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CHARTE INTERCOMMUNALE
DE L’HABITAT
2014
INFORMATIONS A DESTINATION DES
PROMOTEURS ET DES BAILLEURS SOCIAUX
La Communauté d’Agglomération de Mantes en Yvelines a décidé, au travers de son
Programme Local de l’Habitat adopté, de donner une impulsion significative et ciblée à la
construction de logements nouveaux, de façon à répondre aux besoins exprimés et
potentiels de sa population.
Cet effort, nécessaire à l’équilibre démographique et social, ne doit pourtant pas faire
oublier les précautions que la Communauté entend prendre pour faire progresser, d’une
part, la qualité urbaine, technique et environnementale et, d’autre part, la
diversité sociale dans les opérations futures et dans chaque quartier. Ce dernier
objectif est au cœur de l’ensemble des politiques menées de longue date par la
Communauté d’Agglomération et par chaque commune, du fait des déséquilibres hérités
de l’histoire industrielle du territoire.
La CAMY souhaite peser sur les évolutions à venir avec tous les moyens directs et
indirects dont elle dispose, en partenariat avec l’ensemble des acteurs concernés, en
particulier avec les bailleurs sociaux et les opérateurs privés. Ces dispositions concernent
l’ensemble du territoire communautaire, y compris les secteurs situés en ZAD ou en
périmètres juridiques de l’OIN.
Cela signifie qu’elle entend inciter ces différents opérateurs à développer des produits
plus conformes aux besoins et aux capacités financières des ménages mantais et à
limiter la part des produits à vocation de défiscalisation par leur conception même (petits
logements en particulier), sans pour autant nier leur rôle dans le confortement d’un
marché locatif privé local et dans la détente espérée du marché.
La CAMY porte donc à la connaissance de tous ses partenaires et principalement
à celle des opérateurs publics et privés actuels et futurs qu’elle veillera
particulièrement à plusieurs aspects qu’elle considère comme essentiels pour
l’avenir des communes qui la composent : le développement d’une offre nouvelle
équilibrée et diversifiée sur le territoire (1), la promotion d’une offre en accession à la
propriété à prix maîtrisée (2), la mobilisation des opérateurs sociaux pour développer
l’accession sociale à la propriété (3), l’intégration des exigences de développement
durable (4), les questions de qualité urbaine et architecturale (5) et le renforcement des
échanges d’informations (6) .
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CHARTE INTERCOMMUNALE DE L’HABITAT – JANVIER 2014
1. VEILLER AU DEVELOPPEMENT D’UNE OFFRE NOUVELLE EQUILIBREE
ET DIVERSIFIEE SUR LE TERRITOIRE, GRACE NOTAMMENT AUX
NOUVEAUX OUTILS DE PLANIFICATION EN FAVEUR DU LOGEMENT ET DE
LA MIXITE SOCIALE
La volonté de répondre aux besoins en logements de toutes les catégories sociales et de
toutes les tranches d’âge est l’objectif central du PLH adopté, en conformité d’ailleurs
avec les textes en vigueur et avec la politique générale de l’Etat.
Cette diversification de l’offre doit, bien sûr, prendre une forme différente voire opposée
selon que l’on est dans les deux villes centres ou que l’on est dans les communes moins
urbaines et moins denses en logements sociaux (cf.PLH). Cela passe par la diversification
des statuts d’occupation, mais ne se réduit évidemment pas à celle-ci.
Il reste que le développement d’une offre équilibrée (statuts d’occupation, taille,
conditions de ressources…) constitue un préalable à l’amélioration de la réponse sociale.
Depuis la loi SRU et, plus récemment, la Loi portant Engagement National pour le
Logement (ENL) et la Loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre les
Exclusions (Loi MLLE dite Loi Boutin) de mars 2009, les documents d’urbanisme peuvent
imposer dans une partie du territoire des produits définis. Ceux-ci visent à assurer le
respect des objectifs locaux en matière d’offre nouvelle, dans le respect des principes de
diversité de l’offre et de mixité sociale.
