Parties communes, les obligations

TRANSPARENCE
La lettre du réseau AGENDA DIAGNOSTICS
54
N°
MAI-JUIN
2016
DANS CETTE ÉDITION IMMEUBLES COLLECTIFS : PARTIES COMMUNES, LES OBLIGATIONS AMIANTE : L’ÉTAT
DE CONSERVATION EN 3 QUESTIONS EN BREF : NOUVEL ÉTAT DES LIEUX, CARREZ, RADON.
IMMEUBLES COLLECTIFS
Parties communes, les obligations
Déconnectés de la vente ou de la location, plusieurs diagnostics s’imposent
aux propriétaires des parties communes.
En matière d’immeubles collectifs, la réglementation impose différents diagnostics dont l’occupant de l’immeuble voire l’entreprise extérieure
intervenant dans l’immeuble, peuvent fort bien
réclamer communication. C’est leur droit. Les
locataires ne s’en privent d’ailleurs pas, et vont
parfois jusqu’à saisir la justice pour se faire en-
tendre. Les exemples se multiplient. Pas plus
tard qu’en avril, un groupement de locataires
parisiens annonçait son intention de saisir le
Procureur de la République parce que leur bailleur ne leur avait pas communiqué les diagnostics avant-travaux et le DTA. Ci-dessous, le point
sur les différents diagnostics dans le collectif.
Les diagnostics obligatoires
Dossier
technique
amiante
(DTA)
Recherche de produits amiantés (listes A et B) dans les parties à usage
commun des immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré
avant le 1er juillet 1997. Depuis le 1er janvier 2013, le périmètre de repérage
a été étendu aux éléments extérieurs (toiture, bardage...), si bien que tous
les DTA réalisés avant cette date doivent être mis à jour. Même si ceux-ci
n’avaient révélé aucune présence d’amiante.
Diagnostics
avanttravaux
Repérage exhaustif des matériaux et produits susceptibles de contenir de
l’amiante et/ou du plomb. Quels que soient les travaux, ce repérage reste
incontournable et sera à coup sûr réclamé par l’Inspection du travail en cas
de contrôle : ravalement de façade, réfection de cage d’escalier, remplacement de chaudière...
CREP
parties
communes
Obligatoire depuis 2008, ce repérage est destiné à détecter la présence
de plomb dans les revêtements des parties à usage commun, à l’intérieur
comme à l’extérieur. Au-delà de l’enjeu sanitaire et de la prévention du saturnisme, ce diagnostic permet aussi de s’assurer de la décence de l’immeuble.
La réglementation rend obligatoire ce diagnostic uniquement pour les immeubles collectifs d’avant 1949 comportant au moins un logement, mais les
peintures au plomb ont été utilisées dans le bâtiment jusqu’en 1993.
Affichage
des
mesures
de sécurité
Cette nouvelle obligation concerne les immeubles d’habitation dont la
demande de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987 et
nécessite l’affichage des consignes de sécurité, des plans des sous-sols et du
rez-de-chaussée, voire l’existence de blocs-portes coupe-feu selon la catégorie de bâtiment.
DPE
collectif
et Audit
La réglementation stipule que tout propriétaire ou gestionnaire d’un bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, a l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique
avant le 1er janvier 2017. Sauf pour les bâtiments à usage d’habitation en
copropriété de 50 lots et plus et dont le permis de construire est antérieur
au 1er juin 2001, qui doivent réaliser un audit énergétique.
ÉDITO
(R)Évolution
Le métier évolue, AGENDA
aussi. Après avoir relooké
totalement son site internet
en 2015, AGENDA Diagnostics
refond son logo et sa charte
graphique. En témoigne cette
nouvelle Transparence. Plus
dynamique, plus moderne,
plus visible aussi. Cette refonte n’est pas seulement
visuelle, elle symbolise notre
détermination à répondre aux
attentes spécifiques de nos
clients. Parce que les attentes
d’un maître d’ouvrage ne sont
pas les mêmes que celles d’un
professionnel de l’immobilier,
d’un vendeur, ou d’un bailleur,
AGENDA apporte une réponse
distincte et adaptée, qu’il
s’agisse d’un DDT location, d’un
DDT transaction, d’un diagnostic collectif, ou de diagnostics à
destination des professionnels
du bâtiment.
Votre diagnostiqueur immobilier
AGENDA FRANCE
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Tél. : 04 42 54 43 20
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TRANSPARENCE - LA LETTRE DU RÉSEAU AGENDA DIAGNOSTICS
Les diagnostics recommandés
Termites
et Mérule
Dans les zones susceptibles d’être infestées, ce diagnostic permet de
compléter le DDT des parties privatives. Réalisé ponctuellement ou périodiquement, un tel contrôle permet de déceler une infestation avant qu’elle
ne prenne de l’ampleur, limitant ainsi le coût des éventuels traitements et
réparations.
Plomb
dans l’eau
Depuis le 25 décembre 2013, la teneur en plomb dans l’eau ne doit pas
dépasser 10 µg/l. Ce diagnostic permet de s’assurer de la conformité à ce
seuil de l’eau potable délivrée dans l’immeuble. Cette prestation inclut des
prélèvements d’eau, des analyses en laboratoire accrédité, un repérage des
canalisations en plomb apparentes ainsi qu’une analyse des facteurs favorisant la dissolution du plomb dans l’eau.
