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GESTION DE FORTUNE – JUILLET 2014
Dossier
| réalisé par Julie Cano Morales et Gilles Petit
On l'oublie
un peu trop rapidement
mais l'immobilier constitue également
bon moyen d'obtenir un complément de revenu différé. Explications.
La
location meublée
Au palmarès
des idées
reçues pour préparer sa
retraite, il en est une qui a la dent
particulièrement
dure, celle de
l'achat d'un bien immobilier en
vue de le louer pour assurer ses
vieux jours. Pourtant à y regarder
de plus près, cette solution n'est
pas forcément exempte d'incon
vénients pour une personne qui
rechercherait le calme et la tran
quillité après une dure vie de
labeur. Entre le coût de travaux
imprévus
ou l'interruption
de
paiement de loyers en cas de dé
part du locataire (sans parler de
la possibilité qu'il ne paye plus
purement et simplement ses men
sualités) et de son non-rempla
cement immédiat, les sources de
tracas peuvent se révéler multi
ples. Pour y pallier, une échappa
toire est toutefois possible, celleci a pour nom la Location Meublée
Non Professionnelle
(LMNP).Des
tinée aux contribuables fortement
imposés et disposant d'un patri
moine significatif, celle-ci permet
d'investir dans des locaux d'ha
bitation meublés, des résiden
ces hôtelières, de tourisme, des
chaînes d'hôtels, des gîtes ruraux,
des maisons de retraite et des ré
sidences de services dont la ges
tion est déléguée à un tiers. Elle
présente notamment
l'avantage
de protéger son placement contre
l'inflation puisque les loyers sont
réévalués en fonction de celle-ci.
Mais pas seulement. « Lorsque
vous pratiquez la location meu
blée à crédit sur quinze ans par
exemple, vous bénéficiez de reve
nus non fiscalisés pendant dix an
nées puisque vous accumulez de
l'amortissement qui vient s'impu
ter sur vos revenus », révèle Meyer
Azogui. Si l'on ajoute à cela une
rentabilité supérieure au taux de
crédit, l'effet de levier joue à plein
pour le futur retraité. Un point que
nuance toutefois le président de
Cyrus Conseil : « Pour investir
dans le meublé, il convient de fai
re attention à deux choses. D'une
part, la qualité et la pérennité
du gestionnaire
qui garantit les
loyers pendant toute la durée du
bail. D'autre part, la réalité écono
un très
mique de l'activité de la résidence
en question ». Sur le premier élé
ment d'attention, nous rappelle
rons que la cessation d'activité
d'un gestionnaire peut effective
ment avoir de graves conséquen
ces pour un investisseur, celles-ci
pouvant aller jusqu'à la requalificaticn de son avantage fiscal.
Aussi, pour éviter autant que faire
se peut les mauvaises surprises,
Meyei Azogui estime que « la rési
dence médicalisée (plutôt que la
résidence de tourisme) constitue
aujourd'hui la meilleure réponse
pour une personne
souhaitant
prépa/er
sa retraite. Le secteur
semble disposer d'une visibilité
suffisante pour assurer des ren
dements (de l'ordre de 4 à 4,5 "/o
nets d'impôts et de prélèvements
sociaux aujourd'hui) sur le long
terme dès lors qu'on se tourne vers
un acteur de premier plan sur ce
segment. Pour conclure sur le su
jet, rappelons également que la
LMNP permet de récupérer la TVA
(fixée à 20 Jo en 2014) acquittée
lors de l'achat du bien ». Autre
ment ciit, le prix de revient réel
GESTION DE FORTUNE – JUILLET 2014
! Epargne
Dossier
I
éé
de
de
les
Arnaud
ASPIM
La gestion collective
l'immobilier est source
plusieurs avantages pour
investisseurs
Dewachter
du logement est hors taxes. Mais
attention, pour pouvoir bénéficier
de cette récupération, la résiden
ce dans laquelle le logement est
situé doit proposer au moins trois
des quatre services suivants : l'ac
cueil de la clientèle, la fourniture
de linge de maison, le nettoyage
des locaux et I ou un service de
petit-déjeuner.
