MASTER 2 – MOBAT 2006-2007 LAMARZELLE Maxime MENDEZ

MASTER 2 – MOBAT 2006-2007
LAMARZELLE Maxime
MENDEZ Cécile
RUEDA RODRIGUEZ Kattia
UE - DEVELOPPEMENT DURABLE ET CONSTRUCTION
Le 27/03/2007
AMELIORATION ENERGETIQUE DES COPROPRIETES
TUTEUR UNIVERSITAIRE : DEBIZET Gilles
TUTEUR PROFESSIONNEL : BUFFIERE Jérôme
Remerciements
Tous nous remerciements à :
M. Buffière de l’ALE de Grenoble, pour son accompagnement et les contacts qu’il nous a transmis.
M. Debizet, pour son accompagnement et son encadrement sur la rédaction du document.
Mme. Marc et Mme. Ruelle du PACT 38, Mme Crouzet du service réhabilitation et patrimoine urbain
de Grenoble, Mlle. Vernier de l’ALE du Grand Lyon, M. Brement du syndic Foncia, M. Bouvier du
syndic Pluralis, M. Boucalcha de la CNL, M. Bresson de la CLCV et à M. Lambert de réseau REG
pour le temps qu’ils nous ont accordé et les informations indispensables qu’ils nous ont fourni.
Préambule
Ce rapport est le résultat d’un travail interdisciplinaire d'approfondissement de la matière
Développement Durable et Construction enseignée en Master 2 Maîtrise d’ouvrage et management du
patrimoine bâti. Il a été réalisé par une équipe pluridisciplinaire de trois étudiants (un architecte, un
juriste et un aménageur) qui y ont consacré deux jours par semaine durant six semaines. Bien
qu’universitaire, ce projet possède un rayonnement autre puisque celui-ci a été réalisé sous la
commande et en partenariat avec l’ALE (agence locale de l’énergie) de Grenoble sous la tutelle de
Jérôme Buffière.
Ce travail, qui porte sur une question d’actualité de construction durable, tend vers un double
objectif.
En premier lieu il s’agit d’apporter des connaissances sur les possibilités juridiques et pratiques
pour les copropriétés de mettre en place des travaux d’amélioration énergétique. Une telle action
nécessite un inventaire des freins à l’amélioration des performances énergétiques. L’identification de
sous actions à mener pour atteindre le but fixé est alors apparue comme indispensable. Il s’agit entre
autre d’ :
- Identifier les différentes raisons expliquant qu'il soit difficile de prendre des décisions et
d'engager des actions pour l'amélioration énergétique des copropriétés.
- Identifier quels types de travaux relèvent de quels niveaux de décision au sein d'une
copropriété.
- Identifier s'il existe des écarts entre la pratique et la réglementation.
- Identifier les impacts en terme de type d'occupation sur la prise de décision de réaliser des
travaux d'amélioration énergétique.
Ce travail de fond a été réalisé grâce à une bibliographie fournie mais surtout grâce au recueil de
paroles et d’expériences de travail auprès de nombreux acteurs en lien direct avec les copropriétaires :
collectivités, syndics, associations d’habitants, de copropriétaires et d’aide à l’amélioration du
logement.
Cette première phase est un préalable indispensable pour comprendre les copropriétés et permettre
ainsi de tendre vers le second but à atteindre: la formulation de recommandations sur les types
d’actions à mener et les informations à apporter à chacun des acteurs.
Synthèse
La copropriété est un modèle qui s’est fortement développé dans le parcours d’accession à la
propriété des français. La loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000
réglemente le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle fixe notamment le rôle de chacun des
acteurs (conseil syndical, syndic, assemblée des copropriétaires) et le contenu du règlement de
copropriété (qui pose les règles au sein de la copropriété). Elle définit également les modalités de la
prise de décision en imposant cinq types de majorités différentes en fonction de la gravité et de
l’impact financier de la décision notamment en terme de travaux.
La réduction des consommations énergétiques des bâtiments a été un enjeu fort des dernières
décennies avec la mise en place de nombreuses réglementations thermiques pour les constructions
neuves. En revanche aucune n’existe pour les bâtiments existants. Beaucoup de copropriétés entrent
dans ce dernier cas or un traitement de celles-ci est indispensable pour atteindre les engagements de
réduction énergétique pris par le France.
La question de l’amélioration énergétique des copropriétés est donc un enjeu fort. Il s’agit là d’un
sujet délicat qui rencontre de nombreux freins. Afin d’avoir une meilleure lisibilité des freins repérés
au cours de notre étude, un classement par familles s’est révélé opportun.
Premièrement les freins juridiques tiennent tant à la lenteur de la prise de décision qu’au
problème de la gestion des pouvoirs ou qu’à un impossible impulsion des travaux par les locataires. En
second lieu, chaque type de copropriété doit composer avec ses spécificités : taille et composition
(bailleurs ou occupants) de la copropriété, spécificité démographique…Ces faits sont parfois à
l’origine d’un autre typologie de blocage concernant la perception, connaissance et sensibilité des gens
face à l’importance des travaux à réaliser et la prise de conscience environnementale. Il existe
également des freins économiques et financiers qui constituent le principal point de blocage lorsqu’on
veut entreprendre des travaux dans une copropriété. Enfin, les travaux d’amélioration énergétique sont
soumis à des difficultés techniques qui s’imposent aux copropriétés et limitent leur possibilité
d’action. Il s’agit essentiellement de l’ancienneté, de la forme, de l’esthétisme et de l’aménagement
intérieur des bâtiments. Par ailleurs, les professionnels qui ont à leur charge la réalisation de ces
travaux sont parfois insuffisamment formés aux nouvelles techniques et technologies à mettre en
œuvre.
Le constat de ces freins semble être évidant et partagé par tous les acteurs concernés. Chacun
essaie à sa manière de les dépasser par diverses actions ou démarches spécifiques selon le cas.
Aujourd’hui, beaucoup d’acteurs s’accordent pour dire qu’une action en terme préventif serait
nécessaire afin d’éviter d’avoir à mener des actions curatives souvent lourdes et coûteuses. Il ressort
aussi qu’une acceptation et une implication des copropriétaires est le meilleur moyen pour que l’action
soit menée à bien et soit efficace.
Parmi les actions menées aujourd’hui beaucoup sont orientées autour de la communication, de la
sensibilisation des copropriétaires sur l’importance et les gains que peuvent amener des travaux
d’amélioration énergétique. Cependant, de telles actions ne sont pas suffisantes pour éliminer tous les
freins. En effet, pour faire face aux difficultés financières des ménages, il est nécessaire de trouver des
solutions permettant aux gens d’investir dans des travaux d’amélioration énergétique.
Dans ce but, plusieurs initiatives sont mises en œuvre. Il s’agit par exemple d’inciter les
copropriétés à créer des fonds de réserves, à réaliser les travaux d’amélioration énergétique en même
temps que les travaux d’entretien courrant, de les aider à réaliser les dossiers de demande de
subventions (dont bien souvent ils ne connaissent pas l’existence), de leur conseiller de mettre en place
des plannings prévisionnels de travaux. D’autres préconisations visent à aider les copropriétaires à
prendre conscience de la nécessité soit par la réalisation de diagnostics énergétiques, soit par
l’utilisation des diagnostics de performances énergétiques désormais obligatoires.
Summary
The condominium is a model which has been strongly developed in the search of home ownership
in France. It is the law of July 10th modified by the law of December 13th 2000 on urban solidarity and
renewal (the so called “SRU law”) which confers official status on the condominium. This law set up
the relationship between its main actors (the condominium syndicate, the management agent and the
syndical council), and the agreement-based regulations of condominium ownership (constitutes the
rules which will prevail over relationships between future condominium owners). It also establish the
different way of decisions (majority ruling) in five majority voting regulations depending on types of
works under consideration and the economic impact to be carried out.
Reduction of energy consummation in buildings represents an important stake last years which has
been pushed by several thermal rules concerning only new constructions. Its treatment must be
required for keeping the compromise to reduce energy consummation. Energy improvement in
condominiums represents a major and complicated stake because of several difficulties.
The difficulties were classified under different categories in this study to get easier its
identification. Firstly, legal difficulties which affect time of taking decisions; the management of
power and troubles to be carried new works out by tenant’s initiative. Secondly, different properties of
condominium as the size and its components (landlords or occupants) could be also a symbol of
troubles. All these situations are frequently to the origin of a new kind of difficulties concerning
perception, knowledge and sensitivity of people in front of the importance of the works to be carried
out and the environmental awareness.
In the other hand, economic and financial aspects compose the main difficulty to carry new works
out in a condominium. Finally, works of energy improvement are confronted to technical difficulties
which limit the possibility of action from the condominium owners. They concerned mainly the age,
form, style and internal arrangement of buildings. Besides, experts who carry works out are often not
enough able to manage new techniques and the technologies to be implemented.
All actors concerned by condominiums identified and shared these difficulties. Each of them
tries to overtake them by several specific ways. Nowadays, most of them agree that preventive actions
are necessary for avoiding major and expensive repairs. But this action will never achieve without the
agreement and involvement of all condominium owners.
Currently, most of actions taking on the importance and advantages to make works of energy
improvement are basically the communication and sensitivity of condominium owners. In spite of it,
they are not enough to finish with all difficulties. To find solutions for overtaking people’s economical
difficulties to found works of energy improvement seems essential. Under this purpose several
initiatives are put into action: to motivate condominium owners to create reserve funds, to carry works
of energy improvement out at same time that maintenance works, to help condominium owners for
getting funding, to advise them for setting up provisional plan of works.
Some other proposals focus on help condominium owners to take conscience to act on
required performance energy diagnoses.
Sommaire
INTRODUCTION................................................................................................................................. 6
1
GENERALITES SUR LES COPROPRIETES .......................................................................... 8
1.1
HISTORIQUE ........................................................................................................................................... 8
1.2
REGLEMENTATION ................................................................................................................................. 9
1.2.1 La loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis .............................. 9
1.2.2 Le décret du 17 Mars 1967 pour l’application de la loi du 10 Juillet 1965...................................... 9
1.2.3 La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000................................................... 9
1.2.4 La jurisprudence ............................................................................................................................. 10
1.2.5 Le règlement de copropriété : la loi entre les copropriétaires........................................................ 10
1.2.6 La réglementation thermique .......................................................................................................... 11
1.3
ORGANISATION DES COPROPRIETES ...................................................................................................... 12
1.4
FONCTIONNEMENT ............................................................................................................................... 13
1.5
LES REGLES RELATIVES A LA PRISE DE DECISIONS ............................................................................... 13
2
LES TRAVAUX D’INTERVENTION EN COPROPRIETE ................................................. 15
2.1
LES TRAVAUX DE MAINTENANCE A EFFECTUER .................................................................................... 15
2.1.1 Les travaux d’entretien.................................................................................................................... 15
2.1.2 Les travaux de mise en conformité à la réglementation des installations existantes ...................... 15
2.1.3 Les travaux d’amélioration fréquentes............................................................................................ 15
2.1.4 Tableau des règles de majorité applicables en fonction du type de travaux ................................... 16
2.2
LES TRAVAUX D’AMELIORATION ENERGETIQUE .................................................................. 17
2.2.1 Les principaux postes d’amélioration énergétique ......................................................................... 18
2.2.2 Identification des travaux d’amélioration par espaces concernés .................................................. 20
2.2.3 La prise de décision appliquée aux travaux d’amélioration énergétique [SWeb- 7] ...................... 21
3
LES FREINS A L’AMELIORATION ENERGETIQUE........................................................ 22
3.1
LES FREINS JURIDIQUES ........................................................................................................................ 22
3.1.1 Difficulté de la prise de décision..................................................................................................... 22
3.1.2 La gestion des pouvoirs................................................................................................................... 23
3.1.3 Une impossible impulsion de la part des locataires........................................................................ 23
3.2
LES FREINS ECONOMIQUES ET FINANCIERS ........................................................................................... 23
3.2.1 Le manque de ressources financières mobilisables......................................................................... 23
3.2.2 La méconnaissance des notions d’investissement et de retour sur investissement.......................... 24
3.2.3 L’influence de la spéculation sur le choix de ne pas voter les travaux ........................................... 24
3.3
L’INFLUENCE DE LA COMPOSITION DE LA COPROPRIETE SUR LA PRISE DE DECISION ............................. 24
3.3.1 L’influence du statut des copropriétaires sur la prise de décision.................................................. 25
3.3.2 L’influence de la taille de la copropriété et du nombre de copropriétaires sur la prise de décision
25
3.3.3 L’influence de l’âge des copropriétaires sur la prise de décision................................................... 26
3.4
LES FREINS COGNITIFS ......................................................................................................................... 26
3.4.1 Le manque de connaissances en matière de bâti et des bienfaits travaux énergétiques comme
facteur de blocage des décisions .................................................................................................................. 26
3.4.2 L’absence de retour d’expérience sur les coûts et la pérennité des équipements ........................... 26
3.4.3 La non acceptation des inconvénients du statut de copropriétaire ................................................. 27
3.4.4 Le manque de prise de conscience environnementale..................................................................... 27
3.5
LES FREINS TECHNIQUES.............................................................................................................. 27
3.5.1 La diversité et l’âge des bâtiments .................................................................................................. 27
3.5.2 Manque d’expertise technique des professionnels du bâtiment ...................................................... 28
4
PRECONISATIONS POUR TENDRE VERS UNE AMELIORATION ENERGETIQUE
DES COPROPRIETES....................................................................................................................... 29
4.1
LES ACTEURS POUVANT IMPULSER UNE AMELIORATION ENERGETIQUE ................................................ 29
4.2
LES AIDES EXISTANTES DONT DISPOSENT LES COPROPRIETAIRES ......................................................... 30
4.2.1 Les aides émises par l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) ....................... 30
4.2.2 Les autres aides et incitations à destination des copropriétaires.................................................... 31
4.3
UNE MOBILISATION A L’ECHELLE NATIONALE ...................................................................................... 32
4.3.1 Réviser la législation....................................................................................................................... 32
4.3.2 Prendre appui sur le Diagnostic des Performances Energétiques pour convaincre....................... 32
4.4
LES SYNDICS : UN ACTEUR MOTEUR POUR IMPULSER LES ACTIONS....................................................... 33
4.4.1 La réalisation d’un diagnostic énergétique..................................................................................... 33
4.4.2 La création d’un fond de réserve .................................................................................................... 33
4.4.3 Présenter les travaux par étapes successives.................................................................................. 34
4.4.4 Intégrer les travaux d’amélioration énergétique aux travaux courants de l’immeuble. ................. 34
4.5
UNE MOBILISATION ET UN ACCOMPAGNEMENT NECESSAIRE DES COPROPRIETAIRES ............................ 37
4.5.1 Informer et communiquer avec les copropriétaires sur les bienfaits de l’amélioration énergétique
37
4.5.2 Accompagner les copropriétaires dans leurs démarches................................................................ 39
CONCLUSION.................................................................................................................................... 42
REFERENCES .................................................................................................................................... 44
TABLEAU DE FIGURES .................................................................................................................. 46
ANNEXES............................................................................................................................................ 47
EXTRAITS DE SITES INTERNET CONSULTES......................................................................... 47
Introduction
La prise en compte environnementale est aujourd’hui une préoccupation fondamentale et
nécessaire pour assurer la survie des espèces et permettre des conditions de vies décentes aux
générations futures.
Au cours du XXème siècle, l’émission de gaz à effet de serre a conduit à un réchauffement
climatique planétaire de 0.6°C. Les activités humaines sont en grande partie responsables de cette
production de gaz à effet de serre.
La réduction des consommations énergétiques des bâtiments neufs a été un enjeu fort des trente
dernières années. Une telle action s’est révélée possible grâce à la mise en place d’une réglementation
thermique pour les constructions neuves. Celle-ci n’a cessé d’évoluer : plusieurs versions ont été mises
en place suivant les époques et les avancées de chacune d’elles.
Toutefois, aucune mesure similaire n’existe pour les bâtiments existant (c'est-à-dire les bâtiments
construits avant 1975, période où aucune réglementation thermique existait) or ceux-ci constituent
« le principal gisement d’économie ». Ainsi, « l’amélioration des performances thermiques et
énergétiques des bâtiments existants est un moyen de participer à un effort collectif de lutte contre les
émissions de gaz à effet de serre et le changement climatique » [AR- 2].
Le traitement des logements existant est impératif si les engagements pris par l’Etat dans le cadre
de la loi fixant les orientations de la politique énergétique de la France (loi 2005-781 du 14 juillet
2005) veulent être atteint (maîtrise de la demande d’énergie et réduction par quatre des émissions de
gaz à effet de serre d’ici 2050). C’est dans cette optique que s’inscrivent les OPATB qui ont été créés
par l’ANAH et l’ADEME en 2002 dans le but d’inciter les gens à faire des travaux d’économies
d’énergies tout en proposant un dispositif d’accompagnement.
A Grenoble, la consommation globale d’énergie des secteurs résidentiels et tertiaires (65% des
consommations) est largement supérieure à la moyenne nationale (43% des consommations).
Contrairement aux apparences, le résidentiel et le tertiaire sont nettement plus consommateurs en
énergie que l’industrie et les transports [SWeb- 14].
Une action en termes d’amélioration énergétique des copropriétés est des plus opportunes pour
réduire cette part des consommations puisque l’agglomération grenobloise se compose d’un nombre
important de copropriétés. A titre d’exemple, sur le secteur de l’OPATB des grands boulevards, il
existe huit mille copropriétaires répartis dans deux cent vingt copropriétés composées de trente à
cinquante logements en moyenne.
La copropriété se définit comme un immeuble ou un groupe d’immeubles dont la propriété est
répartie entre plusieurs personnes par lots constitués à la fois de parties privatives et d’une quote-part
de parties communes partagées entre plusieurs propriétaires.
Les logements peuvent être occupés par leurs propriétaires ou par des locataires qui les louent à un
copropriétaire de l’immeuble. Le règlement des copropriétés définit avec précisions les parties
communes (elles sont l’objet d’une propriété indivisé entre l’ensemble des copropriétaires ou de
certains d’entre eux seulement. (Art. 4 de la loi 1965) Tout copropriétaire à un droit d’usage des
parties communes, dans le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de
l’immeuble) et les parties privatives (elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (Art. 2
de la loi 1965) et sont réservées à l’usage libre et exclusif de celui-ci. (Art. 9 de la loi 1965)) [DRéf1]. Cette définition a force de loi et est ainsi opposable tant à l’ensemble des copropriétaires qu’au
juge. La division de ces parties n’étant pas d’ordre public, le règlement classe librement dans l’une ou
l’autre de ces catégories les diverses parties de l’immeuble.
6
En outre, l’agglomération grenobloise est composée d’un parc immobilier ayant une ancienneté
très diverse. Il est toutefois intéressant de noter que malgré tout, face aux nécessités de densification
du bâti et de prise en compte environnementale imposées par les documents d’urbanisme, l’ensemble
des copropriétés de l’agglomération auront un jour à se poser la question de l’amélioration énergétique
et thermique de leur bâtiment.
Outre les aspects réglementaires et environnementaux, l’amélioration énergétique des copropriétés
présentes des avantages indéniables pour les propriétaires. En effet, celle-ci permet entre autre [SWeb14] :
•
•
•
Des logements plus confortables tant au niveau thermique que phonique grâce à l’isolation
thermique qui supprime les parois froides,
Des économies en chauffage et électricité,
D’entretenir et de valoriser son patrimoine.
C’est fort de ces constats qu’une action visant à identifier les freins et à proposer des
recommandations pour l’amélioration énergétique des copropriétés prend tout son sens.
7
1 GENERALITES SUR LES COPROPRIETES
1.1 Historique
La copropriété est une histoire fort ancienne puisqu'on en trouve trace chez les Babyloniens et
beaucoup plus récemment, en France, avant la Révolution. C’est surtout après la deuxième guerre
mondiale qu'elle s'est réellement développée. Le statut de copropriété est ainsi relativement récent : du
fait d’une prédominance antérieure de la mono propriété d’immeubles (immeubles de rapport
appartenant à un seul propriétaire).
Quatre grandes dates jalonnent l'histoire de la copropriété en France :
•
•
•
•
1804, apparition de la notion de parties communes.
1938, le premier statut de copropriété voit le jour: il prévoit un règlement et un syndicat de
copropriétaires mais ces dispositions restent facultatives.
depuis les années 1960, le développement de conditions favorables à l’accession à la propriété
a entraîné le développement des copropriétés aussi bien dans le parc neuf que dans les
immeubles anciens. En 1965, le statut de copropriété est déclaré d'ordre public. Il prend ainsi
un caractère obligatoire, ce qui a légitimé le législateur à donner, par la loi de 1965, les bases
d’une organisation.
Enfin, la loi de solidarité et de renouvellement urbains du 13 décembre 2000 est venue
réformer le dispositif en vigueur et notamment en ce qui concerne les règles de majorité
applicables.
Alors même que l'outil juridique existait - de nombreuses copropriétés ont été créées dans les
années 1960 et 1970 en SCI (société civiles immobilières) d'attribution et même en sociétés anonymes
(SAI), mais la plupart ont été transformées en copropriétés classiques – le législateur a, avec la loi du
10 juillet 1965, pris une autre option, celle de la pleine propriété, avec deux articles qui ont alimenté
des décennies de jurisprudence [DRéf- 4].
Ce nouveau mode de propriété collective bien français, que seuls quelques pays voisins ont
emprunté dans sa construction juridique, concerne environ six millions deux cent mille de logements,
soit près de 20 % de l’ensemble du parc immobilier d’habitation. Parmi eux, cinq millions sont régis
par la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L’accès à la copropriété fait partie du parcours résidentiel traditionnel des ménages français. Il
correspond souvent à la première accession, entre la location et l’acquisition de la maison individuelle.
En effet, pour un certain nombre de ménages, l’accès à la copropriété est la seule façon de trouver un
logement. Par contre, ce parcours type semble actuellement en crise [DRéf- 5]. En effet, depuis que le
statut de copropriété a fait son apparition il y a 40 ans, il n’a fait l’objet que de petites modifications
qui ont légèrement changé sa nature et qui sont venues le complexifier.
Globalement le principe de fonctionnement a plutôt bien résisté mais dans un contexte de montée
de l'individualisme et de difficultés économiques croissantes, il n'est pas sûr que ce mode propriété
préserve de la dégradation et de la paupérisation les quelques deux cent cinquante mille immeubles ou
ensembles immobiliers en copropriété.
8
1.2 Réglementation
1.2.1 La loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis
Cette loi, plusieurs fois modifiée, appliquée par le décret du 17 mars 1967, régit toute propriété
immobilière bâtie appartenant à plusieurs personnes physiques ou morales à qui sont attribuées des
lots privatifs, ayant la qualité de « copropriétaires ».
Le régime de la copropriété ainsi défini se distingue de celui de l’indivision. La loi institue et régit
une forme de personne morale particulière, le syndicat des copropriétaires, dont chaque copropriétaire
est membre, chargé de la gestion des parties communes. Celles-ci, de même que les lots privatifs sont
définies par l’état descriptif de division, document fondateur de chaque copropriété.
La loi prévoit également la possibilité de créer à l’intérieur d’une copropriété composée de
plusieurs bâtiments des syndicats secondaires dotés d’une personnalité morale autonome et ayant pour
objet la gestion d’une partie des bâtiments. Elle prévoit enfin la possibilité de créer des unions de
syndicats, appartenant ou non à un même ensemble immobilier, ces unions constituant elles-mêmes
une forme de personne morale particulière à statut particulièrement libre. La dernière grande
modification vient d'intervenir avec la loi dite "SRU" [SWeb- 11].
Les modifications les plus récentes de la loi sont celles introduites par la loi n° 2003-590 du 2
juillet 2003 Urbanisme et Habitat, la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de
programmation pour la ville et la rénovation urbaine, et la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à
la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages.
1.2.2
Le décret du 17 Mars 1967 pour l’application de la loi du 10 Juillet
1965
Ce décret définit les modalités d’application de la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut des
copropriétés des immeubles bâtis. Il a également été modifié suite aux modifications introduites par la
loi dite SRU du 13 décembre 2000 et par le décret du 27 Mai 2004.
1.2.3 La loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000
La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (S.R.U.) du 13 décembre 2000 est venue apporter
diverses modifications en matière de copropriété tant au regard des obligations des copropriétaires que
de celles du syndic.
Ainsi, les modifications les plus importantes concernant les obligations des propriétaires
sont l’existence de règles comptables spécifiques qui seront fixés par le décret. Les charges et le
recouvrement des charges subissent aussi des modifications.
Du coté du syndic, il se doit d’ « établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble
conformément à un contenu défini par décret » (article 78). Ce carnet sera mis à la disposition du
candidat-acquéreur, au bénéficiaire de la promesse de vente ou d'achat ou du bénéficiaire d'un contrat
réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le syndic doit ensuite ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, sauf décision contraire de
l'Assemblée Générale. Cela inverse la tendance puisque avant cette loi, le syndic devait soumettre au
vote de l'Assemblée Générale, à peine de nullité du mandat, la décision d'ouvrir ou non un compte
bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeur
reçues par ce dernier.
9
1.2.4 La jurisprudence
La jurisprudence sur la copropriété est abondante et concerne particulièrement les thèmes
suivants : l’assemblée générale, le conseil syndical, les parties communes, les parties privatives, le
règlement de copropriété, le syndic et le contentieux.
•
•
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•
•
•
•
l’assemblée générale : la jurisprudence porte sur des sujets tels que la convocation, les
délais de convocations, les mandats de représenter un copropriétaire, l’ordre du jour, la
présidence.
le conseil syndical : sont concernés la sélections des candidatures au poste de syndic et le
mandat d’engager certaines dépenses (avec comme recommandations de prévoir un plafond
et de préciser la nature des dépenses).
Les parties communes : la jurisprudence contient des exemples sur les enseignes et les
panneaux publicitaires, les litiges sur l’utilisation de portion privatives ou communes, et
l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux en parties communes
(devant être officialisée dans une décision de l’Assemblée Générale).
Les parties privatives : sont beaucoup présent ici les droits des copropriétaires sur les
parties privatives, en fonction de la destination de l’immeuble, sur la vente séparée ou la
jouissance privative d’une terrasse.
Le règlement de copropriété : avec des modifications de la rubrique des charges
communes, la destination de certains lots, le respect du règlement.
Le syndic : la jurisprudence présente des affaires sur la forme juridique, le contrat (ainsi
que les honoraires et les modifications), le mandat (durée, changement de la forme
juridique), les pouvoirs (exécution des décisions, limitation des pouvoirs), la carence (non
application d’un jugement), la responsabilité (défaut de recouvrement des charges,
réalisation de travaux, travaux d’urgence), l’interdiction de gestion et la garantie
financière…
Le contentieux : résiliation de bail, assurance dommage ouvrage, habilitation du syndic
pour agir en justice, information des copropriétaires sur les instances de fonctionnement…
1.2.5 Le règlement de copropriété : la loi entre les copropriétaires
La vie en habitat collectif nécessite un minimum de règles de bon voisinage, mais également
juridiques énoncées dans le règlement de copropriété. Véritable bible de la copropriété, ce document
obligatoire est le code de fonctionnement de l’immeuble. Il délimite l’espace privé de chaque
copropriétaire et précise les parties communes utilisables par tous. Il organise également les rapports
entre les copropriétaires, fixe les droits de vote et les modalités de répartition des charges et permet
d’apporter, en principe, réponse aux différents conflits ou litiges qui peuvent survenir.
Contrairement à ce que son nom pourrait laisser entendre, le règlement de copropriété est un
contrat. Mais c'est un contrat particulier, car il n'est pas nécessaire d'y consentir pour y être partie. Une
personne adhère à ce contrat dès lors qu’elle détient un lot de la copropriété, et ses dispositions
s'imposent à elle, ce qui le fait bien ressembler à un règlement. Sur le plan juridique les conséquences
sont cependant importantes. Les actions issues de la violation du règlement ne sont pas délictuelles
mais contractuelles.
Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas déroger à la loi. Les dispositions de la loi de
1965 et de son décret de 1967 étant d'ordre public, toute clause contraire du règlement de copropriété
est réputée non écrite c'est-à-dire inexistante. Cette forme particulièrement forte de nullité peut être
constatée à tout moment (elle n'est couverte par aucun délai) et à la requête de toute personne
intéressée (copropriétaire, locataire, tiers, voire le syndicat).
10
Le règlement fixe obligatoirement :
o
o
o
o
o
o
La destination de l'immeuble : schématiquement, c’est la finalité d’un immeuble, ce
à quoi il sert. La destination peut être bourgeoise, commerciale ou mixte, ce qui
détermine s'il est possible d'exercer des activités professionnelles ou commerciales
dans l'immeuble.
Ce qui dans la copropriété est commun, et ce qui est privatif : le règlement
contient le détail des parties communes et privatives de l’immeuble.
ƒ Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire
(Art. 2 de la loi 1965) et sont réservés à l’usage libre et exclusif d’un
copropriétaire déterminé (Art. 9 de la loi 1965).
ƒ Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivisée entre l’ensemble
des copropriétaires ou de certains d’entre eux seulement (Art. 4 de la loi
1965). Toute copropriétaire à un droit d’usage des parties communes, dans le
respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de
l’immeuble.
La manière dont sont administrées les parties communes.
Le fonctionnement des assemblées générales : c'est-à-dire leur organisation et leur
pouvoir, sous réserve du respect de la loi.
L’état descriptif de division : pour identifier officiellement l’immeuble, en indiquant
sa nature, sa situation géographique, sa superficie, ses références au cadastre ainsi que
son contenu lot par lot. Il comporte obligatoirement les précisions suivantes : numéro
et nature du lot, bâtiment, escalier, étage, quote-part des parties communes.
La répartition des charges : c’est le quote-part des charges, qui doit indiquer en
détail la clef de répartition utilisée au sein de chacune des catégories de charges.
