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édition de Bruxelles-Brabant-Namur
Reproduction même partielle interdite. L’éditeur
n’est pas responsable des éventuelles erreurs
d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs
sont de la responsabilité des annonceurs.
 p.07 La minute juridique
Quel est le montant de l’indemnité qu’une banque
peut vous réclamer en cas de remboursement
anticipé d’un crédit hypothécaire ?
 p.08 parole d’expert
Home Staging : leurre ou vrai outil marketing ?
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LA MINUTE JURIDIQUE 07
Quel est le montant de l’indemnité qu’une banque peut vous réclamer en cas de remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire ?
Roland Hardy,
médiateur agréé
avocat associé Alterys
Le montant de l’indemnité qui pourra être réclamée par la banque à
l’occasion d’un remboursement anticipé dépend de la nature privée ou
professionnelle du crédit.
1.Le crédit hypothécaire a été
conclu dans un but privé.
2.2. Le contrat a été conclu avant le 10 janvier 2014
1.1. Le contrat a été conclu après le 31 décembre 1992
L’emprunteur n’a pas toujours le droit de rembourser anticipativement le crédit. Il faut se référer au
contrat. Votre banquier risque de vous réclamer une
indemnité, fondée sur une clause contractuelle dite
de «funding loss» dont vous n’avez sans doute jamais
mesuré les implications financières.
Si le crédit hypothécaire a été octroyé à une personne
physique agissant dans un but privé et qu’il n’est donc
pas professionnel (par exemple, en vue d’acquérir sa
propre maison d’habitation), celle-ci pourra bénéficier
de la protection de la loi du 4 août 1992 sur le crédit
hypothécaire lorsque le contrat a été conclu après le
31 décembre 1992.
L’indemnité réclamée par la banque à l’emprunteur
ne pourra être supérieure à trois mois d’intérêts.
Cette indemnité doit être calculée au taux d’intérêt du
crédit sur le montant du solde restant dû qui est remboursé. Cela signifie concrètement que l’emprunteur
devra payer trois fois la part d’intérêts comprise dans
la mensualité due au moment du remboursement.
Si le remboursement du crédit n’est que partiel, le
montant de l’indemnité est calculé proportionnellement.
Aucune indemnité n’est due en cas de décès et que
le remboursement a lieu par le biais d’un contrat
d’assurance vie couvrant le solde restant dû.
1.2. Le contrat a été conclu avant le 31 décembre 1992
Il faudra se référer aux dispositions du contrat. Le
montant ne pourra en principe pas être supérieur à
six mois d’intérêts.
2.Le crédit hypothécaire a été
conclu dans un but professionnel.
2.1. Le contrat a été conclu après le 10 janvier 2014
L’emprunteur a le droit de rembourser anticipativement le crédit. L’indemnité réclamée ne pourra être
supérieure à six mois d’intérêts calculés sur la somme
remboursée, au taux fixé par le contrat lorsque le
montant ne dépasse pas un million d’euros. S’il le
dépasse, soit il s’agit d’un prêt à intérêts, auquel cas
l’indemnité se limite à six mois d’intérêts, soit il s’agit
d’une ouverture de crédit, auquel cas le mode de
calcul de l’indemnité est fixé par un code de conduite
auquel se réfère la loi du 21 décembre 2013 sur
le financement des PME. Ce code a été adopté par
l’UCM, l’Unizo et la Febelfin.
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La clause de «funding loss» comporte une formule de
calcul de l’indemnité de remploi due par le client en
cas de remboursement anticipé.
Cette indemnité correspond à la différence entre,
d’une part, les intérêts que la banque aurait perçus
jusqu’à la fin du crédit s’il n’avait pas été remboursé
anticipativement et, d’autre part, les intérêts qu’elle
pourra percevoir en replaçant le capital remboursé
anticipativement sur le marché interbancaire pour la
durée restant à courir. Les taux actuels du marché
interbancaire étant quasiment nuls, l’indemnité sollicitée est souvent exorbitante. Il n’est pas rare que
cette indemnité représente un montant de l’ordre du
quart du capital qui est remboursé !
Comment pouvez-vous réagir ?
1. Vérifiez si vous avez bien accepté la clause de
funding loss
Cette clause a-t-elle bien été acceptée par vous ? Si
tel n’est pas le cas, cette clause ne vous sera pas
opposable.
2. Invoquez l’article 1907 bis du Code civil
Cet article prévoit qu’en cas de remboursement total
ou partiel d’un prêt à intérêts, il ne peut en aucun
cas être réclamé à l’emprunteur une indemnité d’un
montant supérieur à six mois d’intérêts calculés sur
la somme remboursée au taux fixé par la convention.
