numéro 7

service
habitat
infrastructures
et économie
transports
des territoires
les
les données
repères
journal
Le
de l’observatoire régional de l’habitat en Limousin
Édito
Sommaire
page 2
Les nouvelles dispositions pour l'accession sociale
page 3
Le prêt à taux zéro (PTZ)
et l’accession durable à la propriété en Limousin
page 4
La loi instituant le droit au logement opposable
(loi DALO)
page 5
La garantie des risques locatifs (GRL)
Le congrès HLM de Lyon
pages 6 - 8
Les logements sociaux financés en 2006 en Limousin
page 8
Les partenaires de l’ORH
N° 7 - novembre 2007
Pour 63,4 % d'entre eux, les limousins sont propriétaires de leur logement.
Cette proportion, nettement plus élevée qu'au plan national (57 %),
témoigne bien de cet attrait régional pour cette modalité d'habitat.
D'aucuns l'expliqueront, de manière très matérialiste, par le moindre coût et
la plus grande disponibilité du foncier. D'autres y verront une inclinaison
atavique en relation avec la culture rurale, et donc individualiste, de
« l'homo-lémovici ». Sans doute, en y regardant de près, trouverait-on, ici
aussi, le désir de ne plus payer de loyers à fonds perdus, le souhait de
transmettre un patrimoine à ses enfants ou encore la précaution de disposer
d'un capital lorsque viendra le moment de la retraite, préoccupations qu'un
sondage réalisé cet automne pour le compte du ministère du Logement et
de la Ville plaçait en tête des motivations de nos compatriotes. Notons au
passage que l'image de réussite sociale et professionnelle que renvoit la
situation de propriétaire de son logement n'est plus évoquée que par 2 %
des personnes interrogées. Vu du côté des pouvoirs publics, l'accession à la
propriété, et particulièrement l'accession sociale, constitue un levier
essentiel des politiques de l'habitat en ce qu'elle permet d'accroître le parc
des résidences principales et, surtout, de libérer des logements locatifs,
publics et privés, indispensables pour l'accueil de ménages à très faibles
ressources.
Alors, tous bénéfices, l'accession à la propriété, dans le contexte actuel du
réchauffement climatique et de la crise des « subprimes » ? Oui, si l'on
considère qu'accession à la propriété ne rime pas nécessairement avec
habitat neuf, individuel, périphérique aux zones habitées et si n'est perdue
de vue l'indispensable vigilance qui nous protègera des sinistres financiers
qui font l'actualité du sujet.
Robert Maud
directeur régional de l’Équipement du Limousin,
directeur départemental de l'Équipement de la Haute-Vienne
Les nouvelles dispositions pour l'accession sociale
Traduire dans la réalité le « rêve pavillonnaire » est, pour beaucoup de jeunes
ménages, l'image de l'accession sociale à la propriété, mais cette accession à la
propriété, suivant les lieux et les moyens dont dispose l'accédant peut se concrétiser
de multiples manières, par la construction ou l'achat de logements, en individuel ou
en collectif, dans le neuf comme dans l'ancien, avec ou sans travaux d'amélioration.
L'accession sociale à la propriété constitue l'un des points forts
de la politique du logement en France. Les conditions socioéconomiques évoluent rapidement, la demande sociale est
forte, aussi les dispositifs et les mesures accompagnant cette
demande n'ont-ils cessé de se diversifier. Nous nous proposons
de faire ci-après un rapide survol des dispositifs récemment mis
en place.
Le nouveau prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro est un dispositif destiné à faciliter
l'accession sociale à la propriété.
Prêt complémentaire sans intérêt, destiné aux ménages primoaccédants de leur résidence principale, sous conditions de
ressources, de nouvelles dispositions permettent d'élargir le
nombre de bénéficiaires.
Depuis le 1 er janvier 2007, le montant du prêt est majoré sous
certaines conditions. Les plafonds de ressources ont également
été relevés à la date du 1 er avril 2007, permettant ainsi un plus
large accès à ce prêt.