Les mentions facultatives du règlement (art. 2 Décret 1967) :
Le règlement de copropriété peut également comporter des clauses relatives à la vie dans
l’immeuble mais il ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles
qui se justifient par la destination de l’immeuble. Par exemple, il est possible d’y insérer une clause
interdisant de louer des chambres de service dans un immeuble de très grand standing, celle de louer
un même appartement meublé à plusieurs personnes, celle d’exercer des activités bruyantes ou
polluantes…
1.2.6
La réglementation thermique
Afin d'honorer les engagements pris par la France dans le protocole de Kyoto, le gouvernement
s'est engagé dans la mise en œuvre du Plan Climat. Sachant que le secteur du bâtiment représente à lui
seul 40% de la consommation d'énergie en France et 20% des émissions de CO2, une réglementation
spécifique a été mise en place dans ce domaine : la réglementation thermique. Elle porte sur les
bâtiments neufs résidentiels et tertiaires et vise à réduire les consommations d'énergie de 20% dans les
logements, 40% dans le tertiaire, et à limiter l'inconfort d'été dans les locaux non climatisés. Elle est
donc destinée aux professionnels du bâtiment et s'exprime sous forme de performances à atteindre
pour leur laisser toute liberté de conception et favoriser l'innovation technologique.
Une première version de cette réglementation thermique intégrant ces nouvelles données a été
réalisée en 2000 (RT2000) mais conformément au programme national de lutte contre le changement
climatique, ses exigences doivent être renforcées progressivement tous les cinq ans. La RT2005,
s’applique aux bâtiments neufs des secteurs résidentiel et non-résidentiel. Elle est applicable aux
permis de construire déposés à partir du 1er septembre 2006. Globalement elle renforce les exigences
de la RT2000, mais favorisera surtout l'approche bioclimatique et laisse plus de place aux énergies
renouvelables.
11
La prochaine étape (RT2010) de la réglementation thermique des bâtiments neufs aura pour
objectif une amélioration d’au moins 15% de la performance énergétique par rapport à un bâtiment
construit selon la réglementation RT2005 [SWeb- 5].
1.3 Organisation des copropriétés
La loi organise la copropriété en distinguant trois entités distinctes qui ont chacune un rôle bien
défini :
•
Le syndicat des copropriétaires est nécessairement composé de l’ensemble des
copropriétaires. Il a à sa charge la gestion des parties communes et la conservation de
l’immeuble dans le respect du règlement de copropriété. La loi lui confie également la
compétence de le modifier quand cela s’avère nécessaire.
•
Le syndic est la personne juridique, professionnelle ou bénévole (Art. 28), qui est le
mandataire du syndicat des copropriétaires. Il assure la gestion quotidienne de la
copropriété et exécute les décisions prises par le syndicat. IL est élu pour une période
maximum de trois ans.
•
Le conseil syndical est formé des copropriétaires. Il assiste et contrôle le syndic dans sa
gestion. [SWeb- 8]
Figure 1 : Entités qui intègrent l’organisation des copropriétés.
Source : REG [DRéf- 2]
Les décisions concernant la copropriété sont prises lors d’une Assemblée Générale (AG), lieu
d’expression et de décision selon différents modes de vote. De telles réunions sont organisées au
moins une fois par an afin de décider de la vie présente et future de l’immeuble.
Les principales étapes de la création d’une copropriété sont :
•
•
•
La division de l’immeuble en lots, par un géomètre expert qui calcule les « millièmes»
correspondant à chaque lot. L’attribution d’une quote-part des parties communes afférente à
chaque lot, calculée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative par
rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties « telles que ces valeurs résultent lors de
l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des
lots, sans égard à leur utilisation» (article 5 de la loi 1965).
L’établissement d’un règlement conventionnel de copropriété (article 8 de la loi 1965). Ce
texte énonce les droits et devoirs des copropriétaires. Il contient les plans et les désignations
des parties communes et des parties privatives, les conditions dans lesquelles les
copropriétaires peuvent les utiliser et la répartition des charges. Depuis le 31 décembre
2002, les règlements doivent aussi préciser le calcul des quotes-parts.
La nomination du syndic.
12
1.4 Fonctionnement
La copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions effectués par les copropriétaires. Le
paiement des appels de fonds est donc obligatoire. Le syndic se charge de leurs recouvrements. Si le
copropriétaire a la jouissance personnelle de son logement, il partage en même temps la propriété, les
droits et charges de ses parties communes (entrée, circulations, enveloppe de l’immeuble dont le toit,
les sous-sols) ainsi que des équipements collectifs : chauffage, distribution électrique, ascenseurs,
canalisations de distribution d’eau, production collective d’eau chaude sanitaire, … (Article 10 de la
loi 1965).
En général, le règlement de copropriété prévoit la répartition des charges en deux catégories
différentes1:
•
•
Des charges collectives d’investissement ou charges générales : Elles sont relatives à la
conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : dépenses liées au
nettoyage, gardiennage, éclairage, peinture, interphone, frais de tenue des assemblées
générales, honoraires du syndic etc.
Des charges communes de fonctionnement ou charges spéciales : Elles sont relatives au
fonctionnement (ou à l’exploitation de l’immeuble) et à l'entretien des services collectifs et
des éléments d'équipement communs : ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide,
chauffage central etc. Il s’agit également de l'entretien de parties communes. Ces dernières
sont dites « spéciales » car elles peuvent être la propriété indivise de certains
copropriétaires. Ces dépenses ne sont pas payées par tous les copropriétaires, certains
peuvent être légalement dispensés d’y participer.
1.5 Les règles relatives à la prise de décisions
La loi SRU (Loi Solidarité et Renouvellement Urbain de 2000) a renforcé les règles de
fonctionnement de la copropriété (initialement prévues par la loi de juillet 1965) en permettant une
meilleure maîtrise des décisions ou des règles de majorité et une plus grande transparence dans la
gestion budgétaire et comptable. Ces améliorations sont gage d’une meilleure maîtrise des charges afin
de prévenir les difficultés ultérieures.
Les voix sont les droits d’expression que chaque copropriétaire possède, exprimés en tantièmes.2
La loi apporte plusieurs réponses pour savoir quel est le nombre de voix requis pour qu’une décision
soit adoptée par l’assemblée générale en exigeant une « majorité » plus ou moins important selon que
le vote concerne un sujet mineur ou de haute importance. L’exigence d’une majorité élevée est
souvent atténuée par la possibilité d’un second vote immédiat sur un sujet qui n’a pas obtenu le
nombre de voix requises.
Ce sont les articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixent strictement ces majorités.
Suivant le cas, les décisions sont prises en appliquant un mode de scrutin tenant compte des votes
exprimés par les copropriétaires présents ou représentés pendant l’assemblée générale ou de
l’ensemble des copropriétaires.
Il existe cinq grandes règles de majorité définies par la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi de
décembre 2000. Ces majorités sont classées de la manière suivante :
1
Parfois une charge fait partie des deux catégories
2
Les tantièmes sont calculés sur une base de 1000 « millièmes de copropriété » ou sur une base de 10 000, « dix
millièmes ». Dans les deux cas ses tantièmes servent à répartir les charges générales entre les copropriétaires et
déterminer le nombre de voix détenues par chacun lors des votes en AG. (cf. Que choisir)
13
•
•
•
•
•
Majorité simple (exclue pour certaines décisions de l’Assemblée Générale) (Article a4 de
la loi 1965) : Elle se calcule sur les voix exprimées par les seuls copropriétaires présents ou
représentés par un mandataire lors de l’assemblée générale. Il faut obtenir au moins 50 %
des votes favorables de la part des personnes présentes et représentées. Dans ce mode de
calcul, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.
Majorité absolue (article 25) : l’atteinte d’une telle majorité suppose l’accord de 50 % de
l’ensemble des copropriétaires (présents et non présents lors de l’assemblée générale) plus
une voix. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers des copropriétaires a
voté pour, la même question peut être alors votée le jour même à la majorité simple. Si
moins d'un tiers des voix ont été atteint, il est possible de faire revoter la question dans les
trois mois suivants et alors une majorité simple sera suffisante pour emporter validation de
la décision. L'ancien article 25 prévoyait qu'en cas de refus de vote, une seconde assemblée
était réunie et procédait à un nouveau vote, à la majorité de l'article 24. Se posait alors
souvent un problème d'absentéisme, que le nouvel article 25-1 dans la loi SRU se donne
pour objet de résoudre en autorisant à procéder immédiatement à un nouveau vote, sauf si
un tiers des voix n'est pas réuni. On considère dans ce dernier cas que le point méritant plus
ample discussion, il convient de convoquer à nouveau l'assemblée générale. [AR- 1].
Double majorité (article 26) : Elle est difficile à obtenir car elle se calcule par tête et par
voix de tous les copropriétaires représentant les deux tiers des millièmes (en valeur absolue)
et la majorité des copropriétaires (en valeur absolue). Elle est exigée pour les décisions
particulièrement importantes ou exceptionnelles.
La double majorité allégée. (article 26 alinéa 4) : Elle a été instaurée par la loi du 21 juillet
1994 pour faciliter la réalisation des travaux prévus à l'article 26. Les travaux visés à l'article
26-c (amélioration, transformation ou addition de parties communes, sauf nécessité ou
impératifs légaux), s'ils n'ont pas été adoptés dans les conditions exigées par la double
majorité, peuvent, être adoptés aux conditions fixées par ce même article. Pour l’obtenir il
faut les deux tiers des millièmes présents et représentés (valeur relative) et la majorité des
copropriétaires (valeur absolue). Le vote n'est pas immédiatement valide. Il faut procéder à
une ratification dans les mêmes conditions de majorité par une seconde assemblée pour qu'il
soit exécutoire.
Unanimité : Elle suppose l’accord de tous les copropriétaires, sans exception. Suite aux
décisions prises en Assemblée Générale, un procès verbal (PV) ou compte-rendu, est
obligatoire dressé, il constitue une preuve matérielle de la séance. Ce document est la
synthèse du déroulement de l’assemblée. Il est rédigé dans les jours suivants par la secrétaire
de séance (la plupart du temps le syndic) qui le fait signer par le président de séance et les
scrutateurs. Il est ensuite notifié aux copropriétaires.
Type de majorité
Nombre de Voix exigées
Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou
Majorité Simple
représentés à l’assemblée générale
(Art. 24)
Majorité Absolue
(Art. 25)
Double Majorité
(Art. 26)
Double Majorité
Allégée
(Art. 26 al. 4)
Unanimité
(50% + 1) - 501/1 000°
Tous les copropriétaires sont présents, représentés ou absents
(50 % + 1) - 2/3 des millièmes (valeur absolue)
Majorité de tous les copropriétaires présents, représentés
ou absents, détenant au moins les 2/3 des tantièmes 667/1 000°
(50 % + 1) - 2/3 des millièmes (valeur relative)
Majorité de tous les copropriétaires présents et représentés.
Applicable aux travaux de l’Art. 26-c 3 pas adoptés.
1000/1 000°
Exige d’être voté par tous les copropriétaires sans exception
Figure 2 : Tableau récapitulatif des types de majorité [DRéf- 1]
3
Travaux d’amélioration, transformation ou addition des parties communes sauf nécessité ou impératifs légaux
14
Les délibérations et le vote de l’assemblée générale peuvent être contestées en s’appuyant sur le
principe d’abus de droit qui donne le pouvoir à toute personne à exercer librement ses droits dans
n’importe quel domaine mais avec la limite de ne pas en abuser. [AR- 1]
Pour éviter la pratique du fait accompli, la loi prévoit que les travaux votés sur la base d’une
majorité absolue et d’une double majorité ne doivent pas commencer avant que ne s’achève le délai de
deux mois à compter du lendemain du jour de réception du procès-verbal, pour agir. Les autres
décisions s’appliquent même si elles sont contestées en justice.
La loi SRU introduit une nouvelle régulation dans les décisions de travaux, permettant de
prévenir les difficultés observées dans certaines copropriétés : absence de réalisation des travaux de
grosses réparations et d’entretien courant, à l’origine d’une dégradation rapide du bien commun. La loi
SRU, en amendant la loi de 1965, a assoupli les règles de majorité pour la décision de travaux afin
d’éviter des blocages de décisions par des minorités passives de copropriétaires.
2
LES TRAVAUX D’INTERVENTION EN COPROPRIETE
2.1 Les travaux de maintenance à effectuer
Au cours de l'assemblée générale, peuvent être décidés des travaux dans les parties communes ou
sur les équipements de l'immeuble. Le copropriétaire peut donc participer, par son vote, à la prise de
décision concernant ces travaux. Le vote concerne deux types de travaux :
2.1.1 Les travaux d’entretien
•
•
•
Les travaux d’entretien courant et les menues réparations : le syndic agit de sa propre
initiative. Il réalise ces réparations dans le cadre du budget d’entretien dont le plafond est
fixé par l’Assemblée Générale.
Le gros entretien : il s’agit des réparations d’entretien importantes. De tels travaux
nécessitent un vote préalable de l’Assemblée Générale.
Les travaux urgents : ils doivent être ratifiés par une assemblée convoquée dans les plus
brefs délais. [AR- 1]
2.1.2 Les travaux de mise en conformité à la réglementation des
installations existantes
Ce type de travaux concerne des installations existantes qui, au regard d’une nouvelle
réglementation, ont besoin d’être modifiées, changées ou adaptées dans le respect d’un calendrier
précis. C’est par exemple le cas pour les ascenseurs qui en fonction de leur date de pose et du modèle
seront soumis à des travaux de mise en conformité avec des échéances différentes en fonction des
interventions. C’est aussi le cas en ce qui concerne les règles d’accessibilité du logement et de
l’immeuble.
2.1.3 Les travaux d’amélioration fréquentes
Ce type de travaux d’amélioration apporte un élément de confort nouveau, comme l’installation
d’un ascenseur, d’une antenne collective, etc. Ils sont votés par l’Assemblée Générale à la double
majorité des voix de l’article 26 de la loi de 1965. Mais pour que certains travaux puissent tout de
même être réalisés, la loi permet la convocation d’une seconde assemblée, qui dans ce cas pourra les
voter avec un nombre de voix plus faible. [AR- 1]
15
2.1.4 Tableau des règles de majorité applicables en fonction du type de
travaux
Le tableau suivant présente la liste des différents travaux à réaliser dans les copropriétés et les
met en relation avec la majorité exigée par la loi SRU de 2000. Il a été construit à partir des donnés
issues de diverses sources (sur Internet [SWeb- 1] [SWeb- 7] et dans les numéro spécial du magasine
« Que choisir » sur les copropriétés [AR- 1] p. 10-103).
Cette liste de travaux n’est pas exhaustive mais elle repère les types de travaux les plus fréquents
envisageables dans une copropriété quelconque. L’intérêt d’identifier la prise de décision
correspondante pour autoriser la réalisation des ces travaux lors de l’Assemblée Générale s’adresse à
tous les acteurs des copropriétés : syndics, copropriétaires, associations, etc. En effet, le manque de
connaissance des nouvelles voix majoritaires exigées peut entraîner un blocage et empêcher la prise de
décisions. Ces problèmes finissent par retarder voire rendre impossible la mise en oeuvre des travaux
nécessaires.
LOI DE 1965
Article 24
MAJORITE
Simple
Article 25
Absolue
TOUT TYPE DE TRAVAUX A REALISER
- Travaux d'entretien courant,
- Ravalement des façades quand cela semble
indispensable,
- Budget prévisionnel,
- Travaux urgents suite à une catastrophe naturelle,
- Travaux d’accessibilité aux PMR qui n’affectent
pas la structure de l’immeuble,
- Remplacement à l’identique du tapis d’escalier.
- Pose de compteurs d'eau froide divisionnaires,
- Travaux d’économie d'énergie portant sur
l’isolation thermique du bâtiment, le système de
chauffage et la production d’eau chaude,
- Demande à être abonné direct au service de l'eau,
- Suppression de vide-ordures pour des raisons
d’hygiène,
- Autorisation d’effectuer à leurs frais des travaux
sur les parties communes,
- Travaux nécessaires à la suite d’une nouvelle
législation (exemple mise aux normes ascenseur,
accessibilité…),
- Travaux de sécurité sur les parties communes,
- Modalités de travaux obligatoires,
- Modification des charges après changement
d’usage d’une partie privative,
- Installation d’une antenne parabolique,
- Raccordement au réseau interne de l’immeuble,
- Installation d’un réseau de distribution électrique
permettant la charge des accumulateurs de
véhicules électriques,
- Pose de canalisations ou gaines relative à
l’amélioration de l’habitat,
- Autres travaux amortissables sur une période de
dix ans.
16
Article 26
Double majorité
ou
double majorité allégée
Unanimité
RAS
- Travaux entraînant des transformations, additions
ou améliorations des parties communes,
- Installation de nouveaux équipements,
- Installation d’un système de vidéosurveillance,
- Installation de détecteurs d’incendie,
- Pose d’un interphone,
- Création d’un local à vélos,
- Remplacement d’un chauffage collectif vétuste
par un autre plus performant.
- Suppression partielle ou totale d’un équipement
commun ou d’un service collectif (sauf videordures),
- Modification de la réparation des charges,
- Décisions qui portent atteinte à la destination, au
standing de l’immeuble,
- Travaux de surélévation et construction pour créer
de nouveaux locaux privatifs,
- Suppression des boites aux lettres,
- Obligation de travaux d’aménagement dans ses
parties privatives.
2.2 LES TRAVAUX D’AMELIORATION ENERGETIQUE
Le confort de vie dans un logement dépend autant de ses qualités propres que de celles de son
environnement urbain. Parmi les qualités du logement figurent le confort thermique, l’ensoleillement
et la luminosité, le calme et la bonne isolation acoustique.
Le climat grenoblois présente toutes les caractéristiques d'un climat continental de montagne, une
des spécificité qui le distingue est l'écart de température entre l'hiver et l'été. Le confort d'été des
logements pose donc un vrai problème, souvent sous-estimé. Les températures estivales sont en
moyenne de 27oC. La nuit, la température s'abaisse généralement à 15oC en périphérie mais elle se
maintien au cœur de l'agglomération à plus de 20oC. Les conséquences se font ressentir dans les
logements dont la température ambiante peut dépasser les 30°C.
Les enjeux énergétiques en matière de logement s'avèrent donc importants, en particulier pour
l’habitat collectif. Les différents types de logement grenoblois peuvent présenter divers handicaps
environnementaux selon leur période de construction. Dans l'agglomération grenobloise plus d'un
logement sur deux a été construit entre 1949 et 1974. Ces bâtiments, construits depuis plus de 20 ans,
consomment beaucoup d'énergie. A l'époque de leurs constructions, l'énergie était meilleur marché et
on ne parlait pas encore de dérèglement climatique ou de réglementation thermique [GD- 1].
Il faut donc agir principalement sur les bâtiments anciens pour l'amélioration thermique de ces
logements. En effet, "l’amélioration des performances thermiques et énergétiques des bâtiments
existants est un moyen de participer à un effort collectif de lutte contre les émissions de gaz à effet de
serre et le changement climatique » [SWeb- 14]. L'intégration des énergies renouvelables, en
particulier la géothermie, le solaire thermique et le bois énergie, est une des clés de la réduction des
consommations d'énergies fossiles à la fois dans les bâtiments neufs et dans les bâtiments existants.
On considère généralement qu'un logement doit être rénové tous les vingt à trente ans. Il existe
différentes possibilités de travaux participants à l’amélioration énergétique du bâtiment. En ce qui
concerne les immeubles de copropriété, les travaux d’amélioration des performances énergétiques
visent notamment à renforcer l’isolation thermique du bâtiment (si possible par l'extérieur); améliorer
l'inertie du bâtiment (plus l'inertie est important, plus les variations de température sont lentes); le
17
renouvellement de l’air (ventiler afin de maintenir une bonne qualité de l'air intérieur); les systèmes de
chauffage et de production d’eau chaude (amortissables en moins de 10 ans). Une part de cette
rénovation peut se faire au jour le jour à l'initiative des habitants bien que ces travaux lourds
nécessitent généralement de faire appel à de lourds investissements pour les propriétaires.
2.2.1 Les principaux postes d’amélioration énergétique
• Chauffage et production d’ECS
Le chauffage domestique et la production d'eau chaude sanitaire sont une source importante de
rejets qui peuvent altérer aussi bien la qualité de l’air que les conditions climatiques. Ce sont aussi de
gros postes de dépenses dans un logement. Leur part dans la consommation totale d'énergie d'un
ménage dépasse en général 60 % et atteint souvent 70 à 75% de celle-ci.
Moderniser une installation ancienne, bien choisir les matériaux qui équiperont une future
maison sont des décisions majeures qui diminueront à long terme la facture d'énergie et les atteintes à
l'environnement. Pour cela il faut choisir le mode de chauffage et d'équipements de production d'eau
chaude en prenant en compte de l'investissement qu'il nécessite, son coût d'usage, sa durabilité, le
mode de vie et les exigences de confort des utilisateurs. La combinaison de ces éléments permet des
choix qui aboutissent à des rejets moins importants de gaz à effet de serre et des polluants.
L’enjeux du système de chauffage consiste plus exactement à réguler l'émission de chaleur du
corps humain pendant la saison froide par le réchauffement de son environnement de sorte qu'un
équilibre s'installe entre la production et l'émission de chaleur et que l'homme se sente bien sur le plan
physiologique. Le chauffage n'influence directement le confort thermique que sur deux facteurs : la
température de l'air et la température moyenne de rayonnement. [SWeb- 15]
Les systèmes disponibles de chauffage sont :
1. Le chauffage central : la chaleur est produite en un seul endroit par une chaudière (au fioul,
à gaz ou à bois), par des capteurs solaires thermiques qui transforment l'énergie solaire en
chaleur; ou par une pompe à chaleur (PAC) qui prélèvent de la chaleur du sol du jardin
(géothermiques), de l'air ambiant (aérothermiques) ou de l'eau d'une nappe utilisant cette
chaleur. Dans les trois cas la chaleur produite est ensuite distribuée par un réseau relié à des
émetteurs de chaleurs apparents ou dissimulés.
2. Le chauffage pièce par pièce : la chaleur est produite par des appareils indépendants qui
transmettent la chaleur par convection et/ou par rayonnement. Le système le plus courant est
le chauffage électrique. [AR- 3]
Figure 3 : principe des deux systèmes de chauffage disponibles.
Source : Xpair.com [SWeb- 15]
18
L'énergie solaire peut assurer dans la région grenobloise jusqu'à 50% des besoins de chauffage, et
70% des besoins d'eau chaude sanitaire, et donc permettre autant d'économies sur la facture. Des
capteurs solaires simples suffisent. Leur couleur sombre et leur grande surface, exposée de plein fouet
au soleil, est la garantie de leur bon réchauffement, qui est encore accru par leur placement sous une
serre. Le complément peut se faire avec n’importe quelle autre source d’énergie.
Figure 4 : ECS par 82 m2 de capteurs solaires sur la Résidence «Le Bernin», Lyon 8ème.
Source : REG [DRéf- 2]
•
Amélioration énergétique/isolation thermique du bâtiment :
Une bonne isolation supprime les parois froides, source de condensation et d'inconfort. Elle
diminue les pertes de chaleur l'hiver et limite les surchauffes l'été. Plus la température est homogène,
plus la sensation de confort est élevée. L'isolation réduit également les courants d'air parasites en
améliorant l'étanchéité de l'air de la maison, mais elle nécessite de prévoir un système de ventilation
efficace. L'isolation thermique peut aussi contribuer à réduire le niveau de bruit qui est l'une des
nuisances majeures de notre environnement. En bref, l’isolation thermique, acoustique et la ventilation
assurent un meilleur confort et permettent une meilleure efficacité des systèmes de chauffage. Les
déperditions calorifiques peuvent s'évaluer ainsi dans le cas d'une maison individuelle, peu ou mal
isolée [SWeb- 9].
Figure 5 : Déperditions thermiques d'une maison non-isolée.
Source : ADEME [SWeb- 5]
Les travaux visent à isoler les parois par l'extérieur et les combles, renforcer le niveau d’isolation
des fenêtres en remplaçant les huisseries existantes par des huisseries bois éco-certifiées PEFC, FSC
ou équivalent au double vitrage à lame d'argan (isolant le moins émissif pour les huisseries).
19
•
Modification tendant à limiter le renouvellement d'air :
Une bonne ventilation devient une nécessité absolue dès lors que le logement est correctement
isolé. Elle permet d'évacuer l'air vicié, contrôle l'humidité et assure le renouvellement de l'air intérieur.
L'air intérieur ne doit être ni trop sec, ni trop humide et un excès d'humidité accélère la dégradation
des bâtiments. Face à ce constat, il est important d'adopter des réflexes afin de préserver un air
intérieur de qualité.
•
Amélioration du rendement des installations d’éclairage :
La maîtrise des consommations d’électricité permet de réduire la facture énergétique qui incombe
aux usagers. Les consommations d’électricité spécifique (c’est à dire hors chauffage et eau chaude)
génèrent des surchauffes dans les logements. Celles-ci sont sources d’inconfort l’été et induisent
souvent des consommations supplémentaires pour les évacuer (rafraîchissement).On observe sur les
dernières années une augmentation de la consommation d’électricité spécifique, notamment en raison
d’un taux d’équipements des ménages de plus en plus important (ordinateurs, veilles des appareils Hifi et électroménager...).
La solution la plus simple d'éclairage économe consiste à profiter de l'éclairage naturel. Dans le
cas de l'éclairage artificiel, la meilleure habitude pour minimiser la consommation, tout d'abord, est
d'éteindre la lumière derrière soi lorsque le local est vide. Lorsque ceci est difficile à respecter, il est
intéressant placer un détecteur à infrarouge, qui déclenche l'allumage automatique à chaque passage.
Une autre solution performante consiste à remplacer les lampes par des lampes basses consommations
(LBC) ou « fluo compactes », qui durent dix fois plus longtemps que les ampoules à incandescence, et
consomment cinq fois moins d'électricité [GD- 1]. Cependant il convient de faire une utilisation
efficace de celle-ci c'est à dire de les utiliser dans les pièces ou il y a une utilisation prolongée (et non
intermittente) (salon, salle à manger) de la lumière artificielle.
Les lampes devant fonctionner à l'extérieur toute la nuit peuvent intégrer un interrupteur
crépusculaire, capable de détecter la luminosité ambiante. Ces lampes s'allument lorsque la nuit tombe
puis elles s'éteignent, tout aussi automatiquement, lorsque le jour se lève. L'usage de détecteurs
infrarouges ou de cellules photoélectriques est possible sur certains tubes fluorescents, dits à
alimentation séparée et dotés d'un ballast électronique qui permettra de moduler finement - et
automatiquement - la luminosité nécessaire.
2.2.2 Identification des travaux d’amélioration par espaces concernés
[SWeb- 1]
Le tableau qui suit a été conçu à destination des membres des copropriété afin de leur apporter une
première information sur la possible répartition des travaux d’amélioration énergétique entre les
diverses parties de la copropriété. Il a été construit à partir de la liste des travaux d’amélioration
énergétique donnée par la loi du 10 juillet 1965 et du magazine que choisir spécial « Les règles de la
copropriétés clés en main »[AR- 1].
Il permet en fonction des postes et des types de travaux d’identifier si ceux-ci concernent les
parties communes ou les parties privatives de l’immeuble. Cependant ces informations sont à titre
indicatif et peuvent varier en fonction des copropriétés. En effet, comme nous l’avons vu
précédemment il appartient à chaque copropriété de définir dans son règlement l’affectation des
diverses parties de l’immeuble c'est-à-dire si celles-ci sont considérées comme des parties communes
ou des parties privatives.
20
Poste de travaux
d’amélioration
énergétique
Chauffage et
production d’ECS
Type de travaux
amélioration du rendement de chauffage
remplacement, réfection ou modification d'un
générateur de chaleur : remplacement des brûleurs
et /ou du générateur
calorifugeage de tout ou partie d'une installation de
production ou de distribution de chaleur ou d'eau
chaude
comptage et équilibrage de chauffage
pose d'appareils permettant de réaliser une
répartition des frais en fonction des consommations
individuelles
prestations ou matériaux améliorant ou rendant
possible l'amélioration de l'équilibrage de
l'installation
régulation du chauffage et de l'eau chaude sanitaire
Robinets thermostatiques
Recours aux énergies nouvelles et renouvelables
Mise en place de systèmes permettant de récupérer
de la chaleur sur les déperditions : échangeurs et
pompes à chaleur
Amélioration
L’isolation des parois opaques, planchers, murs,
énergétique/isolati toitures, etc., en contact avec l'extérieur ou un local
on thermique du non chauffé
bâtiment
L’isolation des parois vitrées par pose de doubles
vitrages, survitrages, vitrages isolants, de doubles
fenêtres et de volets extérieurs, etc.
bouches auto réglables, changement de fenêtre, pose
Modification
tendant à limiter le de joints, etc.
renouvellement
d'air
Amélioration du pose de minuteries, de programmateurs, de
rendement
des détecteurs de présences…
installations
remplacement et la modification des circuits, des
d’éclairage
appareils, des lampes.
Parties
communes
Parties
privatives
X
X
X
X??
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
2.2.3 La prise de décision appliquée aux travaux d’amélioration
énergétique [SWeb- 7]
Les travaux d’amélioration énergétique n’étant pas obligatoires, ils doivent être votés soit par une
majorité absolue soit par une double majorité. Cette dernière s’est déclinée en un troisième type à
partir de la loi du 21 juillet 1994 qui exige une double majorité allégée moins restrictive et qui permet
ainsi l’approbation plus facile des travaux d’amélioration énergétique.
L’information présentée dans le tableau suivant a été développée à partir du site web SOS net
[SWeb- 7]. Il concerne uniquement les types de travaux d’amélioration énergétique possibles et il les
met en parallèle avec les types de majorités exigées qui devront être votées pendant l’Assemblée
Générale pour pouvoir être acceptés.
21
Majorité exigée
Majorité
absolue
-Double
majorité ou
double majorité
allégée
Type de Travaux
Travaux à faire
Calorifugeage des canalisations.
Amélioration de l'équilibre des
installations de chauffage. Achat et
Travaux d'économie
pose d'appareils permettant un réglage
d'énergie
automatique et manuel de la
amortissables sur une
température.
période inférieure à
Pose de compteurs d'eau froide
10 ans.
divisionnaires (Depuis la loi SRU)
Achat et pose de minuterie
d'éclairage.