Les collectivités, en compatibilité avec les dispositions du PLH, feront (bon) usage de ces
outils nouveaux que constituent les secteurs de mixité sociale (SMS) et les
emplacements réservés pour le logement (ERL), et elles préciseront aussi les
objectifs, en particulier ceux qui renvoient au nécessaire développement de l’accession
sociale à la propriété, dans chaque PADD des documents d’urbanisme en relation avec
l’objectif de diversité de l’offre les précisions étant incluses dans le rapport de
présentation
La question de la taille des logements doit être abordée spécifiquement : la sur
représentation des petits logements (T1 ou T2) est contraire à l’objectif de meilleure
réponse aux jeunes familles qui trouvent aujourd’hui peu d’offre adaptée, et conduit
aussi à accroître la part des produits défiscalisés dans la production. Les collectivités
demandent également, autant qu’il est possible, que les opérateurs les aident à faire
progresser ces objectifs par une véritable négociation partenariale en amont du
lancement des projets.
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CHARTE INTERCOMMUNALE DE L’HABITAT – JANVIER 2014
2. UN
ACCOMPAGNEMENT
DE
LA
CAMY
DES
OPERATIONS
IMMOBILIERES EN FAVEUR D’UNE OFFRE EN ACCESSION A LA
PROPRIETE A PRIX MAITRISEE SOUS CONDITIONS
D’ores et déjà, les promoteurs et bailleurs sociaux doivent tenir compte de la volonté de
la Communauté de développer prioritairement les opérations mixtes (publics/privés).
Elles font l’objet, pour la partie locative sociale, d’un effort d’accompagnement financier
particulier et pourront aussi bénéficier d’une aide pour le volet accession sociale à la
propriété en fonction des dispositifs nationaux actifs et de leurs évolutions en gestation
au cours des années à venir.
La CAMY étudiera leur adaptation au contexte mantais par rapport aux cibles urbaines,
démographique et sociale recherchées et calibrera, sur cette base, sa participation
financière.
La CAMY sera donc extrêmement attentive aux initiatives des promoteurs en faveur du
développement d’une offre en accession à la propriété à prix maîtrisé soit grâce à
l’utilisation des outils financiers disponibles (PSLA, PTZ+ et périmètres éligibles à la TVA
réduite), soit grâce à la mobilisation d’outils fonciers et à la répartition des coûts internes
à chaque projet en fonction des types de logements programmés.
Au total, la collectivité souhaite que toute opération de taille significative (plus de
25 logements) puisse comprendre au moins 30% de logements vendus à un prix
minoré par rapport au reste de l’opération, sans aucune réduction de la qualité
technique et environnementale.
Au regard des objectifs de relance de l’accession à prix abordable destinée aux familles
définis par le programme local de l’habitat, les logements concernés seront des T3,
T4, voire des T5.
Ils seront réservés à des primo-accédants (personnes souhaitant acquérir leur
résidence principale et dont c’est la première acquisition), disposant de ressources
inférieures aux plafonds PSLA et ne possédant aucun bien immobilier par ailleurs
(par exemple, un logement en location ou une résidence secondaire).
Le prix et la typologie des logements concernés seront négociés en amont de
l’opération, avec les services de la CAMY et de la ville concernée, au regard des
caractéristiques de l’opération, et notamment du taux de TVA applicable.
Les services de la CAMY et de la ville mettront leurs moyens et leurs partenariats au
service de l’opération pour orienter vers le promoteur des ménages en recherche de
logement. Les promoteurs et collectivités veilleront à ce que chaque ménage bénéficie
d’un entretien avec l’ADIL pour s’assurer de la faisabilité du projet d’accession à
la propriété.
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A titre indicatif et pour l’année 2014, les prix minorés toutes taxes comprises (TTC)
attendus sont les suivants. Ils sont exprimés en m2 de surface habitable parking
compris. Ils correspondent à une minoration d’environ 10%, par rapport aux prix
constatés dans l’agglomération :
Appartements
T3
T4
T5
TVA à 19,6%
3000 €
2800 €
2700 à 2900 €*
TVA à 5,5%
2650 €
2450 €
2350 à 2550 €*
*prix maximal pouvant se justifier par des prestations particulières sur les grands logements
Maisons
T4
T5
TVA à 19,6%
2750 €
2350 €
TVA à 5,5%
2400 €
2100 €
Les données de l’Observatoire de la Construction et des Marchés immobiliers géré par
l’AUDAS permettent d’affiner ces données par secteur géographique et par type
d’opération.