La location-accession
Le prêt social de location-accession (PSLA) est un prêt
conventionné spécifique cumulable avec un autre prêt
conventionné. Dans tous les cas, l'opérateur _ b ailleurs sociaux,
SEM ou promoteurs privés _ doit pouvoir garantir, soit le
relogement, soit une garantie de rachat en cas d'accident de la
vie. Une convention lie l'État, qui distribue les agréments, aux
organismes constructeurs qui s'engagent à respecter les
obligations de relogement ou de rachat.
Des aides fiscales accompagnent le PSLA. En effet, il permet
de bénéficier de la TVA à taux réduit et d'une exonération de la
taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) sur une durée de
15 ans.
Une opération PSLA peut être couplée avec le portage foncier
par l'intermédiaire de la caisse des dépôts et consignations
(CDC) ou du 1% logement.
Le portage foncier
La hausse des prix du foncier d'une part, et des coûts de
construction d'autre part, font que l'accession à la
propriété devient de plus en plus difficile en zone tendue
et moyennement tendue.
Aussi afin de soutenir l'accession à la propriété, l'idée de différer
l'acquisition du terrain s'est-elle imposée. Dès aujourd'hui, le bail
à construction permet aux communes de mettre à disposition
d'un accédant, contre loyer, un terrain dont l'accédant pourra se
porter acquéreur dès qu'il le souhaitera.
L'union d'économie sociale du logement (UESL), fédération des
organismes collecteurs du 1% logement et la CDC ont décidé de
créer un nouveau dispositif, le PASS foncier, afin de favoriser
l'accession sociale avec acquisition différée du terrain.
La maison à 100 000 euros
Ce concept permet de proposer aux futurs accédants, une
maison type répondant à des critères de qualité
environnementale élevée, tout en maîtrisant les coûts.
« La maison aujourd'hui » a fait l'objet d'une charte portée par
les collectivités territoriales, les professionnels et l'État, l'objectif
étant, dans un souci de cohésion sociale, de faciliter l'accès à la
propriété aux ménages modestes.
Les maisons à 100 000 € devront être proposées à un prix « clés
en mains ». L'ensemble des coûts et frais devront être inclus
dans ce prix.
« Les maisons devront avoir une surface habitable d'au moins
85 m², et devront être livrées « prêtes à vivre », sans finition
restant à la charge de l'acquéreur ».
des informations complémentaires sur :
http://www.logement.gouv.fr/ ;
http://www.maisona100000euros.fr/;
http://intra2.dguhc.i2/
page 2
Le prêt à taux zéro (PTZ)
et l’accession durable à la propriété en Limousin
La moitié des ménages aidés par le PTZ accède à la propriété en maison neuve ;
la moitié des maisons construites en Limousin bénéficie d'un PTZ.
En milieu rural, la composition des ménages est moins
typée, proche de la structure régionale. Comme pour
l'ensemble des territoires, la moitié des accédants est âgée
entre 28 et 37 ans, l'âge médian étant de 32/33 ans.
Région rurale, le poids de la propriété occupante (l'envie
d'accéder ?) est élevé en Limousin. Les niveaux des
ressources des ménages y sont parmi les plus faibles des
régions françaises, tout comme les niveaux de prix de
l'immobilier et du foncier, malgré la forte augmentation
observée depuis quelques années. Dans ce contexte,
l'accession sociale à la propriété en Limousin fait mieux que
se maintenir. Si la construction de maisons en secteur périurbain en est la partie la plus visible, cela ne doit pas occulter
le fait que près de la moitié des accessions se réalise dans
l'ancien.
Avant d'accéder, la grande majorité des ménages était
locataire, 7/10 dans le secteur privé, 1/10 en HLM. Ces
ménages sont notamment à la recherche de logements plus
grands. Dans l'espoir de s'agrandir ou par simple besoin de
confort, ce sont les petits ménages qui ont besoin le plus de
surface habitable. Dans les aires urbaines, nature des projets
oblige (90% dans l'ancien, 50% en collectif), ce sont dans les
communes de Limoges et de Brive que l'accession est la plus
abordable, la durée moyenne d'endettement y est légèrement
plus faible.
