LE RENDEMENT IMMOBILIER
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LE RENDEMENT IMMOBILIER
Date: 13.05.2015 Market 1227 Carouge 022/ 301 59 18 www.market.ch Genre de média: Médias imprimés Type de média: Magazines populaires Tirage: 10'900 Parution: mensuelle N° de thème: 229.007 N° d'abonnement: 229007 Page: 58 Surface: 65'359 mm² HEUREUSEMENT, IL RESTE LE RENDEMENT IMMOBILIER RELATIVE HOMOGÉNÉITÉ DES RENDEMENTS DES FONDS Ce sont les sociétés immobilières (un marché de 17 milliards de francs) qui arrivent en tête des performances du marché immobilier titrisé. avec quelque 9% de croissance sur les cinq dernières années, 7% environ sur les 25 dernières années. Elles sont suivies par les fonds immobiliers (un marché de 34 milliards de francs) avec respectivement +7.55 % et +5.9 %, puis les fondations (un marché de 31 milliards de francs) avec +5.77 % et +4.97 %. Sur la seule année 2014, les sociétés immobilières ont affiché un taux de croissance de 14 %, les fonds immobiliers de 13.3% et les fondations de 5.1 %. Depuis le début de l'année, le sous-secteur immobilier du Swiss Performance Index (SPI), le Real Estate Holding & Development, porté par la chute historique des rendements en francs suisses, continue de s'apprécier à un rythme plus soutenu (+9.4 % au 11 mars) que le SPI, l'indice de performance le plus suivi de Suisse (+2.54 %). Cela était déjà le cas en 2014 (+13.64 % versus 13 %) ainsi que sur les cinq dernières années (+9.07 versus 8.79 %). Rien d'étonnant à ce que les investisseurs se tournent vers l'immobilier, qui consitute une alternative crédible aux obligations de la Confédération (voire graphique). Une ruée qui ne se fait pas au détriment des actions, comme cela a été le cas en 2008, mais des obligations. Les actuels arbitrages entre actifs se soldent par un transfert de l'obligataire vers les fonds de placements immobiliers. L'IMMOBILIER TITRISE A CONNU PARTICULIÈRE À L'HEURE OÙ LES CES VINGT DERNIÈRES ANNÉES TAUX OBLIGATAIRES SONT NÉGATIFS. DES NIVEAUX DE PERFORMANCE DE +5 À +7 %. DEPUIS LE DÉBUT DE L'ANNÉE, LA TENDANCE S'INSCRIT DANS LA CONTINUITÉ DE 2014, UNE ANNÉE EXCEPTIONNELLE AVEC DES RENDEMENTS DE L'ORDRE DE 14 %. Le marché de l'immobilier indirect se répartit entre les fonds immobiliaers (cotés ou non), les sociétés immobilières cotées en bourse, et les fondations immobilières. Contrairement à l'investissement dans l'immobilier direct (terrains et immeubles), ces actifs présentent POURTANT, CETTE CLASSE D'ACTIFS l'avantage d'être liquides, étant échangés sur RESTE MOINS PRISÉE QUE D'AUTRES le marché primaire et secondaire (sauf les fon(ACTIONS, FONDS ALTERNATIFS), PAR dations). Autre avantage, ils permettent une LES BANQUES NOTAMMENT. ELLE plus grande diversification au sein-même du OFFRE DES OPPORTUNITÉS DE DIVER- secteur de l'immobilier. Il faudrait en effet beaucoup de capital pour investir dans des SIFICATION DE PORTEFEUILLE ET DE immeubles dans plusieurs cantons suisses pour RETOUR SUR INVESTISSEMENT QUI réduire l'exposition à un canton, alors qu'un seul MÉRITENT UNE ATTENTION TOUTE fonds immobilier permet d'intégrer la diversité Observation des médias Analyse des médias Gestion de l'information Services linguistiques ARGUS der Presse AG Rüdigerstrasse 15, case postale, 8027 Zurich Tél. 044 388 82 00, Fax 044 388 82 01 www.argus.ch Réf. Argus: 57845548 Coupure Page: 1/4 Rapport page: 15/34 Date: 13.05.2015 Market 1227 Carouge 022/ 301 59 18 www.market.ch Genre de média: Médias imprimés Type de média: Magazines populaires Tirage: 10'900 Parution: mensuelle N° de thème: 229.007 N° d'abonnement: 229007 Page: 58 Surface: 65'359 mm² géographique. Avec, à la clé, une optimisation de la couverture du risque. Enfin, alors même qu'ils n'impliquent pas les contraintes de gestion liées à l'immobilier direct, ils offrent des taux de rendement plus élevés sur le long terme. Le rendement immobilier moyen est relativement stable à long terme et proche de 3 %. PERFORMANCE DES FONDS, FONDATIONS ET SOCIÉTÉS (1999-2015) 300 SXI SXI Real Real Estate Estate Idsx Idsx Tr Tr 275 - Kgast Immo-index Daily Kgast Immo-index Daily1997-10 1997-10 250 - SXI SXI RealReal Estae Funds Estae Funds Tr Tr 225 200 175 150 150 125 125 100 100 75 50 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 