3. UNE MOBILISATION NECESSAIRE DES OPERATEURS SOCIAUX EN
MATIERE D’ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE
Les bailleurs sociaux qui ont participé activement à l’élaboration du PLH savent que
l’agglomération doit répondre aux besoins de sa population fragile au travers d’une offre
locative sociale renouvelée et valorisée et assurer, par une politique constante et ferme,
le retour à des équilibres sociaux plus satisfaisants. Elle a donc fait de la diversification
de l’offre de logement la pierre angulaire de sa stratégie habitat.
La CAMY est donc en attente d’initiatives des organismes relevant de l’USH en faveur de
produits nouveaux permettant d’offrir des solutions alternatives de qualité aux ménages
qui aujourd’hui quittent le territoire pour des projets d’accession à la propriété à
coût maîtrisé.
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CHARTE INTERCOMMUNALE DE L’HABITAT – JANVIER 2014
Les
dispositifs
nationaux
ont
considérablement
évolués
et
reposent
désormais
principalement sur des aides indirectes au financement, qui s’articulent sur 3 types de
prêts aidés. Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) et le Prêt à Taux Zéro (PTZ+)
s’adressent aux primo-accédants et sont modulés en fonction des niveaux de ressources
et de la typologie familiale.
Enfin, le Prêt Social Location Accession (PSLA) permet une plus grande progressivité
dans le parcours résidentiel, avec une phase locative au cours de laquelle
la capacité
réelle des ménages à acquérir sera évaluée et le projet d’accession consolidé.
Les élus espèrent ainsi que les organismes à vocation sociale pourront se saisir de ces
produits intermédiaires accessibles et indispensables au bon équilibre du développement
du territoire.
Ces produits devront être, autant qu’il est possible, intégrés dans des opérations
assurant la diversité sociale et celle des statuts d’occupation.
La CAMY demande aux bailleurs sociaux de rechercher tous les moyens pour être parties
prenantes de ce redéploiement de l’offre y compris en assumant le cas échéant à la fois
la production locative sociale et l’accession sociale ou en nouant des accords avec des
opérateurs spécialisés. Il doit être clair que la CAMY ne soutiendra pas les opérateurs qui
envisageraient de compenser la difficulté de mobilisation des opérateurs privés par un
supplément de logements sociaux.
4. INTEGRER
EN
AMONT
DEVELOPPEMENT DURABLE
La
qualité
technique
de
la
DES
construction
EXIGENCES
et,
plus
EN
largement,
TERMES
la
démarche
DE
de
développement durable doivent être des soucis intégrés systématiquement aux projets
dès l’amorce de leur conception et non constituer des éléments supplémentaires mis à
l’étude à leur quasi achèvement, comme une sorte d’« habillage » final répondant à une
contrainte externe. Les critères constitutifs des normes en vigueur sont trop divers et
trop hétérogènes pour que leur respect formel suffise.
Cependant la CAMY demande que soit systématiquement étudié la possibilité
d’obtenir une classification HPE, voir THPE RT2012 pour tous les bâtiments
réalisés
et
apportera
son
soutien
au
montage
de
tout
projet
innovant
et
d’expérimentation d’habitat « passif » sur le territoire.
Il est en effet nécessaire que les bâtiments assurent un confort et une économie
d’énergie suffisants pour le mieux vivre des ménages ainsi que celui des générations
futures. Cela doit être réalisé sans pour autant que le surcoût généré soit d’un impact
supérieur aux économies de charges que les travaux spécifiques permettent.
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Plus spécifiquement, doit être envisagée dès la conception du projet :
•
La gestion des eaux pluviales. Des solutions techniques visant à la conservation
des eaux de pluie sur les parcelles seront systématiquement recherchées (infiltration
directe dans le sol, ouvrage de stockage infiltration, toitures végétalisées, réutilisation
de l'eau de pluie,…).
