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L`achat et la vente d`une résidence Introduction Cette capsule se
www.ajefs.ca L’achat et la vente d’une résidence Introduction Cette capsule se veut un guide juridique pour les acheteurs et vendeurs d’immeubles résidentiels en Saskatchewan. Elle aborde les questions d’intérêt juridique les plus fréquemment soulevés lors d’une transaction immobilière. Tout acheteur ou vendeur de biens immobiliers est amené à signer des contrats et à prendre d’importantes décisions d’ordre personnel, financier ou juridique. Cette capsule offre de l’information générale visant à aider les acheteurs et vendeurs de propriété à prendre des décisions éclairées lorsque vient le temps de faire ou d’accepter une offre, de trouver du financement ou d’effectuer un transfert de titre. Les acheteurs La décision d’acheter une résidence L’achat d’une résidence est probablement la plus importante transaction qu’une personne effectuera dans sa vie. Une telle décision ne devrait pas être précipitée. Un contrat visant l’achat d’une propriété impose un certain nombre d’obligations financières et juridiques à l’acheteur. Il est crucial de se pencher sur ces obligations avant de procéder à l’achat d’une résidence. Tout acheteur devrait d’abord et avant tout déterminer s’il est en mesure d’acheter une résidence. On suggère habituellement de ne pas dépenser, par année, une somme d’argent supérieure à 30 % de son revenu annuel brut sur l’achat d’une résidence. Ce montant devrait couvrir les paiements effectués sur le principal et l’intérêt de l’hypothèque, ainsi que les taxes (P.I.T.. Par exemple, une personne qui gagne 2 000 $ par mois avant déductions devrait envisager de ne pas dépenser plus de 600 $ par mois en paiements P.I.T. Le paiement initial Si une hypothèque s’avère nécessaire pour payer une partie du prix d’achat, l’acheteur doit effectuer un paiement initial qui représente au moins 5 % du prix d’achat. Ce montant devrait être de l’argent que l’acheteur possède déjà. Règle générale, les prêteurs commerciaux considèrent inacceptable qu’une personne emprunte de l’argent pour faire un paiement initial. L’acheteur a le droit de verser un montant supérieur à 5 % du prix d’achat. Augmenter le paiement initial permet de réduire la somme d’argent qui devra être empruntée. Il est possible que l’acheteur doive satisfaire à certaines exigences de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) afin de pouvoir effectuer un paiement initial équivalent à seulement 5 % du prix d’achat. Les autres dépenses Le paiement initial n’est pas la seule dépense associée à l’achat d’une propriété. Il existe de nombreux coûts qui échappent souvent à l’attention des futurs acheteurs. Le tableau suivant dresse une liste de certaines dépenses additionnelles qui risquent d’être encourues. Dépenses frais juridiques Ce que les dépenses couvrent Dans le cas d’une transaction immobilière, les frais juridiques se divisent en deux : les frais d’avocat et les déboursements. Les frais d’avocat correspondent aux honoraires que demande un avocat pour offrir ses services soit représenter l’acheteur et protéger ses intérêts dans la transaction. Il est possible que ces frais varient d’un avocat à l’autre. La Law Society a établi des recommandations sur ce qu’elle considère être des honoraires justes et équitables selon le type de transaction immobilière. Cependant, il ne s’agit que de recommandations et si l’avocat décide de les suivre dépend de la politique de prix de son cabinet. Les déboursements correspondent aux menues dépenses effectuées au nom de l’acheteur. Règle générale, les déboursements sont les mêmes peu importe l’avocat choisi. Ces coûts incluent entre autres : - l’enregistrement du transfert et de l’hypothèque (s’applique uniquement à l’acheteur) - l’élimination des charges grevant la propriété, telles qu’une hypothèque, une opposition, un privilège sur biens imposés ou un bref d’exécution (s’applique uniquement au vendeur) - la recherche d’impôts, de titre et de bref pour s’assurer de connaître toutes les créances liées à la propriété - les dépenses administratives, comme la photocopie de documents, les services de courrier, les appels interurbains et les envois par télécopieur La taxe sur les produits et services (TPS) est imposée aux frais d’avocat et aux autres services, alors que la taxe de vente provinciale (TVP) s’applique uniquement aux frais d’avocat. l’impôt foncier l’assurance des biens l’assurance hypothèque l’expertise les frais de demande de prêt hypothécaire L’acheteur doit payer l’impôt foncier correspondant à la partie de l’année fiscale en cours pendant laquelle il aura possession de l’immeuble. Par exemple, si le vendeur a payé l’impôt foncier pour les mois de janvier à décembre d’une année et que l’acheteur prend possession de la propriété le 1er octobre de cette même année, ce dernier devra rembourser au vendeur le montant déboursé pour les mois d’octobre, novembre et décembre. Il est possible que l’acheteur ait à payer un redressement fiscal ou un crédit d’impôt à la société de prêts hypothécaires si l’hypothèque inclut le principal, l’intérêt et les taxes (P.I.T.. Cette pratique permet d’assurer qu’il y aura de l’argent en caisse pour payer l’impôt foncier annuel lorsque celui-ci sera dû. Le prêteur est en mesure d’expliquer de quelle façon le redressement et le crédit sont calculés et payés. L’acheteur doit assurer la propriété contre les pertes afin d’obtenir une hypothèque. L’assurance doit entrer en vigueur au moment où l’acheteur prend possession de l’immeuble. Si l’acheteur effectue un paiement initial qui correspond à moins de 25 % du prix d’achat de la propriété, il obtient un prêt hypothécaire à quotité majorée. Ce type de prêt hypothécaire doit être assuré afin de protéger le prêteur si jamais l’emprunteur manque à ses engagements concernant le prêt. Le coût de l’assurance varie selon le montant du prêt hypothécaire. Ces frais peuvent être ajoutés au prêt hypothécaire et remboursés par le biais des versements hypothécaires mensuels, ou encore être payés en entier directement au prêteur. Il est possible que le prêteur de fonds hypothécaires exige une expertise de la propriété avant d’accorder un prêt. Le prêteur veille à ce que l’expertise soit effectuée, mais c’est l’acheteur qui doit en défrayer les coûts. Le prêteur exige parfois le paiement de frais supplémentaires pour étudier une demande de prêt hypothécaire à quotité majorée. Ces frais ne sont pas remboursés même si la demande est refusée. le rapport de l’arpenteur S’il n’existe aucun rapport d’arpenteur valide concernant la propriété, il est probable que l’acheteur sera obligé d’en faire exécuter un. Un rapport de l’arpenteur indique quelles sont les limites exactes de la propriété et si des servitudes y sont rattachées. Il s’agit d’un document important puisqu’il permet de voir si une partie du garage, de la remise, de la clôture ou de la maison elle-même est située sur la propriété de quelqu’un d’autre. Il permet également de savoir si, au contraire, un bâtiment situé sur le terrain d’une autre personne empiète sur la propriété que l’acheteur envisage d’acquérir. L’une ou l’autre de ces situations risque d’avoir un impact sur la valeur de la propriété et sur la décision du prêteur d’accorder un prêt hypothécaire ou non. l’assurance-vie sur Il est possible de souscrire une assurance vie sur l’hypothèque l’hypothèque. En cas de décès du propriétaire de l’immeuble, l’assurance remboursera le solde impayé du prêt hypothécaire. S’il s’agit de propriétaires conjoints, une assurance vie peut être achetée pour l’un ou l’autre ou pour les deux. Il est également possible, dans certains cas, de souscrire une assurance invalidité. les travaux de Il est important de prendre en considération le coût réparation des réparations qui devront être effectuées. les meubles et électroménagers les frais de déménagement les dépôts de services publics et les frais de branchement L’acheteur devrait tenir compte du coût des meubles et principaux appareils électroménagers qui devront être achetés. Il peut s’agir d’un réfrigérateur, d’un poêle, d’un lave-vaisselle, de rideaux ou stores pour les fenêtres ou d’une tondeuse. Il est possible que