel Méridien Montparnasse, l’arrêt rendu par la cour d’appel en mars 2000 n’est pas de
nature à modifier l’appréciation du risque. Le loyer demeure appréhendé dans les comptes sur la base du rapport d’expertise de janvier 1998.
Suite à la fusion absorption de Cnit-SA, filiale d'Unibail, ACCOR, actionnaire minoritaire de Cnit-SA a contesté les modalités de la fusion.
Après avoir été déboutée de ses demandes par le Juge des Référés, ACCOR a décidé d'attaquer sur le fond et a demandé à Unibail 150 MF
(soit 22,9 M€) à titre de dédommagement et intérêts.
Compte tenu des précautions prises par la société pour arrêter les parités de fusion (évaluation externe par un cabinet, attestation d'équité
par un tiers indépendant), et en l'état de la jurisprudence, la société considère le rejet de la demande d'ACCOR comme probable et n'a en
conséquence constitué aucune provision pour risque.
Effectif moyen des sociétés du Groupe
(équivalent temps plein)
1999
2000
97
115
3
Unibail Management (1)
-
-
157
Unibail Marketing et Multimédia (1) (U2M)
-
-
10
Services to Building & Businesses (1) (S2B)
-
-
37
239
246
206
-
Unibail
Espace Expansion
2001
Espace Expansion Développement (2)
10
-
Patrimoine & Gestion (3)
32
29
-
Arc 108
14
14
10
Autres
Total
(1)
(2)
(3)
9
14
11
401
418
434
Sociétés créées fin 2000.
Absorbée par Espace Expansion fin 1999.
Absorbée par Espace Expansion fin 2000.
Pôle Congrès-Expositions (1)
1999
2000
2001
Paris Expo
-
172
171
Cnit (et ses filiales) (2)
-
323
270
Carrousel du Louvre
-
18
13
Total
-
513
454
(1)
(2)
Hors personnel vacataire et extra.
Cession Honoré James + cessation d'activité Dôme Imax en 2001.
Plan d’intéressement et de participation
• Le personnel faisant partie de l’UES constituée entre Unibail, Unibail Management, Espace Expansion, Espace Création, Arc 108, S2B
et U2M, bénéficie d’un accord de participation et d’intéressement. L’intéressement est calculé principalement en fonction de la croissance
du cash flow courant avant impôt par action.
• Le personnel du Pôle Congrès-Expositions bénéficie d’un accord de participation et pour ce qui concerne le Cnit, d’un accord
d’intéressement dont le calcul est fondé sur la progression du résultat d’exploitation
A ce titre, les sommes suivantes ont été allouées :
Participation
Intéressement
* Valeur estimée.
66
1999
2000
2001
882
742
1 578
1 051
1 086
1 001*
COMPTES CONSOLIDÉS
Rémunération des organes d’administration et de direction
Les jetons de présence alloués aux membres du Conseil d’Administration au titre de l'exercice 2001 s’élèvent à 0,2 M€.
Le montant global des rémunérations versées en 2001 au dirigeant mandataire social est de 0,736 M€.
Prêts et garanties accordés ou constitués en faveur des membres des organes d’administration, de direction : néant.
Opération conclue avec des membres des organes d’administration et de direction : néant.
Options de souscription d’actions
L’assemblée Générale Extraordinaire du 24 janvier 1995 a autorisé le Conseil d’Administration à consentir, en une ou plusieurs fois
et pendant un délai de 5 ans, des options donnant droit à la souscription d’actions nouvelles d’Unibail dans les conditions prévues par les
articles 208-1 à 208-8-2 de la loi du 24 juillet 1966 et dans la limite de 4% du capital, au bénéfice de ceux qu’il désignera parmi les dirigeants
et les membres du personnel salarié d’Unibail et des sociétés qui lui sont liées au sens de l’article 208-4 de la loi précitée. Ce plan a été
intégralement alloué. L'Assemblée Générale Extraordinaire du 12 mai 2000 a autorisé le Conseil d'Administration à consentir dans le cadre d'un
nouveau plan sur 5 ans, des options donnant droit à la souscription ou à l'achat d'actions Unibail, dans la limite de 2,5% de capital totalement
dilué. Deux attributions ont été effectuées en 2000 et 2001.
Conseil d’Administration
28-mars-95
Nombre d’options consenties (2)
Prix de souscription (1)
Prix de souscription
ajusté (3)
Nombre d’actions
potentielles (4)
315 000
22,40 €
du 28/03/2000
20,05 €
172 673
22,78 €
144 412
23,41 €
330 342
29,46 €
311 409
34,76 €
92 568
51,94 €
467 943
53,44 €
317 000
105 000
27-mars-96
172 500
au 27/03/2003
25,46 €
48 000
19-mars-97
306 000
au 26/03/2004
26,20 €
114 000
18-mars-98
327 000
109 500
32,00 €
502 500
36,30 €
317 000
0
du 09/03/2004
au 08/03/2007
52,72 €
75 000
09-oct-01
du 18/03/2003
au 17/03/2006
0
21-nov-00
du 19/03/2002
au 18/03/2005
48 000
9-mars-99
du 27/03/2001
du 21/11/2002
au 20/11/2008
53,44 €
du 09/10/2003
au 08/10/2009
(1)
95 % de la moyenne des premiers cours cotés aux 20 séances de Bourse précédant la décision d’attribution par le Conseil. Après division par trois du nominal.
Ajusté suite à la division par 3 du nominal en juin 2001. Dont aux mandataires sociaux indiqués en italique en deuxième ligne.
Ajustement réalisé suite aux distributions de dividende prélevées sur les primes de fusion.
(4)
Après ajustement, annulations suite aux départs de collaborateurs et options déjà exercées.
(2)
(3)
67
COMPTES CONSOLIDÉS
8- Présentation normée CRC 99.07 du bilan et du compte de résultat consolidés
Bilan
Actif
Caisse, banque centrale et C.C.P.
Créances sur établissements de crédit
à vue
à terme
Créances sur la clientèle
Prêts aux professionnels de l’immobilier
Autres concours à la clientèle
Comptes ordinaires débiteurs
Opérations de crédit-bail et assimilées
Obligations et autres titres à revenu fixe
Actions et autres titres à revenu variable
Participations, activités de portefeuille
Titres mis en équivalence
Immobilisations corporelles et incorporelles
Actions propres
Autres actifs
Ecart d’acquisition
Total de l’actif
Passif
Dettes envers les établissements de crédit
à vue
à terme
Comptes créditeurs de la clientèle
Autres dettes
à vue
à terme
Dettes représentées par un titre
Autres passifs
Provisions pour risques et charges
Capital souscrit
Réserves consolidées, écart de réévaluation, écart de conversion,
différences sur mises en équivalence
Part du Groupe
Report à nouveau
Résultat de l’exercice
Part du Groupe
Total du passif
1999
0,1
2000
0,3
2001
0,6
27,5
-
12,6
-
18,3
-
3,2
21,1
0,5
205,9
2,7
4 059,7
147,5
24,5
14,0
4 506,7
2,0
19,0
4,8
156,8
6,0
4,3
4 743,2
144,1
35,4
72,9
5 201,4
19,0
10,4
109,0
27,9
2,4
5 241,0
180,8
50,1
69,3
5 728,8
1999
2000
2001
18,8
939,0
58,7
721,3
31,4
710,3
673,3
736,1
365,0
39,6
395,5
1 628,4
397,5
406,7
99,7
403,5
849,8
1 727,8
491,4
114,2
392,9
225,0
852,0
244,8
890,8
233,4
788,2
62,0
142,6
-
99,1
146,0
2,2
133,1
133,2
1,7
49,0
8,8
4 506,7
92,3
10,4
5 201,4
108,0
13,4
5 728,8
1999
2000
2001
-
-
-
60,4
216,2
177,3
102,1
361,8
123,2
34,9
-
-
251,5
721,5
712,8
19,9
23,2
74,5
Hors bilan
Engagements donnés (en millions d’euros)
Engagements de financement
Engagements en faveur de la clientèle
Engagements de garantie
Engagements d’ordre d’établissements de crédit
Engagements d’ordre de la clientèle
Engagements sur titres
Autres engagements donnés
Engagements reçus
Engagements de financement
Engagements reçus d’établissements de crédit
Engagements de garantie
Engagements reçus d’établissements de crédit
68
COMPTES CONSOLIDÉS
Compte de résultat
Débit (en millions d’euros)
1999
2000
2001
1,7
14,2
22,4
-
-
-
Sur obligations et autres titres à revenu fixe
66,0
81,4
108,4
Sur opérations de crédit-bail et assimilés
Charges d’exploitation bancaire
Intérêts et charges assimilés
Sur opérations avec les établissements de crédit
Sur opérations avec la clientèle
37,8
24,2
38,8
Commissions
1,1
1,5
1,3
Pertes sur opérations financières
0,2
-
-
Solde en pertes des opérations sur titres de placement
-
-
-
Solde en pertes des opérations de change
-
-
-
8,0
0,2
1,9
Solde en pertes des opérations sur instruments financiers
Autres charges ordinaires
Charges générales d’exploitation
Frais de personnel
Autres frais administratifs
Dotations aux amortissements et aux provisions sur immobilisations incorporelles et corporelles
Autres charges d’exploitation bancaire
Autres charges d’exploitation non bancaire
30,2
49,9
52,2
5,6
14,6
20,8
1,8
4,2
5,6
169,7
243,0
305,8
17,6
59,2
68,7
Solde en perte des corrections de valeur sur créances et du hors-bilan
1,5
1,9
0,4
Solde en perte des corrections de valeur sur immobilisations financières
0,1
0,2
-
Charges exceptionnelles
4,3
26,6
-
Impôt sur les bénéfices
1,4
25,8
30,9
Bénéfice de l’exercice
57,8
102,7
121,4
Part du Groupe
49,0
92,3
108,0
8,8
10,4
13,4
1999
2000
2001
2,3
0,9
1,6
4,5
1,0
0,9
1,9
0,7
0,9
57,8
37,6
51,0
-
-
0,1
Solde en bénéfice des opérations sur titres de transaction
0,5
0,1
1,0
Solde en bénéfice des opérations sur titres de placement
-
1,0
1,0
284,6
497,6
595,3
42,6
110,4
126,7
Résultat ordinaire avant impôt
52,9
155,0
152,3
Produits exceptionnels
10,6
-
-
6,3
-26,6
-
Crédit (en millions d’euros)
Produits d’exploitation bancaire
Intérêts et produits assimilés
Sur opérations de crédit-bail et assimilés
Revenus des titres à revenu variable
Gains sur opérations financières
Autres produits ordinaires
Autres produits d’exploitation
Autres produits d’exploitation bancaire
Autres produits d’exploitation non bancaire
Résultat exceptionnel avant impôt
69
COMPTES CONSOLIDÉS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
Comptes consolidés
Exercice clos le 31 décembre 2001
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons procédé au contrôle des comptes consolidés de
la Société Unibail relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2001, établis en euros, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d'exprimer une opinion
sur ces comptes.