07 07 08 08 09 09 10 10 11 12 12 13 14 14 UN CONTEXTE PORTEUR Cette tendance devrait durer, estiment les analystes de BBGI Group. D'une part parce que les indicateurs de risque du marché immobilier sont en phase d'amélioration. Le secteur montre en effet des signes de retour à un cycle normal sur chacun des segments qui le composent. Les taux de vacances dans le locatif, de l'ordre de 0.4 à 0.6 % (un niveau qui reste favorable), sont au plus haut depuis 2001 ; l'offre de bureaux excédentaire commence à s'accompagner d'une baisse des prix ; l'offre de surfaces de vente a atteint son plus bas niveau depuis 1995 tandis que la production de logement s'est ralentie pour revenir à son niveau de 2001 et s'adapter à la demande depuis 2001. Les conditions sont réunies pour un atterrissage en douceur des prix dans un contexte où les taux d'intérêt devraient rester bas. D'autre part parce que les deux décennies entre 1995 et 2015 montrent que le rendement immobilier est resté Observation des médias Analyse des médias Gestion de l'information Services linguistiques ARGUS der Presse AG Rüdigerstrasse 15, case postale, 8027 Zurich Tél. 044 388 82 00, Fax 044 388 82 01 www.argus.ch Réf. Argus: 57845548 Coupure Page: 2/4 Rapport page: 16/34 Date: 13.05.2015 Market 1227 Carouge 022/ 301 59 18 www.market.ch Genre de média: Médias imprimés Type de média: Magazines populaires Tirage: 10'900 Parution: mensuelle N° de thème: 229.007 N° d'abonnement: 229007 Page: 58 Surface: 65'359 mm² PERFORMANCES DU SPI SPI ET ET PERFORMANCES COMPARÉES DU DE SON SOUS-SECTEUR IMMOBILIER EN 2014 ET DEPUIS LE 1ER JANVIER 2015 YTD 2104 3% SPI INDEX 13% 9% REAL ESTATE ESTATE HOLDING HOLDING DEVELOPMENT 14% Le sous-secteur «Real Estate Holding & Development de l'indice SPI, composé de 16 sociétés pour une capitalisation boursière de 16'941 millions de CHF, a surperformé aussi bien en 2014 que depuis le début de l'année le SPI dont il représente seulement 1.09%. indifférent aux cycles de taux longs. Il n'a d'ailleurs pas suivi la baisse récente des taux d'intérêt et offre aujourd'hui un rendement relatif très attrayant. Ainsi, si les experts qui valorisent les biens étaient amenés à baisser les taux de capitalisation provoquant ainsi une hausse des valeurs et une baisse des agios, la courbe de la prime de risque, qui atteint 2.5 % actuellement, ne devrait pas s'inverser dans un contexte de hausse probable des dividendes en 2015. BBGI Group table sur une prime de risque cumulée de 12.5 % sur un horizon de cinq ans. Les cours des fonds de placements devraient continuer à monter, les dividendes aussi. Des perspectives prometteuses et stables particulièrement attirantes pour les Observation des médias Analyse des médias Gestion de l'information Services linguistiques ARGUS der Presse AG Rüdigerstrasse 15, case postale, 8027 Zurich Tél. 044 388 82 00, Fax 044 388 82 01 www.argus.ch Réf. Argus: 57845548 Coupure Page: 3/4 Rapport page: 17/34 Date: 13.05.2015 Market 1227 Carouge 022/ 301 59 18 www.market.ch Genre de média: Médias imprimés Type de média: Magazines populaires Tirage: 10'900 Parution: mensuelle N° de thème: 229.007 N° d'abonnement: 229007 Page: 58 Surface: 65'359 mm² investisseurs, privés ou institutionnels, caisses de pension en tête. Ces dernières profiteront à n'en pas douter de la possibilité qu'elles ont de porter la part des investissements dans des fonds immobiliers, suisses et internationaux LE DIFFÉRENTIEL DE RENDEMENT CONTINUERA DE SOUTENIR L'ARBITRAGE DES PLACEMENTS OBLIGATAIRES VERS L'IMMOBILIER jusqu'à 30 % de leur patrimoine (contre 20 aujourd'hui). Et ce d'autant plus facilement que le nombre de véhicules de placement est en constante augmentation sur le marché de l'immobilier titrisé - dont la taille reste pourtant modeste, moins de 100 milliards de francs, soit quelque 4 % de la valeur totale du marché de l'immobilier (selon Wüest & Partner) -, un des derniers bastions où les rendements sont au rendez-vous. ANNE BARRAT Observation des médias Analyse des médias Gestion de l'information Services linguistiques ARGUS der Presse AG Rüdigerstrasse 15, case postale, 8027 Zurich Tél. 044 388 82 00, Fax 044 388 82 01 www.argus.ch Réf. Argus: 57845548 Coupure Page: 4/4 Rapport page: 18/34