Le démembrement
et au-delà
Pour ceux qui souhaiteraient
tout
de même se lancer dans l'acquisi
tion d'un bien immobilier en vue
de leur retraite, une solution exis
te toutefois. Il s'agit du démem
brement de propriété temporaire.
Celui-ci consiste à scinder l'usu
fruit de la nue-propriété d'un bien
immobilier pour une durée pou
vant aller en moyenne de 17 à 20
ans. Durant cette période, l'usage
du ou des logements est confié à
un bailleur social qui en assure la
location et en perçoit les loyers. De
son côté, le nu-propriétaire
peut
acquérir son bien avec une décote
intéressante puisque le prix qu'il
paiera pourra représenter 50 DZo
à
60 "/ode la valeur du bien. De quoi
agrandir sa capacité d'achat en
mètres carrés, en particulier dans
les zones les plus tendues. Autre
avantage non négligeable, il est
possible de réduire son assiette
imposable en faisant une dona
tion temporaire d'usufruit à ses
I
I
I
I
I
enfants. Enfin, dans le cadre d'un
achat à crédit, les intérêts d'em
prunt seront déduits des autres
revenus fonciers. Séduisante sur
le papier cette solution patrimo
niale ne conviendra
cependant
pas à tout le monde. « Sauf à se
dire qu'elle s'est constituée un
immobilier
patrimoine
durant
quinze ans et qu'elle le revend
à cette échéance, une personne
percevant
une retraite
élevée
n'aura pas forcément intérêt à se
tourner vers le démembrement. A
l'échéance du dispositif, son taux
d'imposition risque d'augmenter
significativement
», commente
Meyer Azogui. Pour ceux qui ju
geraient la durée minimale de 17
ans un peu longue, sachez que
la société Novaxia, spécialisée
dans le montage et la commer
cialisation
immobilière propose
une solution de démembrement
de plus court terme. Comme nous
l'explique Michael Seroussi, son
responsable
des relations parte
naires, « notre offre se veut dif
férente sur plusieurs points. Tout
d'abord, plutôt que de travailler
avec des bailleurs sociaux, nous
avons décidé de faire du démem
brement avec des bailleurs privés.
Cela permet d'assurer la conver
gence des intérêts entre les deux
parties. L'une comme l'autre ont
en effet un objectif de rentabilité
de leur placement, laquelle passe
notamment par la sélection de lo
cataires solvables s'acquittant de
loyers correspondant
à ceux du
marché. Ensuite, nous travaillons
sur de l'immobilier ancien plutôt
que neuf, ce qui nous permet de
dissocier la partie travaux de ré
habilitation
du foncier existant.
Nous pouvons ainsi vendre de la
nue-propriété optimisée au déficit
foncier puisque cette enveloppe
pour travaux vient s'imputer sur
les revenus fonciers de l'investis
seur. Et enfin, cerise sur le gâteau,
comme les travaux sont dissociés
de la partie foncière, le démem-
GESTION DE FORTUNE – JUILLET 2014
brement est immédiat dès la si
gnature de l'acte. Autrement dit,
inutile d'attendre la fin des tra
vaux comme cela est en règle gé
nérale le cas. En définitive, l'opé
ration ne dure que 12 ans ». Pour
les plus accrocs
les épargnants
à l'immobilier, Novaxia a même
prévu la possibilité, pour l'un de
ses programmes dans le sud de
la France, d'enchaîner la nue-pro
priété par un montage LMNP afin
de basculer à terme en fiscalité
meublée amortissable.
de
Les SCPI pour profiter
la gestion
collective
Dans la grande famille des place
ments immobiliers susceptibles
de se révéler intéressants
pour
obtenir un complément de revenu
pour sa retraite, les SCPI ne sont
pas non plus à négliger, surtout
quand la surface financière dont
on dispose est insuffisante pour
investir en direct. « La gestion col
lective de l'immobilier est source
de plusieurs avantages pour les
investisseurs.