Nous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences
permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à
examiner, par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les
principes comptables suivis et les estimations significatives retenues pour l'arrêté des comptes et à apprécier leur présentation d'ensemble.
Nous estimons que nos contrôles fournissent une base raisonnable à l'opinion exprimée ci-après.
Nous certifions que les comptes consolidés, établis conformément aux règles et principes comptables applicables en France, sont réguliers et
sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière, ainsi que du résultat de l'ensemble constitué par les entreprises
comprises dans la consolidation.
Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur la note 1 de l'annexe (principes et méthodes de
consolidation) concernant la comptabilisation d'impôts différés sur les écarts d'évaluation constatés antérieurement au 1er janvier 2000.
Par ailleurs, nous avons également procédé à la vérification des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Le 20 février 2002
Les Commissaires aux Comptes
EURAAUDIT FIDEURAF
Yves BLAISE
70
ERNST & YOUNG Audit
Christian MOUILLON
COMPTES SOCIAUX
COMPTES SOCIAUX
Unibail en tant que société financière établit ses comptes sociaux conformément aux dispositions de la réglementation bancaire.
Dans ce document est présenté un résumé des principaux éléments de ces comptes qui font par ailleurs l'objet d'une publication
complète au Balo et peuvent être obtenus sur simple demande auprès de la société.
COMPTE DE RÉSULTAT
au 31 décembre (en milliers d’euros)
1999
2000
2001
Produits et charges d’exploitation bancaire
Intérêts et produits assimilés
2 707
893
1 464
49 591
92 873
103 738
14 799
16 869
17 544
1 386
716
1 235
-8 004
-16 977
-9 971
-277
-288
-224
-58 054
-78 889
-108 417
-
-105
-
Autres intérêts et produits assimilés
Intérêts et charges assimilés
Autres intérêts et charges assimilés
Produits des opérations de crédit-bail
103 265
79 173
86 240
Charges sur opérations de crédit-bail
-77 371
-60 239
-69 526
Produits des opérations de location simple
35 590
60 851
53 311
Charges sur opérations de location simple
-32 820
-27 922
-30 780
Commissions (produits)
-
-
-
Commissions (charges)
-613
-1 150
-595
Gains sur opérations financières
27 677
19 556
70 262
Pertes sur opérations financières
-10 597
-494
-4 514
Autres produits et charges ordinaires
Autres produits d’exploitation bancaire
Autres produits d’exploitation non bancaire
725
2 053
899
13 460
14 290
1 125
-10 058
-12 459
-1 983
-4 524
-8 042
-8 496
Charges générales d’exploitation
Frais de personnel
Autres frais administratifs
Dotations aux amortissements et aux provisions
-1 027
-897
-8
-11 356
-4 294
-7 149
Autres charges d’exploitation non bancaire
-
-442
-
Solde en bénéfice des corrections de valeur sur immobilisations financières
-
143
-
Solde en perte des corrections de valeur sur immobilisations financières
-
-
-231
-482
16
99
34 016
75 234
94 025
-
-26 580
-
34 016
48 654
94 025
Impôt sur les bénéfices
89
-25
-
34 105
48 629
94 025
Autres charges d’exploitation bancaire
Solde des corrections de valeur sur créances et du hors-bilan
Résultat ordinaire avant impôt
Charges exceptionnelles
Résultat exceptionnel avant impôt
71
COMPTES SOCIAUX
BILAN
Actif (en milliers d’euros)
1999
2000
2001
67
95
580
1 832
3 440
88 523
-
-
-
Autres concours à la clientèle
1 400 052
1 408 473
1 678 629
Comptes ordinaires débiteurs
-
-
-
Obligations et autres titres à revenu fixe
253 209
254 171
253 312
Actions et autres titres à revenu variable
15
15
15
Participations, activités de portefeuille
99
99
99
Parts dans les entreprises liées
921 032
1 102 331
1 105 649
Crédit-bail
183 668
137 435
94 124
Location simple
418 598
523 093
528 215
Immobilisations incorporelles
11 539
8 502
5 651
Immobilisations corporelles
14 262
35
99
Actions propres
60 134
73 539
84 739
Autres actifs
69 053
56 955
67 948
23 339
31 545
28 966
3 356 899
3 599 728
3 936 549
1999
2000
2001
à vue
199 360
169 281
17 602
à terme
469 043
77 467
73 428
Caisse, banque centrale et C.C.P.
