Property Times Toulouse T4 2014

DTZ Research
PROPERTY TIMES
Le neuf booste le marché
Toulouse Bureaux T4 2014

Après le repli enregistré en 2013, le marché des bureaux de Toulouse renoue avec
la croissance avec une progression de 8% de ses transactions en 2014. Avec un
volume placé de 142 000 m², il retrouve ainsi son niveau de commercialisations
antérieur. Cette hausse s’explique par le grand retour des transactions sur les
grandes surfaces ; elles ont représenté plus de la moitié du volume total des
transactions cette année.

Les valeurs à la location des bureaux neufs ou récents sont stables et se
positionnent respectivement autour de 150 et 135 €/m²/an. Dans le même temps la
nde
valeur moyenne de transactions des bureaux de 2 main a, quant à elle, grimpé
de 9% pour retrouver son niveau d’avant 2013, à 120 €/m²/an.

Après une forte résorption en 2012, l’offre immédiatement disponible à Toulouse
s’était sensiblement réduite en 2013. L’année 2014 marque une rupture de cette
tendance baissière et voit les disponibilités immédiates acter une hausse de 9%.
Le stock dépasse ainsi la barre des 200 000 m² fin 2014, avec un taux de vacance
nde
à 5,1%. Le stock de 2 main enregistre la plus forte progression pour atteindre un
niveau d’offre important avec près de 154 000 m² disponibles. Dans le même
temps, le stock neuf a continué de se résorber (-11% en un an) pour tomber à
59 300 m² de bureaux vacants fin 2014.