Travaux d'économie Amélioration de l'étanchéité des
d'énergie.
portes et des fenêtres.
Travaux
d’amélioration
Création d'un chauffage collectif.
Installation d'un chauffage électrique.
Travaux d'économie
d'énergie
Amélioration de l'isolation des
amortissables sur une
toitures, terrasses et des planchers.
période inférieure à
10 ans.
3 LES FREINS A L’AMELIORATION ENERGETIQUE
3.1 Les freins juridiques
3.1.1 Difficulté de la prise de décision
Au sein des copropriétés il existe un frein décisionnel important qui tient tant au mode de décision
qu’a la représentativité exigée.
Tout d’abord, la prise des décisions concernant la copropriété doit être réalisée en assemblée
générale (cf. ci avant) or de telles réunions sont peu fréquentes.Le service réhabilitation et patrimoine
urbain de la mairie de Grenoble, responsable des OPATB Grands boulevards [E_Ville- a] laissait
entendre que dans le meilleur des cas, la réunion de l’assemblée générale avait lieu deux fois par an.
Une telle fréquence des séances rend difficile la prise de décision notamment lorsque le projet soumis
au vote fait l’objet d’un refus. Dans ce cas, il conviendra d’attendre la prochaine tenue de séance (six
mois ou un an plus tard) pour tenter à nouveau de faire accepter le projet aux copropriétaires.
A la rareté des opportunités de prise de décision s’ajoute un facteur de blocage supplémentaire : la
faible participation des copropriétaires aux assemblées générales. Selon le syndic Foncia [E_Fonciaa], il est plus que fréquent qu’il y ait 30 à 40 % d’abstentions lors des assemblées générales soit car les
gens ne se sentent pas concernés soit car ils ne vivent pas sur place. Or la prise de décision de réaliser
des travaux est soumise à des règles de majorité. Lorsque celles-ci ne sont pas atteintes il conviendra
là encore d’attendre la tenue d’une prochaine séance pour proposer un nouveau vote du projet.
La prise de décision de réaliser des travaux au sein d’une copropriété s’étale ainsi sur une longue
période du fait de la combinaison de la fréquence des réunions de l’assemblée générale et des règles de
majorité imposées par la réglementation.
22
3.1.2 La gestion des pouvoirs
Il est fréquent que 30 à 40 % des copropriétaires ne soient pas présents lors des assemblées
générales. Cette absence est, comme nous venons de le voir, source de blocage de la prise de
décisions. Afin d’éviter de telles situations et de permettre une gestion convenable de la copropriété, la
loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété prévoient des aménagements.
C’est entre autre la possibilité pour un copropriétaire dans l’incapacité de se rendre à une réunion
de l’assemblée générale de donner son pouvoir de décision à un autre membre qui lui sera présent. Or
il semble qu’une telle action soit peu fréquente. Afin d’éviter de telles situations où l’absence d’une
personne vient bloquer la prise de décision, il est essentiel d’avoir au sein du syndicat des
copropriétaires un référent qui soit impliqué et porteur du projet [E_Ville- a]. En effet, sur l’opération
OPATB des grands boulevards de Grenoble, on se rend compte qu’un lobbying de la part du porteur
de projet énergie de la copropriété est nécessaire afin que celui-ci demande aux autres (ceux qui ne
veulent pas participer aux assemblées générales) de faire une délégation de leur pouvoir de décision à
un autre copropriétaire qui lui sera présent et ce afin de ne pas bloquer la prise de décisions.
3.1.3 Une impossible impulsion de la part des locataires
Bien qu’il y ait beaucoup de demandes des locataires sur les questions d’amélioration de
l’isolation ou du chauffage, la réglementation en France n’est pas suffisamment stricte à ce sujet
(exemple : pas d’obligation de double vitrage dans les logements loués) et les propriétaires bailleurs
engagent difficilement des travaux de rénovation [E_CNL- a].
De plus, la réalisation de tels travaux (travaux apportant un confort supplémentaire), que ce soit
dans le public ou dans le privé, peut légalement entraîner une hausse de loyers. De ce fait, les
locataires, qui souhaiteraient impulser une action en faveur de l’amélioration énergétique de la
copropriété dans laquelle ils vivent, se retrouvent pris au piège entre hausse du loyer ou défense de
leurs convictions.
3.2 Les freins économiques et financiers
3.2.1 Le manque de ressources financières mobilisables
Les délais et le financement des travaux sont des points importants souvent facteurs de blocages
pour la réalisation de travaux d’amélioration énergétique dans les copropriétés. Un tel constat est le
fruit d’une prise en compte de multiples aspects qui sont développés ci après.
La capacité financière des ménages est le principal frein à l’amélioration énergétique des
copropriétés, « dans la cadre de l’OPATB on a souvent à faire à des personnes seules dans de grands
logements, de ce fait elles représentent une quotte part importante dans la prise de décision mais elles
ont rarement les moyens financiers pour effectuer les travaux nécessaires » [E_Ville- a]. Par exemple,
dans le parc de copropriétés gérées par le syndic Foncia [E_Foncia- a], beaucoup sont modestes avec
des copropriétaires occupants.
Il y a ainsi un manque de moyens financiers qui rend difficile voir impossible toute action en vue
de l’amélioration de ces immeubles. La CNL va dans ce sens en confiant que bien souvent les
personnes à faibles revenus, qui ont pu acheter en copropriété à des prix avantageux, ont sous estimé le
coût de l’entretien et des charges. De ce fait celle-ci est bien souvent dans l’incapacité de participer au
financement de la réalisation de travaux [E_CNL- a].
Il est ainsi indiscutable que le coût pour les copropriétaires est souvent le frein principal à
l’amélioration énergétique des copropriétés. Même dans les copropriétés moins modestes il est
difficile de faire comprendre à la population que de tels travaux sont quelque chose de bénéfique pour
l’ensemble de la copropriété. L’isolation par l’extérieur des façades Nord des immeubles est un
exemple parfait de l’incompréhension des habitants (et donc de non vote de l’autorisation de travaux).
En effet, les propriétaires des logements situés en façades Sud ont souvent du mal à comprendre
23
comment une action sur les façades Nord pourrait avoir un impact sur leur logement et sur la réduction
de leur facture énergétique. Il est alors nécessaire de mener un travail délicat mais essentiel consistant
à leur expliquer qu’au final ils seront eux aussi gagnant ne serait-ce que par l’économie qu’ils vont
réaliser sur leur part de charges des parties communes [E_Foncia- a].
Le manque de moyens financiers mobilisables pour réaliser une amélioration énergétique des
copropriétés est amplifié par l’existence de nombreux travaux obligatoires et coûteux. En effet, la
réalisation de travaux d’amélioration énergétique de la copropriété constitue un investissement qui
sera amorti au bout d’une dizaine d’années environ. Or en plaçant de l’argent pour de tels travaux les
copropriétaires craignent de ne plus avoir assez d’argent pour financer d’autres travaux important et
indispensables à leur quotidien [DRéf- 2]. C’est par exemple le cas de la mise aux normes des
ascenseurs, de la mise en conformité des bâtiments au regard des règles d’accessibilité ou du
ravalement des façades. (Même si l’obligation du ravalement des façades dans certains secteurs est une
aubaine puisque c’est uniquement lorsque de tels travaux sont entrepris qu’une isolation du bâti par
l’extérieur peut être réalisée).
C’est ainsi que les nouvelles réglementations viennent également grever le budget des copropriétés
et laissent peu de place à la possibilité d’intervention et d’investissement en faveur de l’amélioration
énergétique du bâti[E_Ville- a]. La vétusté de certains immeubles amplifie d’autant ce manque de
moyens financiers mobilisables en faveur de l’amélioration énergétique. Aucuns gros travaux et
aucune gestion du bâti n’ayant été réalisés depuis leurs constructions, de nombreuses copropriétés
font face à la nécessité de réaliser de lourdes et onéreuses interventions.
Le manque de moyens financiers est ainsi un frein indiscutable à la prise de décision de réaliser
des travaux d’amélioration énergétique au sein des copropriétés. Cependant, de nombreuses aides et
incitations existent afin d’aider et d’encourager les propriétaires dans cette voie. Or, la grande majorité
des copropriétaires est ignorante de l’existence de cet accompagnement [AR- 2].
Cette méconnaissance des dispositifs financiers et fiscaux permettant aux propriétaires de réaliser
des travaux d’amélioration énergétique à moindre coût est lui aussi un facteur de blocage à la prise de
décision de réaliser les travaux.
3.2.2 La méconnaissance des notions d’investissement et de retour sur
investissement.
La notion d’investissement correspond à « l ‘action de placer des capitaux dans une entreprise
afin d’accroître sa production, d’améliorer son rendement; ensemble des capitaux ainsi placés. » Il y a
ainsi la notion de placer de l’argent dans un projet dans le but qu’une fois le remboursement de
l’investissement effectué, un gain se dégage. En effet « il y a un réel problème car les gens
n’envisagent pas l’investissement comme un investissement mais ils l’envisagent comme un surcoût
sans prendre en compte que cela leur rapportera une fois qu’il sera amorti » [E_Pluralis- a].
3.2.3 L’influence de la spéculation sur le choix de ne pas voter les
travaux
Il arrive que certaines personnes achètent des logements en copropriété tout en pensant ne pas y
rester longtemps. Ces dernières, lorsqu’elles conservent leurs logements pour une durée inférieure à la
durée d’amortissement de l’investissement réalisé sont réticentes à voter la réalisation des travaux.
3.3 L’influence de la composition de la copropriété sur la prise
de décision
La composition de la copropriété a une influence sur la prise ou non de la décision de réaliser des
travaux d’amélioration énergétique. Par composition de la copropriété nous renvoyons ici à plusieurs
cas de figure.
24
3.3.1 L’influence du statut des copropriétaires sur la prise de décision
Il s’agit ici de l’impact sur la gestion et la prise de décision dans la copropriété suivant si celle-ci
se compose en majorité de copropriétaires bailleurs ou occupants.
Il existe une plus grande difficulté à motiver les propriétaires bailleurs que les propriétaires
occupants à prendre la décision de réaliser des travaux d’amélioration énergétique. La première
difficulté à laquelle doit faire face une organisation telle que celle de l’OPATB est de pouvoir accéder
à une liste des propriétaires bailleurs [E_Ville- a]. En effet, l’absence de listing disponible rend
difficile l’information des copropriétaires bailleurs. Il faut également noter que les syndics, malgré leur
rôle de gestionnaire de la copropriété ont eux même du mal à impacter ce type de copropriétaires qui
représentent une part importante. Ils étaient 51% en 1999.
La difficulté de faire passer le message et d’impacter les copropriétaires bailleurs est amplifiée par
le fait qu’il est fréquent que ceux-ci ne résident pas dans l’agglomération et ont de ce fait du mal à se
sentir concernés par le quotidien de la copropriété (pas de présence aux réunions d’information et aux
assemblées générales). Bien souvent ils ont tendance à se considérer comme des propriétaires d’un
logement qu’ils louent et non comme des copropriétaires.
La problématique des relations entretenues entre bailleurs et locataires vient encore complexifier
ce jeu de relations. Lorsqu’un problème survient dans le logement ou dans l’immeuble, les locataires
ont plus facilement le réflexe d’en avertir le bailleur ou son représentant que le syndic. Ils sont
effectivement plus dans une démarche personnelle concernant l’appartement qu’ils louent que dans la
prise en compte de l’immeuble dans sa globalité. Un tel comportement n’est pas remarquable chez les
copropriétaires occupants. Ces derniers vont certes regarder ce qu’ils peuvent faire dans leurs
logements sans toutefois se désintéresser de la gestion des parties communes. Ils ont donc une vision
globale de la copropriété car ils paient les charges non seulement de l’appartement mais aussi de la
copropriété [E_Foncia- a].
3.3.2 L’influence de la taille de la copropriété et du nombre de
copropriétaires sur la prise de décision
Ils peuvent également impacter sur la prise de décisions. En effet, dans les grosses copropriétés il
faut suivant les types de travaux obtenir un vote de l’ensemble de la copropriété. Puis une fois ce vote
acquis, un vote par montée d’escaliers ou par bâtiment. Il est donc plus difficile de faire passer des
travaux dans une copropriété de grosse taille que dans une petite copropriété où une seule décision
d’acceptation sera suffisante pour emporter la réalisation des travaux.
Il convient de noter que le vote par bâtiment ou par montée d’escalier (nécessité de deux tiers des
voix plus une sont nécessaire pour emporter l’acceptation) est encore plus délicat que celui en
assemblée générale (nécessité de deux tiers des voix plus une pour emporter l’acceptation). Il est en
effet possible d’avoir une majorité sur l’ensemble de la copropriété mais que l’une des montées refuse
de voter les travaux. Dans ce cas la réalisation des travaux ne pourra être mise en œuvre lorsqu’il est
impossible de dissocier l’installation entre deux montées d’escaliers (exemples : les tuyaux de
raccordement au chauffage à l’extérieur du bâtiment ; le changement d’une chaufferie desservant
plusieurs montées d’escalier).)
De plus, la nombre de copropriétaires composant une copropriété a une influence directe sue la
prise de décision. A Grenoble, il y a très peu de propriétaires uniques dans les immeubles, la plus part
sont en copropriété. De ce fait une intervention est plus dure et plus longue à se concrétiser car il ne
faut pas convaincre une seule personne mais une cinquantaine (ensemble des copropriétaires) pour que
la décision de réaliser des travaux d’amélioration énergétique soit prise.
25
3.3.3 L’influence de l’âge des copropriétaires sur la prise de décision
L’âge et la génération à laquelle appartient la population d’un immeuble a une influence sur la
prise de décisions. Une certaine réticence à voter la réalisation de travaux d’amélioration énergétique
se fait notamment sentir chez deux catégories de personnes car de tels travaux ont un coût important
qui demande un amortissement d’une dizaine d’années.
En premier lieu, les personnes (copropriétaires) de soixante ans et plus sont réticentes à voter de
tels travaux car la durée d’amortissement leur fait peur. En effet, la longueur de celle-ci leur fait
craindre de payer pour la réalisation des travaux sans toutefois pouvoir en profiter compte tenu des
risques liés à l’âge.
En second lieu, les jeunes adultes qui investissent dans l’achat de leur premier logement ont aussi
des réticences à réaliser de tels investissements. Bien qu’ils soient souvent plus sensibles que les autres
couches de la population aux contraintes environnementales, l’achat de leur logement est pour eux un
gros investissement. Bien souvent, ils n’ont pas les ressources financières nécessaires pour investir à
nouveau dans un laps de temps aussi court.
3.4
Les freins cognitifs
3.4.1 Le manque de connaissances en matière de bâti et des bienfaits
travaux énergétiques comme facteur de blocage des décisions
Les copropriétaires sont, dans la plupart des cas, non sachant tant en matière de construction que
d’amélioration énergétiques du bâti. Il y a une réelle lacune d’information et de communication à
destination des copropriétaires sur l’intérêt commun et environnemental à engager des travaux
d’amélioration thermique et énergétique. La méconnaissance de ces domaines est un facteur important
de blocage dans la prise de décision de réaliser des travaux en ce sens. En effet, le fait que certains des
copropriétaires soient au courant des bienfaits de telles améliorations n’est pas suffisant puisqu’il faut
l’accord d’une majorité d’entre eux (en fonction des travaux la majorité attendue est différente ;
précisions sur ce point dans la partie précédente).
Afin de lever ce frein, il est indispensable de consacrer du temps à l’information, l’explication et
l’accompagnement des copropriétaires. Parmi les aides à la décision la présentation d’un tableau des
quotes-parts est indispensable afin de permettre à chacun d’avoir une estimation du coût personnel
d’une telle action. La réalisation et la présentation d’un échéancier des dépenses par le syndic à chaque
copropriétaire est également un moyen de leurs permettre de budgéter et d’adapter les dépenses afin de
rendre possible une intervention. En ce sens, Jeremy Brement nous confiait le « rôle indispensable du
syndic en matière d’aide et de propositions de solutions pour pousser les propriétaires à engager les
travaux d’amélioration énergétique » [E_Foncia- a].
3.4.2 L’absence de retour d’expérience sur les coûts et la pérennité des
équipements
Il arrive également que certains propriétaires se basent sur l’absence de retour d’expérience
concernant la pérennité de ces équipements pour fonder leur refus. Le fait qu’il n’y ait pas de chiffrage
précis effectué par les entreprises avant la prise de décision lors de l’assemblée générale constitue un
frein à la prise de décision par les copropriétaires. La réalisation d’un tel estimatif serait possible à la
condition que l’assemblée des copropriétaires prenne la décision de missionner quelqu’un pour le
réaliser. Ce devis constituerait ainsi une base pouvant appuyer la décision. Cependant, il est rare que
les copropriétaires soient d’accord pour missionner et payer quelqu’un pour réaliser un devis
uniquement dans le but de servir d’aide à la décision.
26
3.4.3 La non acceptation des inconvénients du statut de copropriétaire
Lorsque les gens achètent un logement, c’est pour devenir propriétaire. Or bien souvent ils
deviennent non seulement propriétaires mais aussi copropriétaires. Ce statut est imposé par la loi dès
lors qu’une bâtisse, appartenant à aux moins deux personnes différentes, comprend des parties
communes et d’autres privatives. Il s’agit ainsi d’une « statut subi », les acquéreurs ne devenant jamais
copropriétaires par choix. Ce statut de copropriétaires implique que les personnes ne sont pas
propriétaires d’un appartement (comme bien souvent elles le pensent) mais d’un lot comprenant des
parties privatives (logement) et une quote part des parties communes.
Cependant bien souvent on note un désintérêt des copropriétaires à la participation de la vie en
copropriété. A ce sujet, les gens ont plus de mal à se dire qu’ils vont investir dans les parties
communes plutôt que dans les parties privatives. Il était plus fréquent de rencontrer un appartement
très bien entretenu dans un immeuble en mauvais état que de voir un logement en mauvais état dans
une copropriété bien maintenue. Il semble que dans la majorité des cas les gens aient une vision
individualiste plutôt qu’une perception d’appartenir à un groupe (de propriétaires en commun d’un
bien) contrairement à l’esprit de la loi [E_Pluralis- a].
Ce manque d’acceptation du statut de copropriétaire et de propriété commune d’un même bien est
criant lorsqu’il s’agit par exemple de voter des travaux pour l’isolation extérieure des pignons Nord ou
l’installation d’un ascenseur par exemple. Dans ces cas là, les propriétaires ne se sentant pas
directement impactés (car ils habitent dans le premier cas sur le pignon Sud, dans la seconde
hypothèse au rez-de-chaussée) sont réticents à voter la réalisation des travaux, ceux-ci impliquent un
investissement qui ne leur est pas bénéfique (à leur avis).
3.4.4 Le manque de prise de conscience environnementale
Bien que des actions en faveur de la sensibilisation de tous et de la prise de conscience de la
nécessité d’agir pour préserver l’environnement soit en développement constant depuis quelques
années, une majorité de la population semble se désintéresser de cette question. Les différents
interlocuteurs rencontrés semblaient tous s’accorder sur ce point selon lequel les gens ne se sentent pas
concernés par l’environnement et les questions qui y touchent. Ainsi il s’agit d’un frein non seulement
psychologique mais aussi idéologique à la prise de décision de réaliser des travaux d’amélioration
énergétique.
L’argumentaire écologique apparaît peu dans le discours des copropriétaires (il est bien plus rare
chez le copropriétaire bailleur qui veut investir le moins possible mais avoir un maximum de recettes
que chez le copropriétaire occupant) bien que des mutations soient en cours. Il est toutefois fréquent
que l’aspect économique et financier (notamment le coût des travaux) devance la prise en compte
environnementale dans les choix stratégiques opérés. Même si ce manque de sensibilité est réel, petit à
petit les choses commencent à changer. Par exemple ce fut le cas de la copropriété des alouettes à
Echirolles (38) où des travaux d’amélioration énergétique ont été réalisés sous l’impulsion de M.
Terrier (président du syndicat de copropriété).
3.5 LES FREINS TECHNIQUES
3.5.1 La diversité et l’âge des bâtiments
La ville de Grenoble accueille une grande variété de bâtiments en matière de styles et d’époques
de constructions. Suivant les caractéristiques de ceux-ci une action en vue de l’amélioration
énergétique sera plus ou moins aisée. Par exemple, les spécificités des façades telles que l’existante de
modénatures, de balcons et de reliefs rendront impossible la mise en place d’une isolation par
l’extérieur.
27
Ce constat de diversité du bâti grenoblois est à coupler à un constat de faible entretien des
copropriétés les plus anciennes. Bien souvent aucun travaux lourd n’a été réalisé depuis leurs
construction. D’autre part, l’hétérogénéité en matière d’âge du bâti impose de mener des actions
d’amélioration énergétiques différentes en fonction de l’époque de construction. Cette dernière permet
de déterminer si le bâti a fait ou non l’objet d’une réglementation thermique et l’impact de celle-ci sur
son mode de conception.
Ainsi, les copropriétés visées par en premier lieu par les travaux d’amélioration énergétique du
bâti sont celles construites avant 1974, période à laquelle aucune réglementation thermique n’était en
vigueur. Sont ainsi visées des copropriétés anciennes où, bien souvent peu de travaux d’entretien ont
été réalisés. Ce sont essentiellement de bâtiments construits après la guerre dans le souci de répondre à
un grand besoin en logements et dans lesquels l’inertie du bâti ne fut pas un aspect primordial à
prendre en compte lors de leurs conceptions.
Bien qu’une action sur les copropriétés antérieures à toute réglementation thermique soit
indiscutablement nécessaire, une intervention sur les copropriétés postérieures est tout aussi
opportune. En effet, depuis les premières réglementations thermiques, il y a eu de nombreuses
évolutions tant du point de vue réglementaire que du point de vue de l’efficacité des techniques
utilisées (c’est par exemple le cas de l’isolation du bâti par l’extérieur, travaux qui lorsqu’ils sont
réalisés dans les copropriétés sont encouragés et aidés par la ville de Grenoble).
Figure 6 : Copropriétés sur l’Av. Jean Jaurès à
Grenoble.
Photo K.R.
Figure 7 : Bâtiment de copropriétés sur l’Av.
Jean Jaurès à Grenoble.
Photo : K.R.
3.5.2 Manque d’expertise technique des professionnels du bâtiment
La prise en compte environnementale et les nécessités d’améliorations énergétiques du bâti sont
des préoccupations qui ont pris une importance non négligeable dans les dernières décennies. Or les
professionnels du bâtiment sont peu formés aux nouvelles techniques et technologies telles que
l’isolation par l’extérieur par exemple. En effet, on note une réticence des architectes et des
entreprises à intervenir du fait de leur manque de pratiques et de connaissances [E_PACT- a].
Ce manque de formation de certains professionnels entraîne en outre une demande importante
auprès des entreprises compétentes en la matière. De ce fait les professionnels locaux formés ont
parfois des difficultés à donner une réponse rapide aux demandes de travaux, principalement pour des
chantiers de petite taille ou les gains financiers sont moindres. Ce fait joue ainsi sur la rapidité de
réalisation des travaux. La lenteur d’exécution qui en découle joue comme facteur décourageant des
copropriétaires.
28
4 PRECONISATIONS POUR TENDRE VERS UNE
AMELIORATION ENERGETIQUE DES COPROPRIETES
Le statut et le fonctionnement des copropriétés entraînent des difficultés majeures pour
entreprendre des travaux d'améliorations énergétiques. Afin que les copropriétés adoptent une
démarche allant dans le sens de l'amélioration énergétique, il est donc nécessaire de mettre en place
des dispositifs d'accompagnement adaptés à chaque type de copropriété, selon leur histoire, leur
occupation et leurs moyens. D’une manière générale, une sensibilisation et un accompagnement des
copropriétaires est nécessaire quel que soit l’organisme qui impulse les travaux.
Plusieurs démarches et actions existent ainsi que nous allons les détailler par la suite. Elles ont
pour objectif de motiver et d’aider les copropriétaires à engager des travaux d’amélioration
énergétique.
4.1
Les acteurs pouvant impulser une amélioration énergétique
Tout d'abord, la Ville de Grenoble, la Métro (communauté d’agglomération de Grenoble), dans
leurs volontés de maîtrise globale des consommations énergétiques et de diminution des émissions de
gaz à effets de serre, mettent en place des démarches visant à promouvoir le développement durable
dans la construction. Ainsi, les OPATB (Opérations Programmées d'Amélioration Thermique et
énergétique des Bâtiments) visent les bâtiments résidentiels et tertiaires et montrent la volonté des
collectivités de jouer un rôle important dans la maîtrise des énergies et la lutte contre l'effet de serre.
Les OPATB des Grands Boulevards à Grenoble concernent donc de nombreuses copropriétés pour des
ravalements de façades et des travaux d'amélioration énergétique [E_Ville- a].
Figure 8 : Ravalement de façades sur les grands
boulevards, Grenoble.
Photo : K.R.
Figure 9 : Copropriétés des années 60 sur les
grands boulevards, Grenoble.
Photo : K.R.
Les syndics, de part leur rôle de gestion globale des copropriétés, sont souvent à l’origine des
démarches d’améliorations énergétiques. Ils connaissent l’état physique des bâtiments qu’ils ont à leur
charge, la population occupante et sont donc à même d’apprécier les besoins en travaux pour des
réductions de consommation d’énergies. [E_Foncia- a] [E_Pluralis- a]
Concernant justement ces consommations, les compagnies de chauffage peuvent aussi alerter les
syndics sur des montant anormalement élevés. En effet, elles sont à la source des informations sur les
consommations de chauffage et outre l’intérêt économique qu’elles peuvent avoir à effectuer des
remises en état ou des remplacement d’installations de chauffage, elles peuvent, d’après le suivi des
consommations dont elles disposent, avertir d’une hausse progressive des consommations et de la
nécessité d’intervenir. [E_Foncia- a]
29
Les associations jouent ensuite un rôle très important dans les possibilités d’amélioration
énergétique des copropriétés. Leur objectif est d’accompagner les copropriétaires autour de la
formation, de l’information sur les rouages de la vie en copropriété et de donner une vision
patrimoniale collective à long terme.
Leur proximité permet ainsi de sensibiliser au mieux les copropriétaires sur les intérêts d’une telle
amélioration et par conséquent entraîne une plus grande implication dans la stratégie immobilière, non
seulement de leur logement mais de leur copropriété dans sa globalité. Les principales associations qui
militent dans ce sens sur l’agglomération grenobloise sont le PACT de l’Isère [E_PACT- a], la
Confédération Nationale du Logement (CNL) [E_CNL- a] et Consommation Logement Cadre de Vie
(CLCV). [SWeb- 4]
Les habitants sont les premiers concernés par des travaux d’amélioration énergétique de
l’immeuble qu’ils occupent. Suite à un manque de confort thermique de leur appartement dû par
exemple à des menuiseries vieillissantes ou à une isolation défaillante, ils contactent leur syndic afin
qu’ils prennent connaissance de leur souci et se renseignent sur les éventuels travaux à entreprendre et
les démarches à suivre pour les mener à bien. Le critère économique est aussi prépondérant pour la
prise de conscience des habitants qui, dans l’optique de réduction des charges de plus en plus lourdes,
sont intéressés par des travaux d’amélioration énergétique de leurs habitations et de leurs immeubles.
Du point de vue environnemental, malgré une sensibilisation grandissante, les particuliers ne sont
généralement pas prêts à investir pour la préservation des ressources ou pour la lutte contre les
émissions des gaz à effet de serre. [E_Pluralis- a]
4.2
Les aides existantes dont disposent les copropriétaires
Les propriétaires ou locataires de logements neufs ou anciens peuvent bénéficier de subventions,
de primes, d’avantages fiscaux ou de prêts si leurs projets permettent une meilleure maîtrise de
l’énergie. Seuls les travaux améliorant la performance énergétique des bâtiments, entraînant une
diminution des consommations d’énergie et des émissions de CO2 sont éligibles à des aides
financières.
En copropriété, les aides financières visent tant les travaux lourds affectant les parties communes
que les interventions dans les parties privatives telles que le changement des menuiseries (exemple :
mise en œuvre de fenêtre à double vitrage à lame d’argon). Lorsqu’une copropriété effectue des
travaux d’économie d’énergie ou installe des équipements utilisant des énergies renouvelables, les
dépenses de fournitures ouvrent droit à un crédit d’impôt pour chaque copropriétaire à hauteur de sa
quote-part.
Il existe différentes possibilités de subventions outre celles des communes, communauté
d’agglomération (ou de commune), départements ou régions qui [CFR- 1].
4.2.1 Les aides émises par l’ANAH (agence nationale pour l’amélioration
de l’habitat)
Une possibilité est offerte aux propriétaires bailleurs ou occupants de se regrouper pour demander
à l’ANAH des subventions pour les travaux décidés par l’Assemblée Générale de la copropriété. Elles
varient en fonction des engagements souscrits par le propriétaire. Elles sont en général de 20% du
coût des travaux dans la limite de 13 000€ pour le propriétaire occupant et de 15% du montant des
travaux pour les propriétaires bailleurs. L’obtention de ces aides nécessite de répondre à plusieurs
critères :
• effectuer des travaux dans des logements achevés depuis plus de quinze ans,
• occuper ou louer le logement pendant neuf ans après les travaux au titre de résidence
principale,
• faire réaliser les travaux par des professionnels du bâtiment,
30
•
•
commencer les travaux après le dépôt du dossier,
réaliser des travaux permettant des économies d’énergies dans les parties communes ou
privatives. [SWeb- 2]
L’ANAH fait bénéficier les particuliers (propriétaires occupants ou bailleurs) d'une prime
attribuée aux matériels suivants, dès lors qu'ils répondent à des critères de qualité.
