real estate market analysis port hope ward 1 real estate

REAL ESTATE MARKET
ANALYSIS PORT HOPE WARD
1 REAL ESTATE MARKET
ANALYSIS [ 2001 TO 2011 ]
Port Hope Area Initiative Port
Hope Project
4501-513760-REPT-002
Revision 0
AECL
ACCEPTED AS NOTED
Signature
EACL
ACCEPTED
Representing
gen
NOT ACCEPTED
Date
2012/02/23
"The use and meaning of "ACCEPTED" is governed by the terms and conditions
of the P.O. AECL Ref. No 513760
and in any event its use does not relieve the manufacturer of any of its
obligations to AECL and/or to its Client"
UNRESTRICTED
ILLIMITÉ
Atomic Energy of
Canada Limited
Énergie Atomique du
Canada Limitée
Chalk River, Ontario
Canada K0J 1J0
Chalk River (Ontario)
Canada K0J 1J0
Analyse du marché immobilier
Analyse du marché immobilier de Port Hope (quartier 1) (2001-2011)
Pour le compte du
Bureau de gestion de l’Initiative de la région de Port Hope
Énergie atomique du Canada Limitée
115 Toronto Road
Port Hope (Ontario)
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PVCI Inc.
Sommaire exécutif
Titre : Analyse du marché immobilier de Port Hope (quartier 1) (2001-2011)
Analyse commandée par : Énergie atomique du Canada Limitée (EACL)
But : Effectuer une analyse de marché indépendante de la zone concernée
Principale zone d’étude : Quartier 1 de Port Hope
Principale zone d’étude comparative : Cobourg
Zones d’étude comparatives secondaires : Newcastle et la région du Grand Toronto (RGT)
Période d’étude : Du début de janvier 2001 à la fin de décembre 2011
Résumé des conclusions :
1. Au cours de la période d’étude, le prix moyen des maisons a augmenté de 66,2 % dans le quartier 1
de Port Hope et de 80,58 % à Cobourg.
Résumé des tendances du marché immobilier résidentiel (2001-2011)
Prix de vente annuel
Moyen prix
2001 2011 Variation
2001
2011
Cobourg
301
349
16 %
143 039 $ 258 298 $
Port Hope
228 192
-16 %
135 395 $ 225 028 $
Différence
73
157
7 644 $
33 270 $
Variation
80,58 %
66,20 %
2. En 2001, le prix moyen des maisons du quartier 1 de Port Hope était inférieur d’environ 7 600 $ à celui
de Cobourg.
3. En 2011, le prix moyen des maisons du quartier 1 de Port Hope était inférieur d’environ 33 000 $ à
celui de Cobourg.
Si on tient compte de l’inflation, les prix ont augmenté de 34,7 % à Port Hope et de 46,3 % à Cobourg au
cours de la période visée.
Cet écart est dû principalement à deux facteurs. Tout d’abord, la maison moyenne à Port Hope est
différente de la maison moyenne à Cobourg. Deuxièmement, Port Hope et Cobourg sont des collectivités
fondamentalement différentes qui offrent des caractéristiques et des services différents.
4. Les écarts de prix constatés respectivement en 2001 et 2011 sont attribuables aux facteurs suivants :
Résumé des facteurs
Facteurs connus et quantifiables
Facteurs connus et indéterminés
Facteurs inconnus
Différence de prix totale
2001
Impact en dollars
1 750 $
2 500 $
3 350 $
7 600 $
23 %
33 %
44 %
100 %
2011
Impact en dollars
10 730 $
14 500 $
7 770 $
33 000 $
32,5 %
43,9 %
23,5 %
100,0 %
5. Exemples de facteurs inconnus :
Un ensemble de facteurs sociaux, politiques et économiques qui ne peuvent être mesurés
Des différences de conception, des différences mécaniques ou structurelles du parc immobilier
non prises en compte dans le rapport
Une augmentation de la stigmatisation ou de la dépréciation générale due à la présence de
déchets radioactifs de faible activité
Un effet généralisé lié au projet
Un effet de proximité lié au projet
Une stigmatisation ou une dépréciation générale due à la présence d’une installation de
traitement d’uranium dans le secteur riverain de Port Hope
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PVCI Inc.
Conclusions de l’étude
La société PVCI Inc. a été chargée d’effectuer une étude de marché indépendante sur la zone
concernée. Le but de cette étude de marché était de renforcer et d’appuyer les efforts et l’engagement
constants du Bureau de gestion de l’Initiative de la région de Port Hope (IRPH) en matière de
surveillance, d’évaluation et d’interprétation de la situation du marché immobilier passée et présente,
ainsi que de son évolution.