Or, en application d’une clause de funding loss, le
montant de l’indemnité est très souvent largement
supérieur au montant que représentent six mois
d’intérêts.
La banque soutiendra de son côté que l’article
1907bis vise uniquement le «prêt à intérêts», et non
les ouvertures de crédit. Vérifiez la qualification du
contrat. Le juge peut cela étant requalifier le contrat
dans certains cas. Certaines décisions judicaires ont
reconnu que cette disposition s’applique à l’indemnité prévue dans un contrat d’ouverture de crédit et
que celle-ci devait être réduite. La jurisprudence est
divisée sur la question.
3. Mettre en cause la responsabilité de la banque
La cour constitutionnelle, dans un arrêt du 7 août
2013, souligne que : « … dans le cadre d’un contrat
d’ouverture de crédit, le crédité n’est pas dépourvu de
tout moyen de droit afin de lutter contre les pratiques
abusives du créditeur. En effet, il n’est pas exclu qu’il
puisse mettre en cause la responsabilité de son bailleur de fonds, lorsque ce dernier exige une indemnité
de remploi manifestement excessive ».
Vous pouvez, le cas échéant, soutenir que la banque
fait preuve d’un abus de droit et engage sa responsabilité, en sollicitant une indeminté excessive, qui
aboutit à créer dans votre chef un préjudice disproportionné par rapport au dommage réellement subi
par la banque du fait du remboursement anticipé du
crédit.
En effet, comme expliqué ci-dessus, l’indemnité correspond à la différence entre, d’une part, les intérêts
que la banque aurait perçus jusqu’à la fin du crédit et,
d’autre part, les intérêts qu’elle pourra percevoir en
replaçant le capital remboursé anticipativement sur le
marché interbancaire pour la durée restant à courir.
Or, la banque pourrait faire un usage plus rentable des
fonds remboursés anticipativement, par exemple en
les prêtant à d’autres clients, plutôt que de les replacer sur le marché interbancaire.
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Comment vais-je parvenir à vendre ma maison ou mon appartement au plus vite ? Et
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aux Etats–Unis, au Canada et en France, cette technique de valorisation immobilière est
de plus en plus répandue en Belgique dans le cadre d’une vente ou même d’une location.
Son objectif est de mettre une propriété en valeur pour en stimuler la vente ou la location,
en aménageant stratégiquement et harmonieusement l’espace. Mais quel est l’impact
réel de cette technique sur le processus de vente ? Logic Immo a posé la question à deux
professionnels de l’immobilier.
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PAROLE D'EXPERT 09
Logic Immo. Le Home Staging favorise-t-il selon vous la mise en vente
et influence-t-il positivement sur le prix ?
Isabelle Six
Agence 66
(Waterloo)
Nous considérons le Home Staging de
manière très positive. Si cet outil marketing ne peut bien entendu pas garantir
de résultat, notre expérience indique
qu’il peut bel et bien favoriser la mise en
vente tout comme il peut influer positi-
Jean-Yves
Deceulener
DC Immo
(Nivelles)
Si l’on veut que la vente ou la location
d’un bien soit réussie, c’est-à-dire
menée à terme dans un délai raisonnable et au meilleur prix, il est clair
que sa mise en valeur est indispensable. A commencer par les photos
vement sur le prix. Si chaque cas de figure est unique, l’objectif reste toujours
le même : rendre le bien plus attractif.
Cet outil doit donc se mettre en place en
amont du processus de mise en vente,
et servir à la fois à la promotion du bien
via le reportage photos et aux visites
physiques qui en découlent. Cette démarche, qui ne demande pas nécessairement d’investissement financier, peut
se décliner en autant d’actions relevant
du bon sens, comme le nettoyage,
le rangement, le désencombrement,
l’optimisation des espaces, ou encore
leur réaménagement. L’amélioration
de l’éclairage peut aussi s’avérer utile,
surtout en hiver. Il ne faut pas non plus
oublier la dimension olfactive. Diffuser lors des visites de bonnes odeurs
de cuisson, par exemple, peut donner
aux visiteurs un vrai sentiment de bien-
être qui peut contribuer à concrétiser que ce bien est censé produire sur les
plus rapidement une vente. Ces actes visiteurs…
simples peuvent être très efficaces, et
chaque propriétaire vendeur peut s’en Le Home Staging peut aussi être aprendre compte par lui-même en met- proché de manière virtuelle. En confiant ainsi les plans
tant en place des
et les photos d’un
choses qui feront
bien à un bureau
éprouver de bond’architectes ou
nes sensations aux
candidats acqué- Il n’est pas toujours d ’ a r c h i t e c t e s
d’intérieur, les esreurs. Mais il n’est
évident pour un
pas toujours éviagent immobilier de paces intérieurs
être réadent pour un agent
convaincre les pro- peuvent
ménagés de maimmobilier
de
priétaires vendeurs nière informatique
convaincre les produ bien-fondé de la afin de montrer
priétaires vendeurs
aux candidats acdu bien-fondé de
démarche. »
quéreurs toutes les
la démarche. Tout
comme il peut être délicat d‘expliquer améliorations possibles et les potentiaà certains que l’aménagement de leur lités des lieux.