l’acheteur débourse des frais de déménagement au moment d’emménager dans sa nouvelle maison. L’acheteur doit effectuer les démarches nécessaires et acquitté les frais de branchement pour que les services publics soient branchés et facturés à son nom en tant que nouveau propriétaire. Il est possible que les entreprises de services publics exigent un dépôt avant de brancher les services. La planification Avant de commencer à visiter des propriétés, les acheteurs devraient avoir une idée du montant d’argent qu’ils sont prêts à mettre. La fourchette de prix de l’acheteur dépend souvent de l’argent dont il dispose pour effectuer le paiement initial et du montant qu’il est en mesure d’emprunter. Il est également utile pour les acheteurs d’avoir une idée du type de propriété et des caractéristiques qu’ils recherchent. Les acheteurs devraient toujours établir leurs priorités afin d’éviter de conclure précipitamment un contrat qu’ils risquent de regretter par la suite. L’achat L’utilisation des services d’un agent immobilier Consulter un agent immobilier dans le but d’acquérir une propriété comporte certains avantages. Un agent est en mesure de montrer à l’acheteur toutes les propriétés répertoriées qui entrent dans sa fourchette de prix. En temps normal, les acheteurs ont la chance de voir un plus grand nombre de propriétés lorsqu’ils font affaire avec un agent. Profiter des services d’un agent immobilier ne coûte rien à l’acheteur. C’est le vendeur qui paie les honoraires de l’agent immobilier sous forme de commission, c’est-à-dire un pourcentage du prix de vente de la propriété. Il n’existe aucun contrat entre un acheteur et un agent immobilier. L’acheteur est libre de choisir un autre agent, de ne pas acheter ou d’acheter directement du vendeur une propriété qui n’est pas répertoriée. Les ventes privées Il est possible d’acheter une propriété en s’adressant directement au vendeur. Il est toutefois important de prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que tous les aspects juridiques de la transaction sont traités en bonne et due forme. Il est conseillé de retenir les services d’un avocat pour que celui-ci révise ou rédige l’offre ou tout autre document afin de s’assurer de la validité juridique et des conditions qui y sont inscrites. L’inspection de la propriété Il est important de poser des questions avant de signer une entente, une offre ou un contrat d’achat. Une fois qu’un document a été signé, il est souvent trop tard pour modifier quoi que ce soit. Les acheteurs ont l’occasion d’inspecter la propriété avant d’accepter de l’acheter et ils devraient pleinement en profiter. Règle générale, les tribunaux ne protégeront pas un acheteur qui découvre ultérieurement un vice ou une imperfection qui aurait pu être décelé au cours de l’inspection. Si des questions sont posées à l’agent immobilier ou au vendeur concernant la propriété, ceux-ci doivent répondre avec honnêteté. Si leurs réponses contiennent de fausses informations au sujet de la propriété, il est possible d’obtenir une compensation par le biais des tribunaux. Voici quelques éléments à vérifier avant de prendre une décision définitive : • La propriété vaut-elle le prix qui est demandé? • Quels sont les coûts de l’impôt foncier, des services publics et du chauffage? • La structure et les fondations de l’immeuble sont-elles solides? • Y a-t-il des problèmes d’égouts ou d’aqueduc? • Le système de chauffage et le chauffe-eau fonctionnent-ils correctement? • Quelle quantité d’isolant retrouve-t-on dans la maison, et de quelle sorte s’agit-il? Les acheteurs qui ne s’y connaissent pas beaucoup dans le domaine et qui désirent obtenir une opinion objective et éclairée au sujet de la propriété devraient contacter une personne compétente en qui ils ont confiance. Il est également possible de recourir à des services d’inspection professionnelle. Certaines personnes déposent une offre d’achat conditionnelle à l’obtention d’une inspection favorable de la bâtisse. Les acheteurs devraient également se renseigner sur le zonage de la propriété. Si cette dernière est située dans une zone mixte à la fois résidentielle et commerciale, il est possible de l’utiliser à des fins commerciales. Par conséquent, la propriété voisine pourrait très bien devenir une entreprise ou un immeuble à appartements. De plus, si la maison possède un appartement pouvant être loué, l’acheteur devrait s’assurer que le zonage autorise la location de cette unité. L’achat d’un appartement en copropriété (condominium) L’appartement en copropriété est un différent type de propriété privée. La personne qui achète ce type de résidence devient le propriétaire d’un logement spécifique situé au sein d’un immeuble à logements multiples et détient le droit exclusif d’utiliser ce logement. Le reste de la propriété, tel que les couloirs, le jardin et la piscine, est « partagé » avec les propriétaires des autres logements. L’acheteur doit contribuer à défrayer les coûts d’entretien et de réparation de ces aires communes et respecter toute autre condition stipulée dans les règlements de l’immeuble en copropriété ou dans l’entente de copropriété. La loi diffère quelque peu lorsqu’il est question de ce type de propriété. Les acheteurs devraient consulter un avocat avant de procéder à la transaction. L’achat d’une propriété appartenant à un non-résident Il est important d’agir avec prudence au moment d’acheter une propriété d’une personne qui ne vit pas au Canada. Lorsqu’une personne ne résidant pas au Canada vend une propriété située au Canada, il est possible qu’elle ait à payer une taxe sur une partie ou la totalité du prix d’achat. Si c’est le cas, et que le vendeur ne paie pas la taxe, l’acheteur risque d’être forcé de la payer s’il n’a pas cherché à savoir si le vendeur était résident canadien ou non. L’achat de terres agricoles ou de toute autre propriété non résidentielle Chaque type de propriété a ses particularités. Lorsqu’il est question d’acheter des terres agricoles, des terrains ou une propriété à usage commercial, récréatif ou locatif, certains aspects supplémentaires doivent parfois être vérifiés avant de déposer une offre d’achat. Les acheteurs devraient consulter un agent immobilier ou un avocat pour s’assurer que tous les facteurs pertinents ont été abordés. La construction d’une nouvelle maison ou la rénovation d’une propriété existante Lorsque l’achat d’un terrain est considéré pour bâtir une résidence, il est conseillé de le faire inspecter pour s’assurer qu’il convient au type de construction envisagée. Qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou de rénovations d’envergure, il est important de vérifier s’il existe des règlements municipaux qui risquent d’empêcher l’exécution des travaux. Que l’acheteur effectue lui-même les travaux ou qu’il engage un entrepreneur, il est important d’obtenir des conseils juridiques avant de signer tout contrat concernant l’achat de matériaux ou de services. Un avocat aide à la rédaction de contrats qui répondent le mieux aux besoins de l’acheteur et il est en mesure de donner des conseils concernant les meilleurs moyens de financer le projet. L’avocat peut également contribuer à s’assurer que le travail effectué est autorisé et qu’il respecte les exigences du code du bâtiment et les règlements de zonage. La vente Les contrats de courtage immobilier Lorsque le vendeur décide de faire appel à une agence immobilière, on lui demande de signer un contrat de courtage immobilier. Il s’agit d’un contrat qui unit le vendeur à l’agence immobilière devant la loi. Ce document donne à l’agence la permission de vendre la propriété sous certaines conditions. Le contrat prévoit également que le vendeur versera une commission si une offre acceptable est présentée. Le contrat de courtage immobilier est en vigueur jusqu’à son échéance. Durant cette période, le vendeur est lié par ce contrat. Un contrat de courtage immobilier est valide pendant une période maximale de un an, mais il est possible de négocier une échéance plus courte avec l’agent immobilier. Si la propriété est vendue une fois que le contrat de courtage immobilier a cessé d’être en vigueur, le vendeur n’aura pas à verser une commission à l’agent immobilier sauf si l’agence a provoqué