Nous avons examiné et analysé les données du marché immobilier du quartier 1 de Port Hope, de
Cobourg et de Newcastle, entre le début de janvier 2001 et la fin de 2011. Nous avons également mené
des recherches approfondies sur l’évolution au sein des collectivités de Port Hope et de Cobourg, en
étudiant notamment l’accès aux services, les impôts, les droits d’aménagement, les caractéristiques des
logements, les possibilités d’emploi, l’activité commerciale et industrielle et la présence d’établissements
médicaux.
Nous avons tout d’abord examiné les profils régionaux et communautaires, les caractéristiques
démographiques, économiques et celles relatives au logement de Port Hope et de Cobourg, ainsi que
l’évolution de ces facteurs au cours de la période de l’étude.
L’examen a permis de conclure que la population de Cobourg était légèrement plus grande que celle de
Port Hope au début de la période de l’étude et que la population de Cobourg s’est accrue plus
rapidement que celle de Port Hope au cours de cette période.
L’âge médian était légèrement plus élevé à Cobourg, et le revenu familial médian était légèrement plus
élevé à Port Hope. Le profil des deux collectivités était similaire à de nombreux égards. Toutefois,
Cobourg dispose d’un hôpital régional moderne et d’un port récréatif attrayant, alors que Port Hope n’a
plus d’hôpital depuis 1999 et que son port est industriel.
Les activités de construction résidentielle et commerciale étaient significativement plus importantes à
Cobourg au cours de la période de l’étude. Les droits d’aménagement résidentiels étaient inférieurs à
Cobourg, de même que les impôts fonciers. La combinaison de ces facteurs a contribué à un degré
d’activité économique plus élevé et à un niveau de création d’emplois plus élevé à Cobourg.
Ensuite, l’étude de marché a examiné en détail les tendances des ventes et des prix à Cobourg et dans
le quartier 1 de Port Hope.
Au début de la période analysée, le nombre de ventes à Cobourg (301) était supérieur à celui observé
dans le quartier 1 de Port Hope (228). En 2011, à Cobourg, le nombre de ventes a augmenté, pour
atteindre 349, tandis que le nombre de ventes dans le quartier 1 de Port Hope a diminué (192). Le prix de
vente moyen à Cobourg se situait à 143 039 $ en 2001 et a augmenté de 80,58 % pour atteindre
258 298 $ en 2011. Dans le quartier 1 de Port Hope, le prix moyen était de 135 395 $ en 2001. Il a
ensuite augmenté de 66,2 % pour atteindre 225 028 $.
En 2001, le prix moyen à Cobourg dépassait de 7 644 $ le prix constaté dans le quartier 1 de Port Hope;
en 2011, l’écart de prix a augmenté pour atteindre 33 270 $. Comme indiqué dans ce rapport, aux fins
d’analyse, nous avons utilisé les écarts de prix moyens de 7 600 $ en 2001 et de 33 000 $ en 2011.
Dans le cadre de l’étude, nous avons également examiné en détail les caractéristiques des logements du
quartier 1 de Port Hope et de Cobourg. La taille moyenne des maisons, déterminée par le nombre de
chambres, a diminué dans les deux collectivités au cours de la période analysée, la diminution étant
légèrement plus marquée à Cobourg. Le nombre de salles de bains était similaire dans les deux
collectivités et a légèrement augmenté au cours de la période analysée. On a constaté des différences
importantes dans l’âge des maisons vendues, l’âge moyen étant plus élevé dans le quartier 1 de
Port Hope. Les maisons de Cobourg et du quartier 1 de Port Hope présentaient un nombre similaire de
garages et la tendance est restée stable au cours de la période étudiée. La forme dominante de logement
dans les deux collectivités était la maison individuelle. Les condominiums constituaient un élément
statistiquement peu significatif du marché immobilier du quartier 1 de Port Hope, alors qu’à Cobourg, ils
représentaient environ 10 % des ventes. La taille des terrains était similaire à Cobourg et dans le
quartier 1 de Port Hope et est restée stable dans le temps.
Toutes ces tendances laissent entendre que Cobourg disposait d’un parc immobilier présentant
davantage d’attraits pour les acheteurs, les maisons y étant généralement plus modernes et offrant des
caractéristiques et un style correspondant aux exigences actuelles en matière de logements.
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PVCI Inc.
Après avoir examiné les tendances des ventes et des prix, nous avons effectué une analyse des
renseignements de vente du marché, sur la base des facteurs connus qui influent sur le prix des
logements, comme les caractéristiques du logement et de la collectivité, afin de déterminer s’il existe une
relation entre ces facteurs et l’écart constaté entre les prix moyens à Cobourg et dans le quartier 1 de
Port Hope.
Comme nous disposions d’une importante base de données des ventes reprenant les caractéristiques
des logements, ces facteurs étaient connus et quantifiables. Nous avons mené plusieurs analyses de
régression et déterminé que 32,5 % de l’écart de prix (soit 10 730 $) est attribuable aux caractéristiques
des logements.