bien ne favorise pas, en l’état, l’intérêt
qui se doivent d’être attrayantes pour
donner envie aux candidats acquéreurs de visiter le bien. Car il clair
que des photos d’un bien encombré
et mal rangé inciteront ces mêmes
candidats à passer rapidement à
l’annonce suivante. La valorisation
d’un bien commence donc par la manière dont sa publicité est traitée. Il
en est de même pour la phase des
visites. Il faut avoir conscience que
les premières minutes sont primordiales. Tout candidat acquéreur risque
fort d’être peu séduit par un bien qui
est sale, encombré et en désordre,
sans oublier les éventuelles odeurs
désagréables. Nous avons pu maintes fois le vérifier dans le cadre des
transactions que nous avons récemment réalisées et pour lesquelles
nous avons mis en place une série de
mesures visant à valoriser les biens
avant même de les annoncer. Le ré- travailler sur les éventuels points nésultat fut d’ailleurs probant, et nos gatifs du bien, comme l’apport de la
clients très satisfaits. La valorisation lumière dans des espaces sombres,
l’optimisation de
d’un bien ne sigces espaces dans
nifie pas qu’il
un bien de petite
faille effectuer
superficie, ou end’importants
Dans un marché
core l’amélioration
travaux de rafraîchissement très concurrentiel, de la circulation.
ou de rénovation,
il est important de
Dans un marché
ou (re)décorer
différencier
son
bien
très concurrentiel,
les lieux d’une
et de le mettre en
il est important de
manière
qui
son
répondrait aux valeur en optimisant différencier
bien et de le metattentes
d’un
ses atouts. »
tre en valeur en
acheteur. L’idée
est de mettre en avant les atouts d’un optimisant ses atouts. Le Home Stabien en utilisant principalement ce ging permet cela, comme il peut perqui est déjà présent et en effectuant mettre d’optimiser le délai de vente
quelques aménagements suscepti- et d’obtenir le meilleur prix pour le
bles de plaire au plus large éventail vendeur.
de candidats. Il est donc important de
Home Staging : la règle des 6 « R »
Réparer. Faites les petites réparations nécessaires : bouchez les
trous dans les murs, retirez les vis et les clous visibles, réparez un
robinet qui fuit, remplacez une ampoule, etc.
Rafraîchir. Repeignez dans des tons neutres les pièces qui
ont des couleurs trop criardes ou trop foncées, ou qui sont trop
défraîchies.
Réaménager. Désencombrez les pièces, redisposez les
meubles de manière à ce que les futurs acheteurs puissent
circuler librement dans la maison.
Revaloriser. Optimalisez la luminosité naturelle des espaces et
les éclairages.
Réduire. Épurez les lieux en réduisant les objets superflus et trop
personnels, et en déplaçant les meubles encombrants.
Ranger. Assurez-vous que la maison soit bien rangée lors des
visites. Et faites en sorte qu’elle soit propre, en particulier les
salles de bains et les toilettes. Vous pouvez aussi diffuser des
odeurs agréables, de cuisson par exemple.
30/11/2015 13:57:11
10 ZOOM
correction, avec un prix de référence
diminué de 13% à 492.000 euros, et
après un pic euphorique à 563.000
euros en 2008.
Acheter plus petit
Waterloo
Petite embellie
au programme
Energivores et lourdes en entretien, les villas continuent d’être dévalorisées. Les maisons et les appartements semblent pour leur part afficher un mieux
après leur fléchissement encaissé l’année passée.
Petit flashback. Comme pratiquement
partout ailleurs dans le Brabant wallon,
les maisons mitoyennes de Waterloo
avaient subi une contre-performance
en 2009. Leur prix de référence était
passé sous la barre des 300.000
euros, après une hausse constante
de quelque 76% sur les cinq années
précédentes. Les maisons 4 façades et
les villas avaient subi, elles aussi, une
Six années plus tard, la situation a
logiquement évolué. Après la correction
des prix de 2009, les propriétaires ont
longtemps rechigné à baisser leurs
exigences. Certains biens correctement
expertisés étaient même mis sur le
marché parfois 25% plus cher que leur
estimation.