la vente ou que l’acheteur a pris connaissance de la propriété alors que le contrat n’était pas encore arrivé à échéance. Il est important de bien comprendre le contrat de courtage immobilier et de le parcourir attentivement avec l’agent avant de le signer. Les vendeurs ont le droit de consulter un avocat s’ils ont des doutes ou désirent obtenir des réponses à certaines de leurs questions. La commission La commission représente un pourcentage du prix d’achat, habituellement un maximum de 7 %, et elle est versée à l’agence immobilière. Une fois que le contrat de courtage immobilier est signé, le vendeur doit verser la commission, peu importe le prix d’achat reçu. Si la propriété est vendue sans passer par l’agence, mais que le contrat de courtage immobilier est encore en vigueur, il est possible que la commission doive tout de même être versée. C’est également le cas si le vendeur refuse d’accepter une offre d’achat égale ou supérieure au prix minimal fixé dans le contrat de courtage immobilier. Le montant de la commission varie en fonction de l’entente conclue entre le vendeur et l’agent immobilier. Autrefois, les commissions versées à l’agence immobilière étaient fixées à 7 % du prix de vente. Dans le marché d’aujourd’hui, certains courtiers à escompte demandent un montant beaucoup moins élevé. Il est aussi possible qu’un courtier soit prêt à négocier sa commission à la baisse dans le but d’obtenir un contrat de courtage immobilier. Les contrats de courtage avec inscription au Service inter-agences (S.I.A.) Il s’agit du type de contrat le plus courant. Le Service inter-agences signifie que le vendeur retient les services d’une seule agence immobilière, mais autorise celle-ci à recourir aux services d’autres agences pour vendre la propriété. L’avantage du contrat S.I.A. est qu’il permet d’accroître la visibilité de la propriété auprès des acheteurs potentiels. Les contrats de courtage à exclusivité d’agence Ce type de contrat accorde à une agence le droit exclusif de vendre la propriété. Les services d’autres agents peuvent être retenus, mais il revient à un seul agent de décider qui verra la propriété. Le contrat à exclusivité d’agence a l’avantage d’être habituellement accompagné d’une commission inférieure à celle d’un contrat avec inscription au Service inter-agences. Toutefois, le nombre d’acheteurs potentiels qui verront la propriété est souvent restreint. Les ventes privées Il est possible de vendre une propriété sans recourir aux services d’un agent immobilier. Lorsqu’il est question d’une vente privée, le vendeur et les acheteurs potentiels doivent négocier directement entre eux. Le vendeur a la responsabilité de préparer et rédiger les documents de vente, une opération qui s’effectue parfois à l’aide de contrats types. Le contrat qui unit le vendeur et l’acheteur représente un engagement juridique important de la part des deux parties. Les deux parties doivent respecter les conditions stipulées dans le contrat et il peut s’avérer difficile de modifier celles-ci une fois que le contrat a été signé. Les vendeurs devraient consulter un avocat avant de signer quoi que ce soit afin de s’assurer que les documents reflètent bien leurs attentes, protègent leurs intérêts et sont juridiquement valables. L’évaluation Qu’il s’agisse d’une vente privée ou effectuée par le biais d’une agence immobilière, il peut s’avérer utile de faire évaluer la propriété. Une évaluation permet de connaître la valeur marchande actuelle de la propriété, ce qui aide à en déterminer le prix. Il est possible de demander à un agent immobilier ou à une entreprise spécialisée d’accomplir l’évaluation. Des frais sont parfois exigés. La vente d’une propriété dans le but d’en acheter une autre Les propriétaires qui désirent magasiner une nouvelle propriété avant de vendre leur résidence actuelle devraient indiquer dans leur offre d’achat que celle-ci est conditionnelle à la vente de leur résidence avant la date d’occupation effective stipulée dans l’offre d’achat. Cette condition libère les propriétaires de toute responsabilité contractuelle concernant leur proposition d’achat d’une nouvelle résidence dans l’éventualité où ils ne réussissent pas à vendre leur maison actuelle. Il s’agit d’un élément important à considérer pour les personnes qui n’ont pas les moyens de rembourser à la fois l’ancien et le nouveau prêt hypothécaire, ou encore pour ceux et celles qui comptent sur le profit de la vente pour effectuer le paiement initial de la nouvelle propriété. Lorsqu’il est question de vendre une maison et d’en acheter une autre, les virements doivent être planifiés avec soin pour s’assurer qu’ils s’effectuent au bon moment. Si ce n’est pas le cas, il risque d’y avoir des problèmes. Par exemple, si l’argent provenant de la vente de la propriété actuelle n’est pas disponible lorsque arrive la date de prise de possession de la nouvelle propriété, les acheteurs risquent de ne pas être en mesure de respecter l’obligation contractuelle liée à l’achat. Si tel est le cas, il sera peut-être nécessaire d’obtenir du financement provisoire. Il s’agit d’emprunter sur la vente de l’ancienne résidence pour s’assurer d’avoir les fonds disponibles pour acheter la nouvelle résidence. Les personnes qui se trouvent dans cette situation devraient consulter un avocat pour s’assurer que l’achat et la vente se déroulent sans difficultés. Le contrat d’achat et de vente L’offre ou le contrat d’achat et de vente est un document important. Il s’agit du contrat de base qui définit les droits et obligations du vendeur et de l’acheteur. Cette offre devrait être faite par écrit. Autant le vendeur que l’acheteur doivent signer l’offre en sachant qu’il s’agit d’un contrat et qu’ils sont liés par les conditions que celui-ci renferme. Chaque personne doit être âgée d’au moins 18 ans et avoir un esprit lucide au moment de signer. Règle générale, l’offre est faite par le biais d’un formulaire d’offre d’achat, un contrat type. Les formulaires que fournissent les agents immobiliers ont reçu l’approbation de l’Association immobilière de la Saskatchewan et satisfont les exigences minimales requises pour qu’une offre soit valide. Il est possible de modifier une offre effectuée sur un contrat type. Des clauses peuvent être enlevées et des conditions ajoutées. Chaque partie devrait initialer toute modification apportée à un contrat type. Il est important de lire l’offre attentivement pour s’assurer qu’elle renferme uniquement les conditions sur lesquelles il y a eu consensus. Une fois que le vendeur et l’acheteur ont signé le contrat, il est interdit de le modifier sans le consentement écrit de l’autre partie. Aucune offre ne devrait être prise à la légère. Il faut prendre le temps de bien examiner chacune d’entre elles et de ne pas se sentir obligé de signer une offre. Il est préférable de perdre une bonne affaire que de rester pris avec une mauvaise affaire. En cas de doute ou pour obtenir des précisions au sujet de l’offre d’achat, il est toujours possible de consulter un avocat. L’offre L’offre indique le prix d’achat qui sera payé. Elle renferme également toute autre condition qui s’applique à l’achat de la propriété. Si l’acheteur désire avoir accès à la résidence avant la date de prise de possession pour prendre des mesures ou pour s’assurer que la maison sera toujours en bon état, il doit l’indiquer dans l’offre. Si le vendeur a loué le bâtiment à un locataire, et que l’acheteur permet à celui-ci d’y rester, ceci devrait également être spécifié dans l’offre. L’offre est accompagnée d’une date avant laquelle le vendeur pourra accepter l’offre s’il est intéressé. L’offre comporte également une date d’occupation ou de prise de possession. Il s’agit de la date à laquelle tout doit être en ordre pour que s’effectue le transfert de possession de la propriété. Lorsqu’une phrase du genre « les délais constituent une condition essentielle » se retrouve dans une offre, elle signifie que toutes les dates indiquées pour accepter l’offre ou conclure l’affaire sont des dates limites qui doivent être respectées. Il est possible de modifier ces dates, comme toute clause du contrat, avec le consentement écrit des deux parties. L’offre renferme toutes les conditions de la vente. Les conditions