Compte tenu de la structure de l'assainissement communautaire, les dispositifs de
retenue / restitution des eaux pluviales sont des solutions à éviter.
En revanche, le recours aux terrasses végétalisées est une réponse tout à fait
adaptée, dans le contexte d’un foncier restreint ou d'un sol peu favorable à
l'infiltration.
Toutes solutions innovantes pour intégrer au mieux les eaux pluviales pourront
être étudiées dans le respect des règlements techniques définis par la CAMY,
gestionnaire des réseaux.
•
La gestion de la collecte des déchets. Il est impératif de se rapprocher du service
Déchets de la CAMY dès l’avant-projet afin de valider les principes du dispositif de
collecte à prévoir. La prise en compte de ces caractéristiques techniques doit faire
partie intégrante du cahier des charges lors de la conception des projets, notamment
pour aménager les abords et les accès aux immeubles. Ce préalable doit aiguiller les
études de conception dans la recherche de solution architecturales et paysagères en
vu de faciliter l’intégration du projet au site.
A ce titre il est rappelé que la CAMY dispose d’un règlement du service de collecte des
Déchets et d’annexes définissant ces caractéristiques techniques.
•
La gestion des déplacements. Les aménagements conçus et développés par
l’opérateur doivent permettre d’assurer des conditions optimales de fonctionnement
pour les flux piétons (accès aux bâtiments, accès aux arrêts des lignes de bus),
cycles (stationnements, accès aux points de stationnement) et véhicules (parkings,
accès aux parkings).
5. VEILLER A LA QUALITE URBAINE DES PROJETS, ARTICULEE A LA
DENSITE ET LA QUALITE ARCHITECTURALE
La qualité urbaine s’analyse par l’appréciation de l’intégration des opérations dans
l’environnement urbain et par l’architecture proposée.
Il est courant d’estimer que le jugement porté sur l’architecture est en général subjectif
et contestable. Cependant, la densité recherchée pour éviter un gaspillage excessif du
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rare foncier disponible impose, plus encore que pour les densités faibles, une réflexion
sur la qualité architecturale (la densité mesurée peut être différente de la densité
perçue).
Les communes et la CAMY veilleront à ce que la réflexion qualitative soit menée et
qu’un échange ait lieu avec les services et leurs conseils, pour éviter aussi bien la
banalité que les pastiches ou encore l’audace gratuite ; elles seront aussi attentives à la
qualité de la mise en œuvre et à la durabilité du traitement des abords.
Des éléments complémentaires sont considérés par la collectivité comme une
préoccupation incontournable : la qualité du traitement des rez-de-chaussée et des
accès parking, la pérennité et la qualité des espaces verts en prévoyant, la où c’est
possible, une conception en pleine terre.
Les services de la CAMY souhaitent disposer bien en amont des réalisations des
opérations, d’informations relatives aux caractéristiques techniques des projets, tels que
les points de raccordements aux réseaux ou les principes retenus pour la gestion des
déchets.
6. RENFORCER LES ECHANGES D’INFORMATIONS ET PROMOUVOIR UN
URBANISME DE PROJET SUR LE TERRITOIRE
Le développement d’un partenariat étroit permettant une information réciproque bien en
amont des opérations, afin de faciliter leur montage opérationnel et de réunir des
conditions satisfaisantes de réalisation. Cela signifie, pour les opérations qui ne seraient
pas initiées par les collectivités, que les opérateurs sont concrètement incités à se
rapprocher des services de la Communauté et de la commune d’accueil dès
l’esquisse du projet, soit bien avant le dépôt d’un permis de construire. L’objectif est
de faciliter les échanges de la CAMY avec l’opérateur et le maître d’œuvre qu’elle aura
choisi et, finalement, de réduire les délais de mise en œuvre de l’opération elle-même,
afin qu’elle s’inscrive dans la stratégie de l’agglomération et qu’elle soit, à ce titre,
facilitée par elle.