Il est généralement admis que certains facteurs comme la présence d’hôpitaux, les services offerts dans
la région et les possibilités d’emploi ont un impact positif sur les collectivités et sur leur capacité à attirer
et à conserver des habitants et donc, au final, sur la demande en logement et sur le prix des logements.
Bien que ces facteurs ne soient pas aussi facilement quantifiables que les tendances des prix de vente, il
est évident qu’ils sont bien réels et qu’ils ont eu un impact positif sur le prix des maisons, c’est pourquoi
nous avons qualifié ces facteurs de connus et indéterminés. Nous avons examiné l’impact de la présence
de l’hôpital Northumberland Hills, de l’activité économique, de la création d’emplois, du port de Cobourg,
du parc Victoria Beach et du niveau de l’impôt foncier sur le prix des maisons, et nous sommes d’avis
que ces facteurs comptent pour 43,9 % de l’écart de prix (soit 14 500 $).
La différence de l’écart de prix s’élevait à 7 770 $, soit 3,5 % du prix moyen dans le quartier 1 de
Port Hope en 2011. La différence de l’écart de prix était due à des facteurs inconnus. Ces facteurs
inconnus pourraient comprendre un ensemble de facteurs sociaux, politiques et économiques non
mesurables. Ils comprenaient également des facteurs non pris en compte dans l’analyse, comme des
questions de conception, de caractéristiques mécaniques et structurelles du parc immobilier et des
caractéristiques communautaires qui n’ont pas été prises en compte dans l’analyse. Nous sommes d’avis
qu’une partie de la valeur imputée à ces facteurs inconnus était attribuable à des facteurs de
stigmatisation.
On dénombre quatre effets de stigmatisation possibles, notamment la dépréciation généralisée due à la
présence de déchets radioactifs de faible activité au sein de la collectivité, à l’effet généralisé lié au projet
de l’IRPH, à l’effet de proximité lié au projet de l’IRPH ou encore à la dépréciation généralisée due à la
présence de l’installation de traitement d’uranium de Cameco dans le secteur riverain de Port Hope.
Nous avons analysé l’écart de prix constaté en 2001 afin de déterminer s’il était possible d’isoler les
effets de stigmatisation. Notre analyse a indiqué qu’un montant de 3 350 $ de l’écart de prix constaté en
2001, soit avant le lancement de l’IRPH, était attribuable à des facteurs inconnus. Ces facteurs inconnus
regroupaient tous les facteurs qui n’étaient pas identifiés dans les catégories de facteurs connus du
rapport et peuvent comprendre des questions relatives à la présence de produits nucléaires. En 2001, le
prix moyen des maisons dans le quartier 1 de Port Hope était de 135 395 $, le montant de l’écart de prix
attribuable aux facteurs inconnus était donc relativement faible (environ 2,5 % du prix moyen).
Nous avons également examiné un nombre important d’articles de presse et d’émissions télévisées à
l’échelle locale, régionale et nationale sur les déchets radioactifs de faible activité, l’IRPH, Cameco et
Port Hope. S’il est raisonnable de s’attendre à ce que la nature principalement négative des articles ait
rendu la population plus sensible à la question des déchets radioactifs de faible activité et qu’elle ait
peut-être contribué à amplifier l’effet de stigmatisation, nous n’avons pas pu déterminer de relation
précise entre les articles de presse et l’augmentation de l’écart de prix entre Port Hope et Cobourg.
Nous avons examiné les quatre effets de stigmatisation possibles, mais il n’entrait pas dans le cadre de
ce mandat de calculer une valeur séparée pour ces quatre effets de stigmatisation. Nos recherches ont
indiqué une dépréciation généralisée en 2001, probablement due à la présence de déchets radioactifs de
faible activité. Selon nous, il est raisonnable de supposer que cet effet s’est amplifié au cours de la
période étudiée. L’effet généralisé lié au projet est minime et potentiellement positif, ce qui réduirait l’effet
de stigmatisation total. L’effet de proximité lié au projet est un effet reconnu qui a eu, selon nous, un
impact relativement faible sur les prix moyens. Il n’y a pas de preuve directe de la présence d’une
stigmatisation liée à la présence de l’installation de Cameco. Cependant, étant donné le nombre élevé
d’articles de presse négatifs, nous sommes d’avis que la présence de l’installation de Cameco pourrait
avoir eu un effet négatif sur le prix des maisons. Nous n’avons toutefois pas été en mesure de déterminer
le montant attribuable à ce facteur, le cas échéant.
Aucune analyse n’a été effectuée pour isoler les quatre effets de stigmatisation, car il n’est pas possible
de quantifier ces effets de façon fiable.
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PVCI Inc.