Créances sur établissements de crédit
à vue
à terme
Créances sur la clientèle
Total de l’actif
Passif (en milliers d’euros)
Dettes envers les établissements de crédit
Comptes créditeurs de la clientèle
Autres dettes
-
-
-
1 923
1 638
1 535
673 344
1 263 025
849 781
736 131
762 829
1 727 811
Autres passifs
22 555
21 748
32 030
23 808
22 639
18 000
Provisions pour risques et charges
53 533
10 694
14 068
Capital souscrit
225 022
244 839
233 393
852 686
897 170
791 801
65 331
77 572
81 377
58
2 197
1 698
34 105
48 629
94 025
3 356 899
3 599 728
3 936 549
à terme
Dettes représentées par un titre
Réserves
Report à nouveau
Total du passif
72
COMPTES SOCIAUX
ENGAGEMENTS HORS-BILAN
1999
(en milliers d’euros)
2000
2001
Engagements donnés
Engagements de financement en faveur de la clientèle
-
-
-
Engagements d’ordre d’établissements de crédit
-
179 382
325 743
Engagements d’ordre de la clientèle
53 200
-
1 940
34 879
-
-
Total
88 079
179 382
327 683
251 541
721 459
712 786
10 519
8 232
8 232
1 095
-
-
263 155
729 691
712 018
Engagements reçus
Engagements de financements reçus d’établissement de crédit
Engagements de garantie reçus d’établissements de crédit
Total
RENSEIGNEMENTS SUR LES FILIALES
ET PARTICIPATIONS
Sociétés
Capital
Capitaux
propres
autres que
le capital
Quote-part
de capital
en %
Valeur
brute
comptable
des titres
Valeur
nette
comptable
des titres
Résultat
social
2001
Dividende
sur résultat
2000 perçu
en 2001 et
remontée
de résultat
Prêts et
avances
non encore
remboursés
Chiffre
d’affaires
HT
Montant
des
cautions
et avals
donnés
-
A) Renseignements détaillés concernant les participations dont la valeur brute excède 1 % du capital d’Unibail Filiales à 50 % au moins
SNC Bures Palaiseau
-
-
99,99 %
25
25
3
2
5
-
SCI CC Des Pontots
-
-
90,00 %
25
25
3
3
5
4
-
SCI Illustration
4
1
99,90 %
5
5
9
9
4
1
-
SAS Doria
12
944
99,99 %
919
919
77
-
-
-
-
SNC Montaigne
22
-
90,00 %
21
21
1
1
119
8
-
SA Nice Etoile
14
-
100,00 %
65
65
2
-
46
10
-
SA Paris Expositions
18
59
95,99 %
186
186
11
45
-
47
-
Sous-total A
70
1 004
1 246
1 246
106
60
179
70
0
B) Renseignements globaux concernant les autres filiales et participations
Sous-total B
Total général
-
-
1
1
-
3
188
-
-
70
1 004
1 247
1 247
106
63
367
70
0
73
COMPTES SOCIAUX
RÉSULTATS FINANCIERS D’UNIBAIL SOCIÉTÉ-MÈRE
1997
1998
1999
2000
2001
Situation financière en fin d’exercice (en milliers d’euros)
Capital social
143 853
155 563
225 022
244 839
233 393
28 308 351
30 612 756
44 281 470
48 181 191
46 678 534
2 930 331
2 929 975
2 923 809
-
-
113 629
127 249
145 315
206 950
205 197
17 000
54 552
28 043
91 812
107 918
-
132
-89
24
-
116
33 704
34 105
48 629
94 025
43 156
48 271
73 807
90 930
91 023
Bénéfice social après impôt, avant amortissements et provisions
2,00
5,00
2,00
5,72
2,31
Bénéfice social après impôt, amortissements et provisions
0,00
3,00
2,00
3,03
2,01
Dividende net versé à chaque action
1,52
1,58
1,67
1,67
1,70
Nombre d’actions émises (1)
Nombre d’obligations convertibles en actions (2)
Résultat global des opérations effectives (en milliers d’euros)
Chiffre d’affaires hors taxes
Bénéfice avant impôt, amortissements et provisions
Impôt sur le bénéfice
Bénéfice après impôt, amortissements et provisions
Montant du bénéfice distribué (3)
Résultat des opérations réduit à une seule action (en euros)
Avoir fiscal par action - personne morale
-
-
-
0,29
0,39
Avoir fiscal par action - personne physique
-
-
-
0,29
0,73
93
92
103
125
3 (4)
Personnel
Effectif au 31 décembre
Montant de la masse salariale
6 989
5 426
6 827
8 199
1 502
Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (sécurité sociale, œuvres sociales, etc)
2 671
2 352
2 970
3 968
334
(1)
Les exercices antérieurs à 2001 sont retraités pour tenir compte de la division du nominal par 3 intervenue en juin 2001.
(2)
Une obligation donnant droit à une action avant division du nominal par 3 en juin 2001.
(3)
Y compris aux actions d’autocontrôle.
(4)
Les Directions fonctionnelles du Groupe ont été tranférées à Unibail-management au 1er janvier 2001.
PROPOSITION D’AFFECTATION DU RÉSULTAT
(en euros)
Bénéfice net 2001
94 025 370
Report à nouveau
1 698 165
Total disponible
95 723 535
Distribution
-91 023 142
Report à nouveau
Affectation au paiement du précompte
4 700 393
11 669 634
Dividende net total
79 353 508
Total distribution
91 023 142
Soit un dividende net par action
1,70 €
Assorti d’un avoir fiscal de :
74
– personnes morales
0,39 €
– personnes physiques
0,73 €
COMPTES SOCIAUX
RAPPORT GÉNÉRAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l'exercice clos
le 31 décembre 2001, sur :
- Le contrôle des comptes annuels de la Société Unibail, établis en euros, tels qu'ils sont joints au présent rapport,
- Les vérifications spécifiques et les informations prévues par la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d'exprimer une opinion
sur ces comptes.
I- Opinion sur les comptes annuels
Nous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences
permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à
examiner, par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les
principes comptables suivis et les estimations significatives retenues pour l'arrêté des comptes et à apprécier leur présentation d'ensemble.
Nous estimons que nos contrôles fournissent une base raisonnable à l'opinion exprimée ci-après.
Nous certifions que les comptes annuels, établis conformément aux règles et principes comptables applicables en France, sont réguliers et
sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de
la société à la fin de cet exercice.
II- Vérifications et informations spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par
la loi.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport
de gestion du conseil d'administration et dans les documents adressés aux actionnaires sur la situation financière et les comptes annuels.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle et à
l'identité des détenteurs du capital et des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Le 20 février 2002
ERNST & YOUNG Audit
Christian MOUILLON
EURAAUDIT FIDEURAF
Yves BLAISE
RAPPORT SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
Etabli en application de l’article 225-40 du Code du Commerce
En notre qualité de Commissaires aux Comptes de votre Société, nous devons vous présenter un rapport sur les conventions réglementées
dont nous avons été avisés. Il n’entre pas dans notre mission de rechercher l’existence éventuelle de telles conventions.
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention visée à l’article 225-38 du Code de Commerce.
Le 20 février 2002
EURAAUDIT FIDEURAF
Yves BLAISE
ERNST & YOUNG Audit
Christian MOUILLON
75
RENSEIGNEMENTS JURIDIQUES
Renseignements de caractère général
Dénomination
UNIBAIL
Siège social et bureaux
5, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél. : 01 53 43 74 37
• la réalisation d’opérations de crédit-bail immobilier ;
Forme juridique
et législation particulière applicable
• et, généralement, toutes opérations financières, commerciales,
industrielles, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à l’objet social ou de nature à favoriser
son développement ;
La société est de forme anonyme, régie par la législation française
applicable aux sociétés commerciales et notamment le Code de
Commerce et le décret n° 67-236 du 23 mars 1967. Elle relève
parallèlement du Code Monétaire et Financier avec le statut de
société financière(1).
Elle a été agréée en qualité de Sicomi par arrêté du Ministre de
l’Economie et des Finances du 2 juillet 1968, conformément à la loi
n° 66-455 du 2 juillet 1966 relative aux opérations de crédit-bail et
à l’ordonnance n° 67-837 du 28 septembre 1967 sur les sociétés
immobilières pour le commerce et l’industrie.
Aux termes de la loi n° 66-455, les Sicomi étaient exonérées d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices provenant des contrats de crédit-bail ou de location simple, portant sur des immeubles à usage
industriel ou commercial. Elles avaient en contrepartie l’obligation
de distribuer au moins 85 % du bénéfice résultant de ces opérations.
Ce régime a été profondément modifié par l’article 96 de la loi
n° 90-1168 du 29 décembre 1990 portant loi de Finances pour
1991, qui a assujetti les Sicomi au droit commun avec toutefois des
dispositions transitoires. Elle leur a donné par ailleurs la possibilité
de renoncer dès 1991 à distribuer du crédit-bail “Sicomi” et de pouvoir élargir immédiatement leur champ d’activité.
Dans le cadre de cette réglementation, l’Assemblée Générale des
actionnaires réunie le 28 mai 1991 a décidé l’abandon du statut
de Sicomi à compter du 1er juillet 1991 afin de se consacrer exclusivement à ses activités patrimoniales. Toutefois les contrats de
crédit-bail signés antérieurement au 1er janvier 1991 demeurent
soumis aux dispositions indiquées ci-dessus et la Société a conservé jusqu’à ce jour son statut de société financière(1).
La Société ayant géré en extinction ses encours de crédit, le Comité
des Etablissements de Crédit et des Entreprises d’Investissements
(C.E.C.E.I.) a, lors de sa séance du 28 novembre 2000, prononcé, sur
demande de la Société, le retrait de son agrément en qualité de
société financière, avec prise d’effet au 28 novembre 2002.
Durée de la société
99 ans à compter du 23 juillet 1968.
Objet social
Conformément à l’article 2 des statuts, la Société a pour objet en
France et à l’étranger :
(1)
76
• l’acquisition, la gestion, la location, la prise à bail, la vente et
l’échange de tous terrains, immeubles, biens et droits immobiliers, l’aménagement de tous terrains, la construction de tous
immeubles, l’équipement de tous ensembles immobiliers ; le
tout soit directement, soit par prise de participations ou d’intérêts, soit en constituant toute société civile ou commerciale ou
groupement d’intérêt économique ;
Et ce, jusqu’au 28 novembre 2002.
• toute prise de participation dans toutes personnes morales
françaises ou étrangères.
