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L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit des Servitudes Suppression – Art. 710bis – Action possessoire n° 132 Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be Justice de paix de Fontaine l’Evêque, Jugement du 26 mai 2005 .L' examen préalable du titre constitutif d'une servitude de passage dans le cadre d'une action possessoire ne viole pas l'interdiction légale de cumuler le possessoire et le pétitoire lorsqu'il s'agit de déterminer la nature et l'étendue de la possession. L'article 710bis du Code civil doit être interprété de manière restrictive: une servitude du fait de l'homme ne peut être supprimée si elle conserve une utilité, même minime, actuelle, future ou potentielle, appréhendée tant sous un angle économique que du pur agrément. L'existence d'un mur empêchant d'accéder au fonds dominant n'entraîne pas la perte de toute utilité de la servitude de passage, dans la mesure où ce mur peut être percé ou démonté à tout moment pour aménager un accès au fonds dominant. Une chaîne placée à l'entrée du passage par les propriétaires du fonds grevé ne constitue pas une entrave à l'exercice de la servitude, lorsqu'elle sert uniquement à fermer symboliquement le passage et peut aisément être décrochée. La servitude de passage et le droit de se clore ne sont pas inconciliables: les propriétaires du fonds servant peuvent placer une porte automatique ou une barrière à l'entrée de la servitude de passage pour autant que le bénéficiaire de celle-ci dispose d'une clé ou d'une télécommande en permettant l’ouverture (Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège, 2007/2, p. 273). La demande principale Jugement du 26 mai 2005 Le Tribunal, (…) Les faits Les demandeurs au principal exposent qu'ils sont propriétaires de l'immeuble dans lequel ils sont domiciliés à ... au n° 61 tandis que les défendeurs au principal sont propriétaires du fonds voisin sis au n° 59 de la même rue. L'acte de propriété du 29 novembre 1978 des demandeurs contient, au titre des conditions particulières, la clause suivante: « il est créé sur le bien contigu au bien vendu, restant appartenir au vendeur, une servitude de passage d'une largeur de trois mètres environ au profit du bien objet des présentes. Cette servitude qui s'exercera le long de la propriété vendue et sur toute sa longueur s'étendra jusqu'au pignon du garage construit sur la propriété restant appartenir au vendeur soit une largeur de trois mètres environ, devra rester en tout temps libre de toute entrave ». L'existence de cette servitude de passage n'est pas, en tant que telle, contestée. À partir de la chaussée, cette servitude permet l'accès au garage sis à l'arrière de l'habitation des demandeurs et se poursuit, au-delà de cet accès, le long de la limite séparative des propriétés, jusqu'au fond du terrain des défendeurs. Attendu que la demande principale tend à : - dire pour droit que l'immeuble sis à ... 59 dont les défendeurs sont propriétaires est grevé au profit du fonds dont les demandeurs sont propriétaires sis à ... 61 d'une servitude de passage d'une largeur de trois mètres environ qui s'exerce le long de la propriété des demandeurs et sur toute sa longueur, qui s'étend jusqu'au pignon du garage construit sur la propriété des défendeurs et qui doit rester en tout temps libre de toute entrave; - dire pour droit que les défendeurs: - devront retirer tous les obstacles placés sur l'assiette de cette servitude; - ne pourront stationner des véhicules sur l'assiette de la servitude; - devront laisser les visiteurs des demandeurs emprunter l'assiette de la servitude ; et pour tout manquement constaté par huissier de justice à dater du dixième jour suivant la signification du jugement condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre les défendeurs au paiement d'une astreinte d'un montant journalier de 250 euros; - condamner solidairement, in solidum ou l'un à défaut de l'autre les défendeurs à payer aux demandeurs un montant de 500 euros à titre de dommages et intérêts, montant devant être majoré des intérêts judiciaires; - Condamner les défendeurs aux dépens de l'instance; L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit des Servitudes V n° Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be La demande reconventionnelle Attendu que la demande reconventionnelle tend à : - À titre principal: suppression de la servitude sur base de l'article 710bis du Code civil; - À titre subsidiaire: * réduire la servitude à 22 mètres de long et une largeur de 3 mètres sur le bien des demandeurs; * donner aux demandeurs la permission de pouvoir mettre une porte automatique ou une barrière pour éviter que leur fille court à la rue et permettre que leur