De ce point de vue, aux côtés de la commune d’accueil et de ses partenaires, la CAMY
se positionne fortement en faveur d’un « urbanisme de projet », soit une posture
visant à favoriser la réalisation de projets compatibles avec les objectifs du PLH. Cela se
concrétise notamment par une adaptation des règles d’urbanisme une fois le projet défini
(phase pré permis de construire).
Rappelons aussi que cette démarche suppose la mise à disposition de l’opérateur
d’informations issues de l’Observatoire de la Construction et des Marchés
immobiliers géré par l’agence d’urbanisme (l’AUDAS) de façon à permettre de mieux
cibler son projet, y compris pour les dates de mise sur le marché les plus adaptées sur le
plan commercial.
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5.1.
Concernant les bailleurs sociaux, la CAMY considère que les modalités du
travail commun mis en place de longue date sont globalement satisfaisantes, même si
elles peuvent encore s’améliorer de manière significative, en particulier dans le domaine
de la connaissance du parc et de sa fragilité.
Elles se sont traduites par des échanges nombreux et fructueux au cours de l’élaboration
du PLH, et à son terme, la collectivité s’engage lourdement dans le soutien financier aux
opérations menées par les bailleurs.
Il est évident que cet effort considérable de la collectivité ne peut être pérennisé que s’il
a pour contrepartie la transparence des informations touchant à leur activité et donc leur
participation active aux démarches de connaissance et de régulation qu’elle mène.
La CAMY rappelle que les objectifs des bailleurs et de la collectivité sont largement
communs, et que la mise en œuvre d’une politique consensuelle ne peut se concevoir
que si les informations utiles au ciblage continu des actions sont mises à la disposition de
tous. La CAMY s’y engage, pour sa part, comme rappelé ci-dessus. Elle attend une
position équivalente de la part des bailleurs.
5.2.
Concernant les opérateurs privés, il est demandé, comme la plupart le font
déjà, de participer annuellement à l’alimentation de l’Observatoire de la Construction et
des Marchés Immobiliers géré par l’AUDAS par des données concernant les prix, la
typologie des logements, le profil des acquéreurs et les rythmes de commercialisation.
Pour se faire, l’AUDAS prend contact annuellement avec les opérateurs commercialisant
un programme sur le territoire de la CAMY, directement dans la bulle de vente, ou bien
auprès des responsables de programmes.
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ANNEXE N°1
PLAFONDS DE RESSOURCES PSLA*
A titre indicatif, les niveaux de ressources correspondent à la somme des revenus des
personnes du ménage destinées à occuper le logement à titre de résidence principale,
soit les revenus nets mensuels sur 12 mois (moyenne des fiches de paie ou revenus
fiscaux de références de l’année N-2).
Nombre de personnes destinées à
occuper le logement
Zone A
Zone B1
Zone B2
1 personne
31 250 €
23 688 €
23 688 €
2 personnes
43 750 €
31 588 €
31 588 €
3 personnes
50 000 €
36 538 €
36 538 €
4 personnes
56 875 €
40 488 €
40 488 €
5 personnes et plus
64 875 €
44 425 €
44 425 €
*Prêt social location-accession (PSLA) : Article R. 318-29 du CCH modifié par décret
2007-464 du 27/03/07.
Classement des communes de la CAMY par zone*
Zone A
Zone B1
Zone B2
Buchelay, Follainville-Dennemont, Gargenville, Limay,
Magnanville, Mantes-la-jolie, Mantes-la-ville, Porcheville
Arnouville-lès-Mantes, Auffreville-Brasseuil, Boinville-en-Mantois,
Breuil-Bois-Robert, Epône, Favrieux, Fontenay-Mauvoisin,
Goussonville, Guernes, Guerville, Hargeville, Jouy-Mauvoisin,
Jumeauville, La Falaise, Mézières-sur-Seine, Perdreauville,
Rolleboise, Rosny-s-Seine, Soindres, St-Martin-la-Garenne, Vert
Drocourt, Flacourt, Fontenay-Saint-Père, Le Tertre-Saint-Denis,
Méricourt, Mousseaux-sur-Seine, Sailly
*Classement des communes fixé par l’arrêté du 29 avril 2009 (JO du 3.5.09).
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