Registre du Commerce et des Sociétés
682 024 096 RCS PARIS - SIRET 682 024 096 00047
APE : 652 A
Lieu où peuvent être consultés les documents
et renseignements relatifs à la Société
Au siège social : 5, boulevard Malesherbes - 75008 PARIS Tél. : 01 53 43 74 37
Exercice social
L’exercice social commence le 1 er janvier et se termine le
31 décembre.
Répartition statutaire des bénéfices
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l’exercice,
diminué des pertes antérieures, ainsi que des sommes à porter en
réserve en application de la loi et augmenté du report bénéficiaire.
L’Assemblée peut décider, outre la répartition du bénéfice distribuable, la distribution de sommes prélevées sur les réserves dont
elle a la disposition en indiquant expressément les postes de
réserves sur lesquels les prélèvements sont effectués. Toutefois, les
dividendes sont prélevés par priorité sur le bénéfice distribuable de
l’exercice.
Le total du bénéfice distribuable et des réserves dont l’Assemblée a
décidé la répartition constitue les sommes distribuables.
Après approbation des comptes et constatation de l’existence de
sommes distribuables, l’Assemblée détermine la part attribuée aux
actionnaires sous forme de dividende.
Toutefois - dans le cadre de la réglementation propre aux Sicomi le bénéfice net, déterminé comme en matière d’impôt sur les sociétés, retiré des contrats de crédit-bail immobilier et de location
simple, et exonéré en application de l’article 208-3° quater du Code
général des impôts, devra être distribué au moins à hauteur de
85 % de ce montant, dans la limite du résultat social.
Plan d’options de souscription et/ou d’achat d’actions et Plan
d’Epargne Entreprise :
Assemblées Générales
Les Assemblées d’actionnaires sont convoquées et délibèrent dans
les conditions prévues par la loi. Tout actionnaire, depuis cinq jours
au moins avant l’assemblée, peut participer personnellement ou
par mandataire aux assemblées. Le Conseil peut réduire ou supprimer ce délai de cinq jours à condition qu’il en soit de même pour
tous les actionnaires.
Lors de sa séance du 6 février 2002, le Conseil a décidé la réduction
de 5 à 3 jours du délai d’immobilisation des titres pour participer
aux Assemblées des actionnaires conformément à l’article 18 des
statuts.
A chaque action est attaché un droit de vote.
Seuils statutaires de déclaration
Tout actionnaire venant à posséder un nombre d’actions égal ou
supérieur à 2 % du nombre total des actions ou à un multiple de
ce pourcentage est tenu, dans un délai de 15 jours à compter du
franchissement de chacun de ces seuils de participation,
d’informer la Société du nombre total d’actions qu’il possède, par
lettre recommandée adressée, avec accusé de réception, au siège
social.
A défaut d’avoir été déclarées dans les conditions ci-dessus, les
actions qui constituent l’excédent de la participation sont privées
du droit de vote pour toute Assemblée d’actionnaires qui se tiendrait jusqu’à l’expiration d’un délai de deux ans suivant la date de
régularisation de la notification, si le défaut a été constaté et si un
ou plusieurs actionnaires détenant au moins 2 % du capital en font
la demande dans les conditions prévues par la loi.
Renseignements de caractère général
concernant le capital
Conditions auxquelles les statuts soumettent les modifications du
capital et des droits respectifs des diverses catégories d’actions:
Néant
Capital social - Forme des actions
Le capital, au 6 février 2002, s’élève à 233 392 670 euros divisé en
46 678 534 actions de 5 € nominal, entièrement libérées.
Les actions sont, au choix de l’actionnaire, nominatives ou au
porteur.
Autorisation d’augmentation du capital social
Le Conseil d’Administration, en vertu de diverses décisions prises
par l’Assemblée Générale Extraordinaire des actionnaires, a reçu les
autorisations suivantes :
Montant maximum
de l’augmentation
de capital
Autorisations
VM avec DPS à
concurrence d’un
montant de 500 M €
Abréviations :
76,22 M €
Date de
l’autorisation
AGM du
12 mai 2000
(1)
DPS - Droit préférentiel de souscription
VM - Valeurs mobilières
(1)
Pour cette autorisation, l’augmentation maximale du capital social nominal
est de 76,22 millions d’euros, et l’augmentation maximale de l’endettement
est de 500 millions d’euros. A la date du 31 décembre 2001, cette autorisation
n’a fait l’objet d’aucune utilisation.
Durée
26 mois
L’Assemblée Générale du 12 mai 2000 a autorisé le Conseil d’Administration à (i) consentir dans la limite de 2,5 % du capital totalement dilué, aux dirigeants et aux membres du personnel salarié, en
une ou plusieurs fois et pendant une période de cinq ans, des
options donnant droit à la souscription ou à l’achat d’actions, (ii)
procéder à des augmentations de capital réservées aux membres
du personnel salarié dans la limite de 1 % du capital totalement
dilué, en une ou plusieurs fois et pendant une période de cinq ans.
Autres titres donnant accès au Capital
• Options de souscription d’actions - Conformément à l’autorisation donnée par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 24 janvier
1995, le Conseil d’Administration a consenti aux dirigeants et
membres du personnel du groupe désignés, des options de souscription d’actions, dans la limite de 4 % du capital. Les options de
souscription d’actions ont une durée de 8 ans et peuvent être
exercées à tout moment, en une ou plusieurs fois, à partir du
5e anniversaire de la date de leur attribution par le Conseil
d’Administration. Au titre de ce plan et au 30 décembre 2000,
410 000 options avaient été attribuées (1 230 000 après effet de
la division par 3 du nominal de l’action en juin 2001), soit 2,53 %
du capital social. Suite aux distributions de réserves, ces options ont
été ajustées des coefficients suivants : 1,1016 pour les plans 1995,
1996, 1997, 1,071 pour le plan 1998 et 1,030 pour le plan 1999.
A la date du 31 décembre 2001, l’exercice des options a donné
lieu à création de 225 063 actions nouvelles. Compte tenu des
annulations suite au départ de certains collaborateurs, le nombre
d’actions potentielles s’élève à 1 051 404.
Conformément à l’autorisation donnée par l’Assemblée Générale
Extraordinaire du 12 mai 2000, le Conseil d’Administration a
consenti aux dirigeants et membres du personnel du Groupe désignés, des options donnant lieu à souscription d’actions nouvelles
et/ou à rachat d’actions existantes dans la limite de 2,5 % du capital social totalement dilué. Les options de souscription et/ou de
rachat d’actions ont une durée de 8 ans et peuvent être exercées
de la façon suivante : 30 % au terme de la deuxième année suivant
la date d’attribution, 30 % au terme de la troisième année, le solde
ou la totalité des options au terme de la quatrième année, étant
précisé que les actions ne peuvent être cédées par les bénéficiaires
avant le terme de la quatrième année. A la date du 31 décembre
2001, au titre de ce second plan, 804 500 options ont été attribuées. Compte tenu de la date d’attribution, aucune option n’a été
exercée à ce jour. Compte tenu des annulations et des ajustements,
le nombre d’actions potentielles s’élève à 784 943.
• Bons à option d’acquisition d’actions existantes et/ou
de souscription d’actions nouvelles - Conformément à l’autorisation de l’Assemblée Générale Mixte du 20 mai 1998, modifiée
par décision de l’Assemblée Générale Mixte du 22 avril 1999,
le Conseil d’Administration a, dans sa séance du même jour, décidé
de réaliser une augmentation de capital d’un montant nominal
d’environ 181 millions de francs, susceptible d’être majorée
de 15 %, par l’émission d’environ 1 810 000 actions nouvelles de
100 francs de nominal chacune, et assorties chacune d’un bon à
option d’acquisition d’actions existantes et/ou de souscription
d’actions nouvelles donnant, au gré de la Société, le droit au titulaire du bon d’acquérir des actions existantes et/ou de souscrire à
des actions nouvelles, et a délégué au Président le pouvoir de fixer
les modalités définitives de l’émission.
77
Faisant usage de cette subdélégation, le Président du Conseil
d’Administration a décidé d’augmenter le capital de 208 150 000
francs par émission de 2 081 500 actions de 100 francs chacune
assorties d’un bon à option d’acquisition d’actions existantes et/ou
de souscription d’actions nouvelles.
Autres titres représentatifs de capital
Ces bons peuvent être exercés jusqu’au 11 mai 2004. Le ratio
d’exercice, à l’origine de une action Unibail de 100 F nominal
pour 5 bons à option d’acquisition d’actions existantes et/ou
de souscription d’actions nouvelles et 130 euros, est à la suite
d’ajustements passé à 3,15 actions de 5 € nominal pour 5 bons et
130 euros. Au 31 décembre 2001, 170 options ont été exercées
donnant lieu à l’acquisition de 108 actions propres. Au cours de
l’année 2001, la Société a procédé au rachat de 360 063 bons
suivi de leur annulation en application de l’article L.225-159 du
Code de Commerce.