Aujourd’hui, la tranche de prix jusqu’à
400.000 euros est celle qui se comporte
le mieux, parce que les candidats
acheteurs sont disposés à acheter
plus petit. Selon les professionnels,
les maisons unifamiliales sous la barre
des 350.000 euros sont celles qui se
vendent le mieux, à condition qu’elles
soient en bon état et sur un terrain de
taille moyenne, entre 4 et 8 ares.
Petite embellie
Waterloo reste une commune très
convoitée au vu de ses nombreux
attraits,
dont
l’incontournable
paramètre de mobilité. Le Brabançon
rechigne en effet à devenir esclave de
sa voiture et préfère opter pour des lieux
bien desservis comme l’est Waterloo,
disposant notamment d’une gare et
d’un accès aisé au ring, à la N25 et
à la E411. Pression immobilière et
changement de mentalité obligent, les
maisons mitoyennes à Waterloo avaient
enregistré une bonification de 5%
durant l’année 2010, de 10% en 2011,
de 4% en 2012 et de 11% en 2013,
pour un prix de référence fixé alors à
350.750 euros.
L’année 2014 a néanmoins affiché une
correction de l’ordre de 6%, ramenant ce
prix de référence à 330.000 euros, soit
en-dessous de son niveau de 2012. Les
estimations pour cette année augurent
cependant d’une petite embellie qui
pourrait davantage s’apparenter à une
stabilisation des prix.
Recul sensible des villas
Les maisons 4 façades et les villas
entre 450.000 et 800.000 euros
restent les biens les plus difficiles à
écouler, essentiellement parce qu’elles
concernent des candidats acquéreurs
qui ont le plus besoin d’emprunter, tout
en étant confrontés aux conditions plus
sévères des banques.
Après 2009, ce type de biens n’avait
pas suivi le mouvement de hausse
qu’ont connu les maisons mitoyennes.
Le prix de référence de 585.000 euros
enregistré en 2011 avait été confronté
à une première vague baissière
courant 2012. Parvenu à redresser
artificiellement la barre à 560. 000
euros en 2013, ce prix de référence a
encaissé au cours de l’année écoulée
un recul sensible de 11% le ramenant à
500.000 euros, soit bien en dessous de
son niveau de 2012. On est malgré tout
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ZOOM 11
de leur bien à la réalité du marché
revient tout bonnement à le brader. En
conséquence, la demande a bien du mal
à suivre. Dans un marché d’acheteurs,
les candidats attendent que les prix
diminuent pour se faire connaître de
ceux qui espèrent de leur côté que
les prix augmenteront à nouveau. A
Waterloo, il y a donc beaucoup de biens
au-delà de 800.000/1 million d’euros
qui sont sur le marché depuis de
nombreux mois, voire même quelques
années.
Rattrapage des
appartements
en droit de se demander si ce recul sera
suffisant pour relancer à terme l’activité
sur ce segment, alors que les dernières
estimations pour cette année semblent
indiquer que la correction des prix se
poursuit pour passer légèrement sous
la barre du demi-million.
Haut de gamme toujours à
la traîne
S’agissant des biens de la tranche
supérieure, celle où les acheteurs
concernés font partie de la tranche
de population plutôt à l’abri de la
conjoncture, il semble qu’ils soient
toujours compliqués à écouler. L’offre
reste bien supérieure à la demande,
et nombreux sont les propriétaires
qui considèrent qu’adapter le prix
Waterloo compte pas moins de 8.000
villas. Compte tenu du fait que la
majorité de ces villas ont été construites
dans les années 1970, il va de soi
que le parc immobilier a bien vieilli.
Tout comme sa population. Le marché
s’adaptant au papy-boom, les projets
neufs sur Waterloo sortent donc de terre.
La forte demande en appartements
neufs émane surtout de personnes
qui quittent leur maison pour vivre en
appartement, tout en souhaitant rester
au sein du tissu social dans lequel elles
ont vécu. Mieux, la majorité de ces
candidats à l’achat d’appartements
neufs veulent trouver un logement à «
walking distance » de toutes les facilités
commerciales. Les appartements de
seconde main font en conséquence face
à une solide concurrence et ce, depuis
2011, année durant laquelle leur prix
de référence était passé de 380.000 à
335.000 euros, soit une baisse de pas
moins de 12%. Un sérieux rattrapage
s’est néamoins opéré depuis, car
l’appartement est entretemps devenu,
comme à Bruxelles, une valeur refuge
pour les candidats à la propriété qui ne
sont pas en mesure de faire face au coût
d’acquisition d’une maison à Waterloo.