Les livraisons ont été importantes cette année avec 35 700 m² de bureaux neufs
livrés dont un petit tiers était encore disponible à son achèvement. Les chantiers
en cours sont nombreux à Toulouse mais les clés en main et les comptes propres
sont aujourd’hui la règle. Ainsi à peine 10 000 m² sont actuellement disponibles
dans les opérations en chantier. Les projets à l’étude sont pour la plupart soumis à
une précommercialisation en tout ou partie avant leur mise en chantier. Ainsi,
ère
malgré une offre immédiate de 1 main très faible, les acteurs du marché restent
très prudents.
24 Février 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée et valeurs
locatives
3
Offre immédiate et future
4
Définitions
5
Auteur
Hélène Boreau
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsables des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Graphique 1
Demande placée et offre immédiate à Toulouse, en milliers de m²
300
250
200
150
100
50
0
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
Première main
Seconde main
Offre immédiate
Source : DTZ
www.dtz.com
Property Times
1
Toulouse Bureaux T4 2014
Contexte économique
Graphique 2
Inertie à la française…
Le surplace de l’économie française s’est poursuivi au 3ème
trimestre avec un taux de croissance faible (+0,3%) alors que
les chiffres du 2ème trimestre ont fait l’objet d’une révision à la
baisse (-0,1% contre 0% lors de la 1ère publication)
(graphique 2). La consommation des ménages continue
d’augmenter de façon modérée (+0,3% après +0,2%), alors
que celle des administrations est en hausse de 0,8% sur la
même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd’hui la
croissance de l’économie.
Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments
viennent donner une certaine crédibilité aux projections de
croissance de 1% en 2015, présentées par l’INSEE et relayées
par le gouvernement.
Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième
mois consécutif et se positionne à 90 points. Il atteint son plus
haut niveau depuis novembre 2010 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien
sûr rester prudent sur l’interprétation de ce frémissement de
l’opinion des ménages, qui bénéficie d’une conjonction
d’éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation
et taux d’emprunt historiquement bas).
Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et
l’indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points
pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité
des climats sectoriels sont d’ailleurs restés stables, à
l’exception du commerce de détail qui perd un point.
L'indicateur de retournement pour l’ensemble des secteurs
reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l’espoir d’un
retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier
dans le secteur des services.
Croissance du PIB en France, %
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
-2,0
Source: INSEE
Graphique 3
Enquêtes de conjoncture, indices
120
110
100
90
80
70
60
Climat des affaires
Nouvelle hausse du chômage
La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d’août
2014 (-0,3%) n’aura pas été suivie d’effet, et, dès septembre la
courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de
chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd’hui
3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3
mois, la progression de ce chiffre est de l’ordre de 0,7% par
mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe
s’inverser à court terme.
En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d’emploi a lui
aussi augmenté dans une proportion d’ailleurs plus élevée que
sur l’ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an –
données de septembre 2014 à comparer à +4,3% pour la
France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture
font état de difficultés croissantes dans l’industrie, d’une
dégradation dans le commerce, d’un secteur des services à la
peine, et d’une détérioration du chiffre d’affaires de la
construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI
devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour
les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 2014).
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Moral des ménages
Source: INSEE
Graphique 4
Demandeurs d’emploi en France, en milliers, catégorie A1
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
Source: INSEE
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2
Toulouse Bureaux T4 2014
Demande placée et valeurs locatives
Graphique 5
Demande placée de bureaux à Toulouse, en milliers de m²
Le retour du neuf
200
Après le repli de 2013, le marché des bureaux toulousain est
de nouveau en progression en 2014 avec un volume placé de
142 000 m². Il retrouve ainsi son niveau moyen de
commercialisations enregistré entre 2009 et 2012.
Cette hausse est grande partie due au retour des transactions
ère
de 1 main, peu nombreuses en 2013. La tendance s’est
inversée en 2014 et les transactions neuves représentent
désormais 58% de la demande placée, contre 32% en 2013.
Si le volume de la demande placée a progressé de 26% en un
an, le nombre de transactions a, quant à lui, reculé en un an
passant de 242 en 2013 à 234 en 2014. Les transactions de
l’année ont en effet porté sur des surfaces plus grandes (605
m² en moyenne contre 465 m² en 2013). Ainsi, les surfaces de
plus de 1 000 m², qui ont représenté 10% des transactions, ont
capté les 2/3 des surfaces commercialisées.
Les 3 premières transactions sont supérieures à 10 000 m² et
ont porté sur des immeubles à construire dans la zone
aéroportuaire de Blagnac. Il s’agit de : SAFRAN sur 25 000 m²,
du « campus » d’AIRBUS sur 17 700 m² et enfin le siège
régional d’AKKA TECHNOLOGIE sur 12 000 m² dans la ZAC
Andromède. Les mouvements suivants sont compris entre
3 000 et 5 000 m². Ils ont profité à l’ensemble de l’agglomération
mais ont tout de même été majoritairement à l’Ouest,
ère
principalement sur des immeubles de 1 main.
Pour la deuxième année consécutive, les valeurs locatives des
bureaux neufs ou restructurés ainsi que des bureaux récents
sont stables. Ainsi la moyenne pour des bureaux neufs sur
l’agglomération toulousaine se situe autour de 150 €/m²/an et