héritage serait clôturé. - condamner les défendeurs aux frais et dépens; La décision du Tribunal La demande reconventionnelle Il convient de statuer, au préalable, sur la demande de suppression de la servitude conventionnelle de passage, à défaut d'utilité (article 710bis du Code civil). .Cette demande est recevable pour avoir fait l'objet de l'inscription requise par la loi hypothécaire, en marge de l'acte constitutif de la servitude (voir Notre jugement du 9 décembre 2004 qui avait ordonné la réouverture des débats à cette fin). Selon les demandeurs sur reconvention, les défendeurs sur reconvention pourraient tout aussi aisément accéder à leur garage en empruntant la bande de terrain sise entre le pignon latéral et leur maison et la limite séparative des fonds, autrement dit, en aménageant un accès dans leur propre propriété. Subsidiairement, les demandeurs sur reconvention sollicitent la réduction de l'assiette de la servitude à 22 mètres (en longueur, à compter à partir de l'accès à la voirie) au motif qu'au-delà de cette distance, elle serait devenue inutile dès lors que les défendeurs sur reconvention ont posé un mur de dalles de béton tout le long de la limite séparative des propriétés, jusqu'au fond de leur terrain. Pareille demande doit s'interpréter comme étant une demande de suppression partielle de la servitude. Dans le même temps, et de manière quelque peu contradictoire, les demandeurs sur reconvention écrivent en conclusions que les parties « sont cependant contraires sur l'interprétation à donner à la clause prévoyant la servitude », sans autres précisions. Ils semblent soutenir, assez confusément, la thèse selon laquelle, non seulement l'assiette de la servitude n'irait pas au-delà du «premier» (?) pignon du garage (actuellement leur habitation) mais qu'en outre, elle devrait être réduite à la longueur des vingt deux mètres précités de manière à ce qu'elle n'aille pas au-delà de la fenêtre de leur cuisine (soit bien en deçà de l'extrémité du pignon) (?) En outre, les demandeurs sur reconvention sollicitent d'une part d'être autorisés à placer une porte automatique ou une barrière à l'entrée du passage (pour éviter que leur fille ne court à rue - sic) et, d'autre part, que le droit de passage soit limité aux personnes qui sont actuellement propriétaires du bien. 1. L'ÉTENDUE DE LA SERVITUDE Il est à noter, tout d'abord, que l'examen préalable du titre constitutif de la servitude, dans le cadre de l'action possessoire, ne viole pas l'interdiction légale de cumuler le possessoire et le pétitoire lorsqu'il s'agit de déterminer la nature et l'étendue de la possession. L'existence de la servitude n'est pas, comme telle, contestée, pas davantage que la validité de l'acte constitutif. Pour le surplus, les demandeurs évoquent, assez laconiquement, une divergence d'interprétation de la clause qui a créé la servitude de passage conventionnelle . Il résulte des termes de l'acte notarié du 29 novembre 1978 précité que l'assiette de la servitude de passage se situe sur toute la longueur de l'actuelle propriété des défendeurs et que la référence au pignon du garage construit sur ladite propriété ne constitue qu'un point de repère pour fixer la largeur de cette assiette qui est d'environ trois mètres à compter dudit pignon (trois mètres vingt selon les défendeurs - cfr PV de descente sur les lieux); l'acte ne précise d'ailleurs pas à quel endroit précis du pignon (entendu comme le mur latéral d'un bâtiment) il faut se placer. L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit des Servitudes Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be V n° 133 Ainsi, il faut considérer que l'assiette de la servitude est déterminée comme suit: - dans sa longueur: sur toute la longueur du fonds servant. - dans sa largeur: entre le pignon du garage construit sur le fonds servant (actuellement transformé en pièces d'habitation) et la limite séparative des propriétés soit environ trois mètres. L'interprétation selon laquelle la servitude n'irait pas au-delà du pignon du garage (actuelle habitation des demandeurs sur reconvention) est incompatible avec les termes mêmes de l'acte constitutif de la servitude. 