Matériel subventionné
Montant de l’aide attribuée par l’ANAH
Fenêtre individuelle
80 €
Chaudière individuelle à condensation
900 €
Chaudière individuelle bois
900 €
Chauffe eau individuel solaire
900 €
Système thermodynamique air/eau
900 €
Système thermodynamique géothermal
1800 €
Plancher solaire direct
1800 €
4.2.2 Les autres aides et incitations à destination des copropriétaires
Afin d’aider les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leurs logements, les
aides suivantes leurs sont également destinées.[SWeb- 5]
Un taux de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) réduit de 5,5 % (au lieu de 19,6 %) s’applique aux
particuliers pour les travaux d'amélioration des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de
deux ans ainsi que pour l'achat de certains équipements de production d'énergies renouvelables.
Un crédit d'impôt pour les dépenses d'équipement de l'habitation principale ciblé sur les dispositifs
les plus performants (25% pour les chaudières à condensation, les matériaux d'isolation thermique, les
appareils de régulation du chauffage,..) et soutenant fortement (40%) les chauffe eau solaires et les
autres équipements utilisant les énergies renouvelables.
Prêt à l'Amélioration de l'Habitat (PAH) est entre autre destiné à financer des travaux
d'amélioration (chauffage) ou d'isolation thermique.
Les travaux doivent concerner la résidence principale et le propriétaire ou le locataire doit
percevoir au moins une prestation familiale (sauf s'il s'agit uniquement de l'allocation aux adultes
handicapés, l'aide personnalisée au logement, l'allocation de logement versée aux personnes sans
enfant).
Le montant du prêt dépend du coût des travaux et il peut atteindre 80 % des dépenses engagées dans
la limite de 1067,14 €. Son taux d'intérêt est de 1%, remboursable en trente six mensualités égales.
L'Officie Central Interprofessionnel du Logement accorde un prêt de 8000 € au taux de 1,5 %
pour les salariés des entreprises privées cotisant au 1 % patronal. Il s'agit de financements de travaux
réalisés par des entreprises dans une résidence principale (double vitrage, isolation, chauffage,
électricité, …).
31
4.3 Une mobilisation à l’échelle nationale
4.3.1 Réviser la législation
Le fonctionnement juridique des copropriétés pour les prises de décision est très contraignant, les
travaux d’améliorations énergétiques nécessitant soit une majorité absolue soit une double majorité. Il
existe aussi des contradictions dans la législation qui compliquent les choses : l’article 26 de la loi de
1965 à l’un de ses alinéa (qui impose la majorité des deux tiers des voix de l’ensemble des
copropriétaires pour les travaux concernés ayant un amortissement de plus de dix ans) contredit
l’article 25 de la même loi qui prévoit seulement une majorité de 50% plus une voix des présents ou
représentés lors de l’assemblée générale.
Il serait donc nécessaire de modifier cet alinéa de l’article 26 pour que les décisions sur
l’amélioration énergétique qui implique un amortissement de plus de dix ans puissent être votées à la
majorité des présents ou représentés.
Ce changement de législation suppose un lobbying des associations (locales ou nationales) auprès
des instances décisionnelles comme la DGUHC (Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de
la Construction) ou des instances législatives comme les députés. L’Ademe et les autres associations
possèdent ainsi un poids de plus en plus important dans la sensibilisation de élus et autres
personnalités politiques sur la préservation de l’environnement. Elle passe notamment par une
information sur l’intérêt et les bienfaits de l’amélioration énergétique des bâtiments.
A l’heure actuelle, l’Etat est plus dans une position d’incitation que d’obligation ce qui crée une
limite à cette nécessité d’évolution législative. Bien qu’un changement de la loi permettrait de faciliter
la réalisation de travaux d’amélioration énergétique, cela ne permettrait en aucun cas une évolution des
modes de vie des habitants. Cette dernière est indispensable pour obtenir des résultats probants
puisque eux seuls sont responsables de l’utilisation qu’ils font des équipements. Le changement de la
législation serait un moyen de faciliter la prise de décision de réaliser des travaux d’amélioration
énergétique mais une sensibilisation des copropriétaires doit être menée en parallèle afin que ce
changement soit efficace et utile. [E_CLCV- a]
4.3.2 Prendre appui sur le Diagnostic des Performances Energétiques
pour convaincre
Depuis novembre 2006, la réalisation d’un DPE (diagnostic des performances énergétiques) est
indispensable à la vente d’un bâtiment ou d’un local. La fourniture d’un tel diagnostic sera obligatoire
pour la location dès juillet 2007. La création de ce document est une opportunité pour faire prendre
conscience à la population des caractéristiques énergétiques de leurs logements et de la nécessité de
réaliser des travaux en vue de son amélioration [E_ALE- a]
Figure 10 : DPE- Etiquette de consommation
d’énergie en kwh/m2.an.
Source : TEKIMMO [SWeb- 16]
Figure 11 : DPE- Etiquette climat (évaluant
l’émission de GES).
Source : TEKIMMO[SWeb- 16]
32
On peut supposer que ce diagnostic jouera à terme dans la décision ou non d’investir dans un
logement plutôt que dans un autre. Ainsi, la personne qui sera en mesure de présenter un DPE
concluant à la performance de ses installations verra la valeur ajoutée de son logement augmentée.
4.4 Les syndics : un acteur moteur pour impulser les actions
4.4.1 La réalisation d’un diagnostic énergétique
La mise en œuvre d’une action d’amélioration énergétique de la copropriété nécessite au préalable
la réalisation d’un diagnostic énergétique et thermique de l’existant. Il peut être à l’initiative des
copropriétaires, des syndics, des associations ou des collectivités et doit être votée en Assemblée
Générale. Il permet d’une part d’évaluer l’état de l’enveloppe du bâtiment et d’estimer la quantité de
chaleur qu’il peut perdre en hiver, d’autre part d’identifier l’état des installations de chauffage. A partir
de cela, il est possible de calculer les surcoûts de chauffage engendrés par des déperditions thermiques.
Ces diagnostics sont bien subventionnés avec comme exemple sur Grenoble dans le cadre de
l’OPATB, une prise en charge de l’ordre de 70% par l’AGEDEN et de 15% par les compagnies de
chauffage. De plus, ces diagnostics sont un moyen de sensibiliser les copropriétaires sur les besoins de
la copropriété et sur les gains financiers qu’il y aurait à effectuer des travaux d’amélioration
énergétique au sein de la copropriété.
Le diagnostic énergétique est la base de toute action à mener sur les copropriétés, en raison de la
singularité de chacune. Elles ont toutes une histoire, composée de leur date de création, de leur nature
(types de matériaux), des moyens de mise en œuvre et des travaux déjà réalisés.
Ces diagnostics sont la seule possibilité de percevoir les particularités de chaque copropriété et
ainsi de proposer les travaux adéquats à chacune d’elles. [E_Pluralis- a], [E_CLCV- a]
4.4.2 La création d’un fond de réserve
Le diagnostic thermique et énergétique de la copropriété est, comme nous venons de le voir un
moyen idéal pour sensibiliser les copropriétaires sur la nécessité de réaliser une amélioration
énergétique. Cependant, même si la nécessité d’une intervention ne fait aucun doute pour les
copropriétaires, le manque de moyens financiers vient souvent bloquer toute action en ce sens. La
création de fonds de réserves ou fonds de provisions est alors une possibilité de dépasser ce frein. Cela
consiste, par l’intermédiaire des syndics qui gère ces fonds, à demander aux copropriétaires de verser
mensuellement une certaine somme d’argent qui ne peut pas excéder un sixième du budget de
fonctionnement d’entretien courant, afin de constituer une « cagnotte » à destination de travaux futurs.
C’est une mesure de prévention, où l’on anticipe les dépenses dues à l’entretien de l’immeuble.
Ainsi lorsque des travaux apparaissent nécessaires et que tous sont d’accord, la question du
financement des équipements n’est plus facteur de blocage. Cette mesure permet ainsi de gérer la vie
du bâtiment progressivement et d’éviter une action curative due à la dégradation de la copropriété
faute de moyens financiers.
La mise en place de ces fonds de réserve peut ainsi s’accompagner du vote d’un programme de
travaux sur plusieurs années.
Cependant, certains copropriétaires sont réticents à voter la mise en place de tels fonds de réserves
car ceux-ci sont attachés au fond et lorsque un copropriétaire prend la décision de revendre son
logement, il ne peut récupérer les sommes déposées sur le fond de réserve même si celles-ci n’ont pas
encore été investies. Il convient alors d’expliquer à chaque copropriétaire qu’il peut s’il le souhaite
répercuter ce montant sur celui de la vente. [E_PACT- a] [E_ALE- a]
33
4.4.3 Présenter les travaux par étapes successives
Souvent, lorsqu’un diagnostic a été réalisé, il aboutit à une série de préconisations onéreuses. Le
montant élevé des interventions agit comme frein à la prise de décision de réaliser les travaux. C’est
pourquoi il est essentiel et judicieux de présenter les travaux étapes par étapes et de faire voter les
copropriétaires à chacune de ces étapes. Fonctionner ainsi par tranche permettra d’éviter au mieux un
« non » catégorique, dû à une peur de dépenses faramineuses pour l’ensemble des travaux.
4.4.4 Intégrer les travaux d’amélioration énergétique aux travaux
courants de l’immeuble.
Même si les gens sont conscients du bienfait de réaliser des travaux d’amélioration énergétique,
ceux-ci présentent souvent un coût trop élevé. Un moyen de diminuer ce coût est d’intégrer le
programme d’amélioration énergétique aux travaux nécessaires par ailleurs pour l’entretien de la
copropriété. Ainsi un ravalement de façade sera l’occasion de réaliser une isolation par l’extérieur. Ce
faisant le coût est diminué.
A titre d’exemple, s’il y a intégration de l’isolation au ravalement de façades alors le surcoût de
l’isolation est pris en charge par les aides et donc les travaux ne seront pas plus onéreux. De même la
réfection de l’étanchéité de la toiture peut être l’occasion de réaliser des travaux d’isolation
[E_PACT- a].
L’objectif est ainsi de réaliser un phasage des travaux d’entretien pour réaliser à cette occasion les
travaux d’amélioration énergétique. On obtient ainsi une vision immobilière stratégique qui nécessite
beaucoup d’accompagnement. A cette occasion, le syndic a un rôle important d’accompagnement, de
conseil et d’écoute à jouer.
34
Les opportunités de réalisation de travaux pour l’amélioration énergétique
Tableau 1 : Dirigé aux syndics
Ce tableau a été constitué par le croisement du site SOS net [SWeb- 7], des entretiens réalisés et des tableaux présents dans les parties précédentes. Il est
directement adressé aux syndics afin de les aider à identifier à partir de quels travaux habituels il peuvent préconiser à la copropriété de réaliser des travaux
d’amélioration énergétique. Il leur adresse la connaissance des exigences et recommandations préalables à mettre en œuvre ainsi que le type de majorité qui
sera requis lors de l’assemblée générale pour obtenir leur vote. La mise en relation de ces diverses informations a pour but d’aider les syndics à favoriser une
vison stratégique du patrimoine au sein des copropriété et de les aider à faire prendre conscience aux copropriétaires du fait que des travaux d’amélioration
énergétique peuvent se révéler peu coûteux lorsqu’ils sont réalisés en même temps que des travaux classiques d’entretien et de gestion du bâti.
Type de Travaux habituels
Travaux de remise en
état.
Travaux d’entretien
Travaux exceptionnels
de réfection et
conservation.
Réalisation des travaux
obligatoires.
Travaux d’amélioration
énergétique possibles à réaliser
Travaux d'étanchéité.
Isolation de la toiture.
Reconstruction suite à destruction
de moins de la moitié du bâtiment.
(Voix des copropriétaires sinistrés)
Utilisation de techniques et
matériaux favorisant le confort
thermique et réduction des
consommations
Ravalement de façades à l'initiative
des copropriétaires mais l'immeuble
est en mauvais état.
Remplacement des lampes ou
ampoules, des installations
d’éclairage vétustés
Réfection d'une partie de la toiture
Pose de compteur de chaleur et
d'eau chaude.
Installation électrique dans un
nouveau local commun.
Exigences ou recommandations
préalables requises
-Diagnostic énergétique
- Etude du BET
- Maîtrise des techniques appropriées
de pose de la part des entreprises.
- Diagnostic énergétique
Isolation des façades par l’extérieur - Maîtrise des techniques appropriées
de pose de la part des entreprises.
Pose de lampes et ampoules basse
consommation
Isolation de la toiture.
Mise en place de systèmes
permettant de récupérer de la
chaleur sur les déperditions
Pose de minuteries, de
programmateurs, de détecteurs de
présences…
Majorité
exigée
Majorité
simple
De préférence dans les locaux ou
espaces communs à usage fréquent
-Diagnostic énergétique
- Maîtrise des techniques appropriées
de pose de la part des entreprises.
Etude et diagnostic du BET
- De préférence dans les locaux ou
espaces à usage fréquent
- Information sur le mode d’emplois
Majorité
absolue
35
Travaux effectués sur
les parties privatives et
affectant les parties
communes.
Travaux dans les parties privatives
affectant les parties communes :
création d'une salle de bains, wc…
Remplacement et la modification
des parois vitrées ou portes vétustés
(affectant l’esthétique du bâtiment).
Ravalement de façades à l'initiative
des copropriétaires mais l'immeuble
est en bon état.
Travaux
d'amélioration.
Changement d’ascenseur
Travaux de remise en
état.
Remplacement d’une chaudière ou
chauffage collectif vétuste
Travaux de l’Art.39 de
la loi 1965
Amélioration, transformation,
adjonctions, surélévation,
aménagements de locaux privatifs
ou communs
Utilisation de techniques et
matériaux favorisant le confort
thermique et réduction des
consommations
Pose de doubles vitrages,
survitrages, vitrages isolants, de
doubles fenêtres et de volets
extérieurs, etc.
Amélioration de l'étanchéité des
portes et des fenêtres.
- Etude du BET
- Maîtrise des techniques appropriées
de pose de la part des entreprises.
RAS
-Diagnostic énergétique
- Double
Isolation des façades par l’extérieur - Maîtrise des techniques appropriées
majorité
ou
de pose de la part des entreprises.
double
Installation d’un équipement plus
Etude et diagnostic du BET
majorité
performante.
allégée
- Diagnostic et avis d’un technicien
Installation d’un équipement plus
expert.
performante. Changement pour un
- Exigent bonnes conditions
meilleur combustible recours aux
d’emplacement
énergies nouvelles et renouvelables.
(ventilation, espace, stockage,
accessibilité…)
Etude du BET
Utilisation de techniques et
Maîtrise
des
techniques appropriées
matériaux favorisant le confort
de
pose
de
la
part des entreprises.
thermique et réduction des
consommations
Figure 12 : Tableau dirigé aux syndics « Les opportunités de réalisation de travaux pour l’amélioration énergétique »
[SWeb- 7]
36
4.5 Une mobilisation et un accompagnement nécessaire des
copropriétaires
La réalisation de travaux d’améliorations énergétiques est subordonnée à une décision de
l’assemblée générale. Or, comme nous l’avons vu ci avant, la majorité des copropriétaires sont
ignorants tant en matière de prise de décision qu’en matière de bâti. Afin de passer outre ces
difficultés, un accompagnement et une mobilisation en faveur des copropriétaires sont nécessaires.
4.5.1 Informer et communiquer avec les copropriétaires sur les bienfaits
de l’amélioration énergétique
Avant toute action envers les copropriétaires visant à faire voter des travaux d’amélioration
énergétique, des campagnes d’information permettant de les sensibiliser à la maîtrise des charges et à
la protection de l’environnement (maîtrise des ressources) sont nécessaires. Malgré la prise de
conscience grandissante de ces thématiques et de leurs enjeux, notamment par l’intermédiaire des
médias (Film « une vérité qui dérange » de Al Gore, Pacte Ecologique de Nicolas Hulot,
réchauffement climatique…), il est primordial d’effectuer de l’information de proximité, visant
directement les copropriétés concernées. Ces actions peuvent être engagées par tout acteur voulant
impulser les travaux : la Métro, la Ville de Grenoble, les associations ou encore les syndics.
Ces campagnes peuvent et doivent utiliser des outils et des supports de communication très variés
afin de toucher le maximum de personnes. En effet, nous ne sommes pas tous réceptifs de la même
manière à un message et ce qui impactera une personne aura peut-être un effet neutre sur une autre.
Nous pouvons identifier à titre d’exemple la liste d’actions initiées par la Métro sous l’objectif de
conscientiser sur l’importance de l’amélioration énergétique des bâtiments au niveau de
l’agglomération grenobloise : le plan Climat local et les plans d’action transversaux, focalisation sur la
sensibilisation du grand public (2005 et 2006), travail sur l’isolation des bâtiments (2007 et 2008),
l’espace info énergie destiné à informer et sensibiliser aux habitants sur les questions
énergétiques…[CFR- 2]
Parmi les projets en cours, nous avons précédemment cité les OPATB sur les grands boulevards
mais ils intègrent également l’affichage des displays sur les bâtiments. L’objectif de cette première
campagne européenne climatique « Display® » est d’inciter les municipalités européennes à afficher
publiquement par un panneau d’information, les performances énergétiques en eau et en émission de
gaz à effet de serre, de leurs bâtiments municipaux. [SWeb- 17]. L’enjeu suivant de cette campagne
vise à élargir l’action sur des immeubles de logements dont les copropriétés. Dans ce cas, le display
pourra être affiché dans le hall d’entrée, accompagné de lettres explicatives dans les boîtes aux lettres.
Celles-ci en donnant des informations sur les dépenses et charges sur les consommations
d’énergie, peuvent alerter sur des hausses importantes comme par exemple durant l’hiver dernier, et
donc sur les économies possibles grâce à l’amélioration énergétique.
37
Figure 13 : Exemple de display™ des performances énergétiques.
Source : Energie-Cités [SWeb- 17].
Il est important aussi d’informer les copropriétaires sur les aides dont ils peuvent disposer, en
fonction des travaux à effectuer, notamment grâce à des dépliants. Cette information circule
généralement mieux lorsqu’elle provient de l’intérieur même de la copropriété, c'est-à-dire en faisant
marcher le « bouche à oreille ». Démarcher ainsi chacun des copropriétaires est un travail fastidieux
mais qui peut s’avérer efficace, les personnes étant plus sensibilisés par des expériences que leur
propre voisin aurait envisagées ou réalisées.
Présenter aux copropriétaires des améliorations que d’autre copropriété aurait connues est
convaincant car les économies et les bienfaits occasionnés ne sont plus prévisionnels et hypothétiques
mais bien réels. Il est donc important de s’inspirer de diverses expériences, qu’elles soient dans
l’agglomération ou plus lointaines et de s’appuyer dessus pour persuader les copropriétaires des
bienfaits de l’amélioration énergétique. Ces derniers sont à mettre en avant en indiquant la
valorisation de l’appartement réalisée. C’est un réel investissement qui participe à la plu value du
patrimoine.
Enfin des initiatives de rassemblement se créent afin de partager les expériences et diffuser
l’information sur les possibilités d’améliorations énergétiques des copropriétés. Ce sont des réseaux où
différents acteurs échangent leurs connaissances, leurs expériences comme par exemple les réseaux
lyonnais et grenoblois suivants :
•
Le réseau REG Grand Lyon
Il s’agit du réseau des résidences économes du grand Lyon initié par l’ALE (agence locale de
l’énergie) du grand Lyon. Il est ouvert à tous et se compose entre autre de copropriétaires, de régies,
des conseillés syndicaux, des bureaux d’étude. C’est un lieu de rencontre et d’échange d’information
entre tous. Il fonctionne sous la forme d’ateliers sur des thèmes particuliers touchant à l’amélioration
énergétique tels que le diagnostic des performances énergétiques, la rénovation de l’habitat existant
avec très hautes performances énergétiques, le solaire thermique. Il permet de diffuser les conseils et
expériences de chacun afin de tendre vers l’amélioration énergétique des copropriétés. Les
copropriétaires qui participent aux réunions du réseau REG sont souvent des personnes à l’écart dans
leurs copropriétés et qui, par l’intermédiaire du réseau, peuvent faire entendre leur messages et venir
chercher des aides et solutions. [DRéf- 2]
38
•
Le réseau Energi’C grenoblois
Ce réseau a été créé par la CLCV afin de regrouper des thématiques d’acteurs en Isère et plus
particulièrement sur l’agglomération grenobloise. Les membres de ce réseau sont tous des adhérents de
la CLCV qui souhaitent intervenir sur les questions d’énergie. Il peut s’agir de particuliers,
d’entreprises ou de professionnels. Ce réseau à été créé avec l’idée d’avoir une réflexion collective,
des retours d’expérience et de pouvoir à terme constituer un groupe de pression. Un exemple d’action
entreprise en direction d’EDF et des assureurs est l’obtention d’un contrat d’assurance spécifique pour
les producteurs d’électricité particuliers (possédant par exemple des panneaux photovoltaïques ou une
cogénération). Auparavant, ces personnes devaient souscrire une assurance de même nature que les
gros producteurs d’énergie tels que les centrales nucléaires, avec les mêmes frais engrangés. La CLCV
peut ainsi appuyer son argumentation pour le développement des énergies renouvelables auprès des
particuliers avec une assurance adaptée et beaucoup moins lourde. [E_CLCV- a]
•
Les autres leviers d’action
L’information et la sensibilisation des copropriétaires peuvent être parallèlement réalisée par
l’intermédiaire des écoles et des enfants qui, ayant reçu une information sur l’importance du
développement durable et de la préservation de la planète, pourront en parler avec leurs parents
[CFR- 2].
Cette sensibilisation pourrait ainsi permettre d’engager des travaux d’amélioration énergétique
mais également de modifier leur comportement dans la vie quotidienne. En effet, sans un changement
des comportements et de l’usage de son habitation et de ses équipements, une action en terme
d’amélioration énergétique peut se révélée inopportune. La manière dont les équipements sont utilisés
et la manière de vivre dans les logements va avoir un impact sur les consommations d’énergie. On peut
ainsi donner l’exemple d’un bâtiment réalisé par des OPAC sur Lyon qui présentait beaucoup d’atouts
techniques pour des consommations basses d’énergie, mais qui au bout d’un an, présentait des
consommations identiques à un immeuble d’habitation standard. Il s’est avéré que « les habitants
utilisaient mal le bâtiment en le surchauffant ou bloquant des interrupteurs de lumière jugés à durée
trop courte [E_CLCV- a]. On voit bien ici un manque de communication et d’information réel sur
l’intérêt de vivre dans un bâtiment énergétiquement performant ».
Une solution existe peut être au Danemark où ils exercent le « Monitoring » comme outil
d’aide à la décision. Cela consiste en un rapport des consommations établi par mois, par habitation et
par pièce fourni aux occupants afin qu’ils visualisent les postes qui entraînent les coûts les plus élevés.
C’est de la sensibilisation pure, dans la durée, qui a fait ses preuves. Il reste que les français ne
souhaitent pas toujours être « surveillés » d’une telle manière et ne sont peut être pas encore prêts pour
de tels modes de fonctionnement. Les progrès à faire ne sont ainsi pas forcément techniques ou
financiers puisque l’on dispose des technologies suffisantes pour réaliser des bâtiments thermiquement
performants mais ils sont plutôt d’ordre culturel. [E_CLCV- a]
4.5.2 Accompagner les copropriétaires dans leurs démarches
Les copropriétaires n’étant pas des spécialiste du bâtiment il est nécessaire que les associations et
organismes en charge et porteur du message d’amélioration énergétique soient disponibles pour les
aider à faire leurs choix en terme de solutions techniques à privilégier. Cet accompagnement doit
également se poursuivre dans l’aide au choix des professionnels à engager. Cette aide doit également
se manifester dans la réalisation des dossiers de demande d’aides et de subventions afin que ceux-ci
puissent bénéficier de tous les avantages dont souvent ils ignorent l’existence et ne se découragent pas
face à l’ampleur de la tâche.
39
Les opportunités de réalisation de travaux pour l’amélioration énergétique
Tableau 2 : Dirigé aux copropriétaires et aux associations intéresses
Ce tableau a été constitué par le croisement du site SOS net [SWeb- 7], des entretiens réalisés et des tableaux présents dans les parties précédentes. Il est
directement adressé aux copropriétaires et aux organismes intéressés tels que les associations d’usagers du logement. Il a pour but de les sensibiliser et de les
aider à identifier à quelles occasions les travaux d’amélioration énergétique peuvent être mis en place à moindre coût.
Exigences ou
A l’occasion des Travaux courants,
recommandations
Majorité exigée
nécessaires ou programmés
préalables requises
- Diagnostic énergétique Travaux de remise en état.
Travaux d'étanchéité.
- Maîtrise des techniques
Majorité simple
Isolation de la toiture.
appropriées de pose de la part Travaux exceptionnels de
Réfection
d'une
partie
de
la
toiture
des entreprises.
réfection et conservation
Ravalement de façades à l'initiative des
- Diagnostic énergétique Travaux d’entretien
copropriétaires mais l'immeuble est en
Majorité simple
mauvais état.
- Maîtrise des techniques
Isolation des façades par
appropriées de pose de la part
l’extérieur
Ravalement de façades à l'initiative des
Double Majorité ou
des entreprises.
copropriétaires mais l'immeuble est en bon
double majorité
Travaux d'amélioration
état.
allégée
- De préférence dans les Travaux de sécurité
Installation électrique dans un nouveau local
locaux ou espaces à usage
commun
Pose de minuteries, de
Majorité absolue
fréquent
programmateurs, de
Remplacement et la modification des
Information
sur
le
mode
détecteurs de présences…
Travaux de remise en état.
circuits, des appareils des installations
d’emplois
d’éclairage en mauvais état.
Remplacement des lampes ou ampoules, des
Pose de lampes et ampoules De préférence dans les locaux
Travaux d’entretien
Majorité simple
installations d’éclairage vétustés
ou espaces à usage fréquent
basse consommation
Travaux d’amélioration
énergétique possibles à réaliser
•
•
•
•
40
Reconstruction suite à destruction de moins
de la moitié du bâtiment. (Voix des
Majorité simple
copropriétaires sinistrés)
Travaux dans les parties privatives affectant
• Utilisation de techniques et
les parties communes : création d'une salle
- Etude du BET
Travaux effectués sur les
matériaux favorisant le
de bains, wc…
- Maîtrise des techniques parties privatives et affectant
confort thermique et
Remplacement et la modification des parois
appropriées de pose de la part les parties communes.
réduction des
vitrées ou portes vétustés (affectant
des entreprises.
consommations
l’esthétique du bâtiment).
Amélioration, transformation, adjonctions, Double majorité ou
Travaux de l’Art.39 de la loi
double majorité
surélévation, aménagements de locaux
1965
privatifs ou communs
allégée
- Diagnostic et avis d’un
technicien expert.
Changement d’ascenseur vétuste.
• Installation d’un
- Le chauffage et la chaudière Travaux de remise en état
équipement plus
exigent bonnes conditions
performante.
d’emplacement
Remplacement d’une chaudière ou
(ventilation, espace,
chauffage collectif vétuste.
accessibilité…)
• Mise en place de systèmes
Réalisation des travaux
Pose de compteur de chaleur et d'eau
permettant de récupérer de
- Etude et diagnostic du BET
Majorité simple
obligatoires.
chaude.
la chaleur sur les
déperditions
Travaux de remise en état
Figure 14 : Tableau dirigé aux copropriétaires « Les opportunités de réalisation de travaux pour l’amélioration énergétique »
[SWeb- 7].
41
Conclusion
L’amélioration énergétique des bâtiments est un sujet de plus en plus d’actualité, notamment
en raison de la prise en compte grandissante de la préservation de l’environnement et ainsi de la
réduction des consommations d’énergie. De nombreux efforts sont ainsi à faire sur l’existant,
particulièrement sur les copropriétés, représentant un pourcentage fort des immeubles collectifs de
l’agglomération grenobloise. De plus, l’amélioration énergétique des copropriétés est une action
nécessaire étant donné que beaucoup ont été construites antérieurement à toute réglementation
thermique. Cette démarche s’inscrit ainsi dans les objectifs fixés de l’Etat pour la réduction des
consommations d’énergie dans le domaine de l’Habitat.
Décider de telles actions sur une copropriété entraîne une initiative collective et donc plus
cohérente. Cependant, son statut spécifique, composé de plusieurs organes, rend ces actions plus
complexes. Toute prise de décision de travaux en copropriété se fait en Assemblée Générale, où les
votes sont subordonnés en différentes majorités. Ainsi, pour des travaux d’amélioration énergétique,
soit la majorité absolue (plus de 50% de tous les copropriétaires nécessaire), soit la double majorité (+
de 2/3 des millièmes en valeur absolue et la majorité des copropriétaires) sont exigées. On commence
donc à percevoir les difficultés d’évolution des copropriétés, que nous avons ensuite recueillies.
Lors de notre étude des nombreux facteurs de blocage sont apparus. Afin d’avoir une meilleure
lisibilité des freins repérés, un classement par famille s’est révélé opportun. Premièrement les freins
juridiques tiennent tant à la difficulté de la prise de décision qu’au problème de la gestion des
pouvoirs ou qu’à une impossible impulsion des travaux par les locataires. En second lieu, chaque type
de copropriété doit composer avec ses spécificités : taille et composition (bailleurs ou occupants) de la
copropriété, spécificité démographique…Ces faits sont parfois à l’origine d’un autre typologie de
blocage concernant la perception, connaissance et sensibilité des gens face à l’importance des travaux
à réaliser et la prise de conscience environnementale.
Il existe également des freins économiques et financiers qui constituent le principal point de
blocage lorsque on veut entreprendre des travaux dans une copropriété. Les travaux d’amélioration
énergétique sont ensuite soumis à des difficultés techniques qui s’imposent aux copropriétés et limitent
leur possibilité d’action. Il s’agit essentiellement de l’ancienneté, de la forme, de l’esthétisme et de
l’aménagement intérieur des bâtiments. Par ailleurs, les professionnels qui ont à leur charge la
réalisation de ces travaux sont parfois insuffisamment formés aux nouvelles techniques et technologies
à mettre en œuvre.
Le constat de ces freins semble être évidant et partagé par tous les acteurs concernés. Chacun
essaie à sa manière de les dépasser par diverses actions ou démarches spécifiques selon le cas. En
effet, chaque copropriété est singulière, avec sa propre histoire, sa population et ses propres évolutions
et c’est donc à chaque fois qu’il est nécessaire de mettre en place une démarche adaptée à chacune
d’elle, en corrélation avec les moyens dont elle dispose.