Le montant des dividendes versés au cours des cinq derniers
exercices est donné page 74. Il n’a été procédé au cours de cette
période à aucun versement d’acompte sur dividende.
Le dividende est prélevé sur le résultat et le cas échéant, sur les
primes disponibles. Il n’a pas été fait usage, jusqu’à ce jour,
de la possibilité prévue par l’article 21 des statuts de distribuer
le dividende sous forme d’actions nouvelles.
Les dividendes attachés aux actions Unibail auto-détenues par
la Société sont portés en report à nouveau.
Au 31 décembre 2001, le nombre de bons de souscription en
circulation s’élevait à 1 721 052.
• Obligations convertibles : Il n’existe plus, à ce jour, d’obligations
convertibles.
néant
Dividendes
Les dividendes non réclamés dans un délai de cinq ans à compter
de la date de leur mise en paiement sont prescrits et sont reversés,
conformément aux articles L 27 et R 46 du Code du domaine de
l’Etat, au Trésor Public.
Evolution du capital Unibail depuis 5 ans
Dates
01/07/1996
31/12/1996
Nature de l’augmentation
Plan d’Epargne Entreprise
Conversion d’obligations (1)
Nombre d’actions émises
15 907
40
Nombre d’actions
9 418 044
9 418 084
Montant du Capital
941 804 400 F
941 808 400 F
Prime liée à l’opération
4 819 821 F
22 800 F
01/07/1997
17/12/1997
18 019
14
9 436 103
9 436 117
943 610 300 F
943 611 700 F
6 342 688 F
7 980 F
01/07/1998
13/08/1998
13/08/1998
26/11/1998
31/12/1998
OPE sur FRANKOPARIS
Fusion absorption de FRANKOPARIS
14 469
86
747 776
5 534
270
9 450 586
9 450 672
10 198 448
10 203 982
10 204 252
945 058 600 F
945 067 200 F
1 019 844 800 F
1 020 398 200 F
1 020 425 200 F
8 609 450 F
49 020 F
459 373 752 F
3 411 935 F
153 900 F
12/05/1999
01/07/1999
22/07/1999
14/09/1999
21/12/1999
31/12/1999
Augmentation de capital en numéraire
Exercice de bons (2)
Apports CPI
2 081 500
20 935
20
6 032
2 447 617
134
12 285 752
12 306 687
12 306 707
12 312 739
14 760 356
14 760 490
1 228 575 200 F
1 230 668 700 F
1 230 670 700 F
1 231 273 900 F
1 476 035 600 F
1 476 490 000 F
1 413 232 213 F
11 776 431 F
15 055 F
3 438 240 F
1 821 557 680 F
76 380 F
12/05/2000
23/05/2000
31/06/2000
03/07/2000
27/07/2000
21/11/2000
21/11/2000
Fusion absorption de CNIT SA
Levée d’option (plan 1995)
162 679
125
435 885
13 621
8 220
639 837
32 024
14 923 169
14 923 294
15 359 179
15 372 800
15 381 020
16 020 857
16 052 881
1 492 316 900 F
1 492 329 400 F
1 535 917 900 F
1 537 280 000 F
1 538 102 000 F
1 602 085 700 F
1 605 288 100 F
82 915 365 F
71 250 F
222 506 690 F
8 665 415 F
2 468 688 F
325 671 550 F
9 617 672 F
13/02/2001
13/02/2001
29/05/2001
13/06/2001
13/07/2001
25/07/2001
09/10/2001
Annulation d’actions
Levée d’options (plans 1995-1996)
Conversion du capital en euros (3)
7 516
(539 356)
8 670
33 628
23 912
4 749
16 060 397
15 521 041
15 529 711
46 589 133
46 622 761
46 646 673
46 651 422
1 606 039 700 F
1 552 104 100 F
1 552 971 100 F
232 945 665 €
233 113 805 €
233 233 365 €
233 257 110 €
2 257 257 F
(428 451 640 F)
2 628 781 F
(3 727 131 €)
1 488 408 €
431 911 €
81 027 €
06/02/2002
Levée d’options (plans 1995 et 1996)
27 112
46 678 534
233 392 670 €
460 757 €
(1)
Emprunt convertible en actions -avril 1994-3,75 %- représenté par 2 930 385 obligations de F 670 nominal.
(2)
Emission de 2 081 500 bons attribués aux souscripteurs à l’augmentation de capital décidée par le Conseil d’administration du 22 avril 1999 sur délégation
de l’Assemblée Générale de la même date. Ces bons peuvent être exercés jusqu’au 11 mai 2004, au prix de 130 euros à raison d’une action UNIBAIL pour 5 bons.
(3)
La conversion du capital social en euros est assortie d’une division du nominal de l’action par trois au 13 juin 2001. A l’issue des opérations de conversion en euros et de division du nominal,
la valeur nominale de l’action a été fixée à 5 euros.
78
Capital et droits de vote
Répartition du capital et des droits de vote
Le capital social est composé au 6 février 2002 de 46 678 534
actions de valeur nominale de 5 € entièrement libérées. A chaque
action est attaché un droit de vote.
A la connaissance de la Société, l’actionnariat est réparti ainsi
qu’il suit :
- Investisseurs français :
- Investisseurs internationaux :
environ 40 %
environ 60 %
A la connaissance de la Société, aucun actionnaire ne détient plus
de 5 % du capital social et des droits de vote.
Au 24 avril 2001, les membres du Conseil d’Administration
détenaient directement ou indirectement 10,8 % du capital et des
droits de vote (2).
A la date du 31 décembre 2001, le Fonds d’Epargne Entreprise
réservé aux salariés de la Société ou de ses filiales détient 188 215
actions, soit 0,4 % du capital social et des droits de vote.
Il n’existe pas, à la connaissance de la Société, de pacte d’actionnaires ni de personnes ou groupe de personnes exerçant ou pouvant
exercer un contrôle sur la Société.
Rachat d’actions propres
L’Assemblée Générale Mixte du 24 avril 2001 a autorisé le Conseil
d’Administration, en application de l’Article L 225-209 du Nouveau
Code de Commerce, à faire racheter par la société ses propres
actions, dans la limite autorisée par la loi de 10 % du nombre
d’actions total composant le capital social, ajusté de toute modification survenue sur celui-ci pendant la période d’autorisation, pour
permettre à la société par ordre de priorité décroissante, de :
• disposer d’actions pouvant être remises à titre d’échange ou de
paiement dans le cadre d’opérations de croissance externe, en
vue de minimiser le coût d’acquisition ou d’améliorer plus
généralement les conditions d’une transaction ;
• procéder à des achats et des ventes en fonction des situations
de marché ;
• ajuster la structure des ressources de la Société pour optimiser
le cash flow courant par action, en neutralisant si besoin est
(par annulation ou échange) l’effet potentiellement dilutif de
titres émis par la Société et donnant accès au capital ;
• disposer d’actions pouvant être remises à ses dirigeants et salariés ainsi qu’à ceux des sociétés qui lui sont liées dans le cadre
de nouveaux plans d’attribution d’options d’achat d’actions ou
Plans d’Epargne Entreprise ;
• réduire son capital par annulation de tout ou partie des actions,
afin d’optimiser le résultat par action et/ou le cash flow par
action.
Initialement, le prix maximum d’achat était fixé à 250 euros et
le prix minimum de vente à 202 euros sur la base d’une valeur
nominale de 100 F, étant précisé que les limites de prix seraient le
cas échéant ajustées lors d’éventuelles opérations financières de la
Société. Par suite notamment de la conversion du capital en euros
et de la division du nominal de l’action par trois, le prix maximum
d’achat est fixé à 83,33 euros et le prix minimum de vente à
67,33 euros sur la base d’une valeur nominale de 5 €. Cette autorisation est valable pendant dix huit mois à compter de l’Assemblée
Générale Mixte du 24 avril 2001.
La présente autorisation a fait l’objet d’une note d’information visée
par la COB sous le numéro n° 01-266 en date du 23 mars 2001.
Le Conseil d’Administration proposera aux actionnaires, lors de
l’Assemblée Générale du 3 avril 2002 (sur première convocation)
ou reportée au 10 avril 2002 (sur deuxième convocation), de
renouveler cette autorisation. Le prix maximum d’achat serait de
80 euros et le prix minimum de vente de 70 euros. Ce nouveau
programme fera l’objet d’une note d’opération soumise au visa de
la COB.
Le nombre d’actions d’autocontrôle, détenues dans le cadre du
plan de rachat ou provenant d’opérations d’apport, s’élevait, au
31 décembre 2001, à 1 485 341 actions, soit 3,18 % du capital social.