Le prix de référence des appartements
de seconde main a même fait mieux
que gommer le pic baissier ou revenir
à son niveau de 2010, puisqu’il a
affiché une progression de 10% en
2012, et de quelque 15% en 2013,
pour atteindre alors 450.000 euros.
L’année écoulée a néanmoins mis un
frein à cette constante progression,
ramenant cette fois le prix de référence
à 432.000 euros, soit une baisse de
4%. Pour cette année, les estimations
indiquent un rattrapage des prix pour
revenir au niveau de 2013, soit un prix
de référence qui se fixerait à 450.000
euros.
Faire face au vieillissement
Les nouveaux lotissements du côté
du quartier du Chenois, ou encore les
269 logements du projet Bella Vita qui
devraient être livrés fin 2015 sont des
exemples d’un phénomène appelé à se
poursuivre pour résorber une demande
qui ne fait que grandir. Waterloo se
prépare à faire face au vieillissement de
sa population en soignant ses seniors.
Un enjeu de taille pour une commune
où les habitants meurent 1,5 année
plus tard qu’ailleurs en Wallonie, et où
le taux de naissance est bien inférieur
à la moyenne. Avec ce danger de
développer des chantiers immobiliers
qui visent essentiellement les plus
nantis, excluant de ce fait les jeunes qui
se trouvent souvent contraints de louer
leur logement.
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332.000 euros
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495.000 euros
Appartement :
450.000 euros
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12 ACTU
Sécurisez
votre habitati n
contre le cambriolage
Tandis que la criminalité diminue, le
nombre de cambriolages reste alarmant
dans notre pays. Il n’est donc jamais
trop tôt pour sécuriser votre habitation.
Lorsque vous achetez un bien, mieux
vaut vous occuper tout de suite de
la prévention contre le cambriolage.
Ayez une longueur d’avance sur les
cambrioleurs en protégeant votre bien.
La sécurisation de votre maison n’est efficace que si
elle est infaillible. Posez-vous la question : comment
essayeriez-vous d’entrer dans votre maison ? Votre cave
dispose-t-elle d’une petite fenêtre ou une des portes de
la maison comporte-t-elle une serrure défaillante ?
Pensez surtout à sécuriser la façade du rez-dechaussée. Veillez à ce que chaque porte extérieure
soit correctement montée et possède de préférence
des points d’ancrage. Renforcez les fenêtres et
équipez-les de bonnes serrures. Au rez-de-chaussée,
les poignées des fenêtres et le vitrage sécurisé
peuvent s’avérer intéressants. Les volets roulants
offrent aussi une protection non négligeable.
Adoptez de bonnes habitudes
La plupart des tentatives de cambriolage se produisent
durant la journée, lorsque les volets sont ouverts et
que les portes et fenêtres ne sont manifestement pas
verrouillées. Adopter quelques habitudes simples est
donc la meilleure mesure de précaution qui soit contre
les risques de cambriolage :
> P ensez toujours à verrouiller portes et fenêtres,
même si vous ne quittez votre habitation que
pour une courte durée. Une fenêtre en position
oscillo-battante n’offre aucune sécurité et
beaucoup d’assureurs n’interviennent pas si un
cambriolage s’est produit alors que vous aviez
laissé la fenêtre dans cette position.
> Ne laissez pas les clés de réserve en vue. Ne les
cachez pas non plus à un endroit trop évident,
comme sous un pot de fleurs ou un paillasson !
> Soyez prudent avec vos objets de valeur : ne les
laissez pas traîner à des endroits bien visibles.
Ne laissez non plus les emballages en carton
de vos derniers achats coûteux devant la porte.
C’est le meilleur moyen de faire savoir aux
cambrioleurs ce qu’il y a à voler chez vous.
> Vous êtes en train d’effectuer des travaux de
rénovation ? Retirez les échelles lorsque vous
ne les utilisez pas.
> Vous partez en voyage ? Une maison qui semble
inhabitée est une proie facile pour les cambrioleurs.
Peut-être faut-il demander à un voisin de venir
tondre votre pelouse et vider votre boîte aux lettres ?
Vidéosurveillance et systèmes
d’alarme
Un système de sécurité électronique n’a d’intérêt
que si votre habitation est correctement sécurisée.
Une alarme ou un système de vidéosurveillance
empêche en effet les cambrioleurs de s’introduire
chez vous. Une installation visible peut les effrayer.
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