L`usufruit est une pratique encore trop méconnue

P A T R I M O I N E
L’usufruit est une pratique encore
trop méconnue, mais qui est
pourtant patrimonialement
intéressante.
L’usufruit
en questions
Qu’est-ce que
l’usufruit ?
L’usufruit est le droit de profiter et de percevoir les revenus
(les fruits) d’un bien dont une
autre personne est propriétaire. À charge pour l’usufruitier d’en assurer notamment
l’entretien ou d’en assumer la
charge financière.
Ne pas confondre les fruits et
les produits
Les fruits proviennent régulièrement d'un bien sans en épuiser la substance (loyers, intérêts d'une somme prêtée…).
Les produits proviennent d'un
bien sans périodicité et ne se
renouvellent pas (coupes de
bois, extraits de carrière…).
“
Important
Qu’il résulte d’une vente,
d’une donation
ou d’une succession,
l’usufruit sur un immeuble
doit être publié
à la conservation
des hypothèques afin
d’être opposable aux tiers
Page 2 - Mai 2003
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Quels sont les origines
de l’usufruit ?
● L’usufruit peut être prévu
par la loi. C'est le cas pour les
droits du conjoint survivant
(cf. tableau).
● L’usufruit peut résulter
d’un choix délibéré dans le
cadre d’une stratégie patrimoniale, par exemple dans le
cas d’une donation, d'un testament ou d’une vente.
Ainsi, si vous souhaitez organiser votre succession de votre
vivant tout en préservant vos
arrières en cas de revers de fortune, vous pouvez envisager
une donation avec réserve
d’usufruit. Cette formule donne
en effet la possibilité de ne
transmettre qu’une partie des
biens donnés, le donateur (celui qui donne) se réservant
l’usufruit du bien jusqu’au jour
de son décès ou celui de son
conjoint. La donation ne
porte donc que sur la nue-propriété du bien.
L’usufruitier
a-t-il des droits
et des obligations ?
L'usufruitier ne doit jamais
perdre de vue qu’il n’est pas
propriétaire du bien. Certes, il
peut en “ user ” comme bon lui
VALEUR DE L’USUFRUIT
Age de l’usufruitier
Valeur fiscale
de l’usufruit
Valeur
de la nue-propriété
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
+ de 70 ans
Entre 60 et 70 ans
Entre 50 et 60 ans
Entre 50 et 40 ans
Entre 40 et 30 ans
Entre 30 et 20 ans
Moins de 20 ans
semble (l’habiter personnellement, le louer) mais il ne
peut en aucun cas en disposer
(le vendre, le donner).
De même, l’usufruitier n’a pas
le droit d’y entreprendre de
grosses transformations ou
d’en changer la destination
(transformer un appartement
en bureau par exemple) sans
l’autorisation du propriétaire.
Par ailleurs, l’usufruitier, en
tant qu’utilisateur du bien doit
en assumer les charges (factures diverses, taxe foncière)
et conserver le bien dans
l'état où il l'a trouvé, à ce titre
il assume les travaux d’entretien.
À défaut, le nu-propriétaire
peut le contraindre à effectuer les réparations courantes
par le biais d'une action en
justice.
Les grosses réparations et les
travaux importants restent à
la charge du nu-propriétaire
(toiture, murs de soutènement…).
“
À savoir
Si les dépenses sont
le résultat d’un défaut
d’entretien, elles seront
à la charge de l’usufruitier,
celui-ci étant tenu
de conserver le bien en bon
état. En revanche,
si le nu-propriétaire s’avère
être négligeant et qu’il
ne remplit pas ses obligations
en effectuant les réparations
nécessaires à la conservation
de l’immeuble, l’usufruitier
ne peut pas l’y contraindre
C'est cette évaluation qui est
retenue notamment lors d'une
vente.
En revanche, si vous louez le
bien, la taxe d'habitation sera
à la charge du locataire.
Et en matière
de fiscalité ?
Même si l'usufruit permet
beaucoup de choses, il ne
vous permettra pas d'échapper
à la fiscalité.