qu’on retrouve couramment incluent « sous réserve de l’obtention d’un financement adéquat », « sous réserve de l’approbation d’un tiers » (un parent ou un conjoint, par exemple), « sous réserve de la vente de la résidence actuelle » et « sous réserve d’une inspection satisfaisante du bâtiment ou du câblage. L’ajout de telles conditions signifie que la validité du contrat est « sous réserve de », c’est-à-dire qu’elle dépend donc de la capacité de la personne concernée à répondre aux conditions énumérées. Une offre conditionnelle donne une porte de sortie à la personne qui impose la condition. Une tentative raisonnable de satisfaire les conditions doit être effectuée. Si les conditions ne sont pas respectées, le contrat est annulé. Cette option est particulièrement utile lorsqu’une offre est faite avant que tout le reste soit finalisé, tel que la vente d’une résidence existante ou l’approbation d’un prêt hypothécaire. Lorsqu’une offre est soumise, elle doit être accompagnée d’un dépôt. Celui-ci est détenu en fiducie par l’agent immobilier ou l’avocat jusqu’à ce que la vente soit conclue. Le dépôt montre que l’acheteur est prêt à s’engager. Le dépôt est effectué sur le prix d’achat et il sera retourné si l’offre n’est pas acceptée ou si les conditions incluses dans le contrat de vente ne sont pas satisfaites. Le contrat entre en vigueur aussitôt que les conditions sont remplies. Si l’acheteur décide alors de se retirer, il perdra son dépôt. Une offre d’achat qui est bien rédigée indique clairement ce qui est inclus avec la propriété immobilière, évitant ainsi les disputes qui risquent d’éclater à ce sujet. Bien qu’une offre d’achat visant une propriété immobilière concerne la propriété elle-même et tout ce qui y est attaché de façon permanente, il n’est pas toujours facile de s’entendre sur ce qui est attaché à la propriété. Le fait qu’un objet soit vissé, cloué ou fixé à l’aide d’un boulon ne signifie pas nécessairement qu’il fait partie intégrante de la propriété. Par conséquent, il est conseillé de préciser si certaines choses sont incluses ou non dans l’offre, comme les stores, les auvents, les moustiquaires, les revêtements fixés au plancher, les tringles, pôles et crochets à rideaux, les appareils et accessoires d’éclairage, de plomberie et de chauffage, les adoucisseurs d’eau, les arbres, les arbustes, les remises et les principaux électroménagers. S’il existe un rapport à jour du vérificateur concernant la propriété et que l’acheteur désire qu’il soit inclus dans l’offre, il doit le mentionner. L’acceptation Lorsqu’une offre d’achat est soumise, le vendeur devrait la lire attentivement pour s’assurer que toutes les conditions sont acceptables. Sur la plupart des contrats types d’offre d’achat, l’acceptation se retrouve sur le même formulaire que l’offre. Une fois que l’acheteur a signé l’offre et que le vendeur l’a acceptée, une entente ayant force obligatoire concernant l’achat et la vente de la propriété est conclue. Le vendeur devrait demander à un avocat de vérifier l’offre avant de l’accepter. La contre-offre Si le vendeur refuse d’accepter les conditions de l’offre, il a la possibilité de faire une contre-offre. Celle-ci est généralement effectuée sur un formulaire différent de celui de l’offre originale. La contre-offre du vendeur est en fait une offre de vendre la propriété sous d’autres conditions. Il est possible que certaines conditions incluses dans l’offre originale se retrouvent dans la contre-offre. Par exemple, la contre-offre pourrait être identique à l’offre originale, à l’exception du prix. L’acheteur a le choix d’accepter ces nouvelles conditions ou, à son tour, de déposer une autre contre-offre d’achat. Il est important que l’acheteur et le vendeur réalisent qu’une offre prend fin lorsqu’elle est rejetée ou qu’une contre-offre est déposée, et qu’une contre-offre prend fin lorsqu’elle est rejetée ou qu’une autre contre-offre est présentée. Prenons un exemple. Patrick désire acheter la maison de Robin et offre de la payer 70 000 $, incluant les électroménagers. Robin examine l’offre attentivement et décide de ne pas vendre la maison avec les électroménagers. Robin soumet donc une contre-offre dans laquelle il propose de vendre la maison 67 000 $ sans les électroménagers. Cette contre-offre met fin à l’offre originale de Patrick. Celui-ci doit alors accepter ou refuser les conditions de l’offre de vente de Robin ou faire une nouvelle offre d’achat. Si Patrick accepte la contre-offre de Robin, ce sont les conditions que celle-ci renferme qui dicteront la vente. La Loi sur la propriété familiale (The Homesteads Act) Les personnes qui désirent acheter ou vendre une propriété en Saskatchewan doivent respecter la Loi sur la propriété familiale. Cette loi vise à protéger les intérêts des conjoints non-propriétaires en interdisant qu’une propriété familiale soit vendue, hypothéquée ou louée sans leur approbation. La Loi s’applique même si les conjoints sont séparés. Une propriété familiale représente toute maison que possède l’un ou l’autre des conjoints et où le couple a vécu au cours d’une relation maritale reconnue. Il est possible qu’il y ait plus d’une propriété familiale. Même si la propriété qui fait l’objet d’une offre d’achat ne sert pas actuellement de résidence familiale, il est possible que la Loi sur la propriété familiale s’applique malgré tout. La Loi sur la propriété familiale exige que le conjoint non-propriétaire donne son consentement écrit avant que la propriété familiale soit vendue ou hypothéquée. Une personne célibataire doit signer un affidavit attestant qu’elle n’a pas de conjoint. Si les exigences de la Loi sur la propriété familiale ne sont pas respectées, il est possible que le contrat de vente n’ait pas force exécutoire. Lorsqu’une personne change d’idée Il est possible de retirer une offre ou une contre-offre qui n’a pas d’échéance à n’importe quel moment avant qu’elle soit acceptée par l’autre partie. De plus, une offre ou une contre-offre se termine lorsque la date d’échéance pour l’acceptation est passée, qu’elle est refusée, qu’une contre-offre est faite ou encore qu’une des parties meurt avant que l’offre soit acceptée. S’il devient impossible de respecter les conditions du contrat de vente, sans que l’une ou l’autre des parties y soit pour quelque chose, le contrat est alors inexécutable. L’impossibilité d’exécution fait en sorte que le contrat est annulé et que les deux parties sont libérées de leurs obligations. Par exemple, il est question d’impossibilité d’exécution lorsque la propriété est détruite dans une inondation ou un incendie avant que l’acheteur en prenne possession. Une fois l’offre acceptée, un contrat de vente juridiquement valable est établi et autant l’acheteur que le vendeur doivent en respecter les conditions. Un contrat de vente constitue un intérêt foncier de la part de l’acheteur et celui-ci est en mesure de le protéger en enregistrant un avertissement sur le titre. Un tel avertissement met en garde les autres personnes intéressées par la propriété que l’acheteur a accepté de l’acquérir. L’avertissement est enregistré sur le certificat de titre par le biais de la Société d’information (Information Services Corporation), l’agence maintenant responsable des enregistrements fonciers en Saskatchewan. Une fois l’avertissement enregistré, toute personne qui s’intéresse à la propriété ne peut entreprendre d’action qui va à l’encontre de l’intérêt foncier. L’acheteur est donc protégé si, par exemple, le vendeur essaie de vendre la propriété à quelqu’un d’autre. Si l’acheteur ou le vendeur refuse de se soumettre aux conditions du contrat de vente, un avocat devrait être consulté pour déterminer quels recours juridiques s’offrent à la partie lésée. Le financement de l’achat d’un bien immobilier Peu d’individus sont en mesure de payer le prix total de leur résidence en un seul versement. Généralement, une fois le paiement initial versé, le reste du prix d’achat est financé à l’aide d’un prêt hypothécaire. S’ils sont admissibles, les acheteurs ont la possibilité de prendre une nouvelle hypothèque ou d’assumer une hypothèque existante. Les prêts hypothécaires Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire? Un prêt hypothécaire