Tout d’abord, des aides financières aux particuliers existent permettant de surmonter le frein
économique. L’ANAH est l’organisme qui subventionne le plus les travaux d’amélioration
énergétique, mais d’autres incitations existent telles que la TVA réduite à 5,5%, des crédits d’impôt,
des aides de l’ADEME.
D’une manière globale, il existe des actions qui permettraient de faciliter la mise ne place
d’une démarche d’amélioration énergétique. Un changement de la législation peut ainsi entraîner des
prises de décision facilitées pour les travaux concernés, la majorité double étant très difficile à obtenir.
Ce travail à l’échelle nationale peut être accompagné par l’obligation du Diagnostic de Performances
Energétiques sur l’existant, pour la vente et pour la location.
42
Le syndic, en tant qu’organe de gestion de la copropriété peut avoir un rôle central dans la
mise en place de démarches en faveur de l’amélioration énergétique. Ainsi, il peut inciter l’Assemblée
Générale à voter un diagnostic énergétique, base de toute action sur le bâtiment. Etant donné la
particularité de chaque copropriété, ce diagnostic permet de connaître ses défauts (comme par exemple
ses pertes de chaleur les plus importantes) et ainsi d’envisager les travaux appropriés. Le syndic peut
ensuite prendre l’initiative de créer des fonds de provision, dans l’optique d’anticiper des travaux
lourds à réaliser et ainsi d’étaler les dépenses des copropriétaires dans le temps. Enfin, le syndic étant
gestionnaire des bâtiments et responsable de leur suivi, il peut envisager de profiter des travaux
d’entretien courant pour engager des travaux d’amélioration énergétique. Selon la périodicité des
premiers travaux, il peut mettre en place une stratégie d’amélioration qui aura l’avantage de réduire le
coût des travaux.
Toutes ces actions permettent de favoriser la prise de décision de travaux d’amélioration
énergétique, mais seraient totalement inefficaces sans une implication des copropriétaires. En effet, ces
derniers sont les seuls décisionnaires et on s’aperçoit du travail indispensable de sensibilisation et
d’information qu’il faut mettre en place auprès d’eux. Ce sont donc de réelles campagnes
d’information qu’il faut réaliser dans les copropriétés, afin de présenter les bienfaits de l’amélioration
énergétique et montrer l’intérêt qu’ils ont à engager des travaux. Les copropriétaires doivent aussi être
accompagnés à toutes les étapes des projets envisagés, que ce soit dans leurs démarches
administratives ou juridiques.
Les expériences en matière d’amélioration énergétique dans les copropriétés sont encore rares
et la mise en place de panneaux solaires dans une copropriété à Echirolles par Mr Terrier reste encore
un exemple. Cependant, on peut assister à une émergence de réseaux d’information et d’échanges dans
plusieurs villes comme à Lyon et à Grenoble, ayant pour objectifs de partager des retours
d’expériences, avec différents acteurs.
Malgré des difficultés de mise en œuvre encore bien présentes, les démarches d’amélioration
énergétique devront, dans un contexte difficile qu’est la copropriété, convaincre des performances et
des améliorations qu’elles apportent, tant du point de vue économique, environnemental ou de confort.
.
43
REFERENCES
•
Magasine Articles de revues [AR] :
[AR- 1]
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en main ». No. Spécial 70- Décembre 2006. Paris, France. 144 p.
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l'énergie ». N°18, janvier 2007, 8 p.
ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) et FFB.
« Amélioration énergétique des bâtiments existants: les bonnes solutions ». Collection
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44
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[SWeb- 15]
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•
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[DRéf- 2]
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Consulté le 8 février 2007.
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http://www.display-campaign.org. Consulté le 21 mars 2007.
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Bâtiments). Dossier de presse du 15 mars 2006. Disponible sur :
http://www.ademe.fr/Collectivites/OPATB/Default.htmTéléchargé le 8 février 2007.
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sur : http://www.lesiteimmobilier.com. Téléchargé le 25 février 2007. Voir
[Art_Web- 1]
Association des Responsables de Copropriété. «Petit guide méthodologie pour le
repérage des copropriétés en difficulté en Ile de France». Disponible sur :
www.unarc.asso.fr. Téléchargé le 13 février 2007.
Entretiens [E] :
[E_Pluralis- a] BOUVIER Nicolas. Pluralis. Le 7 mars 2007. Voir [Annexe- 3]
[E_Foncia- a] BREMENT Jeremy. Foncia. Le 1er mars 2007. Voir [Annexe- 2]
[E_CLCV- a] BRESSON. CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie). Le 21 mars 2007.
Voir [Annexe- 8]
[E_CNL- a] BUCALCHA. CNL. Le 8 mars 2007. Voir [Annexe- 4]
[E_Ville- a]
CROUZET Chloé. Service réhabilitation et patrimoine urbain de la Ville de
Grenoble. Le 28 février 2007. Voir [Annexe- 1]
[E_PACT- a] MARC Carole. PACT 38. Le 15 mars 2007. Voir [Annexe- 6]
[E_ALE- a]
VERNIER Cécile et M. LAMBERT Jean. ALE du grand Lyon. Le 15 mars 2007.
Voir [Annexe- 7]
•
Conférences [CFR] :
[CFR- 1]
[CFR- 2]
[CFR- 3]
Salon de l’habitat durable - Ecobatir. Conférence : « énergie et copropriété ».
Eurexpo, Lyon le 17 février 2007.
La Métro, EDF, Ville de Fontaine. Atelier climat No. 4 « Comment aller plus loin ?
» sur le quartier Bastille-Néron à Fontaine, le 8 Mars 2007. Voir [Annexe- 5]
ALE de Grenoble. Séance : « l’amélioration des performances énergétiques auprès
du syndic Ginoux Lemaire ». Grenoble, le 26 mars 2007.
45
TABLEAU DE FIGURES
FIGURE 1 : ENTITES QUI INTEGRENT L’ORGANISATION DES COPROPRIETES. ...........................................................12
FIGURE 2 : TABLEAU RECAPITULATIF DES TYPES DE MAJORITE [DREF- 1] .............................................................14
FIGURE 3 : PRINCIPE DES DEUX SYSTEMES DE CHAUFFAGE DISPONIBLES.................................................................18
FIGURE 4 : ECS PAR 82 M2 DE CAPTEURS SOLAIRES SUR LA RESIDENCE «LE BERNIN», LYON 8EME. .......................19
FIGURE 5 : DEPERDITIONS THERMIQUES D'UNE MAISON NON-ISOLEE......................................................................19
FIGURE 6 : COPROPRIETES SUR L’AV. JEAN JAURES A GRENOBLE. .........................................................................28
FIGURE 7 : BATIMENT DE COPROPRIETES SUR L’AV. JEAN JAURES A GRENOBLE. ...................................................28
FIGURE 8 : RAVALEMENT DE FAÇADES SUR LES GRANDS BOULEVARDS, GRENOBLE...............................................29
FIGURE 9 : COPROPRIETES DES ANNEES 60 SUR LES GRANDS BOULEVARDS, GRENOBLE.........................................29
FIGURE 10 : DPE- ETIQUETTE DE CONSOMMATION D’ENERGIE EN KWH/M2.AN......................................................32
FIGURE 11 : DPE- ETIQUETTE CLIMAT (EVALUANT L’EMISSION DE GES)...............................................................32
FIGURE 12 : TABLEAU DIRIGE AUX SYNDICS « LES OPPORTUNITES DE REALISATION DE TRAVAUX POUR
L’AMELIORATION ENERGETIQUE » .................................................................................................................36
FIGURE 13 : EXEMPLE DE DISPLAY™ DES PERFORMANCES ENERGETIQUES. ...........................................................38
FIGURE 14 : TABLEAU DIRIGE AUX COPROPRIETAIRES « LES OPPORTUNITES DE REALISATION DE TRAVAUX POUR
L’AMELIORATION ENERGETIQUE » .................................................................................................................41
46
ANNEXES
[ANNEXE[ANNEXE[ANNEXE[ANNEXE[ANNEXE[ANNEXE[ANNEXE[ANNEXE-
1] : COMPTE RENDU ENTRETIEN AVEC CHLOE CROUZET .........................................................................1
2] : COMPTE RENDU DE L’ENTRETIEN AVEC JEREMY BREMENT, FONCIA. ...............................................5
3] : COMPTE RENDU ENTRETIEN AVEC NICOLAS BOUVIER, PLURALIS.....................................................8
4] : COMPTE RENDU ENTRETIEN AVEC M. BOUCALCHA, CNL...............................................................11
5] : COMPTE RENDU DE L’ATELIER CLIMAT NO. 4 .................................................................................13
6] : COMPTE RENDU ENTRETIEN AVEC MME. MARC CAROLE, PACT 38. ............................................17
7] : COMPTE RENDU ENTRETIEN AVEC MLLE. VERNIER CECILE, ALE DU GRAND LYON ....................19
8] COMPTE RENDU ENTRETIEN AVEC M. BRESSON, CLCV. ..................................................................20
EXTRAITS DE SITES INTERNET CONSULTES
[ART_WEB- 1] : LA COPROPRIETE EN FRANCE........................................................................................................22
[ART_WEB- 2] : ADEME. ......................................................................................................................................25
[ART_WEB- 3] VILLE DE GRENOBLE ......................................................................................................................27
[ART_WEB- 4] SOS NET. (ASSOCIATION DROIT POUR TOUS). ................................................................................30
47
[Annexe- 1] : Compte rendu entretien avec Chloé Crouzet
(Service réhabilitation et patrimoine urbain de la ville de Grenoble).
Le 28 février 2007, durée 1h15.
Dans l’OPATB des grands boulevards l’habitat est le volet le plus important de l’opération,
c’est la cible principale.
L’OPATB est un produit créé par l’ADEME, la DGEHS et l’ANAH en 2002. Il y a eu un
appel à projet sur ces opérations. quinze projets ont été retenus, parmi eux sept sont en cours de
réalisation dont l’OPATB de Grenoble grands boulevards qui est le plus avancé en territoire urbain. A
Grenoble on en est à un an d’opération sur les quatre ans prévus (fin 2005- fin 2009).
Dans ce cadre on incite les gens à faire des travaux d’économie d’énergie par des dispositifs
d’accompagnement. Un bureau d’étude contacte les cibles afin de faire un diagnostic, du conseil,
d’avoir une prise de contact, d’apporter de l’aide pour monter le dossier de subventions.... Il y a un
contact personnalisé fait par une équipe pluridisciplinaire (composée entre autre de PACT38, un
thermicien). La démarche consiste à passer par un diagnostic énergétique pour pouvoir permettre le
financement des travaux. En effet, il y a des postes de dépenses très différents d’une copropriété et
d’un copropriétaire à l’autre. Il y a un accompagnement sur le terrain des copropriétés subventionnées.
Le programme étant incitatif il y a un apport d’aides aux copropriétaires qui est fait afin de
réaliser les travaux.
Le périmètre de l’OPATB : bâti construit entre 1945 et 1974 c'est-à-dire avant qu’il existe une
réglementation thermique, ce sont aussi des bâti d’après guerre où existent des problèmes d’inertie
thermique. Dans ces copropriétés il y a une population souvent fragile notamment sur la partie du
boulevard Vallier.
Il y a mise en place d’une stratégie d’animation : contacts à l’échelle de la copropriété.
L’intervention vise en priorité une intervention sur les parties communes (isolation, chauffage,
menuiseries… c'est-à-dire travail beaucoup sur l’enveloppe) qui sont des travaux lourds, onéreux et
non réalisés par les copropriétés.
On commence d’abord par un contact avec le syndic par une communication ciblée (et non pas
par un contact par voie de presse ou au près des habitants) afin de ne pas perdre du dynamisme de
masse. Au bout d’un an d’opération on s’est aperçu que les syndics n’étaient pas un relais suffisant,
beaucoup de copropriétés n’avaient pas eu de retour à travers les syndics. De ce fait décision de faire
une soirée en pied d’immeubles des grand boulevards pour viser directement les habitants. Cette
opération a bien marché et il y a eu beaucoup de gens demandeurs. On s’est alors rendu compte de la
nécessité de renforcer la communication en pied d’immeubles.
Il est également nécessaire d’identifier au sein du conseil syndical une personne relais et
porteuse du projet énergie afin que celui-ci soit un relais entre les habitants et l’équipe OPATB.
Il y a eu mise en place d’une charte d’engagement lorsque la copropriété est d’accord pour se lancer
dans le projet. Il s’agit d’un engagement moral signé par le président du conseil syndical pour faire en
sorte que la copropriété s’empare du projet. Il s’agit d’un engagement moral qui n’a aucune portée
juridique. L’OPATB finance le diagnostic.
Une intervention dans les copropriétés demande beaucoup d’animation : temps et moyens afin
de mobiliser. Il est très long de les mobiliser. Pour y arriver on adopte de petits outils afin de
formaliser l’aide à la décision (simulation d’aides selon le projet (haute ou moyenne performances),
outils d’informations des habitants, formation et sensibilisation des habitants (présentation du contexte
global pour faire des économies d’énergie, recentrer sur les pratiques quotidiennes, autodiagnostic…)
Ce sont des outils pour favoriser la prise de conscience.
Une difficulté existe en ce qui concerne le changement des menuiseries car on est dans les
parties privatives. Du coup cela demande un temps d’animation important car il va faut aller voir
chaque copropriétaire pour le sensibiliser à cette nécessité. Pour ce faire il y a également eu la mise en
place d’un document d’information à destination des copropriétaires.
Il existe en outre de nombreuses difficultés :
-1-
-
-
-
-
-
un frein décisionnel : c'est-à-dire qui touche la prise de décision au sein de la copropriété.
Un frein concernant la capacité financière des ménages. Il s’agit là d’un frein principal. Dans
le cadre de l’OPATB nous avons souvent à faire à des personnes seules dans de grands
logements, de ce fait elles représentent une quote part importante dans la prise de décision
mais elles ont rarement les moyens financiers pour effectuer les travaux nécessaires.
Un autre frein est l’existence par ailleurs de travaux obligatoire qui représentent un coût
important pour la copropriété comme par exemple la mise aux normes des ascenseurs ou le
ravalement des façades. (Même si l’obligation du ravalement des façades dans certains
secteurs est une aubaine pour l’OPATB puisque c’est uniquement lorsque de tels travaux sont
entrepris qu’une isolation du bâti par l’extérieur peut être réalisée). Il y a également les
travaux dus à la vétusté de l’immeuble. De ce fait les copropriétés font face à une nécessité de
gros travaux, cela est amplifié par le fait que dans de nombreuses copropriétés aucuns gros
travaux et aucune gestion du bâti n’ont été réalisés depuis la construction.
Les nouvelles réglementations comme celle sur les ascenseurs par exemple viennent également
grever le budget des copropriétés et laissent ainsi peu de place à la possibilité d’intervention et
d’investissement pour l’amélioration thermique du bâti.
Il existe une difficulté à motiver les propriétaires bailleurs. En premier lieu il faut noter une
difficulté d’avoir une liste de ceux-ci par les syndics. L’absence de listing rend difficile
l’information des copropriétaires bailleurs. L’équipe de l’OPATB a essayé de passer par les
syndics pour leur faire remonter l’information mais cela n’a pas abouti. Ces copropriétaires
bailleurs représentent une part importante des propriétaires : ils étaient 51% en 1999. Pour le
moment aucune action spécifique n’est menée mais il y a une réelle nécessité de prévoir de
telles actions à leur destination. L’équipe de l’OPATB dès qu’elle veut intervenir doit au
préalable s’entretenir avec le conseil syndical afin de connaître sa vision de la copropriété. De
là s’en suit un courrier spécifique à destination des copropriétaires bailleurs mais cela est
rendu délicat par la difficulté à identifier ces copropriétaires bailleurs et par le fait que bien
souvent ceux-ci vivent loin de Grenoble. Dès que l’équipe de l’OPATB a un pied dans la
copropriété, elle envoie un courrier au maximum de copropriétaires bailleurs (ceux qu’elle a
pu identifier). On se rend compte toutefois que les gens commencent à être plus sensibilisés.
Sur le secteur de l’OPATB nous avons des copropriétés d’environ trente à cinquante
logements. Sur ce même périmètre on compte huit mille copropriétaires et deux cent vingt
copropriétés. A Grenoble il y a très peu de propriétaires uniques dans les immeubles, la plus
part sont en copropriété. De ce fait une intervention est plus dure car il ne faut pas convaincre
une seule personne mais une cinquantaine (ensemble des copropriétaires) pour que la décision
soit prise et que les travaux se fassent.
Il existe également un problème tenant à la fréquence de réunion des assemblées générales des
copropriétés : elles se tiennent au maximum deux fois par an.
Un autre problème réside dans la gestion des questions de pouvoir au sein de la copropriété.
En effet, les copropriétaires ne viennent pas forcément aux assemblées générales et s’ils n’ont
pas donné leur pouvoir de décision à une personne présente cela bloquera la prise de décision.
C’est ici qu’apparaît la nécessité d’avoir une personne qui soit impliquée au sein de la
copropriété. En effet, un lobbying de la part du porteur de projet énergie de la copropriété est
nécessaire afin que celui-ci demande aux autres (ceux qui ne veulent pas participer aux
assemblées générales) de faire une délégation de leur pouvoir de décision à un autre
copropriétaire qui lui sera présent et ce afin de ne pas bloquer la prise de décisions. A ce sujet
une rencontre avec Gérard Terrier à Echirolles peut être intéressant car lui a réussi à faire
passer la décision au sein de sa copropriété (les alouettes) en prenant le temps d’aller voir
chaque personne ; comprendre sa démarche peut être quelque chose d’intéressant.
Une rencontre avec le réseau REG à Lyon peut également apporter des choses sur la manière
de motiver des copropriétaires sur la gestion des projets énergie (cf. séminaire sur l’habitat
durable sur le site de l’ALE du grand Lyon, on devrait pouvoir y trouver les coordonnées).
- solutionner les problèmes par une préemption de la part des collectivités ne serait pas
possible ni juridiquement (car il faut trouver une justification d’intérêt général) ni
financièrement.
-2-
Il y a beaucoup de partenaires financiers : ADEME, la ville de Grenoble, l’ANAH, la
METRO, les crédits d’impôt de l’Etat (qui sont les mêmes que pour toute opération), la Région
Rhône Alpes qui subventionne pour l’eau chaude solaire, le département de l’Isère. La charte
signée avec la copropriété prévoit des aides en valeur absolue qui représentent 35% du montant
des travaux mais ce montant diffère d’une copropriété à l’autre.
Structure des aides:
- L’ANAH et la METRO interviennent plus pour aider les copropriétaires modestes,
- L’ANAH aide les propriétaires bailleur aux logements conventionnés,
- L’ADEME intervient pour aider dans la cas d’améliorations énergétiques : aides à la
copropriété qui est répartie entre les copropriétaires en fonction des quottes part. Le système
d’aide est basé sur l’atteinte des objectifs de la RT2000 (ce qui revient environ à diviser par
deux les consommations de la copropriété) et représente un effort important. On note de
grosses différences entre les copropriétés où le système de chauffage est individuel et celui où
il est collectif. En effet, les exigences seront plus facilement atteintes par celles bénéficiant
d’un système de chauffage collectif.
- La ville de Grenoble aide les copropriétés pour l’isolation par l’extérieur. Or une telle isolation
n’est pas possible de partout notamment du fait de la spécificité des façades (modénatures,
reliefs des façades…).
- Il existe un dispositif spécifique d’aide pour les copropriétés défavorisées menées au sein du
service réhabilitation et patrimoine urbain de la mairie de Grenoble par Maurice Métra
(orthographe ???).
- L’OPATB reçoit également des subventions de l’Europe dans le cadre du projet concerto.
Il s’agit là d’un programme européen qui vise à favoriser les meilleures pratiques et
constructions à l’échelle des formances. L’OPATB des grands boulevards a obtenu ces aides
notamment au titre de l’animation sur le terrain et de la communication.
Un diagnostic social est fait en phase pré opérationnel. Au sein des copropriétés qui ont voté les
travaux, PACT 38 est chargé de relancer, d’informer et de déterminer avec les copropriétaires s’ils
rentrent dans les critères d’aides. Les ménages doivent fournir le montant de leurs revenus à PAC T38
afin de monter le dossier de demande d’aides et savoir s’ils atteignent ou non le plafond. Au préalable,
une typologie des différentes situations qui peuvent être rencontrées a été dressée, elle permet
d’informer préalablement les gens.
Déroulement global de l’OPATB :
Cf. fiche procédure d’intervention habitat remise au cours de l’entretien : elle retrace les étapes
avec leur buts et les actions à y mener et les documents et supports de communication nécessaires au
cours de chacune d’elles.
Il faut environ un an et demi à deux ans pour que le projet aboutisse c'est-à-dire entre la phase
d’information de la copropriété et la fin des travaux.
Le diagnostic énergétique est fait le plus tôt possible puisque il s’agit là du préalable à toute
demande de subventions. Il a aussi pour but de permettre de mener un projet cohérent. De ce fait dès
qu’une copropriété est volontaire on lance le diagnostic.
Il est nécessaire de mettre au point la stratégie d’intervention avec l’assemblée générale de la
copropriété. La préparation de la stratégie de travaux ainsi réalisée permettra d’aider le MOE dans
l’établissement de son cahier des charges et pour le choix des entreprises. Une difficulté existe car les
assemblées générales ont lieu au maximum deux fois par an.
La réalisation du projet au total prend plus de deux ans ce qui est long dans un rythme
opérationnel et car il y a l’idée de valoriser les expériences des uns et des autres afin de sensibiliser et
d’encourager les autre copropriétés à se lancer dans les travaux. Il y a vraiment l’idée que les projets
déjà réalisés aient un effet pédagogique et incitatif.
-3-
Ensuite il y a une logique d’évaluation de l’opération afin de pouvoir se rendre compte si entre
l’estimation théorique et les consommations réelles il y a une cohérence. On fera cela pas poste par
poste.
La prise de décision de réaliser les travaux n’est pas évidente notamment au niveau des
capacités financières. Toute fois il existe des prêts spécifiques comme le prêt vert mis en place par la
banque populaire. Il y a également le prêt du 1% logement à destination des retraités ou des salariés du
privé. Il y a également moyen d’amortir le projet par les prêts bancaires.
Le diagnostic permet de montrer les grandes déperditions, les postes où des économies sont
possibles. Il permet également de montrer que même par une intervention uniquement sur les parties
communes (exemple : isolation des façades) l’opération sera intéressante pour les habitants de la
copropriété.
Sur les grands boulevards il y a encore de vieilles chaudières au fioul, et au final le choix de
les changer se fait rapidement. Le passage de l’individuel au collectif se fait aussi assez rarement en ce
qui concerne le mode de chauffe. En revanche si l’équipe de l’OPATB note une cohérence avec le
reste de l’intervention, si il y a besoin d’intervenir dans le logement alors elle aide également.
Il y a une grande difficulté à impliquer les syndics : l’OPATB les informe. Ils sont souvent
réfractaires car ça leur donne du travail en plus et qu’ils sont déjà débordés de travail pour ce qui est de
leur travail de gestionnaire des copropriétés. Il y a toute fois des exceptions avec quelques syndics qui
sont motivés. C’est pourquoi apparaît la nécessité d’avoir quelqu’un de relais au sein de chaque
copropriété.
L’OPATB subventionne tous les travaux où il y a un aspect énergétique qui lui convient. Ca
peut être des travaux d’ (ascenseurs, de colonne d’électricité… car il sait qu’il faut aider les
copropriétés là-dessus afin qu’elles puissent faire le reste.
L’OPATB essaie également d’impliquer les compagnies d’énergie (GEG et compagnie de
chauffage). Elles apportent une information sur la consommation globale de la copropriété et elles
effectuent une communication sur l’opération au près de leurs clients. Ceci permet de crédibiliser le
message que l’OPATB veut faire passer. Il y a le souhait de l’OPATB d’aller plus loin dans ce
partenariat avec par exemple un geste commercial, des aides offertes par ces compagnies d’énergie.
Par ailleurs, il y a un souhait de la ville de Grenoble de mener une action énergétique globale sur
l’ensemble de la ville.
Il y a derrière tout cela un enjeu financier énorme pour les copropriétaires. Cela est amplifié
par une nouvelle réglementation qui devait sortir cette année mais qui ne sortira que l’an prochain
concernant les niveaux de performances. De ce fait une telle intervention aujourd’hui permet
d’anticiper sur les futures obligations réglementaires auxquelles auront à faire face les copropriétés.
-4-
[Annexe- 2] : Compte rendu de l’entretien avec Jeremy Brement, Foncia.
Le 01 mars 2007, durée 1h30
Foncia gère cinquante cinq copropriétés, la plus part sont au chauffage urbain, cinquante sont
au gaz et les autres au fioul. Il y a un contrat sur les copropriétés avec les fournisseurs de chauffage et
un contrat avec des entreprises pour entretien des chaufferies. Le syndic assure le suivi des chaufferies,
il rédige un rapport qu’il fait passer au conseil syndical pour vérification.
Foncia gère beaucoup de copropriétés sur les grands boulevards de Grenoble. Sur celle-ci il y
nue reprise des façade avec isolation extérieur sur les façades nord.
Le syndic essaie d’impulser une certaine dynamique en se basant sur les subventions mais
c’est difficile car beaucoup de copropriétés sont anciennes. De plus les articles 25-1 et 26 de la loi de
1965 impose d’avoir une majorité de 50% des copropriétaires d’accord en première lecture et de 75%
en seconde lecture.
Action :
Le syndic commence, six à huit mois avant toute proposition, par demander aux fournisseurs
de chauffage une estimation et un bilan des consommations sur les trois dernières années pour
l’ensemble de la copropriété, pour chaque copropriétaire et pour les parties communes. Cela lui permet
d’avoir une vision globale de la situation.
Ensuite il y a un travail de longue allène pour le syndic qui consiste à faire passer
l’information au près des copropriétaires. Cela se fait au travers de réunions animées le plus souvent
par le syndic, une personne de GEG ou du fournisseur d’énergie, la personne responsable énergie dans
la copropriété. Suite à cela des rapports sont réalisés. Ils sont lus et validés par le conseil syndical. Le
rapport est ensuite voté en assemblée générale puis un échéancier des travaux est réalisé est approuvé.
Tout cela dure entre trois et cinq ans.
Freins :
- C’est bien souvent le coût pour les copropriétaires qui est le frein principal. Il est difficile de
faire comprendre que les travaux d’amélioration énergétiques sont quelque chose de bénéfique
pour toute la copropriété. Par exemple pour l’isolation par l’extérieur il est plus dur de faire
passer le message aux propriétaires des logements situés sur les façades sud qui ne voient pas
l’intérêt pour eux qu’aux propriétaires des façades nord qui sont de suite d’accord. Il faut leur
faire comprendre qu’au final ils sont gagnant ne serait-ce que par le gain sur les charges des
parties communes.
Les aides au ravalement et à l’isolation jouent pour aider les copropriétaires à prendre la décision de
réaliser les travaux.
C’est le travail au près des copropriétaires qui est le plus long, il prend environ deux ans,
d’explication, de dialogue, d’écoute…
- Dans le parc de copropriété géré par Foncia il y a beaucoup de copropriétés modestes avec des
copropriétaires occupants. Du coup il y a un manque de moyens financiers qui rend les choses
plus difficiles. Le syndic doit alors faire le nécessaire en présentant des bilans flagrant afin de
persuader et convaincre ces populations des avantages à réaliser de tels travaux.
- Ancienneté des copropriétés.
Le message est plus dur à faire passer au près des copropriétaires bailleurs que des
copropriétaires occupant. Déjà au niveau de l’équipement des appartements on voit des choses
invraisemblables. Il est plus dur de faire passer le message auprès des propriétaires bailleurs car ils
ne sont pas sur place et se sentent moins concernés. S’y ajoutent la problématique des rapports
entretenus entre le bailleur et le locataire. Souvent les propriétaires bailleurs ne se déplacent pas
aux assemblées générales et aux réunions d’informations.
- On note également qu’en cas de problèmes, les locataires ont plus facilement le réflexe
d’alerter le propriétaire que le syndic. Ils sont plus dans une démarche personnelle concernant
l’appartement qu’ils louent que dans la prise en compte de l’immeuble dans sa globalité. A
l’inverse, les propriétaires occupant vont d’abord regarder ce qu’ils peuvent faire dans leur
logement mais sans se désintéresser des parties communes et donc ils vont avoir une vision
-5-
globale de la copropriété car ils paient les charges ils paient non seulement les charges de
personnelles mais aussi les charges de la copropriété.
La prise de décision s’étale sur une longue période car il y a nécessité d’avoir une majorité de
deux tiers des voix plus une de l’ensemble des copropriétaires lors du vote en assemblée
générale.
- En général lors des assemblées générales il y a 30 à 40% d’abstentions soit car les gens ne sont
pas là soit car ils ne se sentent pas concernés.
- La composition de la copropriété joue sur la prise de décision. En effet, dans les grosses
copropriétés il faut suivant les types de travaux obtenir un vote de l’ensemble de la
copropriété. Puis une fois ce vote acquis, un vote par monté d’escaliers ou par bâtiment. Il est
donc plus facile de faire passer des travaux dans une petite copropriété que dans une grosse
copropriété puisque dans une petite copropriété une seule décision d’acceptation suffit. Le
vote par bâtiment ou par montée d’escalier (nécessité de deux tiers des voix plus une pour
acceptation) est encore plus délicat que celui en assemblée générale (nécessité de deux tiers
des voix plus une pour acceptation). En effet, il est possible d’avoir une majorité sur
l’ensemble de la copropriété mais que l’une des montée refuse de voter les travaux. Dans ce
cas il est impossible de faire les travaux lorsque on ne peut pas dissocier l’installation entre
deux montées d’escaliers (exemples : les tuyaux de raccordement au chauffage à l’extérieur du
bâtiment ; le changement d’une chaufferie desservant plusieurs montées d’escalier). La taille
de la copropriété joue donc sur la prise de décision.