(2)
Pourcentage de détention connu au jour de la dernière Assemblée Générale annuelle,
y compris les titres détenus par les groupes et sociétés des groupes auxquels appartiennent
certains administrateurs
79
Capital et bourse
Actions
Toutes les actions du capital sont cotées au Premier Marché de la Bourse de Paris et sont incluses dans les indices SBF 120, SBF 80 et Euronext 100.
Capitalisation boursière M € (a)
1997
1998
1999
2000
2001
2002
864,5
1 267,8
1 811,9
2 724,2
2 661,4
2 800,7
51,39
52,41
55,14
81,96
89,01
80,8
Nombre de titres échangés
Moyenne quotidienne
(en milliers) après division du nominal
Cours de l’action (en €) après division du nominal (b)
- le plus haut
31,3
46,8
46,4
59,8
66,0
61,8
- le plus bas
25,1
30,1
36,1
41,6
48,7
54,0
- le dernier
30,5
41,4
41,8
56,6
57,1
60,0
(a)
(b)
Dernière cotation de l’année ou de la période (28 février 2002)
Sur la base des cours du 1er janvier 2002 au 28 février 2002
Volume des transactions depuis 18 mois (en titres et en capitaux)
Source EURONEXT, incluses les opérations hors système
Actions
(sur la base des cours de clôture)
Cours le plus haut
en euros
Cours le plus bas
en euros
Montant des capitaux échangés
en millions d’euros
Septembre
59,3
54,7
2 583 924
143,6
Octobre
56,7
51,3
1 329 801
71,4
Novembre
56,6
51,4
1 245 636
66,9
Décembre
56,8
54,4
2 100 825
116,5
Mois
2000
2001
Janvier
59,7
56,3
2 070 048
120,4
Février
64,6
59,5
1 853 958
114,5
Mars
62,2
57,5
2 533 602
150,8
Avril
61,8
58,0
1 676 796
98,9
Mai
64,4
59,8
2 584 044
160,4
Juin
64,1
61,0
1 477 087
92,4
Juillet
65,5
62,1
1 719 745
110,4
Août
62,2
58,0
1 275 528
77,6
Septembre
60,5
51,5
1 874 957
103,3
Octobre
59,3
54,1
1 874 542
106,0
Novembre
60,0
55,0
1 961 921
113,7
Décembre
57,4
55,1
1 616 810
90,8
2002
80
Janvier
58,1
56,5
1 775 187
101,4
Février
61,6
55,0
1 619 059
95,2
Bons de souscription d’actions
Cours le plus haut
en euros
Cours le plus bas
en euros
Montant des capitaux échangés
en millions d’euros
Septembre
11,50
8,90
196 707
2,0
Octobre
10,40
7,42
85 151
0,7
Novembre
10,50
8,50
188 302
1,7
Décembre
9,95
8,34
183 113
1,7
Mois
2000
2001
Janvier
11,85
9,90
433 313
4,6
Février
14,23
11,41
228 218
3,0
Mars
13,85
10,23
133 714
1,6
Avril
12,83
10,13
75 255
0,8
Mai
12,95
11,5
138 173
1,7
Juin
14,3
11,85
377 427
5,1
Juillet
15,5
12,6
1 31 297
1,9
Août
13,83
11,55
69 930
0,9
Septembre
12,44
5,52
268 391
2,4
Octobre
12
8,06
1 23 343
1,2
Novembre
12,19
8,6
1 07 017
1,1
Décembre
10,2
9,21
277 643
2,6
Janvier
10,38
9,55
23 719
0,2
Février
11,95
9,10
154 613
1,7
2002
81
CONSEIL D’ADMINISTRATION
A l’issue de l’A.G.M. du 3 avril 2002 (sur première convocation)
ou reportée au 10 avril 2002 (sur deuxième convocation).
Léon BRESSLER (1)*
Né à Paris en 1947, licencié en Droit et diplômé de l’Institut
d’Etudes Politiques de Paris, est administrateur d’Unibail depuis
1984. Il assume la fonction de Président du Conseil d’Administration depuis 1992. Le dernier renouvellement de son mandat
d’administrateur a eu lieu lors de l’Assemblée Générale en date du
22 avril 1999 pour une durée de trois ans, soit jusqu’à l’Assemblée
Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le
31 décembre 2001.
Léon BRESSLER exerce par ailleurs les mandats et fonctions
suivantes : Président Directeur Général de Paris Expo ; Président
d’Unibail Management ; Membre du Conseil de Surveillance de
NSMD ; Administrateur d’Espace Expansion, Arc 108, Mk2, Espace
Champerret, Omnifinance ; Membre du Comité de Direction de
Tanagra ; Représentant permanent d’Unibail dans SNC 50
Montaigne, SCI du C.C. des Pontos, SCI Rosny Beauséjour, SAS
Immobilière Salamine, SAS Immobilière Lidice, SAS Immobilière
Tonga.
Bruno BOUTROUILLE (2)*
Né à Cambrai en 1940, est diplômé de l’Institut d’Etudes Politiques
de Paris, licencié en Droit (Sciences Economiques) E.N.A. (promotion
“Montesquieu”, 1966). Il a représenté la Caisse des Dépôts et
Consignations au Conseil d’Unibail depuis 1990 et jusqu’au Conseil
d’administration du 13 février 2001 qui a proposé sa nomination en
qualité d’administrateur. Il est également représentant permanent
de la CDC au Conseil d’Administration de la SITCE et de la SETGE.
Il est administrateur de la Sicav L.B.I.
Nicholas CLIVE WORMS (1)
Né à Londres (Angleterre) en 1942, diplômé de l’Institut d’Etudes
Politiques de Paris et de Harvard Business School, est au Conseil
d’Unibail depuis 1994. Le dernier renouvellement de son mandat
12 mai 2000 pour une durée de trois ans, soit jusqu’à l’Assemblée
appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre
2002. Nicholas CLIVE WORMS exerce la fonction de Président du
Conseil de Surveillance de Worms & Cie, Chairman de Worms & Co
Inc et Worms & Co Ltd. Il est également administrateur de L.V.M.H.
Moët Hennessy Louis Vuitton, Arjo Wiggins Appleton plc,
Haussmann Holdings N.V., et représentant permanent de Permal
Group S.A. au Conseil d’Administration de Ifabanque.
C.R.A.F. - Caisse de Retraite du Personnel au Sol de la Compagnie
Air France - représentée par Pasquin ORDIONI.
Pasquin ORDIONI est né à Paris en 1927. Il est titulaire du diplôme
d’actuaire ISFA de l’Université de Lyon. Il est Président de la CRAF.
Le mandat de la CRAF a été renouvelé par l’Assemblée Générale en
date du 12 mai 2000 pour une durée de trois ans, soit jusqu’à
l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2002. Pasquin ORDIONI est représentant
permanent de la CRAF au Conseil d’Administration d’Equigest et
dans les SCI Saint Georges, Blanqui 74 et Petit Moulin.
82
CREDIT LYONNAIS représenté par Jean-Jacques DAYRIES (2).
Jean-Jacques DAYRIES, né à Rabat (Maroc) en 1946, ingénieur
diplômé des BTP et titulaire d’un MBA (INSEAD) est responsable de
la Division Immobilière et Hôtellerie du Crédit Lyonnais. Il n’exerce
pas d’autres mandats dans des sociétés cotées.
Le CREDIT LYONNAIS est administrateur d’Unibail depuis 1988 et
le dernier renouvellement de son mandat a eu lieu lors de
l’Assemblée Générale en date du 12 mai 2000 pour une durée de
trois ans, soit jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à statuer sur
les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2002.
Jean-Jacques DAYRIES est Président du Conseil d’Administration de
Franclim et Clinfim, administrateur de Lion Immobilier Services,
Slibail Immobilier, Sligeri et Tractel SA. Il est également gérant de
SCI du Verger et SNC Corneille, et représentant permanent du
Crédit Lyonnais au Conseil d’Administration de Soflim et Cogefo.
Jacques DERMAGNE (1)*
Né à Paris en 1937, titulaire d’une maîtrise de Droit Privé, est
Président du Conseil Economique et Social. Il est administrateur
d’Unibail depuis 1993. Le dernier renouvellement de son mandat
22 avril 1999 pour une durée de trois ans, soit jusqu’à l’Assemblée
Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le
31 décembre 2001. Il est également membre du Conseil de
Surveillance de Devanlay, Optorg, D.M.C., Cetelem et France
Convention.