Poids relatif (*) de la primo-accession sociale
En 2006, la moitié des accédants s'est endettée sur plus de
20 ans, certains sur 25 ou 30 ans, ce qui rend plus vrai que
jamais le qualificatif de « projet de vie » couramment
employé pour désigner la démarche d'accession à la
propriété. Encore faut-il que « le projet d'une vie » soit
également un projet durable.
rayon 15 km
Surface habitable
selon la taille des ménages
appartement
maison
en m2/personne
100
80
Référents
France métro : 8,4 France métro : 8,4
60
9depts
9 depts limit
: 9,2
Limousin :
8,7
Corrèze
Corrèze::
9,3
Creuse:
Creuse:
6,1
40
20
Haute
9,2
Haute Vienne
Vienne:: 9,2
(*) nombre moyen de PTZ émis en 2005 et 2006 pour 1000 résidences principales au 01/01/06
0
1 pers
Sources : MEDAD - SGFGAS et DGI
2 pers
3 pers
4 pers et +
DRE Limousin à partir de Géoclip © Emc3 - IGN Paris 2001 - Géofla
Garantir que l'accession soit un projet de développement durable suppose :
L'accession est un moteur important de l'étalement urbain. Les
familles (3 personnes et +) constituent plus de la moitié des
ménages accédants dans les zones d'extension urbaine.
Nombreux sont ceux accédant à plus de 15 km des villes centre.
La mobilisation du parc ancien des centres villes et centres
bourgs, l'améliorer s'il est dégradé ou énergivore, l'adapter s'il ne
répond plus aux besoins actuels, le renouveler s'il est obsolète.
La maîtrise de l'urbanisation, densifier à proximité des villes et
des bourgs structurants.
Dans les communes de Limoges et Brive, la moitié des ménages
accédant sont des ménages isolés (composés d'une seule
personne). Mais la primo-accession y est faible alors même que
la vacance de longue durée (et les besoins de renouvellement du
parc ancien ?) semblerait s'accroître dans ces deux communes.
Le soutien à la qualité de la construction, en particulier les
aspects énergétiques et environnementaux.
page 3
Lionel Éclancher
direction régionale de l’Équipement du Limousin
La loi instituant le droit au logement opposable
(loi DALO)
“ Le droit à un logement décent et indépendant, [...] est garanti par
l'État à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon
régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en
Conseil d’État [...] n'est pas en mesure d'y accéder par ses propres
moyens ou de s'y maintenir. Ce droit s'exerce par un recours amiable
puis, le cas échéant, par un recours contentieux [...] ”.
1er décembre 2008. Il sera étendu, à partir du 1er janvier 2012,
à tous les demandeurs de logement social qui n’ont pas reçu
de réponse à leur demande après un délai anormalement
long.
Tel est le premier article de la loi instituant le “ droit au
logement opposable ” du 5 mars 2007 promulguée le
6 mars 2007.
La mise en oeuvre effective de la loi DALO s'appuie sur la
commission de médiation départementale qui se voit dotée de
nouvelles attributions. Elle instruit les dossiers de demandes de
logement et d'hébergement, arrête les priorités puisqu'elle
“ désigne les demandeurs qu'elle reconnaît prioritaires et
auxquels un logement doit être attribué en urgence ”.
La loi reconnaît par ailleurs aux personnes accueillies dans un
hébergement d’urgence le droit d’y rester jusqu’à ce qu’il leur
soit proposé une place en hébergement stable ou un
logement adapté à leur situation. Elle prévoit également la
création d’un comité de suivi chargé d’évaluer la mise en
oeuvre du droit au logement.
La loi prévoit que toute personne qui, satisfaisant aux
conditions d'accès à un logement locatif social, peut saisir cette
commission si elle n'a pas reçu de proposition de logement
adaptée dans un délai déterminé localement. La condition de
Un comité de suivi de la mise en oeuvre de la loi a été
institué par décret le 5 mars 2007.