- La non explication des travaux et améliorations et le non accompagnement des copropriétaires
sont un frein à la prise de décision. Les gens ont besoin d’explications, d’être accompagnés,
qu’on leur présente des tableaux de quote part afin de savoir combien ça va leur coûter. Ils ont
également besoin qu’on leur présente un échéancier des dépenses afin de ne pas se trouver
dépourvus. Le syndic doit donc proposer des solutions pour aider les copropriétaires à prendre
les décisions. Pour ce faire un travail à l’échelle individuelle et sur place est nécessaire. Il est
nécessaire que le syndic ait les connaissances et pas d’hésitations lorsqu’il dialogue avec les
copropriétaires afin d’être crédibles et de pouvoir les décidé à faire les travaux.
- Il y a des copropriétés où le syndic sait que de toute façon les travaux ne seront jamais
acceptés compte tenu de la population qui y vie. Il y a en effet des copropriétés où vivent une
majorité de gens endettés. C’est pourquoi avant toute action le syndic et le conseil syndical
regardent les capacités financières des copropriétaires et leurs intérêt personnel.
Ce qui compte le plus pour les copropriétaires c’est d’avoir des documents qui leur expliquent et
qui prouve ce que leur dit le syndic. Ils permettent ainsi de fonder le dialogue.
On a l’impression que les gens se sentent plus concernés par la prise en compte énergétique.
L’hiver dernier a beaucoup joué dans cela. Mais le but de foncia n’est pas de leur faire faire des
travaux à tout prix. L’intérêt financier du syndic sur les travaux réalisés n’est pas énorme : 25% des
2% payés à l’entreprise. Il est clair que ce n’est pas par ça que nous faisons notre chiffre d’affaire !
Une fois les travaux décidés, le syndic suit la réalisation des travaux.
Un diagnostic est réalisé, il y a soumission de l’idée au conseil syndical (ce sont eux qui sont sur la
copropriété, qui ont les retours, demandes des copropriétaires, ils voient ce qui est faisable ou non, les
manques…). Pour ce faire le conseil syndical demande les factures afin de déterminer les actions à
mener. Cette phase prend entre trois et quatre mois. S’en suit une réunion sur la copropriété entre le
syndic et le conseil syndical afin de visiter les installations, les copropriétaires et de les écouter. Suite à
cela un carnet de bord est dressé afin de présenter comment on va procéder, ce qui va être fait. Cela
prend entre trois et quatre mois. Ce carnet de bord et les améliorations possibles sont présentés aux
copropriétaires lors d’une réunion. Une discussion s’en suit. Puis il y a vote en assemblée générale de
l’acceptation ou non de ces travaux.
Il y a tout de même une grande importance de laisser du temps. Car alors que les gens ne sont pas
convaincus, petit à petit en dialoguant avec eux et en les laissant dialoguer entre eux un nombre plus
grand de personnes deviennent convaincue de la nécessité du projet. Les gens deviennent alors
intéressés et sont demandeurs de documents afin de comprendre plus en détail.
Le conseil syndical fait tout un travail d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires. Nous
sommes dans des rapports complexes avec beaucoup d’intervenants et tout cela est englobé par le
syndic.
-6-
Supports de communication : réunions, carnet de bord des travaux envisagés, les dires et
présentations des chauffagistes lors des réunions, les indices des consommations de l’agglomération.
Le plus important est le contact direct avec les gens. C’est par ce biais que se fait toute la différence et
l’acceptation ou non du projet. Il est nécessaire et essentiel de bien faire passer le message. Le syndic
est là pour faire passer le message, appuyer la démarche.
L’initiative de tels travaux vient du syndic, de la ville de Grenoble (OPATB), parfois du conseil
syndical, des chauffagistes (en fin d’année le chauffagiste fait un bilan au syndic sur les
consommations et les améliorations à amener). Beaucoup d’acteurs doivent intervenir pour arriver à un
résultat convenable.
Le syndic agit plus dans une démarche globale de la copropriété c'est-à-dire sur les parties
communes, il ne peut en effet pas agir à l’intérieur des logements. Il ne peut par exemple pas impulser
une action de changement des menuiseries extérieures par mise en place de double vitrage pour
l’ensemble des logements de la copropriété.
Afin de convaincre les copropriétaires le syndic s’appuie sur son expérience de gestion et sur
les autres copropriétés qu’il gère afin de pouvoir donner des exemples concrets des améliorations
possibles. Il a une vision globale et cela lui permet de savoir quoi proposer comme travaux en fonction
du type de copropriété afin que les travaux soient acceptés.
L’assemblée générale sert à voter la réalisation des travaux mais aussi leur déroulement, les
montants et la fréquence des prélèvements de fonds… Le syndic finalise les choses en assemblée
générale. Le gros du travail est fait en amont par le conseil syndical et le syndic.
Il peut arriver que des travaux soient refusés la première année (deux tiers des voix plus une
sont nécessaires. Article 26-1 de la loi de 1965). Un gros travail personnel pour convaincre les
copropriétaire de la nécessité de tels travaux est alors mené. L’année suivante, on retente de faire voter
les travaux et cette fois-ci les choses sont plus faciles à valider car il suffit que 50% +une voix soient
d’accords pour que le projet soit voté (article 25 de la loi de 1965).
Il arrive aussi que le syndic propose des aménagements afin que le projet soit adopté. C’est par
exemple la mise en place d’un échéancier différent, une alternative de travaux comme par exemple la
séparation des travaux en tranches successives. Cela aide et favorise la prise de décisions.
Coordonnées :
Conseil syndical de la copropriété Le Monsoreau, 38 rue Alexandre Dumas à Grenoble ; 04 76 49 28
90
Semidex, compagnie gestionnaire de chaufferie, Melle Bridoux : 04 76 49 28 90
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[Annexe- 3] : Compte rendu entretien avec Nicolas Bouvier, Pluralis.
Le 7 mars 2007, durée 1h00.
Nous sommes un syndic un peu particulier : le foyer de l’Isère. Il s’agit d’une petite structure
au sein de Pluralis, c’est une coopérative HLM qui fait de l’accession sociale à la propriété ou de la
construction attribution. On vise ainsi des gens qui ont peu de revenus ou du moins qui en ont un peu
plus que la base mais qui ont malgré tout des revenus modestes. Une fois que les immeubles sont
construits, il faut les gérer. On intervient sur les immeubles qui sont construits par nous mais aussi par
d’autres bailleurs sociaux.
Dans ce cadre on essaie de développer des démarches en termes d’économies d’énergies. Nous
sommes un syndic solidaire car nous travaillons beaucoup sur la maîtrise des charges. Ces dernières
années le poste énergie a explosé. Dans nos copropriétés il y a du chauffage collectif sur les grosses et
du chauffage individuel dans les petites.
Pluralis utilise deux formules :
- améliorer le contenu des contrats avec les prestataires pour réduire les coûts.
- Projet d’économies renouvelables, comme celui qui fut monté dans une copropriété
d’Echirolles. Il s’agissait d’une démarche complète, ça n’a pas trop marché. La même
démarche est actuellement menée à Malherbe.
La démarche mise en œuvre :
Contact de l’AGEDEN : on lui fait subventionner une étude (faite par le cabinet Guillemard)
sur le chauffage et l’ECS solaires, sur l’isolation, sur l’équilibrage et le réaménagement technique de
l’installation de chauffage. On aboutit ainsi à un diagnostic énergétique de la situation et avec des
phases de travaux correspondant à l’enveloppe budgétaire. Une étude sur la déperdition thermique de
l’immeuble est faite en parallèle (par une personne de Villefontaine).
Parmi ces études (coût total 11500€), 70% sont financées par l’AGEDEN et 15% par la
compagnie de chauffage. Il s’agissait là d’une démarche complète avec des gens spécialisés. On a eu
une étude très fiable. Le problème après est que comme on est en copropriété on a besoin de faire voter
les travaux en assemblée générale. Or les questions d’énergie sont ambiguës en matière de votes. Si il
s’agit de travaux d’amélioration alors il faudra une majorité de deux tiers des voix, si il s’agit de x%
alors il faudra une majorité simple.
Dans le cas d’Echirolles, nous avons fait le choix de soumettre le projet au vote d’une majorité
de deux tiers. Le projet a été intégralement repoussé notamment car il représentait un investissement
sur dix à douze ans. Il y a toujours des raisons marginales qui bloquent avec des gens qui font du porte
à porte pour essayer » de convaincre leurs voisins que ce projet est un mauvais projet et que si le
syndic le propose c’est car les travaux lui ramènent de l’argent (or Pluralis ne touche pas
d’intéressement sur les travaux qui sont réalisés !!!).
Le projet est présenté dans sa globalité avec un planning de travaux, le problème est que les
gens ont tendance à regarder l’ensemble des dépenses, ils cumulent ce qui sera étalé sur plusieurs
années ce qui a tendance à les effrayer. Ici nous avons fait le choix de faire voter l’ensemble des
travaux ensemble pour une raison de cohérence mais il n’est pas obligatoire de les faire voter tous
ensemble. Cela dépend de la volonté du syndic et du conseil syndical. Ici (sur l’opération d’Echirolles)
il y avait une réelle volonté de la copropriété de mettre en œuvre l’ensemble de la démarche et de ne
pas risquer qu’une partie de celle-ci ne soit jamais votée.
Freins :
- Il est clair qu’une personne qui souhaite vendre son appartement ne va pas se lancer dans des
travaux qui représentent un investissement sur dix ans.
- En copropriété il y a beaucoup de personnes âgées (c'est-à-dire de soixante ans et plus). Il est
dur de faire admettre à ces personnes des investissements qui seront amortis dans les dix
années futures. En effet, elles ont peur de ne pas voir le retour sur investissement avant de
mourir. Du coup le syndic essaie d’évoquer les aspects préservation de l’environnement, santé
et confort pour les convaincre de réaliser les travaux.
- On a l’impression que les gens ne se sentent pas concernés par l’environnement et les
questions qui y touchent.
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Les propriétaires bailleurs sont aussi plus en retrait. Il n’y en a pas un seul qui soit favorable.
Ils souhaitent investir un minimum pour récupérer un maximum. En plus ce ne sont pas eux
qui paient les consommations énergétiques, ce sont les locataires ! Rien que le fait de leur faire
voter des travaux d’entretien courant pose déjà problème !!!
Les jeunes qui viennent d’acheter leur logement posent aussi problème. En effet, ils viennent
de réaliser un investissement important et même si ils sont d’accord philosophiquement, ils
n’ont pas les moyens d’investir.
Pour l’isolation entre autre on note que la position des gens diffère selon la place de leur
logement dans l’immeuble. Ceux qui sont bien chauffés par les voisins ne se sentent pas
concernés par la nécessité d’investir en isolation. C’est un peu comme pour l’investissement
dans un ascenseur pour la personne qui habite au rez-de-chaussée. Les gens ont des visions
complètement individualistes, il n’y a pas d’esprit du bien commun, il y a vraiment des visions
très individualistes.
Selon l’AGEDEN et M. Guillemard il faut dix à douze ans pour avoir un retour sur
investissement lorsqu’on fait de tels travaux d’amélioration énergétique (on se réfère aux
études des cinq années passées de consommations). M. Terrier (conseil syndical de la
copropriété des alouettes à Echirolles) évoque une période beaucoup plus courte en se basant
sur le fait que le coût de l’énergie augmente de 10% tous les ans et de ce fait on est dans les
sept ou huit ans de retour sur investissement.
Les gens ont du mal, il y a un aspect économique, l’aspect psychologique par rapport à l’idée
de l’environnement s’y apparente. Il y a un réel problème car les gens n’envisagent pas
l’investissement comme un investissement mais ils l’envisagent comme un sur coût sans
prendre en compte que cela leur rapportera une fois qu’il sera amorti.
Certains se basent sur l’absence de retours d’expérience sur la pérennité des équipements pour
fonder leurs refus. Cependant, il faut faire attention car aujourd’hui ces travaux sont beaucoup
subventionnés (environ 80% des frais sont pris en charges) or cela ne sera plus le cas d’ici
quelques années et la mise en place d’une telle installation risque de coûter bien plus cher.
Sur Echirolles, le syndicat a annoncé la campagne beaucoup trop vite. En effet, comme on partait
sur un programme pluriannuel, le but était de ne pas perdre de temps et de toujours avoir droit aux
subventions.
Il y a des personnes directement concernées (rez-de-chaussée pignon Nord) par le projet
d’isolation, celle-ci ont boosté le projet. On applique le principe selon lequel on fait voter le budget et
si le choix de l’entreprise explose l’enveloppe qui était prévue, on fait revoter l’enveloppe. Le
problème est qu’il n’y a pas de chiffrage précis avec les entreprises, cela constitue un frein à la prise de
décision des copropriétaires. Le problème est que bien souvent les copropriétaires réclament des devis
or il n’est pas possible d’en avoir sans missionner quelqu’un pour les faire. Or les copropriétaires ne
sont en général pas d’accord pour missionner et payer quelqu’un à cet effet.
Le frein principal est vraiment la prise de conscience environnementale. Il y a là un frein
psychologique et idéologique.
Pour le syndic il est délicat de s’investir sur l’information (car certains vont dire que s’il fait ça
c’est pour faire réaliser de »s travaux qui lui rapporteront une commission, ce qui n’est pas le cas chez
Pluralis), il s’investit plus dans l’accompagnement du conseil syndical pour l’aider à motiver les gens.
Peu de gens viennent aux réunions d’informations informelles, donc sur le projet d’Echirolles on a
fait le choix de tout présenter en assemblée générale avant de soumette le projet au vote. Cela pose un
problème car du coup les gens n’ont pas eu le temps de mourir, de s’informer sur le projet avant de
voter. Mais il n’est pas sur que de procéder par réunion d’information préalable aurait marché puisque
les gens ne s’y déplacent pas. La solution aurait peut-être été de ne faire voter qu’une partie et de
prendre du temps pour expliquer le reste.
Il faut aussi noter que la réfaction d’une étanchéité ou d’une façade sont- des bons moments pour
réaliser des travaux d’isolation thermiques. L’étanchéité ou le ravalement sont des gros postes de
dépenses pour une copropriété. Il y a beaucoup de copropriétés où rien a été fait en 15ans et en
l’espace de 3ans ils font les deux types de travaux (c’est environ 4 000€ par appartement). Il aurait
suffit d’avoir un peu de réflexion sur les travaux pour étaler tout cela. On essaie face à cela de mettre
en place de plus en plus souvent des provisions pour travaux (entre 20€ par mois ou par
-9-
trimestre).Celle-ci ne doivent pas dépasser un sixième du budget d’entretien courant. Le montant des
provisions est voté en assemblée générale chaque année.
On note aussi que les gens ont plus de mal à) se dire qu’ils vont investir dans les parties communes
plutôt que dans leur logement. Il est possible d’avoir un super appartement dans un immeuble pourri et
il sera plus facile à vendre (plus cher) qu’un appartement pourri ou en moins bon état dans un
immeuble bien entretenu. Les gens favorisent plus les travaux internes à l’appartement que les travaux
de copropriété.
Il n’y a pas d’impulsion de la ville pour aller vers de l’amélioration énergétique. C’est vraiment
Pluralis qui impulse les questions d’améliorations énergétiques auprès de ses copropriétés. Le rôle du
syndic est d’impulser mais il n’a pas de soutien de la part de la commune. Le syndic est
essentiellement poussé par la maîtrise des charges.
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[Annexe- 4] : Compte rendu entretien avec M. Boucalcha, CNL
(et personne siégeant à l’ANAH). Le 8 mars 2007.
Au sein de la CNL, M. Boucalcha est chargée de toutes les questions juridiques relatives à
l’habitat et au logement. Il fait beaucoup de conseil juridique, souvent moins à destination des
copropriétaires que des locataires. 90% de sa mission est consacrée aux locataires tant du privé que du
social. Ca va du simple renseignement juridique sur un indice de construction à des problèmes plus
pointus sur les travaux dans les logements.
La CNL est de plus en plus sollicitée par les copropriétaires. Que ce soit à titre individuel
(comme pour le fonctionnement d’une assemblée générale, le mode de décision) ou non. Il y a
beaucoup de petits copropriétaires modestes qui viennent voir la CNL pour demander des
renseignements car ils sont désinformés.
Une intervention directe de la CNL est difficile. Elle peut seulement, en cas de demande forte
d’un copropriétaire ou du conseil syndical, faire adhérer la copropriété à l’association et ce à condition
que l’assemblée générale soit d’accord. La CNL a un rôle plus de conseil que de suivi et d’intervention
dans les copropriétés.
PACT38 est chargé par la Metro et la DDE lorsqu’il y a un OPATB de faire l’animation ; ils
font un travail de fond avec les syndics de suivi des opérations dans les copropriétés. Ils sont plus sur
le terrain.
Il n’est pas facile de faire passer aux locataires le message d’amélioration énergétique car que
ce soit dans le public ou dans le privé, une amélioration du confort peut légalement entraîner une
hausse de loyers. Par exemple sur une opération de l’opac38 à la Viscose à Echirolles dans le cadre
d’un projet concerto, les trois quarts des locataires étaient d’accord pour les changements mais pas si
les montants de loyers augmentaient. La CNL a rarement des contacts avec les syndics.
L’un des freins principal est le coût économique de l’amélioration énergétique. C’est vraiment
une question centrale pour les propriétaires occupants. Cependant, l’intérêt pour le copropriétaire
occupant est qu’il peut avoir des subventions de l’ANAH or celle-ci sont soumises à des conditions de
ressources.
D’autre part, on se rend compte que souvent les copropriétaires défavorisés, qui ont eu
l’occasion d’acheter à bas prix, ont sous estimé le coût des charges et ils n’ont plus assez d’argent pour
engager des travaux.
Le rôle de la CNL est de dire que le logement va acquérir de la valeur et prendre un certain
confort afin de d’encourager les gens à faire de tels travaux.
On note un manque de conscience environnementale des gens. L’argument écologique apparaît peu
dans l’argumentaire des propriétaires occupants. Le seul exemple connu à ce jour est celui de M.
Terrier à Echirolles dans la copropriété les alouettes. Il y a un réel manque de sensibilité même si petit
à petit on commence à voir les choses changer. L’aspect financier prime sur l’aspect environnemental,
il y a là tout un travail d’information, de sensibilisation à faire pour que les mentalités changent.
La mise d’accent sur le confort peut être un moyen de toucher les gens mais lorsqu’il y a un
choix entre confort et économie, c’est l’économie qui prime.
Il faut mettre en avant les subventions de l’Etat (par l’ANAH) mais celle-ci sont insuffisantes pour
être incitatives. Souvent l’ANAH en contre partie des subventions qu’elle offre demande aux
propriétaires bailleurs de pratiquer des loyers maîtrisés sur dix ans. Du coup les propriétaires bailleurs
ne s’y retrouvent pas et préfèrent ne rien faire plutôt que d’investir. Il est indéniable que l’aspect
financier et patrimonial prime sur l’aspect écologique.
Certains matériaux sont imposés par le PACT 38 ou HetE lorsqu’ils font les dossiers
(exemple : matériaux d’isolation, exigence du label promotelec pour les chauffages électriques). Face à
cela et au coût représenté, souvent les propriétaires bailleurs renoncent à leurs projets.
Il y a beaucoup de demandes des locataires sur les questions d’amélioration de l’isolation, du
chauffage mais malheureusement la réglementation en France n’est pas suffisamment stricte à ce sujet
(exemple : pas d’obligation de double vitrage dans les logements loués). Il y a des difficultés à faire
accélérer les choses lorsqu’un locataire va voir la CNL, souvent cela se passe par le biais de
négociations car en général les propriétaires revendiquent que si ils font des travaux alors cela s’en
ressentira sur le loyer.
- 11 -
On ne trouve pas une typologie spécifique d’habitant qui fait des travaux plus qu’un autre.
C’est vraiment une question de sensibilité.
La CNL est informée par les différents organismes des actions menées mais elle n’agit pas en
partenariat avec eux.
Les efforts qui sont fait par les divers organismes et par l’Etat en la matière sont insuffisants.
Ces actions sont menées par secteurs et il n’y a pas de politique globale qui est menée.
Préconisation : il faut avoir une certaine lisibilité des mesures, du cadre proposé : savoir ce que l’on
peut donner comme informations, quels types de travaux sont concernés, quelles subventions s’y
appliquent, quels avantages peuvent en découler.
Un exemple est le décalage entre ce qui est fait par la Metro sur le tri sélectif et ce qui est fait
dans certaines villes où on fait presque du porte à porte pour aller montrer aux gens comment trier. Il
faut mettre en place un travail de proximité et sur le terrain. Il y a aussi le problème de la
désinformation, du manque d’information des copropriétaires.
Les gens ne participent plus aux assemblées générales du coup ils ne sont pas au courant de ce
qu’il peut se faire dans les parties communes. Il y a un manque d’information et d’investissement
personnel des copropriétaires.
Il devrait il y avoir un travail spécifique d’information pourquoi pas par les conseillés
syndicaux, tout en les valorisant plus. Pour que cela soit possible, encore faut-il que les conseillés
syndicaux soient informés et conscients de leurs rôles, de leurs pouvoirs. Il y a une nécessité de faire
un travail continu.
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[Annexe- 5] : Compte rendu de l’atelier climat No. 4
« Comment aller plus loin ? ». Sur le quartier Bastille-Néron à Fontaine
Le 8 mars 2007 de 18 h à 20 h 30
L’objectif de cette série d’ateliers organisés par la Métro et animés par l’EDF s’inscrit dans
une expérimentation à l’échelle du quartier Bastille – Néron, où il s’agit de comprendre ce que peut
signifier l’impact du changement climatique sur le quartier, puis d’identifier l’impact du projet urbain
sur cette contribution au changement climatique.
L’objectif de ce dernier quatrième atelier consiste à proposer des pistes d’actions
complémentaires par le groupe de travail portant à la fois sur les choix d’aménagements possibles dans
le cadre du projet Bastille et également sur les comportements quotidiens des habitants :
Etaient présents :
Mathilde RABUT – Chargée de Mission du projet Bastille/Néron – Ville de Fontaine
Gérard TOREL – Habitant
Georges CLO – EDF
Hélène POINBOEUF – Métro
Sébastien ROBERT – EDF
Benoît JEHL – OPAC 38
Monique RUELLE – PACT de L’ISERE
Pierre-Etienne – Stagiaire DSU Ville de Fontaine
Louisa SLIMANI – DGAS, Ville de Fontaine
Philippe TRIPIER – Grenoble
Jacques BLANC – Les Pressés de la Cité
Jérôme Bouffière – ALE
Laurent THOVISTE – Adjoint Ville de Fontaine
Kattia RUEDA – Université Joseph Fourier
M. ? - OPATB
L’ordre du jour :
1. Introduction : Présentation des objectifs de l’atelier.
2. Travail autour des propositions d’actions visant à lutter contre l’effet de serre
a. Actions en lien avec le cahier des charges du projet urbain
- Présentation des scénarii complémentaires (transport et performance
thermique du bâti)
- Discussion des actions envisageables
b. Actions renforçant la prise en compte de la qualité environnementale dans les
copropriétés
- Rappel du dispositif d’accompagnement existant des copropriétés
- Discussion des actions envisageables
c. Actions de sensibilisation auprès des habitants du quartier
- Présentation des actions menées par les acteurs partenaires (Ville de
Fontaine, la Métro, OPAC 38, Agence Locale de l’Energie)
- Discussions des actions envisageables
3. Bilan des ateliers climat
4.
Conclusion
- 13 -
Point b : « Actions renforçant la prise en compte de la qualité environnementale dans les
copropriétés ».
Exposé par Mme Monique RUELLE Directrice de PACT de l’Isère.
1. Rappel du dispositif d’accompagnement existant des copropriétés
Le Pact de l'Isère adapte son organisation et ses moyens aux évolutions de l'environnement
pour conduire des actions individuelles ou collectives auprès des personnes, des familles (locataires ou
propriétaires) mal logées, contre les conditions d'habitation difficiles, conduisant à la rupture du lien
social, à la relégation.
Son rôle principal consiste à mettre en marche un dispositif d’accompagnement des
copropriétés qui fait partie des dispositifs initiés par l’agglo mis en place dans la commune. Ces
dispositifs s’avèrent en 3 niveaux :
a)
b)
c)
Action de repérage : des difficultés dans les copropriétés principalement par des enquêtes auprès
des syndics, l’analyse des documents et des indicateurs pour qualifier les difficultés trouvés dans
les copropriétés.
Action Opérationnelle : une fois repérées les difficultés se réalise un étude sur chaque ménage
sur les besoins techniques d’intervention. Dans ce cadre la Métro a établie une convention avec
l’ALE qui permet accompagner aux copropriétés en la réalisation de diagnostique thermique
qui est prise en charge par les collectivités. Dans ce diagnostic on fait le point sur les difficultés
freins et blocages des diverses copropriétés ainsi que l’identification des moyens à mettre en
place (techniques, financiers, etc).
Action d’accompagnement : C’est grâce aux études préliminaires que sont proposés des modes
d’accompagnement pour chaque difficulté rencontrée suite une évaluation qui consiste à
quantifier les besoins et les possibilités d’action particulières à chaque copropriété selon leur
capacité à prendre des décisions. Dans ce sens, la mission de PACT 38 consiste en accompagner
aux copropriétés pour remettre en place les décisions et faire que les travaux puissent être
réalisés. Le financement des travaux est partagé entre la commune, la Métro, la Région et
l’ADEME, qui se sont engagés à financier de manière importante les travaux d’amélioration
énergétique.
Pour pouvoir mettre en pratique ce type de travaux il faut faire un diagnostic énergétique pour
pouvoir montrer les consommations de la copropriété et mettre en amont les modes de traitement
particulier pour baisser ses consommations (chauffage, consommations d’ascenseur…)
Dans le cas du quartier Bastille- Néron dès le départ il a été prévu de travailler en partenariat
avec les copropriétés, la Métro a lancé une démarche pour profiter de l’opération de RU sur l’ensemble
du quartier. Ainsi elle a mis en marche un dispositif de programmation sur 3 des 6 copropriétés qui
sont présentes dans son périmètre. Elles seront accompagnées pour être considérées comme les plus
fragiles (220 logements). Le financement des travaux sera à la charge de la Métro et l’ANAH mais
sera après un travail de la commune d’engage la programmation devenant ainsi le MOA de
l’opération.
La question que se pose aujourd’hui autour des autre copropriétés qui n’ont pas été repérées ou
visées pour réaliser des travaux dans l’immédiat, est-ce que d’ici à l’année 2011 où finiront les travaux
pourront-elles être traitées ?. La situation de ces copropriétés est différente mais elles seront quand
même accompagnées particulièrement pour faire des travaux moins importants (éclairage des montées,
travaux d’amélioration de qualité thermique, etc…)
- 14 -
2. Discussion des actions envisageables
Questions : comment
d’accompagnement ?...
on
intervienne
sur
les
autres
copropriétés?,
quelle
situation
Dans une intervention de copropriétés fragiles où il y a un retard d’entretien important on doit
faire face à une contrainte d’aides par rapport aux choix des travaux et les capacités financières des
copropriétaires. Ces aides on été fixées sur un montant maximum pris en compte de 3000 €.
Le problème qui se pose après consiste à faire le choix des travaux à faire en priorité, comment
convaincre les copropriétaires à investir sur des travaux d’améliorations énergétiques quand il y a des
problèmes ou besoins de sécurité considérés comme plus importants ?
Ces problèmes étant plus présent qu’on passe du niveau individuel à un groupe nombreux de
80 à 100 personnes où les choix sont orientés aux travaux de meilleure qualité ou importance.
Point c. « Actions de sensibilisation auprès des habitants du quartier »
•
Actions par la Métro
- Le plan Climat local et les plans d’action transversaux
- 2005 et 2006 : focalisation sur la sensibilisation du grand public
- 2007 et 2008 : travail sur l’isolation des bâtiments
- Espace info - énergie : information, sensibilisation sur les questions énergétiques.
- Des projets en cours : display, OPATB
- Majoration d’aides aux logements qui font des travaux d’amélioration énergétique (ADEME, la
Métro, la ville, l’Europe…)
•
Actions lancées par l’ALE
- Actions en 2006 sur 40 copropriétés qui ont sollicité l’aide de l’ALE. On leur a donnée des conseils
individuels personnalisés. Diagnostics énergétiques par un BET détaillé qui pousseraient à faire des
travaux d’améliorations énergétiques par la suite.
- Monter des réunions chez chacun des syndics avec la présence des responsables de secteur pour
qu’ils s’empreignent de cette thématique. Les syndics sont souvent en train de décider sur des travaux
à faire sur les copropriétés mais comme ils n’ont pas la connaissance ils ne le mettent pas en pratique.
- Mobilisation d’un groupe d’étudiants de MOBAT sur l’identification des freins à l’amélioration
énergétique.
- A long terme, il y a un réseau de copropriétés à Lyon qui agissent au tour des syndics et des
copropriétaires pour valoriser les actions et les travaux faits par l’OPATB, des travaux individuelles, et
d’autres actions…Travail pour les valoriser correctement. Il faut que les gens petit à petit sachent quels
sont les travaux possibles à mettre en œuvre et combien ça leur coûterait.
- Centraliser l’information sur les aides (de l’ANAH et des Crédits d’impôts pour les copropriétés à
faibles ressources, etc…) ainsi que la valorisation de la maîtrise des charges.
- Anticiper les travaux par les syndics, pour profiter des travaux courants à faire pour intégrer ceux
concernant l’amélioration énergétique, par exemple : si on fait l’étanchéité des terrasses envisager de
chauffage solaire collectif, si on change une pompe du ventilateur de l’ascenseur choisir un à moins
consommation d’électricité.
•
Actions par la Ville de Fontaine
- Actions de l’Agenda 21
- Performances de conseils info – énergie, création d’un mini point d’info - énergie
- Affichage de display de performance énergétique
- Incitation des bailleurs et des copropriétés
- 15 -
- Campagne d’information dans les écoles
- Actions de sensibilisation grand public en lien avec le PCL et l’Agenda 21.