2. L'UTILITÉ DE LA SERVITUDE Selon les termes même de l'article 710bis du Code civil, la suppression d'une servitude ne peut être ordonnée que si elle a perdu toute utilité. Cette disposition légale doit être interprétée de manière restrictive (voir notamment Examen de jurisprudence Les Biens in R.C.J.B. 2000 na 201). Si donc il subsiste une utilité, même de minime importance, la servitude doit être maintenue. Par ailleurs, il faut avoir égard tant à l'utilité actuelle qu'à l'utilité future ou potentielle. Enfin, l'utilité doit être appréhendée tant sous un angle économique que sous celui du pur agrément, pourvu que cet agrément soit objectif en ce sens qu'il puisse profiter à tout propriétaire du fonds dominant, par le seul fait de l'exercice du droit de propriété. La servitude conserve son utilité lorsqu'elle continue à accroître la commodité de l'usage ou de l'exploitation du fonds dominant et à lui conférer une plus-value. Elle doit ainsi être maintenue s'il s'avère que sa suppression entraînerait une perte de valeur du fonds dominant. (voir Cassation 28 janvier 2000 JLMB 2000 p. 891 sommaire et Rev. Not. Belge 2000 p. 226 note Sace). En ce qui concerne l'accès au garage des défendeurs sur reconvention, la situation est demeurée identique à celle qui existait au moment de la création de la servitude. Les demandeurs sur reconvention n'explique donc pas en quoi la servitude aurait, depuis lors, perdu son utilité. Sa suppression entraînerait des frais importants d'aménagement d'un passage carrossable sur l'actuel fonds dominant ainsi qu'une probable diminurion de la valeur économique de ce fonds (à supposer du reste et surabondamment que la disposition des lieux permette un tel aménagement). En ce qui concerne la partie du passage qui se situe audelà du pignon de l'ancien garage, les demandeurs invoquent la construction d'un mur en dalles de béton pour prétendre que la servitude aurait perdu toute utilité. Il n'en est rien dès lors que ce mur peut être percé à tout moment ou partiellement démonté, afin d'aménager un accès au terrain des défendeurs sur reconvention. (utilité future ou potentielle). B. La demande principale 1. LES ENTRAVES À l'occasion de la descente sur les lieux, le Tribunal a constaté la présence, à l'entrée du passage, à front de rue, de deux piquets reliés par une chaîne et, à hauteur de la fenêtre de la cuisine de l'immeuble des défendeurs au principal (ancien garage transformé en habitation voir supra), d'une autre chaîne accrochée d'une part au dit pignon et, d'autre part, à un piquet planté à environ trois mètres (trois mètres vingt selon les défendeurs) en face du mur. La première chaîne permet de fermer « symboliquement» le passage et de limiter les intrusions dans la propriété des défendeurs par son effet « dissuasif ». Comme telle, elle ne constitue pas une réelle entrave et ne diminue pas l'usage de la servitude dès lors qu'il est aisé de décrocher la chaîne. En revanche, on ne voit pas très bien l'utilité de la seconde chaîne qui, aux dires des demandeurs, gênent les manœuvres des véhicules à l'entrée du garage (affirmation qui paraît néanmoins discutable vu la configuration des lieux - voir dossier photographique des demandeurs sur reconvention) ; L'objectif de sécurité invoqué par les demandeurs sur reconvention ne paraît guère convaincant et, dans le strict respect du titre créant la servitude, il n'y a aucune raison de maintenir cette chaîne qui ferme, fût-ce symboliquement, le passage à mi parcours. L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit des Servitudes Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be V n° 133 Admettre le contraire pourrait être une source potentielle de conflits entre parties sur la notion d'entrave. En revanche, la situation à front de rue doit être analysée différemment pour les raisons exposées ciaprès. Droit de clore Le droit de passage et le droit de clôture ne sont pas inconciliables, le premier pouvant cependant limiter l'exercice du second. À ce propos, les défendeurs au principal souhaitent pouvoir installer, à front de rue, une porte automatique ou une barrière afin, disent-ils d'éviter que leur fille court à la rue! (resic). Les demandeurs n'ont pas formellement dénié aux défendeurs le droit de fermer ainsi l'accès à la servitude et qui ne paraît nullement incompatible avec son exercice pour autant, bien entendu, que les propriétaires du fonds dominant soient en possession soit d'une clé soit d'une télécommande qui permette d'ouvrir la porte ou la barrière. Sous cette condition, l'autorisation sollicitée peut être accordée non pas seulement pour le motif invoqué par les propriétaires du fonds servant et qui, même, s'il paraît légitime, leur est « personnel» (la sécurité de leur enfant en bas âge) mais bien en vertu du droit général de se clore inscrit à l'article 647 du Code civil. En ce cas, la chaîne placée à cet endroit par les demandeurs sur reconvention n'aurait plus aucun intérêt. Pour la partie qui se trouve au-delà de l'habitation des défendeurs, le fait comme ils le soutiennent, que les demandeurs n'entendraient l'utiliser que deux ou trois fois par an pour la livraison de bois, ne saurait constituer, en soi, un abus de droit. D'autre part, la servitude étant un service foncier, il n'est pas envisageable de limiter son usage aux actuels