provient habituellement d’un établissement de crédit tel qu’une société de prêt hypothécaire, une société de fiducie, une banque ou une caisse populaire. Pour s’assurer de récupérer l’argent qu’il prête, l’établissement de crédit enregistre l’hypothèque sur le titre de propriété. Ceci ne signifie pas que la banque possède la maison. Une première hypothèque, lorsqu’elle est enregistrée, sert à aviser toute personne s’intéressant à la propriété que le prêteur possède un droit sur celle-ci puisqu’un montant d’argent est toujours dû en vertu de l’hypothèque. La propriété sert en quelque sorte de garantie pour le prêteur qui s’assure ainsi de récupérer son argent. Dans un document hypothécaire, la personne qui emprunte l’argent est le débiteur hypothécaire (l’emprunteur), et l’établissement de crédit porte le nom de créancier hypothécaire (le prêteur). Lorsqu’il est question d’un prêt hypothécaire, de nombreuses options sont offertes. Il est possible d’obtenir un taux d’intérêt fixe ou variable, un prêt qui est remboursable par anticipation ou à montant fixe. Il est même possible d’obtenir une marge de crédit garantie par une hypothèque. Il est conseillé d’évaluer chaque option en fonction de son revenu et de sa situation afin de déterminer laquelle convient le mieux. Le prêt hypothécaire est habituellement assorti d’une échéance et d’une période d’amortissement. L’échéance d’un prêt hypothécaire est la date à laquelle celui-ci est échu et doit être renouvelé. Les taux d’intérêt varient en fonction de l’échéance que choisit l’emprunteur. La période d’amortissement correspond au temps total qui sera nécessaire pour rembourser l’argent emprunté, une période qui s’étend bien souvent audelà de l’échéance. Le taux d’intérêt et la période d’amortissement sont les deux facteurs qui déterminent le montant des paiements mensuels qui devront être effectués sur l’emprunt. Le prêt hypothécaire est remboursable par anticipation ou à montant fixe. Un prêt hypothécaire remboursable par anticipation autorise les paiements supplémentaires et le remboursement du solde sans pénalité. Dans le cas d’un prêt à montant fixe, seulement les paiements spécifiés dans l’entente de prêt peuvent être effectués. Il est possible de modifier un prêt hypothécaire à montant fixe dans le but d’autoriser le paiement intégral anticipé ou des paiements supplémentaires, moyennant une pénalité d’intérêt. Par exemple, Robert a besoin d’un prêt hypothécaire de 50 000 $ pour acheter une maison. Il doit choisir une période d’amortissement qui se situe entre 5 et 25 ans. Robert décide d’amortir le prêt sur 15 ans. Comme les taux d’intérêt sont en chute, il négocie une échéance d’un an. Robert sait qu’à chaque fois que le prêt vient à échéance, il sera renégocié avec l’option de choisir un prêt hypothécaire remboursable par anticipation, à montant fixe ou encore à montant fixe avec modifications. Robert ne croit pas être en mesure d’effectuer des paiements supplémentaires avant l’échéance d’un an et décide donc de prendre un prêt hypothécaire à montant fixe. Les types de prêts hypothécaires Il existe deux types de prêts hypothécaires : les prêts ordinaires et les prêts à rapport prêt-valeur élevé. L’emprunteur qui verse un paiement initial d’au moins 25 % du moins élevé des montants suivants, soit la valeur marchande estimative ou le prix d’achat, a le droit d’obtenir un prêt hypothécaire ordinaire. Lorsque l’emprunteur effectue un paiement initial qui représente entre 5 et 25 % du coût total de la résidence, le prêteur lui accorde un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur élevé. Certains prêteurs désignent ce type de prêt comme un prêt hypothécaire à risques élevés. Le paiement initial minimal est de 5 % et il ne peut s’agir d’argent emprunté. Les prêts hypothécaires à rapport prêt-valeur élevé sont assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou GE Assurance Hypothèque Canada, garantissant ainsi que le prêteur sera remboursé si jamais l’emprunteur cesse de verser les paiements. L’emprunteur doit acquitter un droit d’assurance hypothécaire pouvant atteindre 3 % du montant du prêt hypothécaire. Ce droit est généralement ajouté au prêt et remboursé durant la période d’amortissement. Certains prêteurs exigent parfois un montant d’argent non remboursable simplement pour examiner une demande de prêt hypothécaire. Le prêteur s’assure qu’une évaluation de la propriété est effectuée avant d’approuver le prêt hypothécaire. L’emprunteur doit payer les frais d’évaluation même si le prêt hypothécaire n’est pas approuvé. La décision d’assumer une hypothèque existante Les acheteurs ont parfois la possibilité d’assumer une hypothèque existante selon le type de prêt hypothécaire que le vendeur a contracté avec le prêteur. Lorsqu’une hypothèque est assumée, l’acheteur accepte de prendre la responsabilité du vendeur à rembourser le prêteur. Souvent, un acheteur décider d’assumer une hypothèque existante parce que ses conditions, comme le taux d’intérêt, par exemple, sont plus avantageuses que celles qu’il pourrait négocier pour un nouveau prêt hypothécaire. Les prêts hypothécaires de deuxième rang Un prêt hypothécaire de deuxième ou troisième rang diffère peu d’un prêt de premier rang. Le montant d’argent que pourra obtenir l’emprunteur avec un prêt hypothécaire de deuxième rang varie selon la valeur nette de la propriété. La valeur nette correspond à la différence qui existe entre la valeur marchande de la propriété et le montant encore dû sur le prêt hypothécaire de premier rang. Les prêteurs imposent un taux d’intérêt plus élevé pour les prêts hypothécaires de deuxième et troisième rang. Les prêts hypothécaires de deuxième rang sont souvent contractés dans le but de financer d’importants travaux de rénovation ou d’obtenir de l’argent qui servira à effectuer le paiement initial sur l’achat d’une autre propriété. Un prêt hypothécaire de deuxième rang donne au prêteur le droit d’obtenir tout montant d’argent résultant d’une vente de la propriété une fois que le prêt hypothécaire précédent a été payé. L’obtention du financement Il est conseillé de commencer à chercher du financement avant de faire une offre. Les établissements de prêt s’assoient avec les emprunteurs potentiels pour discuter du montant d’argent maximal qu’il leur est possible d’emprunter et de l’échéancier des paiements. Il est même possible que les établissements de prêt s’engagent à offrir un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt garanti. Il s’agit d’un prêt hypothécaire pré autorisé. Celui-ci permet aux acheteurs de déterminer leur échelle de prix. Il est important de ne pas oublier qu’au plus 30 % du revenu brut devrait annuellement être consacré au paiement de la propriété. Les acheteurs devraient magasiner un peu pour trouver le prêt hypothécaire qui convient le mieux à leurs besoins. Les taux d’intérêt et autres dispositions du prêt varient parfois d’un prêteur à l’autre. De nombreuses personnes retiennent les services d’un courtier en hypothèques pour effectuer les démarches nécessaires dans l’obtention du financement de leur maison. Les courtiers en hypothèques sont des entreprises distinctes des banques, qui reçoivent des demandes de prêt hypothécaire de la part de leurs clients, puis trouvent une banque ou autre établissement financier qui accepterait de prêter l’argent en vertu de conditions acceptables pour l’emprunteur. À l’image d’un agent d’assurance, le courtier en hypothèques a souvent une liste de prêteurs vers lesquels il peut diriger ses clients. En somme, le courtier doit examiner ce qu’offrent les différents prêteurs, en terme d’exigences de prêt et de taux d’intérêts, par exemple, dans le but de trouver la proposition qui convient le mieux au client. Le courtier prend la demande en charge et l’achemine vers le prêteur choisi pour approbation. Si la demande est approuvée, le courtier en avise le client, et la banque envoie ensuite des instructions à un avocat pour que celui-ci enregistre l’hypothèque en sa faveur. Les clauses « sous réserve de l’obtention du financement » Puisque la majorité des acheteurs empruntent de l’argent pour payer la propriété, la plupart des offres d’achat et des contrats de vente renferment une clause « sous réserve