Jean-Claude JOLAIN
Né à Laxou (54) en 1943, diplômé de l’Institut d’Etudes Politiques
de Paris, D.E.S. de Droit, E.N.A. promotion «Turgot » 1968, est au
Conseil d’Unibail depuis 1989. Le dernier renouvellement de son
mandat d’administrateur a eu lieu lors de l’Assemblée Générale en
date du 20 mai 1998. Son mandat a été renouvelé par l’Assemblée
Générale en date du 24 avril 2001 pour une durée de 3 ans, soit jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de
l’exercice clos le 31 décembre 2003. Il exerce les fonctions de
Président Directeur Général de la S.A.G.I., de Villes Services Plus ;
Président de U.E.S.L., Membre du Conseil d’Orientation et de
Surveillance du Crédit Municipal de Paris ; Administrateur de
Semidep, Efidis, C.C.F., Perexia, C.N.A.M. ; Représentant permanent
de la S.A.G.I. au Conseil d’Administration de Semavip, Semaest,
Paris Expo, Sogaris, SNTE et dans la SNC Duranti.
Henri MOULARD (2)
Né à St Genis Terrenoire (42) en 1938, diplômé de l’Institut
d’Etudes Politiques de Lyon, licencié en Droit Privé, D.E.S. de Droit
Public, a été nommé en qualité d’administrateur lors de
l’Assemblée Générale en date du 20 mai 1998. Son mandat a été
renouvelé par l’Assemblée Générale en date du 24 avril 2001 pour
une durée de 3 ans, soit jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à
statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2003.
Henri MOULARD exerce la fonction de Président Directeur Général
de Generali France Holding, Generali France Assurances, Generali
France Assurances-vie, GPA Vie, GPA Iard, La Fédération
Continentale, La France Assurances ; Président du Directoire de ABN
AMRO France (jusqu’au 31 décembre 2001).
Il est également Président d’Invest In Europe ; Administrateur de
L’Equité, Banque Commerciale du Maroc, Burelle SA, Corifrance,
DIL France SA, ELF Aquitaine, GFI Informatique, ISIS ; Représentant
permanent de GFA Iard dans Europ Assistance Holding et de
Generali France Holding dans Generali Finances.
Roger PAPAZ (1)*
Né à Paris en 1925, licencié ès sciences, diplômé de l’Institut des
Actuaires Français, est au conseil d’Unibail depuis 1978. Le dernier
renouvellement de son mandat d’administrateur a eu lieu lors de
l’Assemblée Générale en date du 22 avril 1999 pour une durée de
trois ans, soit jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à statuer sur
les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2001. Directeur
Général Honoraire des AGF, Roger PAPAZ est également VicePrésident du Conseil de Surveillance d’Euler, membre du Conseil de
Surveillance de Vendôme Rome Participations SA, administrateur
de Foncière Lyonnaise, de E.M.G.P. et Batiparts.
UNIFICA (Groupe Crédit Agricole) représentée par Jean-Renaud
LE MILON.
Jean-Renaud LE MILON, né à Enghien les Bains (95) en 1946,
titulaire d’une maîtrise de Droit, D.E.S. de Droit et diplômé de
l’E.N.A., est Directeur Général et administrateur d’UNIFICA.
UNIFICA est administrateur d’Unibail depuis 1995 et le dernier
renouvellement de son mandat a eu lieu lors de l’Assemblée
Générale en date du 24 avril 2001 pour une durée de 3 ans, soit
jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de
l’exercice clos le 31 décembre 2003.
Jean-Renaud LE MILON est représentant permanent d’UNIFICA au
Conseil de Ucabail Immobilier et Unicomi.
Jean-Jacques ROSA
Né à Marseille en 1941, titulaire d’un doctorat d’Economie et
d’une agrégation de Sciences Economiques, a été nommé en qualité
d’administrateur d’Unibail lors de l’Assemblée Générale en date du
20 mai 1998. Son mandat a été renouvelé par l’Assemblée Générale
en date du 24 avril 2001 pour une durée de 3 ans, soit jusqu’à
l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice
clos le 31 décembre 2003. Professeur des Universités, il enseigne à
l’Institut d’Etudes Politiques de Paris. Jean-Jacques ROSA est
également administrateur de SAIA.
Jean-Philippe THIERRY
Né à Paris en 1948, diplômé de l’Institut d’Etudes Politiques de
Paris, D.E.S. de Sciences Economiques est au Conseil depuis 1992. Le
dernier renouvellement de son mandat d’administrateur a eu lieu
lors de l’Assemblée Générale en date du 20 mai 1998. Son mandat
a été renouvelé par l’Assemblée Générale en date du 24 avril 2001
pour une durée de 3 ans, soit jusqu’à l’Assemblée Générale appelée
à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2003.
Il exerce la fonction de Président Directeur Général des AGF,
AGF Holding, AGF Vie, AGF Iart, AGF International, AGF La Lilloise.
Il est également Président du Conseil de Surveillance de Euler et
AGF Informatique, membre du Conseil de Surveillance de Baron
Philippe de Rothschild SA, Cie Financière Saint Honoré et Société
du Louvre ; Administrateur de AGF Belgium Insurance, Allianz
Seguros y Reaseguros et AGF RAS Holding.
(1)
Membre du Comité des Nominations et des Rémunérations.
Membre du Comité d’Audit.
* Renouvellement proposé à l’A.G.M. du 3 avril 2002 (sur première convocation)
et du 10 avril 2002 (sur seconde convocation).
(2)
83
• 15245 € pour chaque administrateur, dont trois quarts fixes
(11434 €) et un quart en fonction de la présence. La partie fixe
sera versée trimestriellement en quatre versements égaux, la
partie variable correspondant à un certain nombre de points acquis
en fonction de la présence effective de l’administrateur (un point
par séance). Chaque administrateur bénéficie automatiquement
de deux points.Au terme de l’année, le montant global de la partie
à répartir est divisé par le total des points ainsi obtenus pour
donner la valeur du point.
Direction
Président Directeur Général :
Léon BRESSLER**
Directeur Général Adjoint – Directeur Financier :
Guillaume POITRINAL**
Directeur Général Adjoint :
Olivier LECOMTE
** Responsables aux termes de l’article 17 de la loi du 24 janvier 1984
dite « loi bancaire ».
• 3 049 € supplémentaires pour chaque membre du Comité
d’Audit et du Comité des Rémunérations (en ce compris les
Présidents).
• 1 525 € supplémentaires à chacun des Présidents du Comité
d’Audit et du Comité des Rémunérations.
Rémunération du Président
La rémunération brute versée au Président en 2001 s’est élevée à
762 245 €, composée d’une partie fixe, inchangée depuis 1995, de
381 122 € (50 % de la rémunération totale) et d’une partie variable
au titre de l’exercice 2000 de 381 122 € (50 % de la rémunération
totale), laquelle est déterminée selon deux critères :
• le taux de croissance du cash flow courant avant impôt par action,
• le bénéfice net consolidé (part du Groupe).
En sa qualité d’administrateur et de membre du Comité des
Rémunérations et Nominations, le Président a perçu 18 294 € de
jetons de présence. Le Président ne perçoit pas d’autres jetons
de présence pour les sociétés du Groupe dont il est administrateur.
Le Président dispose d’une voiture de fonction.
Au 31 décembre 2001, le Président était titulaire d’options de souscription d’actions dont les principales caractéristiques sont les suivantes :
Conseil
Nombre
d’administration
Prix
d’actions
d’exercice
potentielles (1)
(en €)
28 mars 1995
75 453
28/03/2000 au 27/03/2003
20,05
27 mars 1996
33 534
27/03/2001 au 26/03/2004
22,78
19 mars 1997
83 835
19/03/2002 au 18/03/2005
23,41
18 mars 1998
32 604
18/03/2003 au 17/03/2006
29,46
21 novembre 2000
76 104
21/11/2002 au 20/11/2008
51,94
(date)
(1)
Après division du nominal.
Rémunération perçue par les mandataires sociaux au titre de
l’exercice 2001
Jean-Philippe THIERRY
Bruno BOUTROUILLE
Nicholas CLIVE WORMS
CREDIT LYONNAIS
Jacques DERMAGNE
CRAF
Jean-Claude JOLAIN
Henri MOULARD
Roger PAPAZ
UNIFICA
Jean-Jacques ROSA
13 974 €
19 818 €
17 659 €
16 134 €
17 659 €
15 245 €
15 245 €
17 659 €
19 818 €
13 974 €
13 974 €
Options de souscription ou d’achat
d’actions consenties aux dix premiers salariés
non mandataires sociaux et options levées
Cumul des dix premiers salariés non mandataires sociaux ayant
exercé le plus d’options au cours de l’exercice : 38 171 options
exercées à un cours moyen de 21,89 €.