celle des bureaux « récents » autour de 135 €/m²/an.
nde
100
50
0
Première main
Seconde main
Sources: OTIE-AUAT, DTZ
Graphique 6
Valeurs locatives de bureaux à Toulouse, en €/m²/an
180
160
140
120
100
80
60
Neuf ou restructuré
Hausse des valeurs locatives de seconde main
En revanche, la valeur moyenne pour les bureaux de 2
fluctue beaucoup plus. Après avoir baissé en 2013, elle
remonte en 2014 pour atteindre 120 €/m²/an.
150
Récent
Ancien
Sources: OTIE-AUAT, DTZ
main
Borderouge affiche la valeur locative moyenne la plus élevée
nde
pour le neuf, autour de 160 €/m²/an. Pour la 2 main,
certaines valeurs en centre-ville sont très proches de la
moyenne du neuf (150 €/m²/an). A contrario, le Sud-Est
nde
enregistre les valeurs moyenne de 2 main les plus basses,
autour de 100-110 €/m²/an.
Tableau 1
Principales transactions de bureaux à Toulouse en 2014
Localisation
Preneur
Surface
Etat
BLAGNAC
SAFRAN
25 000 m²
En chantier
BLAGNAC
AIRBUS GROUP
17 700 m²
En chantier
BLAGNAC – ZAC ANDROMEDE
AKKA TECHNOLOGIE
12 000 m²
En chantier
TOULOUSE – BASSO COMBO
CGI
5 000 m²
Ancien
TOULOUSE – ST MARTIN DU TOUCH
ECA SINTERS
3 700 m²
En chantier
Sources: OTIE-AUAT, DTZ
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Property Times
3
Toulouse Bureaux T4 2014
Offre immédiate et future
Graphique 7
Offre immédiate de bureaux à Toulouse, en milliers de m²
Progression du stock de 2
nde
300
main
Après une forte résorption en 2012, l’offre immédiatement
disponible à Toulouse enregistre une augmentation en 2014
(+9%). Le stock a ainsi dépassé les 200 000 m² fin 2014 avec
un taux de vacance désormais à 5,1%. Cet accroissement du
nde
stock vient essentiellement des disponibilités de 2 main
(+18% en un an) qui affichent un niveau de sur-offre similaire
à celui de 2011 avec près de 154 000 m² disponibles.
A l’inverse, le stock de bureaux neufs continuent de se
résorber, et ce malgré près de 10 000 m² vacants livrés en
ère
2014. Les surfaces de 1 main qui constituaient la moitié du
stock en 2010 n’ont cessé de reculer pour tomber à 59 300 m²
fin 2014 (-11% en un an).
ère
Cette contraction du stock de 1 main met deux secteurs de
Toulouse sous tension : le Nord-Ouest, où seulement 12 000
m² de bureaux neufs sont disponibles, et le Centre-ville, où
l’offre neuve immédiate est désormais inexistante. L’offre de
bureaux neufs reste en revanche importante sur le Sud-Ouest
(35 000 m²) mais elle va progressivement basculer dans le
stock de bureaux de plus de cinq ans dès 2015.
nde
L’offre massive de 2 main se répartit, quant à elle,
principalement entre le Sud-Est (32%), le Sud Ouest (26%) et
le Nord-Ouest (23%).
250
200
150
100
50
0
Première main
Seconde main
Source: DTZ
Graphique 8
Taux de vacance à Toulouse
8%
6%
4%
2%
0%
Alerte sur l’offre future !
Huit opérations ont été livrées en 2014 pour un total de 35 700
m² dont près de 10 000 m² disponibles à la livraison. Malgré un
nombre de chantiers important (environ 95 000 m²), un seul
immeuble propose des surfaces disponibles : la 3ème tranche
du Golf Park à Basso Combo, soit seulement 5 800 m². La
construction de bureaux à Toulouse est en effet dominée par
les clés en main ou les comptes propres (Airbus, Akka
Technologie, Safran…).
De nombreux projets ont reçu leurs autorisations de
construire ; ils représentent un volume total de 74 000 m²
potentiellement livrables dans les 2 ans, mais soumis à une
ère
précommercialisation. Malgré une offre immédiate de 1 main
très faible, les acteurs du marché restent donc toujours très
prudents.
Source: DTZ
Graphique 9
Offre de 1
ère
main (> 1 000 m²) à Toulouse, en milliers de m²
140
120
100
80
60
40
20
0
2015
2016
En chantier
2017
Avec Permis
Sans Permis
Source: DTZ
Tableau 2
Projets significatifs de bureaux à Toulouse
Opération
Secteur
Promoteur/investisseur
Surface
GOLF PARK – tr.3
BASSO COMBO
DOUGHTY HANSON
5 760 m²
2015
VERDAUJA
BALMA GRAMONT
PITCH PROMOTION
5 200 m²
2016
LES AMARANTES 6 tr.3
BORDEROUGE
GA PROMOTION
9 200 m²
2016
ELYPSIS
CENTRE VILLE
VIAE/CFA ATLANTIQUE
4 800 m²
2016
ZAC ANDROMEDE
ICADE PROMOTION
TERTIAIRE
17 300 m²
2017
AIR D’ENVOL
Année de livraison
Source: DTZ
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4
Toulouse Bureaux T4 2014
Définitions
Demande placée :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente,
réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les
précommercialisations, les clés en main et les opérations pour
compte-propre, sous réserve de la levée des conditions
suspensives.
Offre immédiate :
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la
commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches
de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective
du locataire.
Loyer moyen de 1ère main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 2nde main :
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen
correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface
totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves
ou restructurées).
Loyer prime :
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de
transaction les plus élevées observées sur des immeubles
neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une
durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux :
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier
avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore
livrées.
Production neuve certaine de bureaux :
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et
non encore livrées.
Production neuve probable de bureaux :
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un
instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de
construire.
Production neuve potentielle de bureaux :
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire.
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5
EMEA
France
Agency
Toulouse
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
PDG
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Pascale Cieutat
Directrice
+33 (0)5 61 23 30 47
[email protected]
Investissement
Valuation
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Asset Management
Conseil
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
[email protected]
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