Saisie immobilière

Saisie immobilière
Mathieu Lambert - Octobre 2011
Quelles sont les modalités d’une saisie-exécution immobilière pratiquée en cas de
défaut de paiement de taxes par un redevable ?
La saisie-exécution immobilière est un mode de poursuite en matière de taxes
communales (sur cette question, voy. G. de Leval, "La saisie immobilière", Rép. not., t.
XIII, l. II, 2007; J. Astaes, Les impôts communaux, t. II, Poursuites – Contentieux,
Bruges, Vanden Broele, spéc. Titre III / Chapitre V, màj 2/2001).
En effet, tout créancier qui dispose d'un titre exécutoire peut faire vendre les biens
immobiliers de son débiteur (C. jud., art. 1560), dans le respect de certaines conditions.
Bien sûr, le collège communal n'autorisera le receveur à engager pareille procédure que
si la commune y a un intérêt. Ainsi, le receveur ne saisira pas un bien immobilier déjà
grevé en faveur d'autres créanciers dont l'hypothèque prend rang avant celle de la
commune ou lorsque la valeur vénale du bien est égale ou inférieure aux frais liés à la
vente forcée.
A cet égard, c'est l'occasion de rappeler que, conformément à l'article L3321-12 du Code
de la démocratie locale et de la décentralisation, les dispositions du titre VII, chapitres
1er, 3, 4, 7 à 10, du Code des impôts sur les revenus sont applicables aux taxes
communales pour autant qu'elles ne concernent pas spécialement les impôts sur les
revenus.
Ainsi la caisse communale dispose-t-elle, comme le Trésor public, d'une hypothèque
légale qui prend rang à partir de son inscription, à la diligence du receveur (CIR 1992,
art. 425 et ss.). Dans l'hypothèse d'une telle inscription, l'article 1563 du Code judiciaire
trouvera à s'appliquer; celui-ci stipule en effet que "le créancier ne peut commencer les
poursuites en expropriation des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués, que dans le
cas d'insuffisance des biens qui lui sont hypothéqués".
Par application analogue de l'article 160 de l'arrêté d'exécution du Code des impôts sur
Par application analogue de l'article 160 de l'arrêté d'exécution du Code des impôts sur
les revenus (AR/CIR 1992), conformément à l'article L3321-12 du Code de la démocratie
locale et de la décentralisation précité, le receveur doit obtenir l'autorisation du collège
communal de procéder à une saisie-exécution immobilière.
Une fois l'autorisation obtenue et préalablement à la saisie elle-même, un
commandement doit être signifié par exploit d'huissier au débiteur défaillant (C. jud.,
art. 1564, al. 1er). Outre les mentions communes à tout exploit (C. jud., art. 43), l'article
1564 du Code judiciaire impose des formalités propres au commandement, notamment la
mention des immeubles à saisir, de la manière prescrite par l'article 141 de la loi
hypothécaire du 16 décembre 1851. Si cette dernière mention figure bien inscrite de
cette manière dans le commandement, le créancier a la faculté de le faire transcrire au
bureau des hypothèques, afin de le rendre opposable aux tiers et de rendre l'immeuble
concerné indisponible.
La saisie – également par un exploit d'huissier – doit en principe être pratiquée dans les
six moins de la signification du commandement; elle ne peut l'être qu'au plus tôt quinze
jours après celle-ci (C. jud., art. 1566-1567). Les mentions de l'exploit sont celles
reprises à l'article 1368 du Code judiciaire, notamment l'énonciation du titre exécutoire
en vertu duquel la saisie est pratiquée – en l'occurrence le rôle de la taxe – et l'indication
des biens saisis. L'exploit de saisie est transcrit dans les quinze jours au bureau des
hypothèques de la situation du bien (C. jud., art. 1568).
Conformément à l'article 1580, al. 1er, du Code judiciaire, "dans le mois de la
transcription de la saisie, le créancier présente requête au juge [des saisies du lieu de
l'immeuble], aux fins de nomination d'un notaire chargé de procéder à l'adjudication
ou à la vente de gré à gré des biens saisis et aux opérations d'ordre".
La suite de la procédure, sous la responsabilité du notaire ainsi désigné est réglée par les
articles 1580 et suivants du Code judiciaire.
La question de la signification des exploits d'huissier revêt ainsi une importance toute
particulière, d'autant plus lorsque, comme cela se présente parfois, le redevable est
domicilié à l'étranger (sur cette question, voy. G. de Leval, Eléments de procédure civile,
2e éd., Bruxelles, Larcier, 2005, n° 77-79, pp. 117-122).
A noter cependant que la signification à l'étranger est non-avenue si, notamment, une
résidence en Belgique est connue. Dans cette hypothèse, la signification peut être faite en
personne (C. jud., art. 33) ou à ladite résidence du destinataire (C. jud., art. 35).
Si elle doit être faite au domicile à l'étranger, divers règlements européens et/ou
conventions internationales pourraient trouver à s'appliquer (id.). Le cas échéant, "en
raison du manque de fiabilité des modes de signification transfrontaliers, la partie
signifiante [met] en œuvre simultanément les procédés disponibles" (ibid., n° 78, p. 118).
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