fiez pas aux apparences

Date: 01.09.2013
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Parution: mensuelle
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Par Serge Robin, Associé Gonet & Cie
Immobilier en Suisse, ne vous
fiez pas aux apparences...
le début de l'année, les indices immobiliers (sociétés immobilières et fonds immobiliers) reculent de 2 à 5%
alors que l'indice général des actions suisses (SPI) est en
Depuis
hausse de près de 20%. Les analystes incitent à sortir de cette
classe d'actifs au prétexte qu'elle sera à terme pénalisée par la
hausse des taux d'intérêt. La BNS ne cesse en effet de claironner
qu'il faut endiguer la progression du
crédit hypothécaire à l'origine d'une
bulle sur le marché immoer suisse.
La hausse des prix a été particu-
«L'immobilier coté suisse
peut procurer une
opportunité d'achat.»
lièrement marquée dans certaines
zones géographiques, essentiellement l'Arc lémanique, la région de
Zurich et les autres grandes agglomérations. Plusieurs indicateurs,
tels que le rapport entre le prix des logements et le revenu des
ménages ou le rendement des loyers, montrent que le marché
immobilier est proche de son zénith. Une analyse détaillée par
type d'immobilier (résidentiel, bureau, commercial) révèle que la
progression des prix devrait s'essouffler. Les mesures prises par
les autorités (plus grande proportion de fonds propres exigée) se
répercutent également sur la demande, engendrant une surabondance d'offre dans certains segments.
Le rendement brut de l'immobilier coté recule. Il sera inférieur
à 6% cette année pour les fonds immobiliers contre plus de 7% il
y a cinq ans. La hausse des prix de l'immobilier est la principale
cause de cette érosion, les transactions récentes se faisant sur la
base d'un rendement compris entre 4,5 et 5%. Il convient d'y ajouter le coût des récentes contraintes légales qui ne peut pas être
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entièrement reporté sur les locataires, par exemple le coût des
certificats énergétiques ou les diagnostics amiante. Cela incite
les sociétés à travailler à l'amélioration du rendement (changement
d'affectation, utilisation des combles). Mais cela peut-il suffire à
convaincre les investisseurs?
Il convient d'y regarder de plus près. En effet la performance
des fonds et sociétés immobilières cotées est avant tout fonc-
tion du coupon et de la variation du cours. La distribution
devrait pouvoir être maintenue à environ 3%. Le cours ne
dépend pas seulement de l'évolution
des prix et du rendement de l'immobi-
lier qui se répercutent dans la valeur
nette d'actifs. La fluctuation de l'agio,
c'est-à-dire la prime ou l'escompte que
les investisseurs sont prêts à payer,
joue un rôle important sur le cours de
l'immobilier coté. Ainsi, près de la moi-
tié de la performance réalisée entre
2008 et 2012 a été le fruit d'une augmentation de l'agio qui est
passé de -4% à +20%. Entre mai et juillet de cette année, l'agio
des fonds cotés a fondu de 6%, revenant à 14%, ce qui explique
le fort recul récent des cours.
Pour un investisseur domestique, l'immobilier coté suisse
peut procurer une opportunité d'achat. Effectivement, le rendement des obligations est maigre, les emprunts de la Confédération à dix ans ne rapportant que 1% et les autres dettes cotées
affichent une rémunération inférieure à 1,5%. Un grand nombre
de fonds immobiliers cotés détiennent leurs immeubles en direct,
ce qui procure des avantages fiscaux importants. Ainsi, le coupon n'est pas soumis à l'impôt anticipé ni à l'impôt sur le revenu.
De plus, la part de la fortune investie en immobilier (à vrai dire
la quasi-totalité) n'est pas soumise à l'impôt sur la fortune. Dès
lors, la déconfiture récente du secteur procure une opportunité
de générer un coupon attrayant avec un risque limité suite au
violent recul de l'agio.
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