Les autres dispositions de la loi DALO visent principalement
à développer l’offre d’hébergements et de logements.
délai disparaît lorsque le demandeur “ de bonne foi ” est
dépourvu de logement, menacé d'expulsion sans relogement,
hébergé dans une structure de transition, logé dans des locaux
insalubres ou dangereux, ou dans un logement jugé non décent
lorsque cette circonstance se conjugue avec la présence d'un
enfant mineur ou un handicap.
le texte de la loi est accessible sur :
http://www.legifrance.gouv.fr/
Cette commission peut également être saisie par toute personne
sollicitant un accueil dans une structure d'hébergement.
des compléments d'informations sont apportés sur :
http://www.logement.gouv.fr/
Le premier recours s’exerce devant une commission de
médiation départementale qui, si elle juge la demande de
logement urgente et prioritaire, demande au préfet de procurer
un logement sur le contingent préfectoral. Si, malgré l’avis de la
commission, le relogement n’a pas lieu, le demandeur peut
engager un recours contentieux devant une juridiction
administrative et l’État pourra être condamné à payer une
astreinte.
http://intra2.dguhc.i2/
ou analyse détaillée de la loi sur :
http://www.anil.org/
Ce second recours est ouvert aux demandeurs prioritaires
(personnes sans logement, menacées d’expulsion sans
relogement, hébergés temporairement, etc.) au
page 4
La garantie des risques locatifs (GRL)
L'article 27 de la loi DALO crée un fonds de garantie universelle des
risques locatifs et précise quels sont les objectifs et les moyens mobilisés
afin d'assumer le rôle qui lui est dévolu. Ainsi se concrétise la garantie des
risques locatifs introduite par la loi sur les services à la personne dans le
cadre du plan de cohésion sociale.
La garantie des risques locatifs vise à aider les
locataires qui ont des difficultés d'accès au
logement parce qu'ils ne peuvent pas
présenter des garanties suffisantes pour les
bailleurs (titulaires de CDD, travailleurs à
temps partiels, jeunes en formation,
étudiants, employés de maison, jeunes
fonctionnaires...).
La garantie des risques locatifs indemnisera
les propriétaires bailleurs en cas d'impayés du
locataire, intervenant à tout moment pendant
la durée du bail. Pendant cette période la
situation du locataire sera examinée, afin que
sa situation puisse être régularisée, et un suivi
social sera mis en place pour les locataires les
plus en difficulté.
Cette GRL favorise donc l'accès au logement
locatif, permet de contrôler l'inflation des
cautions et garanties demandées par les
bailleurs.
Des financements du 1% et de l'État
viendront compléter les versements des
assurances contre les impayés de loyers, ou
les prises en charge directes du risque
d'impayé par les bailleurs.
Elle permettra également, en sécurisant le
paiement des loyers, la remise sur le marché
de logements vacants, un certain nombre de
propriétaires bailleurs hésitant jusqu'àlors à
s'engager devant les risques d'impayés.
La garantie des risques locatifs se révèle être
une véritable caution publique ; elle constitue
une avancée importante en faveur du droit au
logement.
site du PASS-GRL :
http://www.passgrl.fr/
La GRL a fait l'objet d'une convention signée
entre l'État et les partenaires sociaux du
1% logement le 20 décembre 2006.
Le congrès HLM de Lyon
Le congrès national des organismes d'HLM s'est déroulé du 18 au 20 septembre 2007 à Lyon en
présence des représentants des organismes et des élus du Limousin. Cet événement annuel a
pour objectif de faire connaître les préoccupations du mouvement HLM aux pouvoirs publics
et permettre de valider les engagements nationaux.
Des ateliers professionnels thématiques et
des tables rondes ont été organisés durant
ces trois jours (mise en œuvre des objectifs
de production locative sociale, réponses aux
besoins d'accueil d'urgence et temporaire,
accession sociale à la propriété,
développement du logement social dans
l'Union Européenne), ainsi que des débats
techniques (mise en œuvre du
développement durable, relance des
économies d'énergie, apport du numérique,
prévention de la malveillance : quelles
normes ? quelle sécurité pour les habitants ?
