Septembre Négligence de l`acheteur ou du courtier

Société en nom collectif
Volume 7, Numéro 9
Septembre 2012
CAPSULE JURIDIQUE EN DROIT IMMOBILIER
Négligence de l’acheteur ou du courtier ?
Messier c. Charest (Succession de), EYB 2012-206937 C.Q.
Par Me Stéphanie Chartray
Dans cette décision, la juge Millar, J.C.Q., rejette une action en vices cachés dans
laquelle les acheteurs poursuivent le vendeur et le courtier immobilier.
LES FAITS
Le 1er avril 2009, les demandeurs achètent de la succession Lévesque un immeuble
construit en 1930 au prix de 250 000 $.
Les demandeurs, entrepreneurs en construction, visitent l’immeuble à deux reprises
et ils constatent la nécessité d’y effectuer des travaux.
Ils n’examinent pas le toit qui est couvert de neige. Ils consultent la fiche
descriptive qui mentionne : « Toiture, goudron, 7 ans », ce qui signifie que la toiture
a été goudronnée il y a 7 ans. Les demandeurs croient plutôt que la toiture a été
refaite il y a 7 ans. Après la lecture de la fiche descriptive, les demandeurs signent
une promesse d’achat.
La fiche descriptive précise erronément qu’il n’y a pas de déclaration du vendeur,
alors qu’il y en a une signée par le liquidateur de la succession qui déclare ne pas
connaître l’état de l’immeuble.
Dès leur prise de possession, les demandeurs constatent qu’il y a eu des infiltrations
d’eau dans l’immeuble. Ils examinent alors la toiture et constatent qu’elle a atteint
sa durée de vie utile.
Les demandeurs poursuivent la succession en réduction du prix de vente fondée sur
un vice caché relatif à la toiture et ils demandent au tribunal de conclure que la
mention « Toiture, goudron, 7 ans » contenue à la fiche descriptive, constitue une
fausse représentation qui engage la responsabilité du courtier et du vendeur.
Ils soutiennent avoir pris connaissance de la déclaration du vendeur après l’achat.
Les défendeurs plaident le manque de diligence des acheteurs :
 Ils ont signé une promesse d’achat 38 minutes après la lecture de la fiche
descriptive;
 Ils n’ont pas lu la déclaration du vendeur;
 Si vice il y a, il serait apparent, l’immeuble ayant été construit en 1930.
LA DÉCISION DE LA COUR DU QUÉBEC
La Cour conclut que l’immeuble n’est pas affecté d’un vice caché et que la
responsabilité du courtier n’est pas engagée.
L’usure normale ne constitue pas un vice caché. En raison de leur expérience dans
le domaine de la construction, les demandeurs ne pouvaient raisonnablement
interpréter la mention « Toiture, goudron, 7 ans » comme signifiant que la toiture a
été refaite il y a 7 ans.
Il aurait été facile pour les demandeurs de poser des questions au représentant de la
succession. Ils ont été négligents et imprudents en tirant des conclusions hâtives
compte tenu de l’âge de l’immeuble.
Au surplus, ils ont signé la promesse d’achat mentionnant qu’ils se déclaraient
satisfaits de la déclaration du vendeur, alors qu’ils n’en avaient jamais pris
connaissance.
La juge conclut que les demandeurs ont fait preuve d’un manque de diligence
faisant échec à leur recours.
Quant à la responsabilité du courtier immobilier, le tribunal l’écarte ajoutant que
celui-ci ne peut être tenu responsable de l’empressement des demandeurs.
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Donc, bien que la fiche descriptive comporte une information erronée, soit
l’inexistence d’une déclaration du vendeur, la Cour considère que cela ne peut
constituer une faute vu la mention contenue à la promesse d’achat.
COMMENTAIRES
Bien que cette décision exonère totalement le courtier immobilier, rejetant la faute
entière de l’incompréhension relative à la toiture sur les acheteurs, notons que le
comportement du courtier immobilier ne peut se qualifier d’exemplaire.
La fiche descriptive nie l’existence d’une déclaration du vendeur alors qu’il en
existe une. Par conséquent, celle-ci aurait dû être mentionnée et portée à la
connaissance des acheteurs.
Le courtier immobilier avait le devoir d’informer les acheteurs de tout fait pertinent
pouvant affecter défavorablement le résultat de la transaction1. La déclaration du
vendeur constituait l’un de ces faits pertinents puisqu’elle était signée par une
personne déclarant ne pas connaître l’état de l’immeuble.
Ensuite, la mention « Toiture, goudron, 7 ans » aurait pu être plus claire. Le
courtier se doit d’être précis dans la description qu’il fait d’un immeuble. Il doit
utiliser les mots justes afin d’éviter toute confusion.
Nous sommes d’avis que dans d’autres circonstances, les mêmes gestes du courtier
auraient pu être générateurs de responsabilité. En l’espèce, le courtier s’est vu
exonéré car la juge n’a retenu que l’empressement des acheteurs et leur grande
expérience dans le domaine de la construction. Ces éléments ont été déterminants
dans son analyse du recours.
Cela ne signifie nullement que le courtier a fait preuve de diligence bien au
contraire. Une autre faute était simplement plus grossière.
1
Règles de déontologie de l’association des courtiers immobiliers du Québec, R.R.Q., c. C-73-1 a.75 : Articles
26 à 28.
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Me Stéphanie Chartray a été admise au Barreau du Québec en 2011. Au cours de sa pratique, Me
Chartray a pratiqué dans le domaine du litige civil et commercial.
La firme Dufour, Mottet Avocats est en mesure de vous conseiller par l’entremise de plusieurs de
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