● L'impôt sur le revenu
Si vous êtes usufruitier d'un
bien immobilier ou d'un commerce que vous louez (et qui
vous rapporte des revenus),
vous serez imposé dans la catégorie correspondante à la
nature du bien (revenus fonciers, bénéfices industriels et
commerciaux…).
Si vous êtes nu-propriétaire,
vous n'aurez pas de déclaration à effectuer au titre des
revenus puisque vous n'en
percevez pas.
● Les impôts locaux
Qui dit bien immobilier dit
impôts locaux.
Si vous êtes usufruitier, vous
devrez, en tant qu'utilisateur
du bien vous acquitter des
taxes foncières et d'habitation.
Quelles sont
ses principales
causes d’extinction ?
Par nature, l'usufruit n'est pas
Cependant ces règles ne sont
une situation qui a pour vocapas impératives et chacun
tion de durer dans le temps. Il
peut les aménager à sa guise
existe plusieurs causes d’expar le biais d’une convention
tinction :
qui prévoira les modalités de
● Le décès de l'usufruitier
répartition.
peut y mettre un terme. L’usufruit ne se transmettant pas
Quelle est la valeur
aux héritiers, il s'éteint donc
de l'usufruit ?
de plein droit.
Selon que l'on se place d'un
● L’usufruit peut également
point de vue fiscal ou éconoavoir été consenti à titre temmique, l'usufruit n'a pas la
poraire. À l’arrivée du terme,
même valeur.
l'usufruit revient alors au nu● Pour l'administration fispropriétaire qui retrouve l'encale, la valeur de l'usufruit détière propriété du bien.
pend d'un barème prenant en
● La dégradation du bien est
compte la valeur de la pleineune autre des causes pouvant
propriété et l'âge de l'usufruitier
mettre fin à l’usufruit.
(cf. notre tableau ci-dessus).
En effet, si l'usufruitier ne
● D’un point de vue écoremplit pas ses obligations
nomique, sa valeur dépend
d'entretien, et laisse le bien
d'autres critères : la valeur du
dépérir, le nu-propriétaire
bien, l'âge de l'usufruitier (et
peut intenter une action en
donc son espérance de vie) et
justice afin d'obtenir la déle taux de rendement du bien.
chéance de ses droits pour
"abus de jouissance" ;
● La conversion de
DROITS DU CONJOINT AVEC OU SANS DONATION
l'usufruit en rente
Le conjoint laisse
Droits légaux
Droits
● L’achat de la nu-produ conjoint
avec une donation
priété ;
sans donation
entre époux
● Le non-usage pendant 30 ans ;
✔ 1 enfant commun
1/4 en pleine-propriété
1/2 en pleine-propriété
●
La renonciation par
ou totalité en usufruit
ou 1/4 en pleine-propriété
l'usufruitier ;
et 3/4 en usufruit
● La perte totale de la
✔ 2 enfants communs
1/4 en pleine-propriété
1/3 en pleine-propriété
chose.
ou totalité en usufruit
ou 1/4 en pleine-propriété
Quelle que soit la cause
et 3/4 en usufruit
de l'extinction, le bien
1/4 en pleine-propriété
✔ 3 enfants communs ou plus 1/4 en pleine-propriété
sera restitué à la fin de
ou totalité en usufruit
et 3/4 en usufruit
l’usufruit. S’il a été dé✔ 1 enfant d’un précédent
1/4 en pleine-propriété
1/2 en pleine-propriété
truit, la restitution se
mariage ou naturel
ou 1/4 en pleine-propriété
et 3/4 en usufruit ou
fera en argent (sauf si la
totalité en usufruit
destruction résulte d'un
✔ 2 enfants d’un précédent
1/4 en pleine-propriété
1/3 en pleine-propriété
cas de force majeure).
mariage ou naturels
ou 1/4 en pleine-propriété
On procédera égaleet 3/4 en usufruit ou
totalité en usufruit
ment à l’épuration des
comptes (créances contre
✔ 3 enfants ou plus d’un
1/4 en pleine-propriété
1/4 en pleine-propriété
le nu-propriétaire, inprécédent mariage
et 3/4 en usufruit
ou naturels
ou totalité en usufruit
demnité pour dégradation du bien…).
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