De nombreuses résolutions ont été adoptées
lors de ce congrès et ont été présentées lors
du discours de clôture de Michel Delebarre,
président de l'union sociale pour l'habitat, en
présence de Christine Boutin, ministre de la
Ville et du Logement.
A cette occasion, Michel Delebarre a fait
part de l'inquiétude du mouvement HLM
quant aux propositions de l'union nationale
de la propriété immobilière (UNPI), laquelle
a publié un livre blanc dans lequel il est écrit :
“ Nous pensons qu'à terme, il ne doit plus y
avoir de parc HLM ” et a rappelé les valeurs
du mouvement professionnel : solidarité,
progrès et respect. Au nom de l'union sociale
pour l'habitat, il a également demandé à
madame le ministre que soient notamment
véritablement mis en place les outils du droit
au logement opposable, que l'ensemble des
aides publiques fasse l'objet d'une réflexion
et a rappelé l'attachement des bailleurs
sociaux au maintien du dispositif de
financement sur le livret A.
Cyrille Kervran
AROLIM
page 5
Les logements sociaux financés en 2006 en Limousin
La localisation des constructions neuves en 2006
CAB
communauté d’agglomération de Brive-la-Gaillarde
Nombre de logements financés en opération PLUS
CCPT
communauté de communes du pays de Tulle
Creuse
CC de Guéret
Saint-Vaury
Haute-Vienne
RESTE 19
autres communes du département de la Corrèze
ind : 48
coll : 0
CCGSV
communauté de communes de Guéret-Saint-Vaury
ind : 10
coll : 0
ind : 73
coll : 3
RESTE 23
autres communes du département de la Creuse
CALM
communauté d'agglomération de Limoges
CA de
ind : 38
Limoges
métropole coll : 108
Corrèze
CC du pays
de Tulle
RESTE 87
autres communes du département de la Haute-Vienne
ind : 72
coll : 0
ind : 10
coll : 0
ind : individuel
coll : collectif
CA de Brive
ind : 69
coll : 28
CA : communauté d'agglomération
CC : communauté de communes
Les données chiffrées Haute-Vienne, Corrèze et Creuse correspondent aux communes autres que celles portées sur la carte.
Les caractéristiques des logements PLUS
Nombre de logements contruits en 2006
Corrèze
Territoire
CAB
CAB
CAB
CCPT
Rest19
Rest19
Type de logt
T3
T4
T5
T2
T4
T2
T3
T4
T5
Nbre de logt
18
34
17
6
4
11
13
46
2
CCPT Rest19 Rest19
Ind 179
Ind 111
Coll 28
Creuse
Territoire
Coll 111
Ind 58
CCGSV CCGSV Rest23 Rest23 Rest23
Type de logt
T3
T4
T3
T4
T5
Nbre de logt
5
5
17
29
2
Haute-Vienne
Territoire
CALM
CALM
Type de logt
T3
T4
T5
T3
T4
T5
Nbre de logt
7
27
4
8
60
5
CALM Rest87 Rest87 Rest87
Corrèze
répartition
individuel/collectif
Creuse
Haute-Vienne
Le nombre de pièces par logement est une variable
qui permet de discriminer souvent territoires urbains
et ruraux, la tendance étant de trouver une plus large
proportion de logements collectifs de petite taille en
zone urbaine .
Les coûts moyens hors taxe par logement
collectif varient :
Les coûts sont sensiblement identiques
sur Brive et Limoges.
53 000 € en T 1 bis
Le prix de revient au m² HT affiche de
58 000 € en T 2
1 000 € à 2 000 € selon le type, les petits
et grands logements présentant des prix
supérieurs aux logements
intermédiaires T 2 et T 3.