•
Actions par L’OPAC 38
- L’Agenda 21
- Des livrets d’utilisation pour les usagers par bâtiment
- La diffusion des fiches pédagogiques dédiées à l’habitat en partenariat avec la Région et l’ADEME
- Réflexion en cours sur la création d’une antenne sur le quartier
Conclusions
Absence des habitants du quartier aux ateliers.
Difficulté de trouver sa place dans les discutions parfois assez techniques des professionnels.
Il faut se mettre au leur niveaux et travailler plus sur la sensibilisation.
Demander aux habitants quel type d’atelier et thèmes peuvent être mis en place.
1. Mise au niveau
2. deux et trois sur leur participation
3. atelier plus approfondi
Les habitants sont porteurs, donner toute la documentation avant du suivant atelier.
Dans cet atelier ont été donnés que des orientations générales dans laissant l’action pour la suite.
Si bien que beaucoup d’information est actuellement transmise par divers moyens, il faut s’assurer
qu’elle sera appropriée par les habitants.
- 16 -
[Annexe- 6] : Compte rendu entretien avec Mme. MARC Carole, PACT 38.
Le 15 mars 2007
PACT est une association qui s’occupe de l’amélioration du logement notamment du logement
indécent, elle aide pour améliorer le confort des logements tant propriétaires bailleurs que les
propriétaires occupants. Elle intervient de plus en plus sur l’énergie à travers tant les OPATB que les
OPAH qui permettent une intervention notamment sur les copropriétés des années 1950 et 1970
Jusqu’à présent on avait un programme de réhabilitation globale avec des financements globaux
donnés à l’ensemble de la copropriété et l’énergie n’était pas une action principale mais ça le devient.
Les interlocuteurs dans les copropriétés :
-le syndic : qui n’est pas facile à motiver car il a peur que les gens ne puissent pas payer et car
ça leur donne du travail en plus.
-la conseil syndical : organe de pilotage, interlocuteur direct du PACT38, interlocuteur
important
-interlocuteurs institutionnels : la ville, la metro, l’ALE (qui est l’AMO sur les conseils
énergétiques pour les collectivités).
On essaie de faire des diagnostics énergétiques pour que les copropriétés aient une idée de
leurs consommations et prennent conscience de la nécessité d’intervenir.
Pour les copropriétés fragilisées : la commune commande une étude de cadrage. C’est une étude
technique et fonctionnelle de trois ou quatre copropriétés afin de savoir si le besoin d’intervenir se
confirme. Il n’y a pas d’approche sociale. Ensuite une ou deux copropriétés sont retenues et on y fait
une étude pré opérationnelle c.a.d. une étude technique poussée, un diagnostic énergétique, une
enquête sociale auprès de tous les copropriétaires (faite par une conseillère en économie familiale qui
au passage prodigue quelques conseils comme l’utilisation d’ampoules basses consommations). Si les
conditions sont réunies, le comité de pilotage et PACT demandent de faire une animation, aident la
copropriété à élaborer sont programme de travaux pour le faire voter en AG. Une fois le programme
voté, on fait une estimation par copropriétaire du montant des travaux et seulement un an plus tard (dès
que chacun connaît sa quotte part, lors de la prochaine AG) alors on fait voter la réalisation dees
travaux en AG. Puis PACT travaille pour s’assurer que les gens aient leurs subventions. Il est possible
d’accorder des prêts financiers aux gens car les aides de l’ANAH n’interviennent qu’une fois les
travaux échus.
Freins :
-Globalement tout le monde est d’accord pour payer moins de charges mais il ne faut pas que le
surcoût soit trop lourd à digérer car souvent en plus il y a d’autres travaux (ascenseurs, façades,
colonnes d’électricité).
Il y a des propriétaires très âgés qui n’ont pas les moyens d’entretenir et qui par ailleurs ont des
travaux lourds à réaliser.
Il faut faire passer l’amélioration énergétique en l’intégrant au programme de travaux. Par exemple, si
il y a intégration de l’isolation au ravalement alors on arrive à prendre en charge le surcoût de
l’isolation par les aides et donc les travaux ne sont pas pus cher. Sur une copropriété par exemple l y a
50% d’aide pour ravalement plus isolation.
- Il existe des blocages esthétiques : isoler certains bâtiments est difficile du fait des balcons,
modénatures. Ce sont des difficultés techniques. Dans ce cas on essaie d’intervenir plus sur les partie
arrières qui sont plus simples. Cela est fréquent sur les grands boulevards par exemple où
l’architecture date des années 1950. On peut tout de même faire de l’isolation par l’extérieur mais ça
coûte beaucoup plus cher. De même sur les bâtiments des années 1960 il existe des problèmes
techniques importants car il y a des loggias, cages d’escaliers sur façades Nord et balcons au Sud : tout
cela pose des problèmes pour isoler et si on le fait on est pas sur de l’efficacité de celle-ci. Alors on
s’est dit qu’on allait isoler que les pignons. Or cela pose des problèmes car les propriétaires non situés
sur des pignons ne voulaient pas payer pour les quelques autres. De plus, l’ANAH ne subventionne le
ravalement de façades qu’à condition qu’il y ait 50% des façades concernées et isolées à cette
occasion. Par ailleurs, ces aides sont conditionnées à un certain plafond de ressources qui est assez bas.
Pour les propriétaires de droit commun la seule aide est alors le crédit d’impôt, ce qui est peu
motivant.
- 17 -
- PACT essaie de proposer aux copropriétaires des achats groupés de menuiseries mais comme cela
concerne les parties privatives c’est plus dur d’agir et de proposer des choses qu’en parties communes.
- les architectes et les entreprises sont réticents car ils ne connaissent pas bien ces modes.
- il y a une réelle difficulté à motiver les copropriétaires bailleurs car ce ne sont pas eux qui paient les
factures, la consommation de leurs locataires leur est égale pourvu qu’ils puissent louer à prix d’or !
Autres travaux :
-isolation et étanchéité de la toiture
-isolation façades
-Chauffage : action différente si chauffage collectif ou individuel (plus dur de sensibiliser les gens sur
les consommations énergétiques sur le chauffage collectif que sur l’individuel car en collectif on paie
un prorata de la consommation de l’immeuble). C’est plus facile sur le chauffage individuel. Cela va
de l’équilibrage d’une installation de chauffage collective à un remplacement de la chaudière ou des
chauffages.
-menuiseries : changement des menuiseries couplée à une nécessaire information sur la nécessité de
mettre en place une ventilation adaptée pour éviter les moisissures et faire en sorte que l’air se
renouvelle. Nécessité d’informer sur la nécessité de mettre en place des entrées d’air sur les
menuiseries pour renouveler l’air.
La base de tout est l’information. Dès qu’il y a une opération sur une copropriété on essaie de
faire un diagnostic énergétique pour montrer d’où viennent les pertes et chiffrer les gains attendus en
pourcentage. Il y a un temps de retour important sans aides mais il peut être ramené à cinq ou sept ans
avec celle-ci. L’isolation extérieure coûte trop cher et son prix augmente notamment à cause de la
hausse des coûts du pétrole qui fait augmenter le prix du polystyrène. Or pour l’isolation la fourniture
représente 40% du prix d’un ravalement.
Intervention à titre expérimental de PACT38 avec la Metro sur un plan de patrimoine pour
anticiper les problèmes qui pourraient arriver et ainsi mettre un fond de réserve en place pour pouvoir
anticiper et faire des travaux et ne pas tomber le jour où des travaux seront nécessaires dans
l’impossibilité de les faires et devenir ainsi une copropriété fragilisée. Il y a en plus une aide pour faire
un diagnostic, pour mettre en place un programme de travaux sur plusieurs années. C’est un travail en
partenariat aussi avec l’ALE, la CLCV. La Metro donne 50% des fonds de réserve sur les deux
premières années car c’est quelque chose d’expérimental. Le but de la démarche est d’inciter les
copropriétés à agir en préventif plutôt que de faire du curatif, qui peut être ne pourra pas être fait faute
de moyens financiers. Cependant il y a une difficulté qui tient au fait que le fond de réserve est attaché
au lot c.a.d. que le copropriétaire qui vend ne récupère pas son fond de réserve non investit. Mais à lui
de le répercuter sur le prix de vente.
- 18 -
[Annexe- 7] : Compte rendu entretien avec Mlle. VERNIER Cécile, ALE du grand Lyon
et avec M. LAMBERT Jean, réseau REG du grand Lyon, Le 15 mars 2007.
Le gros problème est de préparer l’AG, il faut beaucoup de discussions en amont pour
informer les gens. Il est nécessaire que tous soient au courant, cela passe par la distribution de fiches
émises par l’ALE au conseil syndical pour que celui-ci les distribue aux copropriétaires. Une fois le
projet décidé, l’ALE aide les copropriétaires à avancer dans le projet.
Plusieurs situation : ALE contactée par la régie (point fort mais assez rare)
ALE contactée par le conseil syndical
ALE contactée par un copropriétaire isolé : il est difficile d’intervenir.
Le réseau REG :
Créé à l’initiative de M. Lambert. C’est un réseau de copropriétaires avec comme partenaire
des régies, des conseillés syndicaux, des bureaux d’étude. C’est un lieu de rencontre et d’échange
d’information entre tous. A ce jour il y a eu trois réunions réseau et deux autres réunions. Cela
fonctionne sous la forme d’ateliers sur des thèmes particuliers (diagnostic des performances
énergétiques, rénovation de l’habitat existant avec très haute performances énergétiques, solaire
thermique…) qui donnent lieu à la rédaction d’éco fiches (à l’issue de la séance) disponibles sur le site
de réseau.
Peut-être faudrait-il que dans les contrats avec les syndics il y ait une obligation de résultat de
maintient des charges. Les syndics peuvent être un acteur moteur du changement, intéressés pour
développer des travaux d’amélioration énergétique. En général les gens qui participent aux réunions du
réseau REG sont des gens à l’écart dans leurs copropriétés et qui n’arrivent pas à faire entendre leur
message. Acteur fondamental : le président du conseil syndical car il est l’animateur de l’AG. Une
étude de faisabilité d’ECS solaire est subventionnée jusqu’à 70%, ce qui revient en général à moins de
15€ par appartement.
-Ca ne sert à rien d’isoler, il faut isoler avec une résistance thermique pour avoir des aides.
-il faut faire un diagnostic avec un planning des travaux.
-le retour sur investissement est fondamental pour la prise décision. Le problème c’est que c’est
calculé sur le prix actuel et non sur les futurs prix de l’énergie qui risquent (si la tendance se poursuit)
de fortement augmenter. Mais on a pas d’estimation de cette évolution.
-financement soit dans la copropriété chacun emprunte te met dans un pot commun soit la copropriété
emprunte et le répercute sur les charges des copropriétaires.
-problème de la durée du retour sur investissement qui est de dix ans et du coup cela n’est pas palpable
par les gens.
-autre argument : de tels travaux revalorisent le bien ne serait-ce que car les charges sont moindres.
Cela est rendu plus favorable par le DPE qui est obligatoire pour la revente depuis novembre 2006 et
qui sera obligatoire pour la location dès juillet 2007.
- longueur due au vote : vote en AG de la réalisation d’un diagnostic. Une fois celui-ci validé (ça peut
prendre beaucoup de temps), un an après on fait voter la réalisation des travaux à l’appui du
diagnostic. Il y a souvent des refus et nécessité de s’y reprendre à plusieurs fois et d’éliminer certains
points du programme momentanément. Il est nécessaire de faire attention lors du vote afin que les
copropriétaires comprennent bien que leur premier vote porte sur le décision d’un diagnostic et non sur
des travaux.
Mesures :
-Affichage sur les cours du gaz lorsqu’il y a une forte huasse pour sensibiliser les copropriétaires.
-Information auprès du conseil syndical pour qu’il fasse passer le message dans l’intérêt de la
copropriété.
-DPE obligatoire.
Æ Il est nécessaire de prévoir plusieurs moyens pour toucher les gens car on ne peut pas toucher tout
le monde de la même façon.
Peut être faudrait-il rendre les choses obligatoire et arrêter l’incitation qui elle ne marche pas
ou très peu. Par exemple on pourrait dire que si le DPE n’est pas à tel niveau alors il faut faire des
travaux d’améliorations énergétiques pour y parvenir ou payer des taxes. De plus un autre problème
existe qui est l’absence de contrôle de l’atteinte des performances dans la cadre de la RT2005.
- 19 -
[Annexe- 8] Compte rendu entretien avec M. Bresson, CLCV.
Le 21 mars 2007.
On a le sentiment que les syndics ne sont pas moteurs sur les questions énergétiques dans les
copropriétés.
La thermographie réalisée par la ville de Grenoble peut être un outil intéressant pour toucher
les gens mais attention ça ne peut pas remplacer un diagnostic énergétique fait par un thermicien
expérimenté. C’est intéressant car ça a un côté pédagogique et qui permet de montrer l’invisible sans
tout un discours autours.
Le grand acte serait de faire évoluer la loi mais ça ne peut pas être une action locale. Tous les
gens qui se présentent aujourd’hui aux élections législatives peuvent être des gens à sensibiliser en ce
sens.
La CLCV est une association qui a une compétence territoriale sur l’ensemble du département.
Elle fait partie d’une association nationale, elle-même membre d’un réseau européen. La réalité locale
et l’existence d’autres associations fait que sur l’Isère elle s’est développée plus sur les questions de
logement avec deux grands axes : l’aide à l’organisation collective des locataires de logements sociaux
et le travail auprès des copropriétés. Sur ce dernier point, la clcv part du principe qu’il y a une division
collective importante dans une copropriété et qui est souvent sous-estimée par les copropriétaires
(beaucoup de gens achètent un appartement car c’est moins cher qu’une maison et ils ne se rendent pas
compte des implication que cela a en matière d’organisation par la suite). Beaucoup de syndics
agissent à minima. La clcv essaie d’accompagner les copropriétaires autour de la formation, de
l’information sur les rouages de la vie en copropriété et pour donner une vision patrimoniale collective
à long terme. Elle informe et oriente aussi sur comment intégrer la question environnementale dans
tout cela et tout en prenant en compte l’aspect financier de ces questions. Puisque ces questions de
prise en compte environnementales sont aussi des questions financières. En dehors de ces actions de
terrain, il y a aussi des actions institutionnelles comme la signature du plan climat de l’agglomération
grenobloise qui sont un moyen d’afficher l’engagement de la clcv.
La clcv a créée un réseau : réseau energi’c qui participe à cette démarche là : essaie de mettre
en place un réseau de thématiques d’acteurs. Les membre de ce réseau sont tous les adhérents e la clcv
qui souhaitent intervenir sur les questions d’énergie que ce soit des particuliers ou des entreprises et
professionnels. Il y a l’idée d’avoir une réflexion collective et de pouvoir à terme constituer un groupe
de pression.
Un des premier problèmes en copropriété est que les initiatives doivent être collectives, être
collectives, c’est bien car ça donne de la cohérence mais ça complexifie les choses : on se heurte aux
règles de la majorité dans la prise de décision.
Dès lors que les travaux s’amortissent sur plus de dix ans alors on passe à la majorité des deux
tiers de tous les copropriétaires.
Cela bloque encore plus avec les copropriétaires bailleurs, les personnes âgées et aussi avec les
jeunes qui viennent d’acheter. C’est presque pour ces derniers qu’il est le plus facile de dépasser le
problème car s’il sont convaincus on peut trouver des moyens financiers de leur permettre d’investir.
On commence à trouver des solutions avec les banques (prêts à taux bonifiés ou à faibles taux), avec
des actions sur les charges, tout cela marche si ce n’est qu’un problème de solvabilité. C’est plus dur
lorsque les blocages viennent de problèmes culturels comme par exemple la crainte des personnes
âgées de s’engager sur le long terme sans voir le retour de leur investissement. Dans ce dernier cas,
même lorsqu’on parle d’amélioration du patrimoine ou de transmission de celui-ci cela a peu d’impact.
Cela est d’autant plus important compte tenu du marché de l’immobilier qui fait qu’une « passoire » se
vendra aussi bien qu’un logement ayant de bonnes propriétés énergétiques. Du fait de la tension du
marché immobilier il n’y a pas de valorisation des patrimoines par rapport à leurs qualités
énergétiques, lorsque ce sera le cas, ce sera plus facile d’inciter les gens à investir pour l’amélioration
énergétique des copropriétés.
Il y a aussi des contradictions dans la législation qui compliquent les choses : l’article 25 à l’un
de ses alinéa (qui impose la majorité des deux tiers de l’ensemble des copropriétaire pour les travaux
ayant un amortissement de plus de dix ans) contredit l’article qui prévoit seulement une majorité de
50% plus une voix des présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Il serait donc nécessaire
de modifier cet alinéa de l’article 25 pour que les décisions sur l’amélioration énergétique et qui
- 20 -
implique un amortissement d’au moins dix ans soient possibles à la majorité des présents ou
représentés. Il faut faire un lobbying de toutes part pour que cela arrive sur l’agenda politique. Il ne
s’agit pas d’une grosse réforme du système mais seulement de l’aménagement ou de l’abrogation d’un
alinéa d’une loi. La clcv fait remonter ses remarques à l’ADEME et au ministère du logement.
- Le premier problème est : la clcv n’est pas sure qu’aujourd’hui on ait les bons outils :
-On a pas d’estimation des coûts futurs de l’énergie. On dit qu’il y a un retour sur
investissement de dix ans pour que l’installation devienne rentable or pour faire ce calcul on se base
sur le prix actuel de l’énergie. Or le coût de l’énergie dépend des conditions géopolitiques, de
l’évolution des consommations des pays émergents, des relations avec les pays producteurs de
pétrole… Il serait nécessaire de trouver des outils qui intègrent cette question.
-Il faut affiner les projets car les manières dont on intègre les aspects économiques
sont fondées sur des scénarii types avec un comportement type.
Le raisonnement économique doit intégrer des questions de comportement, d’information et de
sensibilisation des copropriétaires.
-Il y a aussi l’idée qu’aujourd’hui tout ce qui est subventionné l’est à la condition
d’atteindre un seuil minimum. Or les gens essaient d’atteindre ce seuil minimum et ne cherchent pas à
aller au delà. Or si on va plus loin il est possible d’avoir des aides supplémentaires (aides financières
pour la Moa, Moe, les entreprises) de la part de la Région par exemple.
- Le deuxième problème, comment travailler avec une copropriété sur le phasage afin de coller
le plus près possible sur le phasage de ses travaux d’entretien ? Comment accompagner les
copropriétés pour avoir une vision stratégique de leur patrimoine pour caler les travaux d’économie
d’énergie en même temps que le reste. Aujourd’hui très peu de copropriétés ont la capacité d’anticiper
les travaux sur une dizaine d’année. Les syndics ont ici un rôle à jouer sur la vision stratégique du
patrimoine et sur le phasage.
La métro, la clcv, le Pact 38 et l’ale testent la mise en place d’un plan patrimoine sur
l’agglomération ; Au début le souhait était de cibler les copropriétés des OPAH puis volonté d’aller
plus loin et de cibler plus de copropriétés afin de faire un travail plus préventif et d’éviter de retomber
dans du curatif.
Aujourd’hui il y a peu d’expériences de projets d’amélioration énergétique ayant abouti. Il y a
quasiment rien au niveau national sur les copropriétés. A chaque fois que des projets se sont lancés
c’est car il y avait des personnes investies dans la copropriété qui diffusaient l’information et essaient
de convaincre les autres copropriétaires. C’est aussi car il y avait des opportunités (travaux, fin de
contrat avec un chauffagiste ou un distributeur d’énergie et qui remettait en cause le mode de
chauffage). La phase amont à l’AG est primordiale.
Sur la fréquence des travaux il y a des données théoriques puis il y a la réalité. Le respect de la
périodicité est rarement respecté dans la réalité, les travaux sont envisagés dès lors que ça devient
existentiel. Cette question est un faux débat car la qualité de la conception et des matériaux mis en
œuvre jouent sur cette question. Du coup le diagnostic et la vision patrimoniale doivent s’envisager
copropriété par copropriété. Les époques de conception et les compétences techniques des entreprises
définissent aussi ces choses. Souvent les règles de ravalement et autre dépendent des règles
d’urbanismes qui changent d’une ville à l’autre.
Le fait de faire des obligations réglementaires n’est pas la bonne solution, les choses marchent
mieux si elles recueillent l’assentiment des gens. C’est la toute la question de l’appropriation par les
gens de la démarche et du projet pour que celui-ci soit efficace. Dans cet aspect la question culturelle
joue beaucoup.
- 21 -
[Art_Web- 1] : La copropriété en France.
Site Univers-immo.com. Le 3/10/2005. Téléchargé le 25/02/07
La copropriété en France : 40 ans sous le statut de la loi de 1965 et pas encore mûre...
Le 11ème Salon de la copropriété ouvre ses portes ce 5 octobre, braquant une fois de plus le
projecteur sur ce mode de propriété collective bien français, que seuls quelques pays voisins nous ont
emprunté dans sa construction juridique. Modèle réduit de démocratie directe, il est régi par une loi
de 1965, autrement dit d'il y a très exactement 40 ans ! Certes, 18 petits et grands remaniements en
ont quelque peu changé la nature en même temps qu'ils l'ont compliquée, mais globalement le principe
de fonctionnement a plutôt bien résisté : à preuve, aucun des trois projets de refonte n'a abouti,
emportés il est vrai par les alternances politiques successives... Pourtant ses inventeurs n'ont pas
choisi le mode d'organisation le plus responsabilisant, et aujourd'hui, dans un contexte de montée de
l'individualisme et de difficultés économiques, il n'est pas sûr que ce mode préserve de la dégradation
et de la paupérisation les quelques 250.000 immeubles ou ensembles immobiliers en copropriété.
En apparence tout va bien...
C'est ce qui ressort en tous cas d'un sondage récent dont nous avons rapporté les résultats, réalisé par
IPSOS pour le groupe d'administration de biens Loiselet & Daigremont sur le bien-être dans les
immeubles : 82% des français se sentent bien dans leur immeuble ! Il est vrai que les réponses
n'émanaient qu'à 49% de résidants d'immeubles en copropriété et que les locataires faisaient aussi
partie de l'échantillon. Toujours est-il que la tranquillité, la sécurité et les bonnes relations avec le
voisinage sont largement appréciées (65% des personnes interrogées), et que parmi les mécontents,
seuls 5% auraient préféré être en pavillon ! De même, lorsqu’on demande de citer 3 éléments-clés pour
améliorer la qualité de vie dans l’immeuble, la gestion n'est citée que par 19% des sondés juste avant
la sécurité (17%), mais loin derrière l’isolation phonique (36%), les bonnes relations avec les voisins
et le voisinage (35%) et l’amélioration de l’environnement de l’immeuble (33%)...
Lorsqu'on creuse un peu, le tableau devient cependant plus contrasté : peu de copropriétaires
s'exprimant spontanément (1)déclarent qu'il n'y a pas de problème dans sa copropriété ; près de la
moitié attribue les problèmes plutôt aux autres copropriétaires : ceux qui font des impayés, ceux qui
forment des clans antagonistes, qui rendent les assemblées houleuses, ou qui créent des nuisances et
des incivilités...
Plus grave, seul un sur quatre indique que l'entretien du ou des immeubles est excellent et que ceux-ci
ont gardé toute leur valeur : la moitié reconnaissent que les travaux importants sont réalisés mais que
le ou les immeubles ont vieilli, et un sur quatre considère que le patrimoine perd de la valeur, voire se
dégrade !
Pourtant une grande majorité de ceux qui ont répondu ont le sentiment d'avoir leur mot à dire et d'être
écoutés, voire faire partie des principaux inspirateurs de la copropriété : seul un sur six pense que quoi
qu'il dise ou fasse, cela ne change rien !
Un collectivisme subi, rarement souhaité !
En réalité la copropriété repose sur un grand malentendu : l'acquéreur en copropriété s'intéresse en
premier lieu à l'appartement qu'il achète - parfois la maison dans les "copropriétés horizontales", plus
rares que les "lotissements" – en second lieu aux parties communes quant à leur qualité ou leur
agrément, mais assez peu aux responsabilités qui découlent de la propriété d'une quote-part des parties
communes qui y est attachée. Il pense devenir plein propriétaire d'un bien alors qu'il n'acquiert qu'une
part d'une collectivité avec un droit d'usage sur une partie privative, et ne le découvre que lorsqu'il doit
demander des autorisations pour les aménagements qui touchent à l'immeuble, ou quand il est sollicité
bien malgré lui pour en assurer la conservation, quand ce n'est pas pour éponger les conséquences
d'errements de gestion antérieure ou les manquements de ses collègues copropriétaires...
Car - autre malentendu - les copropriétaires sont plus solidaires qu'ils ne le croient, ou qu'on leur fait
croire : des impayés irrécouvrables sont bien une charge du syndicat qu'il faut bien répartir, et
dorénavant dès constatation du caractère inopérant des actions de recouvrement engagées !
D'où la mauvaise humeur permanente qui caractérise la plupart du temps les copropriétaires, même
ceux qui n'ont pas de raisons particulières de se plaindre, dans leurs relations avec le syndic comme
entre eux dans les assemblées générales, et qui existerait probablement moins si l'acte d'entrée dans
une collectivité était plus conscient, par exemple si les acquéreurs achetaient des parts d'une société
- 22 -
d'attribution (société civile propriétaire de l'immeuble, dont les parts confèrent un droit de jouissance
exclusive sur un ou plusieurs locaux privatifs) : devenant associés plutôt que "co-propriétaires", ils
réaliseraient d'emblée la responsabilité endossée quant à la gestion et la valorisation du patrimoine
commun !
Alors même que l'outil juridique existait - de nombreuses copropriétés ont été créées dans les années
60 et 70 en SCI d'attribution et même en sociétés anonymes (SAI), mais la plupart ont été transformées
en copropriétés classiques – le législateur a, avec la loi du 10 juillet 1965, pris une autre option, celle
de la pleine propriété, avec deux articles qui ont alimenté des décennies de jurisprudence :
- l'article 9 qui dispose que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son
lot" et qu' "il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de
ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble",
- l'article 8 qui le précède, selon lequel "le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction
aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de
l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation".
Il est vrai que cette fiction de pleine propriété sur les lots privatifs a permis le financement de
l'accession par le crédit hypothécaire (mais on voit aujourd'hui avec le développement des systèmes de
caution que l'hypothèque n'est pas le seul moyen de garantir un prêt immobilier), et qu'elle a flatté le
goût des français pour la propriété privée...
La construction qui s'en est suivie porte la marque de cette volonté et vise à concilier l'individualisme
du copropriétaire, et la protection de ses droits face à la collectivité, avec l'intérêt général et la
nécessaire possibilité pour la collectivité d'imposer aux copropriétaires les conséquences de décisions
prises démocratiquement ! Délicat équilibre que le législateur n'a eu de cesse d'ajuster, au risque de
monter une véritable "usine à gaz", en pas moins de trois grandes réformes en 1985, 1994 et
2000 : une pour mieux défendre les copropriétaires face à des syndics alors tout puissants, et deux pour
redonner des droits à la collectivité, quitte à professionnaliser le fonctionnement, face à des
copropriétaires dont on s'est aperçu qu'ils pouvaient le paralyser, ne serait-ce qu'en ne réglant pas leurs
charges ! D'où des privilèges accrus pour le recouvrement, et pour pallier les conséquences extrêmes
des dysfonctionnements et organiser la sauvegarde en cas de blocage grave, des procédures complexes
et encore imparfaites de traitement des copropriétés en difficulté...
Il en résulte un statut mi-chèvre mi-chou, dont la complexité de mise en oeuvre encourage les
contournements, souvent avec la complicité des conseils syndicaux, au grand dam des simples
copropriétaires dont le seul recours, notamment contre des décisions d'assemblées prises en violation
des règles légales, est l'action en justice, devant le tribunal de grande instance, et donc avec avocat
obligatoire !
L'autre problème est que ce statut s'applique uniformément de la maison de ville à deux ou trois
logements aux ensembles de centaines voire de milliers d'appartements, véritables villes avec voiries,
espaces verts, centres commerciaux, équipements sportifs et de loisirs, etc. En passant par des
ensembles pavillonnaires avec piscines et tennis, ou les résidences services pour seniors fortunés...
Un statut inadapté aux très petites et aux très grosses copropriétés
Et c'est là que le bât blesse : trop lourde quand il s'agit de régler les relations entre quelques
propriétaires, l'organisation prescrite par la loi de 1965 est largement inappliquée dans un grand
nombre de très petites copropriétés, fréquemment sans gestion ni syndic, et souvent même sans
assurance ! Et ce dans l'indifférence des notaires qui enregistrent la plupart du temps les ventes sans
même avertir les acquéreurs des risques qui peuvent les attendre !
A l'autre extrême, cette même organisation, si tatillonne, est aussi inadaptée aux très grosses
copropriétés en les mettant, par excès de formalisme et de contraintes, notamment dans la convocation
et la tenue des assemblées générales, à la merci du moindre copropriétaire mal intentionné, sans les
protéger pour autant des risques financiers, alors même que des copropriétaires, conseillers syndicaux
omnipotents ou syndics bénévoles, gèrent sans aucune obligation de contrôle et de garantie des
budgets de plusieurs millions d'euros par an...
Une fracture qui se creuse
Il est vrai qu'en quarante ans la société a changé, et qu'avec la construction de grands ensembles et le
développement de l'accession sociale, les copropriétés ne sont plus les aimables clubs de propriétaires
bien élevés et stables des immeubles bourgeois des années 50 ! Au consensus des débuts, permis par
une relative homogénéité sociale des copropriétaires, a vite succédé une situation plus contrastée, et
- 23 -
l'apparition de tensions entre deux populations de plus en plus déconnectées : d'un côté le petit groupe
des copropriétaires "responsables", souvent présents de longue date, jaloux de leurs prérogatives et
devenus progressivement co-gestionnaires de l'ensemble immobilier aux côtés de syndics
professionnels aux pouvoirs de plus en plus limités, et de l'autre des copropriétaires de passage,
"consommateurs" non actifs des prestations collectives, mais peu intéressés par le long terme et rétifs à
la dépense...