Outre la mutualisation des risques qu'elle permet
elle propose aussi des tickets d'en
trée plus abordables. Un atout non
seulement au moment de la sous
cription mais également lorsqu'il
s'agit de répondre à un besoin de
liquidité soudain. N'oubliez pas
que lorsque vous détenez un bien,
il vous faudra le vendre dans sa
totalité en cas de besoin », expli
que Arnaud Dewachter, le délé
gué général de l'Association fran
çaise des Sociétés de Placement
Immobilier (ASPIM). Autres avan
tages soulignés par notre interlo
cuteur, la délégation à un tiers de
la gestion locative au quotidien
et surtout la perspective d'un ren
dement meilleur. La SCPI ouvre
en effet l'accès à des typologies
d'actifs plus rentables que l'im
mobilier résidentiel
comme les
murs de bureaux ou de commer
ces. Depuis 27 ans maintenant,
ce support de placement délivre
éé Nous travaillons sur
de l'immobilier ancien plutôt
que neuf, ce qui nous permet
de dissocier la partie travaux de
réhabilitation du foncier existant
Michael
un rendement moyen supérieur à
5 Va.Alléchant lorsqu'on sait que
l'immobilier neuf sert aujourd'hui
un rendement de l'ordre de 2,5 X
à 2,8 "/o.Et puis, l'innovation finan
cière faisant son bout de chemin,
sachez qu'il est aussi possible
d'acquérir
des parts dans une
SCPI qui investit en Allemagne.
Principal avantage de l'opération
comme nous le révélions dans no
tre dossier SCPI Gestion de For
tune n0248 de mai 2014, la conven
tion fiscale franco-allemande
de
1959 prévoit que les revenus loca
tifs et les plus-values de cession
de biens de nature allemande
sont uniquement
imposables
à
l'impôt sur les sociétés allemand
dont le taux est de 15,825 Vc.Une
fois ce filtre passé, l'investisseurcontribuable français est exonéré
d'impôt sur le revenu et de prélè
vements sociaux. Rappelons que
l'appât du gain fiscal ne doit pas
pour autant vous empêcher de
diversifier la nature de vos inves
tissements et de ce fait la nature
des risques auxquels vous vous
exposez. Pour ce faire, vous sou
haiterez peut-être acquérir des
parts supplémentaires
de SCPI
en faisant jouer le levier du cré
dit (le gain reposant alors sur la
différence entre le taux d'intérêt
du crédit et le rendement servi
par le support). Dans cette hy
pothèse, sachez qu'il est parfois
difficile d'en obtenir un et que le
Crédit Foncier constitue souvent
Seroussi
Novaxia
la meilleure solution aux entra
ves sancaires de toutes sortes.
Si vous parvenez à vos fins, vous
pourrez bénéficier de la fiscalité
qui prévoit l'exoné
avantageuse
ration des plus-values de cession
au bout de 22 ans de détention.
Mais rappelez-vous toutefois que
les prélèvements
sociaux ne se
ront plus dus qu'au-delà
de 30
ans de détention. Autant en tenir
compte au moment de l'élabora
tion de votre stratégie de prépa
ration à la retraite.
Et le démembrement
?
La stratégie du démembrement
fonctionne aussi pour les parts de
SCPI mais ne conviendra pas à
toutes les situations patrimoniales.
« Celle-ci s'adresse plus particuliè
rement aux personnes soumises
aux TMI les plus élevées », confir
me Arnaud Dewachter. L'achat en
nue-piopriété permet en effet de
réduire la valeur du patrimoine net
qui se:ra taxée à l'ISF. Dans ce cas
de figure, c'est en effet à l'usufrui
tier de déclarer la valeur en pleine
propriété des parts de SCPI. En
contrepartie, il faut être prêt à se
priver de revenus immédiats (mais
lorsque la TMI est élevée, ce n'est
pas le sujet) et être disposé à aban
donner l'idée de bénéficier d'une
quelconque liquidité en cas de
besoin, celle-ci ne revenant qu'à la
fin du démembrement.
GPb