propriétaires du fonds dominant, à défaut de stipulation à ce sujet dans l'acte constitutif. Les défendeurs se plaignent toutefois de ce que le passage d'un charroi lourd risquerait d'endommager leur jardin dès lors que l'assiette du passage n'a pas été aménagée à ce sujet. L'acte créateur de la servitude a prévu une assiette suffisamment large (trois mètres) que pour permettre l'accès de véhicules de tout type. Les modalités d'usage du passage n'ont pas été fixées. Les parties ne se sont pas (suffisamment) expliquées sur ce point, notamment au regard des dispositions de l'article 702 du Code civil. Le Tribunal ordonne donc la réouverture des débats à cette fin. La demande relative aux dommages et intérêts Les demandeurs sur reconvention ne justifient pas d'un quelconque dommage qui serait en relation causale avec une faute qui aurait été commise par les défendeurs. PAR CES MOTIFS Nous, Juge de Paix, Toutefois, si la porte ou la barrière ne devait pas être placée, les défendeurs originaires seraient autorisés à maintenir la chaîne existante en vertu du droit de se clore. 2. AUTRES ENTRAVES ET LIBRE CIRCULATION SUR L'ASSIETTE DU DROIT DE PASSAGE. ABUS DE DROIT Il n'est pas permis aux défendeurs au principal de stationner des véhicules sur la servitude, à quelqu'endroit de l'assiette que ce soit. Statuant contradictoirement, La demande principale Disons la demande recevable est fondée dans les limites ci-après. Pour autant que de besoin, constatons que fonds sis au na 59 de ... est grevé d'une servitude de passage au profit du fonds sis ... n° 61 dans les termes suivants: « il est créé sur le bien contigu au bien vendu, restant appartenir au vendeur, une servitude de passage d'une largeur de trois mètres environ au profit du bien objet des présentes. L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit des Servitudes Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be V n° 133 Cette servitude qui s'exercera le long de la propriété vendue et sur toute sa longueur s'étendra jusqu'au pignon de garage construit sur la propriété restant appartenir au vendeur soit une largeur de trois mètres envir011, devra rester en tout temps libre de toute entrave ». Disons pour droit qu'il résulte des termes de l'acte du 29 novembre 1978 du notaire P. L. de résidence à Fontaine l'Evêque que l'assiette de ladite servitude de passage se situe sur toute la longueur de l'actuelle propriété des défendeurs et que la référence au pignon du garage construit sur ladite propriété ne concerne que la largeur de cette assiette qui est d'environ trois mètres à compter dudit pignon (trois mètres vingt selon les défendeurs - cfr PV de descente sur les lieux); ainsi, il faut considérer que l'assiette de la servitude est déterminée comme suit: - dans sa longueur: sur toute la longueur du fonds servant. - dans sa largeur: entre le pignon du garage construit sur le fonds servant (actuellement transformé en pièces d'habitation) et la limite séparative des propriétés soit environ trois mètres. Sous réserve de l'autorisation donnée aux défendeurs de placer une porte ou barrière à l'entrée du passage, dans les conditions énoncées plus haut, disons que l'assiette de la servitude de passage, telle que définie ci-dessus, devra demeurer libre de toute entrave, de quelque nature qu'elle soit. En conséquence, ordonnons aux défendeurs d'enlever tout obstacle quelconque au passage et plus particulièrement la chaîne posée à hauteur de la cuisine de leur habitation et leur faisons interdiction de stationner ou de laisser stationner des véhicules qui entraveraient le passage. Condamnons les défendeurs au paiement d'une astreinte de 100,00 euros par jour pour tout manquement dûment constaté à partir du 1se jour suivant la signification du présent jugement. Les déboutons du surplus de la demande. La demande reconventionnelle Disons la demande recevable et fondée dans les limites ci-après. Disons non fondée la demande tendant à la suppression de la servitude de passage. Autorisons les demandeurs sur reconvention, à fermer l'accès à la servitude, à front de rue pour autant, bien entendu, que les propriétaires du fonds dominant, actuellement les défendeurs sur reconvention, soient immédiatement mis en possession soit d'une clé soit d'une télécommande qui permette d'ouvrir la porte ou la barrière et d'utiliser commodément le passage. Ordonnons la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer plus amplement sur les modalités d'exercice de la servitude de passage pour la zone située au-delà de l'habitation des demandeurs sur reconvention. Fixons jour pour ce faire au 23 juin 2005 à 9 heures 00; Réservons les dépens; Autorisons l'exécution provisoire de la présente décision, nonobstant tous recours et sans caution.