Cumul des douze premiers salariés non mandataires sociaux dont
le nombre d’options consenties sur l’exercice est le plus élevé (2) :
150 000 options au cours de 53,44 €.
Le Président n’a reçu ni exercé aucune option au cours de l’année
2001.
Rémunération des mandataires sociaux (1)
L’Assemblée Générale Mixte du 12 mai 2000 a fixé le montant des jetons
de présence alloués chaque année aux administrateurs à la somme de
213428 € à compter du 1er janvier 2000. Le Conseil d’Administration
du 23 mai 2000 a arrêté les règles de répartition suivantes :
84
(1)
Hors informations relatives au Président.
Par application du principe de non discrimination, le nombre de salariés
mentionnés peut excéder dix en cas de nombre d’options attribuées identique.
(2)
DOCUMENT DE RÉFÉRENCE
Responsables du document, de l’information financière et du contrôle des comptes
Responsable du document de référence
Léon BRESSLER, Président Directeur Général
Attestation du responsable du document de référence
A notre connaissance, les données du présent document sont conformes à la réalité ; elles comprennent toutes les informations nécessaires
aux investisseurs pour fonder leur jugement sur le patrimoine, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives de l’émetteur
et de son groupe ; elles ne comportent pas d’omissions de nature à en altérer la portée.
Léon BRESSLER
Responsables du contrôle des comptes
Commissaires aux comptes titulaires
ERNST & YOUNG Audit
EURAAUDIT FIDEURAF
4, rue Auber
135, boulevard Haussmann
75009 - PARIS
75008 - PARIS
Christian MOUILLON
Yves BLAISE
Date de début du premier mandat
AGO du 13 mai 1975
AGO du 13 mai 1975
Durée et date d’expiration des mandats
Mandats expirant à l’Assemblée Générale Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice 2004
Commissaires aux comptes suppléants
BARBIER, FRINAULT ET ASSOCIES
MAZARS ET GUERARD
41, rue Ybry
125, rue de Montreuil
92576 Neuilly-sur-Seine Cedex
75011 PARIS
Date de début du premier mandat
AGO du 24 avril 1985
AGO du 26 mai 1992
Durée et date d’expiration des mandats
Mandats expirant à l’Assemblée Générale Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice 2004
85
Avis des Commissaires aux Comptes
En notre qualité de commissaires aux comptes de la Société Unibail et en application du Règlement COB 98-01, nous avons procédé
conformément aux normes professionnelles applicables en France, à la vérification des informations portant sur la situation financière et
les comptes historiques données dans le présent document de référence.
Ce document de référence a été établi sous la responsabilité du Président du conseil d'administration. Il nous appartient d'émettre un avis
sur la sincérité des informations qu'il contient portant sur la situation financière et les comptes.
Nos diligences ont consisté, conformément aux normes professionnelles applicables en France, à apprécier la sincérité des informations portant
sur la situation financière et les comptes, à vérifier leur concordance avec les comptes ayant fait l'objet d'un rapport. Elles ont également
consisté à lire les autres informations contenues dans le document de référence, afin d'identifier le cas échéant les incohérences significatives
avec les informations portant sur la situation financière et les comptes, et de signaler les informations manifestement erronées que nous
aurions relevées sur la base de notre connaissance générale de la société acquise dans le cadre de notre mission. Les données prévisionnelles
présentées correspondent à des objectifs des dirigeants ; en conséquence, elles n’ont pas fait l’objet d’une revue de notre part.
Les comptes annuels et les comptes consolidés pour les exercices clos les 31 décembre 1999, 2000 et 2001 arrêtés par le conseil d'administration
ont fait l'objet d'un audit par nos soins selon les normes professionnelles applicables en France. Ces comptes ont été certifiés sans réserve avec
une observation relative :
- pour l'exercice 1999, au changement de méthode de comptabilisation des frais d'émission des emprunts obligataires ;
- pour l'exercice 2000, à l'application du Règlement 99-07 du Comité de la Réglementation Comptable relatif aux règles de consolidation
des entreprises relevant du Comité de la Réglementation Bancaire et Financière et aux changements de méthodes comptables en résultant.
- pour l'exercice 2001, à la comptabilisation d'impôts différés sur les écarts d'évaluation constatés antérieurement au 1er janvier 2000.
Sur la base de ces diligences, nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité des informations portant sur la situation financière
et les comptes, présentées dans ce document de référence.
Paris, le 15 mars 2002
EURAAUDIT FIDEURAF
Yves BLAISE
86
ERNST & YOUNG Audit
Christian MOUILLON
Sommaire du document de référence
(en application du règlement 98-01 de la Commission des Opération de Bourse)
Section
Rubriques
Pages
1.1
Noms et fonctions des responsables du document
1.2
Attestations des responsables
1.3
Noms et adresses des contrôleurs légaux
3.1
Renseignements de caractère général concernant l’émetteur
3.2
Renseignements de caractère général concernant le capital
3.3
Répartition actuelle du capital et des droits de vote
3.4
Marché des titres de l’émetteur
3.5
Dividendes
4.1
Présentation de la Société et du Groupe
4.3
Faits exceptionnels et litiges
66
4.4
Effectifs
66
4.5
Politique d’investissement
5.1
Comptes de l’émetteur
6.2
Intérêts des dirigeants dans le capital
7.1
Evolution récente
7.2
Perspectives d’avenir
85
85-86
85
76-77
77 à 81 et 84
79 et 89
80-81 et 88-89
74 et 78
1 à 40
1 à 21
41 à 75
67 et 84
65
5
87
Les actions Unibail sont cotées à la Bourse de Paris : Code Sicovam : 12471, Reuters : UNBP.PA, Bloomberg : UL.FP
Représentation fiscale en Allemagne (Loi du 28 juillet 1969). Enregistrement auprès de la SEC aux USA (Form 20-F)
Services financiers de l'action et du dividende : Crédit Agricole Investor Services Corporate Trust-SE
Service Assemblées – 128, Boulevard Raspail 75288 Paris cedex 06
Tél. 01 43 23 81 87 - Fax 01 43 23 89 47
Site internet : http://www.unibail.com
Relations investisseurs : 33 (0) 1 53 43 72 91
Relations actionnaires individuels : 0 810 743 743
Crédits photographiques : Paul Maurer, Steve Murez,
Cédric Lane/Atelier Mesh (Illustrations de Carré Sénart et des Quatre Temps),
Jean-Yves Amon (maquette de Cité du Retiro),
Bernard Collet, Luc Pérénon, Patrick Quesselaire, Jean-Pierre Salomon et Photothèque du Groupe Unibail
Conception-réalisation Harrison & Wolf
75802 Paris cedex 08
www.unibail.com
Service des relations avec les Actionnaires : 0 810 743 743
Service des relations avec les Investisseurs : 01 53 43 72 91
88
BOURSE ET ACTIONNARIAT
Performance boursière
La création de valeur boursière est mesurée par le
Total Shareholder Return (TSR). Il est fonction de
l’évolution du cours de bourse, majoré du dividende
distribué. Au cours de l’année 2001, malgré une
mauvaise conjoncture boursière mondiale, le TSR (1)
de l’action Unibail s’est élevé à 3,6 %.
Du 01/01/1993 au 31/12/2001, le TSR annualisé de
l’action Unibail s’est élevé à 19,6 %, à comparer à
11,3 % pour la performance de l’indice EPRA (2) des
foncières européennes.
(1)
Il s’agit d’un TSR calculé avant impôt et hors avoir fiscal.
(2)
European Public Real Estate Association (http:// www.epra.com)
Performance relative de l’action Unibail
dividende réinvesti (base 100 au 01/01/1993)
— Unibail (coupon réinvesti) — Indice EPRA zone Euro (coupon réinvesti)
Progression de la liquidité
La liquidité du titre Unibail a de nouveau progressé en 2001 pour atteindre un volume moyen de 89 000 titres
par jour, correspondant à un montant journalier de 5,3 M€.
Volume glissant traité sur les 12 mois précédents
—
Cours mensuel moyen
Données historiques ajustées de la division par 3 du nominal de l'action Unibail le 13 juin 2001
Actionnariat
Unibail dispose d’un large flottant et son actionnariat
diversifié est constitué essentiellement d’investisseurs
institutionnels français et internationaux.
A fin 2001, sur la base des informations disponibles,
il peut être estimé que les actionnaires français représentent environ 40 % du capital, les investisseurs européens,
essentiellement néerlandais et britanniques, autour de
30 %, les autres investisseurs internationaux, notamment
américains et asiatiques, possédant eux aussi environ
30 % du capital.
40 %
Investisseurs Français
30 %
Investisseurs Européens
30 %
Investisseurs Américains
et Asiatiques

Rapport Annuel 2001 - Unibail

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