de l’obtention du financement ». Cette clause fait en sorte que l’offre d’achat est conditionnelle à l’obtention d’un financement adéquat au plus tard à la date d’occupation effective. Une clause « sous réserve de l’obtention du financement » oblige l’acheteur à déployer des efforts pour trouver du financement qui correspond au montant et aux conditions stipulés dans l’offre. L’acheteur n’a pas le droit de sortir d’un contrat en refusant d’obtenir du financement. Les droits et responsabilités qui accompagnent un prêt hypothécaire Le manquement aux obligations du prêt hypothécaire Le prêteur a le droit de récupérer tout l’argent qu’il a prêté, avec intérêts. Tel qu’indiqué précédemment, c’est pour cette raison que l’hypothèque est inscrite dans le dossier du titre de propriété. Le droit enregistré sur la propriété donne au prêteur la possibilité de prendre certains recours si l’emprunteur manque à ses obligations. L’emprunteur manque aux obligations du prêt hypothécaire s’il enfreint certaines conditions du contrat de prêt. C’est le cas, par exemple, lorsque les paiements ne sont pas effectués ou qu’ils sont effectués en retard, que la propriété n’est pas assurée ou que les impôts ne sont pas payés. Le rachat de l’hypothèque Une fois qu’il a manqué à ses obligations, un emprunteur a généralement l’occasion de se reprendre en remboursant au prêteur tous les arriérés du principal, les intérêts et les impôts, ainsi que tout montant d’argent que le prêteur aura perdu en raison de paiements versés en retard. Ces actions doivent être effectuées avant que soit déposée une ordonnance définitive de forclusion. Si l’emprunteur profite de cette occasion, le processus de forclusion est arrêté et la situation retourne à la normale, comme si l’emprunteur n’avait jamais manqué à ses obligations. Il est alors question de rachat de l’hypothèque. La forclusion Si l’emprunteur manque à ses engagements concernant le prêt hypothécaire, le prêteur a le droit de procéder à la forclusion. Il s’agit de la procédure qu’un prêteur adopte dans le but de recouvrer l’argent qui lui est dû en vertu du prêt hypothécaire ou, encore, dans le but d’obtenir le titre de la propriété hypothéquée. Il peut sembler étrange que le prêteur ait le droit de récupérer tout l’argent qui lui est dû simplement parce que l’emprunteur a manqué un paiement. Il en est ainsi parce que tous les actes hypothécaires renferment une clause d’exigibilité anticipée. Cette clause signifie qu’en cas de manquement aux obligations du prêt, le montant total dû au prêteur est exigible, c’est-à-dire qu’il doit être remboursé immédiatement. La forclusion s’effectue par le biais des tribunaux et prend parfois des mois avant d’être complétée. Le processus de forclusion aboutit lorsque le tribunal rend une ordonnance définitive de forclusion. Une telle ordonnance autorise le prêteur à devenir le propriétaire inscrit de la propriété. Il a ensuite la possibilité de vendre celle-ci et de garder les profits de la vente. Des règles spéciales s’appliquent à la forclusion de terres agricoles. Les personnes qui se trouvent dans cette situation devraient consulter un avocat. Pour obtenir de l’information supplémentaire sur le sujet, veuillez consulter la capsule sur les Difficultés financières agricoles. La vente judiciaire Un prêteur qui procède à la vente d’une résidence après forclusion a le droit de conserver tous les profits de la vente qui excèdent le montant nécessaire pour rembourser la dette et couvrir les frais. Ce surplus représente la valeur nette de la propriété. Les emprunteurs qui ne veulent pas perdre la valeur nette de leur propriété peuvent s’objecter à la forclusion et demander au tribunal de rendre une ordonnance de vente judiciaire. L’objection et la demande de vente judiciaire doivent être formulées avant que soit rendue une ordonnance définitive de forclusion. Une vente judiciaire est une vente effectuée sur ordonnance du tribunal. Le shérif est souvent désigné pour effectuer une vente judiciaire et, par conséquent, on donne parfois à celle-ci le nom de vente par le shérif. Les profits de la vente judiciaire servent à rembourser la dette, l’impôt foncier, les frais juridiques et les frais associés à la vente. Tout surplus est retourné à l’emprunteur. La libération d’hypothèque Une fois que le prêt hypothécaire a été remboursé en entier, l’emprunteur a le droit d’obtenir la libération de l’hypothèque, c’est-à-dire que l’hypothèque ne soit plus enregistrée sur le certificat de titre. À partir de ce moment, le prêteur n’a plus aucun droit sur la propriété. Lorsqu’il a entièrement remboursé son prêt hypothécaire, le propriétaire devrait consulter un avocat pour s’assurer que tous les documents concernant la libération de l’hypothèque sont en règle. L’obtention de financement auprès du vendeur Il est parfois possible d’acheter une propriété et d’obtenir du vendeur l’argent nécessaire à l’achat. Dans une telle situation, les deux parties demandent habituellement à leur avocat respectif de rédiger un contrat de vente selon lequel le vendeur conserve le titre de propriété jusqu’au paiement en entier du prix d’achat par l’acheteur. Le contrat précise certains éléments comme le prix d’achat, qui a possession de la propriété, tout paiement initial, quel sera le montant des intérêts et celui des paiements, et à quel moment ceux-ci seront effectués. Une fois le contrat signé, l’acheteur l’enregistre sur le titre de propriété par le biais d’un avertissement. Lorsqu’il est question de financer l’achat d’une propriété auprès du vendeur, le contrat de vente et autres documents doivent être rédigés avec soin pour s’assurer que les intérêts juridiques de chaque partie sont convenablement protégés. Si l’acheteur enfreint une condition du contrat de vente, en omettant d’effectuer un paiement, par exemple, le vendeur a le droit d’annuler le contrat. L’annulation d’un contrat doit être effectuée par l’entremise des tribunaux. Il est possible que le tribunal refuse d’ordonner l’annulation s’il semble probable que l’acheteur sera en mesure de payer le prix d’achat en entier. Si le tribunal ordonne l’annulation du contrat, l’acheteur risque de perdre la somme d’argent qu’il a déjà versée au vendeur. Une fois que le contrat a été annulé, l’acheteur n’a plus aucun droit sur la propriété. Le transfert de la propriété La recherche du titre Les renseignements concernant la propriété sont inscrits sur le titre de propriété. Il est donc essentiel d’effectuer une recherche du titre lorsque vient le temps de vendre ou acheter un bien immobilier. En Saskatchewan, les titres de propriété sont enregistrés auprès de la Société d’information (Information Services Corporation, ou ISC). Au lieu d’être répartis entre divers districts de titres fonciers, tous les enregistrements fonciers sont emmagasinés dans un système informatique centralisé géré par ISC. Il est possible de trouver l’emplacement du bureau ISC le plus près en consultant les pages bleues de l’annuaire téléphonique, sous la rubrique « Enregistrement foncier » (Land Registration). Une recherche du titre révèle le nom du propriétaire actuel de la propriété, la description officielle de la propriété, si le propriétaire possède des droits miniers ou non et s’il y a des revendications, des obligations ou des charges liées à la propriété. D’autres droits réels, tels que les ordonnances alimentaires et les brefs d’exécution, ne sont pas nécessairement enregistrés sur le titre, mais risquent néanmoins d’affecter la propriété. Un avocat est en mesure de s’assurer que l’acheteur est protégé contre de telles revendications de la part du vendeur. Un titre libre n’encourt aucune réclamation, obligation ou dette. Règle générale, les hypothèques, avertissements, privilèges, brefs d’exécution et servitudes sont enregistrés sur le titre de propriété. La plupart des cabinets d’avocats sont en mesure de consulter les enregistrements ISC par le biais d’Internet et sont ainsi capables d’effectuer des recherches en votre nom. Ils sont également en mesure de consulter les dossiers municipaux afin de connaître quel est l’impôt foncier de la propriété et s’il y a de l’impôt arriéré. Les hypothèques Toute hypothèque enregistrée sur la propriété devrait être libérée (c’est-à-dire que le prêt hypothécaire devrait être remboursé) lorsque la propriété est transférée à un nouveau propriétaire, à moins que celui-ci décide de l’assumer. Les avertissements Un avertissement est un avis ou une mise en garde signifiant que quelqu’un possède un droit sur la propriété. Lorsqu’il existe un droit ou un intérêt sur le titre, il est habituellement question d’un prêt, d’une option d’achat ou d’un contrat de vente. Il s’agit de montants d’argent ou de titres de participation dans la propriété qui devraient être réglés avant que la propriété soit transférée au nouveau propriétaire. Un avocat est souvent capable de s’assurer que le titre de propriété sera libéré de tout avertissement inacceptable avant d’être transféré. Les privilèges Il est possible d’enregistrer un privilège sur la propriété. Un privilège avertit tout le monde que le propriétaire n’a pas rempli certaines obligations envers le titulaire du privilège. Un type de privilège qui est courant découle du droit qu’accorde aux personnes de métier la Loi sur le privilège du constructeur (The Builders’ Lien Act) de revendiquer un droit sur la propriété tant et aussi longtemps qu’elles n’ont pas été payées pour des matériaux, des heures de travail ou autres services. Il est possible qu’un avocat puisse faire en sorte que le vendeur paie les montants d’argent qu’il doit en vertu des privilèges et que ceux-ci soient enlevés du titre de propriété. Il est important d’effectuer les démarches nécessaires pour éviter que l’acheteur se retrouve « pris » avec les obligations du vendeur. Les brefs d’exécution Un bref d’exécution est une ordonnance du tribunal exigeant qu’une personne paie un certain montant d’argent en vertu d’un jugement. Si, par exemple, le tribunal rend un jugement obligeant le vendeur à payer 10 000 $ et que celui-ci n’a toujours pas versé ce montant, il est probable qu’un bref d’exécution soit enregistré sur tous les biens que le vendeur possède. Le vendeur doit rembourser les sommes d’argent liées aux brefs d’exécution avant que la propriété soit transférée au nouveau propriétaire. Les servitudes Une servitude est un droit que possède une personne autre que le propriétaire d’utiliser la propriété d’une façon bien précise. Une servitude continue de s’appliquer à la propriété même lorsque celle-ci est transférée à un nouveau propriétaire. Par conséquent, il est souvent difficile d’enlever une servitude enregistrée sur le titre de propriété. L’acheteur devrait toutefois être mis au courant de toute servitude liée à la propriété. Les servitudes sont fréquentes. Il peut s’agir aussi bien du droit d’un voisin qui n’a pas accès à la rue d’emprunter une allée sur votre terrain pour atteindre la rue, que du droit de la ville de passer une canalisation d’égout sur votre propriété. Le transfert du titre L’obtention d’un titre de propriété libre de toute charge La plupart des acheteurs désirent obtenir un titre de propriété qui est libre de toute charge. Pour y parvenir, il est nécessaire que toutes les revendications, obligations et charges inscrites au titre du vendeur soient enlevées avant de procéder au transfert du titre. Si l’acheteur a une hypothèque, elle sera enregistrée sur le titre de propriété dès que celui-ci est à son nom. Si le vendeur finance l’achat de la propriété par le biais d’un contrat de vente, il conserve le titre de propriété et l’acheteur devrait enregistrer le contrat sur le titre en y ajoutant un avertissement. La propriété unique ou partagée L’acheteur peut avoir à décider si le titre sera uniquement enregistré en son nom ou s’il partagera la propriété. Il existe deux types de propriété partagée : la propriété conjointe et la propriété commune. La propriété conjointe Il est question de propriété conjointe lorsqu’une propriété appartient à plus d’une personne et que chacune d’elles possède un droit égal sur la propriété. Tous les propriétaires conjoints doivent donner leur accord avant que la maison ne puisse être vendue ou hypothéquée. Les propriétaires conjoints ont un droit de survie, c’est-à-dire que, dans l’éventualité où l’un d’eux meurt, les autres deviennent les uniques propriétaires de la propriété. Par exemple, si un couple possède une maison en tant que propriétaires conjoints et que la femme meurt, son époux devient automatiquement le propriétaire unique de la résidence après avoir rempli les documents nécessaires auprès d’ISC. Dans une telle situation, la propriété ne ferait pas partie de la succession. La propriété commune Il est question de propriété commune lorsqu’il y a plusieurs propriétaires, et que chacun possède sa partie individuelle de la propriété. Cependant un tenant commun ne peut pas délimiter sa partie par une clôture; il possède un pourcentage sur l’ensemble de la parcelle. Les parties peuvent être séparées également ou non. Chaque propriétaire est libre de vendre ou d’hypothéquer sa partie de la propriété. Le droit de survie ne s’applique pas à ce type de propriété et les propriétaires peuvent donc laisser leur part de la propriété dans leur testament. Si deux étudiants à l’université décident d’acheter une maison mais ne peuvent investir le même montant d’argent, une propriété commune serait à envisager. Un des étudiants pourrait posséder 70% des parts de la propriété et l’autre 30%. S’ils venaient à vendre la propriété, le produit net serait divisé selon le pourcentage investi. L’avocat Une entente d’achat est un contrat qui entraîne des obligations juridiques à la fois pour le vendeur et l’acheteur. C’est pourquoi les deux parties devraient recourir aux services d’un avocat lors de la transaction. L’avocat peut aider à mieux comprendre les documents juridiques et financiers qui font partie du contrat. Il peut aussi aider à faciliter le transfert de la propriété. En effet, les services offets par l’avocat sont la recherche des relevés d’impôts fonciers et des grèvements de titre ainsi que l’enregistrement d’une nouvelle hypothèque. Il doit aussi s’assurer que l’argent de l’hypothèque est disponible. L’avocat protège les intérêts de l’acheteur ou du vendeur du bien immeuble. Si nécessaire, il est possible que l’avocat représente les deux parties de la transaction. Ce type d’arrangement est cependant malencontreux lorsqu’un conflit survient. Dans cette éventualité, chaque partie devrait avoir recourt à son propre avocat. L’avocat qui auparavant représentait les deux parties ne serait plus en mesure de représenter ni une ni l’autre. L’avocat ne peut représenter à la fois un prometteur immobilier et un acheteur. Il est donc à votre avantage de vous faire représenter par votre propre avocat. Il est particulièrement important d’avoir recourt à des conseils juridiques lorsque vous achetez ou vendez une propriété dans une autre province, si vous n’avez pas recourt aux services d’un agent, si vous achetez une propriété dans le but de la louer, si vous obtenez du financement ou encore si vous achetez une propriété et que vous avez l’intention d’y ajouter une construction ou d’y faire des rénovations majeures. Le choix d’un avocat peut s’avérer une tâche difficile, surtout si vous n’avez jamais eu à le faire. Il est d’autant plus important de choisir un avocat qui travaillera pour vos meilleurs intérêts car l’investissement que consiste l’achat d’une propriété est l’un des plus importants de votre vie. Plusieurs options s’offrent à vous. Parfois un courtier en immeubles réfère ses clients à un cabinet d’avocats en particulier. Certaines personnes regardent dans les pages jaunes. Il est parfois aussi utile de s’informer auprès d’amis et de collègues de bureau; ils ont peut-être des références ou des recommandations à vous faire. Peut importe la méthode choisie pour trouver un avocat, il y a quelques éléments importants à considérer afin de vous assurer que les services que vous recevrez vous satisferont. Pour plusieurs, les frais juridiques sont un élément important à considérer. Il va de soi que personne ne désire payer d’avantage que ce qu’il ne devrait. Cependant, d’autres facteurs devraient aussi être décisifs dans le choix d’un avocat. Posez des questions… -Quelle est la couverture des frais juridiques? Pourraient-ils y avoir des frais supplémentaires dans l’éventualité où du