78 500 € en T 3
97 500 € en T 4
page 6
Les modalités de financement
Structure du financement des opérations PLUS en 2006
Les opérations sont assises principalement sur les prêts ;
1,51%
3,30%
subventions et fonds propres viennent compléter le
financement pour moins de 10 % des opérations PLUS
4,20%
La subvention État représente 2,67 % du financement
total d'une opération PLUS.
Subvention Etat
Subvention région
Total des prêts
Fonds Propres
La composition du financement est variable selon les
départements ; l'écart fonds propres + subventions se
révèle être conséquent puisque l'on passe de 9 % en Corrèze
à 15 % en Creuse.
Autres subventions
88,31%
Financement des opérations PLUS par département en 2006
11,0%
10,0%
9,0%
en %
8,0%
7,0%
Subvention Etat
6,0%
Subvention Région
4,0%
Subvention autres
collectivités
Total des subventions
3,0%
Fonds propres
5,0%
2,0%
1,0%
0,0%
19
23
87
Limousin
collectivité - n° département
La surface
La surface des logements individuels est plus importante pour tous les types en Corrèze.
De même les logements collectifs disposent de surface légèrement plus importante en Corrèze
qu'en Haute Vienne.
Surface habitable par type de logements neufs collectifs en 2006
90
80
70
60
50
Corrèze
40
Haute-Vienne
30
20
10
0
T 1 bis
T2
T3
T4
page 7
Si la part des subventions
État et Région est
globalement identique d'un
département à l'autre, un
effort important des
collectivités locales
(communes et EPCI) est à
noter dans le département de
la Creuse où sur certaines
opérations, les subventions
allouées localement sont
supérieures aux subventions
État et Région réunies.
service
habitat
infrastructures
et économie
transports
des territoires
Les coûts
Du fait de l'importance du coût du foncier, le coût global ne peut être pris en
compte pour comparer les opérations. En effet, les disparités régionales en la
matière, les politiques foncières des opérateurs et l'aide des collectivités
induisent de fortes différences quant au foncier . Ainsi le coût moyen du
foncier HT rapporté au logement varie :
22, rue des Pénitents Blancs
87032 Limoges cedex
- de 986 € à 22 889 € en Corrèze
téléphone :
- de 2 327 € à 20 480 € en Creuse
05 55 12 90 00
- de 15 103 € à 31 381 € en Haute Vienne
Télécopie :
L'effet agglomération est bien observable en 2006. Les coûts du foncier hors
agglomération sont très diversifiés, l'intervention des collectivités étant elle
même très variable allant jusqu'à la cession quasi gratuite de terrain.
05 55 34 66 45
Coûts moyens hors taxe par logement individuel observés
coût moyen du coût moyen
foncier HT par bâtiment HT
logt
par logt
coût moyen prix de revient
total HT par moyen au m2
logt
HT
Dépt
Nbre de logt
Territoire
19
69
CAB
18 987
84 528
103 515
1 090
19
10
CCPT
16 360
70 037
86 897
1 378
19
72
Rest19
11 353
73 122
84 490
1 124
23
10
CCGSV
18 863
73 756
92 619
1 180
23
48
Rest23
3 783
70 904
74 687
898
87
38
CALM
22 720
77 062
99 782
1 092
87
73
Rest87
17 712
72 070
89 782
1 034
François Vallade
direction régionale de l’Équipement du Limousin
Les 5 partenaires de l'ORH
pour toute information, vous pouvez contacter :
Conseil régional
Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat
Thierry Coutand
Patrick Monnier
téléphone : 05.55.45.17.58
téléphone : 04.73.43.19.92
adresse électonique : [email protected]
adresse électonique : [email protected]
Danièle Moreau
Association régionale des organismes HLM
téléphone : 05.55.45.19.66
Cyrille Kervran
adresse électonique : [email protected]
téléphone : 05.55.79.97.48
Caisse des dépôts et consignations
adresse électonique : [email protected]
Bernadette Moissenko
Direction régionale de l'Équipement
téléphone : 05.55.10.06.20
François Vallade
adresse électonique : [email protected]
téléphone : 05.55.12.93.92
adresse électonique : [email protected]
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