Le défi de l'entretien et de la sécurisation
C'est sur ce terrain que les évolutions récentes de la législation, avec notamment les nouvelles
contraintes de gestion imposées par la loi "SRU" et ses décrets d'application produiront ou non les
effets attendus : un assainissement des comptes des syndicats de copropriétaires, une meilleure sécurité
de gestion, des prises de décision plus rigoureuses, et un encouragement - malheureusement encore un
peu trop timide - à mieux planifier et provisionner les travaux nécessités par la conservation du bâti et
de ses équipements. Et ce dans un contexte où le besoin de sécurité et de protection contre tous les
risques qu'il peut générer ont multiplié les diagnostics, contrôles techniques et mises aux normes
obligatoires de plus en plus sévères : amiante, plomb dans les peintures et les canalisations, ascenseurs,
sécurité électrique et gaz, et bientôt - pourquoi pas - air intérieur, résistance au risque sismique, etc.
D'ores et déjà, les copropriétés ne peuvent plus être considérées globalement comme mieux
entretenues que l'immobilier locatif, ni même que d'une bonne partie du parc social ! Le nombre de
copropriétés dégradées augmente de même que celles en quasi-faillite, dont les copropriétaires
d'origine, qui ont pu à temps tirer leur épingle du jeu sont remplacés par des "marchands de sommeil",
intéressés par le seul rendement locatif à court terme, et qui précipitent la collectivité à la ruine, se
moquant bien de perdre le peu d'investissement qu'ils ont fait en achetant à bas prix...
Nul doute que ces copropriétés, pourvoyeuses d'immeubles vétustes et dangereux avec les
conséquences potentielles qu'on a vu récemment, constitueront de plus en plus un défi majeur pour les
pouvoirs publics et la société toute entière, et que la vieille loi de 1965 ne manquera pas d'être encore
remise sur le métier ! (1) analyse de réponses spontanées à un questionnaire en ligne sur notre site du
10 au 21 septembre - consulter les résultats détaillés
UniversImmo.com
Copyright © 2000-2007 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
- 24 -
[Art_Web- 2] : ADEME.
Disponible sur : http://www2.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=15803,
Consulté le 16/20/07.
Subventions et primes de l'ANAH
Pour les propriétaires occupants, le montant des subventions attribuées par l'ANAH se calcule en fonction des
revenus et de la composition des ménages.
Pour les propriétaires bailleurs, le montant varie selon la surface habitable, le nombre de logements à
subventionner et la situation géographique.
Prime en faveur du développement durable
L'ANAH fait bénéficier les particuliers, propriétaires occupants ou bailleurs, d'une prime attribuée aux
matériels suivants, dès lors qu'ils répondent à des critères de qualité :
Fenêtre individuelle
80 €
Chaudière individuelle à condensation
900 €
Chaudière individuelle bois
900 €
Chauffe eau individuel solaire
900 €
Système thermodynamique air/eau
900 €
Système thermodynamique géothermal
1800 €
Plancher solaire direct
1800 €
•
Subventions pour remise en état de locaux dégradés
Les propriétaires, occupants ou bailleurs d'un logement dégradé peuvent recevoir des subventions pour
travaux de sortie d'insalubrité et de péril et pour interventions spécifiques à caractère social.
• Travaux dans un logement vacant
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d'une subvention de 3000 € pour travaux divers en faveur de la
mobilisation des logements vacants.
La subvention est accordée à condition que le logement soit vacant depuis au moins 12 mois consécutifs, que
les travaux subventionnables soit au minimum de 15 000 € et avec obligation d'un loyer maîtrisé (loyer
intermédiaire ou conventionné).
DDE – ADIL
La prime à l'amélioration de l'habitat est accordée pour des travaux d'amélioration de logements anciens. Elle
est réservée aux propriétaires occupant un immeuble de plus de 20 ans, dont les ressources n'excèdent pas 70
% des plafonds de ressources des anciens prêts pour l'accession à la propriété. Son montant est limité à 2
134,29 €.
Le logement doit être occupé comme résidence principale par vous-même ou par un de vos ascendants ou
descendants ou ceux de votre conjoint. Il ne doit pas avoir bénéficié d'aides dans les 10 dernières années. Il
n'y a pas de conditions d'ancienneté pour les logements occupés par des personnes handicapées.
Les travaux concernés sont :
. les travaux destinés à l'amélioration du confort, de la salubrité, de l'équipement et de la sécurité,
. les travaux d'économie d'énergie,
. les travaux d'adaptation ou d'accessibilité pour les besoins des personnes handicapées physiques ou des
travailleurs manuels, travaillant de nuit (isolation phonique...).
Le montant de la prime ne peut excéder un pourcentage réglementaire du coût réel des travaux dans la limite
d'un plafond par logement. La prime peut être majorée pour les logements en cas d'intervention d'un maître
d'œuvre ou dans certaines conditions particulières : travaux d'adaptation pour des handicapés par exemple.
Caisses de retraites
Une subvention de la caisse de retraite peut être obtenue si le demandeur est retraité du régime général de la
Sécurité sociale ou de certains autres régimes, qu'il est locataire ou propriétaire disposant de ressources
inférieures à un montant fixé par chaque caisse de retraite.
La subvention est destinée à des travaux d'adaptation ou de rénovation (plomberie, sanitaires, chauffage,
isolation thermique et phonique, …). Dans tous les cas, elle n'est accordée que pour la résidence principale.
- 25 -
La demande doit être adressée à la caisse de retraite du centre PACT (Protection Amélioration Conservation
Transformation de l'habitat) du département.
Prêts et financements
Prêts préférentiels
• 1% patronal: OCIL
L'OCIL (Officie Central Interprofessionnel du Logement) accorde un prêt de 8000 € (pouvant aller jusqu'à
9600 € dans certains cas) au taux de 1,5 % l'an (hors assurance) pour les salariés des entreprises privées
cotisant au 1 % patronal.
Il s'agit de financements de travaux réalisés par des entreprises dans une résidence principale (double vitrage,
isolation, chauffage, électricité, …).
• P.A.H. de la Caisse d'Allocations Familiales
Le Prêt à l'Amélioration de l'Habitat (PAH) est destiné à financer des travaux de réparation, d'assainissement,
d'amélioration (chauffage, sanitaire), d'agrandissement ou de division, ou d'isolation thermique.
Les travaux doivent concerner la résidence principale et le propriétaire ou locataire doit percevoir au moins
une prestation familiale (sauf s'il s'agit uniquement de l'allocation aux adultes handicapés, l'aide personnalisée
au logement, l'allocation de logement versée aux personnes sans enfant).
Le montant du prêt dépend du coût des travaux. Il peut atteindre 80 % des dépenses engagées dans la limite
de 1067,14 €..
Son taux d'intérêt est de 1%, remboursable en 36 mensualités égales.
Le prêt est versé par moitié à la signature du contrat, sur présentation du devis, et à l'achèvement des travaux,
sur présentation de la facture.
Les crédits de la CAF sont limités. Il est donc possible qu'elle institue un ordre de priorité en fonction du
nombre de demandes.
• PETROFIGAZ de Gaz de France
- Le prêt 1er équipement Gaz est accordé, dans la limite de 3000 € à 0 % d'intérêt ou 7000 € à 1,95 %, aux
particuliers réalisant des travaux sur leur installation de chauffage au gaz naturel en premier équipement ou en
rénovation
- Le prêt Aquagaz de 2350 € à 0 % est accordé pour la conversion au gaz naturel d'une production d'eau
chaude sanitaire. (Petrofigaz : 01 40 17 55 95).
Prêts d'épargne logement
• Plan d'épargne
Les plans d'épargne logement sont accessibles pour les travaux de rénovation réalisés dans la résidence
principale ou secondaire.
La somme empruntée dépend des intérêts acquis et de la durée de remboursement, avec un maximum de 100
000 €.
• Compte épargne
Pour pouvoir emprunter, le compte épargne logement doit être ouvert depuis au moins 18 mois et avoir
produit 40 € d'intérêts pour des travaux d'amélioration ou 25 € pour des travaux d'économie d'énergie.
La somme empruntée dépend des intérêts acquis et de la durée de remboursement, avec un maximum de
25000 €.
Avantages fiscaux
• TVA réduite à 5,5 % pour les travaux d’amélioration de l’habitat
Depuis le 15 septembre 1999, les particuliers peuvent bénéficier d'une TVA réduite de 5,5 % au lieu de 19,6
% pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretiens des locaux à usage
d'habitation achevés depuis plus de deux ans ainsi que l'achat de certains équipements de production
d'énergies renouvelables.
• Crédits d'impôts pour travaux :
Le crédit d'impôt pour les dépenses d'équipement de l'habitation principale est désormais ciblé sur les
dispositifs les plus performants (25% pour les chaudières à condensation, les matériaux d'isolation thermique,
les appareils de régulation du chauffage,..) et soutient fortement (40%) les chauffe eau solaires et autres
équipements utilisant les énergies renouvelables.
- 26 -
[Art_Web- 3] Ville de Grenoble
Disponible : http://www.grenoble.fr/jsp/site/Portal.jsp?page_id=494.
Consulté le 12 février 2007
OPATB Grands Boulevards
Les enjeux
Les objectifs
L’OPATB des Grands Boulevards (opération programmée d’amélioration thermique et énergétique
des bâtiments) concerne les immeubles d’habitation, les commerces et les équipements tertiaires,
privés ou publics. Son objectif est de réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à
effet de serre, en particulier le CO2.
Elle repose sur un dispositif d’aides financières et de conseils spécialisés pour inciter les propriétaires
à engager des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leurs locaux : isolation,
chauffage, utilisation des énergies renouvelables, maîtrise de la demande en électricité… La durée de
l’OPATB est de quatre années, de 2006 à 2009.
Pourquoi une OPATB sur les Grands Boulevards ?
Lancées à l’initiative de l’État, de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie
(ADEME) et de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), les OPATB s’inscrivent
dans le dispositif de lutte contre le changement climatique engagé au niveau national.
Le réchauffement climatique constaté à l’échelle de la planète, estimé à 0,6 °C au cours du XXe siècle,
provient en partie des activités humaines, fortement productrices de gaz à effet de serre. À Grenoble,
les secteurs résidentiels et tertiaires sont à l’origine de 65 % de la consommation globale d’énergie
(contre 43 % au niveau national), largement devant les transports et l’industrie. Les immeubles
d’habitation et de bureaux sont donc des cibles privilégiées pour faire face, localement, à un enjeu
planétaire.
Construits pour la plupart avant 1970, les immeubles des Grands Boulevards présentent souvent une
faible isolation thermique et des modes de chauffage et de production d’eau chaude vétustes. Alors que
la troisième ligne de tramway va soulager cet axe d’une partie de la circulation automobile, il est
nécessaire d’intervenir sur le bâti, avec un seul et même objectif : lutter contre la pollution
atmosphérique et améliorer la qualité de vie des Grenoblois.
Le dispositif mis en place
Quels sont les bâtiments concernés ?
Le périmètre de l’OPATB couvre la troisième ligne de tramway, le long des Grands Boulevards.
L’opération concerne 220 copropriétés (soit plus de 8 000 logements), 140 commerces, 41 bâtiments
tertiaires et 31 équipements municipaux.
Des professionnels à votre service
Pour chacun des volets habitat, commerces et équipements tertiaires, la Ville de Grenoble a mandaté
un prestataire spécifique :
Habitat : Pact de l’Isère.
Commerces : Prospectives.
Équipements tertiaires : IED.
Ces professionnels sont à votre service pour :
• – réaliser des diagnostics énergétiques gratuits sous certaines conditions ;
• – apporter un conseil personnalisé sur les travaux à réaliser ;
• – informer sur les financements auxquels vous avez droit ;
• – vous accompagner dans le montage des dossiers de demande de subventions ou pour
l’organisation d’achats groupés de matériaux ;
- 27 -
– animer des séances de sensibilisation et de formation à la maîtrise de l’énergie pour les occupants
des immeubles, les commerçants, les gestionnaires d’équipements tertiaires et leurs personnels.
Des aides financières exceptionnelles
Plusieurs sources d’aides sont mobilisées pour l’OPATB : ADEME, ANAH, Métro, Ville de
Grenoble, Conseil régional… Les subventions spécifiques OPATB sont cumulables avec les aides de
droit commun et le crédit d’impôt ouvert sur les équipements améliorant les performances
énergétiques des logements.
Pour les immeubles d’habitation, selon le type de travaux, les aides sont destinées aux propriétaires
occupants, aux propriétaires bailleurs ou à la copropriété. Pour les commerces, les bénéficiaires des
aides sont les propriétaires et les locataires des murs, ainsi que les propriétaires des fonds de
commerce. Les aides de l’OPATB sont cumulables avec les aides du FISAC (Fonds d’intervention
pour les services, l’artisanat et le commerce) et du FAARE (Fonds d’action pour l’accessibilité, la
rénovation et l’embellissement).
Quels sont les travaux subventionnables ?
Les travaux éligibles aux aides financières sont ceux qui améliorent la performance énergétique des
bâtiments, entraînant une diminution des consommations d’énergie et des émissions de CO2, par
exemple :
• – isolation des façades par l’extérieur ;
• – remplacement des anciennes menuiseries par des menuiseries isolantes ;
• – mise en place de systèmes de chauffage et de production d’eau chaude performants ;
• – installation de dispositifs de gestion et de régulation de l’énergie ;
• – utilisation d’énergies renouvelables (panneaux solaires…) ;
• – mise en conformité des ascenseurs, colonnes montantes ;
• – amélioration du confort d’été (climatisation, protection solaire des vitrines des
commerces…) ;
• – amélioration des installations de production de froid ou de cuisson des commerces ;
Pour les immeubles d’habitation, les travaux lourds sur les parties communes seront subventionnés en
priorité. Les parties privatives sont aussi concernées, notamment dans le cadre d’interventions menées
sur l’ensemble de l’immeuble (changement des menuiseries extérieures…).
Comment la procédure se déroule-t-elle ?
Pour les immeubles d’habitation :
Chaque copropriété du périmètre est contactée par le Pact de l’Isère, mandaté par la Ville de Grenoble
pour animer le volet « habitat » de l’OPATB. En cas de travaux sur les parties communes ou
concernant l’ensemble des parties privatives, le projet nécessite d’être approuvé en assemblée générale
de la copropriété.
Pour les commerces :
Des réunions d’information à destination des commerçants du périmètre sont organisées par le cabinet
Prospectives, mandaté par la Ville de Grenoble pour animer le volet « commerces » de l’OPATB. Les
commerçants intéressés bénéficieront ensuite d’un accompagnement personnalisé sur les aspects
techniques (conseils sur les travaux) et administratifs (montage du dossier de demande de subvention).
Pour les équipements tertiaires :
Les propriétaires ou gestionnaires des équipements tertiaires sont contactés directement par le bureau
d’études IED, mandaté par la Ville de Grenoble pour animer le volet « équipements tertiaires » de
l’OPATB. Ils bénéficient également d’un conseil personnalisé pour mener à bien leur projet.
Dans tous les cas, le versement des subventions est subordonné à :
– avant les travaux : l’acceptation du projet par un comité technique piloté par la ville de
Grenoble,
– après les travaux : la délivrance d’un certificat de conformité par l’équipe d’animation.
Des raisons de participer à l’OPATB…
Améliorer la qualité thermique et énergétique des bâtiments, c’est participer à un effort collectif de
lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et le changement climatique. Au-delà de cette
dimension environnementale, l’OPATB présente aussi de nombreux avantages :
- 28 -
•
•
•
•
•
– Des économies immédiates sur le chauffage et l’électricité.
– Des logements plus confortables : l’isolation thermique supprime les « parois froides » et la
sensation d’inconfort qui en résulte. C’est aussi une excellente barrière contre le bruit.
L’amélioration du confort intérieur des locaux concerne aussi les personnels, clients et usagers
des commerces et des équipements tertiaires.
– L’entretien et la valorisation du patrimoine bâti grâce à des aides exceptionnelles.
– Une manière d’anticiper l’évolution de la réglementation européenne, qui prévoit à court
terme l’obligation de réaliser un diagnostic énergétique en cas de vente (1er juillet 2006) ou de
location d’un logement (1er juillet 2007).
– La valorisation de l’image des commerces et des équipements tertiaires auprès de leur
clientèle ou de leurs usagers.
- 29 -
[Art_Web- 4] SOS net. (Association Droit pour tous).
Disponible sur : http://sos-net.eu.org/copropriete/index.htm, Consulté le 25 février 2007
Les différentes majorités : définition légale de leur répartition
Base légale : art. 24, 25 et 26, Loi 10 juillet 1965
Rappel : en cas de silence de la loi ou du règlement de copropriété, c'est la majorité de l'art. 24
(majorité simple) qui s'applique.
1. La majorité simple des présents et représentés (art. 24). Combien de voix ?
C'est la majorité qui est requise pour toute décision, sauf s'il n'en est disposé autrement par la
loi. Aucun quorum n'est requis.
En règle générale, sont prises à cette majorité les décisions d'administration et de gestion
courante de la copropriété.
Loi SRU Article 81-7° : l'ajout du mot "exprimées" après le mot "voix", fait que désormais
s'abstenir revient à voter pour, et non plus contre.
2. La majorité absolue (art. 25). Combien de voix ?
Cette majorité est utilisée pour décider :
a. toute délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'art. 24
Une délégation est un mandat, que l'assemblée confie ainsi au syndic, au conseil
syndical ou à tout copropriétaire ; elle leur confie le soin de faire quelque chose au
nom de la copropriété. Cette mission doit concerner l'administration et de gestion
courante de la copropriété (CA Paris 11/10/1979 - Dalloz IR 1980-276) ; elle doit
porter sur un acte ou une décision expressément déterminé (art. 21 Décret 1967)
autrement dit, un mandat général est interdit. Toutefois, il est possible d'autoriser le
bénéficiaire à autoriser certaines dépenses, jusqu'à un montant dont le mandat fixe le
montant. Le mandat ne peut être un abandon de pouvoir : en aucun cas l'assemblée ne
peut renoncer à son contrôle sur l'exécution du mandat, ni sur l'administration de
l'immeuble ou la gestion du syndic.
b. l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux
affectant les parties communes ou l'extérieur de l'immeuble, et conforme à la
destination de celui-ci
Lorsque les travaux sont effectués aux frais des copropriétaires intéressés, c'est cet
article, et non l'art. 26-c Loi 1965 qui s'applique (Cass. civ. 18/05/1983, Bull. Cass. n°
116). L'autorisation n'est pas nécessairement antérieure à l'exécution des travaux ;
l'assemblée générale peut ratifier des travaux effectués sans autorisation, d'autant
qu'elle a alors la possibilité d'apprécier plus facilement leurs inconvénients (CA Aixen-Provence 28/01/1969 - Gaz. Pal. 18/07/1969). En revanche, si vous n'avez pas
sollicité l'autorisation de l'assemblée et qu'elle vous la refuse, vous pouvez être
contraint de démolir (exemple avec l'enlèvement d'enseignes lumineuses - Cass. civ.
24/10/1990) ; vous pouvez toutefois demander que cette autorisation vous soit
accordée par le tribunal de grande instance.
c. la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical
d. les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties
communes ou sur les droits accessoires (...) lorsque ces actes résultent d'obligations
légales ou réglementaires (...).
L'assemblée n'a pas à voter la mise en conformité avec une disposition légale (qui s'impose
d'elle-même), elle doit simplement voter sur les éventuels aménagements nécessités par cette
mise en conformité.
- 30 -
e. les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu
des dispositions législatives ou réglementaires
Ex : travaux de ravalement de façades sur voie publique, travaux de mise en
conformité avec les règles de sécurité (amiante, saturnisme...)
f. la modification de la répartition des charges visées à l'article 10 al. 1er rendue
nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (cliquez
sur le lien pour plus de précisions)
g. à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux
d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement
de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude, amortissables sur une
durée inférieure à 10 ans. Cliquer ici pour connaître la nature des travaux soumis à
cette majorité (Décret 1987)
h. la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des
ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes
de salubrité, de sécurité et d'équipement (Loi n° 67-561 du 12/07/1967 et Décret n°
68-976 du 09/11/1968).
i. à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite, sous réserve qu'ils
n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels
(auquel cas ils relèveraient de l'art. 26).
j. l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à
l'immeuble raccordé à un réseau câblé
L'assemblée n'a ici non plus pas à voter sur la mise en conformité avec une disposition
légale (qui s'impose d'elle-même, surtout en ce qui concerne le droit à l'antenne), elle doit
simplement statuer sur les modalités de l'installation.
k. l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de
pénétrer dans les parties communes
l. l'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné
à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules,
notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques
m.
Loi SRU Article 81 : l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires
Loi SRU Article 81-5°
Art. 25-1. - Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à
l'article précédent [l'article 25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article
24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle
assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité
de l'article 24.
3. La double majorité (art. 26). Combien de voix ?
Cette majorité dite des deux tiers est souvent difficile à réunir. Elle n'est donc requise que pour
des actes d'une importance particulière.
a. les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (location, vente) autres
que ceux imposés par la loi ou les règlements
La vente d'une partie commune qui profite à certains copropriétaires mais ne porte pas
préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, est valablement prise à la
majorité de l'art. 26 (Cass. civ. 23/11/1994 - Gaz. Pal. 28/10/1995)
b. la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans
la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties
communes
Sont ainsi décidées :
- 31 -
ƒ
l'attribution à un copropriétaire d'un droit de jouissance exclusive sur une
partie d'un couloir commun (Cass. civ. 08/07/1986 - Bull. cass. n° 123)
ƒ l'autorisation de la mise en place d'étalages extérieurs à un centre commercial
pendant les heures d'ouverture
ƒ la création d'un parking dans une partie commune à usage de cour ou de jardin
(CA Limoges 01/07/1966 - Dalloz J. 1967-10).
c. les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de
ceux visés aux e (travaux obligatoires), g (économies d'énergie), h (amélioration de
l'habitat), i (accessibilité aux personnes handicapées) et j (installation d'antenne ou
câble collectif) de l'article 25. Ces travaux bénéficient des conditions de double vote
prévus à l'art. 26 al. 4 (cf. infra).
Fermeture et boîtes aux lettres
Requièrent un vote à la majorité de l'art. 26 :
o
o
les travaux effectués sur les parties communes destinés à améliorer la sécurité (...) au
moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès à l'immeuble (art. 261). La décision concernant les travaux est assortie d'une décision concernant les
horaires de fermeture. Si la fermeture est programmée pendant les heures d'exercice
normal d'activités professionnelles de l'immeuble, la décision doit être prise à
l'unanimité, à moins de munir la porte d'un dispositif d'ouverture à distance.
En ce qui concerne les boîtes aux lettres, une réponse ministérielle (JOAN
25/09/1995, p. 4072) précise :"L'obligation pour tout immeuble d'être pouvu de boîtes
aux lettres, à raison d'une boîte aux lettres par logement, résulte effectivement de
l'art. R. 111.14-1 du Code de la construction et de l'habitation et de l'art. D. 90 du
Code des postes et télécommunications. Elle ne s'impose donc qu'aux bâtiments ayant
fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée après le 12 juillet 1979 et
n'est pas limitée aux immeubles en copropriété. Toutefois, l'assemblée générale des
copropriétaires peut décider d'installer des boîtes aux lettres dans un immeuble
ancien qui n'en comporte pas et qui est gardienné. Cette décision n'est pas soumise à
la règle de l'unanimité mais, selon la jurisprudence, à la règle de la double majorité."
4. La double majorité allégée (art. 26 al. 4) a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour
faciliter la réalisation des travaux prévus à l'art. 26-c. Combien de voix ?
Les travaux de l'art. 26-c, s'ils n'ont pas réuni la double majorité mais ont été approuvés par les
2/3 des copropriétaires présents ou représentés, peuvent être votés par une seconde assemblée
convoquée à cet effet ; il suffira alors que les votes pour représentent 2/3 des tantièmes
présents ou représentés, et non plus 2/3 des tantièmes de toute la copropriété.
5. L'unanimité est nécessaire pour :
o l'aliénation (la vente) des parties communes dont la conservation est nécessaire au
respect de la destination de l'immeuble (art. 26-c al. 3). Nota : celles qui ne sont pas
nécessaires font l'objet d'un vote à la double majorité.
ƒ les juges sont souverains pour apprécier au cas par cas l'atteinte à la
destination de l'immeuble (Cass. civ. 27/11/1973 - JCP 1974-II-17644)
ƒ porte atteinte à cette destination la vente de la loge du gardien dans un
immeuble de grand standing, ou la vente d'espaces verts en vue d'y édifier des
constructions (CA Amiens 20/04/1976 - Info. Rap. Copro 1976-153)
ƒ ne constitue pas une atteinte à la destination de l'immeuble la création de jeux
d'enfants dans les espaces verts (CA Lyon 30/10/1971) ou d'un parking (CA
Limoges 01/07/1966).
ƒ en ce qui concerne le remplacement d'un chauffage collectif par des
chauffages individuels, la Cour de cassation a longtemps exigé l'unanimité des
voix. Puis, considérant que cette modification avait pour objet de réaliser des
économies d'énergie, il fut estimé que ce n'était plus un changement de
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destination mais une simple amélioration de l'immeuble, ne requérant qu'une
décision de l'art. 26-c (TGI Paris 11/04/1988 Gaz. Pal. 13/06/1995).
la modification de la répartition des charges, sauf si elle est rendue nécessaire par un
changement de l'usage d'une ou de plusieurs parties privatives ; cliquer ici pour
connaître les exceptions à cette règle.
les additions de locaux privatifs et les travaux de surélévation réalisés par le syndicat
des copropriétaires (art. 35 al. 1er Loi 1965).
la fermeture de l'immeuble pendant les périodes d'activités normales, sans dispositif
de fermeture à distance.
modifier la répartition des charges (Rép. min. JOAN 28 sept. 1987, n° 29051, p.
5436)
Ce serait d'ailleurs le cas si on introduisait dans le règlement de copropriété, une
clause mettant à la charge du copropriétaire qui emménage ou déménage une
indemnité forfaitaire. Cette clause serait de nature à alourdir les charges et par
conséquent à en modifier la répartition (Rép. Min. JOAN, 28 sept. 1987, n° 29051, p.
5436) ;
transformer des terrains privatifs en terrains communs (Rép. Min. J.O.A.N. du 9 mars
1968) ou mettre fin à la copropriété d'une portion de sol, nonobstant le fait que des
copropriétatires en avaient eu la jouissance individuelle et exclusive (Cass. civ. 24
janv. 1978 ; Bull. civ. III, n° 48, p. 39) ;
supprimer un élément d'équipement commun au cas où cet acte serait contraire à la
destination de l'immeuble et non obligatoire en vertu de dispositions législatives ou
réglementaires (auquel cas la majorité absolue de l'article 25 de la loi serait suffisante)
;
décider la fermeture permanente de la porte d'accès de l'immeuble (TGI Seine, 24 nov
1966), Rép. Min. J.O.A.N. 17 mai 1979, p. 3899 n° 14 936);
modifier un bâtiment ;
jusqu'au 31 décembre 1985, décider d'installer un interphone à la porte d'entrée d'un
immeuble (Rép. Min. J.O.A.N. du 24 mars 1980, n° 22941, p. 1208, Rép. Min.
J.O.A.N. du 30 août 1982, n° 16653 p. 3540 ; R.M.J.O.A.N. du 7 nov. 1983, n° 35336,
p. 4799). Cependant la simple modification de l'usage d'un dispositif existant ne
nécessite pas l'unanimité (Cass. civ. 111, 19 déc. 1978 ; D.S. 79).
A partir du 1 er janvier 1986 : supprimer le chauffage central prévu par le règlement
de copropriété et le remplacer par des installations individuelles car cette suppression
porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de chaque lot (Cass.
civ., 28 nov. 1973 (Bull civ. III, n° 608, p. 443) ; Cass. civ. III, 1 avril 1987 (RDI
1987, 272, note Giverdon));
supprimer le service de concierge lorsque ce service constitue un élément de la
jouissance des parties privatives et que son existence a pu être déterminante au
moment de l'achat d'un lot (CA Paris, 23e Ch. B. 24 juin 1988, Rev. Loyers et
copropr., août-sept. 1988, n° 410).
cependant, la Cour de cassation admet parfois qu'il faut d'abord rechercher en quoi
cette modification porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et
ne plus annuler automatiquement une décision qui n'a pas été prise à l'unanimité. Cass.
civ. III, 24janv. 1984 (Rép. Not. Defrénois du 30 juill. 1984, p. 857).
Ainsi lorsqu'un copropriétaire procède à des constructions sur la toiture-terrasse, partie
commune de l'immeuble dont il a la jouissance exclusive, pour lesquelles il a obtenu
une autorisation de l'assemblée générale votée à la majorité de l'article 25. (Cass. civ.
111, 10 avr. 1986 (Cassation) (Rep. Not. Defrénois du 30 mars 1987, p. 414).
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Tel est le cas également lorsqu'il s'agit de statuer sur la suppression du service de la
concierge dans un immeuble de standing modeste où ce service n'existait plus depuis
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huit mois et dont la suppression avait été décidée à la double majorité de l'art. 26 (CA
Paris 23e Ch. B, 24 juin 1988 (Revue Loyers et copropr., août-sept.1988, n° 410).
Un simple aménagement des parties communes est valablement autorisé par une
décision de l'assemblée générale, même non unanime. (Cass. civ., 28 non 1968 (Bull.
civ. III, n° 499, p. 383).
La modification de la répartition des charges de chauffage est irrégulière si elle a été
prise à l'unanimité des seuls copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée
générale, même si, par la suite, elle a été acceptée par les autres copropriétaires. (CA.
Paris, 29 nov 1978 M. 1980, LR. 147, n° 15).
La demande exprimée par un copropriétaire d'exercer sa profession dans toutes les
pièces de l'appartement alors que le règlement de copropriété ne l'autorise que dans
une seule, entraîne une modification de son droit de jouissance et de la destination des
parties privatives qui ne peut être obtenue qu'à l'unanimité des voix de tous les
copropriétaires (Cass. civ. 3e, n° 163, p. 127).
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