travail de plus serait nécessaire? -L’avocat a-t-il l’expérience requise pour faire le travail demandé? -L’avocat est-il un bon communicateur? L’avocat est-it disponible et facile d’approche dans l’éventualité où j’aurais des questions? -Quel degré de service personnel ai-je besoin, et quel degré est offert? -Quelles sont les références de l’avocat? Le bouche à oreille fournit souvent des renseignements complémentaires. La satisfaction est souvent déterminée par la qualité et le prix. Lorsque vous devez choisir un avocat, ou tout autre service, vous devez trouver le juste milieu entre le prix que vous désirez payer et la certitude d’un travail bien fait. Conclusion La vente et l’achat d’un bien immobilier est un procédé complexe. Il y a de nombreux éléments personnels, financiers et judiciaires à prendre en considération. Les décisions à prendre sont importantes et ne devraient pas être précipitées. Le contrat d’achat et de vente ainsi que le contrat d’hypothèque sont souvent les contrats les plus importants de votre vie. Une délibération attentive avant de prendre une décision ou de signer tout document relatif à l’achat ou la vente est essentielle afin de s’assurer que les intérêts légaux des deux parties sont respectés. Donc l’acheteur et le vendeur devraient consulter un avocat à chacune des étapes de la transaction : de l’offre à la négociation de l’hypothèque jusqu’au transfert de la propriété. Glossaire acceptation : manifestation de volonté par laquelle une personne donne son consentement à une offre ou une contre-offre qui lui a été faite. annulation de la convention d’achat-vente : recours disponible pour un vendeur qui finance l’achat de la propriété, lorsque l’acheteur ne répond pas à ses engagements. L’annulation doit être ordonnée en cour, tout comme la forclusion. Une fois l’annulation ordonnée, l’acheteur n’a plus aucun droit sur la propriété. assurance hypothécaire : assurance garantissant que le prêteur sera remboursé dans l’éventualité où l’emprunteur manquait à son obligation. Si le versement initial est de moins de 25%, l’emprunteur doit se pourvoir de ce type d’assurance. assurance-vie hypothécaire : assurance garantissant que le prêteur sera remboursé dans l’éventualité où le propriétaire mourait. bref d’exécution : ordre du tribunal qui peut être enregistré contre le propriétaire et qui exige l’acquittement d’un jugement ordonné par la cour. certificat de titre : document, gardé dans les documents du ISC, l’agence de la province en charge de l’enregistrement foncier. Ce document offre une description de la propriété, énonce les propriétaires et énumère certaines réclamations, charges et obligations contractuelles contre la propriété. commission : pourcentage du prix de vente de la propriété, payé à un agent immobilier lorsqu’il vend la propriété. conditions : éléments stipulés dans une offre ou une contre-offre, qui doivent être acceptés avant que le contrat d’offre ou d’achat soit signé. Par exemple, une offre déposée sous conditions de financement signifie qu’il n’y aura pas de contrat à moins que l’acheteur obtienne le financement approprié. contrat d’achat-vente : contrat stipulant les termes et conditions applicables à l’achat ou la vente d’une propriété. Le contrat est formé lorsqu’une offre ou une contre-offre est acceptée et signée par l’acheteur et le vendeur. contrat type : formulaire pré-imprimé stipulant les termes de base d’un contrat. convention d’achat-vente : contrat par lequel le vendeur se réserve le titre sur la propriété jusqu’à ce que l’acheteur eut payé le coût total d’achat tel que stipulé selon les termes du contrat. créancier hypothécaire : créancier dont la créance est garantie par une hypothèque. date d’occupation effective : date mentionnée dans un contrat à laquelle la transaction doit être complétée. date de possession : date à laquelle l’acheteur peut entrer dans la propriété et l’occupée. Date à laquelle l’assurance de la propriété sera en vigueur. débiteur hypothécaire : débiteur dont la dette est garantie par une hypothèque. dépôt : montant d’argent qui doit être déposé avec l’offre. Le dépôt signifie que l’acheteur est déterminé à signer un contrat. L’argent est gardé par un agent immobilier ou un avocat jusqu’à ce que la vente soit complétée. équité : différence entre la valeur marchande de la propriété et tout argent que le propriétaire doit encore sur l’hypothèque et les autres charges de la propriété. Par exemple, si une maison vaut 70 000$ et que le propriétaire doit toujours 30 000$ sur l’hypothèque, et qu’il n’y a aucune autre charge, l’équité est de 40 000$. hypothèque de deuxième rang : prêt d’argent d’un prêteur qui utilise l’équité de l’emprunteur à titre de sécurité pour le prêt. hypothèque ordinaire : prêt disponible lorsqu’un emprunteur fait un paiement minimal de 25%. manquement : ne pas respecter les clauses d’un contrat ou d’un accord. Un emprunteur fera un manquement sur son hypothèque s’il ne fait pas ses paiements ou s’il les fait en retard, si la propriété n’est pas assurée ou si les taxes ne sont pas payées. offre d’achat : déclaration de l’intention d’un individu d’acheter une propriété sous les termes et conditions stipulés dans l’offre. opposition : avertissement ou annonce qu’un individu autre que le propriétaire est intéressé par la propriété. Une opposition est enregistrée au titre de la propriété. prêt élevé par rapport à la valeur d’emprunt : prêt disponible lorsqu’un versement initial inférieur à 25% est effectué. Un versement initial d’au moins 5% est cependant nécessaire. Ce type de prêt doit être assuré afin de protéger le prêteur. Le terme « prêt à risque élevé » est aussi utilisé. prêt hypothécaire : prêt d’argent pour financer l’achat d’un bien immobilier. Il est enregistré sur le certificat de titre de la propriété. L’enregistrement du prêt hypothécaire donne au prêteur un droit sur le capital de la vente de la propriété et ce afin de payer le solde du prêt hypothécaire. prise en charge d’une hypothèque : le fait d’assumer les obligations du propriétaire antérieur au titre de l’hypothèque lorsque vous acheter un immeuble. privilège : droit appartenant à un créancier d’être payé pour le prix de vente d’un ou plusieurs biens du débiteur par préférence à d’autres créanciers. propriété familiale : maison et son terrain avoisinant qui ont été possédés à quelque moment que se soit durant le mariage par l’un ou l’autre des conjoints et habités par les deux. Il peut y avoir plus d’une propriété familiale. Lorsqu’un bien immobilier est acheté ou vendu, il doit y avoir conformité avec le Homestead Act. Cet acte protège les intérêts d’un conjoint non-propriétaire de la propriété familiale. rapport d’expertise : indique les limites exactes d’une propriété, la location de toutes les structures sur celle-ci ainsi que les servitudes s’il y a lieu. Il indique aussi si certains biens immobiliers sont trop près de la propriété. relation maritale reconnue : les relations maritales reconnues sont le mariage légal ou une relation de deux individus non mariés, de sexes opposés ou de même sexe. Les relations maritales d’individus non mariés sont généralement reconnues après une période de cohabitation de deux ans. Dans certaines situations, les relations d’une durée de moins de deux ans seront reconnues si elles sont stables et que les conjoints ont un enfant. revenu brut : le total d’argent gagné avant déduction des dépenses. servitude : droit acquis par un individu autre que le propriétaire lui permettant de faire usage de la propriété d’une manière particulière. Par exemple, le droit de la ville d’installer des égouts sur votre terre. taux d’intérêt fixe : intérêt dont le taux ne varie pas par rapport à celui qui avait été convenu à l’origine. taux d’intérêt variable : taux d’intérêt qui fluctue périodiquement selon les conditions du marché monétaire. valeur d’expertise : valeur découlant de la réévaluation par un expert, d’éléments de l’actif ou du passif. vente de gré à gré : vente conclue d’un commun accord, à l’amiable. versement initial : pourcentage du prix d’achat qui est versé par l’acheteur, le reste est payé par l’hypothèque. En général, le versement initial requis pour obtenir une hypothèque est 5% du prix d’achat.