Electricité
parties
communes
Non obligatoire pour le moment, mais vivement recommandé par tout ce
que la France peut compter d’acteurs de la sécurité électrique. Matériels
vétustes et détériorés, risques de contacts directs, défaut de mise à la
terre, plus de la moitié des immeubles sont concernés. Les gros bailleurs le
pratiquent d’ores et déjà, conscients que leur responsabilité pourrait être
engagée en cas d’accident dans ces parties communes.
Les diagnostics selon la date du bien
1949
1987
Demande
de permis de
construire avant
le 05/03/1987
Mesures de
sécurité incendie
Construit
avant 1949
Plomb
(CREP) parties
communes
1997
Permis de
construire avant
le 01/07/1997
DTA
Diagnostics
avant travaux
Pour tout bâtiment
Termites et Mérule
Électricité parties
communes
Diagnostics avant
travaux (sauf amiante)
Plomb dans l’eau
DPE ou Audit
amiante
L’état de conservation en 3 questions
Zoom sur les matériaux concernés et les différents niveaux de conservation.
Etat de conservation, de quoi parle-t-on ?
L’opérateur de repérage ne se contente pas de
localiser les matériaux et produits contenant de
l’amiante : la réglementation lui demande aussi
d’évaluer leur état de conservation. Trois niveaux
de conservation sont définis pour les flocages,
calorifugeages et faux-plafonds (liste A) avec un
score allant de 1 à 3 (de bon état à dégradé).
Pour les matériaux de la liste B, la grille est un peu
différente : le diagnostiqueur détermine si le matériau est dégradé ou non, et dans le cas d’une
dégradation, il définit si celle-ci est ponctuelle ou
généralisée, et quel est son risque d’extension
(rapide, à terme, faible).
Quand réaliser cet état de conservation ?
L’état de conservation doit être actualisé tous
les trois ans pour les flocages, calorifugeages et
faux-plafonds. Pour les matériaux de la liste B, en
revanche, il ne s’agit pas d’obligations réglementaires, mais de recommandations de gestion :
il est toutefois vivement conseillé de suivre les
recommandations du rapport. A l’occasion de
l’évaluation de cet état de conservation, la régle-
plomb
NOUVEL ÉTAT DES LIEUX
AU 1er JUIN
L’état des lieux change. Un décret d’application de la loi Alur publié au JO du 31
mars, fixe les modalités d’établissement
de l’état des lieux. Dès le 1er juin 2016, en
entrée ou en sortie, l’état des lieux du logement loué à usage d’habitation principale devra contenir, a minima, différentes
informations précisées par ce décret. Par
ailleurs, le texte donne une définition de
la vétusté et indique les grilles de vétusté
qui peuvent être utilisées. N’hésitez pas à
vous rapprocher de votre diagnostiqueur
AGENDA pour un état des lieux conforme
à la réglementation.
20 ANS DE CARREZ
La loi Carrez souffle sa vingtième bougie en
2016. Vingt ans qui ont montré, au fil d’une
jurisprudence toujours nourrie, combien
le mesurage de la surface privative est un
art à part entière. Comment considérer la
véranda aménagée ? Et la buanderie dans
la cave ? Depuis 1996, le mesurage est ainsi devenu une affaire de professionnels.
RADON, GARE AUX CONFUSIONS
AMIANTE
DPE
EN BREF
loi Carrez
gaz
amiante
mentation saisit l’opportunité, dans le cadre du
DTA, pour réclamer le repérage complémentaire
des matériaux introduits dans la liste B fin 2012,
ainsi que la mise à jour du DTA en conséquence.
Quelles sont les implications ?
Tout dépend du type de matériau et du résultat
de l’évaluation. La réglementation est plus sévère
pour les matériaux de la liste A : simple contrôle
périodique pour un matériau de score 1, mesure d’empoussièrement pour un matériau de
score 2, et enfin, pour un matériau de score 3,
le propriétaire n’a pas d’autre choix que de procéder à son retrait ou son encapsulage. Pour les
matériaux de la liste B, on retrouve peu ou prou
les mêmes préconisations, mais celles-ci ne font
pas l’objet d’une obligation réglementaire.
A noter que pour des calorifugeages, faux-plafonds et flocages, de score 2 ou 3 dans le cadre
du DTA, le diagnostiqueur doit transmettre son
rapport au préfet, qui peut prendre des mesures
conservatoires. La récente loi de Santé promulguée en janvier 2016 a aussi renforcé les pouvoirs
d’intervention du préfet en matière d’amiante.
mesurage
électricité
On entend parfois parler de « diagnostic » radon obligatoire à la vente/location
dès le 1er juillet 2016. Seule l’information
radon créée par ordonnance en février et
ajoutée à l’actuel état des risques (ERNMT),
devient obligatoire à cette date. Une nouvelle version du formulaire devrait prochainement paraître afin de permettre aux
biens situés dans des zones à potentiel
radon, de prendre en considération cette
information à la vente/location. Un travail
est également mené pour traduire réglementairement la nouvelle carte radon de
l’IRSN dévoilée en 2013. Cette carte remplace l’actuel découpage départemental
(31 départements aujourd’hui concernés)
par un découpage plus fin, à la commune.
Elle laisse apparaître de nouvelles zones
concernées par le radon.
AGENDA FRANCE
95, avenue des Logissons
13770 VENELLES
Tél : 04 42 54 43 20
SIRET : 40750575900032
APE : 7022 Z
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